国際文化観光都市「京都」 で行う プチホテル投資 その1 京都で行うプチホテル投資は、 投資の重要な要素である Ⅰ . 収益性 Ⅰ . 収益安定性 Ⅰ Ⅰ. 資 産 性 Ⅰ Ⅰ Ⅰ. 安 全 性 Ⅰ Ⅰ. 資産性 収益用 プチホテル Ⅰ Ⅰ Ⅰ. を全て満たした安心投資です。 安全性 Ⅰ なぜ、収益性が高いのか。それは、大きなニーズがあるからです！ １．訪日観光客誘致は日本政府の国策 日本の大手企業のグローバルな競争力が衰えた今、政府が力を入れているのは観光業です。2020年の東京オリンピック 開催に向けて、政府は空港の滑走路を増やしたり、 ビザの発給要件を緩和したりして観光客を増やそうとしています。 ２． アジアの国々 （44億人） で旅行ブームに火がついた！ ここ数年訪日観光客が増えたのは、円安が原因だという人がいますが、下の表をご覧ください。 アジア以外の観光客は ほとんど増えていません。 もし、円安だけが原因であれば、 アジア以外の観光客の増加とアジアの観光客の増加の比率が 一致するはずです。 ディシュなどの国々でも起こってくると、観光客は更に増えるであろ うことは簡単に想像できます。 0 15 12億の人口を抱えるインドやベトナム、 ラオス、 ミャンマー、 バングラ 5 20 らず、 その後も10年、20年と続きました。今後、 このようなブームが アジア以外 10 10 迎えています。 日本の場合を振り返ると、 そのブームは一過性で終わ 15 20 らの国々は今、 日本人が1970年頃に経験した海外旅行ブームを アジア 05 マレーシア、香港なども5倍程度の高い伸びを示しています。 これ 総数 20 20 上がっています。同様にタイ人観光客も10倍となっています。台湾、 （百万） 25 03 約45万人でしたが、2015年には約500万人と10倍以上に膨れ 20 日本政府観光局のデータによると2003年の中国人観光客の数は 出典：日本政府観光局 （JNTO） 株式会社 ロフティ21 ゲストハウス プチホテル ３．京都市は世界で訪れたい街No.１ このように観光客が増加する中、京都市は、米大手旅行雑誌「トラベル＋レ ジャー」 の人気観光都市ランキングで、2014年、2015年と２年連続で１位に 選ばれました。 ４． ホテルの予約が取りにくい 京都市には景観条例があるため、高層ビルが建てられず、大型ホテルが存在 しません。2014年に新規開業したリッツカールトンも客室は134室、2016年 開業予定のフォーシンズンホテル京都も179室と少なめです。京都は昔から ホテルの予約がとりにくいことで有名です。 ５．祭事が多く、宿泊料金表でハイシーズンの割合が高い 京都には葵祭、祇園祭、大文字の送り火、時代祭などの祭事が多く、一年を通じてイベントに事欠きません。梅雨時の閑散 期でも京都には修学旅行の学生が多く訪れます。 そのため、他の都市に比べてホテルの稼働率が1年を通して高止まりし、 宿泊料金の平均単価も他の都市に比べると高いという特徴があります。 客室稼働率 都道府県別客室稼働率 100.0% 86.9% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 90.8% 88.4% 69.3% 94.1% 93.5% 92.0% 88.1% 89.2% 95.3% 92.3% 91.9% 93.9% 91.0% 90.5% 92.0% 88.7% 94.2% 87.5% 87.2% 79.7% 80.2% 77.2% 70%以上 65％∼70％未満 60％∼65％未満 55％∼60％未満 55％未満 65.7% 39.8% 39.6% 41.0% 39.9% 38.4% 39.3% 36.0% 31.3% 33.2% 28.7% 36.3% 34.2% 31.2% 31.5% 29.9% 29.6% 29.6% 29.6% 21.7% 25.3% 24.7% 25.0% 23.5% 20.3% 1月 2月 3月 4月 2014 5月 2015 6月 7月 2014 8月 9月 10月 11月 12月 2015 出典：公益財団法人京都文化交流コンベンションビューロー 出典：観光庁の宿泊旅行統計調査27年度速報値 「京都で行うプチホテル投資」 がなぜ安全で資産性が高いのかについては、 〈国際文化観光都市「京都」 で行うプチホテル投資 その２ 〉 をご覧下さい。 株式会社 ロフティ21 国際文化観光都市「京都」 で行う プチホテル投資 その2 Ⅰ Ⅰ 京都で行うプチホテル投資がなぜ、 資産性が高いか １． 周囲を山で囲まれ、 しかも高層ビルが建てられないため、地価が下がりにくい 京都市には歴史的建造物が多く存在します。 その景観を保護するため に全国でも最も厳しいと言われている京都市景観条例が施行されて います。 