都 市 建 設 委 員 会 資 料 平 成 28 年 4 月 15 日 都市整備部市街地整備課 大谷口一丁目周辺地区地区計画の策定について １ 大谷口一丁目周辺地区地区計画の策定の目的 大谷口一丁目周辺地区は、木密地域不燃化 10 年プロジェクトによる不燃化推 進特定整備地区（不燃化特区）の指定を東京都から受け、区において、「燃え 広がらない・燃えないまち」の実現に向け、不燃化の事業を行っている。また、 東京都の防災都市づくり推進計画においては、不燃化特区により、特別の支援 を実施する区域である重点整備地域に指定されている。 加えて、大谷口一丁目地区を含む大谷口地区では、平成 5 年度から住宅市街 地総合整備事業(密集住宅市街地整備型)や東京都防災密集地域総合整備事業を 活用し、道路や公園などの公共施設の整備や老朽住宅の建替え促進など、密集 事業を行ってきた。 さらに上記計画を確実なものにするために、不燃化特区のまちづくりと連動 し、安全なまちの形成や住環境の向上につながる建替えの際のルールづくりや、 主要生活道路の地区施設への指定を目的とし地区計画を策定する。 ２ 地区の概要 （１）位置 板橋区大谷口一丁目の全域、大山西町の一部（２９番～４８番） （２）区域面積 約１９.１ha（裏面参照） （３）現状 本地区は、板橋区の南端に位置しており、地区の北側には、都市計画道路補 助２６号線が整備され、南側は一部が区界となる千川上水の道路に囲まれた地 区である。公共交通の面では、地区の北西部には東武東上線大山駅が、南西部 には、東京メトロ千川駅が立地している。 また本地区は地区全体にわたって、狭あいな道路が多く、震災時の消防活動 に必要とされている幅員 6m の道路が整備されていないことから、延焼火災など 防災上の課題を抱えている。しかし一方では、比較的大きな宅地も数多く残り、 屋敷林等も見え隠れする閑静な住宅地という特性も備えている。 １ ３ 地区計画検討の経緯 平成２６年度 大谷口一丁目周辺地区まちづくり協議会を設立し、まちの課題や将来像につ いて検討を行った。また、まちづくりの意向調査や説明会を実施し「大谷口一 丁目周辺地区まちづくり計画素案」を作成した。 平成２７年度 地区への意向調査を実施し地区住民等の意見を反映させつつ、７月に「大谷 口一丁目周辺地区まちづくり計画」としてまとめた。 これをもとに地区計画素案を検討作成し、地区懇談会の開催や地権者等への ヒアリング調査、地区の意向調査を経て、1 月に地区計画素案をまとめ、地区計 画素案説明会を開催した。 ４ 地区計画の概要 大谷口一丁目周辺地区地区計画について ５ （別紙） 今後のスケジュール（予定） 大谷口一丁目周辺地区地区計画について （別紙裏面の通り） 地区計画検討区域 約 19.1ha 大谷口一丁目の全域、 大山西町の一部（２９番～４８番） 凡 例 大谷口一丁目周辺地区 地区計画検討区域 大谷口地区 ２ ２ 別紙 地区整備計画（ルール） 大谷口一丁目周辺地区地区計画について １）建築物等の用途の制限 地区計画の目標 ・閑静な住環境を維持していくため、沿道地区における 風俗営業施設等の立地を制限します。 「緑豊かで 緑豊かで良好 かで良好な 良好な居住環境の 居住環境の保全・ 保全・向上を 向上を図るとともに、 るとともに、 だれもが住 だれもが住み続けたくなる災害 けたくなる災害に 災害に強い安全で 安全で安心なまち 安心なまち」 なまち」 33.3 35.6 27.4 田崎病院 日大体育 館 氷川神社 ６ 補２ 東京朝鮮学園 第三初級学校 地区計画の区域及び地区施設の計画 P 25.1 32.9 板橋第十小学校 板橋第十学童クラブ 日大医学部附属 看護専門学校 26.6 35.5 Ｍ ２０ 33.7 35.2 （工事中） 都市機構向原団地第一住宅 34.1 区画道路２号（主要生活道路） 幅員：４.