Waldbewertung und Entschädigungen

Waldbewertung … so oder so?
Bodenwert, Bestandeswert, Marktanpassung,
Rechte, Lasten, Entschädigungen, Entgelte,
Sachverstand … Diskussion
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öko…
… nomisch
1
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2
Grenzpreishypothese der Preisbildung
… und in der Literatur
Price is what you pay, value is what you get.
1923
1982
1995
2016
Es soll jener "Preis" gefunden werden, bei dem es für den Kaufinteressenten
gleichgültig wäre, ob er das Objekt Wald kaufen oder die zur Bewertung
herangezogene Investitionsalternative realisieren würde (MOOG 2005)
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3
Praktische Anleitung zur Waldwertrechnung
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4
Bewertungsanlässe
Ing. Dr. hc. Leopold HUFNAGL, Fürstlich Auerspergscher
Zentralgüterdirektor in Wlaschim, Tschechoslovaski (1934)
Verkehrswertschätzung: Kauf, Verkauf, Tausch, Besicherung
Realteilung: Aufteilung eines Besitzes im Verhältnis der ideellen Anteile
der Miteigentümer
Abschichtung von Anteilen: Ausscheiden eines Anteilseigners aus
gemeinsamen Eigentum
Erbschaftsregelung: Realteilung, Abfindung
Entschädigung: Grundeinlösung, vermögensrechtliche Nachteile
Ablösung, Umwandlung von Nutzungsrechten
Einräumung von Nutzungsrechten zu Gunsten Dritter (Leitungs-, Geh-,
Fahrt-, Wasserbezugs-, Nutzungsrechte)
Schadenersatz: Immission, Waldbrand, Wild, Weidevieh, Verkehr etc.
Steuerwerte: Einheitswert, Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer
… zudem behandelte man die Lehre von der Waldbewertung als Wissenschaft,
die sie nicht ist und belastete sie mit einem rechtlichen und dabei
überflüssigen Ballast volkswirtschaftlicher Erwägungen, von denen man in der
Praxis der Waldwertrechnung noch nie Gebrauch gemacht hat …
… der Verkehrs-, Markt-, Taxwert … zudem erfahrungsgemäß … wiederholt
gekauft und verkauft worden ist.
… den Bodenwert zu schätzen, bietet große Schwierigkeiten …
… Holz hat eine Marktwert … den im Walde aufstockenden Holzvorrat nach den
lehren der Holzmesskunde zu ermitteln und mit den Holzpreisen zu multiplizieren
… bei der Bewertung von Hochwäldern setzt man eine nachhaltige Wirtschaft
voraus
… der Zerschlagungswert, der das Aufgeben der Forstwirtschaft voraussetzt,
kommt für die Bewertung einer Betriebsklasse nicht in Frage
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5
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6
Wald ist gemäß ForstG 1975 …
flächenbezogen, parzellenungebunden
> mehr als 1000 m² Fläche und
> mehr als 10 m Breite
mit forstlichen Gehölzen bestockt
auch Wege im Bestandesinnere
> Forststraße, Rückewege, Steige
> Holzlagerplätze
> Seilbringungstrassen
maßgeblich ist Zustand in der Natur
> rückwirkender 10jähriger Beobachtungszeitraum
> Nutzungsart im Grundbuch = Rechtsvermutung
> Flächenwidmungsplan = ohne Belang
SACHVERSTÄNDIGER, GUTACHTER …
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7
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Der Sachverständige ist …
Der Sachverständige und in seinen Umfeld …
Experte auf einem Fachgebiet (Fachwissen, Erfahrungswissen)
• … kann auf Grund seines Wissens einen Rat erteilen
• … kann Aufklärung über Fragen die in sein Sachgebiet fallen geben
• unterscheidet sich vom Zeugen, der sich nur auf eigene Wahrnehmungen („Befund“)
Marktanpassung
Betriebsgröße
Bewirtschaftungsform
Nachfolger
Emotion
VERKEHRSWERT
Sachwert
zu beschränken hat
Hilfsorgan, Gehilfe (Behörde, Gericht, Privater) zur Erhebung von
• Tatsachen auf Grund dessen Fach- und Erfahrungswissens
• fachliche Schlussfolgerungen aus diesen Tatsachen
Ertragswert
weisungsfrei
• ASV, PSV, Gerichts-SV
• Auftraggeber darf keine inhaltlichen Vorgaben an SV richten (Weisung)
• VwGH: Weisung vermag gegenüber Wahrheitspflicht des SV nicht durchzudringen
Nebenerwerb
Vergleichspreis
Erwartungskomponenten
innerlandwirtschaftlicher
Bodenpreis
landwirtschaftliches
Einkommen
Agrarförderungen
Sachverständigenhaftung
Zinsfuß
• Unterfertigender haftet ad personam für „sein“ Gutachten (Falschgutachten)
• SV = strafrechtlich sanktionierte Wahrheitspflicht (§§ 288, 289 StGB)
• Hinweispflicht über nicht beauftragte Auffälligkeiten (Falschgutachten)
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9
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10
Befund und Gutachten
Wahrheitspflicht
Befund
>
>
>
>
Der Sachverständige steht in Ausübung seiner
Funktion unter strafrechtlich sanktionierter
Wahrheitspflicht (§ 289 STGB), gegen die in
Hinblick auf Art. 20 Art. 1 B-VG das Weisungsrecht
nicht durchzudringen vermag.
Fakten, Daten
ausschließlich unstrittige Tatsachenerhebungen
keine Interpretation (Wertung, Würdigung)
keine textliche Vermischung mit dem Gutachten
Gutachten
> persönliche Wertung des Sachverständigen auf Grundlage des Befundes
> aktueller Stand der Technik und Wissenschaft (state of the art)
> Normen sind zumeist nicht rechtsverbindlich, haben jedoch
VwGH 21.11.2001,98/04/0075
Maßstabscharakter
Sachverständiger handelt nach besten Wissen und Gewissen.
Er bearbeitet Aufträge, ist aber KEIN Auftragsgutachter!
Mängel
> Unschlüssigkeiten (Flüchtigkeitsfehler auf Sachverhaltselement A Bezug
genommen, obwohl von B die Rede ist)"
> Denkunmöglichkeiten
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12
Waldbestandesaufnahme
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
Jahresniederschlag
Wuchsgebiet
Seehöhe
Exposition
Boden
Baumarten
Bestockungsgrad
Brusthöhendurchmesser
Bestandesoberhöhe
Bestandesalter
Altersklassen
Ertragsklasse
Holzqualität
forstliche Bewirtschaftung
forstliche Bringungsverhältnisse
…
WALD und RAUMORDNUNG
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13
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Besonderheiten
Bewertungsumfeld der Immobilie Wald
bei land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften (1)
geringer Grundstücksverkehr
SOZIOÖKONOMISCHE
VERHÄLTNISSE
Wirtschaft, Rechtsordnung
BEWERTUNGSZWECK
o
Verkehrswert, Realteilung, Erbschaft,
Entschädigung, Steuerwert
o
ungenügende Vergleichspreise durch
o
o
BEWERTUNGSOBJEKT WALD
AKTEURE
Eigentümer, Interessenten,
Rechtsvertreter, Sachverständige,
Behörden, Gerichte
o
o
Berechnungsverfahren,
Marktanpassung
o
o
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„graue“ (steuerschonende) Verkaufspreise, am untersten Preisband
festgeschriebene „Verkehrswerte“
Immobiliensteuer begünstigt korrekte Kaufpreisangaben
vertragliche Regelungen (zwischen Landwirten) enthalten zumeist keine
vereinbarten Nebenabsprachen (Jagdmöglichkeit, Sachbezüge ua)
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Besonderheiten
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Marktrelevanz von Vergleichspreisen
bei land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften (2)
aktuelle Immobilienpreistransaktionen …
wirtschaftliche Veranlassungen
o
räumlich und zeitlich stark schwankende Grundstückskäufe
Mischpreise (Bauland, Acker, Weiden, Wald, Wege, Gewässer, Ödland etc.)
uneinheitliche Wirtschaftsflächen ab (Grundstücksgröße, Form, Bodenbonität,
Bewirtschaftbarkeit, Verkehrsanbindung etc.)
Glaubwürdigkeit der Kaufpreise
BEWERTUNGSMETHODEN
nach SAGL (1995)
o
Bodenhaftung der Landwirte
Anbot-Nachfrage
> sind bewertungstechnisch nicht ausreichend erfassbar
Notverkäufe wirken preisdämpfend
Maßnahmen zur Festigung der Besitzstruktur durch (nachbarschaftlichen)
Zukauf wirken werterhöhend
> werden durch Vergleichspreise nicht ausreichend abgebildet
> sind gegenläufig zu Geldmarktentwicklung
ortsunübliche Preise: von einer nachvollziehbaren Bewertung
abgekoppelte Liebhaberei (insbesondere bei Waldkäufen, Jagd)
Verhaltensmuster der Marktteilnehmer sind kennzeichnend
> gutachterliche Schätzwerte (Verkehrswertgutachten) liegen bis zu 50 %
unter den tatsächlich am Markt erzielbaren Kaufpreisen (gilt auch für
gerichtliche Zwangsversteigerungen)
> Teil der Markteilnehmer (potentielles Kaufpublikum) ist aus persönlichen
Überlegungen (Vermögensveranlagung, Risikostreuung etc.) bereit, mehr
als den „objektiven Wert“ einer Immobilie zu bezahlen, ohne das dieses
Käuferverhalten den Charakter der besonderen Vorliebe folgen würde.
• Grundverkehrsrechtliche Bestimmungen
o landwirtschaftliche Bewirtschaftung muss gesichert bleiben
o (politisches) „Regulativ“ der Grundverkehrskommission
• Einheitswert definiert sich als der 18fache Reinertrag
o und bildet keinen Verkehrswert
o dient der Bemessung von Steuern; Beiträgen, Förderungen und
Ausgleichszahlungen
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… hochvolatile Märkte
Marktanalyse
Von welchen nachhaltigen Markteinflussfaktoren wird der land- und
forstwirtschaftliche Immobilienpreis bestimmt?
Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 definiert Verkehrswert
damit kein Spielraum im Begriffsverständnis gegeben
Grundlage für eine qualifizierte Bewertung sind
? In welcher Höhe (Nachhaltigkeit) beeinflussen diese den Immobilienmarkt?
? In welcher Höhe und Dynamik beeinflussen sich nachbarschaftliche Gemeinden
> profunde Marktkenntnis
> strukturierte Erhebung verfügbarer Daten (Grundstückstransaktionen) auf
untereinander?
Wie wirken sich (klein-)örtliche Preisentwicklungen überörtlich aus?
Grundlage eines anerkannten bzw. fachlich gesicherten Datenresearches und
Qualitätssicherungssystem.
> Fähigkeit des Gutachters, das Marktgeschehen detailliert abzubilden zu können
? Wie stellen sich Interaktionseffekte in den unterschiedlichen
Immobilienteilmärkten dar?
? Wie verändert sich der landwirtschaftlichen Bodenwert, wenn sich die lokalen
hochvolatilen Märkte bestimmen aktuelle Immobilienmarktsituation
der „verrückte Markt“ (besondere Vorliebe, Wunsch nach Rendite) wird
zunehmend marktpreisrelevant.
trotz grundverkehrsrechtlicher Regulative zunehmendes Kaufinteresse
von außerlandwirtschaftlichen Kapitalanlegern am landwirtschaftlichen
Grundstücksmarkt
Baulandpreise verändern?
? Wie nachhaltig sind derartige Entwicklungen?
? Welche Entwicklungschancen und Bewertungsrisiken haben landwirtschaftliche
Flächen im Umfeld der lokalen Bodenverknappung (insbesondere
produktionstechnisch hochwertige Talböden)?
Können diese künftigen Entwicklungen ausreichend sachverständig
ein- und abgeschätzt werden?
