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Analyse von Colliers International und JLL
Deutscher Hotelinvestmentmarkt brummt
Auch zum Halbjahr 2016 bilanziert der deutsche Hotelinvestmentmarkt erfreulich. Hotels in Deutschland
sind begehrt, als Einzelstück und im Paket. Einem Transaktionsvolumen von etwa 2 Milliarden Euro bis zur
Jahresmitte sorgt für einen neuen Halbjahres-Rekord.
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt ist laut Angaben von Colliers International nicht zu stoppen und kennt
weiterhin nur eine Richtung. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 2,1 Milliarden Euro konnte das bereits
rekordverdächtige Ergebnis aus dem Vorjahr um 40 Prozent übertroffen werden. Ähnlich sieht es Jones Lang
Lasalle (JLL), allerdings mit einem ein Plus von 35 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Somit gibt es ein
neues Halbjahres-Rekordvolumen.
Wie vehement sich das investive Geschehen auf den Hotelmärkten verändert hat, machen die langfristigen
Resultate deutlich: der Schnitt der Jahre 2006 bis 2015 (jeweilige Halbjahre) ist mit einem Transaktionsvolumen
von 764 Millionen Euro um das Zweieinhalbfache übertroffen, und auch das durchschnittliche Volumen der
vergangenen fünf Jahre (905 Millionen Euro) kann mit den aktuellen Abschlüssen nicht mithalten.
„Während im ersten Quartal Paketverkäufe kaum eine Rolle spielten, war im zweiten Quartal ein deutlicher
Aufwärtstrend zu verspüren. Zum Halbjahr machten Portfolioverkäufe knapp die Hälfte (49 Prozent) des
Transaktionsvolumens aus. Das Wiedererstarken der Portfoliotransaktionen im zweiten Quartal ist vor allem auf
den Weiterverkauf eines Teils des Interhotelportfolios zurückzuführen. Für knapp 700 Millionen Euro veräußerte
das Konsortium aus Brookfield und Starwood Capital neun ehemalige Interhotels an FDM Management“, so
Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel.
„Ohne den Eigentümerwechsel bei diesem Portfolio wäre ein solches Halbjahresergebnis nicht möglich gewesen,
auch wenn mehr Einzeltransaktionen über die Bühne gegangen wären“, so Sheima Salloum, Leiterin
Kapitalmärkte der JLL Hotels & Hospitality Group Germany. Und weiter: „Deren Rückgang basierte in den
vergangenen Monaten aber keineswegs auf einer Abkühlung des Investoreninteresses, sondern insbesondere auf
dem Missverhältnis von Nachfrage und Angebot. Die Auswahl ist begrenzt, insbesondere Trophy Objekte sind
rar“, so die Hotelinvestmentexpertin.
27 Einzeltransaktionen (Q1:18, Q2 9) wurden im ersten Halbjahr registriert mit einem Volumen von etwa 800
Mio. Euro (H1 2015: 920 Mio. Euro mit 34Transaktionen). Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 30
Millionen Euro. Die Top 5 Einzeltransaktionen summierten sich bis zur Jahresmitte auf 285 Millionen Euro. Im
zweiten Quartal bilanzierten als größte:
Der Verkauf des Maritim Hotel Dresden an Frasers Hospitality Trust für etwa 58 Millionen Euro.
Verkäufer war Internos Global Investors, der das Hotel in 2014 für etwa 50 Millionen Euro von Axa
Investment Managers erworben hatte.
Die Veräußerung des Hotelprojekts Holiday Inn HafenCity in Hamburg an Union Investment. Das Hotel
wird voraussichtlich Mitte 2018 eröffnen und auf Basis eines langjährigen Pachtvertrages von Tristar
betrieben.
Im Portfolio-Segment wurde in den ersten sechs Monaten 2016 mit 11 Transaktionen ein Volumen von insgesamt
1,2 Milliarden Euro verzeichnet, das Vorjahres-Halbzeitergebnis damit fast verdoppelt. Möglich wurde dieser
Zuwachs durch den Verkauf des ehemaligen Interhotel Portfolios mit insgesamt neun Hotels und 4.131 Zimmern
durch die Private Equity Unternehmen Starwood Capital aus den USA und Brookfield aus Kanada (jeweils mit 50
Prozent Eigentümeranteil) an den französischen Immobilieninvestor Foncière des Régions. JLL war bei der
Transaktion beratend auf Verkäuferseite tätig.
