Traumfinca.com Auswirkungen des spanischen Küstengesetzes Auswirkungen des spanischen Küstengesetzes  Ist küstennahes Eigentum von der Enteignung bedroht? Fragen an die Anwältin Mary Carmen González   Gode & Partner: Frau González, Hausbesitzer an spanischen Küsten fürchten um ihren Besitz, weil die spanischen Behörden angefangen haben, Häuser zu verstaatlichen, die zu nah am Wasser gebaut worden sind. Was sind das für Gesetze? Mary Carmen González: Es geht um das Küstengesetz von 1988, das seit seinem Inkrafttreten für viel Aufregung und Polemik gesorgt hat. Es geht darum, den Küstenbereich festzulegen, in dem kein Privateigentum zulässig ist und bestehende Häuser sofort abgerissen werden können. Jenseits dieses Küstenbereichs gibt es weitere Zonen, in denen unter strikten Auflagen Immobilienbesitz teilweise möglich ist. Privateigentum auf öffentlichem Grund ist auch nach der spanischen Verfassung nicht vorgesehen. Das spanische Verfassungsgericht hat bereits das Küstengesetz von 1988 in einer Entscheidung aus dem Jahre 1991 für verfassungskonform erklärt und die Enteignung bejaht. Man hat aber den Eindruck, dass Spaniens Behörden eigentlich erst jetzt richtig durchgreifen. Aufgrund von Presseartikeln ist in den letzten Monaten der Eindruck entstanden, dass es sich um eine neue Thematik handelt, was aber nicht der Fall ist. Seit 1988 haben wir als Anwälte mit unzähligen Enteignungsverfahren wegen dieses Gesetzes zu kämpfen. Allerdings ist die Küstenbehörde derzeit verstärkt damit beschäftigt, den Schutzbereich im Detail festzulegen. Auf Mallorca sind bislang etwa 89 Prozent der Küste vermessen. Es wird sicherlich noch bis Ende 2009 dauern, bis die unterschiedlichen Bereiche klar kartografiert sind. Und was ist dann zu erwarten? Die ganze Vermessung hat im Extremfall zur Folge, dass bisher private Grundstücke zum öffentlichen Allgemeingut erklärt werden. Welche Immobilien in welcher Lage sind betroffen? Mal ist die Rede von 20 Metern Abstand zur Küste, mal von 500 Metern. Was stimmt? Wie so oft in Spanien wird vieles miteinander vermischt. Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Meeresufer (zona marÃ-tima terrestre), der Schutzzone (zona de servidumbre de protección) und der Einflussnahmezone (zona de influencia). Das Meeresufer selbst und die sich anschließenden Strandgrundstücke – die nächsten 20 Meter – wurden a öffentliches Eigentum deklariert. Grundstücke in diesem Bereich können nicht verkauft und bebaut werden. Allenfalls wird die Nutzung der maritimen Uferzone zeitlich begrenzt für Strandbars gewährt. Immobilien, die sich bei Inkrafttreten des Gesetzes 1988 in Privateigentum befanden, werden enteignet, und nur in Ausnahmefällen wird eine zeitlich beschränkte Nutzungskonzession gewährt. An das Meeresufer mit der über 20 Meter reichenden Zone öffentlichen Eigentums schließt sich die Schutzzone an, die bis 100 Meter von der Meereslinie reicht. Hier ist privates Immobilieneigentum für bereits vor 1988 existierende Bauten zulässig, auch wenn diese hinsichtlich der Nutzung und der baulichen Veränderung extremen gesetzlichen Auflagen unterworfen sind. An die Schutzzone schließt sich die Einflussnahmezone an, die mindestens 500 Meter breit sein muss. Sie fällt aber aber nicht mehr in die Kernkompetenz des Küstengesetzes. Die Bebauung wird von den Ländern in ihren jeweiligen Flächennutzungsplänen festgelegt. Mit anderen Worten: Innerhalb der 500 Meter sieht das Küstengesetz nicht, wie fälschlicherweise oft behauptet wird, per se Baubeschränkungen vor. Diese können nur auf Landesebene im Bauordnungsrecht – wie etwa auf den Balearen geschehen – festgelegt werden. Das klingt kompliziert. Ist denn da wirklich alles wasserdicht definiert? Nein – es herrscht Rechtsunsicherheit, und das Gesetz bietet Angriffsflächen insbesondere bezüglich der Definition des öffentlichen Strandbereichs, der Privatbesitz per se ausschließt. Dieser Bereich ist im Gesetz extrem simpel beschrieben, wobei hinsichtlich der Vermessung keine Meterangabe existiert. Die Abgrenzung soll vom Wellengang abhängig sein, der nicht nur je nach Jahreszeit, sondern auch je nach Wetterlage extrem unterschiedlich ist. Die Grenze soll laut den Vätern des Gesetzes dort zu ziehen sein, wo die Wellen auch in Extremwetterlagen bei Sturm hingelangen. Es überrascht nicht, dass eine derartige Definition derzeit die Gemüter spanienweit erhitzt. Was kann man als betroffener Eigentümer tun? Auf jeden Fall müssen Sie sich wehren und dürfen nicht in Passivität verfallen. Auch gilt es, politischen Druck auszuüben. Die Vorgehensweise der spanischen Verwaltung vergewaltigt eindeutig elementare rechtsstaatliche Grundsätze. Derzeit wird über diese Thematik auch im EU-Parlament beraten. Kritikpunkte sind unter anderem die rückwirkende Kraft der Gesetze und die Tatsache, dass für die Enteignungen im öffentlichen Strandbereich keine Entschädigungen vorgesehen sind. Auf jeden Fall muss jeder vom Gesetz betroffene Hauseigentümer gegen einen entsprechenden deslinde, die Grenzziehung zwischen den Zonen, sofort gerichtlich Klage einreichen, damit er später seine Rechte wahren kann. Wie finden Hausbesitzer heraus, ob ihr Haus von dem Gesetz betroffen ist? Ähnlich wie in allen wichtigen Fragen des Lebens gilt es hier, mithilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts die Pläne der Küstenbehörde vor Ort einzusehen, um festzustellen, wo die genauen Linien des öffentlichen Eigentums und der Bebauungsgrenzen laufen. Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen von irgendwelchen Personen, das gilt auch in Bezug auf den Notar. Sollte die Grenzziehung zwischen öffentlichem Eigentum und Privateigentum seitens der Behörde noch http://www.traumfinca.powerstream.de Powered by Joomla! Generiert: 3 May, 2016, 09:50 Traumfinca.com nicht vorgenommen worden sein, so kann Ihnen sicherlich ein erfahrener Planungsarchitekt einen ersten Hinweis geben, ob Sie sich Sorgen machen müssen. Betrifft das Küstengesetz auch Hotels und Wohnanlagen? Betroffen sind generell alle Bauten, die sich in den verbotenen Zonen befinden. Wie kann sich ein Käufer absichern, wer garantiert ihm, dass das Objekt legal ist? Die einzige Form der Absicherung ist die persönliche Ãœberprüfung der Immobilie bei der lokalen Küstenbehörde. Versuchen Sie auch, sich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen zu lassen; sie ist allerdings von den Behörden aufgrund der teilweise herrschenden Rechtsunkenntnis und noch nicht erfolgter Vermessungen nicht einfach zu erlangen. Der Umstand, dass eine Baugenehmigung und ein Eintrag im Grundbuch vorliegen, verleiht Immobilien, die unmittelbar am Strand errichtet worden sind, keine Rechtssicherheit mehr. Seien Sie deshalb mehr als vorsichtig und lassen Sie zunächst verlässlich feststellen, ob die Behörde bereits die Grenzziehung zwischen privatem und öffentlichem Eigentum vorgenommen hat. Gibt es Entschädigungen, und wenn ja, in welcher Höhe? Auch wenn es überraschend klingen mag – in Spanien werden für diese Enteignungen, die de facto eine Anpassung der faktischen Situation an die gewünschte Rechtslage darstellen, keine Entschädigungen bezahlt. Das Gesetz von 1988 entfaltet eine rückwirkende Rechtskraft, so dass Ansprüche nicht gewährt werden müssen. Können betroffene Immobilien sofort abgerissen werden? Befindet sich die Immobilie direkt am Strand oder innerhalb der 20-Meter-Zone, so kann die Behörde sie direkt und ohne Entschädigungszahlung abreißen, und sie braucht auch kein Nutzungsrecht zu gewähren. Und wie lange wird einem unter Umständen gestattet, das Haus noch zu nutzen? Es gilt das 30-jährige Nutzungsrecht für den Zeitraum ab 1988, das heißt im Jahr 2009 bleiben nur noch knapp neun Jahre. Wird ausnahmsweise eine weitere Verlängerung des Nutzungsrechts gewährt, so können wir derzeit allenfalls von einer noch verbleibenden Nutzung von knapp 40 Jahren sprechen. Das Eigentumsrecht dieser Hauseigentümer, das durch das Gesetz von 1988 in eine Nutzungskonzession umgewandelt wurde, läuft somit Gefahr, definitiv im Jahre 2048 – unterstellt, es wird 2018 um weitere 30 Jahre verlängert – ersatzlos wegzufallen. Das heißt doch „Enteignung“. Wird die Millionenvilla also wertlos? Es bedarf keiner Vertiefung, dass das Nutzungsrecht keine ausreichende Kompensation für den Eigentümer darstellt, da er ja die Immobilie nicht mehr veräußern kann. Jedem Notar ist es derzeit untersagt, eine Kaufurkunde über die betreffende Liegenschaft auszustellen. Sollte dies gleichwohl aus Versehen geschehen sein, so wird spätestens das Grundbuchamt die Umschreibung verweigern. Augenblicklich befindet sich im Gesetzgebungsverfahren ein neues Marinegesetz, das – vom noch nicht verabschiedeten Wortlaut her – ein wenig Linderung bringen könnte. Demnach soll die Ãœbertragung der Nutzungsrechte möglich sein, auch wenn die Verwaltung ein Vorkaufs- und Eintrittsrecht besitzt. In der Praxis wird diese gesetzliche Novelle wahrscheinlich die Situation der betroffenen Immobilien nicht verbessern. Aber es gäbe für Käufer die Möglichkeit, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Schließlich ist gemäß der gesetzlichen Logik doch öffentliches, das heißt unveräußerliches Eigentum verkauft worden. Ist die rückwirkende Annullierung möglich? Nein. Sie könnte allenfalls in Betracht kommen, wenn angesichts der unsicheren Rechtlage mit dem Verkäufer eine Rückabwicklungsklausel beurkundet wurde, die einem das Recht einräumt, vom Kauf zurückzutreten und die Rückabwicklung geltend zu machen. Das kommt in der Praxis aber kaum vor. Zu überlegen wäre aber, einen leading case gerichtlich mit der Argumentation zu verfolgen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Vertragsgegenstand nicht existierte.  http://www.traumfinca.powerstream.de Powered by Joomla! Generiert: 3 May, 2016, 09:50
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