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… hochvolatile Märkte
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22
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… auf Anfrage … Verhandlungssache
Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 definiert Verkehrswert
damit kein Spielraum im Begriffsverständnis gegeben
Grundlage für eine qualifizierte Bewertung sind
> profunde Marktkenntnis
> strukturierte Erhebung verfügbarer Daten (Grundstückstransaktionen) auf
Grundlage eines anerkannten bzw. fachlich gesicherten Datenresearches und
Qualitätssicherungssystem.
> Fähigkeit des Gutachters, das Marktgeschehen detailliert abzubilden zu können
hochvolatilen Märkte bestimmen aktuelle Immobilienmarktsituation
der „verrückte Markt“ (besondere Vorliebe, Wunsch nach Rendite) wird
zunehmend marktpreisrelevant.
trotz grundverkehrsrechtlicher Regulative zunehmendes Kaufinteresse
von außerlandwirtschaftlichen Kapitalanlegern am landwirtschaftlichen
Grundstücksmarkt
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Entwicklungsstufen in der Grundstücksnutzung
Raumordnung und Entwicklungsstufen
© HATTINGER (2004)
HATTINGER (2004)
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23
Raumordnung – Regionalprogramm
28.06.2016 | 25
25
Datenresearch Umweltrecht
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26
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28
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30
Datenresearch Raumplanung
Forstrecht
> Alpenkonvention (Bergwaldprotokoll)
> Waldentwicklungsplan
o Kennziffer, Leitfunktion
o lokale Einschätzung
> Gefahrenzonenpläne
Luftbilder
Vogelperspektiven
Qualität:
Sachverständigengutachten
GIS der Bundesländer
Luftbilder
DKM
Raumplanung (Flächenwidmung, Waldentwicklungsplan)
Naturgefahren (Gefahrenzonenpläne)
Wasserrecht
> Hochwasserschutzzonen HQ30, HQ100, HQ150
> Wasserschutz- und Wasserschongebiete
> Brunnen
Geologie und Boden
Geologische Karten
Bodenkarten
Verdachtsflächen
Naturschutzrecht
> Naturschutz-, Landschaftsschutzgebiet
> natura 2000
> Biotopkartierung
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Räumliches Entwicklungskonzept
Flächenwidmungsplan
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29
Waldentwicklungsplan
Gefahrenzonenplan
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31
28.06.2016 | 32
32
28.06.2016 | 34
34
28.06.2016 | 36
36
Wasserrecht
Naturschutz
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33
Salzburger Bodenzustandsinventur
Datenresearch Landwirtschaft
Strukturdaten
Agrarstrukturdaten Statistik Austria
Grüne Berichte
Deckungsbeiträge 2008 (BMLFUW)
Bodenkarten
Österreichische Bodenkartierung (eBOD)
Finanzbodenschätzung (FBS)
Ertragsmesszahlen (FBS, LandesGIS, BEV)
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35
Bodenkarten im DORIS
Bodenkarte im SAGIS
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37
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38
Rechtsgrundlagen
Österreich
>
>
>
>
>
Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992
Exekutionsordnung (EO)
ÖNORM B 1802 – Liegenschaftsbewertung (1997)
Bewertungsgesetz 1955
Bewertungskatalog der Ziviltechniker der Land- und Forstwirtschaft
(1982, 2005)
> Stand der Technik und Wissenschaft
> Judikatur (RIS)
Deutschland
> Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006)
> Waldermittlungsrichtlinien (WaldR 2000)
> Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR 1978)
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
Schweiz
> Swiss Valualtion Standards (SVS)
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28.06.2016 | 40
§ 1 LBG 1992
Geltungsbereich
ZT-LiegenschaftsBewertungRichtlinien (LBR 2005)
> natürliche Produktionsverhältnisse: Klima, Gelände, Boden
> äußere Verkehrslage: Verkehrserschließung, Absatzmöglichkeiten, Entfernungen zum
Beschaffungs- und Absatzmarkt
> Innere Verkehrslage: Geschlossenheit der Flächen, vorhandene Aufschließungen und
Aufschließungsmöglichkeiten, Bringungsverhältnisse
> Größe der zu bewertenden forstlichen Liegenschaft
> Arbeitsmarkt
> Lasten und Rechte Dritter, Nutzungsbeschränkungen
> siedlungsnahe und andere wertbeeinflussende Umstände
> Bestandesverhältnisse: Betriebsform, Flächen, Baumarten, Alter, Ertragsklassen,
> Bestockungsgrad, Bestandesschäden
> Nutzungsverhältnisse: Umtriebszeit, Sortimentsverteilung
> Holzpreise
> direkte Kosten der Holzernte
> Kulturkosten
> übrige Betriebs- und Verwaltungskosten
> Jagd und sonstige Nebennutzungen
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(1)
1. Dieses Bundesgesetz gilt für die Ermittlung des Wertes
(Bewertung) von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und
Überbauten im Sinn des § 435 ABGB sowie von damit verbundenen
Rechten und darauf ruhenden Lasten in allen gerichtlichen
Verfahren.
2. Dieses Bundesgesetz gilt auch für die Bewertung der in Abs. 1
genannten Sachen in Verfahren auf Grund von bundesgesetzlichen
Verwaltungsvorschriften, sofern vorgesehen ist, daß der
Bescheid, zu dessen Erlassung der Wert ermittelt wird, mit der
Anrufung eines Gerichts außer Kraft tritt, und sofern die
Verwaltungsvorschriften nichts anderes bestimmen.
41
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42
§ 2 LBG 1992
Bewertungsgrundsatz
§ 3 LBG 1992
Regeln für die Bewertung
(1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden,
die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als
solche Verfahren kommen insbesondere das
Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5)
und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.
(2) Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der
Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die
Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden.
(3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden
sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung
entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von
Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen
Regeln nicht möglich ist, muß der vermögenswerte Vorteil des
Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des
Belasteten herangezogen werden.
(4) Ist nur ein Teil einer Liegenschaft, ein mit einer
Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last
oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so
ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des
ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies
für die Bewertung von Bedeutung ist.
(1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes
bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.
(2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der
Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie
erzielt werden kann.
(3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen
einzelner Personen haben bei der Ermittlung des
Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
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43
Bewertungsverfahren
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46
Bewertungsverfahren
VERGLEICHSWERT
Bewertungsaxiome
Bewertungsvorsicht
Stichtagsbezogenheit
Zukunftsbezogenheit
Vergangenheitsanalyse
Vergleichbarkeit
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Waldbewertung kann als ein Spezialgebiet der Unternehmensbewertung
aufgefasst werden (MÖHRING 2014)
Vergleichswertverfahren (Comparison approach)
Sachwertverfahren (Cost approach)
Ertragswertverfahren (Income approach)
>
>
>
>
>
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Vergleichswert
Sachwert
ERTRAGSWERT
Ertragswert
• direkt aus dem Markt entnommen
• Rendite = wirtschaften
Objektivität
> … der Gutachter
> … der Methoden
> … der Gutachten
Marktanpassung
SACHWERT
VERKEHRSWERT
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• Herstellungskosten = neu bauen
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§ 9 LBG 1992
Wertermittlungsverfahren
§ 4 LBG 1992
Vergleichswertverfahren
(1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch
Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen
vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert).
Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den
Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu
bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften
der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe
ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu
berücksichtigen.
(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im
redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum
Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt
wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart
wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im
redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes aufoder abzuwerten.
(3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch
ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der
Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur
herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse
und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die
Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.
(1) Das Bewertungsgutachten hat zu enthalten
1. den Zweck des Gutachtens, den Bewertungsstichtag, den Tag
der Besichtigung der Sache und die dabei anwesenden
Personen sowie die verwendeten Unterlagen
2. den Befund mit einer Beschreibung der Sache nach ihren
Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die
Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder
rechtlicher Art
3. die Bewertung unter Darlegung des angewendeten
Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl
des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls
angewendeten Verfahrensverhindung.
(2) Wenn mit der zu bewertenden Sache Rechte oder Lasten
verbunden sind, muß angegeben und begründet werden,
inwieweit sie den Wert der Sache beeinflussen.
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47
28.06.2016 | 48
48
Datenresearch Vergleichspreise
Vergleichswertverfahren
… gegenwartsbezogen
näher am Markt, da bereits vollzogene (erfolgreiche) Transaktionen
Grundbuchsdaten
> Grundbuchsammlung der Bezirksgerichte
> gewerbliche Anbieter (ZT Datenforum, IMMOunited)
Marktpreise
> Gemeindeämter (lokale Marktpreise)
> Österreichische Bundesforste, Privatforstbetriebe
> Bezirksbauernkammer (Grundverkehrskommission)
Immobilienanzeigen, Maklerangebote
> Tageszeitungen, Immobilienanzeigen
> Fachzeitungen und -zeitschriften
> Internetplattformen für Immobilien
Sachverständige
> Gutachten in der Ediktsdatei
> persönliche Auskünfte
Immobilienpreissammlungen
> Immobilienpreisspiegel
> immopreise.at
> kein Abzinsungsproblem (Ertragswert)
> kein Marktanpassungsproblem (Sachwert)
> auch Ertragswerte und Sachwerte basieren auf Vergleichsansätzen
hohe Akzeptanz
> einfachste und marktkonformste Wertermittlung
> nachvollziehbar, plausibel, schlüssig
> Methode der „ersten Wahl“ (OESTEN-ROEDER 2001)
Waldbewertung
> … nur bedingt anwendbar, da kein Waldbestand ist wie ein anderer
> räumliche und zeitliche Nähe der Vergleichsfälle erforderlich
> mehrere Bewertungsfelder (Waldboden, Holzvorrat, Jagdwert, Nebennutzungen)
Interpretation
>
>
>
>
baut darauf auf, dass Verkaufserlöse (Urkundensammlung) auch den Tatsachen entsprechen
Ableitung von Korrekturfaktoren aus dokumentierten Verkaufstransaktionen
Problematik der „grauen“ Preisbildung
Abstraktion subjektiver, transaktionsbestimmender Einflüsse
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49
Vergleichspreise_onlineabfrage
28.06.2016 | 50
50
Bestimmung der Anzahl der Kauffälle
(HAIMBÖCK 2009)
Irrtumswahrscheinlichkeiten
maximale
prozentuale
Abweichung
d%
5%
10 %
20 %
5%
10 %
15 %
82
21
10
57
15
7
35
9
4
Anzahl der
notwendigen
Kaufpreise
Irrtumswahrscheinlichkeit von 20 % … dann sind 35 Kauffälle
notwendig, damit errechnete Kaufpreis in einem Genauigkeitsbereich
von ± 5 % um den nicht bekannten theoretisch zutreffenden Wert
schwanken kann.
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51
Kaufpreise … Vergleichspreise
28.06.2016 | 52
52
Marktrelevanz von Vergleichspreisen
ungenügende Vergleichspreise durch
aktuelle Immobilientransaktionen …
> räumlich und zeitlich stark schwankende Grundstückskäufe
> Mischpreise (Bauland, Acker, Weiden, Wald, Wege, Gewässer, Ödland etc.)
> uneinheitliche Wirtschaftsflächen (Grundstücksgröße, Form, Bodenbonität,
Bewirtschaftbarkeit, Verkehrsanbindung etc.)
Verhaltensmuster der Marktteilnehmer sind kennzeichnend
Glaubwürdigkeit der Kaufpreise
> „graue“ (steuerschonende) Verkaufspreise, am untersten Preisband
festgeschriebene „Verkehrswerte“
> Immobiliensteuer begünstigt korrekte Kaufpreisangaben
> vertragliche Regelungen (zwischen Landwirten) enthalten zumeist keine
vereinbarten Nebenabsprachen (Jagdmöglichkeit, Sachbezüge ua)
> gutachterliche Schätzwerte (Verkehrswertgutachten) liegen bis zu 50 %
unter den tatsächlich am Markt erzielbaren Kaufpreisen (gilt auch für
gerichtliche Zwangsversteigerungen)
> Teil der Markteilnehmer (potentielles Kaufpublikum) ist aus persönlichen
Überlegungen (Vermögensveranlagung, Risikostreuung etc.) bereit, mehr
als den „objektiven Wert“ einer Immobilie zu bezahlen, ohne dass dieses
Käuferverhalten den Charakter der besonderen Vorliebe folgen würde.
