"Wertermittlung in DW"

)uli 2010 / 63. Jahrgang
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MANAGEM ENT
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Die aktuellen Trends der
Softwa re-An bieter
WOHNUNCSPOLITIK
MANACEM ENT
Bundeshaushalt
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an Kurzungen der Städtebauförderung
und der KfW Gebäudesanrerungsprogramme
Auswirkungen von Modernisierungen
auf die I mmobilienbewertung
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Auswirkungen von Modernisierungen auf die lmmobilienbewertung
Werterhöhungen finden nicht im gleichen
Maße statt wie die lnvestitionstätigkeit
Modernisierte Cebäude lassen sich in der Regelgutvermieten, sind energieeffizient und versprechen eine nachhaltige
lnvestition in den Bestand zu sein. Wie aber wirken sich Modernisierungen auf den Wert einer lmmobilie aus - steigt der
Verkehrswert eines Objektes durch eine Modernisierung in gleicher Höhe wie die getätigte lnvestition? Nein, die Wertveränderung kann ganz unterschiedlich ausfallen und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hier erfahren Sie, welche Verfahren
anzuwenden sind und welche Stellschrauben über das Ergebnis entscheiden.
lm Mietrecht ist u nter ,,Modern isieru ng" eine
bauliche Maßnahme zu verstehen, die den
Cebrauchswert der Mietsache nachhaltig
erhöht und,zoder Einsparungen von Energie
und Wasser bewirkt. Damit ist die Erhöhung
des Wertes durch die Maßnahmen erklärtes
Ziel. Vermieter investieren große Summen
in die Modernisierung ihrer Bestände, alles
um langfristig gut vermietbare und wertstabile Objekte zu besitzen. Es ist davon
auszugehen, dass durch die Maßnahmen
auch der Wert der lmmobilien steigt. Das
Rechenbeispiel zeigt, dass die Erhöhung des
Wertes aber keinesfalls in gleichem Maße
stattfindet wie die getätigte lnvestition. Um
der Wohnungswirtschaft auf dem Ertragswertverfahren
hier orientiert sich der
Objektwert an den nachhaltig erzielbaren
Zur Person:
-
Armin Hartmann
Mieterträgen. Der folgend beschriebene
ist Bauinge-
Rechengang bezieht sich auf dieses Verfahren und ist in Abbildung 1 schematisch
nieur, Chartered
Surveyor und
dargestellt,
promovierter
Ceograph. Nach
über zehnjähriger
Erfahrung in der
Wohnungswirtschaft gründete
Durch die Verwendung des Kriteriums der
,,nachhaltig" erzielbaren Miete können Überoder Unteruermietungen und künftig erwar-
Dr. Armin Hartmann
Quelle: Hartmann Real Estate
tete Entwicklungen berücksichtigt werden.
Die so erm ittelte Ja h resnettoka ltm iete stel lt
er das Unternehmen ,,Hartmann
Real Estate" und berät zu ,,Smart
den Rohertrag dar. Durch Abzug der nichtu
mlagefähi
gen
Living"- und ,,Ambient Assisted Living"-
Bewi rtschaftu ngskosten
zu erkennen, wie sich die lnvestition nie-
(Verwaltungs-, Betriebs- und lnstandhaltungskosten sowre das Mietausfallwagnis
von zwei bis vier Prozent bei Wohnraum)
I m mobi I ienwerterm ittl u n gsverord n u n g
wird der Reinertrag ermittelt. Nach Abzug
(lmmoWertV) zu betrachten, die zum l. Juli
der Bodenwertverzinsung ergibt sich der
in Kraft trat und die bisherige WertermittCebäudereinertrag. Um die Bodenwertverlungsverordnung (WertV) ablöst.
