Droht offenen Immobilienfonds die nächste Krise?

Brexit Referendum
Droht offenen Immobilienfonds die nächste Krise?
Was sind mögliche Auswirkungen des Brexit Referendums auf die deutschen offenen Immobilienfonds?
Scope Analysis hat nach den aktuellen Fondsschließungen britischer Immobilienfonds in Folge der
derzeitigen Marktunsicherheit alle deutschen offenen Fonds mit Großbritannien-Anteilen auf aktueller
Datenbasis untersucht.
Eine aktuelle Analyse von Scope Analysis aller deutschen offenen Fonds mit Großbritannien-Anteilen hat
folgendes ergeben:
1. Höheres Absorptionsvermögen der Marktunsicherheit in Großbritannien aufgrund der höheren
geografischen Streuung deutscher Fonds.
2. Kurzfristig keine nennenswerten Verluste aus Abschwächung des Britischen Pfunds zu erwarten, da die
Fonds ihre Währungsrisiken fast vollständig absichern.
3. Leichte Marktanpassungen sind aufgrund aktuell vergleichsweise konservativerer Bewertungsniveaus und
langlaufender Mietverträge verkraftbar.
4. Risiko von Fondschließungen deutlich geringer als nach der Finanzkrise, da höhere Robustheit gegen
Mittelrückgaben aufgrund der Regelwerksanpassungen nach der Finanzkrise 2008.
Sollte es zu deutlichen Korrekturen am britischen Immobilienmarkt kommen, werden sich die offenen
Immobilienfonds diesen jedoch nicht gänzlich entziehen können.
Eine durch den Brexit ausgelöste Eintrübung der wirtschaftlichen Lage würde sich negativ auf die
Mietflächennachfrage insbesondere im Bürobereich auswirken. Davon können sich perspektivisch auch die
Fondsimmobilien bei Neu- oder Nachvermietung nicht abkoppeln. Dieses Risiko wird dadurch begrenzt, dass der
überwiegende Teil des UK-Portfolios der offenen Fonds durch recht lange Mietvertragsrestlaufzeiten
gekennzeichnet ist.
Eine höhere Risikowahrnehmung bei Investoren, ausgelöst durch erwartete negative wirtschaftliche
Auswirkungen, kann zu fallenden Immobilienpreisen führen. Aktuell ist der Transaktionsmarkt in Großbritannien
vorübergehend zum Erliegen gekommen. Die Auswirkungen auf den britischen Immobilienmarkt schätzt Scope
allerdings deutlich geringer ein als bei vorangegangenen Krisen, wie beispielsweise der Finanzmarktkrise 2008.
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geraten. Aber auch deutsche Anleger müssen mit Abschlägen rechnen: Offene Immobilienfonds dürften ein
Zehntel ihres Wertes verlieren, erwartet Frank Pörschke, Deutschland-Chef bei JLL.
Nach BrexitImmer mehr britische Immobilienfonds schließen
Erste spürbare Folgen des Brexit-Referendums: Diverse britische Immobilienfonds schließen, weil die Investoren
ihr Geld zurück wollen. Die finanzielle Stabilität ist bedroht.
Aber auch mögliche positive Optionen werden aktuell bereits von den deutschen Assetmanagern geprüft. Sofern
sich keine dauerhaften und strukturellen Veränderungen der Investmentmärkte ergeben, wird die Möglichkeit der
Ausnutzung von Marktchancen geprüft, um für die Fonds antizyklisch anzukaufen, beispielsweise aus den
Portfolios der nun geschlossenen britischen Fonds.
Schließungen wie bei den Immobilienfonds in Großbritannien erwartet Scope aktuell jedoch nicht. Anders als bei
den britischen Produkten wurden die gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Rückgabemöglichkeiten bei den
deutschen offenen Immobilienpublikumsfonds nach der Finanzkrise 2008 geändert. Die tägliche
Rückgabemöglichkeit gilt nur noch für Altanleger und dies auch nur beschränkt auf bis zu 30.000 Euro pro
Halbjahr. Für Neuanleger sind seit Einführung des KAGB im Juli 2013 eine zweijähige Mindesthaltedauer sowie
eine einjährige Kündigungsfrist einzuhalten.