… scheidet zur Waldwertermittlung in der Praxis (in der Regel) aus
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> sind bewertungstechnisch nicht ausreichend erfassbar
> werden durch Vergleichspreise nicht ausreichend abgebildet
> sind gegenläufig zur Geldmarktentwicklung
53
28.06.2016 | 54
54
Referenzwerte für Waldboden“preise“
tatsächlich: 10,00 €
bis 15,00 €
28.06.2016 | 55
55
28.06.2016 | 56
56
Sachwertverfahren
… zur „grauen“ Preisbildung
vergangenheitsbezogen, orientiert sich
an Kosten der Vergangenheit
> regionale Gegebenheiten, Besitzverhältnisse sollten bekannt sein
> ein gutes Informantennetzwerk
> im Gutachten explizit auf die Qualität und Verfügbarkeit der
verwendeten Vergleichspreise hinweisen
> Werte bei Verkäufen mit Beteiligung der öffentlichen Hand
heranziehen
> Vergleichbarkeit bereits verkaufter Flächen analysieren
> Auch landwirtschaftliche Pachtpreise ansehen
> Preise aus redlichen und zeitnahen Geschäftsfällen heranziehen
… basiert auf Kosten, welche bei einem Neubau (Ersatz)
entstehen
> Normalherstellungskosten bzw. „Rekonstruktionskosten“
> Summe der im Unternehmen vorhandenen Vermögensgegenstände (Sachwerte)
> betriebsnotwendiges Vermögen wird mit Wiederbeschaffungskosten bewertet
> erzielbarer Veräußerungspreis (Verkauf) wird bewertungstechnisch nicht
hinterfragt!
Wertminderungen
> Gebäude (technische Alterswertminderung, bauliche Mängel
> Waldbestand (Verbiss- und Schälschaden, Steinschlagschäden, Rückeschäden)
Kosten ►Preis
> Eingangsgrößen unterliegen einem Ermessensspielraum des SV
> Sachwert stellt lediglich eine grobe Schätzung dar
> bedarf Marktanpassung, um Bezug zum tatsächlich erzielbaren Preis herzustellen
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28.06.2016 | 58
§ 6 LBG 1992
Sachwertverfahren
58
§ 5 LBG 1992
Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache
durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem
Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum
angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden
Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).
(2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der
Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag).
Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung
und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der
Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die
Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der
Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des
Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige
Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen.
(3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von
Aufzeichnungen nicht erfaßbar oder weichen sie von den bei
ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab,
so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung
der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei
einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen;
dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder
allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden.
(4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der
bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
(1)
(1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch
Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes
sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der
Sache zu ermitteln (Sachwert).
(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch
Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und
unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die
sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu
bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem
Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu
berücksichtigen.
(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen.
Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert
auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche
Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und
sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der
Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche
Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen
Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.
28.06.2016 | 59
59
28.06.2016 | 60
60
Ertragswertverfahren
… zum Ertragswertverfahren
… zukunftsbezogen, orientiert sich an
Überschüssen in der Zukunft
„Zukunftserfolgswert“
>
>
>
>
älteste dokumentierte Quelle: Altes Testament, 1350 v.Chr., Buch Moses
Vergleich zukünftiger Entnahmen aus dem Forstbetrieb mit der besten Alternative
Käufer investiert in die Zukunft, nicht in die Vergangenheit.
welcher Preis lohnt der Erwerb einer Immobilie, wenn die abgezinsten zukünftigen
Überschüsse damit verglichen werden?
> rational agierender Kapitalanleger erwartet angemessene Rendite auf sein
gebundenes Kapital, da er den Nutzungsentgang der wirtschaftlichen Alternative
(Anleihe, Sparbuch etc.) gegenüberstellt
> DCF-Methode: künftig erwartete Erträge werden abgeschätzt und auf Stichtag
abgezinst
Ertragswert = Reinertrag x Barwertfaktor
> GURTNER-RUMMEL-SAGL (1984):
… Festsetzung des Kapitalisierungszinsfußes ist ein betriebswirtschaftliches
Problem
> niedriger Zinssatz = niedrigeres Risiko; hoher Zinssatz = höheres Risiko
28.06.2016 | 61
61
28.06.2016 | 62
Sachwert oder Ertragswert?
Welcher Kapitalisierungszinssatz?
Ansätze …
> § 5 Abs.4 LBG 1992: Zinssatz für die Ermittlung des Ertragswertes richtet sich
nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung
o inflationsbereinigter Zinssatz
o Lehrbücher: „forstliche“ Zinsfuß = 3 % (ENDRES 1894, 1923)
o historische Überlegungen: 30 % unter landesüblichem Zins
> aktuelle Empfehlungen des SV-Verbandes: 2 % (bis 3 %)
o Rendite Forstbetrieb
0,8 bis 1,2 % pA
o Landwirtschaft
2,50 bis 3,50 %
o Jagd
4,00 %
o Wohnen
5,00 bis 7,00 %
NEU: Zuflüsse an die Eigentümer
(Cash-Flows) kapitalisieren!
ALT: erwartete Zukunftserfolge
(aus Sicht des Unternehmens)
kapitalisieren!.
Ertragswert „liegt“ unter Verkehrswert
Trotzdem werden traditionell
sachwertbasierende Verfahren in der
land- und forstwirtschaftlichen
Liegenschaftsbewertung angewendet.
> korrekt: ... liegt unter SACHwert
> „Verkehrswert“ im Ertragswertverfahren ist Ergebnis des Aufzinsfaktors
> aktuell: bei Faktor 70 bis 100 decken sich Sach- und Ertragswert
28.06.2016 | 63
63
Korrekturwert (Regulativ), der den Sachwert in Bezug auf
die tatsächlichen Marktverhältnisse anpasst
Gutachten = Verkehrswert-Definition
„ … auf Grund meiner langjährigen Markterfahrung“ = forstlicher Götterblick?
Kaufpreise aktueller Grundstückstransaktionen
Vergleich von Gutachtensergebnissen mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen
Gewichtung von immobilienpreisbeeinflußenden Faktoren (dynamische Märkte)
BRD: Richtwerttabellen von Gutachterausschüssen
im Ertragswertverfahren ist die Marktanpassung bereits eingepreist
> gemäß LBG 1992 nicht zu berücksichtigen, jedoch
> bei Waldkäufen oft zentrale Kaufentscheidung
Immobilienmarkt = Kaufentscheidungskriterien
> unterschiedliche individuelle Überlegungen
HAAG (2003)
− Arrondierungszukäufe im Bauernwald
− einschränkte Verfügbarkeit größerer Waldflächen (Forstbetriebe)
− Begrenztheit des Interessentenkreises
> je größer der Sachwert, desto kleiner ist der Marktanpassungsfaktor
= teure Objekte sind weniger nachgefragt als billige
> je größer der Bodenwert, desto größer der Marktanpassungsfaktor
> Liebhaberwert, maßgeblich für das Käuferverhalten, da viele „Liebhaber“
> gesellschaftliches Umfeld
= Objekte in guter Lage sind nachgefragter als Objekte in schlechter Lage
− infrastrukturelle Ausstattung, Erreichbarkeit wie Lage zu Flughafen, Autobahn etc.
− Abgeschiedenheit (keine Hochspannungsleitungen, Schipisten)
Mischverfahren
>
>
>
>
64
persönliche Vorliebe ist
kaufpreismitbestimmend?
Marktanpassung
>
>
>
>
>
>
28.06.2016 | 64
Gewichtung von Sachwert und Ertragswert
wird durch die Wissenschaft (BRD) massiv abgelehnt
jedoch Bewertungspraxis = welcher Wert ist marktpreisbestimmend?
Mittelwertverfahren: für steuerliche Bewertungszwecke in Österreich
> Störungen
− „störende“ Dienstbarkeiten (Wegerechte, Weiderechte ua)
− Wer ist der Grundstücksnachbar?
28.06.2016 | 65
65
28.06.2016 | 66
66
Waldwert ist …
aufstockender Holzvorrat
frei Waldstraße
Nebennutzungen
(Jagd,
Tourismus,
etc.)