zinsung festzustellen, wird der Bodenwert
nach Bodenrichtwertkarte mit dem LiegenVerfahren
schaftszi nssatz mu lti pl iziert. Dieser Zi nssatz
ist von großer Bedeutung für das Ergebnis
Neben dem Vergleichswertverfahren und
und ist definiert als Durchschnittszins für
dem Sachwertverfahren liegt der Fokus
lagetypische Normalgrundstücke es wird
das Risiko abgebildet, dem die
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zukünftigen Zahlungen (Mieten)
unterliegen. Für Mehrfamilien] Bodenwed (Richtuedkadei
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Bewrnschaflungskoslen I
häuser bewegt sich der Zins zwischen vier und fünf Prozent. Je
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niedriger der angesetzte Zins ist,
umso niedriger ist das Risiko und
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umso höher wird der ermittelte
Verkehrswert sein. Nun ist der
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Cebäudereinertrag ermittelt und
X, kapiblisieren
Restnutungsdauer und
Liegenschanszins ergibt
muss kapitalisiert werden. Dazu
Vervielfältiqer
wird aus Tabellenwerken der
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,,Vervielfältige/' in Abhängigkeit
Konzepten. lm RICS-Verband ist er als
Mitglied der deutschen Prüfu ngskom-
derschlägt, sind die gängigen Verfahren zur
Verkehrswertermittlung, gemäß der neuen
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Abb. l: Rechenschema Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung.
Quelle: Hartmann Real Estate
der Restnutzungsdauer und des
schon bekannten Liegenschafts-
zinssatzes entnommen. Die
Restnutzungsdauer ist die Differenz der Cesamtnutzungsdauer
(60 B0 Jahre bei Mehrfamilien-
mission tätig.
häusern) und dem Alter des Cebäudes
Modernisierungen wirken sich dabei
-
,,verjüngend" aus. Mit der Kapitalisierung
ergibt sich der Ertragswert der baulichen
Anlage. Zum Ende der Berechnung werden
der Bodenwert und wertbeeinflussende
Umstände dazu addiert, und der gerundete
Wert ist der gesuchte Verkehrswert.
Stellschrauben
Modernisierungen machen sich im Ertrags-
wertverfahren an verschiedenen Stellen
bemerkbar, beginnend bei der Ermittlung
des Rohertrags. Die Kosten können laut
Mietrecht zu Mieterhöhu ngen führen. Damit
erhöht sich der Rohertrag als wichtige Kenn-
größe in dem angewendeten Verfahren zur
Wertermittlung. Dazu reduzieren sich die
Aufwendungen fur lnstandhaltungen und
das anzusetzende Mietausfallwagnis. Die
vom Rohertrag abzuziehenden Bewirtschaftungskosten nehmen somit ab. Ein
höherer Rohertrag und reduzierte Kosten
für die Bewirtschaftung führen zusammen
zu einem höheren Reinertrag. Modernisie-
DieWohnungswittschoft 7/2010
I
rungen haben aber auch Auswirkungen auf
den anzusetzenden Liegenschaftszinssatz.
Das Ausfallrisiko einer modernisierten Liegenschaft kann vom Cutachter niedriger
eingeschätzt werden, wodurch auch der
Liegenschaftszins sinkt und die in Abzug
zu bringende Bodenwertverzinsung reduziert wird. Damit erhöht sich wiederum der
Cebäudereinertrag. Letztlich wrrkt sich die
Auch der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer werden angepasst. Wie in
Abbildung 2 dargestellt, erreicht der Verkehrswert im Ergebnis bei 5,40 Euro pro
Quadratmeter Miete 440.000 Euro, bei
6,00 Euro pro Quadratmeter Miete liegt er
bei 500.000 Euro. ln beiden Fällen konnte
nur deutlich weniger als die zulässigen elf
Prozent Umlage als Mehrmiete realisiert
Modernisierung auch auf die Restnutzungs-
werden.
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Rechenbeispiel
Exemplarisch wird der Verkehrswert eines
Sechsfamilienhauses vor und nach einer
Modernisierung ermittelt. Die Wohnungen
haben jeweils eine Cröße von 65 Quadratmetern. Das Cebäude hat damit insgesamt
3
90 Quad ratmeterverm ietbare Wohnfläche.
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dauer des Cebäudes aus. lhre Verlangerung
erhöht den Vervielfältiger, wodurch sich der
Ertragswert der baulichen Anlage erhöht.
Alle Faktoren zusammen zeigen, dass sich
Modernisieru ngen werterhöhend auswi rken.
