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Hotelfonds: Wer was in der Pipeline hat
Wer in Hotels investieren will, hat vor allem eines: ein Beschaffungsproblem. Das gilt auch für Fonds.
Offene Produkte sind darum rar. Wer was in der Pipeline hat.
Für 180 Millionen Euro kaufte die Sparkassen-Tochter Deka das Münchner Fünf-Sterne-Hotel Sofitel Bayerpost.
Der absolute Rekordtransfer im Jahr 2015. Das Hotel wanderte in das Portfolio des offenen Publikumsfonds
Deka-Immobilien Europa. Für den hauseigenen Spezialfonds Westinvest Target Select Hotel war die Investition
schlichtweg zu groß. Um Klumpenrisiken zu vermeiden, sind Einzelinvestments auf einen bestimmten Prozentsatz
des Bruttoinventarwerts begrenzt. Aktuell sind Hotels im Wert von 343,3 Millionen Euro im Fonds. Die
Bayernpost hätte rund ein Drittel des Portfolios ausgemacht.
Acht Häuser an sieben Standorten hat der Westinvest Target Select Hotel derzeit im Portfolio. Das Hotel-Team
um Malte-Maria Münchow kauft europaweit in Städten, die einen ausgewogenen Mix an Geschäftskunden und
Touristen und eine gute nationale und internationale Anbindung haben. Aktuell ist der Fonds in Hamburg,
Frankfurt, Nürnberg, Wien, Amsterdam, London und Edinburgh investiert. Von Budget bis Luxus ist alles erlaubt,
Schwerpunkt sind jedoch innerstädtische Business-Hotels. Das Deka-Team bevorzugt dabei Häuser mit einer
renommierten Hotel- und Betreibergesellschaft, die an die bekannten Buchungssysteme angebunden ist.
Investoren finden im Fonds unter anderem die belgische Hotelkette Rezidor, die deutsche NH Hotels oder
American Hotel.
Einen Rekord meldete auch Union Investment Real Estate: Die Immobilien-Tochter der Volks und
Raiffeisenbanken hat im vergangenen Jahr 500 Millionen Euro für Hotels ausgegeben. So viel wie noch nie.
Weitere 300 Millionen Euro
will das Team um Andreas Löcher in diesem Jahr investieren. Schwerpunkt sind Business-Hotels aus dem Zweibis Fünf-Sterne-Segment in den internationalen Geschäftsmetropolen. Seit 1971 ist Union Investment Real Estate
im Hotel-Business aktiv. Mit seinem 2,6 Milliarden Euro schweren Portfolio zählt das Unternehmen zu den am
stärksten im Hotelsektor investierten deutschen Immobilienfondsgesellschaften.
Für europäische Budget- und Economy-Hotels haben die Hamburger 2013 den Spezialfonds UII Hotel Nr. 1
aufgelegt. „Wir kaufen die Budgethäuser zu Bruttoanfangsrenditen zwischen 5,75 Prozent und 6,25 Prozent“, so
Löcher. Zunehmend setzt er auch auf Projektentwicklungen und Forward-Deals. „Anders können wir solche
Renditen gar nicht mehr darstellen.“ Der Fonds hat sein Zielvolumen allerdings erreicht und ist für Neuinvestoren
geschlossen. Einen weiteren Hotelfonds plant Union Investment in diesem Jahr nicht. „Ein Folgeprodukt werden
wir von unterschiedlichen Parametern, beispielsweise der Marktverfassung, abhängig machen“, heißt es dazu von
der Gesellschaft.
Hotels an deutschen Standorten sind gefragt wie lange nicht mehr. 2015 lag das Transaktionsvolumen nach
Angaben des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle bei 4,4 Milliarden Euro, 46 Prozent über dem Vorjahr.
Die Preise sind quer durch alle Sterne-Kategorien deutlich gestiegen. Doch die Nachfrage ist bei recht knappem
Angebot nach wie vor hoch. Das macht es auch für Fondsanbieter immer schwieriger, attraktive Häuser zu finden.
Dementsprechend wenige Produkte sind derzeit im Angebot.
Neben dem Westinvest-Fonds gibt es nur noch einen weiteren offenen Spezialfonds und einen geschlossenen
Fonds auf dem Markt. Der Keystone Hospitality Fund wird von der Luxemburger Investment Solutions gemanagt,
die wiederum von der Schweizer Horwath HTL beraten wird. HTL steht für Hotel, Tourism und Leisure, zu
Deutsch: Hotel, Tourismus und Freizeit. Mit 50 Büros in 39 Ländern ist die bereits vor 100 Jahren gegründete
Firma die weltweit größte Unternehmensberatung für die Hotellerie. Schwerpunkt des Fonds sind Business- und
Economy-Hotels im Drei- bis Vier-Sterne-Segment. „Die Hotels sollen eine Bruttoanfangsrendite von mindestens
6 Prozent erwirtschaften“, so Heinz Wehrle aus dem fünfköpfigen Management-Team von Horwath. Er ist
Diplom-Hotelier und hat 38 Jahre Erfahrung im Segment. Insgesamt rechnet Keystone mit einer Bruttorendite von
7 Prozent pro Jahr. 300 Millionen Euro will die Gesellschaft bei den Investoren einsammeln. Da bis zu 50 Prozent
Fremdkapital auf jede Immobilie aufgenommen werden kann, liegt das investierbare Volumen insgesamt bei 600
Millionen Euro. Das erste Closing ist in der zweiten Jahreshälfte geplant. Die Laufzeit des Fonds beträgt zehn
Jahre.
