高収益マンスリー - 船井総合研究所

料金後納
民泊・マンスリー
モデル構築セミナー
限定60名様
ゆうメール
来年以降、民泊時代の
本格到来！賃貸管理会社がとるべき
民泊対策
収益が上がって、管理が増える！
[高収益マンスリー] で収益10倍を実現！
大阪会場 2016.7.5〔TUE〕
東京会場 2016.7.11〔MON〕
こんな想いを
お持ちの
経営者様
□社員一人当たり生産性を上げ、管理を増やしたい！
□民泊に対応できる事業展開をしたい、準備をしたい！
50室、担当1.5名、粗利2,400万
モデル実践企業が軌跡を語る！
時流に適応した新しい事業収益基盤をつくる
株式会社アセットプランニング
代表取締役及川学氏
「民泊・マンスリーモデル構築セミナー」
TEL 0120ｰ974ｰ000 （平日9：30～18：00）
FAX 0120-974-222 （24時間対応）
主
催
差出人・返還先
お問い合わせNo. S001851
お申込みに関するお問合せ：阿久津
内容に関するお問合せ：木部
【7016-11568816】〒136ー0075 東京都江東区新砂２－１－１佐川急便株式会社
ー民泊・マンスリービジネスモデル最新事例レポートー
賃貸管理会社の民泊対策！
高収益マンスリービジネスモデルとは？
モデル概要
ビジネスモデルイメージ
賃貸オーナーの空室を
管理オーナー
民泊・マンスリー
事業部門
新しい貸し方で満室にし、
満室化＆高収益
従来の空室対策＋
高収益型マンスリー
新規提案で管理拡大！
新規管理拡大に繋げる
新規オーナー
ビジネスモデルです。
新規オーナー
新規オーナー
高収益マンスリーモデルに参入する5つの魅力
① 圧倒的高収益！通常の管理と比較して約10倍の収益事業！
② 法人開拓の切り口に！マンスリーアプローチからの社宅斡旋へ
③ TOP営業マンがいらない！素人でもできる簡易オペレーション
④ 社員への新たな活躍の場作りができる！
⑤ オーナーへの新しい貸し方提案！
マンスリーからの管理受託(他管理会社とも共存)
いかがでしょうか。上記の５つの魅力と収支モデルをご覧頂ければ
高収益マンスリービジネスモデルが、いかに魅力的で時流に合った
成長ビジネスかが、わかるのではないでしょうか。
項目
右図が３年で営業利益3,500万円以上の
参考収支モデルです。専任担当を配置し、
単年で黒字化、短期で事業部になり、
新たな収益事業にしていきます。
粗利高
次に、モデル企業の事例をご紹介します。
1
初年度
2年目
3年目
14,240千円
33,800千円
47,200千円
人件費
4,500千円
6,300千円
8,100千円
広告宣伝費
3,100千円
1,280千円
1,500千円
その他経費
-
-
-
(経費合計)
7,600千円
7,580千円
9,600千円
営業利益
6,640千円
26,220千円
37,600千円
人員体制
1~1.5名
1.5~2名
2~3名
経
費
ー民泊・マンスリービジネスモデル最新事例レポートー
管理会社からプロパティマネジメント会社へ
あくまで目的は、
オーナー様の収益と資産価値の向上です
事業部立ち上げ、50室、
担当1.5名、粗利2,400万円！
⇒ 今期は100室稼動、
粗利5,500万円を目指します
株式会社アセットプランニング
代表取締役及川学氏
2004年4月に開業。北海道札幌市中央区・西区を商圏とし、建築・
不動産管理・不動産売買・賃貸仲介業を中心に行ってきた。主に
投資家オーナーを中心に物件管理を行っており、管理戸数1,882戸、
入居率95.8％と、競合環境の厳しい札幌という市場で、年々管理戸数
を伸ばし、高入居率95％以上を維持してきたアセットプランニングの
及川社長に、モデル展開から現在に至るまでの経緯を伺いました。
Ｑ1．この事業の主なターゲットはどういった方になりますか？
「住む」のではなく、｢一時利用｣や｢都合に合わせた利用｣をされる方
