修繕積立金改定について 非常に重要なお知らせです ※お手数ですが、最後までお読みいただいて、別紙のアンケートに お答えください。 マンション管理費（修繕積立金）の毎月支払額についての とても重要な内容が記載されています。 先日１８日、この件（修繕積立金改定）について説明会を企画いたしましたが、実現できませんでした。 ご出席いただいた方々には、結局無駄足となってしまい大変申し訳なく思っております。 心よりお詫び申し上げます。 説明会が中止となった原因はいろいろありますが、 ・「どのような話し合いをする説明会なのか？」 ・「何がテーマで、どうしたいのか？」 ・「その説明会が、私たちの生活にどんな影響をあたえるの？」 といったことを、ある程度事前にご理解いただけるような資料ではなく、金額の推移表とグラフのみの資 料で説明会当日を迎えたことも原因の一つと考えています。 資料だけでは理解できない当マンションの実情や現状、そして皆様がもつ疑問に出来る限り詳しくお応え できればと思い説明会を企画いたしましたが、前回の配布資料では説明会の主旨、重要性がご理解いただき にくい内容でした。 そこで、説明会の場でお話する予定だった内容を可能な範囲で文章化し、グラフや描画も交えながらの資料 を作成してみました。 ぜひ最後までお読みください。お読みいただいた後、必要とのご意見が多数あれば改めて説明会を開くこと も考えています。 この資料をご覧いただき、修繕積立金の現状とこれから必要な対策を全員で考えていきたいと思っています。 平成19年3月22日 管理組合 あたりまえのことですが… マンションは老朽化します！ 不慮な災害に見舞われた際の修繕には、保険もあるでしょう。 しかし、時がたつことで自然に古くなり、だんだんと使い勝手が悪くなったり耐久性が落ちてきたり雨漏りがした りといったことについては保険が使えません。 毎月積み立てている修繕積立金が頼みの綱なのです。 しかも、その積立金は、現在の設定では将来考えられる修繕費用にはとうてい足らない額なのです。 必要な額がわかった時に不足分を補う方法を考えればよい？ 銀行から一時的に借りるという方法もあるでしょう。 しかし、借りた直後から返済という負担が私たちの管理費に上積みされてきます。 各戸で不足額を分担する方法もあるでしょう。 しかし、不足するであろう額は１００万や２００万ではないのです。 各戸で分担しても、１戸あたり数十万円という試算になります。 私たちの負担を出来る限り少なくおさえ、いざ出費となった段階に蓄えがしっかりとあるようにする方法…。 ここで修繕積立金の積立額を改定していくことを提案します。 他のマンションでも、設立後５年程度から見直しをしているのが普通です。 見直しが先延ばしになればなるほど、そこから先に毎月負担する額は大きくなります。 できるだけ早めに改定して私たちの負担を少しでも軽くしたいと思っています。 それではいよいよ次のページから、グラフを交えて現状と改定案を説明していきたいと思います。 まずは、大規模修繕の概要を・・・ （いつ頃、どんな工事があるの？？） それでは、プレジデント皇神五日市では具体的にいつ、 どんな工事がどれくらいかかるのでしょう？ 第１回目の大規模修繕工事（平成26年予定 ・足場及び養生 約1,600万円 ・外壁・タイル関係 約2,200万円 ・鉄部塗装 約 200万円 ・給排水関係 約 400万円 ・共用廊下・バルコニー関係 約1,100万円 築12年目） ・屋上・防水関係 ・目地・シール関係 ・電気関係 ・駐車場等屋外施設関係 ・その他 約 800万円 約1,100万円 約 500万円 約1,000万円 長期修繕計画（案）ではこれらで約１億円を見込んでいます。 上記以外にも第1回目の大規模修繕工事までに ・水道メーター交換 約 150万円（８年周期） ・鉄部塗装 約 200万円（６年周期） などの工事も発生します。 ※ 合人社見積もり額より 修繕積立金の目安になるような基準はあるの？？ 住宅金融公庫にも築年数に応じた積立金基準額（一戸あ たりの平均月額）が設定されています。 築年数＜ ５年・・・ 6，000円／戸 以上 ５年≦築年数＜１０年・・・ 7，000円／戸 以上 １０年≦築年数＜１７年・・・ 9，000円／戸 以上 １７年≦築年数 ・ ・・・・・・10，000円／戸 以上 マンションの計画修繕に要する費用は、新築後の経過年数によって異なります。 新築から５年位までは、鉄部塗装が必要になる程度で大きな出費はほとんどありません。 築後１０年から１５年位の間には、第１回目の外壁修繕工事や屋根防水工事が必要になり、戸あたり数十 万円から、場合によっては１００万円以上の修繕費が必要になります。築後１５年から２５年位の間には 給水管や排水管の修繕エ事、第２回目の外壁修繕工事と大きな工事が続きます。 修繕積立金制度は、これらの計画修繕をスムーズに乗り切るために定められたものです。したがって、一 定期間内に計画的に行う修繕工事に対応できる金額でなければなりません。 修繕時期に積立金不足で、必要な修繕が行えなかったり、延期せざるを得なかったりします。その結果 剥落事故などの予防、漏水その他不具合・不都合の解決が出来ず、居住性のみならず、建物の耐久性や資 産価値の低下も招くことになります。 