Commerz Real hat von der Aufsichtsbehörde Bafin jüngst die Zulassung für den Commerz Real Institutional Hotel
Fund als offenen Spezialfonds bekommen. Wann das erste Closing erfolgt, steht noch nicht fest. Manager Dirk
Schuldes, Bereichsleiter Hospitality, arbeitet seit rund 20 Jahren im Konzern. Bereits bei der Eurohypo, dann
Frankfurter Hypothekenbank, hat er Hotels auf der Fremdkapitalseite finanziert. Nun stellt er ein gemischtes
Portfolio quer durch alle Sterne zusammen. Schuldes: „Von Budget bis Luxus wird alles dabei sein.“ Unter den
Standorten finden sich neben den Top 7 auch Städte wie Augsburg, Nürnberg oder Mannheim. Doch Lage allein
reicht nicht. „Der Betreibervertrag ist der Knackpunkt bei jeder Hoteltransaktion“, so Schuldes. Zwar verbietet das
Investmentgesetz Managementverträge, bei denen der Investor abhängig ist von der Ertragslage des Betreibers.
Doch auch die erlaubten Pachtverträge, die regelmäßige Einnahmen weitgehend unbeeinflusst von der
Wirtschaftlichkeit des jeweiligen Hotels sicherstellen sollen, bieten nur eine Scheinsicherheit.
Peter Ebertz, Hotelexperte bei der Kölner Art Invest Real Estate: „Auch die beste Adresse redet bei fünf Jahren
anhaltenden Minus über die Pacht.“ Hotel-Investments stehen und fallen mit dem Betreiber. Art Invest hat sich auf
arbeitsintensive Objekte spezialisiert. „Manage to Core“ ist der Fachbegriff dafür, der sich darum auch als
Abkürzung im Namen des Fonds wiederfindet, des Hotel-MTC Nr. 1. Doch auch solche Objekte sind inzwischen
kaum noch zu bekommen. Inzwischen muss Art Invest ebenfalls immer öfter als Entwickler in Projekte einsteigen,
um die angepeilten Renditen von 6 bis 9 Prozent zu erzielen. So hat hat das Unternehmen erst vor Kurzem ein
Bürogebäude in der Dachauer Straße 37 am Stiglmaierplatz in München gekauft, um dort das erste deutsche Hotel
der Marke Ruby zu entwickeln. „Lean Luxury“ nennt Ruby das Konzept. „Eine Lage im Herzen der Stadt, top
Design und eine hochwertige Ausstattung zu einem unerwartet schlanken Preis“, erklärt Ruby-Gründer Michael
Struck das Konzept. „Das funktioniert, weil wir unseren Luxus auf relativ kleiner Fläche unterbringen, wie bei
Luxusyachten, und Unwesentliches wie Roomservice und Minibar einfach weglassen.“ Der Bau des
Design-Hotels mit 174 Zimmern hat bereits begonnen, die Eröffnung ist im Januar 2017 geplant.
Wie die meisten Hotelfonds ist auch der Hotel-MTC Nr. 1 für Neuinvestoren geschlossen. Die Kölner wollen im
Laufe dieses Jahres jedoch ein weiteres Produkt auf den Markt bringen. Der genaue Zeitpunkt steht noch nicht
fest. Budget-Häuser werden aber auch hier den Schwerpunkt bilden. „Diese Hotels benötigen wenig Personal und
sind daher in der Regel sehr auskömmlich“, so Ebertz. Ein typisches Hotel der B&B-Kette etwa beschäftige nur
drei Mitarbeiter plus externe Reinigungskräfte. „Das Kölner Pullman, ein Objekt in unserem bestehenden Fonds,
kommt dagegen bei 250 Zimmern auf rund 170 Mitarbeiter.“ Invesco Real Estate plant ebenfalls einen Nachfolger
seiner beiden ausplatzierten Hotelfonds. Von London aus verwaltet Lisa Neubüser die Produkte nach
Luxemburger Recht. Auch das dritte Angebot wird Vier-Sterne-Häuser in zentralen Lagen, an Flughäfen und
Kongresszentren im Fokus haben. Allerdings muss Invesco ebenso wie viele andere Investoren derzeit vor allem
das Beschaffungsproblem lösen. Neubüser: „In der momentanen Marktlage mit starker Nachfrage und hohen
Preisen ist es schwierig, Seed-Investments warmzuhalten.“
Dieser Artikel erschien am 22.04.2016 unter folgendem Link:
http://www.dieimmobilie.de/hotelfonds-ausgebucht-1461312078/
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