そのため京都市では、高層ビルを建設することができません。 また、 京都市は盆地で山に囲われているため、 そもそも開発が横に広が りにくという特徴があります。右の写真をご覧下さい。京都駅ビルから の風景を見ると、京都タワー以外高い建物がなく、山で囲われたすり 鉢状の街であることが分かります。 2．土地の売り物件が少ない 京都市は、西暦794年から1868年の長きに渡って都と呼ばれていました。そのせいか、京都には今でも伝統を重んじ、 文化を継承していこうという強い想いをもつ人が多いように感じます。京都の人々は先祖から受け継いだ家が空き家になっ たからといって、なかなか土地を手放そうとしません。 そのため、京都市内では少子化にも拘らず売り物件が少なく、 ここ 数年、地価が上昇する傾向が続いています。 3．歴史的建造物は移動しない 全国には、 かつては中心地としてにぎわっていたが、高齢化に伴って廃れていったという街が多く存在します。 しかし、京都 の場合、 その一番の魅力である歴史的建造物が移動しないという事実と、他の地域にこれらを凌ぐ建物を作ろうとしても、 歴史という長い熟成期間が必要となるという事実があり、京都の優位性が崩れることは考えられません。 「京都 Kyoto」 は すでに世界的に確立されたブランドです。 株式会社 ロフティ21 Ⅰ Ⅰ Ⅰ 京都で行うプチホテル投資がなぜ、安全性が高いのか 安心のセーフティーネット 〈国際文化観光都市「京都」 で行うプチホテル投資 その1 〉 で説明したように、高い需要があること自体が投資としての 安全性につながりますが、 ロフティ21が提案するプチホテル投資には、 さらなるセーフティーネットが用意されています。 万が一、社会情勢の変化や自然災害などによって観光客が激減したとしても、京都は 「学生の街」 と言われているため、学生 向けまたは単身者用賃貸マンションとして即日転用することができます （但し、一括借り上げ期間中は、 ホテル運用会社の 判断と致します）。 １．京都は学生の街 ― 賃貸需要は旺盛 ができました。 堺市 浜松 市 さい たま 市 大阪 市 市 原市 横浜 北九 市 州市 静岡 市 川崎 市 た。そして同社もそれにより安定経営を続けること 市 を安価で受け入れ、多くの方に喜んでいただきまし 0％ 相模 ホテルは、東北から避難してきた日本人の長期滞在 2％ 札幌 プ会社である （株）ゲストハウスインが運営するプチ 4％ 広島 激減した時期がありました。その時、弊社のグルー 市 余談ですが、 東北大震災のあと、 海外からの観光客が 6％ 市 千葉 市 マンションとして賃貸を開始することができます。 8％ 新潟 ため、 万が一、 観光客が激減したとしても、 すぐに学生 10％ 岡山 市 の多数の有名校を含む27の大学があります。その 学生の割合 12％ 熊本 大学、同志社大学、立命館大学、京都産業大学など 市 福岡 市 神戸 市 名古 屋市 仙台 市 対する学生数の割合は断トツ1位。市内には、京都 政令指定都市の学生の割合 京都 京都市は全国20の政令指定都市の中でも人口に 2015年10月発表の国政調査人口データおよび平成27年学校基本調査より 2．単身者向けマンションに必要な設備を標準装備 ロフティ21が建てるプチホテルは、単身者向けマンションに必要な 設備を標準装備しています。詳しくは＜口コミをよぶ贅沢な室内＞ をご覧下さい。 キッチン ウォシュレット付トイレ TV付バスルーム シャンプードレッサー プチホテルの一般的な間取図 以上のことから、京都で行うプチホテル投資は、 インカムゲイン、 キャピタルゲインの 両面からリスクが少ないことがご理解いただけるのではないでしょうか。 株式会社 ロフティ21 口コミを呼ぶ、贅沢な室内 ロフティ21が建てるプチホテルの室内はすべてキッチン付の長期滞在型です。 標準的なビジネスホテル （13∼18㎡） より広め の22∼30㎡で、全室に専用のパソコンが設置されています。 そのため、宿泊客は無料でインターネットがいつでもご利用 いただけます。 お風呂にはテレビが設置されていて、 湯船につかる習慣のない海外の旅行者にも大変好評です。 このような居心地 のよい仕様とリーズナブルな価格設定が口コミをよび、 弊社のグループ会社である （株） ゲストハウスインが運営するプチホテル は、 他のビジネスホテルなどに比べて宿泊者の平均宿泊日数が3泊4日と長く、 そのことが安定収益につながっています。 室内は広めの22∼30㎡ 人気のバストイレセパレート型 オートロックカメラ付きインターフォン 冷蔵庫、電子レンジ付きキッチン 扉付き収納とハンガー収納を設置 洗濯機、浴室乾燥機付き 浴室テレビ付 机とパソコン設置 自宅にいるようにくつろげる、充実の設備（※施設の場所や大きさにより設置設備やレイアウトは異なります。） （株） ゲストハウスインが提供するゲストハウスは充実した設備でお客様から高い評価を得ています。 