neubauherrenmodell

NEUBAUHERRENMODELL
N°427
LAXENBURGER STRASSE 52/BUCHENGASSE 85
1100 WIEN
TRANCHE 2016
INHALTSVERZEICHNIS
Abschnitt A
Allgemeine Informationen
Seite
Abschnitt B
Projektdaten
Seite 10
Abschnitt C
Prognoserechnung Kreditzeichner
Seite 23
Abschnitt D
Prognoserechnung Barzeichner
Seite 31
Abschnitt E
Steuerliche und rechtliche Grundlagen
Seite 37
Abschnitt F
Projektpartner
Seite 40
Jänner 2016
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NEUBAUHERRENMODELL
1100 WIEN / LAXENBURGER STR. 52/BUCHENG. 85
TRANCHE 2016
ALLGEMEINE INFORMATIONEN
Diese Dokumentation bietet einen allgemeinen Überblick sowie Informationen über das konkrete Angebot.
►
Der Inhalt dieser Dokumentation wurde gewissenhaft unter Berücksichtigung der derzeitigen
Marktverhältnisse, Gesetzesgrundlagen, Erfahrungswerte aus der Vergangenheit u.a.m.
zusammengestellt. Es kann keine Gewähr übernommen werden, dass sich derzeit nicht abschätzbare
Veränderungen in Zukunft ergeben können, die das Ergebnis einer derartigen Beteiligung
beeinflussen.
►
Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell entspricht nicht dem üblichen Kauf einer bereits fertig
gestellten Immobilie. Der Bauherr ist vielmehr „Unternehmer“. Im Zuge der Projektentwicklung,
Umsetzung, Finanzierung, Vermietung u.a.m. können sich Veränderungen ergeben, welche durch
geänderte Marktbedingungen, Gesetze oder Beschlüsse der Bauherren eintreten. Es wird mit dieser
Dokumentation der voraussichtliche Ablauf des Investitionsvorhabens beschrieben; dies unter
Berücksichtigung der Erfahrungswerte aus über 425 Bauherrenmodellen, welche durch ifa AG
realisiert wurden.
►
Die Zielsetzung, die finanziellen Voraussetzungen, die steuerliche Ausgangssituation u.a.m. sind bei
jedem einzelnen Bauherren verschieden und somit individuell. Es wird unbedingt empfohlen mit Ihrem
persönlichen Berater sowie Steuerberater die Auswirkungen auf Ihre individuelle Situation und
Lebensplanung zu besprechen und abzustimmen.
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IMMOBILIENBESITZ MIT ERHÖHTER WERTSCHÖPFUNG
Sicherheit, Ertrag, Wertbeständigkeit
In Zeiten mit sehr niedrigem Zinsniveau und großer Ungewissheit über die künftige Entwicklung der
Kapitalmärkte kommt einer Wahl der geeigneten Vorsorge- und Anlageform entscheidende Bedeutung zu.
Geldwerte verlieren inflationsbedingt mittel- bis langfristig an Kaufkraft. Sachwerte, wie Immobilienbesitz insbesondere Ertragsimmobilien in urbanen/innerstädtischen Lagen - zeichnen sich hingegen durch ihre
Wertbeständigkeit aus.
Verschiedene Möglichkeiten der Immobilienveranlagung - der MARKT
Dem Anleger stehen verschiedene Wege der Immobilienveranlagung offen, wobei eine Entscheidung
nicht nur vom gewünschten Kapitaleinsatz, sondern auch von anderen persönlichen Rahmenbedingungen
(Steuersituation, Sicherheitsaspekt, Veranlagungshorizont) abhängt.
Eine Möglichkeit stellt der private, direkte Erwerb von Immobilien (z.B. Eigentums- bzw. Ertragswohnung)
dar. Diese in Österreich traditionelle Form der Immobilienveranlagung hat jedoch den Nachteil, dass sie
dem Investor meist viel Zeit und regelmäßigen Verwaltungsaufwand abverlangt. Dieser Umstand führt
häufig zur Erkenntnis, dass „Besitz auch belastet“. Zudem bleiben dem einzelnen Investor mögliche
Vorteile (z.B. Förderungen, steuerliche Begünstigungen, Mietpool u.a.m.) meist verwehrt.
Immobilienbeteiligungen in Form von Aktien oder Gewinnscheinen wurden sehr häufig am Kapitalmarkt
angeboten. Der grundbücherliche Eigentümer der Immobilie ist hierbei allerdings die jeweilige
Beteiligungsgesellschaft und nicht der Investor. Nachteilig kann dabei eine Abhängigkeit von den
Fähigkeiten des beteiligten Managements sein. In Österreich gab es in jüngster Vergangenheit einige
bedauerliche Beispiele, bei denen die jeweiligen Investoren schmerzhafte Verluste - trotz einer
grundsätzlich sicheren Veranlagungsvariante - erleiden mussten.
Die intelligente und zeitgemäße Lösung - das BAUHERRENMODELL
Eine Spezialform der Immobilienbeteiligung stellt das BAUHERRENMODELL dar. Diese Veranlagungsform
vereint die Vorzüge der klassischen Immobilienveranlagung und schließt zuvor erwähnte „Quellen des
Misserfolges“ aufgrund klarer und fairer Rahmenbedingungen bestmöglich aus.
Jeder Investor kann einen individuell großen Anteil an einer konkreten Immobilie mit persönlicher
Grundbucheintragung erwerben. Darüber hinaus bietet diese Variante weitere Vorteile, die bei anderen
Beteiligungsformen in dieser Form nicht erzielbar sind.
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IMMOBILIENBESITZ MIT SYSTEM - DAS NEUBAUHERRENMODELL
RAHMENBEDINGUNGEN
Das Bauherrenmodell ist eine Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw.
Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem
Wohnhaussanierungs- oder dem Mietrechtsgesetz §§ 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den
Investoren (= Miteigentümergemeinschaft) eine verkürzte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre
(normalerweise 67 Jahre).
FUNKTIONSWEISE
Mehrere Personen erwerben individuelle Anteile an einer Liegenschaft, schließen sich zu einer
Miteigentümergemeinschaft zusammen, um das bestehende Altgebäude abzutragen und einen Neubau
errichten zu lassen. Nach Fertigstellung erfolgt eine gemeinsame, langfristige und nachhaltige Vermietung
(keine Eigennutzung!).
ZIELSETZUNG
Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell soll dem Investor ein langfristiges, wertgesichertes und
arbeitsfreies Zusatzeinkommen ermöglichen. Zur Erreichung dieses Zieles werden erfahrene
Professionisten beauftragt, um für den Privatinvestor nahezu keinen persönlichen Aufwand, bei
gleichzeitig voller Transparenz und Entscheidungsgewalt zu gewährleisten.
WESENTLICHE VORTEILE FÜR INVESTOREN
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Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung
Entscheidungsgewalt durch grundbücherliches Miteigentum (Regelungen im Mieteigentümervertrag)
Inflationsschutz durch Indexierung der Mieteinnahmen
Transparenz und laufende Information
Vermietungsgemeinschaft (Risikominimierung durch Mietpool)
Förderung durch begünstigtes Landesdarlehen
Beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bau- u. Nebenkosten)
Berechtigung zum Vorsteuerabzug (Unternehmereigenschaft)
Niedrige Betriebskosten wegen neuer, energieeffizienter Bausubstanz
Individuelle Finanzierungsgestaltung für jeden Investor (Barbeteiligung möglich)
Arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch professionelles Immobilienmanagement inkl. Vermietung und
Verwaltung
KEINE CHANCEN OHNE WIRTSCHAFTLICHES RISIKO
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►
►
►
Änderung der Markt- und Gesetzeslage (z.B. Wohnungsnachfrage, steuerliche Änderungen)
Risken aus dem Werkvertrag (z.B. Bodenrisiko, behördliche Auflagen, Baukostenindexerhöhungen über
2,50% p.a.)
