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Anlage 1: Leistungskatalog zum Verwaltervertrag
1. GRUNDLEISTUNGEN DES VERWALTERS
Zu den Grundleistungen gehören die unabdingbaren, in §§ 27 und 28 Gesetz über Wohneigentum
aufgeführten gesetzlichen Aufgaben. Nachfolgend aufgeführte Grundleistungen sind mit der pauschalen
Verwaltervergütung abgegolten. Dazu gehören insbesondere:
Wirtschaftsplan:
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Erstellung eines Wirtschaftsplanes / Einzelwirtschaftspläne pro Kalenderjahr mit Einzelausweis der
Kostenarten
Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan in der Eigentümerversammlung durch Stimmenmehrheit.
Das Wiederholen von Einzelwirtschaftsplänen und das Berechnen von Sonderumlagen, die der
Verwalter nicht verschuldet hat, sind Zusatzleistungen und werden gesondert im Stundenaufwand
berechnet.
Jahresabrechnung:
-
Erstellen einer jährlichen Abrechnung über die Hausgeld-Einnahmen und -Ausgaben im Kalenderjahr
pro Kostenart als Gesamt-Objekt-Abrechnung sowie als Einzelabrechnung je
Sondereigentümer/Wohnung.
Die Unterlagen und Rechnungsbelege können nach vorheriger Terminvereinbarung in den Büroräumen
des Verwalters von jedem Eigentümer eingesehen werden. Bei Vorhandensein eines
Verwaltungsbeirates werden die Belege der Jahresabrechnung vor Versand der Einladung zur
Eigentümerversammlung von diesem zusammen mit dem Verwalter geprüft.
Eigentümerversammlung:
-
Ordnungsgemäße Einladung und Durchführung der Jahresversammlung einschließlich der dazu
notwendigen Vorbereitungsarbeiten durch die Verwaltung
Versand der Einzeljahresabrechnung und des Wirtschaftsplanes
Versand von Angeboten in Kopie etc., die notwendig sind, um Tagesordnungspunkte abzustimmen
Versand der Einladung zur Eigentümerversammlung an die zuletzt bekannte Adresse des Eigentümers
auf dem normalen Postweg
Erstellen des Versammlungsprotokoll und Versand an jeden Eigentümer innerhalb von 14 Tagen nach
Versammlungsende
Umsetzung der darin gefassten Beschlüsse durch die Verwaltung
Hausordnung:
-
Vorbereitung der Hausordnung zur Beschlussfassung von der Verwaltung
Bei Beschlussfassung werden schriftlich gemeldete Verstöße gegen die Haus-/Nutzungsordnung von
der Verwaltung angemahnt.
Versicherungen:
-
Überprüfung des Preis-Leistungsverhältnis der abgeschlossenen Versicherungsverträge in
regelmäßigen Abständen
Vorlage überarbeiteter und aktueller Angebote bei Notwendigkeit der Eigentümergemeinschaft
Kündigung und Abschluss von Versicherungen
Meldung, Koordination, Abwicklung und Abrechnung von Versicherungsschäden am
Gemeinschaftseigentum
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Management der Hausmeisterdienste:
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Erstellen des Vertrages
Betreuen und Überwachen der Arbeiten des Hausmeisters und / oder des Gärtners.
Einholung von Angeboten und Abgleich des Preis-/Leistungsverhältnis, Wünsche der Eigentümer
werden berücksichtigt.