Waldboden
BODENWERT_BESTANDESWERT
28.06.2016 | 67
28.06.2016 | 68
68
28.06.2016 | 70
70
28.06.2016 | 72
72
Waldbodenwert – Wertrelationen
Begriffe
Bewertungspraxis
Holzvorrat: am Waldboden aufstockendes Holz
Vorratsfestmeter (vfm): Im Bestandes
wachsendes Holz (inkl. Rinde, Äste)
Erntefestmeter (efm): tatsächlich verwertbarer
Holzvorrat (handelsübliche Abrundungen beim
Messen, vorgeschriebenes Übermaß, Rindenverlust, evtl. Gesundschneiden, Schnittfuge)
Ernteverlust: Differenz vfm zu efm
Raummeter: Brennholzmaß für 1 m³
(1 efm = ca. 1,4 rm)
Ertragstafel: Simulierung fiktiver Waldbestände
unter Berücksichtigung einer optimalen
Behandlung
> Waldboden : Wiese : Acker = 1 : 2 : 3
> Waldbodenpreis = 1 % bis 3 % des Baulandpreises
LINDEMANN (1992)
> Waldboden : LN = 1 : 4 (Bandbreite: 3,2 bis 5,6)
> Waldboden : Bauland = 1 : 60 (Bandbreite 48 bis 74)
persönliche Einschätzung
> LN : Bauland = 1 : 10
> in Siedlungsnähe = 1 : 15 bis 30
Bestandesbonität: 0,10 € pro Ertragsklasse (nach GÜDE)
> Schleppergelände: 0,10 € bis 0,15 € pro Ertragsklasse
> Seilbringungsgelände: 0,07 bis 0,10 € pro m²
28.06.2016 | 69
69
Datenresearch Vergleichspreise
Bodenrichtwertkarten (BRD)
Grundbuchsdaten
> Grundbuchsammlung der Bezirksgerichte
> gewerbliche Anbieter (ZT Datenforum, IMMOunited)
Marktpreise
> Gemeindeämter (lokale Marktpreise)
> Österreichische Bundesforste, Privatforstbetriebe
> Bezirksbauernkammer (Grundverkehrskommission)
Immobilienanzeigen, Maklerangebote
> Tageszeitungen, Immobilienanzeigen
> Fachzeitungen und -zeitschriften
> Internetplattformen für Immobilien
Sachverständige, Experten
> Gutachten in der Ediktsdatei
> persönliche Auskünfte (Expertenbefragung)
Immobilienpreissammlungen
> Immobilienpreisspiegel
> immopreise.at
28.06.2016 | 71
71
Wertrelationen Waldbodenrichtwerte
Bestandeswert
Wu = Au
Wi = Au * fi * b * a
Modellansatz: LIFE-Natur Projektes „Hang- und Schluchtwälder im Oberen Donautal“ (REITERER)
West-Ostgefälle
Entfernung zur Siedlungsräumen
o
o
o
Bauerwartungslandkomponente
landwirtschaftlicher Bodenpreis bestimmt Waldwert
Bodenpreis läuft dem Bestandeswert „davon“
28.06.2016 | 73
Wu
Au
= Bestandeswert im Alter und Nutzungszeitpunkt
= Abtriebserlös/-wert im Alter und erntekostenfrei
Wi
Au
= Bestandeswert im Alter i (beliebiges Alter)
= Abtriebserlös/-wert im Alter und erntekostenfrei
fi
b
a
= Alterswertfaktor für Alter i
= Bestockungsgrad
= Baumartenanteil
73
Bestandeswerte LK Oberösterreich
28.06.2016 | 74
74
28.06.2016 | 76
76
Winkelzählprobe nach BITTERLICH
28.06.2016 | 75
75
Ertragstafeln (MARSCHALL 1975)
Holzzuwachs und Holznutzung
Zuwachs
vfm/ha/Jahr
Nutzung
vfm/ha/Jahr
Schutzwaldanteil
in %
Österreich
9,0
7,7
20
Kärnten
10,1
7,2
18
Tirol
6,5
5,2
48
NÖ
8,2
7,6
6
OÖ
10,8
8,7
15
Österreichische Waldinventur 2009
28.06.2016 | 77
77
28.06.2016 | 78
78
Sortentafeln (STERBA, GRIES)
Sortentafeln (PELZMANN)
Fichte, EKL 12
Um alleBESTANDESSORTIERUNG
Ergebnisse sehen zu können,kurz
zuerst
FICHTE
Bereich mit 10 Spalten x 9 Zeilen markieren (mit Umschalt+Pfeiltasten), Funktionswerte
14,4%eingegeben
rEV und Eingabe mit Umschalt+Strg
1 SORTIMENT
EINHEIT
<1b
1b
2a
2b
3a
3b
4a+
2 Gesundes Holz
[EfmoR]
27,99
50,53
144,15
173,08
97,68
32,9
0,05
3 Braunes Holz
[EfmoR]
0
0
0
0
0
0
0
4 Rundungen, Übermass, Formfehler
[EfmoR]
1,2
6,85
7,5
16,62
12,38
4,65
0,01
5 RINDE
[m³ R]
2,41
4,5
10,26
12,22
6,53
2,08
0
6 Faulholz
[VfmmR]
0
7 Schnittfugen
[VfmmR]
1,25
8 sonst.Schaftholz
[VfmmR]
5,07
Sortenverteilung im Umtriebsalter (U=100)
1b
2a
2b
3a
3b
4+
Schleifholz
9%
19%
19%
21%
14%
10%
8%
61,00 €
73,00 €
76,00 €
78,00 €
78,00 €
78,00 €
35,00 €
5,49 €
13,87 €
14,44 €
16,38 €
10,92 €
7,80 €
2,80 €
71,70 €
Fichte, EKL 14
Um alleBESTANDESSORTIERUNG
Ergebnisse sehen zu können,kurz
zuerst
FICHTE
Bereich mit 10 Spalten x 9 Zeilen markieren (mit Umschalt+Pfeiltasten), Funktionswerte
13,7% eingegeben
rEV
und Eingabe mit Umschalt+S
1 SORTIMENT
EINHEIT
<1b
1b
2a
2b
3a
3b
4a+
2 Gesundes Holz
[EfmoR]
28,62
50,9
115,46
164,87
167,85
92,46
3,94
3 Braunes Holz
[EfmoR]
0
0
0
0
0
0
0
4 Rundungen, Übermass, Formfehler
[EfmoR]
1,15
4,61
7,34
12,28
15,7
12,61
0,72
5 RINDE
[m³ R]
2,42
4,38
8,23
11,34
11,12
5,78
0,24
6 Faulholz
[VfmmR]
0
7 Schnittfugen
[VfmmR]
1,47
8 sonst.Schaftholz
[VfmmR]
4,74
Abzüglich Werbungskosten in Höhe von € 24,00 € pro efm ergibt sich ein
erntekostenfreier Erlös frei Waldstraße von 47,70 € pro efm.
28.06.2016 | 79
79
28.06.2016 | 80
80
28.06.2016 | 82
82
28.06.2016 | 84
84
alte Alterswertfaktorentabellen (SAGL)
Alterswertfaktoren (PELZMANN)
Alterswertfaktoren geben das
Verhältnis des Bestandeswertes im
aktuellen Alter a des Bestandes zum
Wert des Bestandes im Alter U an.
Wert des Bestandes im Alter U mit
dem Abtriebswert gleichzusetzen.
Die Qualitätsziffer wird als
erntekostenfreier Erlös in Euro je
Erntefestmeter entweder im Alter m
(Qm) oder im Alter U (Qu) des
Bestandes verstanden
(Durchschnittserlös/efm minus
durchschnittliche Erntekosten/efm).
28.06.2016 | 81
81
Datenquellen
Holzpreise
… wohin geht der Holzpreis?
Holzpreisfindung
•
•
Vergangenheitsanalyse
Zukunftseinschätzung
28.06.2016 | 83
83
reale und aktuelle Holzpreisentwicklung
Holzbringung
28.06.2016 | 85
85
28.06.2016 | 86
86
28.06.2016 | 88
88
Holzpreise und Erntekosten 1976-2013
Holzerntekosten
(NEMESTOTHY 2015)
28.06.2016 | 87
WALDWERTRECHNUNG
87
… in die Zukunft = Aufzinsung (Kapitalisierung)
Kn = K0 ∗ qn = 10.000,00 € ∗ 1,0410
= 10.000,00 € * 1,4802 = 14.802,00 €
28.06.2016 | 89
28.06.2016 | 90
90
Alterswertverlauf
… aus der Zukunft = Abzinsung (Diskontierung)
K0 =
89
:9
=
;<.<<<,<< €
;,<=>?
= 6.756,00 €
28.06.2016 | 91
91
Tabellen für Auf- und Abzinsfaktoren
28.06.2016 | 92
92
28.06.2016 | 94
94
Vervielfältiger (Barwert)
28.06.2016 | 93
93
klassische Formeln der Waldwertrechnung
Bestandeswert …
Bestandeswert (Vor-, Endnutzung, Kulturkosten)
> Wert ist allein dominiert von Holzerlösen und Kulturkosten
> aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt haben keinen Einfluss
Werte
Anwendung
Bodenertragswert
Boden, der zur Aufforstung ansteht
Bestandeskostenwert
jüngere Bestände (bis 40 Jahre)
Bestandeserwartungswert
ältere Bestände (ab 40 Jahre)
Waldrentierungswert
Forstbetriebe oder Teile davon
Kulturkosten
> Kostenwert
> kein Verkehrswert
Vornutzungen
> Bestandespflege
> Durchforstungen
Abtriebswert
>
>
>
>
28.06.2016 | 95
95
Holzerlöse abzüglich der Erntekosten
Liquidationswert (Mindestwert)
zum Bewertungsstichtag wird gedanklich die ganze Fläche geräumt
nur theoretisch möglich da ForstG 1975 Hiebgröße (Großkahlschlagverbot)
beschränkt
28.06.2016 | 96
96
Bodenertragswert
Bodenertragswert
Faustmann´sche Formel
BODENERTRAGSWERT
Was wird bewertet?
unbestockte, zur Kulturanlage vorgesehener Waldboden
Bewertungszweck
Grenzpreisfindung! Wie viel darf für Boden maximal bezahlt werden,
um bei einer forstlichen Nutzung keinen Verlust zu machen?
Idee des Bewertungsmodells
Mit Periodizität einer Umtriebszeit erfolgt eine Einzahlung durch
Endnutzung, Der Barwert einer periodischen Rente wird ermittelt.
Übrige Einzahlungen und Auszahlungen werden auf den Zeitpunkt der
Endnutzung prolongiert. Der sich ergebene Wert wird kapitalisiert
(Rentenbarwertfaktor).
zeitlicher Horizont
unendlich
Voraussetzungen zur
Ermittlung des Grenzpreises
Zinssatz muss über die interne Rendite der besten vergleichbaren
Alternative hergeleitet werden.
in der Formel
berücksichtigte Größen
Kulturkosten, Pflegekosten, Nettodurchforstungserlöse, NettoEndnutzungserlöse, Erlöse aus Nebennutzungen, Verwaltungskosten
Publikationen
KÖNIG (1842), FAUSTMANN (1854)
28.06.2016 | 97
B
= Bodenertragswert
Au
= erntekostenfreier Abtriebserlös im Alter u
Da, Db = Durchforstungserträge im Bestandesalter a, b …
q
= Zinsfaktor (1+p/100) bei p = Zinsfuß in %
Nt
= erntekostenfreier Nebennutzungsertrag im Alter t
c
= Kulturkosten (bis zu gesicherten Kultur)
V
= Verwaltungskostenkapital
1/(qu-1)= Rentenwertfaktor ewige Rente
97
Bestandeskostenwert
28.06.2016 | 98
98
Bestandeskostenwert
= Summe aller Erzeugerkosten
BESTANDESKOSTENWERT
Was wird bewertet?
junge Bestände (bis 40 Jahre)
HKm = Bestandeskostenwert
c
= Kulturkosten
B
= Bodenwert
V
= Verwaltungskostenkapital
Dx
= Durchforstungserträge im Bestandesalter x Jahre
Nx
= Nebennutzungserträge im Bestandesalter x Jahre
m
= Bestandesalter
q
= Zinsfaktor (1+p/100) bei p = Zinsfuß in %
qm , qm-x = Prolongationsfaktoren
Bewertungszweck
Idee des
Bewertungsmodells
Der Bestand ist gerade so viel wert, die sie Summe der bisherigen,
auf den Bewertungsstichtag aufgezinsten Auszahlungen
in der Formel
berücksichtigte Größen
alle Ein- und Auszahlungen, die mit dem Bestand zwischen der
Vorbereitung der Kultur und dem Bewertungsstichtag verbunden
sind, einschließlich der Verwaltungskosten, die als hypothetische
Pacht interpretiert werden können.
erste Publikation
FAUSTMANN (1854)
28.06.2016 | 99
99
Bestandeserwartungswert
28.06.2016 | 100
100
Bestandeserwartungswert
= Summe aller zukünftigen Erträge abzüglich Kosten
BESTANDESERWARTUNGSWERT
Was wird bewertet?
ältere Bestände (ab 40 Jahre)
Bewertungszweck
Findung des Grenzpreises
Idee des Bewertungsmodells Bestandeswert wird durch die Summe der abgezinsten Ein- und
Auszahlungen bis zur Endnutzung bestimmt
zeitlicher Horizont
Bewertungsstichtag bis Endnutzung des Bestandes.
HEm
= Bestandeserwartungswert
Au
= Abtriebserlös im Alter u
B
= Bodenwert
V
= Verwaltungskostenkapital
Dx
= Durchforstungserträge im Bestandesalter x Jahre
m
= Bestandesalter
q
= Zinsfaktor (1+p/100) bei p = Zinsfuß in %
qu , qu-m = Prolongationsfaktoren
Zinssatz muss über die interne Rendite der besten vergleichbaren
Voraussetzungen zur
Ermittlung des Grenzpreises Alternative für das Bewertungsobjekt hergeleitet werden.
in der Formel
berücksichtigte Größen
Alle Einzahlungen und Auszahlungen, die mit dem Bestand
zwischen dem Bewertungsstichtag und seiner Endnutzung
verbunden sind, einschließlich Verwaltungskosten und der
Bodenrente (= hypothetische Pacht).
Publikationen
WIEDEMANN (1828), RIEKE (1829), KÖNIG (1846), ÖTZEL
(1854)
28.06.2016 | 101
101
28.06.2016 | 102
Waldrentierungswert
Waldrentierungswert
WALDRENTIERUNGSWERT
Was wird bewertet?
Forstbetrieb (oder Teilbetrieb), jedenfalls größere Waldfläche, die
eine mehr oder weniger kontinuierliche Nutzung erlaubt.
Bewertungszweck
Ermittlung des Grenzpreises
… entspricht der Kapitalwertformel
Idee des Bewertungsmodells Bei nachhaltiger Nutzung ergibt sich ein gleichbleibender
jährlicher Reinertrag. Netto-Ertrag stellt ewige, periodische Rente
dar.
zeitlicher Horizont
Unendlich, aber auch bei niedrigen Zinssätzen sind die
gegenwarts-nahen Zahlungen wichtiger als die weit in der Zukunft
liegenden Zahlungen.