エントランス風景 プチホテル外観 プチホテル室内 TV兼パソコン キッチン （冷蔵庫・電子レンジ） テーブルセット TV付バスルーム ウォシュレット付トイレ／シャンプードレッサー 長期滞在用洗濯機 株式会社 ロフティ21 ロフティ21のプチホテル 建築工法 3階建て以上のプチホテルはK型フレームで建築、 宿泊者様も安心の建築工法です。 耐震性に優れたK型フレームで柱や梁の出ない構造 K型フレームの特徴 地震に強い安全な鉄骨造 耐久性に優れた安心の鉄骨 鉄は燃えにくく強度が高いので、 大きな力が加わって 鉄材は木材特有の乾燥収縮・反り・割れなどの経年 も変形で抵抗する特徴があります。 そんな鉄材を使用 変化がなく、 対策として、 塗装を標準として使用 し、地震に強い形状を考えて作られた構造体です。 した耐久性にも優れた材料と言えます。 快適な住み心地をご提案 隣接の狭いスペースでも設置可能 K型フレーム工法で比較的自由度の高い設計が可能 隣地との空きスペースが狭い敷地でも、 10cm となり、施工の際も、わずらわしい工事が軽減でき 程度の空間があれば足場を設置せず、 最大限 るため、快適な住み心地をご提案できます。 の建物間口を確保することができます。 隣家の壁 10cm程度の狭い 空間でも設置可能！ 他の構造の デメリットを 一挙に解消！ K型フレーム 柱 株式会社 ロフティ21 体力壁 ゲストハウスイン京都の １０年一括借り上げ制度 ロフティ21のプチホテル投資には、通常グループ会社の 「（株） ゲストハウスイン」 または提携会社の10年一括借り上げ契約が付いています。 そのためオーナーは ホテル経営を行わなくても、安心して毎月安定収入を得ることができます。 Ⅰ．ゲストハウスイン京都について 「京都市内宿泊施設アワード2012・2013・2014・2015」 を受賞 ゲストハウスイン京都は、 （ 株）ゲストハウスインが運営するプチホテルの総称です。現在、京都市内に11棟、部屋数で いうと156室を運営しています。ゲストハウスイン京都が、世界最大の宿泊予約サイト 「ブッキングドットコム」において、 京都市内でもっとも評価が高かった 「京都市内宿泊施設アワード2012・2013・2014・2015」 を4年連続で受賞しました。 宿泊客の評価は、 ９.4と高い評価を得ています。 効率的なホテル運営 平均稼働率93％ ゲストハウスイン京都は、京都市内の大手ホテルの平均より稼働率が高く、2015年の稼働率は93％でした。 この成功の 秘訣は、 ハイシーズンに敢えて宿泊費を抑えることで利用後の評価を高めたり、選任のインターネットの予約担当者が予約 状況に合わせて宿泊価格を頻繁に調整したりすることで、平日でも安定した予約を得ているからです。 宿泊料金比較表 ツインルーム ローシーズン 平 日 週 末 超ハイシーズン シティホテル 9,000円 12,000円 20,000円 35,000円∼ ビジネスホテル 6,000円 8,000円 15,000円 25,000円 当ゲストホテル 5,000円 7,000円 10,000円 15,000円 株式会社 ロフティ21 宿泊料金の設定は、海外と同じ１室単位 料金設定は人数単価ではなく、 海外スタイルの１室単価で設定しているため、 部屋の大きさにより2名∼6名で割安にご利用 いただくことができ、利用者の皆様にとても喜んでいただいております。 インターネットによる予約、 クレジットカード決済 宿泊予約は全てインターネットのみで、 お支払いはクレジットカード決済のみ、現場での現金管理が省略でき、宿泊者の 確実な個人情報が得られるため、 電話予約と比較してキャンセル率が低くなると同時に、 ご利用にかかわるトラブルが少ない ことが特徴です。 スタッフの話す言語は合計15種類 スタッフには海外からの留学生や元留学生、海外勤務経験者が多くいます。 彼らは最低でも２ケ国語を話し、中には数カ国語を話す人も多くいます。 お客 さんとの対応に困ることはありません。 アットホームな雰囲気がさらに口コミをよぶ スタッフは、 エリアマネージャー、 マネージャー、 そして留学生や海外への留学 経験を持つ日本人学生や卒業生など、 ホスピタリティ溢れる人材で構成されて います。 お客様からの温かいメッセージがスタッフの励みです。 Ⅰ Ⅰ．ご自身でホテル運営されたいとお考えの方に プチホテルをご自身で運営されたいとお考えの場合は、10年一括借り上げ条件を外すこともできます。 その場合は、通常は ホテル運営会社で購入する家具や設備の購入、 および旅館業の営業許可申請をお客様の方で行っていただく必要がござい ます。 