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Aengevelt-Wohninvestment-Index
AWI steigt auf Rekordwert
Der Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI) steigt deutlich um 6,1 Punkte auf 76,9 Punkte und erreicht
damit den höchsten Stand seit Befragungsbeginn im Sommer 2009. Der AWI erfasst Stimmungen und
Einschätzungen von 200 Immobilienexperten zur zukünftigen Entwicklung an den Wohnungsmärkten.
Der Vermieter-/Eigentümermarkt ist auf einem überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau: Der
Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI) steigt deutlich um 6,1 Punkte auf 76,9 Punkte. In der Herbstbefragung
2015 waren es noch 70,8 Punkte. Er ist somit auf dem höchsten Stand seit Befragungsbeginn im Sommer 2009.
Das Marktgleichgewicht läge zwischen 40 bis 60 Punkten.
Der Index soll Stimmungen und Einschätzungen zur zukünftigen Entwicklung an den Wohnungsmärkten
(Mietwohnungs- und Wohninvestmentsegment) hinsichtlich Angebot, Nachfrage, Miet-/Kaufpreise etc. erfassen.
Dazu wird regelmäßig die Einschätzung von jeweils rund 200 Experten aus allen Bereichen der
Wohnimmobilienwirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen
Deutschlands repräsentieren, erfasst.
Der Anstieg des AWI vollzog sich dabei über alle Wohnlagen: Den höchsten Anstieg um 6,6 Punkte verzeichnen
gute Lagen mit 77 Punkten (Herbst 2015: 70,4 Punkte), direkt gefolgt von den einfachen Lagen mit einem Plus
von 6,4 Punkten auf 73,9 Punkte. In mittleren Wohnlagen stieg der AWI um 5,8 Punkte auf nun 79 Punkte.
Besonders beachtenswert ist der Anstieg des AWI in den einfachen Lagen: Befand sich dieser noch vor einem Jahr
mit 59,7 Punkten im Marktgleichgewicht, bewegt er sich mittlerweile auf dem Niveau der mittleren und guten
Lagen. Dazu Michael Fenderl, Leiter Aengevelt-Research: „Die Attraktivität einfacher Lagen scheint unter
anderem eine Reaktion auf die aktuelle Flüchtlingskrise zu sein, in der kurzfristig der Bedarf an Mietwohnungen
vor allem in einfachen Lagen rasant gestiegen ist.“ Darüber hinaus schlägt sich hier das vor allem in den
Wachstumskernen und wirtschaftsstarken Groß- und Mittelstädten analysierte viel zu geringe Angebot an mietund kaufpreisgünstigen Wohnungen nieder. Fenderl: „Da Wohnungsneubau an vielen Standorten vorrangig in den
mittel- bis hochpreisigen Miet- und Kaufpreissegmenten erfolgt, zeichnet sich hier mittelfristig keine Änderung
ab.“
Vor diesem Hintergrund rechnet Fenderl gerade in einfachen Lagen mit einem stärker anziehenden
Mietpreisniveau. Das bestätigen auch die Befragungsergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: 62 Prozent
der Befragungsteilnehmer (Herbst 2015: 55 Prozent; Frühjahr 2015: 48 Prozent) rechnen über alle Lagen mit
weiter steigenden Mieten. Den höchsten Anstieg verzeichnen dabei die einfachen Lagen mit aktuell 64 Prozent
(Herbst 2015: 50 Prozent): Noch vor einem Jahr rechnete hier nur rund ein Drittel mit Mietpreiserhöhungen
(Frühjahr 2015 34 Prozent). In mittleren Lagen hat sich der Anteil von 61 Prozent auf 67 Prozent erhöht, in guten
Lagen ist er mit 56 Prozent nahezu konstant geblieben (Herbst 2015: 53 Prozent).