Finanzierungsrisken (z.B. Zinserhöhung, Mieterausfall)
Förderungsrisken (z.B. Vorgaben bei Planung, Zeithorizont der Zusicherung, Höhe und Art der
Förderung)
Bei Entfall der Förderung entfällt auch die begünstigte 1/15-AfA
Immobilienspezifische Risken (z.B. Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko)
Zeitliche Risken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.)
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UMSETZUNG
Zur erfolgreichen Umsetzung eines Bauherrenmodells ist spezielles Know How, langjährige Erfahrung und
ein koordiniertes Zusammenwirken verschiedener Projektpartner erforderlich. Die ifa Institut für
Anlageberatung AG beschäftigt sich seit 1984 überwiegend mit der Aufbereitung und Vermittlung von
Bauherrenmodellen an Kapitalanleger. In Zusammenarbeit mit zahlreichen, erfahrenen Projektpartnern
(Steuerberater, Anwälte, Makler, Banken usw.) konnten bisher 435 innerstädtische Wohnobjekte mit einem
Investitionsvolumen von mehr als € 1,9 Mrd. realisiert werden. Mehrere tausend Anleger gelangten
dadurch in den Genuss der vorher erwähnten Vorteile.
VERMIETUNGSGRAD VON IFA-BAUHERRENMODELLEN
Wien/Niederösterreich
5.703 Wohneinheiten
98,1% Vermietungsgrad
Oberösterreich/Salzburg
767 Wohneinheiten
96,0% Vermietungsgrad
Steiermark/Kärnten
933 Wohneinheiten
96,7% Vermietungsgrad
Tirol
108 Wohneinheiten
97,2% Vermietungsgrad
GESAMT
7.511 Mieteinheiten
98,0% Vermietungsgrad
Stand: 4. Quartal 2015
Der Vermietungsgrad bezieht sich auf die aktuell zur Vermietung stehenden Wohneinheiten. Dieser kann
sich je nach Marktverhältnissen ändern und lässt keine Rückschlüsse auf andere Objekte zu.
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BEISPIELE AUS 425 REALISIERTEN
IFA-BAUHERRENMODELLEN
1160 WIEN / GANSTERERGASSE/HASLINGERGASSE
1170 WIEN / WEIDMANGASSE/PEZZLGASSE
1210 WIEN / ANGERGER STRASSE
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BEISPIELE AUS 425 REALISIERTEN
IFA-BAUHERRENMODELLEN
LINZ / MUSEUMSTRASSE/PRUNERSTRASSE
LINZ / PALAIS MANNSTORFF/LANDSTRASSE
SALZBURG-NONNTAL / MAIERHOF/JOSEF-PREIS-ALLEE
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BEISPIELE AUS 425 REALISIERTEN
IFA-BAUHERRENMODELLEN
GRAZ / HERZOGHOF/HERRENGASSE
STOCKERAU / NEUBAU
INNSBRUCK / MENTLGASSE
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STANDARDANFORDERUNGEN AN IFA-BAUHERRENMODELLE
►
►
►
►
Geeignete Infrastruktur und Verkehrsanbindung
Nachfrageorientierte Wohnungsgrößen
Anspruchsvoller Gesamteindruck
Gediegene Grundausstattung (Parkettböden, Küchen, etc.)
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DAS PROJEKT IM ÜBERBLICK
►
Realisierung
des
Investitionsvorhabens
Miteigentümergemeinschaft.
durch
Kapitalanleger
im
Rahmen
einer
►
Persönliche Grundbucheintragung.
►
Gemeinschaftliche Vermietung (Mietpool) durch beauftragte Hausverwaltung.
►
Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“.
►
Steuerliche Begünstigungen gemäß Wohnhaussanierungsgesetz; begünstigte Abschreibung der
Baukosten für den Abbruch/Neubau.
►
Förderungsdarlehen Land Wien.
►
Zur Umsetzung des Investitionsvorhabens werden entsprechende Projektpartner von den Investoren
direkt beauftragt.
►
Dieses Objekt wurde von ifa AG bzw. dessen Planer hinsichtlich der Förderungswürdigkeit geprüft und
entspricht den grundsätzlichen förderungsrechtlichen Bestimmungen.
PROJEKTDATEN
►
Abbruch des Altgebäudes mit anschließender Errichtung eines Neubaus.
►
Schaffung von 1 Geschäftslokal, 39 Wohneinheiten sowie Allgemeinflächen und 18 Tiefgaragenplätzen.
►
Ertragsbewertete Nutzfläche: rd. 3.200 m²
►
Geplanter Baubeginn: Ende September 2017
►
Voraussichtliche Fertigstellung: Ende März 2019
►
Gesamtkosten des Investitionsvorhabens lt. Prognoserechnung: € 12,23 Mio. netto (Vorsteuerabzug)
►
Mindestbeteiligung: 1,00% der Liegenschaft
►
Allgemeiner Finanzierungsvorschlag: 26% Eigenkapital; 74% Fremdmittel
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B
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DIE LAGE UND INFRASTRUKTUR
ARTHABERPARK
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QUELLENPLATZ
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ST. ANTON VON PADUA
B
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VERLÄNGERUNG U1
© fotovonzinner.com
Bis 2017 wird die U1 vom Reumannplatz bis nach Oberlaa um
4,6 km und fünf neue Stationen verlängert. Ab diesem Zeitpunkt
gilt diese U-Bahnlinie mit gesamt 19,2 Kilometern als die längste
Wiens.
Die BewohnerInnen des südöstlichen Teils der Hansson-Siedlung
und der Stadtentwicklungsgebiete südlich der Donauländebahn
werden mit der Verlängerung der U-Bahnlinie U1 direkt an die
Hauptschlagader des öffentlichen Verkehrs Wiens
angebunden sein - rund 21.000 Menschen werden zwischen
Alaudagasse und Oberlaa von diesem Angebot profitieren. Auch
die Therme Wien und der Campus der FH Wien, mit fast 4.000
StudentInnen, werden leichter erreichbar sein. Die Fahrzeit von der
Alaudagasse in das Stadtzentrum wird sich von derzeit circa
20 Minuten auf nur 12 Minuten verkürzen.
Teil der Verlängerung sind auch Vorbereitungsarbeiten für eine
mögliche Liniengabelung nach Rothneusiedl im Bereich der Station
Alaudagasse. So könnte in einigen Jahren, einhergehend mit der
Stadtentwicklung in diesem Gebiet, die U1 bis nach Rothneusiedl
fahren.
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DIE UMGEBUNG
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U-BAHN STATION REUMANNPLATZ
AMALIENBAD
EISSALON TICHY
EINKAUFSMEILE FAVORITENSTRASSE
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DIE UMGEBUNG
VIKTOR-ADLER-MARKT
EINKAUFSCENTER COLUMBUSPLATZ
ÖBB HAUPTBAHNHOF
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DAS OBJEKTUMFELD
BLICK RICHTUNG SÜDEN
BLICK RICHTUNG NORDEN
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DAS OBJEKT - VISUALISIERUNG
Symbolfoto
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DAS OBJEKT - VISUALISIERUNG
Symbolfoto
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NUTZFLÄCHENAUFSTELLUNG
Nutzfläche *)
Ertragsbewertete Fläche **)
EG
1 Geschäftslokal
578 m²
1,050
607 m²
1. OG
8 Wohnungen
396 m²
1,000
396 m²
2. OG
8 Wohnungen
436 m²
1,025
447 m²
3. OG
8 Wohnungen
424 m²
1,025
435 m²
4. OG
8 Wohnungen
432 m²
1,025
443 m²
1. + 2. DG
7 Wohnungen
523 m²
1,050
549 m²
76 m²
0,100
8 m²
Balkone
103 m²
0,500
52 m²
Terrassen
288 m²
0,250
72 m²
49 m²
1,000
49 m²
Garten
Loggien
18 Garagenplätze
108 m²
Ertragsbewertete Fläche
3.166 m²
*) Nutzfläche gemäß Bauordnung. Auf Grund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich eine abweichende
Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz ergeben.
**) Bewertung auf Grund der Lage und Ertragssituation gemäß Erfahrungswerten. Entspricht nicht einer Bewertung
gemäß Nutzwertgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen.