が対象です。特に法人企業の上層客を狙え、出張や研修などの短期利
用を目的とした使用が多くあります。右図は利用目的
通勤・通学
4.4%
リフォーム
3.7%
入院付添
2.3%
観光
出張・研修
家庭内事情
別の円グラフですが、利用者の6割が法人企業です。
Ｑ2．どの程度ニーズがあるものなんですか？
その他
0.3%
通院
0.3%
親族・友人宿泊
1.7%
帰国
2%
家庭内事情
1.7%
部屋探し
12.1%
観光
11.7%
帰国
就活
親族・友人宿泊
その他
通院
出張・研修
59.7%
通勤・通学
部屋探し
リフォーム
入院への付添い
「一時利用」のニーズは非常に高いです。昨今、外国人旅行者が増加
している背景もあり、全国ホテルの稼働率が上がっており、金額も高
騰しています。札幌でもそういった傾向があり、ホテル稼動が高い
2
ー民泊・マンスリービジネスモデル最新事例レポートー
時期などは、マンスリー運用している部屋の
入居率
ホテル
稼働率
札幌市
70.2%
75.7%
全国平均
81.1%
60.5%
-10.9%
15.2%
稼働率も上がります。また札幌は正にそうで
すが、このモデルは賃貸入居率が低く、ホテル
の稼働率が高いエリアほど当てはまるようです。
差
Ｑ3．このビジネスで利益は出ますか？
「低投資、高収益」がこのビジネスモデルの特徴だと思います。通常、
管理戸数50室で想定し、そこから生まれる仲介・管理売上は、年間
生産性約10倍！
賃貸仲介・管理売上
マンスリー売上
（ﾏﾝｽﾘｰ部屋数50室で想定）
（管理戸数50室で想定）
「管理
50戸」
「ﾏﾝｽﾘｰ
●賃貸仲介・広告料粗利
120万円（年間）
1,200万円（年間）
●管理料粗利
売上
150万円（年間）
賃貸仲介・広告料
管理料
●合計粗利
270万円（年間）
●付随サービス利益
売上
1,200万円（年間）
家賃差益
付随サービス利益
《管理戸数50戸で算出》
2,400万円（年間）
《ﾏﾝｽﾘｰ50室で算出》
家賃差益
50戸×25％(流動率)×10万円(1件単価)
50室×2万円（月間平均差益）×12ヶ月
＝150万円（年間粗利）
部屋50室で想定した場合、年間約2,400万
(左図参照)が上がります。単純に比較して、
＝1,200万円（年間粗利）
管理料
50戸×5万円(賃料)×5％(管理料率)×12ヶ月
約270万 (左図参照)とすると、マンスリー
●合計粗利
賃貸仲介・広告料
＝120万円（年間粗利）
管理戸数
50室」
●家賃差益
付随サービス利益
マンスリー
部屋数
50室×2万円(月間平均サービス利益)×12ヶ月
＝1,200万円（年間粗利）
約10倍の収益を上げています。
Ｑ4．このビジネスの収益構造はどうなっていますか？
収益構造は大きく2種類あり、売上とサブリース賃料の差から生まれる
「家賃差益」とリネンクリーニングや清掃、光熱費などから生まれる
「付随サービス利益」があります。売上構成比とすると家賃差益
45%：付随サービス利益55%となっています。
Ｑ5．マンスリーを高稼働させるためのポイントはなんですか？
物件の仕立て（グレード感）と金額設定です。物件の仕立ては、ター
ゲット別に3タイプの部屋作りを行い、用途に合わせて使用いただいて
ます。金額設定は、ホテルなどと同様、High料金、Middle料金、
Low料金の3段階に設定し、時期によって金額を変動させています。
それでは、及川社長が事業を開始し、現在に至るまでの成功の軌跡を
みてみましょう。
3
ー民泊・マンスリービジネスモデル最新事例レポートー
高収益マンスリーモデル成功の軌跡
ビジネス展開の背景
元々、管理物件の空室対策として、依頼の
あった1~2室に家具家電を配置し、家具家電付
賃貸、マンスリーマンション、通常賃貸として
一物三価で客付けをしていました。しかしその
時はマンスリー運用に対するノウハウは少なく、