ご自身での運営をご希望される方は、 個別にご相談下さい。 ご自身で 運営される メリット ・利回りがさらに高くなる （2∼3倍） ・国際交流などやりがいを感じる ご自身で 運営される デメリット ・ホテル運営の労力がかかる （特に安定軌道に乗せるまでの初期運営が大変） ・家具や設備の購入が必要 ・旅館業の営業許可申請が必要 以上のことを勘案すると、 当初10年間は一括借り上げをお勧め致します。 株式会社 ロフティ21 プチホテル運営までの流れ 通常プチホテル開業までの流れは以下の通りです。 営業開始 旅館業営業許可取得 近隣挨拶回り 家 具 ／ 備 品 等の 搬 入 スタッフ研 修 旅館業営業許可申請 消防訓練 ※ 消 防 検 査 ／工 事 完 了 検 査 学校等照会 着工 建築確認申請 旅館業施設承認 旅館業施設申請 旅館業事前相談 近隣説明会 現地看板設置 解 体・整 地・調 査・造 成 土地購入 ※学校等照会：旅館業施設の110m以内に学校、公園等がある場合に行う。 プロの目で土地を見る 眠っていた土地に輝きを与える一級建築士 弊社の代表で一級建築士の小川は、 曽祖父の時代から京都で建設会社を営む４代目京都人です。京都で生まれ、京都で 育ち、京都以外で暮らしたことがない生粋の京都人で、京都という街を熟知しています。その小川が、土地の形状・用途 地域・旅館業法による規制・建築基準法・景観条例・消防法等・周辺環境・観光地としての利便性などを勘案しつつ土地を 選び、 そこに図面を描きます。 その仕事はプロにしかできません。 ロフティ21 ロフティ21 小川 智弘 山田 悟郎 代表 一級建築士 営業統括 本部長 例えば、通常はホテル運営の効率を高めようと、容積率の限界まで使おうと考えがちですが、 エレベータ設置の経費などを 考えると、木造２階建の方が、 コストパフォーマンスが良くなることもあります。 また、小川は京都市内のほとんどの通りの 交通量も大方把握していて、 どの方向に窓をつけるべきか、二重サッシにすべきかなど、瞬時に適切に判断していきます。 いかに最小限の投資で最大限の収益を生み出せるかが、 プロの腕の見せ所です。 株式会社 ロフティ21 お役所への申請も慣れたもの 旅館業の申請の際に役所に提出する書類の作成はかなり大変な業務です。 しかし、 すでに50棟を超える実績があるため、 弊社のスタッフは手際よくこなしていきます。 まず京都市長から旅館業施設承認を得た後、建築確認申請書を取得し、工事 期間を経て、完了検査済書を取得します。 その後、消防法令適合通知書を取得し、最終的に保健所の検査を受け、旅館業の 営業許可を取得します。 完成後の消防訓練の様子 世界中のホテル検索サイトに登録 ロフティ21のプチホテルは、 旅館業の許可を得た正当な宿泊施設です。 そのため、 世界中のホテル検索サイトに登録して集客 することができます。 Booking.com agoda 株式会社 ロフティ21 収益物件投資 新築 ｖｓ 中古 表面利回りに惑わされるな！ 収益物件を検討する際に一番気になるのが、利回りです。利回り15％などの高利回り物件を見かけることがありますが、 そのような物件はほとんどが中古で、 その利回りはほとんどが表面利回り又は満室想定利回りです。 一般的に中古物件の方が新築物件より利回りが高い なぜ、 中古物件の方が新築物件より利回りが高いのでしょうか。 その理由は明らかです。新築の時は建物の価格が高く物件 価格を押し上げるため、下の式で求める表面利回りは低くなります。一方、建物の償却期間が過ぎた中古物件は、 ほぼ土地 代だけで売買されるため、表面利回り （満室想定利回り） は高くなります。 表面利回り ＝ 年間想定家賃収入 物件価格（土地代＋建物代） しかし、中古物件を購入すると、 その後大規模修繕が必要になったり、空室に悩まされたりして、諸経費を差し引いた実質 利回りはそれほど高くありません。 もし自分が売主だったら、 どう考えるでしょうか もし収益性が本当に高ければ、 そのような物件を手放すでしょうか。売却を考えるのは、大規模修繕が必要になっている、 空室に悩んでいる、家賃の値下げを要求されているなどの何らかの理由がある時ではないでしょうか。 中古物件市場には、 壁紙を貼り替えて見栄えをよくし、 たまたま満室になったチャンスを捉えて売り出されている物件が多く、 中古物件の選別は プロでも難しいと言われています。 表面利回りではなく、実質収益に注目！ 収益物件を比較する際に一番重要なことは、以下の表に示される●色の部分の面積です。 この●色の部分は、家賃収入か ら修繕費などの経費を引いた金額の累計に当たります。 これをみると、新築物件を購入する方が収益の累計（●色の面積） は大きく、不動産の評価が表面利回りだけでは判断できないことが分かります。