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KALKULIERTE MIETEINNAHMEN NACH FERTIGSTELLUNG
1 Geschäftslokal
39 Wohnungen
578 m²
2.260 m² *)
18 PKW-Garagenplätze
à €
à €
9,00
8,50 **)
€ 60,00
kalkulierte Gesamteinnahmen monatlich
kalkulierte Gesamteinnahmen jährlich
€
€
5.202,-19.210,--
€
1.080,--
€
25.492,--
rd. €
305.000,--
*) Nutzfläche gemäß Bauordnung (inkl. Loggien). Aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich
eine abweichende Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz (vor allem im Dachgeschossbereich aufgrund der
Wandschrägen) ergeben.
**) Die Mieten sind aufgrund der förderungsrechtlichen Normen auf die Refinanzierungskosten mit einem
50%-igen Zuschlag beschränkt. Unter Berücksichtigung einer Pauschale für Erhaltungsarbeiten sowie der
Miete für die Küche kann insgesamt ein Hauptmietzins von voraussichtlich rd. € 8,50/m² verrechnet werden.
Eine Indexierung ist auch während der Förderungsdauer zulässig und es wurden Indexsteigerungen von
1,75% p.a. ab dem Jahr 2021, 2,00% p.a. ab 2024 und 2,25% p.a. ab 2029 angenommen.
FÖRDERUNG ABBRUCH / NEUBAU
Direktdarlehen
Geschäftslokal (max. 150 m² förderbar)
Wohnungen
578 m²
2.260 m²
à € 650,00
à € 650,00
€
97.500,-€ 1.469.000,-€ 1.566.500,--
Direktdarlehen (gerundet) € 1.550.000,--
Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln gemäß Wohnhaussanierungsgesetz ist unter
anderem die Lage eines Objektes in einem ausgewiesenen Sanierungszielgebiet.
Falls das geförderte Darlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss
für das langfristige Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden.
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B
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VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER
netto *)
Preis/m² **)
(ohne Mehrwertsteuer)
Kaufpreis Grundstück und Altgebäude
€
2.200.000,--
€
695,--
Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten, wirtschaftliche,
rechtliche und steuerliche Konzeption
€
7.520.000,--
€ 2.375,--
Wirtschaftliche Betreuung
€
440.000,--
€
139,--
Laufende Steuerberatung in Investitionsphase ***)
€
40.000,--
€
13,--
Hausverwaltung/Erstvermietung ***)
€
240.000,--
€
76,--
Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung,
Förderungsabwicklung ***)
€
360.000,--
€
114,--
Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u.
Finanzierungskosten
€ 10.800.000,--
€ 3.412,--
Nicht enthalten sind:
•
•
•
•
•
Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen
Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten (netto)
Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung
Finanzierungskosten und Eintragungsgebühr sowie Bauzeitzinsen
Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.B. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase
bzw. Änderungen des Zinssatzes
• Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden- und statisches Risiko)
• Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer
*) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.
**) Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von 3.166 m².
***) Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer.
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VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER
INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN
netto
Gesamtinvestitionssumme
ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten
€ 10.800.000,--
Erwerbsnebenkosten *)
ca. €
620.000,--
Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren
ca. €
130.000,--
Bauzeitzinsen **)
ca. €
633.500,--
Reserve
ca. €
46.500,--
Gesamtinvestitionssumme
ca. € 12.230.000,--
*) Erwerbsnebenkosten
Grunderwerbsteuer 3,50%
€
426.720,--
Eintragungsgebühr 1,10%
€
134.112,--
Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen
€
49.168,--
Treuhandschaft für Finanzierung
€
10.000,--
€
620.000,--
**) Die
Berechnung
der
Bauzeitzinsen
beruht
auf
einem
angenommenen
Baubeginn
Ende September 2017 und einer Fertigstellung Ende März 2019, einem Zinssatz von 3,50% p.a. und einem
Eigenkapital von € 3.016.550,--. Durch eine verspätete Fertigstellung, eine Verschiebung des
Mittelabflussplanes oder Zinsanpassungen können sich Änderungen ergeben.
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FINANZIERUNGSVORSCHLAG - KREDITZEICHNER
(vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer)
Eigenkapital 2016
- Einzahlung vor Konstituierung
€
916.550,--
€
1.100.000,--
- Einzahlung 30.06.2018
€
1.000.000,--
Fremdkapital *)
€
9.213.450,--
voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme
€ 12.230.000,--
Eigenkapital 2017
- Einzahlung 30.06.2017
Eigenkapital 2018
*) Für die Endfinanzierung ab 01.04.2019 wurden in den Prognoserechnungen folgende Konditionen
angenommen:
- Bankdarlehen € 7.663.450,-kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab 01.04.2024, 4,50% p.a. ab 01.04.2029)
Laufzeit 15 Jahre
Tilgungsbeginn 01.04.2019
Nach Baufertigstellung sind individuelle Tilgungen oder gänzliche Rückzahlungen möglich.
- Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich € 1.550.000,-kalkulierter Zinssatz 1,00% p.a.
Laufzeit 20 Jahre
Tilgungsbeginn 01.04.2019
Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln gemäß Wohnhaussanierungsgesetz ist unter
anderem die Lage eines Objektes in einem ausgewiesenen Sanierungszielgebiet.
Falls das geförderte Darlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss
für das langfristige Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden.
Die rund 75%-ige Fremdfinanzierung stellt lediglich einen Vorschlag dar. Die endgültige Finanzierung wird
von den Miteigentümern anlässlich der konstituierenden Miteigentümerversammlung beschlossen.
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PROGNOSERECHNUNG
10.000 / 10.000 Miteigentumsanteile
Gesamtinvestitionssumme: € 12.230.000,-GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *)
INVESTITIONSPHASE
Eigenkapital
2016
2017
2018
Steuerliches Ergebnis
2016
2017
2018
1.100.000,-- **)
1.100.000,-1.000.000,-3.200.000,--
Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression
Eigenkapital nach Steuer
Fremdkapital
Bankdarlehen I ***)
Darlehen Land Wien gefördert ****)
- 1.151.000,-- 648.000,-- 630.000,-- 2.429.000,--
- 1.214.500,-1.985.500,--
7.663.450,-1.550.000,--
Gesamtinvestition nach Steuer
durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase
in % der Gesamtinvestition
9.213.450,--
11.198.950,-330.640,-- p.a.
3,0% p.a.
ERTRAGSPHASE
Eigenmitteleinsatz bis zur Entschuldung
voraussichtliche Nettoeinnahmen
in % des eingesetzten Eigenkapitals
5.214.000,-416.970,-- p.a.
8,0% p.a.
wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert
*)
**)
***)
****)
Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten
sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen.
inkl.1,50% Beratungshonorar
Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab 1.4.2019, kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab 1.4.2024 /
4,50% p.a. ab 1.4.2029).
Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab 1.4.2019, Zinssatz 1,00% p.a.