Diese Ergebnisse bestätigen aus Sicht von Aengevelt das Versagen der Mietpreisbremse, da man seit Beginn der
Diskussion um die Mietpreisbremse darauf hinweise, dass dieser Preisentwicklung ausschließlich mittels einer
signifikanten Erweiterung des Wohnungsangebotes in allen Preiskategorien durch Neubau und
Bestandsertüchtigung wirksam entgegengesteuert werden könne. Ansonsten bestehe insbesondere in den
Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von zwei Haushalten mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit
um eine Wohnung. Dazu Michael Fenderl: „Zahlungskräftige Haushalte mieten zunehmend Wohnungen in von
ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden
Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen
verdrängt.“
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
Beim AII (AENGEVELT-Investment-Index) wechselte zwischen Frühling 2012 und Sommer 2015 das
Vorzeichen der Veränderungen nahezu von Quartal zu Quartal. Seit Frühjahr 2015 steigt der Index nun
kontinuierlich und erreicht in der aktuellen Befragung mit einem Indexwert von 77,7 Punkten den höchsten
bislang gemessenen Wert.
In guten Lagen stieg der AII deutlich um 6,8 Punkte auf aktuell 79,7 Punkte (Herbst 2015: 72,9 Punkte,
Frühjahr 2015: 70,5 Punkte).
Noch deutlicher zog der Wert in mittleren Lagen an, nämlich um 7,9 Punkte auf nunmehr 81,2 Punkte (Herbst
2015: 73,3 Punkte).
In einfachen Lagen zog der AII zum nun vierten Mal an. Dabei fiel auch hier der Anstieg mit 6,6 Punkten
überdurchschnittlich aus und stellt sich aktuell auf 72 Punkte (Herbst 2015: 65,4; Frühjahr 2015: 58,7 Punkte).
Somit ist auch in einfachen Lagen ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer zu beobachten.
Die Nachfrage nach Wohninvestments steigt nach Ansicht der Befragungsteilnehmer weiter: 62 Prozent
der Befragungsteilnehmer rechnen mit einer steigenden Nachfrage (Herbst 2015: 52 Prozent; Frühjahr
2015: 45 Prozent). Auch hier ist insbesondere der Anstieg in einfachen Lagen innerhalb eines Jahres von
33 Prozent auf 53 Prozent
31 Prozent gehen von einer stabilen Nachfrage aus (Herbst 2015: 38 prozent). Lediglich 5 Prozent erwarten ein
leichtes Nachlassen der Nachfrage (Herbst 2015: 6 Prozent).
Entsprechend erwartet mit 71 Prozent eine gegenüber der Herbstbefragung 2015 (54 Prozent) deutlich gestiegene
Mehrheit weiterhin steigende Preise für Wohninvestments. 23 Prozent rechnen mit einer Preisstabilisierung
(Herbst 2015: 35 Prozent). Lediglich 4 Prozent erwarten sinkende Preise (Herbst 2015: 6 Prozent).
Fazit
Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter sehr gut da. Das trifft auf alle
Lagen zu. Es besteht ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Dabei ist der
aktuell sehr dynamische Anstieg des AWI ein Indiz dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher
Preissteigerungen noch nicht vorbei zu sein scheinen.
Die Bautätigkeit in Deutschland steigt, doch liegt die Neubaufertigstellung immer noch rd. ein Viertel
unter dem 20-Jahres-Durchschnitt. Somit besteht i.d.R. weiterhin eine Wohnungsknappheit in den
Wachstumskernen. Das wird sich vor allem im Hinblick auf eine fortgesetzte hohe Migrationsrate absehbar
nicht ändern.
Die Mieterschwinglichkeit ist bei großen Bevölkerungsgruppen ausgereizt und damit vielerorts auch
weitere signifikante Mietpreissteigerungspotentiale. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum
überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr
gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten und mittleren Lagen kaum
realisierbar.
In einfacheren Lagen gibt es dagegen offenbar noch Spielräume, allerdings mit steigendem Risiko. Das
betrifft weniger die Wachstumskerne. Hier besteht vielmehr die Gefahr, dass notwendige Sanierungen
nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den
Nachfragern (noch) auf Akzeptanz stoßen.
Vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus sollte die Verkaufsentscheidung für Bestandsimmobilien
insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht
gezogen werden. Auch wenn die aktuelle Entwicklung des AWI darauf hindeutet, dass die Zeit des
Preisauftriebs noch in vollem Gange ist, sind schon jetzt überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen
möglich.
Dieser Artikel erschien am 10.06.2016 unter folgendem Link:
http://www.dieimmobilie.de/aengevelt-wohninvestment-index--1465549647/
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