収益物件を購入する際には、諸経費、税金、 キャッシュフローを考慮した実質収益のシミュレーションを十分行ってから判断をするのが賢明です。 第1回目大規模修繕 第２回目大規模修繕 解体 新築 購入 中古 修繕費（償却） 10年 20年 30年 40年 70 100 60 400 50 40 修繕積立金の累計合計 30 20 修繕工事費の 累計額 200 修繕積立金（年額） 100 10 50年 注：大規模修繕をおこなう際に多額の修繕費の支払いが発生しますが、経理上は大型修繕費は償却扱い となるためグラフ上はなだらかな線を描きます。 0 300 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修繕積立金累計・修繕工事日累計︵万円／戸︶ 家賃収入 中古物件は建物代が安いので表面 利回りは良いがその後の実質収益 累計はそれほど高くない。 修繕積立金︵年額︶︵万円／戸︶ 新築物件は建物の価格が高く、表面 利回りは見劣るが、 その後の収益期間 が長く収益累計は大きい。 0 出典：国土交通省のマンションの修繕積立金に関するガイドライン 株式会社 ロフティ21 賃貸マンション投資 ｖｓ プチホテル投資 人口が減少する日本で、賃貸マンション経営はますます難しくなる。 日本の人口は平成23年をピークに減少を続けていま マンション あり なし 管理費 必要 貸主負担 不要（借主が毎月貸主へ振込） 入居斡旋時賃貸仲介手数料 必要 貸主負担 初回のみ必要、以後不要 共用部分の清掃費 必要 貸主負担 不要 借主負担 共用部分（エレベーター含む） の電気代 必要 貸主負担 不要 借主負担 民間業者ゴミ処理代 必要 貸主負担 不要 借主負担 インターネット維持管理費 必要 貸主負担 不要 借主負担 各戸の電気・ガス・水道代 不要 借主負担 借主名義で契約・支払 エレベーター保守点検料 必要 貸主負担 必要 貸主負担 築年数の経過による賃料下落 あり （入替都度） 少ない （約10年単位毎） 賃料に賦課される消費税 なし あり 各室の改装・美装 入れ替えの都度必要 毎日清掃につき長期間不要 内・外部・備装品のメンテナンス費用 経年により必要 経年により必要 賃貸建て付け地としての不動産評価 あり あり す。 このような状況で賃貸マンション経営はますます 難しくなることが予想されます。空室に悩まされたり、 室内設備の修理に費用がかさんだり、家賃の滞納が あったり、苦労が多いと聞きます。表面利回りは高く ても、管理会社に支払う仲介料や、管理料、共用部分 の清掃費がかさみ、実質利回りはかなり低くなるの 収益用ホテル／プチホテル 賃貸の空白 ではないでしょうか。 その点、一括借り上げのプチホ テル投資であれば、そのような心配から開放されま す。契約で定められた家賃は確実に入ってきますし、 室内の家具や備品もホテル運営会社の負担で購入・ 交換されるため、 家賃が目減りすることもありません。 プチホテル投資の唯一のデメリット しかしながら、 プチホテル投資にもデメリットはあります。 それは賃貸マンションの家賃にはかからない消費税が、 プチホテ ルの賃貸収入にはかかることです。今後消費税が10％に引き上げられることを考えると、 この点は十分ご留意下さい。 賃貸マンションからホテルへの転用 既存建物に立ちはだかる建築規制 最近、弊社は賃貸マンションのオーナー様から、所有する物件を簡易宿所に用途変更できないかというお問い合わせを 多くいただきます。 しかしながら、実際にプチホテルに転用できるケースはかなり稀です。その理由は、既存建物の場合、 旅館業施設の基準や消防法の規制をクリアするのが非常に難しいからです。具体的には、正面玄関での帳場（フロント） の 設置や２方向避難経路の確保、居室に対する窓面積の割合などの数々の基準があるからです。新築の場合は自由に建築で きるため、 それらの条件をクリアすることはできますが、 すでに建っている建物をこれらの厳しい基準に合わせて改装する ことは至難の業です。 日本の借家法は賃貸人に有利 そして、何よりも厄介なのは、現在の入居者の方々に全員退去してもらうことです。弊社でも一昨年から２年がかりで、賃貸 マンションから簡易宿所への用途変更を行っている建物があります。当初、入居者にはお一人当たり50万円の退去料と 引越代金の弊社負担を条件に退去をお願いしましたが、少数の方が応じて下さらず、現在でも交渉は続いております。最後 の方が退去してくださるまで、改装もできず、家賃もほとんど入ってこない状態が続くため、賃貸マンションから簡易宿所へ の用途変更はかなり難しいと言わざるをえません。 株式会社 ロフティ21 よくある質問 その1 旅館業法に関する質問 Q．旅館業法について教えて下さい。 A ．旅館業法は国が定める法律です。