Kommerzielle Immobilienmärkte in Rumänien und Bulgarien

P R E S S E I N F O R M AT I O N
Wien, 06. Mai 2016
Bank Austria Real Estate Country Facts:
Kommerzielle Immobilienmärkte in Rumänien und Bulgarien profitieren von
steigendem Risikoappetit

Im Niedrigzinsumfeld bleiben kommerzielle Immobilen weltweit stark nachgefragt

Starke Nachfrage nach Core-Immobilien – also Immobilien in sehr guter Lage, mit bonitätsstarken Mietern
und langen Mietverträgen – in den liquiden Märkten führten zu einem starken Preisanstieg und einem
kräftigen Rückgang der Spitzenrenditen

Kleinere und weniger liquide Märkte wie Rumänien und auch Bulgarien punkten mit attraktiveren
Immobilienrenditen
Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der Bank Austria: „Angesichts des Niedrigzinsumfelds ist die Nachfrage
nach kommerziellen Immobilien weiterhin ungebrochen groß. Insbesondere große, weltweit aktive Investoren
wie Pensions- und Staatsfonds haben auf der Suche nach Rendite den Anteil von Immobilien in ihren
Veranlagungsportfolios deutlich ausgeweitet. Investoren auf der Suche nach Rendite müssen sich daher auf der
Risikoleiter weiter nach oben bewegen. Damit sollten kleinere und bis dato weniger liquide Märkte wie Rumänien
und auch Bulgarien die mit attraktiven Renditen punkten wieder auf der Investorenlandkarte aufscheinen.“
2015: neuerliches Rekordjahr in der Geschichte des Real Estate-Bereichs der Bank Austria
Insgesamt wurden im vergangenen Jahr Kredite in Höhe von gut 3,6 Milliarden Euro vergeben (2014: 3,2
Milliarden Euro): davon der Großteil kommerzielles Immobiliengeschäft in Österreich sowie rund 600 Millionen
Euro kommerzielles Immobiliengeschäft in CEE/SEE und Deutschland. Madlencnik: „2016 erwarte ich ein
erfolgreiches Immobilienjahr. Dementsprechend ambitioniert sind auch unsere Ziele: So streben wir für 2016
Neugeschäft in einer ähnlichen Größenordnung wie 2015 an. Märkte in Zentral- und Osteuropa gehören dabei zu
unseren Kernmärkten. Wir finanzieren sowohl Developments als auch Investments und sind gerne bereit, unsere
Kunden mit guten Projekten auch nach Rumänien und Bulgarien zu begleiten, da wir davon überzeugt sind, dass
diese Immobilienmärkte Potenzial haben. Bei diesen sogenannten Cross-Border-Transaktionen arbeiten wir eng
mit den Kolleginnen und Kollegen der UniCredit Bulbank und der UniCredit Bank Romania zusammen. Unsere
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Kunden profitieren daher nicht nur von unserer langjährigen Finanzierungsexpertise, sondern auch vom Wissen
einer Bank vor Ort – ein Konzept, dass sich sehr gut bewährt hat.“
Märkte mit attraktiven Immobilienrenditen rücken stärker in den Fokus
Da sich Investoren auf der Suche nach Rendite auf der Risikoleiter weiter nach oben bewegen müssen, sollten
daher auch als Nicht-Core-Märkte eingestufte Immobilienmärkte wie Rumänien und auch Bulgarien auf der
Investorenlandkarte (wieder) aufscheinen. Beide bieten attraktive Renditen – so lagen die Bürospitzenrenditen in
Bukarest zuletzt um 7,75 Prozent und in Sofia um 8,5 Prozent, für Shopping Center wurden um 8 Prozent bzw. 9
Prozent und für neue Logistik-und Industrieimmobilien um 9 Prozent bzw. 11 Prozent verzeichnet.
Zwar schwächte sich die Investitionstätigkeit 2015 nach ersten Anzeichen der Erholung im Jahr 2014 wieder ab. In
Bulgarien sank es im vergangenen Jahr laut Daten von Cushman & Wakefield auf unter 230 Millionen Euro von
rund 270 Millionen Euro im Jahr 2014 und in Rumänien auf knapp 530 Millionen Euro von rund 1,1Milliarden Euro
im Jahr 2014. „Mit steigendem Risikoappetit könnte sich das jedoch ändern. Investoren beginnen, CoreImmobilien – also Immobilien in sehr guter Lage und mit bonitätsstarken Mietern mit langfristigen Mietverträgen
– in Core-Märkten als überkauft einzuschätzen“, so Karla Schestauber, Immobilienanalystin der Bank Austria, und
ergänzt: „Damit sollten Märkte mit Ertragspotential wie etwa Rumänien und auch Bulgarien wieder etwas stärker
in den Fokus rücken.“ Dazu kommt, dass laut „EMEA Investor Intentions Survey 2016“ von CBRE, die Attraktivität
der CEE-Region im Vergleich zu den stark gekauften westeuropäischen Märkten stark gestiegen ist. Erstmals
wurde die CEE-Region (umfasst auch SEE) im Regionen-/Ländervergleich an die erste Stelle für
Immobilieninvestments in diesem Jahr gereiht. Davon sollten auch Bulgarien und Rumänien profitieren.
Es kommt wieder mehr Bewegung in die Büromärkte von Sofia und Bukarest
Der Bürosektor entwickelt sich in Bukarest mit einer prall gefüllten Pipeline dynamisch, während in Sofia deutlich
weniger neue Flächen auf den Markt kommen. Die neuen Gebäude können in der Regel als Kategorie A
klassifiziert werden mit sehr guter technischer Ausstattung und guter Verkehrsanbindung. Bei relativ hohen