Weitere Portfolio-Transaktionen waren zum Beispiel:
Die Veräußerung von zwei Motel One Häuser (Motel One Berlin Tiergarten & Motel One Nürnberg City)
durch Lloyd Fonds an den Betreiber Motel One. Der Preis für beide Objekte lag bei zirka 51 Millionen
Euro.
Der Verkauf mehrerer 4-Sterne Hotels von Lloyd Fonds an ein namhaftes Family Office. Die Hotels liegen
größtenteils an der deutschen Küste und verfügen insgesamt über 700 Zimmer.
Wie bereits im Vorjahr waren 4-Sterne-Hotels besonders beliebt bei Investoren. Mit rund 1,14 Milliarden Euro am
Transaktionsvolumen konnten sich diese mit deutlichem Abstand den ersten Platz sichern. Zum
Vergleichszeitraum des Jahres 2015 bedeutet dies einen Anstieg um knapp 20 Prozentpunkte. Dahinter reihten
sich, wie auch schon im Vorjahr, die 3-Sterne-Hotels ein. Sie erreichten ein Transaktionsvolumen von gut 570
Millionen Euro und trugen somit 27 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Hotels der 5-Sterne-Kateorie konnten mit
knapp 270 Millionen Euro einen Platz gut machen und verwiesen die Hotels der 2-Sterne-Kategorie auf den
vierten Platz. Diese kamen mit rund 82 Millionen lediglich auf 4 Prozent am Transaktionsvolumen.
1-Sterne-Hotels erreichten im ersten Halbjahr 24 Millionen Euro.
Der Kauf des Interhotel Portfolio war entscheidend für den mit 62 Prozent relativ hohen Anteil ausländischer
Investoren am gesamten Hoteltransaktionsvolumen (H1 2015: 30 Prozent), dominiert durch französische
Aktivitäten. Gemessen an der Anzahl der Transaktionen geben demgegenüber deutsche Investoren klar den Ton an
(insgesamt 21 Ankäufe).
Das Gros der Investoren auf dem Hotelmarkt bleiben institutionelle Anleger mit insgesamt 20 Transaktionen (15
Einzeltransaktionen/fünf Portfoliotransaktionen). Sie zeichnen für rund 70 Prozent des Transaktionsvolumens
verantwortlich. Komplettiert wird die Anlegerstatistik durch Hotelbetreiber (fünf Transaktionen für insgesamt 180
Millionen Euro), Privatinvestoren (vier Transaktionen/125 Millionen Euro) sowie Immobiliengesellschaften und
Private-Equity Investoren mit jeweils drei Transaktionen.
Ausblick
„Nach dem gut verlaufenen ersten Halbjahr 2016 ist davon auszugehen, dass sich diese Tendenz auch im zweiten
Halbjahr weiter fortsetzt und der Rekordwert von 4,5 Milliarden Euro zum Jahresende gehalten werden kann. Die
Nachfrage nach Hotelimmobilien ist weiterhin auf einem hohen Niveau. Allerdings steht dem ein immer knapper
werdendes Produktangebot gegenüber, was die Renditen weiter stark unter Druck setzt“, so Erben.
„Welche Auswirkungen der Brexit und die damit verbundenen Turbulenzen in der zweiten Jahreshälfte zeitigen
werden, ist nicht prognostizierbar. Möglicherweise zieht der Standort Deutschland vermehrt ausländische
Investoren an, die sich in der Vergangenheit primär auf Großbritannien konzentriert hatten“, sagt Sheima Salloum.
Und weiter: „Ich bin davon überzeugt, dass das Interesse an der Assetklasse Hotel hierzulande nach wie vor
ungebrochen hoch ist. Insbesondere Private Equity Firmen sowie ausländische Investoren auch aus dem
asiatischen Raum interessieren sich vermehrt für großvolumige Hotelinvestments. Dies betrifft in den meisten
Fällen große Portfolios beziehungsweise Hotelplattformen gegebenenfalls mit eigener Marke. Die Schwierigkeit
für die Player dürfte dabei sein, die für sie adäquaten Objekte zu finden. Das Transaktionsvolumen des letzten
Jahres bleibt mit 4,4 Milliarden Euro insofern als Höchstwert bestehen. Was hinter der „Drei“ beim
Milliardenvolumen herauskommt, ob an der „Vier“ gerüttelt werden kann, hängt genau von diesen großvolumigen
Transaktionen ab.“
Dieser Artikel erschien am 13.07.2016 unter folgendem Link:
http://www.dieimmobilie.de/analyse-von-colliers-international-und-jll-deutscher-hotelinvestmentmarkt-brummt-1468418839/
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