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten
usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche
Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
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TRANCHE 2016
LIQUIDITÄTSPROGNOSE
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
Nettoeinnahmen
Annuität
I
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
0
0
0
212.738
283.650
288.614
286.240
289.165
294.948
300.847
306.864
313.001
319.261
326.445
333.790
341.300
348.979
356.831
364.860
373.069
381.464
390.046
398.822
407.796
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
0
0
0
-493.062
-657.416
-657.416
-657.416
-657.416
-669.433
-673.102
-673.102
-673.102
-673.102
-679.599
-681.379
-681.379
-681.379
-681.379
-170.345
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
*)
**)
***)
****)
Annuität
II
0
0
0
-64.155
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-21.385
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Aufwand /
Ertrag vor
Steuer *)
-1.100.000
-1.100.000
-1.000.000
-344.480
-459.306
-454.342
-456.716
-453.791
-460.025
-457.795
-451.778
-445.641
-439.381
-438.695
-433.129
-425.619
-417.940
-410.088
108.975
287.529
295.923
304.506
313.282
386.411
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
Steuerliches
Ergebnis
-1.151.000
-648.000
-630.000
-571.449
-557.411
-537.295
-523.995
-504.858
-502.871
-484.425
-458.354
-431.369
-403.435
-384.803
-355.058
-163.357
44.233
284.272
359.590
369.888
379.110
388.528
398.149
407.760
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
Steuer
**)
575.500
324.000
315.000
285.724
278.706
268.647
261.997
252.429
251.436
242.212
229.177
215.684
201.717
192.401
177.529
81.679
-22.116
-142.136
-179.795
-184.944
-189.555
-194.264
-199.074
-203.880
-208.486
-213.177
-217.973
-222.877
-227.892
-233.020
-238.263
-243.624
-249.105
-254.710
-260.441
Aufwand /
Ertrag nach
Steuer ***)
-524.500
-776.000
-685.000
-58.755
-180.601
-185.695
-194.718
-201.362
-208.589
-215.582
-222.601
-229.956
-237.663
-246.293
-255.601
-343.940
-440.056
-552.224
-70.820
102.585
106.368
110.242
114.208
182.531
208.486
213.177
217.973
222.877
227.892
233.020
238.263
243.624
249.105
254.710
260.441
gesamter
Aufwand n.
Steuer ****)
-524.500
-1.300.500
-1.985.500
-2.044.255
-2.224.856
-2.410.551
-2.605.270
-2.806.632
-3.015.221
-3.230.803
-3.453.404
-3.683.360
-3.921.024
-4.167.317
-4.422.917
-4.766.858
-5.206.914
-5.759.138
-5.829.958
-5.727.373
-5.621.005
-5.510.763
-5.396.555
-5.214.024
Darlehensstand
9.213.450
9.213.450
9.213.450
8.865.419
8.388.524
7.896.476
7.388.755
6.864.822
6.332.668
5.784.298
5.215.875
4.626.603
4.015.657
3.386.765
2.733.694
2.053.432
1.344.759
606.400
355.784
273.425
190.238
106.216
21.349
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.
bei einer Steuerprogression von 50%
Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.
kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten
usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche
Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
Jänner 2016
- 24 -
C
NEUBAUHERRENMODELL
1100 WIEN / LAXENBURGER STR. 52/BUCHENG. 85
TRANCHE 2016
STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
Miete
*)
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
0
0
0
228.750
305.000
310.338
315.768
321.294
327.720
334.275
340.960
347.779
354.735
362.716
370.878
379.222
387.755
396.479
405.400
414.522
423.848
433.385
443.136
453.107
463.302
473.726
484.385
495.283
506.427
517.822
529.473
541.386
553.567
566.022
578.758
*)
**)
***)
Nebenkosten **)
0
0
0
-16.013
-21.350
-21.724
-29.528
-32.129
-32.772
-33.427
-34.096
-34.778
-35.473
-36.272
-37.088
-37.922
-38.775
-39.648
-40.540
-41.452
-42.385
-43.338
-44.314
-45.311
-46.330
-47.373
-48.438
-49.528
-50.643
-51.782
-52.947
-54.139
-55.357
-56.602
-57.876
Nettoeinnahmen
0
0
0
212.738
283.650
288.614
286.240
289.165
294.948
300.847
306.864
313.001
319.261
326.445
333.790
341.300
348.979
356.831
364.860
373.069
381.464
390.046
398.822
407.796
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
Zinsen
I ***)
AFA
0
0
0
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-418.000
-246.500
-44.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-197.737
-251.412
-236.972
-222.018
-206.533
-211.063
-199.257
-179.951
-159.860
-138.949
-128.272
-106.651
-80.248
-52.633
-23.748
-1.270
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Zinsen
II
0
0
0
-11.450
-14.649
-13.936
-13.217
-12.491
-11.757
-11.015
-10.267
-9.511
-8.747
-7.975
-7.196
-6.409
-5.614
-4.811
-4.000
-3.181
-2.354
-1.518
-674
-36
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
steuerliches
Ergebnis ***)
-1.151.000
-648.000
-630.000
-571.449
-557.411
-537.295
-523.995
-504.858
-502.871
-484.425
-458.354
-431.369
-403.435
-384.803
-355.058
-163.357
44.233
284.272
359.590
369.888
379.110
388.528
398.149
407.760
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
steuerl.Ergeb.
kumuliert
-1.151.000
-1.799.000
-2.429.000
-3.000.449
-3.557.860
-4.095.155
-4.619.150
-5.124.008
-5.626.879
-6.111.304
-6.569.658
-7.001.027
-7.404.461
-7.789.264
-8.144.322
-8.307.679
-8.263.447
-7.979.175
-7.619.584
-7.249.696
-6.870.586
-6.482.058
-6.083.909
-5.676.149
-5.259.177
-4.832.824
-4.396.878
-3.951.123
-3.495.338
-3.029.299
-2.552.773
-2.065.526
-1.567.315
-1.057.895
-537.013
Vermietung ab 1.4.2019 bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von € 305.000,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von
1,75% p.a. ab dem Jahr 2021 (2,00% p.a. ab 2024, 2,25% p.a. ab 2029).
Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.B.: Steuerberater, Investorenbetreuung usw.).
Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75% p.a. ab dem Jahr 2021 (2,00% p.a. ab 2024, 2,25% p.a. ab 2029).
Das steuerliche Ergebnis wird auf Basis des angesetzten Durchschnittszinssatzes (3,50% p.a. ab 1.4.2019 / 4,00% p.a. ab
1.4.2024 / 4,50% p.a. ab 1.4.2029) berechnet. Da der tatsächlich zur Verrechnung gelangende Zinssatz niedriger oder höher
sein kann, kann sich das tatsächliche steuerliche Ergebnis entsprechend verändern.
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten
usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung,
gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
Jänner 2016
- 25 -
C
NEUBAUHERRENMODELL
1100 WIEN / LAXENBURGER STR. 52/BUCHENG. 85
TRANCHE 2016
TOTALGEWINNBERECHNUNG
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
Miete
*)
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
0
0
0
228.750
305.000
310.338
315.768
321.294
327.720
334.275
340.960
347.779
354.735
362.716
370.878
379.222
387.755
396.479
405.400
414.522
423.848
433.385
443.136
453.107
463.302
473.726
484.385
495.283
506.427
517.822
529.473
541.386
553.567
566.022
578.758
*)
**)
Nebenkosten **)
0
0
0
-16.013
-21.350
-21.724
-29.528
-32.129
-32.772
-33.427
-34.096
-34.778
-35.473
-36.272
-37.088
-37.922
-38.775
-39.648
-40.540
-41.452
-42.385
-43.338
-44.314
-45.311
-46.330
-47.373
-48.438
-49.528
-50.643
-51.782
-52.947
-54.139
-55.357
-56.602
-57.876
Nettoeinnahmen
0
0
0
212.738
283.650
288.614
286.240
289.165
294.948
300.847
306.864
313.001
319.261
326.445
333.790
341.300
348.979
356.831
364.860
373.069
381.464
390.046
398.822
407.796
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
AFA
Zinsen
I
-994.500
-319.500
-99.000
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
0
0
0
-197.737
-251.412
-236.972
-222.018
-206.533
-211.063
-199.257
-179.951
-159.860
-138.949
-128.272
-106.651
-80.248
-52.633
-23.748
-1.270
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Zinsen
II
0
0
0
-11.450
-14.649
-13.936
-13.217
-12.491
-11.757
-11.015
-10.267
-9.511
-8.747
-7.975
-7.196
-6.409
-5.614
-4.811
-4.000
-3.181
-2.354
-1.518
-674
-36
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
steuerliches
Ergebnis
-994.500
-319.500
-99.000
-125.949
-111.911
-91.795
-78.495
-59.358
-57.371
-38.925
-12.854
14.131
42.065
60.697
90.442
125.143
161.233
198.772
230.090
240.388
249.610
259.028
268.649
278.260
287.471
296.853
306.446
316.255
326.284
336.540
347.026
357.747
368.710
379.920
391.382
steuerl.Ergeb.
kumuliert
-994.500
-1.314.000
-1.413.000
-1.538.949
-1.650.860
-1.742.655
-1.821.150
-1.880.508
-1.937.879
-1.976.804
-1.989.658
-1.975.527
-1.933.461
-1.872.764
-1.782.322
-1.657.179
-1.495.947
-1.297.175
-1.067.084
-826.696
-577.086
-318.058
-49.409
228.851
Vermietung ab 1.4.2019 bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von € 305.000,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,75%
p.a.
ab dem Jahr 2021 (2,00% p.a. ab 2024, 2,25% p.a. ab 2029).
Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75% p.a. ab dem
Jahr 2021 (2,00% p.a. ab 2024, 2,25% p.a. ab 2029).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen
und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich
negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen
sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten
Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im
24. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend.
Jänner 2016
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TRANCHE 2016
ERLÄUTERUNGEN
ZUR PROGNOSERECHNUNG - KREDITZEICHNER
UMSATZSTEUER
Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen.
NETTOEINNAHMEN
Miete abzüglich Nebenkosten
HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN
Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei
Leerstehungen) den Mietern in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten
(Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen.
MIETEINNAHMEN
Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab 01.04.2019) bei Vollvermietung voraussichtlich
€ 305.000,-- p.a..
Bei der Berechnung der Miete wurde eine Wertsicherung von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2021, 2,00% p.a. ab
dem Jahr 2024 und 2,25% p.a. ab dem Jahr 2029 angenommen.
ENDFINANZIERUNG/FÖRDERDARLEHEN
Für die Endfinanzierung ab 01.04.2019 wurden folgende Konditionen angenommen:
►
Bankdarlehen voraussichtlich € 7.663.450,-kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab 01.04.2024, 4,50% p.a. ab 01.04.2029)
Laufzeit 15 Jahre ab 01.04.2019
►
Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich € 1.550.000,-Zinssatz 1,00% p.a.
Laufzeit 20 Jahre ab 01.04.2019
Falls das geförderte Direktdarlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird,
muss für das Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden.
Die Fremdmittel werden den einzelnen Miteigentümern zugerechnet; es sind daher - nach Fertigstellung
des Investitionsvorhabens - auch die laufenden Tilgungs- und Zinsaufwendungen abzüglich der anteiligen
Nettoeinnahmen von diesen direkt zu tragen.
STEUERPROGRESSION
Es wurde ein 50%-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt.
STEUERLICHER TOTALGEWINN
Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer
Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 24. Jahr
(21 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn.
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TRANCHE 2016
STEUERLICHES ERGEBNIS - KREDITZEICHNER
2016
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78%
Planung 1/15 von 40%
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15
Treuhandschaft für Finanzierung
Hausverwaltung/Erstvermietung (60%)
laufende Steuerberatung (60%)
Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung
Eintragungsgebühren
Bauzeitzinsen bis 31.12.2017
Beratungshonorar 1/15
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
32.000,-22.000,-61.000,-29.500,-10.000,-144.000,-24.000,-360.000,-130.000,-326.500,-12.000,-1.151.000,--
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
32.000,-32.000,-162.000,-61.000,-29.500,-72.000,-12.000,-235.500,-12.000,-648.000,--
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
32.000,-49.000,-347.000,-61.500,-29.500,-24.000,-4.000,-71.000,-12.000,-630.000,--
entspricht ca. 105% bezogen auf € 1.100.000,-- Eigenkapital I (inkl. Beratungshonorar)
2017
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78%
Planung 1/15 von 58%
Baukosten 1/15 von 42%
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15
Hausverwaltung/Erstvermietung (30%)
laufende Steuerberatung (30%)
Bauzeitzinsen bis 31.12.2018
Beratungshonorar 1/15
entspricht ca. 59% bezogen auf € 1.100.000,-- Eigenkapital II
2018
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78%
Planung 1/15 von 90%
Baukosten 1/15 von 90%
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15
Hausverwaltung/Erstvermietung (10%)
laufende Steuerberatung (10%)
Bauzeitzinsen bis 31.03.2019
Beratungshonorar 1/15
entspricht ca. 63% bezogen auf € 1.000.000,-- Eigenkapital III
Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw.
Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (z.B. geänderte Abflüsse von Planungsund Baukosten, abweichende Bauzeitzinsen usw.).
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VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER
netto *)
Preis/m² **)
(ohne Mehrwertsteuer)
Kaufpreis Grundstück und Altgebäude
€
2.200.000,--
€
695,--
Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten, wirtschaftliche,
rechtliche und steuerliche Konzeption
€
7.520.000,--
€ 2.375,--
Wirtschaftliche Betreuung
€
440.000,--
€
139,--
Laufende Steuerberatung in Investitionsphase ***)
€
40.000,--
€
13,--
Hausverwaltung/Erstvermietung ***)
€
240.000,--
€
76,--
Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung,
Förderungsabwicklung ***)
€
360.000,--
€
114,--
Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u.
Finanzierungskosten
€ 10.800.000,--
€ 3.412,--
Nicht enthalten sind:
•
•
•
•
•
Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen
Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten (netto)
Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung
Finanzierungskosten und Eintragungsgebühr sowie Bauzeitzinsen
Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.B. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase
bzw. Änderungen des Zinssatzes
• Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden- und statisches Risiko)
• Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer
*) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.
**) Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von 3.166 m².
***) Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer.
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VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER
INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN
netto
Gesamtinvestitionssumme
ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten
€ 10.800.000,--
Erwerbsnebenkosten *)
ca. €
620.000,--
Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren
ca. €
130.000,--
Bauzeitzinsen **)
ca. €
633.500,--
Reserve
ca. €
46.500,--
Gesamtinvestitionssumme
ca. € 12.230.000,--
abzüglich Barzahlerbonus ***)
€
-700.000,--
Reduzierter Gesamtbetrag
€ 11.530.000,--
*) Erwerbsnebenkosten
Grunderwerbsteuer 3,50%
€
426.720,--
Eintragungsgebühr 1,10%
€
134.112,--
Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen
€
49.168,--
Treuhandschaft für Finanzierung
€
10.000,--
€
620.000,--
**) Die
Berechnung
der
Bauzeitzinsen
beruht
auf
einem
angenommenen
Baubeginn
Ende September 2017 und einer Fertigstellung Ende März 2019, einem Zinssatz von 3,50% p.a. und einem
Eigenkapital von € 9.980.000,--. Durch eine verspätete Fertigstellung, eine Verschiebung des
Mittelabflussplanes oder Zinsanpassungen können sich Änderungen ergeben.
***) Der Barzahlerbonus ergibt sich durch Einsparungen bei der Eintragungsgebühr sowie den Bauzeitzinsen, da
die gesamten Eigenkapitaleinzahlungen sowie das Bankdarlehen bis zur Konstituierung einbezahlt werden.
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TRANCHE 2016
PROGNOSERECHNUNG
10.000 / 10.000 Miteigentumsanteile
Gesamtinvestitionssumme: € 12.230.000,-GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *)
INVESTITIONSPHASE
Eigenkapital
2016
Barzeichnerbonus
Steuerliches Ergebnis
2016
- 704.500,-2017
- 416.000,-2018
- 568.000,-- 1.688.500,--
10.863.450,-- **)
- 700.000,-10.163.450,--
Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression
Eigenkapital nach Steuer
Fremdkapital
Bankdarlehen I
Darlehen Land Wien gefördert ***)
- 844.250,-9.319.200,--
0,-1.550.000,--
Gesamtinvestition nach Steuer
durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase
in % der Gesamtinvestition
1.550.000,--
10.869.200,-330.640,-- p.a.
3,0% p.a.
wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert
*)
**)
***)
Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten
sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen.
inkl.1,50% Beratungshonorar
Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab 1.4.2019, Zinssatz 1,00% p.a.