Es zeigt sich auch, dass es eine Reihe von
Einflussfaktoren gibt und die Einschätzung
des Cutachters mit ausschlaggebend ist.
lm Fall der geringeren Mieterhöhung liegt
die Werterhöhung damit unterhalb der
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auf6,o0€
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Abb.2: Rechenbeispiel lnvestition und resultierende Weftefhöhung,
lnvestitron, bei der höheren Mietanpassung
darüber. Das Beispiel zeigt, wie bereits
euele: Hartmann
Reat Estate
Sie ist stark abhängig vom individuellen
Mieterhöhungspotenzial des jeweiligen
kleine Anderungen der Parameter
das
Ergebnis deutlich beeinflussen. Der Anstieg
der Miete von 4,50 Euro pro Quadratmeter
Objekts.
auf 6,00 Euro pro Quadratmeter bedeutet
bei der betrachteten 65-Quadratmeter-
Fragestell ungen
Wohnung eine monatliche Mehrbelastung
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von fast
Euro. Es wird schwer, nachzuweisen, dass der jeweilige Mieter durch die
Aus Sicht von Wohnungsunternehmen ist
zur Verkehrswertermittlung das Ertragswertverfahren anzuwenden. lnvestitionen
in Modernisierungen wirken sich dabei an
mehreren Stellen aus und bereits kleine
Anderungen der Parameter lassen größere
Modernisierung tatsächltch Nebenkosten
in dieser Crößenordnung einsparen wird.
Damit ist im Einzelfall abzuwägen, ob eine
Modernisierung wirtschaftlich srnnvoll ist.
Wertveränderungen folgen. Es besteht eine
starke Abhängigkeit von der
durchsetzbaren Mieterhöhung.
Das Crundstück weist erne
Cröße von 600 Quadratmeter
auf. Die Miete im nicht moder-
Elf Prozent der Modernisierungs-
nisierten Zustand beträgt
4,50 Euro pro Quadratmeter.
aufwendungen ais Mehrmiete
Das
ergibt einen Verkehrswert von
270.000 Euro.
Es
lassen sich vielerorts kaum
darstellen. Die damit einhergehenden Mieterhöhungen lassen
Ertragswertverfahren
werden typische Moderni-
Die neue lnleressenlenverwoltung
so geht Vermietung heute!
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sierungsmaßnahmen durchgeführt, wofLlr eine lnvestition in
Höhe von 500 Euro pro Quadratmeter angenommen wird,
in der Summe
Kosten
,l95.000
in Höhe von
Euro
was
bedeutet. Das Mieterhöhu ngspotenzial liegt mittelfristig bei
20 Prozent, womit sich eine
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KIRCHHOF
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Miete nach Modernisierung von
ausgegangen werden, dass dre
Miete auf bis zu 6,00 Euro pro
Quadratmeter steigen kann.
Für beide Mieterhöhungsansätze wird der Verkehrswert
nach durchgeführter Moder-
nisierung ermittelt. Dabei
der
Bewi rtschaftu n gskosten
und des Mietausfallwagn sses.
DieWohnunqswirtschaft 7/2Ai0
Entscheiden wird der Mieter:
Kann die Mehrmiete durch sinkende Nebenkosten tatsächlich
komplett kompensiert werden?
Eine Modernisierung loht sich
aus der reinen Wertebetrachtung heraus daher nicht immer,
aus Sicht einer besseren Vermietbarkeit hingegen schon. Die
Frage muss erlaubt sein, ob nicht
Iangfristig auch nrcht modernisierter und damit preiswerterer
Wohnraum gefragt sein wird.
Auf der Modernisierungstagung
2010 des EBZ in März wurde
dies bereits ausgiebig diskutiert.
Speziell das Mieterhöhungspotenzial und die bessere Vermietbarkeit modernisierter Objekte
standen dabei im Mittelpunkt.
5,40 Euro pro Quadratmeter
ergibt. Langfristig kann davon
erhöht die Mehrmiete ebenso
den Wert wie die Reduzierung
sich oftmals nicht realisieren.
G. Kirchhof GmbH
EDV-Berotung
Grof-Adolf-Str. 25
40212 Düsseldorf
E-Mcil [email protected]
Telefon02ll 38467 -BBB
Telefox 0211 38467 - BB4
Armin Hartmann
Hartmonn Reol Estote
Tel.; 0234 93646606
Dr.
[email protected]
www,hartma nn-re.de

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