うまく稼動させることができずに、業務拡大には至らず、マンスリー
運用を途中で終わらせる形となりました。
ビジネス展開のきっかけ
そんな中、2014年1月に他社管理の新築物件を満室保証付で専任募集
を受けました。墓地が物件の西側と南側に面している立地が、客付け
の悪影響となり、賃貸の客付で苦戦。満室に
できず繁忙期が過ぎてしまいました。
2014年3月、13室が空いたまま家賃保証発生
期日を迎えてしまいます。このまま負け戦をす
るわけにはいかない・・・と一念発起し、１３室に家具家電を付け、
マンスリーマンションとして本格的に募集することに決めました。
ビジネス展開の開始
まず最初に行ったことは、物件の仕立てをターゲット別に3タイプに
分けたこと。大手法人や役員クラスの方を対象としたプラチナタイプ、
法人・単身者・ファミリーを対象としたゴールドタイプ、単身者、
4
ー民泊・マンスリービジネスモデル最新事例レポートー
学生やバックパッカーなどを対象としたスタンダードタイプの3つに
分けました。タイプごとに価格帯を分け、そのターゲット層のニーズ
に合う部屋作り
をしました。
ビジネスの転換点
しかし展開していく中で、稼働率が高い時期、低い時期が明確に出て
きており、季節・時期ごとの料金設定をより細かく、高頻度に変えて
High →
シーズン料金設定
いく必要があることに気づきました。
夏休みやイベント開催時期の
高い料金設定
そこで、エリア内のホテル料金変動に
Middle → 通常料金
Low →
夏休み後やお正月、
ゴールデンウィーク前後など
の閑散期の安い料金設定
合わせた3段階料金設定を行い、また
稼働状況に合わせ、キャンペーンを
敷くことで、更なる稼働率ＵＰに繋げ
ました。合わせて、マンスリー専用の
ＨＰを立ち上げ、カレンダー機能を
用い、カレンダー内で日ごとに金額
設定を変えられるようにし、見積もり
→申込み→決済までを一貫して行える
形を作りました。
5
ー民泊・マンスリービジネスモデル最新事例レポートー
ビジネスの成長と発展
マンスリー運用により、50室で年間2,400万円の
粗利益を実現。また部屋の仕入れを行い、増室する
とともに、人員体制も強化しました。中途採用で
女性1名（別業種から、未経験者）、賃貸仲介の
営業マンから1名をコンバート、また今年は新卒社員
も1名配置し、更なる組織力強化に動き出しています。
またマンスリー運用がうまく稼動したことで、新規に建築や管理のご
相談をいただく機会が増えました。DMやセミナーなどで告知をする中
で、実際に自社管理物件以外（他社管理）や一般の新規オーナーから
空室のサブリース依頼が急増していることと、全室マンスリーマン
ションとしてサブリース前提の新築建築、管理相談が複数件進行中で
す。またこのモデルは、賃貸と併用で募集を出すことができるため、
リスクが少ないことも特徴です。
これからも、様々な貸し方、運用の仕方を
持つプロパティマネジメント会社として、
オーナー様の収益の最大化・資産価値の
向上に努めて参ります。
今期は、マンスリー事業で100室稼動、
粗利5,500万円を目指していきます！
6
ー 1分誌上コンサルティングー
新しい「貸し方」から、
地域シェアを拡大する！
180日で高収益マンスリーモデル
を成功させる！！注力すべき
株式会社船井総合研究所
賃貸・土地活用グループ
チームリーダー
5つのポイント！
木部正章
実践事例を見ていただき、いかがでしたでしょうか？
ビジネスを成功させる上で大事なことは、これまでの延長ではなく
「新業態」として、勝てる体制・勝てるやり方でスタートすることが
大事です。ただ既存の賃貸の延長で「短期で貸し出せば良いんだよ
ね？」と安易な考えでスタートしては、必ず失敗します。またこの業
態は時流に適応し、新規参入企業が圧倒的に伸ばしていける余地が大
いにありますが、まだまだ他社が取り組んでいない「空白マーケッ