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten
usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche
Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
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LIQUIDITÄTSPROGNOSE
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
*)
**)
***)
****)
Nettoeinnahmen
0
0
0
212.738
283.650
288.614
286.240
289.165
294.948
300.847
306.864
313.001
319.261
326.445
333.790
341.300
348.979
356.831
364.860
373.069
381.464
390.046
398.822
407.796
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
Annuität
0
0
0
-64.155
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-85.540
-21.385
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Aufwand /
Ertrag vor
Steuer *)
-10.163.450
0
0
148.582
198.110
203.074
200.700
203.625
209.408
215.307
221.324
227.461
233.721
240.904
248.249
255.760
263.439
271.291
279.320
287.529
295.923
304.506
313.282
386.411
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
Steuerliches
Ergebnis
-704.500
-416.000
-568.000
-373.712
-305.999
-300.323
-301.977
-298.326
-291.808
-285.168
-278.403
-271.509
-264.485
-256.531
-248.406
-83.109
96.865
308.020
360.860
369.888
379.110
388.528
398.149
407.760
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
Steuer
**)
352.250
208.000
284.000
186.856
152.999
150.161
150.988
149.163
145.904
142.584
139.201
135.755
132.243
128.265
124.203
41.554
-48.433
-154.010
-180.430
-184.944
-189.555
-194.264
-199.074
-203.880
-208.486
-213.177
-217.973
-222.877
-227.892
-233.020
-238.263
-243.624
-249.105
-254.710
-260.441
Aufwand /
Ertrag nach
Steuer ***)
-9.811.200
208.000
284.000
335.438
351.109
353.235
351.688
352.787
355.312
357.891
360.525
363.216
365.964
369.170
372.453
297.314
215.006
117.281
98.890
102.585
106.368
110.242
114.208
182.531
208.486
213.177
217.973
222.877
227.892
233.020
238.263
243.624
249.105
254.710
260.441
gesamter
Aufwand n.
Steuer ****)
-9.811.200
-9.603.200
-9.319.200
-8.983.762
-8.632.653
-8.279.418
-7.927.730
-7.574.942
-7.219.630
-6.861.739
-6.501.214
-6.137.998
-5.772.034
-5.402.865
-5.030.412
-4.733.098
-4.518.091
-4.400.811
-4.301.921
-4.199.336
-4.092.968
-3.982.726
-3.868.518
-3.685.987
Darlehensstand
1.550.000
1.550.000
1.550.000
1.497.294
1.426.403
1.354.799
1.282.475
1.209.426
1.135.642
1.061.117
985.844
909.814
833.020
755.455
677.111
597.980
518.054
437.324
355.784
273.425
190.238
106.216
21.349
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.
bei einer Steuerprogression von 50%
Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.
kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten
usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche
Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
Jänner 2016
- 32 -
D
NEUBAUHERRENMODELL
1100 WIEN / LAXENBURGER STR. 52/BUCHENG. 85
TRANCHE 2016
STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
Miete
*)
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
0
0
0
228.750
305.000
310.338
315.768
321.294
327.720
334.275
340.960
347.779
354.735
362.716
370.878
379.222
387.755
396.479
405.400
414.522
423.848
433.385
443.136
453.107
463.302
473.726
484.385
495.283
506.427
517.822
529.473
541.386
553.567
566.022
578.758
*)
**)
Nebenkosten **)
0
0
0
-16.013
-21.350
-21.724
-29.528
-32.129
-32.772
-33.427
-34.096
-34.778
-35.473
-36.272
-37.088
-37.922
-38.775
-39.648
-40.540
-41.452
-42.385
-43.338
-44.314
-45.311
-46.330
-47.373
-48.438
-49.528
-50.643
-51.782
-52.947
-54.139
-55.357
-56.602
-57.876
Nettoeinnahmen
0
0
0
212.738
283.650
288.614
286.240
289.165
294.948
300.847
306.864
313.001
319.261
326.445
333.790
341.300
348.979
356.831
364.860
373.069
381.464
390.046
398.822
407.796
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
AFA
0
0
0
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-575.000
-418.000
-246.500
-44.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Zinsen
0
0
0
-11.450
-14.649
-13.936
-13.217
-12.491
-11.757
-11.015
-10.267
-9.511
-8.747
-7.975
-7.196
-6.409
-5.614
-4.811
-4.000
-3.181
-2.354
-1.518
-674
-36
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
steuerliches
Ergebnis ***)
-704.500
-416.000
-568.000
-373.712
-305.999
-300.323
-301.977
-298.326
-291.808
-285.168
-278.403
-271.509
-264.485
-256.531
-248.406
-83.109
96.865
308.020
360.860
369.888
379.110
388.528
398.149
407.760
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
steuerl. Ergeb.
kumuliert
-704.500
-1.120.500
-1.688.500
-2.062.212
-2.368.211
-2.668.533
-2.970.510
-3.268.836
-3.560.644
-3.845.812
-4.124.215
-4.395.724
-4.660.210
-4.916.740
-5.165.146
-5.248.255
-5.151.390
-4.843.370
-4.482.510
-4.112.622
-3.733.512
-3.344.983
-2.946.835
-2.539.074
-2.122.103
-1.695.750
-1.259.803
-814.049
-358.264
107.776
584.301
1.071.548
1.569.759
2.079.179
2.600.061
Vermietung ab 1.4.2019 bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von € 305.000,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete
von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2021 (2,00% p.a. ab 2024, 2,25% p.a. ab 2029).
Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.B.: Steuerberater, Investorenbetreuung
usw.). Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75% p.a. ab dem Jahr 2021 (2,00% p.a. ab 2024, 2,25% p.a. ab 2029).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten
usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung,
gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
Jänner 2016
- 33 -
D
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TRANCHE 2016
TOTALGEWINNBERECHNUNG
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
Miete
*)
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
0
0
0
228.750
305.000
310.338
315.768
321.294
327.720
334.275
340.960
347.779
354.735
362.716
370.878
379.222
387.755
396.479
405.400
414.522
423.848
433.385
443.136
453.107
463.302
473.726
484.385
495.283
506.427
517.822
529.473
541.386
553.567
566.022
578.758
*)
**)
Nebenkosten **)
0
0
0
-16.013
-21.350
-21.724
-29.528
-32.129
-32.772
-33.427
-34.096
-34.778
-35.473
-36.272
-37.088
-37.922
-38.775
-39.648
-40.540
-41.452
-42.385
-43.338
-44.314
-45.311
-46.330
-47.373
-48.438
-49.528
-50.643
-51.782
-52.947
-54.139
-55.357
-56.602
-57.876
Nettoeinnahmen
0
0
0
212.738
283.650
288.614
286.240
289.165
294.948
300.847
306.864
313.001
319.261
326.445
333.790
341.300
348.979
356.831
364.860
373.069
381.464
390.046
398.822
407.796
416.971
426.353
435.946
445.755
455.784
466.040
476.526
487.247
498.210
509.420
520.882
AFA
-548.000
-87.500
-37.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
-129.500
Zinsen
0
0
0
-11.450
-14.649
-13.936
-13.217
-12.491
-11.757
-11.015
-10.267
-9.511
-8.747
-7.975
-7.196
-6.409
-5.614
-4.811
-4.000
-3.181
-2.354
-1.518
-674
-36
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
steuerliches
Ergebnis
-548.000
-87.500
-37.500
71.788
139.501
145.177
143.523
147.174
153.692
160.332
167.097
173.991
181.015
188.969
197.094
205.391
213.865
222.520
231.360
240.388
249.610
259.028
268.649
278.260
287.471
296.853
306.446
316.255
326.284
336.540
347.026
357.747
368.710
379.920
391.382
steuerl. Ergeb.
kumuliert
-548.000
-635.500
-673.000
-601.212
-461.711
-316.533
-173.010
-25.836
127.856
Vermietung ab 1.4.2019 bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von € 305.000,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete
von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2021 (2,00% p.a. ab 2024, 2,25% p.a. ab 2029).
Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75%
p.a. ab dem Jahr 2021 (2,00% p.a. ab 2024, 2,25% p.a. ab 2029).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie
steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten
usw. können sich negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung,
gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der
dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich
voraussichtlich im 9. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum
entsprechend.