Leerstandsraten wird sich der Verdrängungswettbewerb verstärken und ältere Büros mit ungenügender
technischer Ausstattung und schlechter Lage werden ihn verlieren. Die Nachfrage nach neuem Büroraum
profitiert von der zunehmenden Bedeutung Bukarests und Sofias als Outsourcing-Standort. Auf Tholons 2016 Liste
der besten 100 weltweiten Outsourcing-Destinationen scheint Bukarest in der vorderen Hälfte auf.
Ende 2015 hatte Sofia einen Bestand von knapp 1,8 Millionen m² moderner Büroflächen, Bukarest erreichte einen
Büroflächenbestand von knapp 2,7 Millionen m². Die Neubautätigkeit in den beiden Hauptstädten war im
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vergangenen Jahr vergleichsweise moderat und lag mit rund 100.000 m² in Sofia und knapp 90.000 m² in Bukarest
unter den Rekordwerten früherer Jahre.
„Die Qualität der bestehenden Büroflächen in Sofia und auch in Bukarest entspricht nicht immer den wachsenden
Anforderungen. Dabei herrscht in Sofia wie in Bukarest im Prime-Segment durchaus Nachfrage nach geeigneten
Flächen, auch im Outsourcing-Sektor, der in beiden Städten zunehmend für Neuflächenabnahmen verantwortlich
ist. Damit steigt allerdings gleichzeitig der Druck auf alte, suboptimal ausgestattete oder weniger attraktiv
gelegene Flächen“, analysiert Schestauber.
Für das Jahr 2016 wird in Sofia mit einer (im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgehenden) Neubautätigkeit von
ca. 70.000 m² gerechnet, in Bukarest könnten heuer über 350.000 m² fertiggestellt werden, was einen deutlichen
Anstieg bedeutet.
Logistikmärkte Rumänien und Bulgarien: Nachfrage steigend, Leerstände niedrig
In Rumänien und Bulgarien wird der Logistikmarkt von Built-to-suit-Konstruktionen dominiert. Es kommen kaum
spekulative Objekte auf den Markt. Niedrige Leerstandsraten und stabile bis leicht steigende Mieten sind die
Folge. Durch die steigende Nachfrage, die seit einiger Zeit zu beobachten ist, wird der Mangel an hochqualitativen
Flächen, die modernen logistischen Anforderungen entsprechen, noch deutlicher. Daher gibt es erste Anzeichen
für eine wieder auflebende, aber nur zu einem kleineren Teil spekulative Bautätigkeit. Sowohl in Bulgarien als
auch in Rumänien findet sich im Großraum rund um die jeweilige Hauptstadt eine Konzentration von
Logistikflächen. Ende 2015 gab es in der Region um Sofia ca. 1,4 Millionen m², rund 50.000 m² neue Flächen
könnten dieses Jahr dazukommen. In Bukarest waren Ende 2015 etwa 1 Million m² Logistikflächen vorhanden. Für
dieses Jahr werden im Großraum der rumänischen Hauptstadt bis zu 140.000 m² neue Flächen hinzukommen, die
ersten nennenswerten Zuwächse seit längerer Zeit.
Neue Shopping Center-Flächen verschärfen Wettbewerb
Hohe Flächenzuwächse erhöhen Wettbewerbsintensität in Shopping Centern in Bulgarien und Rumänien. „Der
starke private Konsum stützt in beiden Ländern die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze und davon profitiert
auch die Nachfrage in den Shopping Centern, deren Mieter erstklassige Lagen und einen ausgewogenen
Mietermix bevorzugen. Damit wird die Schere zwischen sehr guten und weniger guten Shopping Centern weiter
aufgehen“, fasst Schestauber zusammen.
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Insgesamt hat sich die Leerstandsquote in den Shopping Centern in Sofia nach dem hohen Flächenzuwachs in den
Jahren 2013 und 2014 wieder stabilisiert und betrug Ende 2015 über alle Einkaufszentren rund 11,5 Prozent. In
den nächsten beiden Jahren ist durch die fehlende Neuproduktion und die teilweise Modernisierung bestehender
Shopping Center weiterhin mit stabilen bis leicht schrumpfenden Leerständen zu rechnen.
Der rumänische Markt für Handelsimmobilien hat nach einem verhaltenen Jahr 2014 mit rund 56.000 m² neuen
SC-Flächen (geringster Zuwachs seit 2005) wieder deutlich an Fahrt aufgenommen. Im vergangenen Jahr wurden
insgesamt drei neue Shopping Center eröffnet und drei Erweiterungen fertiggestellt. Als Resultat wuchs der
Shopping Center-Bestand um rund 217.500 m² auf ein Niveau von rund 2,1 Millionen m² an, wobei mehr als die
Hälfte aller Flächen in Bukarest und der Region Siebenbürgen sind.
„Im SC-Bereich wird sich der Wettbewerb in beiden Ländern in den kommenden Jahren verschärfen. Neue,
moderne Shopping Center kommen auf den Markt und werden ältere Center, die nicht durch ihre Lage und
Mietermix überzeugen, unter Druck bringen. Mit Spitzenrenditen um rund 9 Prozent in Sofia sowie um 8 Prozent
in Bukarest ist dies somit ein durchaus interessanter Markt für Investoren“, fasst Schestauber zusammen.
Rückfragen:
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Martin Kammerer, Tel.: +43 (0) 5 05 05-52803;
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