ト」です。この業態における商圏内でのポジション（地域一番シェ
ア）を獲得するには、今すぐ立ち上げるスピード感が必要となります。
そのためには、以下の５つのポイントを押さえる必要があります。
1 高収益マンスリー専任体制の構築
2
新しい顧客ターゲットに向け、
マンスリーに専門特化した「別ブランド」を立ち上げる
3 ターゲットに合わせた3タイプの部屋コーディネートを作る
4 変動型の3ステップ料金設定を行う（シーズン変動）
5 高収益マンスリーを切り口にしたオーナー集客戦略を実施
7
ー 1分誌上コンサルティングー
上記ポイントを抑え、3ヶ月以内に準備を完了させ、5ヶ月以内に運用
をスタートしていただくのがひとつの目安となります。
特に部屋作り（仕入れ⇒部屋コーディ
ネート⇒価格設定）についてはこのビ
ジネスの根幹とも言うべき「稼働率」
を左右する部分なのですからとても重
要です。しかし、恐れる事はありませ
ん。立ち上げ時の、地域別の市場の需要（ニーズ）については、時間
をかけることよりも、正しい情報をもって設定することさえできれば
勝負はついたようなものなのです。これらは全国約150社いらっしゃ
る会員様情報から、サブリース仕入れの相場を知り、全国のホテル稼
働率市場調査に基づく価格設定ができれば、あとは自信をもって運用
スタートしていただく、と言う流れになります。私ども船井総合研究
所
賃貸・土地活用グループでは、そのための材料はすべてご用意し
ております。これまでの実例から見ますと、１室あたり概ね50万円の
粗利獲得が可能となっております。以下に、賃貸マンションとマンス
リーマンションとの比較を入れました。参考にしてみてください。
賃貸マンション
家賃
残地物
マンスリーマンション
前家賃/月
入居期間分の契約金を全額前払い。
（滞納のリスクなし）
持ち主の許可がないと処分不可。
家具家電や備品等、自社所有物が
ほとんどの為、残地物がない。
管理の手間
数年間住むため、
仮住まいで入居期間が短い為、
少しの事でもクレームとなりやすい。クレームとなりにくい。
損益分岐点
入居率80%
入居率50%
家賃5万円の場合（管理料のみ）
管理費5% 2,500円/月
1室平均 40,000円/月
1部屋当たりの収益
8
ー 1分誌上コンサルティングー
今すぐ事業に参入したい経営者様に向けて、
「高収益マンスリー」ノウハウを理屈・理論を一切抜きで
お伝えします。
まず、ここまでお読みいただきありがとうございました。
早速ですが「賃貸管理会社の民泊対策！高収益マンスリービジネスモデ
ル」についてもっと詳しく聞いてみたいという、あなた様のような意欲
ある会社経営者様を対象に、特別なセミナーをご用意しました。
更に、
今お読みいただいているレポートに登場してくださった、株式会社
アセットプランニングの及川社長をお招きし、翌日から高収益マンス
リーモデルに参入できる、超実践レベルの内容をご講演いただきます。
今回、お伝えする内容のほんの一部をご紹介しますと･･･
＊ 10万、20万、30万、40万･･･人口別民泊･マンスリー需要予測！
＊全国平均60%！市場可能性を見出すホテル稼働率算出手法
＊素人でも簡単に！マンスリーオペレーションのポイント！
＊ 3年で営業利益3,500万を達成する事業収支計画
＊月間最高稼働率90%を実現する、ポータル集客5つのポイント！
＊月間賃料3倍！(通常5万円→15万円)を実現する、
3タイプ物件コーディネートの全貌大公開！
＊ 1泊980円、2980円、4980円･･･変動型3ステップ価格設定
＊たった1部屋の1ヶ月付帯売上3万円！プレミアムオプション設定
＊㎡単価5万円！ホテル仕様に負けない！プレミアムリノベーション
＊新規オーナー100名集客のためのセミナーアプローチ手法
＊新規オーナー獲得！マンスリー提案営業3つのステップ！
＊オーナー収益3倍を実現！収益分配型登録制マンスリー手法
9
ー 1分誌上コンサルティングー