０～９.０ｍ、延長：約１１０ｍ 大谷口上町 公園 35.2 33.7 大山西町 33.1 Ｗ 33.8 都営大山西町 第２アパート 以下の 以下の用途の 用途の建物の 建物の立地を 立地を制限 ・低照度飲食店、 低照度飲食店、区画席飲食店 区画席飲食店、 席飲食店、バー。 バー。 ・マージャン店 マージャン店、パチンコ店 パチンコ店、ゲームセンター ゲームセンター ・性風俗店 ・ナイトクラブ ・モーテル、 モーテル、ラブホテル 幹線道路沿いの 幹線道路沿いのパチンコ いのパチンコ店 パチンコ店 ※住宅地区では、建築基準法の用途地域による制限 により風俗営業施設等は建てられません。 P Ｗ 34.4 山線 ・大 鮫洲 大谷口いこいの家 24.2 ０号 ４２ 都道 34.2 32.9 34.2 35.2 P 34.2 34.5 大山小学校 大山小学校学童クラブ 大谷口 幼稚園 西光寺 ２）建築物の敷地面積の最低限度 35 35.1 板橋交通公園 34.2 35 34.1 Ｗ 35.5 35.2 34.2 30.8 板橋区立 大谷口地域センター 26.1 P 東京小中 学生センター 34.8 P P ・住環境等を維持し敷地の細分化を防止するため、敷地の最低規模を８０㎡と設定します。 33.2 35 都営大山西町アパート 33.2 35.2 板橋第二中学校 30.5 P 34 沿道地区 約３.３ｈａ 公社向原団地第一住宅 ※板橋区の都市計画では、当該地区の敷地面積の最低規模は、60 ㎡に定められています。 P 向原三丁目 34.8 34.6 P 幸町 大山西町保育園 大谷口二丁目 34.3 34.5 35.8 P 35 都営幸町アパート 向原 中学校 大谷口一丁目 34.9 28.8 32.6 補２ ６ さいわい保育園 都道 ４２ ０ 35.4 34.2 P 35 P 33 34.8 P ◎例えば、 現在８０㎡未満の敷地の場合 敷地分割後も敷地面積が８０㎡以上 あれば、建物は建てられます。 31.2 ２０ Ｍ Ｗ ◎例えば、 現在１６０㎡の敷地の場合 区画道路１号（主要生活道路） 幅員：６.０ｍ、延長：約２６０ｍ 80 ㎡ 32.2 80 ㎡ 敷地面積 75 ㎡ P P 33 P 33.9 34 33.9 30.9 豊島区 34.9 34.1 35.8 P 27.1 区立向原一丁目住宅 32 都営大谷口 二丁目アパート 千川二丁目 住宅地区 約１５.８ｈａ 向原一丁目 32.5 幸町 ＮＴＴ 都営大谷口 二丁目アパート 凡 P 例 道 路 P 35.8 P 30 大谷口地域センター 向原ホール 敷地面積 １６０㎡ P P 34.3 33.2 P P 都道 ４２ ０ Ｗ 板橋区 P 大谷口二丁目 向原保育園 向原児童館 向原学童クラブ 29.1 34.5 大谷口一丁目 道 路 60 ㎡ 大谷口一丁目周辺地区 35.2 幸町 100 ㎡ 75 ㎡ 都立板橋高校 33.7 35.2 P 35 Ｗ P 30 都営板橋向原 一丁目アパート P 沿道地区 35 35 向原一丁目 34.1 P 区営高松三丁目 第２アパート （道路建設中） 板橋区 千川二丁目 34.5 P P 高松第一保育園 P 35.2 34.8 31.5 P P 向原ベビールーム ：建物が建てられる敷地 道 路 道 路 P 33.6 34.2 33.8 P ：建物が建てられない敷地 住宅地区 34.6 34.4 P P P 35.5 34.2 P 34.5 区営高松三丁目 第３アパート 35 現在８０㎡未満の敷地は分割を しない限り建築が可能です。 35.0 33.8 区営千川二丁目アパート 35.1 33.0 千川駅北第二 自転車駐車場 Ｗ 区域面積 区域面積： 面積：約１９. １９.１ｈａ 35 向原地域 安全センター 向原変電所 区画道路１号 旧千川小学校 豊南高校 P 34.6 敷地分割は可能ですが、８０㎡未満に なった土地には建物は建てられません。 