Jänner 2016
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D
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1100 WIEN / LAXENBURGER STR. 52/BUCHENG. 85
TRANCHE 2016
ERLÄUTERUNGEN
ZUR PROGNOSERECHNUNG - BARZEICHNER
UMSATZSTEUER
Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen.
NETTOEINNAHMEN
Miete abzüglich Nebenkosten
HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN
Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei
Leerstehungen) den Mietern in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten
(Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen.
MIETEINNAHMEN
Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab 01.04.2019) bei Vollvermietung voraussichtlich
€ 305.000,-- p.a..
Bei der Berechnung der Miete wurde eine Wertsicherung von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2021, 2,00% p.a. ab
dem Jahr 2024 und 2,25% p.a. ab dem Jahr 2029 angenommen.
ENDFINANZIERUNG/FÖRDERDARLEHEN
Für die Endfinanzierung ab 01.04.2019 wurden folgende Konditionen angenommen:
►
Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich € 1.550.000,-Zinssatz 1,00% p.a.
Laufzeit 20 Jahre ab 01.04.2019
Falls das geförderte Direktdarlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird,
muss das Eigenkapital entsprechend erhöht werden.
STEUERPROGRESSION
Es wurde ein 50%-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt.
STEUERLICHER TOTALGEWINN
Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer
Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 9. Jahr
(6 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn.
Jänner 2016
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D
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1100 WIEN / LAXENBURGER STR. 52/BUCHENG. 85
TRANCHE 2016
STEUERLICHES ERGEBNIS - BARZEICHNER
2016
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78%
Planung 1/15 von 40%
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15
Treuhandschaft für Finanzierung
Hausverwaltung/Erstvermietung (60%)
laufende Steuerberatung (60%)
Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung
Beratungshonorar 1/15
Gebühren
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
32.000,-22.000,-61.000,-29.500,-10.000,-144.000,-24.000,-360.000,-12.000,-10.000,-704.500,--
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
32.000,-32.000,-162.000,-61.000,-29.500,-72.000,-12.000,-3.500,-12.000,-416.000,--
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
32.000,-49.000,-347.000,-61.000,-29.500,-24.000,-4.000,-10.000,-12.000,-568.500,--
2017
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78%
Planung 1/15 von 58%
Baukosten 1/15 von 42%
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15
Hausverwaltung/Erstvermietung (30%)
laufende Steuerberatung (30%)
Bauzeitzinsen bis 31.12.2018
Beratungshonorar 1/15
2018
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78%
Planung 1/15 von 90%
Baukosten 1/15 von 90%
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15
Hausverwaltung/Erstvermietung (10%)
laufende Steuerberatung (10%)
Bauzeitzinsen bis 31.03.2019
Beratungshonorar 1/15
Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw.
Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (z.B. geänderte Abflüsse von Planungsund Baukosten).
Jänner 2016
- 36-
D
NEUBAUHERRENMODELL
1100 WIEN / LAXENBURGER STR. 52/BUCHENG. 85
TRANCHE 2016
RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN IM ÜBERBLICK
Zur Durchführung dieses Investitionsvorhabens ist es erforderlich, die Rechtsbeziehungen der einzelnen
Miteigentümer im Innverhältnis und nach außen hin vertraglich zu regeln.
►
Liegenschaftskauf
Jeder Kaufinteressent erwirbt einen individuellen Anteil (ideelles Miteigentum) an der Liegenschaft
1100 Wien, Laxenburger Straße 52/Buchengasse 85. Die Kaufvertragsabwicklung und die
grundbücherliche Eintragung des Miteigentumsanteiles werden von einem bevollmächtigten
Rechtsanwalt treuhändig durchgeführt.
►
Werkvertrag / Auftrag / Vollmacht
►
Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft
►
Miteigentümervertrag
►
Da der Liegenschaftserwerb unter der Zielsetzung erfolgt, das bestehende Altgebäude weitgehend
abzubrechen und einen überwiegenden Neubau zu errichten, um diesen anschließend ertragbringend
zu vermieten, schließen die Miteigentümer mit einer Projektgesellschaft einen Werkvertrag zur
Realisierung dieses Bauvorhabens ab. Zur Entlastung der Miteigentümer sowie zur Gewährleistung
eines professionellen Projektverlaufes wird eine Beratungsgesellschaft beauftragt und bevollmächtigt,
die Miteigentümer - projektbezogen - in allen wirtschaftlichen Belangen (gegenüber Behörden,
Bauunternehmungen, Banken, usw.) zu vertreten.
Sobald für die gesamten Liegenschaftsanteile rechtsgültig unterfertigte Kaufverträge vorliegen, wird
eine Miteigentümerversammlung einberufen. Da im Rahmen dieser Versammlung die Konstituierung
(Gründung) der Miteigentümergemeinschaft 1100 Wien, Laxenburger Straße 52/Buchengasse 85
erfolgen soll und weitere Beschlüsse über den Projektablauf - insbesondere Finanzierung und
steuerliche Betreuung - und die spätere Vermietung und Verwaltung des Objektes zu fassen sind,
müssen dabei sämtliche Miteigentümer persönlich anwesend oder durch einen Bevollmächtigten
vertreten sein.
Innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft ist es erforderlich, dass die wechselseitigen Rechte und
Pflichten der Miteigentümer untereinander vertraglich geregelt werden. Daher erfolgt bei
Konstituierung die Unterfertigung des gemeinsamen Miteigentümervertrages, der den Miteigentümern
bereits vor Kaufvertragsabschluss zur Kenntnis gebracht wird.
Hausverwaltung / Steuerberatung / Finanzierung
Weiters ist bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung zu klären, wer mit der steuerlichen
Vertretung der Miteigentümergemeinschaft und wer mit der Gebäudeverwaltung sowie
Objektvermietung betraut werden soll. Abschließend ist zu entscheiden, ob und bei wem eine
gemeinsame Projektfinanzierung durchgeführt werden soll. Nach erfolgter Beschlussfassung durch
die Miteigentümer, werden die entsprechenden Aufträge vergeben bzw. Verträge abgeschlossen.
Jänner 2016
- 37 -
E
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1100 WIEN / LAXENBURGER STR. 52/BUCHENG. 85
TRANCHE 2016
AUSZUG AUS DEN STEUERLICHEN GRUNDLAGEN
►
Bauherreneigenschaft
Die Miteigentümer gelten im Sinne der Bauherrenverordnung (BGBl. 321/1990) als „kleine Bauherren“,
da sie ein bereits weitgehend ausgearbeitetes Konzept zur Realisierung des Investitionsvorhabens
erwerben.
Eine „kleine Bauherreneigenschaft“ liegt vor, wenn nachfolgende drei Voraussetzungen erfüllt werden:
► Erwerb der Miteigentumsanteile vor Baubeginn
► Detaillierte Kostenaufschlüsselung gegenüber Miteigentümern
► Wirtschaftliches Risiko darf von Miteigentümern nicht zur Gänze abgewälzt werden
(keine unzulässigen Preisgarantien)
►
Einkunftsquelleneigenschaft
Die Miteigentümergemeinschaft stellt steuerrechtlich eine Einkunftsquelle (keine Liebhaberei) dar, da
sie gemäß Liebhabereiverordnung (BGBl. 33/1999 idF. BGBl. II 358/1997), den dazu ergangenen
Durchführungserlässen und gemäß VwGH-Erkenntnis vom 3. Juli 1996 innerhalb des vorgegebenen
Kalkulationszeitraumes laut Prognoserechnung einen steuerlichen Gesamtgewinn erzielen wird.
Die Einkunftsquelle fällt unter die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“. Für Miteigentumsanteile
im Privatvermögen erfolgt die Einkunftsermittlung nach dem Zu- und Abflussprinzip.
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Verlustausgleich
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Unternehmereigenschaft im UStG
Das „Verlustausgleichsverbot“ gemäß §2 Abs. 2a EStG kommt nicht zur Anwendung, da die Erzielung
steuerlicher Vorteile nicht im Vordergrund steht (Rendite nach Steuern ist weniger als das Doppelte
der Rendite vor Steuern; keine Werbung mit Steuervorteilen).
