Stolpersteine bei der Option

Stolpersteine bei der Option
Von: Stefan Heinrichshofen
Bei den sogenannten unechten Steuerbefreiungen fällt zwar auf der Ausgangsseite keine Umsatzsteuer an, dafür geht jedoch der Vorsteuerabzug
verloren. Dies erweist sich regelmäßig dann als nachteilig, wenn der
leistungsempfangende Vertragspartner zum Vorsteuerabzug berechtigt
wäre und eine ihm rechtmäßig in Rechnung gestellte Umsatzsteuer in
Abzug bringen könnte, sodass keine Endbelastung eintreten würde. Um
dies zu vermeiden, sieht das Umsatzsteuergesetz einen Verzicht des Unternehmers auf die Steuerbefreiung vor (sogenannte Option). Die Einzelheiten sind in § 9 UStG geregelt. Gerade in der Immobilienwirtschaft ist
diese Option von erheblicher praktischer Bedeutung. Der BFH hat nun
in jüngerer Vergangenheit zwei Entscheidungen gefällt, die den Umgang
mit der Option erschweren.
Im Urteil vom 21.10.2015 (XI R 40/13) wurde entschieden, dass der
Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei der Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur in dem
dieser Grundstückslieferung zugrundliegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden und damit nicht wirksam nachgeholt werden
könne. In der Vergangenheit hatten Verkäufer in der Praxis gelegentlich
versucht, eine fehlerhaft unterlassene Option durch eine spätere (notarielle) Änderung des ursprünglichen Kaufvertrages zu heilen. Genau dies
soll nun nach Auffassung der Richter nicht mehr möglich sein.
Im zweiten Verfahren (Urteil vom 15.04.2015 V R 46/13) ging es um
den Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Vermietung eines teilweise
umsatzsteuerpflichtig vermieteten Grundstücks mit einer Vielzahl von
Ladeneinheiten mittels Abschluss eines Generalmietvertrages. Dabei
erwirtschafteten die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Ladeneinheiten
pro Quadratmeter einen höheren Nettomietzins. Der BFH kam in dieser
Entscheidung zu dem Ergebnis, dass eine Teiloption zwar möglich sei,
die zutreffende Höhe sich jedoch nach den steuerpflichtig vermieteten
Teilflächen bestimme, sodass das im Rahmen des Generalmietvertrages
vereinbarte Gesamtentgelt entsprechend aufgeteilt werden musste.
PSP-Praxistipp:
Wenn und soweit Sie als Verkäufer eines Grundstücks nicht gezielt von
der Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG Gebrauch machen
möchten, empfiehlt es sich, dass Sie im Kaufvertrag zur Umsatzsteuerpflicht optieren, selbst wenn die Übertragung nach der Einschätzung der
involvierten Parteien nicht umsatzsteuerbar ist. Anwendungsfälle sind
vor allem (Teil-)Geschäftsveräußerungen im Ganzen, Umwandlungen
sowie Übertragungen innerhalb eines Organkreises. Um unnötige Diskussionen mit den Finanzbehörden zu vermeiden, empfehlen wir, die
Option auch nicht unter einer aufschiebenden Bedingung auszuüben.
Bei Generalmietverträgen sollte darüber nachgedacht werden, getrennte
Vereinbarungen abzuschließen. Dies gilt immer dann, wenn der Nettomietzins pro Quadratmeter für die umsatzsteuerpflichtig vermieteten
Flächen höher ist als bei den steuerfrei vermieteten Flächen.
Unabhängig von obigen Gerichtsentscheidungen sollte beim Verzicht
auf die Steuerfreiheit bei einer Vermietung von Grundstücken aus Sicht
des Mieters darauf geachtet werden, dass der Vermieter die Option nicht
zu Lasten des Mieters rückgängig machen kann.

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