そこに定義される旅館業には「ホテル」 「旅館」 「簡易宿所」 「下宿」 の４つのカテゴリーがあり、 旅館業 を営もうとする人は都道府県知事（保健所を設置する市又は特別区においては、市長又は区長） の許可を受けなければなりません。 認可を受けるためには、帳場（フロント） の設置や、 ２方向避難経路の確保、厳しい耐火基準など建築においても様々な基準をクリア しなければなりません。 ロフティ21のプチホテルは、 「簡易宿所」 の許可を受けています。 Q． 「簡易宿所」 とはどのようなものですか。 A ．旅館業法の定義では「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる 営業で、下宿営業以外のもの」 となっています。 その詳細は、地方自治体によって異なります。 自治体によって相部屋を条件としている ところもあれば、京都市のように個室を許可している自治体もあります。 ロフティ21のプチホテルは、 グループ毎に個室を利用してい ただく形態をとっています。 Q．民泊との違いを教えて下さい。 A ．民泊は、民家に旅行者を宿泊させて対価を得るもので、対価を受けて行うホームステイのようなものです。現在は東京の大田区など 一部の特区や自治体で民泊が認められています。京都でも、情緒ある町屋を宿泊施設に使用することを認めようとする動きはあるよ うですが、旅館業の認可を受けない民泊は、2016年4月現在まだ認められていません。 Q． プチホテル、 ゲストハウスの違いはなんですか。 A ．実はそれぞれの呼び名に明確な定義はありません。弊社のプチホテルも昔はゲストハウスと呼んでいましたが、お客様から、 「相部 屋、 ２段ベッドのイメージが強いゲストハウスより、 プチホテルの方が現状に適している」 というお声をいただき、最近ではプチホテル と呼んでおります。 購入に関する質問 Q．購入時の初期費用について教えて下さい。 A ．購入に際して必要となる費用は、登録免許税（所有権移転登記、印紙税等）と不動産取得税、初年度の固定資産税の清算金です。 また、不動産業者を介した取引の場合は、仲介手数料（物件価格の３％＋６万円） も必要です。 Q．運転資金として２年目以降に必要となる経費を教えて下さい。 A ．一括借り上げ期間中は、家具や設備は借り上げ業者の方で負担しますので、オーナー負担となるものは、火災保険とエレベータおよび 給水ポンプのメンテナンス費用やエアコンの修理費ぐらいです。 これらの経費は物件ごとに異なりますので、個別にお知らせ致します。 Q．建築前の物件を購入した場合、 オーナーの好みを取り入れた設計にしてもらえますか。 A．ご要望はお聴きしますが、お好みの設計変更がホテル運営の効率性を阻害する場合もございます。そのようなことが予想される場合 はお断りすることもございます。運用効率のよい室内設計には自信がありますので、安心してお任せいただければと考えております。 株式会社 ロフティ21 Q．銀行ローンを使いたいのですが、 取引銀行が京都にありません。 融資してくれる銀行を紹介してもらえますか。 A．はい、 ご紹介させていただきます。 Q． 銀行ローンを申し込むと、一括借り上げを行う運営会社の決算書が必要と言われました。提出していただけますか。 A．はい、いつでも用意いたしますので、 ご連絡下さい。 Q． 低金利の今、 フルローンでなるべく大きな物件を買いたいのですが、年収に対する適切な投資金額の目安はありますか。 A．現在の預貯金の額やご年齢、家族構成や職業も影響しますので、一概には言えません。但し、弊社では、いざというときにローンを 返済できる資産をお持ちであるかよほど収入が安定しているケース以外では、 フルローンをお勧めしていません。弊社のシミュレー ションでは、物件価格全体の１／３程度を自己資金にして残りをローンとし、家賃の受け取り口座とローン返済口座を同一にしている と、家賃がローンをほぼ返済してくれるため安心と考えております。 Q．運営会社からの家賃支払いという形でオーナーは収益が得られると聞いていますが、 家賃支払いが10年間滞らないことをどのような形で約束してもらえるのでしょうか。 A．オーナー様とグループ会社の株式会社ゲストハウスインとの間で10年一括借り上げに関する契約書を交わしていただきます。同社 は、 アベノミクス以前の1ドルが70円代だった時代から無借金で安定経営を続けてきました。 そのような時代を経験しているため、 経済の波に備えることの重要性を深く認識しており、 内部留保を行っております。 Q．物件ごとに利回りが異なるようですが、利回りの差の理由は何ですか。 A．ロフティ21の提供するプチホテルの一括借り上げ家賃の利回りは、物件によって5％∼10％と様々です。 