Zinssatz muss über die interne Rendite der besten vergleichbaren
Voraussetzungen zur
Ermittlung des Grenzpreises Alternative für das Bewertungsobjekt hergeleitet werden.
berücksichtigte Größen
alle Größen, die den Reinertrag bestimmen
Publikationen
Österreichische Kameraltaxe (1788), FAUSTMANN (1849)
28.06.2016 | 103
103
Abtriebswert
28.06.2016 | 104
104
Hiebs(un)reife
Wertdifferenz zwischen Alterswert
und Abtriebswert eines nicht
hiebsreifen Baumbestandes
© MOOG
© MOOG
28.06.2016 | 105
105
Betriebsrisiko
Deckungsbeitragkalkulation
Forstschutzrisiko aus Klimawandel
Holzerträge (Rohertrag)
o
o
im eigenen Wald
in den nachbarschaftlich angrenzenden Wäldern (Besitzstruktur)
o
o
o
o
= Deckungsbeitrag II
− Waldbaukosten (+ allfällige Erträge)
Schutzwaldausweisung
Naturschutzgebiete, Natura 2000
touristische Erschließung (MTB-Routen, Schitouren ua)
= Deckungsbeitrag III
− Kosten Gebäude und Anlagen (+ allfällige Erträge)
Wertsicherung der Ankaufsinvestition
künftige Veräußerungsmöglichkeiten
= Deckungsbeitrag IV
− Verwaltungskosten (+ allfällige Erträge)
gesellschaftliche Vorlieben
o
o
108
− Kosten Bringungsanlagen (+ allfällige Erträge)
Zuschläge: standortstaugliche, naturnahe Mischwaldbestände
Abschläge: sekundäre Reinbestände
Portfolio
o
28.06.2016 | 108
− Holzerntekosten
Verfügungsgewalt und Zweckgebundenheit
o
106
= Deckungsbeitrag I
„Windfestigkeit“
o
28.06.2016 | 106
= Betriebserfolg (= Deckungsbeitrag V)
Repräsentationsmöglichkeiten
eigener Freizeitwert (Jagd, Ruhe)
28.06.2016 | 107
107
These zur Waldwertermittlung
Bewertungsansatz (Kanton Zürich)
Bewertungssituation
> Waldboden : Bestand = 1 : 1
> Bestandeserhebungen und -bewertungen
zeitaufwendig
bewertungstechnische Unsicherheiten
(Holzpreisentwicklung, Betriebsrisiko etc.)
> Waldbodenpreis
o an lokale Immobilienpreisentwicklung gekoppelt
o Wertsteigernde Ausgleichsmaßnahmen für Naturschutzauflagen etc.
o
o
Schlussfolgerungen für die Waldwertermittlung
> Waldbodenpreis dominiert Werteverhältnis
> Regulativ der Marktanpassung kann Bestandesbewertung weitgehend
ersetzen
28.06.2016 | 109
109
28.06.2016 | 110
110
… Bodenpreisentwickung ist wertbestimmend…
€ pro m²
Bodenwert
Bestandeswert
RECHTE und LASTEN
Baulandpreise
50 €
200,00 €
500 €
28.06.2016 | 111
111
28.06.2016 | 112
Grundbuch
Rechte und Lasten
§ 3 Abs 3: Rechte und Lasten, die mit der zu
bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert
beeinflussen, sind bei der Bewertung
entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine
Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den
§§ 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist,
muß der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten
beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des
Belasteten herangezogen werden.
28.06.2016 | 113
113
28.06.2016 | 114
114
Nutzungsrechte
Felddienstbarkeiten (Feldservitute)
Wegerechte
§§ 472 ABGB – Dienstbarkeiten
>
>
>
>
>
> beschränkte dingliche Nutzugsrechte an fremden Sachen
> Eigentümer der dienenden fremden Sache ist zu bloßem Dulden oder
Unterlassen verpflichtet
> muss so ausgeübt werden, dass diese für den Belasteten möglichst
wenig beschwerlich ist
Gehrechte
Bringungsrechte (vgl. § 66 ForstG 1975)
Recht des Viehtriebs
Fahrrechte
Recht des Parkens
Wasserrechte
> dürfen nicht eigenmächtig erweitert werden
> Wasserschöpfrecht
> Wasserleitungsrecht
> Recht der Viehtränke
WWLG – Einforstungsrechte
> Wald und Weidenutzungsrechte auf fremdem Grund und Boden
> Grundsatzgesetz 1951
> Ausführungsgesetze der Bundesländer
Weiderechte
Waldrechte
§ 12 GBG Reallasten
> Holzbezugsrechte
> Streunutzungsrechte
> wiederkehrende Leistungen
> entsteht durch Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem
28.06.2016 | 115
Leitungsrechte
115
Wegerecht
28.06.2016 | 116
116
Berechnungsbeispiel Wegerecht
LN Grundstücksgröße: 25.000 m²
Verkehrswert: LN, unbelastet = 10,00 € pro m²; Zinssatz 3 %
Weglänge: 85 m, Wegbreite 3 m, angrenzender beeinträchtigter Bereich 5 m
Benutzungsumfang
> Gehen, Fahren
> Viehtreiben
> Holzbringung (OGH, ?)
Bewertungsansätze
LN Bodenwert (davor)
Wertminderung Wegrechtsfläche
Wertminderung angrenzender Bereich
Barwert jährliche Wegrente
Bodenwert (danach)
Wegerecht
> Wertminderung der vom Weg beeinflussten Grundstücksfläche
50 % Baulandpreises
> Wertminderung des gesamten Grundstückes
o geringe (= fallweise) Nutzung: 5 %
o vertretbar: bis 20 %
o erhebliche (= dauernde) Nutzung: bis 40 %
o nicht vertretbare Nutzung: bis zu 90 %
o
25.000 m²
255 m²
425 m²
3 %=F 33,33
10,00 €
4,00 €
1,35 €
4,50 €
Differenzwert
250.000,00 €
- 1.020,00 €
- 575,00 €
150,00 €
248.555,00 €
1.445,00 €
Ersitzung
> 30 Jahre gegenüber natürlichen Personen
> 40 Jahre gegenüber Körperschaft öffentlichen Rechtes (Staat, Gemeinde, Kirche)
> gutgläubige Nutzung
28.06.2016 | 117
117
118
28.06.2016 | 120
120
Leitungsrechte_Bodenwertminderung
Bewertung Leitungsrechte
Differenzwertmethode
oberirdische Leitungen wirken
sich im Käuferverhalten stärker
wertmindernd aus
28.06.2016 | 118
Schätzrahmen (WOLFRAMS 1983, BAUER 2012)
… bei Überspannungen
individuelle Servitutsstreifenbreite
Lage der Leistungsverlaufes
bestimmt Ausmaß der
Verkehrswertminderung
…. bei unterirdischen Leitungen
Korrekturfaktoren
• Flächenwidmung (BL, GW, GL)
• Art der Leitung
28.06.2016 | 119
119
Berechnungsbeispiel Hochspannungsleitung
Leitungslänge:
Leitungsbreite:
Flächenwidmung:
Aktuelle Nutzung:
Bodenvergleichswert:
Hochspannungsleitung:
Wasserschutzgebiete
rechtliche Grundlage: Wasserrechtsgesetz 1959
zwei Bewertungsansätze
• Baulichkeiten: Verkehrswert
• Wirtschaftsflächen: Ertragsausfall, keine Verkehrswertminderung
250 m
20 m
Grünland
LN, Futterbau
10,00 €
110 kV
Servitutsstreifen
Verkehrswert:
Verkehrswertminderung: 20 %
Faktor Hochspannungsleitung:
250 m x 20 m = 5000 m²
x 10,00 €
= 50.000,00 €
= 10.000,00 €
= 15.000,00 €
1,5
28.06.2016 | 121
121
28.06.2016 | 122
122
Einforstungsrechte
Einforstungsrechte
Gesetzesgrundlagen
• Grundsatzgesetz 1951 über die Behandlung der Wald- und
7 % der Gesamtfläche Österreichs
•
•
•
•
belastete Grundeigentümer
• 79 % Republik Österreich (Österreichische Bundesforste)
• 11 % Privatwalbesitzer
• 7 % Gemeindewald
• 3 % Kirche
Einforstungsrechte
•
•
•
•
•
•
•
•
•
jährliches Ausmaß lt.
•
•
•
•
•
Weidenutzungsrechte sowie besonderer Felddienstbarkeiten
Wald- und Weiderechte – Ausführungsgesetze Bundesländer
fälschlich als Servitute bezeichnet.
keine zivilrechtlichen Servitute nach ABGB
rechtliche Behandlung obliegt den Agrarbehörden
22500 Holzbezugsrechte
337.800 rm Brennholz. 96.000 fm Bau-, Zeug-, Zaunholz.
12.200 Elementarholzbezugsrechte (Abgabemenge nach Bedarf)
252.000 rm Streubezugsrechte
32.700 Alm- und Heimweiderechte für Auftrieb von 174.000 GVE
28.06.2016 | 123
Nutzungsrechte an fremdem Grund und Boden (Weide, Wald)
unwiderrufliche Nutzungsrechte
immerwährend
jahreszeitliche Befristungen möglich
urkundlich gesichert
bestehen unabhängig von ihrer grundbücherlichen Eintragung
können in ihrem Umfang weder eingeschränkt noch erweitert werden
können nicht ersessen werden
können durch Nichtausübung generell nicht verjähren
123
28.06.2016 | 124
124
Zwangsversteigerung
Bewertung Weiderechte
Als Wert der Einforstungsrechte gilt der Jahreswert der gebührenden Nutzungen unter Zugrundelegung
der im Verkehr zwischen Ortsansässigen üblichen Preise und Ansätze abzüglich des zur Ausübung
erforderlichen Aufwands, kapitalisiert nach einem Zinsfuß, der den jeweils herrschenden allgemeinen
wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht“ ( §13 Abs.2 Oö.ERG).
§ 143 Exekutionsordnung
erfordert dreifache Bewertung
Liegenschaftswert
Bewertung
> nach Weideertrag in KSTE, ermittelt über Weideertragsberechnungen
> durchschnittlicher Weideertrag
Weidemittelheubedarf Mittelheu pro Kuheinheit: 15 kg ( 9,75-13 kg)
Weidedauer in Tagen
o Anzahl der GVE
> kapitalisierter Pacht- bzw. Weidezins
o
> bei Aufrechterhaltung der Belastungen
> ohne Aufrechterhaltung der Belastungen
> Wert der Belastungen
o
grundbücherliche Lasten
Werteverhältnisse
> Dienstbarkeiten, Ausgedinge, andere Reallasten müssen vom Ersteher
> Reinweide: abgestockte Fläche : Waldweide = 1 : 5 : 10
übernommen werden
> haben Vorrang vor Pfandrechten des Gläubiger
Ablösesätze
> ab 1.200,00 € pro NKG (Futterbedarf GVE durch 100 Weidetage)
28.06.2016 | 125
125
28.06.2016 | 126
126
Entschädigung – Schadenersatz
Enteignungsentschädigung
o
o
rechtmäßige gezielte Eingriffe in das Eigentum
→ formelle Enteignung: (rechts)förmlicher Entzug des Eigentums
→ materielle Enteignung: Eigentum bleibt zwar "formal" bestehen,
wird jedoch durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen
(Nutzungsverbote, Nutzungsbeschränkungen etc.) weitgehend
inhaltliche (materielle) ausgehöhlt
vermögensrechtlicher Ausgleich
Schaden(s)ersatz
o
o
(ENTEIGNUNGS-)ENTSCHÄDIGUNG
o
Ersatz (Wiederherstellung) für einen erlittenen Schaden
tunliche Ersatzleistung (wirtschaftliche Verhältnismäßigkeit,
Angemessenheit)
Naturalrestitution
28.06.2016 | 127
28.06.2016 | 128
Eigentum
128
Beschränkungen des Grundeigentums
sehr starke rechtliche Stellung
öffentlich rechtliche Beschränkungen
> Bauernbefreiung und Grundentlastung 1848 = Grundlage für ein einheitliches
• Eigentumseingriff erfolgt im öffentlichen Interesse (vgl. beispielhafte Auslistung im
Eigentumsrecht (ABGB).