Voraussetzung für die Einstufung der Miteigentümergemeinschaft als Unternehmer im
umsatzsteuerlichen Sinne ist das Vorliegen einer steuerlichen Einkunftsquelle und der
Bauherreneigenschaft.
Wie oben erwähnt, erfüllt die Miteigentümergemeinschaft beide Voraussetzungen, ist daher
Unternehmer im Sinne des UStG und somit zum Vorsteuerabzug berechtigt.
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Grunderwerbsteuer
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Sofortabsetzung von Vorauszahlungen
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Fünfzehntelabsetzung
Da die Miteigentümer bereits ein weitgehend fertiges Konzept erwerben, wird die Grunderwerbsteuer
von den Gesamtkosten des Investitionsvorhabens erhoben.
Vorauszahlungen die gemäß § 19 Abs. 3 EStG nicht über das Folgejahr hinausgehen und
Werbungskosten betreffen, die nicht zu den Nebenkosten der Errichtung zählen (z.B. Steuerberatung,
Bauzeitzinsen), können im Jahr der Zahlung sofort abgesetzt werden.
Die Bau- und Baunebenkosten jener Maßnahmen, für die eine Förderungszusicherung vorliegt,
können auf Grund des Wohnhaussanierungsgesetzes gemäß § 28 Abs. 3 Z 2 EStG auf 15 Jahre
verteilt abgesetzt werden.
Zusätzlich können alle mit der Errichtung zusammenhängenden Nebenkosten, soweit sie nicht sofort
abgesetzt werden, in die 1/15-Absetzung einbezogen werden.
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HAFTUNGSFRAGEN, RISIKEN UND HINWEISE
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Die Konzeption dieses Investitionsvorhabens beruht auf der in Österreich derzeit geltenden Gesetzeslage, der
herrschenden Verwaltungspraxis sowie der aktuellen Rechtsprechung der österreichischen Höchstgerichte und stützt
sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse. Die mit der Konzeption verbundenen steuerlichen Rechtsfolgen
entsprechen grundsätzlich der Bauherrn- und Liebhabereiverordnung, den Durchführungsbestimmungen zur
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, den Bestimmungen des Strukturanpassungsgesetzes 1996 und der
„Steuerreformgesetze 2000“ sowie der derzeitigen Verwaltungsübung. Für die steuerliche Anerkennung durch die
Finanzbehörde sowie für etwaige Änderungen der Gesetzgebung oder Verwaltungspraxis kann jedoch keine Haftung
übernommen werden. Bei Änderungen der Steuergesetze bzw. der Verwaltungspraxis können gegebenenfalls die
steuerlichen Vorteile ganz oder teilweise wegfallen bzw. sich steuerliche Belastungen erhöhen.
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Das Finanzierungskonzept sieht neben den zu leistenden Eigenmitteln eine Fremdfinanzierung und - ab der
Vermietungsphase - monatliche Nachschüsse (Differenz zwischen Mieteinnahmen und Annuitäten) zur
Fremdkapitaltilgung vor. Die kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten entsprechen der
derzeitigen Markt- und Gesetzeslage und können sich entsprechend verändern, wodurch sich auch die monatlichen
Nachschussleistungen verändern würden.
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Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln gemäß Wohnhaussanierungsgesetz ist unter anderem die Lage
eines Objektes in einem ausgewiesenen Sanierungszielgebiet bzw. sind qualitative Kriterien (ökologische Maßnahmen,
Heizwärmebedarf nach Sanierung). Das o.a. Wohnhaus wurde von ifa AG bzw. dessen Planer hinsichtlich
Förderungswürdigkeit geprüft und entspricht den grundsätzlichen förderungsrechtlichen Bestimmungen. Eine Haftung
für die tatsächliche Gewährung der Förderung kann nicht übernommen werden.
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Das wirtschaftliche Risiko ist auf Grund der im Werkvertrag enthaltenen Vereinbarungen weitgehend eingeschränkt.
Lediglich durch das Bodenrisiko oder z.B. zusätzliche Aufwendungen aufgrund von behördlichen Auflagen könnte sich
eine Erhöhung der kalkulierten Gesamtinvestitionskosten ergeben. Durch eine eventuell notwendige Änderung des
Mittelabflussplanes oder eine verspätete Rückzahlung der Vorsteuer könnten sich die kalkulierten Bauzeitzinsen
erhöhen. Im Übrigen weisen wir auf das „Informationsblatt und Risikohinweise“ sowie die darin enthaltenen Aussagen
hin.
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Für Aufwendungen der Miteigentümergemeinschaft haftet jeder Miteigentümer grundsätzlich nur im Ausmaß seiner
Miteigentumsanteile (keine Solidarhaftung).
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Die Liegenschaft wird nach Fertigstellung gemeinschaftlich vermietet und die Aufteilung der Mieteinnahmen erfolgt
aufgrund der ideellen Miteigentumsanteile (Mietpool).
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Im Hinblick auf die Liebhabereiproblematik ist eine Veräußerung der Miteigentumsanteile - vor Erreichen eines
steuerlichen Totalgewinnes - nicht sinnvoll bzw. steuerschädlich. Die steuerliche Anerkennung durch die
Finanzbehörde setzt die Absicht auf langfristige Überschusserzielung voraus.
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Die Marktgegebenheiten können sich jederzeit ändern, sodass es unter Umständen zu höheren Leerständen bzw. zu
einem niedrigeren Mietpreisniveau kommen kann, was sich wiederum negativ auf den Ertrag der Investition auswirkt.
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Ferner kann es zu Schäden kommen, die nicht durch Versicherungen abgedeckt sind bzw. nicht ersetzt werden; diese
Kosten müssen gegebenenfalls die Investoren tragen.
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Dieses Investitionsvorhaben dient der gemeinschaftlichen Erzielung von langfristigen Mieteinkünften und unterliegt
daher - als unternehmerische Tätigkeit - nicht den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes und sonstigen
Konsumentenschutzbestimmungen i.d.g.F.
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Eine Haftung für Druckfehler ist ausgeschlossen.
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Diese Information ist kein Beteiligungsangebot. Grundlage für einen Beitritt zur Miteigentümergemeinschaft
1100 Wien, Laxenburger Straße 52/Buchengasse 85 bilden ausschließlich die diesbezüglichen Verträge (Kaufvertrag,
Werkvertrag, Miteigentümervertrag, usw.).
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Die vorliegende Dokumentation unterliegt nicht der Prospektpflicht gemäß Kapitalmarktgesetz, da die Veranlagung in
Anteilen von mehr als € 100.000,-- erfolgt.
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Diese Dokumentation berücksichtigt nicht individuelle Bedürfnisse und Verhältnisse (z.B. finanzielle Verhältnisse,
Kenntnisse, Erfahrungen, Risikobereitschaft, Anlageziele etc.) des einzelnen Investors und daher wird empfohlen, vor
Ankauf eines Miteigentumsanteiles den Rat eines Wirtschaftstreuhänders, Steuerberaters bzw. gegebenenfalls eines
Rechtsanwaltes einzuholen.
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IHRE PARTNER
Zusammenführung
der Miteigentümer:
ifa Institut für Anlageberatung AG, Linz
Kaufvertragsabwicklung
und grundbücherliche
Durchführung:
Kubes Passeyrer Rechtsanswälte OG, Wien
Werkvertrag:
Freude am Wohnen
Wohnbau-GmbH, Linz
Konzeption,
Wirtschaftlichkeitsanalysen
und -berechnungen:
ifw Immobilien- und
Finanzierungsberatungs- Gesellschaft m.b.H. & Co KG, Linz
Auftrag und
wirtschaftliche Betreuung:
iwb Institut für
Wirtschaftsberatung GmbH, Linz
Planung, Ausschreibung
und Bauaufsicht:
Ing. Fritz Brandstätter
Bauplanungs- & Management GmbH, Wien
Finanzierungsbeschaffung
und -bearbeitung;
Förderungsabwicklung:
ifa Institut für Anlageberatung AG, Linz
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