この差は、土地の仕入価格 の差、観光の利便性による借り上げ家賃の差等により生じます。一般的に資産性が高い土地の価格は高いため、利回りは低くなり ます。 しかし、利回りが多少劣っても一等地を選んでおくと、将来的な不動産の値上がりが期待できたり、転用の可能性も広がるとも 考えられます。 Q．法人でプチホテルを購入するか個人で購入するか迷っています。法人で購入するメリットを教えて下さい。 A．例えば、個人は家賃収入に対して消費税を支払わなくてはなりませんが、法人は設立当初2年間消費税が免除されます。また、その後 でも売上総額が1,000万円を超えなければ消費税はかかりません。個人の場合、不動産所得は本業の収入と合算されるため、所得 が多い方は法人税より個人所得税の税率が高くなることがあります。 そのような場合は、法人で収益物件を保有する方が有利です。 その他、物件視察やセミナー参加費、情報交換のための交際費などの不動産にかかる間接経費も法人の方が、算入しやすいという メリットもあります。相続税対策をご検討の場合は、 お子様を株主とした法人を設立して、 その法人で収益不動産を購入することで、 将来に渡ってそこから得られる収益を相続税の対象から外すことも可能です。 その他にも、 オーナー様の状況に合わせた方法がござ いますので、詳しくはお知り合いの税理士にお尋ねいただくか、弊社がご紹介する税理士にご相談下さい。 Q．個人でプチホテルを購入するメリットを教えて下さい。 A．個人で収益不動産を購入すると、金融資産で保有するより相続税の評価が大きく下がるというメリットがあります。ご高齢で相続 までの時間が短いことが予想される場合は、是非ご検討下さい。他にも、年金の支給を受けている方で給与収入が多い方は、年金 支給額がカットされますが、不動産所得の場合、 カットされる対象にはならないというメリットもございます。 オーナー様のご年齢、 ご年収、保有資産により最適な方法が異なりますので、詳しくはお知り合いの税理士にお尋ねいただくか、弊社がご紹介する税理士 にご相談下さい。 Q． 個人で購入する場合、個人事業の申請をしておくと有利なことがあると聞きましたが、 どういうことでしょうか。 A．個人事業として青色申告すると奥様に専従者給料を払うことができます。現在奥様が専業主婦で所得をお持ちでない場合は是非 ご検討いただければと思います。詳しくはお知り合いの税理士にお尋ねいただくか、弊社がご紹介する税理士にご相談下さい。 Q．御社は京都以外の場所でプチホテルを建設しないのですか。 A．現在大阪や奈良などでも検討中でございます。また、お客様のお持ちの土地に建設することも可能ですので、個別にご相談下さい。 株式会社 ロフティ21 よくある質問 その2 一括借り上げ契約に関する質問 Q．10年一括借り上げ期間が終わった後、再契約することは可能ですか。 A ．はい、オーナー様から契約解除のお申し出がない場合、再度10年間の借り上げ契約をご提案致します。経済状態に大きな変化が ない場合、新たな家賃は、以前の90％をご提案致します。 Q．10年ごとの契約更新の際に、 オーナー側で家具や設備を再購入する必要はありますか。 A ．エレベータやエアコン以外は、初回契約と同様、ホテル運営会社の方で購入いたしますので、ご心配は一切不要です。 Q．御社の物件を購入して、 自分でホテル運営を行いたいのですが、 それは可能でしょうか。 A ．可能です。ただし、最初にご提示しております価格は、弊社のグループ会社に運営をお任せいただけることが前提となっている価格で ございますため、物件価格に変更が生じますことをご了承下さい。 ご希望の場合は、個別にご相談下さい。 Q． 自分でホテル運営を行いたいのですが、 コンサルティングだけお願いできないでしょうか。 A ．申し訳ありません。弊社では、コンサルティング業務は行っておりません。 Q．11年目から自分でホテル運営を行う場合、室内の家具を買い取ることはできますか。 A ．はい、お使いいただける家具は時価（交渉）でお買取りいただき、不要な家具は撤去致します。 Q． ホテル運営会社は、常に （株） ゲストハウスインですか。 A ．いいえ、その他の提携会社がホテル運営を行う場合もございます。立地や規模を勘案して最適な運営会社をお選び致します。 Q． ホテル運営会社を途中で変更することはできますか。 A ．原則として10年借り上げ契約が終了するまでできません。 Q．遠方のため、 プチホテルの様子を見に行くことができませんが、大丈夫でしょうか。 A ．はい。仮に近隣から苦情があったりしても、ホテル運営会社が責任をもって対応しますので、ご安心下さい。 株式会社 ロフティ21 ホテル運営に関する質問 Q．購入前にプチホテルに体験宿泊したいのですが、 無料体験宿泊制度はありますか。 A ．申し訳ございません。