高松三丁目 豊南高校 P 豊南幼稚園 P P 33.8 P 区画道路２号 P 34.9 33.9 区立豊島体育館 32 現在すでに８０㎡未満の敷地は、これ以上敷地面積を小さくしない限り、建替えはもちろん、 建物が建てられる敷地として売買することも可能です。 土 地 利 用 の 方 針 ３）壁面の位置の制限 地区の特性を踏まえて区分し、ふさわしい土地利用を誘導し調和のある街並 みと安全安心な市街地の形成を図る。 地 区 区 分 道路 ・良好な外部空間をつくるため、 道路境界線や隣地境界線から０.５ｍ後退し、ゆと りある空間を確保します。 0.5ｍ 敷地 後退部分 0.5ｍ 沿 道 地 区 住 宅 地 区 制限に該当しない 制限に該当 道路境界線 場合の例 しないもの から０.５ｍ 幹線道路沿道にふさわしい街並み の形成とともに、生活利便施設や店 舗等と中高層の住宅が共存した土地 利用を図る。 建築物の不燃化建替えを促進すると ともに細街路の拡幅整備を進め、災害 に強くうるおいのある中低層等の住 宅市街地としての土地利用を図る。 道路境界線 から０.５ｍ 0.5ｍ 道路境界線 から０.５ｍ 0.5ｍ 出窓など 自動車車庫 塀などの 工作物 玄関ポーチ 庇 ４）建築物等の形態または色彩その他の意匠の制限 地区計画の都市計画決定スケジュールについて（予定） 景観を損なう看板、広告物など ・良好な住環境や市街地景観を形成し ていくため、建築物の外壁や意匠等 は、 周辺住宅地に配慮した色彩や形態 とします。 派手な色、原色 平成２８年度 都市建設委員会へ報告 ４月 15 日の都市建設委員会（閉会中）へ 報告 概ね１ヶ月程度 ５）垣又はさくの構造制限 災害時の安全な道路空間の確保のため、道路に面して塀を設ける場合は、 生け垣、又は透視性のあるフェンスにします。 ブロック造等は、高さ０.６ｍまでとします。 ブロック塀 ブロック塀 緑化フェンス 緑化フェンス 花壇 生け垣 地区計画（原案）説明会 地区計画（原案）の公告・縦覧 地区計画（原案）への意見書の提出 5 月頃から 6 月頃にかけて、都市計画法第 １６条第２項の規定に基づく地区計画（原 案）の公告・縦覧、及び、意見書の提出期 間を設ける。 概ね４ヶ月程度 板橋区都市計画審議会へ報告 ９月頃から１０月頃に板橋区都市計画審議 会へ報告。その後、東京都知事協議を踏ま え、地区計画（案）を取りまとめる。 都市建設委員会へ報告 都市建設委員会へ報告 ６）建築物等の高さの最高限度 周辺の住環境保護のため、建築物のスカイラインの調和、住宅地の日照や 通風など良好な住環境を確保します。 概ね２カ月程度 ◎沿道地区：３５ｍ（約１１階） ◎住宅地区：２２ｍ（約７階） 地区計画（案）の公告・縦覧 １１月頃に都市計画法第１７条の規定に基 づく地区計画（案）の公告・縦覧、及び、 意見書の提出期間を設ける。 概ね２カ月程度 ３５ｍ ２２ｍ 建築物の高さの最高限度について は、都市計画のルールを地区計画で引 き続き適用します。 ７）土地の利用に関する事項 ・宅地内や接道部での緑化を推進するとともに、屋敷林等の保全に努め、みどり 豊かな住宅市街地を形成します。 板橋区都市計画審議会による審議 1 月頃から２月頃に板橋区都市計画審議会 による審議を行い、板橋区都市計画審議会 による答申を得る。 板橋区条例案等審議会による審議 板橋区条例案等審議会による審議を行う。 概ね２カ月程度 都市建設委員会へ報告 地区計画決定の告示・施行 条例公布・施行 年度末、都市計画法第２０条に基づく、地 区計画の都市計画決定の告示がなされた段 階で地区計画の施行となる。また、同時期 に条例の公布・施行となる。
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