Währungsabsicherung minimiert Risiken signifikant
Die offenen Immobilienpublikumsfonds sichern ihre offenen Währungspositionen weitgehend ab. Das heißt
signifikante Abwertungen einer Währung, wie dies aktuell beim Britischen Pfund der Fall ist, haben nur marginale
Auswirkungen auf die Sondervermögen. Die überwiegend über zwölf Monate abgeschlossenen
Devisentermingeschäfte (DTG) schwanken zwar in ihrer internen Bewertung - ein DTG gewinnt im Falle einer
Abwertung der Fremdwährung bei entsprechender Konstruktion ungefähr so viel an Wert, wie die Immobilie
parallel an Wert verliert und vice versa – aber der Währungseffekt für den Fonds wird durch sie fast vollständig
ausgeglichen. Bei Abschluss zum Ende der Laufzeit findet der „verlorene“ Betrag daher als Liquidität Eingang in
das Fondsvermögen, das Immobilienvermögen sinkt wie dargestellt auf der Gegenseite. Ein bilanziell neutraler
Vorgang. Einzig die Mieteinnahmen können nicht im Vorfeld abgesichert werden. Die Mieteinnahmen, die in
Britischen Pfund vereinnahmt werden und in Euro bei den Fonds ankommen, sinken folglich bei dem aktuellen
Niveau des Kurses des Britischen Pfunds verglichen mit seinem Wechselkursniveau vor der Brexit-bedingten
Abwertung. Fazit: Auf die Fondsanteilpreise wirkt also nur die Schwankung des laufenden
Devisentermingeschäftes. Die sinkenden Mieteinnahmen sind Cashflow-relevant und mindern daher das operative
Ergebnis der Fonds.
Breite Streuung im Vergleich zu den britischen Fonds wirkt positiv
Die deutschen offenen Immobilienfonds für Privatanleger sind überwiegend breit gestreut und dies sowohl
hinsichtlich der Nutzungsarten als auch hinsichtlich der geografischen Verteilung. So sind die höchsten
UK-Quoten in der Spitze bei 25 Prozent (siehe obige Tabelle). Der hausInvest, der hier die Spitzenposition
einnimmt (25,1 Prozent per 31.05.2016), investiert überwiegend jedoch nicht in den sehr schwankungsanfälligen
Büromarkt (19 Prozent), sondern insbesondere in den Bereich Einzelhandel (75 Prozent). Das Handelssegment
könnte von der derzeitigen Abwertung des Britischen Pfund sogar profitieren, da das günstige Pfund Reisen nach
Großbritannien attraktiver macht; auf der anderen Seite trübt sich das Konsumklima im Binnenmarkt aktuell
natürlich ein.
In Summe ist jedoch zu erwarten, dass sich die derzeitige Unsicherheit eher negativ auf den Immobilienmarkt
auswirkt. Aktuelle Vertragsverhandlungen werden unterbrochen oder kürzlich abgeschlossene Verträge
nachverhandelt. Die überwiegende Anzahl der Vertragsabschlüsse, die nach Bekanntwerden der Durchführung des
Brexit-Referendums, getätigt wurden, enthalten Rücktrittsklauseln. Allgemein bleibt zu konstatieren, dass die
Haltung am Markt derzeit sehr abwartend, gar zögerlich ist. Allerdings schauen sich große institutionelle
Investoren bereits die Portfolien der unter Druck geratenen UK-Fonds an. Es besteht jedoch noch keine Einigkeit
darüber, wie hoch die anzusetzenden Risikoprämien sein sollten. Alle Marktteilnehmer warten deshalb derzeit auf
die ersten Transaktionen am Markt. Der Einstieg wäre auch vor dem Hintergrund des Wechselkurses attraktiv.
Abwertungsrisiken und das aktuelle Bewertungsniveau der Fonds
Die Fonds sind derzeit etwas konservativer bewertet, als es das jüngste Vorkrisenniveau erlaubt hätte. Dies liegt
an dem deutschen Bewertungsverfahren, das auf den nachhaltigen Wert einer Immobilie abstellt. Dieser Umstand
bietet den Fonds aktuell einen Puffer, um mögliche Abwertungen abfedern zu können. So ist das UK-Portfolio der
Union Investment mit einem Vervielfältiger mit 19,3 (Renditeäquivalent: 5,2 Prozent), dergrundbesitz global mit
18,6 ebenso wie die Publikumsfonds der Deka mit 18,5 (Renditeäquivalent: jeweils 5,4 Prozent) der grundbesitz
europa mit 16,9 (Renditeäquivalent: 5,9 Prozent) und der hausInvest mit 16,3 (Renditeäquivalent: 6,1 Prozent) per Stand 31.05.2016 beziehungsweise 30.06.2016. Die Vergleichbarkeit der Bewertungsfaktoren ist aufgrund der
Nutzungsarten und Objektqualitäten zwar nur mit Einschränkungen möglich, die Renditen über fünf Prozent sind
aber in Bezug auf die jüngsten Immobilientransaktionen grundsätzlich als eher konservativ zu bezeichnen.
Dennoch würden sich bei einer deutlichen Anpassung der Vervielfältiger auch negative Auswirkungen auf die
bestehenden Bewertungen ergeben. Aufgrund der überwiegend langfristigen Mietverträge wirken sich
wirtschaftsinduzierte Mietrückgänge jedoch eher zeitverzögert auf die Bewertungen aus.
Dieser Artikel erschien am 08.07.2016 unter folgendem Link:
http://www.dieimmobilie.de/brexit-referendum-droht-offenen-immobilienfonds-die-naechste-krise-1467979512/
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