体験宿泊はしていただけますが、無料ではございません。 ご希望の方は、営業担当までご連絡下さい。 Q．様々な国の人が宿泊されると思いますが、 近隣とのトラブルや部屋を汚されたりしないか心配です。 A ．日本を訪れる外国の方は日本が好きで日本の文化を尊重する人が多いため、これまで特に大きなトラブルはありません。近隣から 玄関先での話し声や笑い声が気になるというクレームや、 パーティーをしている声がうるさいなどのクレームが入る可能性は否定で きませんが、部屋を特に汚されたといった報告はありません。 Q． スタッフは２４時間常駐していますか。 A． （株） ゲストハウスインの運営するプチホテルの場合は、 夜間は基本的に不在になります。 ただし、 プチホテルごとに担当スタッフが専用 の携帯電話を常時身に着け、24時間対応しております。 Q． プチホテルでは食事の提供をしていますか。 A ．弊社のプチホテルでは、食事の提供を行っていません。しかし、部屋には食器やコンロ、電子レンジを備えておりますので、簡単な自炊 が可能です。 Q．部屋の掃除やタオル交換などは毎日行いますか。 A ．基本的にチェックアウトするまで、部屋には立ち入りません。滞在中のタオルや備品は宿泊日数分だけ先にお渡ししておきます。途中、 タオルや備品が足りなくなった場合は、 フロントで無料でお渡し致します。 Q． チェックインとチェックアウトの時間は何時ですか。 A ．チェックインは４時、チェックアウトは11時です。 株式会社 ロフティ21 ロフティ21の 収益用ゲストハウス 観光客の多い京都ならではのロケーションを活かし、 ゲストハウス事業で収益の安定化をサポート致します！ 訪日外国人に人気の観光地にアクセスしやすいロケーション！ 高 野 川 川 茂 賀 北山通 金閣寺 卍 左京区 下鴨神社 白川通 北大路通 北区 平安神宮 白川通 川端通 御池通 寺町通 地下鉄烏丸線 堀川通 千本通 二条城 東大路通 丸太町通 右京区 哲学の道 上京区 京阪本線 中立売通 鴨 川 西大路通 京福北野線 銀閣寺 卍 京都御苑 今出川通 南禅寺 卍 7 中京区 八坂神社 四条通 五条通 3 卍 9 東山区 4 8 10 京都駅 東寺 1 西京区 川端通 七条通 西京極競技場 11 河原町通 西本願寺 卍 東本願寺 2 6 烏丸通 堀川通 阪急 京都 線 下京区 卍 九条通 桂 川 東海道 本線 十条通 南区 名神高速 株式会社 ロフティ21 5 地下鉄 東西線 清水寺 卍 山科区 完成建物のご見学・内覧、 いつでもご案内致します。 1 2 3 サンリッチ京都駅 4 ハイランド島原 5 ヴィラコート烏丸七条 8 6 7 シュミート西洞院 清水三年坂 9 パークサイド梅小路 アークリード五条堀川 10 BochiBochi 烏丸 株式会社 三条高倉 響 11 本町三十三間堂 ロフティ21 オリエント五条坂 会社概要 （株） ロフティ21は、 京都の新築・収益用不動産の専門店です。 会 社 名 ： 株式会社ロフティ21 代 表 者 ： 小川 智弘 所 在 地 ： 京都市上京区七本松通今出川上る老松町1046番地2 電 話 番 号 ： 075-462-6331 資 本 金 ： 4,000万円 実 績 ： 個人住宅約700棟、 マンション・ゲストハウス等約200棟 業 務 内 容 ： 住宅・マンション等の企画、 設計・管理、施工、賃貸マンション管理 免 許 資 格 ： 一級建築士事務所 京都府知事登録 （27A）第00450号 ロフティ21 建設業 京都府知事 特−25第38531号 代表、一級建築士 宅建建物取引業 京都府知事（2） 第12949号 小川 智弘 一級建築士1名、一級建築施工管理技士2名、 現場管理職3名、不動産営業職3名、賃貸管理職2名 口通 鞍馬 北野 天満宮 電話番号 ： 075-371-0155 資 本 金 実 績 ハイランド島原101号 上立売通 五辻通 上七軒 北野天満宮前 ： 500万円 ： サンリッチ京都駅、ハイランド島原、アークリード五条堀川、 ヴィラコート烏丸七条、清水三年坂、 シュミート西洞院、 三条高倉 響、 パークサイド梅小路、BochiBochi 烏丸、 本町三十三間堂、 オリエント五条坂、 アクアフロント梅小路 株式会社 ロフティ21 今出川通 千本通 ： 京都市下京区大宮通丹波口下る西側大宮一丁目568番地 ロフティ21 六軒町通 所 在 地 寺之内通 株式会社 七本松通 小川 素子 七本松通 ： 株式会社ゲストハウスイン ： 中村 ひとみ 御前通 代 表 者 天神川 会 社 名 西大路通 （株） ゲストハウスインは、京都にて、 低価格・プライベートな宿泊を提供しています。
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