> Staatsgrundgesetz 1867: Unverletzlichkeit des Eigentums
> Sozialpflichtigkeit des Eigentums nicht in der Verfassung (vgl. BRD)
§ 17 Abs. 4 ForstG 1975) = Enteignungstitel
• Enteignung folgert Anspruch auf Entschädigung ( = vermögensrechtlicher
Ausgleich)
Eingriffe ins Eigentum
• Entschädigungsermittlung durch Sachverständigen (LBG 1992)
• hoheitlicher Akt (Bescheid)
• Anfechtung der Entschädigungshöhe im Außerstreitverfahren (Bezirks- bzw.
> nur im öffentlichen Interesse zulässig:
§ 365 Abs. 2 ABGB: Wenn es das allgemeine Beste [=
öffentliches Interesse Gemeinwohl] erheischt, muß ein
Mitglied des Staates gegen eine angemessene
Schadloshaltung selbst das vollständige Eigentum einer
Sache abtreten.
> Grundsatz: vermögensrechtliche Ausgleich (Entschädigung)
> auch entschädigungslose Enteignungen möglich (natura 2000)
> private Interessen begründen keinen Enteignungstitel
Landesgericht)
privatrechtliche Beschränkungen
• kann nur einvernehmlich erfolgen
• inhaltliche Gestaltung erfolgt im Vertragswege
• „Entschädigung“ ist frei verhandelbares Entgelt
Liegenschaftsbewertung
> Berücksichtigung von Rechten und Lasten in der Verkehrswertermittlung
28.06.2016 | 129
129
Grundstücksauswahl
Grundsatz
o
o
o
> „öffentlicher Antragssteller“ ist an bestimmte Liegenschaften gebunden
> Ausweichen auf Nachbargrundstücke ist nur bedingt möglich
> Grundeigentümer hat somit eine Monopolstellung gegenüber seinem Nachbarn.
von der Enteignung betroffener Grundeigentümer soll in seinem
Vermögensstand nicht beeinträchtigt werden
Entschädigung = wertneutral
Entschädigung = vermögensrechtlicher Ausgleich
keine Schlechterstellung, aber auch keine Besserstellung
Entscheidungsfreiheit
> Grundstückseigentümer hat infolge der rechtlichen Bestimmungen nicht die freie
Entscheidung, ob auf seinem Grundstück ein Nutzungsrecht einzuräumen ist
> „öffentlicher Antragssteller“ kann über Enteignungsrecht (Zwangsrechtsseinräumung)
durchsetzen.
Entschädigungsermittlung
o
o
> Enteignungsrecht des „Käufer“ (öffentlicher Antragssteller) bedingt Verhandlungsrisiko
erfolgt durch Sachverständigen
Bewertungsergebnis ist nicht verhandelbar
für „Verkäufer“ (Grundeigentümer).
> kein freies Spiel von Angebot und Nachfrage
betriebswirtschaftliche und rechtliche Interessen
Entschädigungsfestsetzung
o
o
130
Grundeinlösen im öffentlichen Interesse
Eisenbahn-Enteignungs-Entschädigungsgesetz 1954
o
28.06.2016 | 130
> raschen Vertragserrichtung.
> „öffentlicher Antragssteller“ bietet meist „Akzeptanzzuschlag„
> Grundinanspruchnahmen (zB Leitungstrassen) können „politischen“ Wünschen
durch Behörde
Rechtsmittel an Landes- bzw. Bezirksgericht
unterliegen
28.06.2016 | 131
131
28.06.2016 | 132
132
Materiengesetze – spezielle Regelungen
Rechtsgrundlagen
Eigentumsschutz - Staatsgrundgesetz
Eisenbahn-Enteignungsentschädigungsgesetz 1954 (EisbEG)
Materiengesetze
Forstrecht
> verkehrswertorientierte Abgeltung
> eventuell Grundstückseinlöse
Starkstromwegegesetz (1968), Energielenkungsgesetz (1982)
9 Landeselektrizitätsgesetze
Rohrleitungsgesetz (1975)
Gaswirtschaftsgesetz (2000)
Mineralrohstoffgesetz (MinroG 1999)
Telekommunikationsgesetz (2003)
Luftfahrtsgesetz (1957)
Bundesstraßengesetz (BStG 1971)
9 Landesstraßengesetze
Bodenbeschaffungsgesetz (BoG 1974)
Wasserrechtsgesetz (WRG 1959)
Forstgesetz (ForstG 1975)
9 Landes-Naturschutzgesetze
Wasserrecht
> Bewirtschaftungsbeschränkungen = Ertragsausfall
> Baulichkeiten = Verkehrswert
Naturschutzrecht
> bestandes-/zuwachsorientierte Ertragsabgeltung
> verkehrswertorientierte Abgeltung
28.06.2016 | 133
133
Bewerten heißt
Fragestellung:
o
o
>
o
>
>
>
>
>
>
Schwierigkeiten in der Bodenwertermittlung
Bestandeswerte (fiktiv, verfügbar)
>
28.06.2016 | 136
136
Kleinwaldflächen bis 30 ha (Bauernwald)
Besitzteilungen
Verlassenschaftsbewertungen
steuerliche Veranlassung (Verhältniswert Boden, Holzbestand, Jagd)
Ertragswertverfahren
>
>
>
>
tatsächlicher Ertragsausfall = Minderertrag
fiktiver Ertragsfall = rechtliche Nutzungsmöglichkeiten
Marktanpassung
>
Bodenwertermittlung
Orientierungshilfe für den Marktanpassungsfaktor
Sachwertverfahren
Individuelle Entschädigungsobjekt = keine Vergleichsfälle
Bodenpreis, Bestandeswert
Ertragswertverfahren
>
o
>
>
Sachwertverfahren
>
o
Vergleichswertverfahren
Was wird dem Betroffenen genommen?
Was ist das Genommene wert?
Vergleichswertverfahren
>
134
Thesen zur Wahl von Bewertungsverfahren
… Objekten einen möglichst zutreffenden Geldbetrag zuzumessen
o
28.06.2016 | 134
Gewichtung Sachwert zu Ertragswert
individuelle Ab- und Zuschläge; „Markterfahrung“
28.06.2016 | 135
Bewertung von Forstbetrieben (ab 300 ha)
Bewirtschaftungsbeschränkungen (Entschädigungsverfahren)
vertragliche Regelungen (Dienstbarkeiten)
Bewertungen nach dem Anerbenrecht
135
Wertanpassung
Agrar-Index
Indices der Statistik Austria
>
>
>
>
Verbraucherpreisindex (VPI)
Baukostenindex
Baupreisindex
Tarifindex
Immobilienpreisindex
> Österreichische Nationalbank
> SIX- Salzburger Immobilienpreisindex
Agrar(preis)index (API)
= 0,34 % pro Jahr
28.06.2016 | 137
137
28.06.2016 | 138
138
© HAIMBÖCK
(2016)
Agrar-Index
die letzten 10 Jahre = 1,98 %
die letzten 40 Jahre = 2,75 %
28.06.2016 | 139
28.06.2016 | 140
Kaufpreis und Ertrag in der Forstwirtschaft (WIPPERMANN 2002)
aktuelle Empfehlung
Experteninterview (MUTENTHALER 2013)
Umlaufgewichtete DurchschnittsRendite für Bundesanleihen (UDRB) = Sekundärmarktrendite (SMR)
– Inflation
+ angenommener Risiko- und Immobilitätszuschlag
– Bankspesen (rd. 0,3%)
= 2,75 %
28.06.2016 | 141
141
28.06.2016 | 142
142
unwissenschaftlicher Exkurs: forstlicher (?) Zinsfuß
Rendite von Forstbetrieben (über 1200 ha), SEKOT 2003
Zeitraum 1986 bis 2010 = 25 Jahre
Agrarindex, forstliche Erzeugnisse
28.06.2016 | 143
143
Zinssatz
0,34 %
Rendite Forstbetriebe
0,80 bis 1,20 %
interner Zinsfuß
1,00 bis 1,50 %
Empfehlung Sachverständigenverband
2,00 bis 3,00 %
Inflationsrate (VPI 1986)
2,15 %
inflationsbereinigter Zinssatz
3,29 %
∅
1,75 %
28.06.2016 | 144
144
ENTSCHÄDIGUNG
Mischverfahren?
Voraussetzungen
gewichteter Mischwert aus Sachwert und Ertragswert
In der Praxis häufig zur Marktanpassung angewendet
§ 7 LBG 1992: gebotene "Nachkontrolle" des Ermittlungsergebnisses
von der Wissenschaft als „systemwidrig“ abgelehnt.
o
o
Entschädigungsbetrag
o
Betriebs-Waldgröße
Sachwert
Ertragswert
o
5 bis 10 ha
95 %
5%
o
10 bis 30 ha
85 %
15 %
o
30 bis 100 ha
75 %
25 %
o
100 bis 1000 ha
65 %
35 %
ab 1000 ha
50 %
50 %
hoheitliches Entschädigungsverfahren
Grundeinlösen im öffentlichen Interesse
kein Schadenersatz sondern Entgelt für das enteignete Recht
vermögensrechtlichen Verlust
einseitige Festsetzung (Bescheid, Gerichtsurteil)
Entschädigungsbetrag wird hoheitlich festgelegt
ist nicht verhandelbar
Sachverständiger
o
o
28.06.2016 | 145
als „Vermittler“ im Ermittlungsverfahren
„Rechtfertigung“ für Controlling (Rechnungshof, AG etc.)
145
28.06.2016 | 146
... entschädigen? … gedanklicher Bewertungszugang
Rechtsprechung des OGH
Was wird dem Betroffenen genommen?
Voraussetzungen
>
>
>
... eine Sache (Wald)
... Einkommen (Holzertrag)
realistische Zukunftserwartungen (Widmungsänderungen)
erhebliche Erschwernis oder Unmöglichmachung der Nutzung eines
Grundstücks
Beschränkung in den rechtlich zustehenden Nutzungsmöglichkeiten
Was ist das Genommene wert?
>
>
Entschädigungsbetrag
Verkehrswert
Auswirklungen auf Restbetrieb
vermögensrechtliche Nachteil
stellt auf die zum Enteignungszeitpunkt bereits bestehenden
Verwendungsmöglichkeiten ab.
hängt von der konkreten Verwendbarkeit
(= rechtlichen Verwendungsmöglichkeit) der betroffenen Grundstücke – nach
der Sachlage und Rechtslage – unmittelbar vor dem Eingriff ab.
Gebot des vermögensrechtlichen Ausgleiches
>
>
146
keine vermögensrechtliche Schlechterstellung
... aber auch keine vermögensrechtliche Besserstellung
28.06.2016 | 147
147
28.06.2016 | 148
148
28.06.2016 | 150
150
Fallbeispiel Naturschutzgebiet
Dachsteinplateau – Totes Gebirge
Wie bewerten?