現状の修繕積立金および管理費削減努力 修繕積立金 • 現状の積み立て金額 月額：一戸あたり ￥３，１００ 年間：￥２，８４０，０００ 累計：￥３８，１０３，５２３ （平成19年2月末現在） 管理費削減 • これまでに削減してきた内容 管理会社変更に伴うコスト削減 約５０万円/年 インターネット保守料金 約５万円/年 管理費の剰余金は修繕積立金会計に振替えています。 現状の修繕積立金（このままだと大変です！） 200,000 7年後 第１回大規模修繕 約 1億円必要！ 150,000 19年後 第２回大規模修繕 約1億6千万必要！ 100,000 50,000 成 38 平 成 37 平 成 36 平 成 35 平 成 34 平 成 33 平 成 32 平 成 31 平 成 30 平 成 29 平 成 28 平 成 27 平 成 26 平 成 25 平 成 24 平 成 23 平 成 22 平 成 21 平 成 20 平 成 19 平 成 18 平 成 17 平 平 成 16 0 -50,000 -100,000 約6千万不足！ -150,000 -200,000 約2億不足！ １戸あたり平均月額3,100円 -250,000 現状計画 理事会で検討しました このままの設定金額では大規模修繕の時期を迎えても修繕積立金が不足して工事が できないという事態を招きます。 工事の直前に一時金を集める方法もありますが、その場合、１戸あたりの平均額は ７０万円以上にもなります。 既出のように金融機関からの借入れという手段もありますが、その場合は、将来の修 繕費の積立とは別に返済もしていかなければなりません。 しかも、当マンションは定期借地権物件です。土地は担保となりません。 そこで、管理組合理事会では、具体的な修繕積立金改定案について検討してまいりま した。それが以下の３案です。 プラン① 平均化しての改定（12年目、24年目に赤字ならないように設定） →第5期から月額平均15,000円に改定 プラン② 段階的な改定（12年目、24年目に赤字にならないように設定） →2年毎に改定（3,100円→6,300円→9,500円→12,600円→15,800円→18,300円） プラン③ 理事会おすすめプラン（修繕費見積り額の80%で計算） →2年毎に改定（3,100円→6,300円→9,500円→10,000円） 理事会で検討しました その２ 大規模修繕工事は概ね１２年周期となっていること、また、長期修繕計画案は２５年 程度以上のものが求められることから、プラン①とプラン②については、第２回目の 大規模修繕工事（築２４年目）までを考慮した改定案を作成致しました。しかしなが ら、理事会で検討を進めた結果、組合員の皆様の負担が大変大きくなること、また長 期修繕計画案は実際の工事と比較し、余裕を持った計画としていること、約２０年先 の経済情勢が不透明であること等の理由から、現実的に可能な改定案として、まずは 第１回目の大規模修繕に不足をきたさないことを目的とし、大規模修繕工事費も見直 した、プラン③を「理事会提案プラン」としてご提案することと致しました。 なお、プラン③の工事額につきましては、上記にも記載しておりますとおり、長期修 繕計画案が余裕を持った積み立て額となっていることを加味し、予定額の８０％で計 算しております。 ここまで、大規模修繕工事と修繕積立金についてご説明致しましたが、如何でしょう か？ ここで、修繕積立金の改定及び説明会の開催についてのアンケートを実施致します。 次ぎのページの「理事会提案プラン」のグラフも確認していただき、添付しておりま すアンケートを3月25日（日）までに１階管理組合郵便受けまで投函いただきますよ う、宜しくお願い致します。 理事会提案プラン 150,000 130,000 修繕費用の見積もり 額を80%で計算 110,000 90,000 70,000 50,000 30,000 10,000 -50,000 理事会提案プラン 修繕費用の見積もり額を80%で計算し、平均月額¥10,000 を上限として段階的に改定 2年ごと改定 一戸当たり平均月額 ¥3,100 → ¥6,300 → ¥9,500 → ¥10,000 成 38 平 成 37 平 成 36 平 成 35 平 成 34 平 成 33 平 成 32 平 成 31 平 成 30 平 成 29 平 成 28 平 成 27 平 成 26 平 成 25 平 成 24 平 成 23 平 成 22 平 成 21 平 成 20 平 成 19 平 成 18 平 成 17 平 -30,000 平 成 16 -10,000 アンケート（提出期限３月２５日） 問１ 修繕積立金の改定について □現状維持を希望 ※約７年後に世帯平均70万円の一時金が必要になる見込み □理事会提案プランを希望 ※総会決議後段階的に月額1万円まで増額 問２ 修繕積立金の説明会開催について より詳しい説明、皆様からのご質問を受け付ける場として、 再度説明会の開催は必要と感じますか？ □説明会の開催は必要ない □説明会開催を希望する ご意見を自由にお書きください 号室 氏名
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