さあ、次はあなたの番です！ぜひ半日だけ割いて、毎日のモヤモヤした
悩みをスッキリさせてください。
人口減少、少子高齢化、空室率上昇、家賃デフレが起こっている中で、
状況は刻一刻と変化しています。また賃貸管理会社だけでなく、税理士、
弁護士、建築メーカー、多くの業界がそれぞれの強みを活かした形で次
の一手を打ち始めています。
セミナー開催日まで日にちが迫っております。今回は、会場の都合上、
東京・大阪で各30席のみとなっております。
志ある、地域一番店を目指す賃貸管理会社経営者様と、ぜひご一緒に進
んでまいりたいと思っています。是非ご参加をお待ちしています！
判断は社長にお任せします。長時間お読み頂きありがとうございました。
株式会社船井総合研究所
住宅・不動産支援部賃貸・土地活用グループ
チームリーダー経営コンサルタント
10
木部正章
民泊・マンスリーモデル構築セミナー
～賃貸管理会社の民泊対策！高収益マンスリーで収益10倍を稼ぐ方法～
【開催日時】
日程
１２：３０～
7月5日（火）大阪・ 7月11日（月）東京
13：00～17：00（両会場ともに）
講座内容（予定）
会場受付
■先進取組み企業㈱アセットプランニングのご紹介
第１講座
■高収益マンスリーモデル導入で
50室、粗利2,400万円を実現した全貌大公開！
ゲスト講師
特別講座
第２講座
ゲスト講師：株式会社アセットプランニング
代表取締役及川学氏
■賃貸管理会社の民泊対策！
高収益マンスリーモデルを180日で立ち上げる方法とは？
講師：株式会社船井総合研究所
賃貸・土地活用グループ賃貸仲介・管理チーム
チームリーダー経営コンサルタント木部正章
■本日のまとめ、明日から実践して頂きたい事
第３講座
講師：株式会社船井総合研究所
賃貸・土地活用グループグループマネージャー
上席コンサルタント谷内広昭
■船井総合研究所、賃貸・土地活用グループ賃貸仲介・管理チームのご案内
船井総合研究所
「お客様の業績を向上させること」を最重要テーマとし、現場の活性化支援に強みを持ち、独自
の経営理論に基づくコンサルティングを行っている。また、社会的価値の高い「グレートカンパ
ニー」を多く創造することをミッションとし、企業の体質的な「あり方」にも深く関与した支援を実施
している。その現場に密着した実践的コンサルティング活動は様々な業種・業界から高い評価を
得ており、５００名のコンサルタントが８，２０３社のご支援先のサポートにあたっている。
(2015年12月末現在)
賃貸・土地活用グループ賃貸仲介・管理チーム
賃貸不動産・土地活用会社を専門にコンサルティングするグループである。業界に完全特化し
て、ズバリ業績を上げる新業態モデル提案を中心に成果を出している。その中で、高入居率・管
理拡大・総資産管理を目指す賃貸管理ビジネス研究会（定期的な勉強会約140社様会員）の
主催、賃貸管理会社個別のコンサルティングなどを中心に活動をしている。
セミナー開催概要＆ FAXお申込書
～賃貸管理会社の民泊対策！高収益マンスリーで収益10倍を稼ぐ方法～
2016年
日時
・
会場
7月5日（火） 13:00～17:00
7月11日（月） 13:00～17:00
2016年
（受付12:30～）
≪大阪会場≫ 船井総合研究所淀屋橋セミナープレイス
大阪市中央区北浜4-7-28 住友ビル2号館 7階
（受付12:30～）
≪東京会場≫ 船井総合研究所東京本社
東京都千代田区丸の内1-6-6
JR東京駅丸の内北口徒歩1分
地下鉄御堂筋線淀屋橋駅より徒歩3分
※都合により会場変更する可能性がございますので、会場詳細は、お申込後に送付する受講票でご確認ください。※お車でお越しの際の駐車場はご紹介しておりません。駐車場費用もご自身で負担願います。
※最少催行人数に満たない場合、中止させて頂く場合がございます。尚、中止の際、交通費の払い戻し手数料等のお支払いは致しかねますので、予めご了承下さい。