… objektiv? … subjektiv? … abstrakt? … konkret?
objektiv-abstrakte Bewertung
>
>
Bewertungsgegenstand ist die Ermittlung des gemeinen Wert
(Marktwert, Verkehrswert)
konkrete Auswirkungen auf das Vermögen des Enteigneten sind nicht
zu beurteilen (gemeiner Wert ist auch dann zu ersetzen, wenn diese für
den Grundeigentümer subjektiv ohne Wert ist)
subjektiv-konkrete Bewertung
>
>
welche vermögensrechtlichen Auswirkungen (marktbezogen)
„Differenzmethode“: Schadensberechnung vergleicht Wertdifferenz
unmittelbar vor und unmittelbar danach (Zukunftsprognose)
28.06.2016 | 149
149
Ausgangssituation
grundsätzliche Fragestellungen
subalpiner Fichten-Lärchen-Zirbenwald
Schutzwald außer Ertrag
Operat (Wirtschaftsplan):
Entschädigung = Nachteilsausgleich
Wie ist der laufende Holzzuwachs, also der Ertragsausfall zu bewerten?
so wie sich auf Grund der verfügten Bewirtschaftungsauflagen der tatsächlich
eintretende Mindererlös darstellt, oder
> so wie er sich theoretisch bei einer optimieren Bewirtschaftung ergeben, errechnen
würde?
>
> 235 Jahre alt
> keine (dokumentierten) Nutzungsplanungen
rechnerische Deckungsbeiträge (Hubschrauberbringung):
>
>
>
>
Zirbe :
4,00 €
Lärche: - 2,00 €
Fichte:
- 7,00 €
Gesamt: - 3,00 €
positiv
negativ
negativ
negativ
In wie weit ist das Anlagevermögen, also der aufstockende Waldbestand
mitzubewerten (abzulösen)?
Gibt es eine Entwertung des Waldbodens (Verkehrswertminderung)?
Entschädigungsbegehren
> Deckungsbeitrag der Zirbe
> Verkehrswertminderung
28.06.2016 | 151
151
28.06.2016 | 152
152
VERTRAGLICHE VEREINBARUNG
einvernehmliche vertragliche Lösung zwischen den Betroffenen
Bewertungsüberlegungen
o
o
Schutzwald gemäß § 21 ForstG 1975
bisher keine forstlichen Erträge
keine Nutzungsabsichten
Reinvestitionsverpflichtung lt. ForstG (totes? Recht)
welche zukünftigen Erlöserwartungen
>
>
o
o
o
Praxis: „Entschädigungen“ als zusätzliches Betriebseinkommen?
o
Forstwirtschaft
Jagd
o
Änderung des Verkehrswertes durch Naturschutzgebietsausweisung?
>
>
>
soll Entschädigung „ersetzen“
gedanklicher Ansatz frei verhandelter Vertrag
Vertragsnaturschutz – Vertrag zwischen zwei Partnern?
Entschädigungen als zusätzliches Betriebseinkommen?
kann im Entschädigungsbescheid festgeschrieben werden
Agrarpolitik
Sachwert
Ertragswert
Marktanpassung
o
o
28.06.2016 | 153
rechte und fiktive Verwendungsmöglichkeiten
geplanten bzw. realistisch sich anbietende Bewirtschaftungsmaßnahmen
Rahmenvereinbarungen
von Interessensvertretern verhandelt
Gleichheit der Mitglieder
153
28.06.2016 | 154
154
28.06.2016 | 156
156
Entschädigung oder Entgelt?
Akzeptanzzuschlag
frei vereinbarter Aufschlag
Höhe, Zuschlag von …
o
o
o
Zuzahlung
Empfehlungen: 10 % (bis 20%)
Praxis: bis zu 100 %
LINDEMANN (1992): öffentliche Hand bezahlt 88 % mehr
Argumente
o
o
o
o
Rechtssicherheit
Zeitplanung
Verfahrenskosten einer behördlichen Enteignung
bei Dienstbarkeiten: Verhältnis zum Grundeigentümer
Ausgleich
28.06.2016 | 155
155
Wiederbeschaffungskosten
Zahlungsart und Wertsicherung
Einmalzahlung
österreichisches Enteignungsrecht geht von der Vorstellung der
Ersatzbeschaffung aus
Voraussetzung = tatsächliches Entstehen (OGH 18.01.2011, 4 Ob 213/10t)
> Kapitalisierungszinsfuß
ENDRES 1923: „forstlicher“ Zinsfuß = 3 %
o aktuelle Empfehlungen des SV-Hauptverbandes = 2 % bis 3 % (?)
o marktorientiert: 1 % bis 1,5 %
> Kapitalisierungszeitraum?
o 25 bis 40 Jahre
o Bewertung des Betriebsrisikos?
o
Höhe
jährliche Rente
> kein Rechtsanspruch
> Wertsicherung nach Indices
o
o
o
o
Verbraucherpreisindex (VPI)
Immobilienpreisindex (WKO, ab 2017 Statistik Austria)
Agrarpreisindex
Mischsatz?
28.06.2016 | 157
Grunderwerbssteuer
Verbücherung
Vertragserrichtung
Makler, Provisionen
3,5 %
1,1 %
2,0 %
1,0 %
Gesamt
7,6 %
157
28.06.2016 | 158
158
28.06.2016 | 160
160
Verkehrswertminderung
gedanklicher Ansatz
EU-rechtliche Vorgaben FFH Richtlinie
bestehende Liegenschaft wird in ihrem wirtschaftlichen Gefüge beeinträchtigt
bestehende Leitungstrassen bilden bei Ausbau- bzw. Neubauvorhaben bevorzugte
Trassenvarianten
> Wartungs- und Reparaturarbeiten erfordern ein – teilweise unbeeinflussbares –
Begehen und Befahren der Grundstücke durch Fremde (Leitungsbetreiber)
> Eintragung im Grundbuch („Verunzierung“)
> nicht vorhersehbare Auswirkungen bei einer allenfalls künftig höherwertigen
Verwendung
>
>
o
o
Umfrage bei 339 bundesdeutschen Forstbetriebe (2010)
o
o
o
56 % erhebliche Verkehrswertminderung
60 % der betroffenen Forstbetriebe erhalten finanziellen Ausgleich.
jährliche Erlösminderungen:
15 % schätzten die jährlichen finanziellen Auswirkungen unter 10 € pro ha
45 % zwischen 10 € und 50 € pro ha,
20 % zwischen 50 € und 100 € pro ha
16 % über 100 € pro ha ein.
unterschiedliche Entschädigungsansätze in den Materiengesetzen
>
>
>
Verschlechterungsverbot
Erhaltungsgebot
Forstrecht
Naturschutzrecht
Wasserrecht
Entschädigung
Fragestellungen
o
findet diese Verkehrswertänderung (= wertneutrale Beurteilung) am
Immobilienmarkt tatsächlich statt = Käuferverhalten
> psychologische Elemente der Kaufpreisbildung
>
o
o
28.06.2016 | 159
tatsächliche Bewirtschaftungsbeschränkungen
Vertragsnaturschutz
keine Verkehrswertminderung
159
Fallbeispiel Europaschutzgebiet
Niedere Tauern
Verkehrswertminderung - Bewertungsmethoden
Differenzwertmethode
o
o
Vergleich des Verkehrswertes der unbelasteten Liegenschaft zum Verkehrswert der
belasteten Liegenschaft.
Problematik geeigneter Vergleichspreise für die belasteten Grundstücke
(Wertminderungen immer sehr anlassbezogen) darstellen.
Schätzpreismethode
o
o
o
o
o
Preisfindung erfolgt durch Befragung von sachverständigen Bewertungsexperten
effizientes, einfaches Verfahren
nachvollziehbar, überprüfbar
Gutachtermeinungen unterliegen keiner gegenseitigen Beeinflussung.
jedoch bezweifelt BIEDERBECK (2008), ob Experten auch die Meinung des
allgemeinen Grundstücksmarktes, der ja auch aus Nicht-Experten besteht,
wiederzugeben vermag.
28.06.2016 | 161
161
VO eines Europaschutzgebietes (Natura 2000)
VO enthält jedoch keine konkreten Bewirtschaftungsbeschränkungen
> räumlichen Abgrenzung und
> Bestimmung der Schutzgüter
bisherige ordnungsgemäße (forstliche) Bewirtschaftung bleibt unberührt
künftig behördlich auferlegte Bewirtschaftungsnachteile werden über den
Vertragsnaturschutz geregelt (=abgegolten)
kein Anspruch auf Verkehrswertminderung
28.06.2016 | 162
Entschädigungsantrag Waldeigentümer
Bezirksgericht Irdning (Erstgericht)
schutzgebietsbedingte Ertragsminderungen
Wirtschaftsführungserschwernisse
erhebliche Vermögensnachteile
wirtschaftlich nicht zumutbare Aufwendungen, da
o
o
o
o
o
o
Verdichtung des Wegenetzes nicht mehr möglich
Möglichkeit des traditionellen „Kahlschlags" entfällt
traditionelle Nadelholzanbaus nicht mehr möglich
Jagdbewirtschaftung wird beschränkt
erhöhter Verwaltungsaufwand
Verkehrswertminderung infolge der Schutzgebietsausweisung
Verordnung enthält
keine Maßnahmen zur Erreichung des Schutzzwecks
keine Gebote und Verbote
bisherige ordnungsgemäße Bewirtschaftung bleibt unberührt
bloße Verkehrswertminderung sei nicht zu entschädigen
28.06.2016 | 163
28.06.2016 | 164
OGH 29.09.2009, 8Ob35/09v
Landesgericht Leoben (Rekursgericht)
Eigentumsbeschränkungen ohne Entschädigung
> wenn diese verhältnismäßig
> und erforderlich sind.
Sonderopfertheorie
grundsätzlichen Möglichkeit, dass allein durch die Erklärung der
verfahrengegenständlichen Grundstücke zu Teilen eines
Europaschutzgebietes ein erheblicher Verkehrswertverlust
eingetreten könne …
… und daher dies der Höhe nach durch die Einholung
entsprechenden forstlichen Sachverständigengutachten
abzuklären sei.
> verfassungsrechtliche Verpflichtung für den Gesetzgeber zur Festlegung einer
Entschädigungspflicht ab einer zu bestimmenden Eingriffsintensität
Steiermärkisches Naturschutzrecht
> Entschädigungsbestimmung stellt auf den Nutzungsbegriff ab
> allein die Möglichkeit, eine Liegenschaft zu verkaufen oder diese hypothekarisch zu belasten,
stellt noch keine „Nutzung" im Sinne der Bestimmung des § 25 NSchG dar
Natura 2000 Gebiete
> Gebote und Verbote
> … eine hieraus sich ableitende negative „Markteinschätzung" deshalb noch nicht
entschädigungsfähig,
> da die möglichen Bewirtschaftungsnachteile ohnedies im Wege des Vertragsnaturschutzes
abgegolten werden sollen.
Zurückweisung an Erstgericht
28.06.2016 | 165
28.06.2016 | 166
Kritik in der Lehre
(WAGNER, KERSCHNER, MAUERHOFER)
Im Sinne eines „Vorher- bzw. Nachher-Vergleichs“ bildet der Entzug
auch, bloß potentieller Nutzungsmöglichkeiten (ausgenommen völlig
unrealistische und mit den natürlichen Gegebenheiten nicht
vereinbare Bewirtschaftungsmaßnahmen) den Anspruch auf eine
Abgeltung einer Verkehrswertminderung.
Verkaufsmöglichkeit stelle eine potentielle Nutzungsmöglichkeit dar.
Verweis auf künftige Reglungen (Abgeltungen) nach dem
Vertragsnaturschutz als Regelungsregime jedenfalls generell
gemeinschaftsrechtlich bedenklich.
OGH 31.01.2012, 1 Ob 243/11h Europaschutzgebiet „Oberes Donau- und Aschachtal“
> erhebliche Ertragsminderung eines Grundstückes oder
> erhebliche Erschwerung der bisherigen Wirtschaftsführung
28.06.2016 | 167
Thesen ...
1. Waldeigentümer (Bauer) will Grund und Boden grundsätzlich
nicht verkaufen bzw. Dienstbarkeiten eingehen
2. Entschädigungspflichtiger zahlt das Doppelte
3. Landwirtschaftskammern machen mit
„Entschädigungs“richtlinien und Rahmenvereinbarungen
Agrarpolitik
28.06.2016 | 168
168
Infrastrukturunternehmen
Beteiligte …
LANDWIRTSCHAFTSKAMMER
INFRASTRUKTURUNTERNEHMEN
GRUNDEIGENTÜMER
BEHÖRDE
SACHVERSTÄNDIGER
Projektmanagement
>
>
>
>
Raschheit des Verfahrens
effiziente und harmonische Projektabwicklung
Rechtssicherheit
Entschädigungsbeträge sind in einer Gesamtrechnung von
untergeordneter Bedeutung
> Kostenrechnung (eigene Personalkosten, externe SV-Kosten)
gesellschaftspolitische Überlegungen
>
>
GERICHT
… und ihre Strategien
>
Verhältnis Konzern – Landwirt
landespolitischer Konsens
agrarpolitische Überlegungen
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Landwirtschaftskammer
Grundeigentümer
bäuerliches Selbstverständnis
agrarpolitisches Gewicht
> Grund und Boden frei von Belastungen halten
> denkt in mehreren Hofgenerationen
> will mehr übergeben als er übernommen hat
> gesetzliche Interessensvertretung (Sozialpartner)
> „kostenloser“ Dienstleister für Kammermitglieder
> Positionierung als das Sprachrohr der Bauern (vgl. Reaktionen einzelner
Landwirte bei der 380kV Leitung Steiermark)
vertraglicher „Entschädigungsbetrag“
> muss mindestens den vermögensrechtlichen Nachteil (Verkehrswert) abgelten
> in ferner Zukunft liegende Entwicklungsmöglichkeiten durch höherwertige
Verwendung (zB. Golfplatz, Schipiste, Bebauung) sollen gewahrt bleiben
(Nachjustierung des Vertragsentgeltes)
> Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex (nicht Agrar-Index)
Gleichheit: alle Landwirte sollen gleich behandelt werden
> Rahmenvereinbarungen haben Vergleichspreischarakter
> ausverhandelte Entgelte bilden akzeptierte Basiswerte bei
Nachverhandlungen und Neuabschlüssen
> Preisbindung für andere Interessenten und bei Schadensbewertungen
(Versicherungsleistungen)
Vorteile aus der Grundinanspruchnahme
> wirtschaftlicher Erfolg des Leitungsbetreibers soll anteilig auch dem
Grundeigentümer zukommen
> aktuelle Vertragsbereitschaft wird durch augenblickliche bzw. zeitlich absehbare
persönliche Wirtschaftsverhältnisse mitbestimmt
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Sachverständiger
Verwaltungsbehörde
Objektivität
Verhaltensmuster
> entstammen überwiegend dem land- und forstwirtschaftlichen
Gesellschaftsbereich (Eltern = Landwirte), teilweise Nebenerwerbslandwirte
> kollegiales (teils freundschaftliches) Verhältnis (Universitätsausbildung,
Ziviltechnikerkammer, Sachverständigenverband, beruflicher Werdegang,
Mitwirkung in Bewertungsteams)
> eingeschränkter Markt: Auftrags“gegner“ von heute = Auftragsgeber von morgen
>
>
>
weisungsgebunden (Landespolitik?)
strebt grundsätzlich einvernehmliche (= ausgehandelte) Lösung an
starke Rechtsposition des Enteigneten (Interessensvertretung durch
Landwirtschaftskammer, Rechtsschutzversicherung, guter Ausbildungsstand
der Landwirte)
zentrale Rolle des Hilfsorgans (Sachverständiger)
ausbildungsbedingt
> überwiegend dem Sachwertverfahren verhaftet
> Ertragswertverfahren werden als zu komplex betrachtet
> spezifische Verfahren (DCF) werden abgelehnt
>
>
nicht objektivierbare Bewertungspositionen werden
>
> über den sachverständigen „Götterblick“ gelöst gegebenenfalls durch Befragung
von Sachverständigenkollegen
> Vergleichspreischarakter
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>
Amtssachverständige ist an Vorgaben (Fragestellung der Behörde gebunden)
Amtssachverständiger hat inhaltlich wenig Bewertungsspielraum (Vorgaben im
Eisenbahnenteignungsgesetz)
Sachverständige der Landwirtschaftskammer als Gegengutachter
(landespolitische Querverbindungen)
Behörde „versteckt“ sich hinter Aussagen des SV
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Gerichte
… und die geübte Praxis
Außerstreitverfahren sind arbeitsintensiv
>
>
>
Zuständigkeitsbereich des Bezirksgerichtsvorsteher
Vergleich wird angestrebt
Judikatur nur bedingt verfestigt (Sozialpflichtigkeit gewinnt an Bedeutung; vgl.
Rechtsprechung in der BRD)
Person des bestellten Gerichtsgutachter
Stellenwert des Gerichtsgutachters höher als der des ASV im
Verwaltungsverfahren
Bezirksgericht entscheidet „im Groben“
>
>
Gericht hat keine Praxis im angewandten Verwaltungsverfahrensrecht
Details sollen obere Instanzen (Landesgerichte, Oberster Gerichtshof)
entscheiden
► einvernehmlich vereinbarte „Entschädigungspreis“
= Doppelte des tatsächlich fachlich richtigen Wertes (behördliches
Entschädigungsverfahren)
► hohe Akzeptanzzuschläge – sollen nicht offengelegt werden, daher
> Wertansätze an der Obergrenze des Bewertungsspektrums
> Wertermittlung erfolgt durch unkritische Vermengung von
Vergleichspreisen, Sachwerten und Ertragswerten
> Richtsätze von Interessensvertretungen (Landwirtschaftskammern)
werden ungeprüft (unkommentiert) übernommen
> inhaltlich sich überschneidende Bewertungen
(Doppelbewertungen)
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… und trotzdem Unzufriedenheiten
ENTGELT
verhandelte „Entschädigung“
= einvernehmlich vereinbarte Entgeltleistung
inhaltliche Trennung nach …
LANDWIRTSCHAFTSKAMMER
INFRASTRUKTURUNTERNEHMEN
BEHÖRDE
> Waldboden
> Waldbestand
> „Akzeptanzzuschlag“
GRUNDEIGENTÜMER
Umsatzsteuerpflicht
Umsatzsteuerpflicht
SACHVERSTÄNDIGER
GERICHT
ENTSCHÄDIGUNG
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178
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180
Jagd
jagdliche Bewirtschaftung
> Eigenjagd (ab 115 ha)
> Gemeinschaftsjagd (örtliche Jagdkommission)
Wildökologische Raumplanung
> Wildregion
> Jagdgebietsnummer
> Kern-, Rand-, Freizonen für Rotwild, Gamswild
Wildarten
> Hochwild (Rotwild, Gamswild, Wildschein, Auerwild ua)
> Niederwild
Wildschäden
> Verbissschäden
> Schälschäden
> Wildverbissschutzmaßnahmen (Zaun, Einzelschutz)
WILDSCHÄDEN
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9 Bundesländer
… 9 Rechtsgrundlagen
9 Bundesländer
… 9 Bewertungsansätze
© RAMSSL (2014)
© RAMSSL (2014)
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Hilfsmittel zur Erhebung und Bewertung von
Schälschäden an Fichte (BINDER)
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Hilfsmittel zur Erhebung und Bewertung von
Verbiss- und Fegeschäden (POLLANSCHÜTZ)
Grundlage
> Feldversuche, Publikationen 1980, 1992, 1994, 1995
> Neuauflage 2002 durch NEUMANN (Hrsg.)
> Basis für alle Wildschaden-Bewertungsrichtlinien
in Österreich (gemäß Landesjagdgesetzen)
Ergebnis einer Freilandlaborversuchsanordnung
> geschützter Leittrieb (chemisches Wildverbissschutzmittel)
> Fichtenaufforstung mit 2500 Stück pro ha
> Simulation des Wildverbisses (mit der Baumschere)
„durchschnittliche Ertragseinbuße“ umfasst
> unterstellten Zuwachsverlust (Ertragsausfall) sowie
> gutachtlichen, pauschalen Zuschlag um
Qualitätsminderungen abzudecken (Mischbaumarten)
Rotwild, Bestandsentwicklung in der Schweiz (ODERMATT 2013)
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Bewertungsparameter
Wann wird der Wildverbiss zum Wildschaden?
Standortgüte (abgeleitet aus der Oberhöhe)
Normalpflanzenanzahl („normal notwendige Pflanzenanzahl“)
Schädigungsgrad
Beispiel Holzlagerplatz
> wird alle 10 Jahre benötigt
> zwischenzeitliche Naturverjüngung mit starkem Wildverbiss
> Wildschadensanspruch
mittel: Wipfelknospe (Teil des Leittriebes)
und bis zu 90 % der Seitentriebe verbissen
Totalschaden: mehrfacher Verbiss des
Leittriebs und mehr als 90 %
aller Seitentriebe verbissen; Fegeschäden
Beispiel Plenterwald
> Fichtenverjüngung ohne Tanne und Buche
> Mindesterfordernis an lt. Richtwerttabellen wird erfüllt
> kein Wildschadensanspruch
Kulturpflegekosten
Beispiel 30jähriges Fichtenstangenholz
Kulturreinigung, Verbissschutz, Läuterung
> im Zuge der Vornutzungen (Bodenverwundung, Bodenlicht) kommt vereinzelt
Normalpflanzenanzahl
Naturverjüngung an
standortgütebezogen
2.500 bis 3.500 Stück pro ha
Laubholz zuzüglich 2.500 Stück pro ha
> Naturverjüngung kann sich nach wieder erfolgtem Kronenschluss nicht weiter
entwickeln und fällt (lichtbedingt) aus
> „unnotwendige“ Naturverjüngung wird durch Wildschadensaufnahme erfasst und
Verhinderung Naturverjüngung
entschädigt
Nachweis über Kontrollzaun
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Betriebsziel entscheidet
über Wildschadensansprache
Beispiel Wildschäden
unterschiedliche Betriebsziele verlangen eine individuell
unterschiedliche Wildschadensanspruche!
Ertragswertverfahren
… welches Bewertungsverfahren bildet den tatsächlichen Minderwert ab?
Forstwirtschaft = wirtschaften
Wildverbiss reduziert Produktion (= Naturverjüngung)
• in welchem Umfang geht Naturverjüngung in die künftige
Bestandesentwicklung (Holzproduktion) ein
• welche Mindererlöse (Mindererträge) ergeben sich hieraus
•
•
sekundärer Fichtenreinbestand
>
>
>
>
im Kahlschlagverfahren bewirtschaftet
Kunstverjüngung mit Fichte
Bestandesziel sieht keine Mischbaumarten (Tanne, Laubholz) vor
Mischbaumarten werden bei den Vornutzungen entnommen
Sachwertverfahren
Waldfunktion steht im Vordergrund
Grundgedanke der Naturalrestitution (Wiederherstellung)
• beschädigte/zerstörte Bestandesteile müssen umgehend technisch
ersetzt werden (Bodenschutz, Objektschutzwirkung,
Wohlfahrteigenschaft ua) um Waldfunktion zu erhalten
•
naturnaher Fichten-Tannen-Buchenwald
•
> benötigt alle Baumarten in einem ausreichenden Mischungsverhältnis
> Wildschadensrichtlinie stellt nicht auf die im ökologischen Minimum
stehende Baumart ab
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WIRTSCHAFTSWALD
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SCHUTZWALD
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Literatur …
Danke für IHRE Mitarbeit und Aufmerksamkeit
 Die dargestellten Informationen haben den mündlichen Vortrag am
28.06.2016 unterstützt. Gültig ist insofern das gesprochene Wort. Die
Foliensammlung stellt kein selbstständiges Dokument dar und ist weder
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