参加料
会員企業１名様 18,000円税抜 (19,440円税込) 一般企業1名様 27,000円税抜 (29,160円税込)
※会員企業とはＦＵＮＡＩメンバーズＰｌｕｓ（無料お試し期間を除く）、各業種別研究会にご入会中の企業様です。
※ご入金の際は税込み金額にてお振込みください。
三井住友銀行近畿第一支店口座番号普通５７８５６６４ (株)船井総合研究所セミナー口
●受講料は開催日前までにお振込み下さい。誠に恐れ入りますが、お振込み手数料はお客様のご負担にてお願い致します。
振込先
定員
お問合せ
●ご参加の取消は、大阪会場6月30日（木）、東京会場7月6日（水）の17時までにお電話にて下記申込み担当者までご連絡をお願い致
します。以降のお取消しはキャンセル料として参加料の50％、開催当日および、無断欠席は参加料の100％を申し受けますのでご注
意下さい。
●開催1週間前までに連絡担当者様宛てに受講票をお送りいたします。会場・料金の確認をお願いいたします。万一お手元に届かない
場合は、下記の申込み担当者までご連絡下さい。
経営者・経営幹部様対象各会場・先着定員３０名様
※お申込みに関するお問い合わせは／阿久津まで
弊社会員企業様との競合状況によっては参加をお断りすることがございます。 ※講座内容に関するお問い合わせは／木部まで
お問合せTEL ：０１２０‐９７４‐０００（平日9：30～18：00）
申込専用FAX ：０１２０‐９７４‐２２２（24時間受付）
FAX：0120-974-222
24時間
阿久津行
FAX受付中
お申込はカンタン！下記にご記入の上、今すぐFAX頂くだけでOK! お問合せ№ S001851
お申込用紙
担当/
代表者名（フリガナ）
役職
会社名
〒
参加会場
住所
連絡先
（どちらかに○）
TEL
（
）
FAX
（
大阪 / 東京
連絡
（フリガナ）
担当者名
）
役職
参加者①
氏名（フリガナ）
役職
年齢
参加者②
氏名（フリガナ）
役職
年齢
参加者③
氏名（フリガナ）
役職
年齢
弊社会員組織（ご入会中の弊社研究会があれば○印をお付け下さい）
FUNAIメンバーズPlus
・
各種研究会（
研究会）
※ 北海道札幌市周辺の企業様はご参加をお断りさせて頂く場合があります。
※会員企業様とは、FUNAIメンバーズＰｌｕｓ（無料お試し期間中を除く）・各種研究会に所属の企業様です。
【個人情報に関する取り扱いについて】
１．申込用紙に記載されたお客様の情報は、セミナーのご案内といった船井総研グループ各社の営業活動やアンケート等に使用することがあります。（ご案内は代表者様宛にお送りすることがあります）法令で定め
る場合のほか、お客様の承諾なしに他の目的に使用いたしません。
２．お客様の情報管理につきましては船井総研グループ全体で管理致します。詳しくはホームページをご確認下さい。
３．本申込み書にていただきました住所・貴社名・部署・役職・ご担当者氏名を船井総研グループが個人情報の管理について事前に調査した上で契約しましたダイレクトメール発送代行会社に発送データとして
預託することがございます。
４．必要となる情報（会社名・氏名・電話番号）をご提供いただけない場合は、お申込のご連絡や受講票の発送等ができない等、お手続きができない場合がございます。
５．お客様の個人情報に関する開示・訂正、追加、停止又は削除につきましては、船井総研コーポレートリレーションズ・顧客データ管理チーム（TEL06-7711-1179）までご連絡ください。
【個人情報に関するお問い合わせ】株式会社船井総研ホールディングス総務部法務課（TEL03-6212-2924）
※ご提供いただいた住所宛のダイレクトメールの発送を希望されない時は、
を入れて当社宛にご連絡ください。ダイレクトメールの発送を希望しません
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