Kontenführung:
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Eröffnen und Führen des Wohnungseigentümergemeinschaftskonto (WEG- Konten) für
Bewirtschaftsungskosten und Hausgeldzahlungen
Eröffnen und Führen des Wohnungseigentümergemeinschaftskonto (WEG- Konten) für die Ansparung
der Instandhaltungsrücklage
Führen der Konten auf den Namen der WEG mit Vollmacht für den Verwalter
Anlage der Instandhaltungsrücklage bei ausreichender Höhe
Berechtigung des Verwalters zum Einzug der schriftlich vereinbarten eigenen Auslagen sowie der
Verwaltergebühr vom WEG-Konto am Ende des Monats
Berechtigung des Verwalters zum Einzug der gesondert abrechenbaren Kosten nach Rechnungslegung
an die WEG innerhalb von 14 Tagen vom WEG-Konto
Rechnungsprüfung und Freigabe:
-
Rechnerische und sachliche Prüfung der Lieferanten-, Dienstleistungs- und Instandhaltungsrechnungen
Überprüfung der Hausmeisterkasse und der Waschmünzeneinnahmen
Einzahlung der Bareinnahmen auf das Wohnungseigentümergemeinschaftskonto
Buchführung:
-
Durchführung einer ordnungsgemäßen, transparent kaufmännisch geführten Buchhaltung mit Gesamtund Einzelausweis aller Kosten des Objektes nach den Bestimmungen des
Wohnungseigentumsgesetzes bzw. der jeweiligen Gemeinschaftsordnung pro Gemeinschaft
Ausgleich der Eingangsrechnungen im Rahmen des Zahlungsziels
Erstellen von Ausgangsrechnungen für die WEG
Führen und Abrechnen der Hausgeldkonten je Sondereigentümer/Teileigentümer intern
Überwachung der Hausgeldzahlungen
Mahnwesen bei säumigen Eigentümern oder Dritten
Führen der Kostenkonten pro Kostenart
Führen der Ertragskonten
Entwicklung der Instandhaltungsrücklagen
Führen von Verrechnungs- und Forderungskonten
Buchen aller Bankbewegungen
kaufmännische Personalführung, An- und Abmeldung von Dienstleitungspersonen ( geringfügig
Beschäftigte wie bspw. Hausmeister bzw. Treppenhausreinigungspersonal) sowie die Abführung von
deren Sozialabgaben
Objektbetreuung:
-
Objektbegehung mit Protokollführung im Bereich des Gemeinschaftseigentums
Feststellung und Behebung von Mängeln und Auftragserteilung von Kleinreparaturen
Beschaffung von Zusatzschlüsseln für die Gemeinschaftsflächen bzw. Schließanlage
Zwischenzeitliche Objektbegehungen zur Abnahme von Reparaturmaßnahmen, bei
Versicherungsschäden, zur Überwachung des Personals sowie bei anderen Belangen der
Gemeinschaft zwecks Klärung
Büroleistungen:
-
Führen des gesamten Schriftverkehrs mit den Eigentümern
Führen von Telefonaten
Klären von Problemen der Eigentümer, die das Gemeinschaftseigentum betreffen
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Notdienst:
-
24 Stunden / 7 Tage erreichbarkeit bei Notfällen. Bitte beachten Sie, dass die regulären
Geschäftszeiten von Mo – Fr 08:00 – 20:00 Uhr und Sa 09:00 – 18:00 Uhr
Aushang im Treppenhaus mit allen Notrufnummern der Verwaltung,des Aufzugsdienstes, des
Stadtwerke-Gasnotdienstes, der Heizungs-, Sanitär- und Elektrotechnikfirmen sowie des Hausmeisters,
wenn vorhanden
Technische Verwaltungsleistungen:
Heizung:
-
Veranlassen der jährlichen Ablesung des Wärmeverbrauches und des Wasserbrauches durch die
Heizungsabrechnungsfirma bei Zentralheizungen
Erstellung der Gesamtheizkosten der Gemeinschaft nebst Heiznebenkosten
Erstellen der Nutzerliste für den jeweiligen Abrechnungszeitraum
Überprüfung der erstellten Jahresabrechnung Stadtwerke AG
Versand der Unterlagen an die Heizkostenabrechnungsservicefirma
Einbuchen der Kosten pro Sondereigentümer in die Jahresabrechnung
Verbuchen der Jahresgesamtheizkosten für das Objekt
Energieausweis:
-
Beratung hinsichtlich der Art des benötigten Ausweises
Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen und Daten
Beauftragung einer Firma zur Erstellung des Ausweises nach Rücksprache mit den Eigentümern
Technische Kontrollen am Gemeinschaftseigentum:
-
Halbjährige Objektbegehung mit Erstellung von Protokollen, um die Werterhaltung durch regelmäßige
Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten zu gewährleisten.
Das Begehungs-Protokoll wird Grundlage für festgestellte und durchzuführende Instandhaltungen und
Instandsetzungen
Angebotseinholung, Finanzübersicht und Versand an die Eigentümer
Ausschreibungen / Zusatzleistungen:
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Größere Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit höherem Schwierigkeitsgrad erfordern
Fachpersonal
Bei sehr umfangreichen Baumaßnahmen wird das erforderliche Fachpersonal nach HOAI in den
einzelnen Leistungsphasen abgerechnet, hierzu erfolgt die Rechnungsstellung des Fachpersonals
direkt an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nach vorheriger Beauftragung durch
dieselbige. Der Verwalter begleicht dann lediglich die Rechnung vom WEG-Konto nach
ordnungsgemäßer Leistungserbringung. Die Kosten für das pflichtgemäß hinzu zu ziehende
Fachpersonal, für die Einholung von Bauauskünften, für die Rechtsauskünfte ect. oder steuerliche
Beratung (Steuerberater) usw. trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Auftragsvergabe:
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Erstellen der schriftlichen Verträge im Namen und für Rechnung der Eigentümergemeinschaft
Terminüberwachung bei Angeboten, Vergaben, Ausführungen und Schlußrechnungen
Veranlassen der Bauverträge
Aufmass
Bauleitung und –überwachung
Rechnungskontrolle bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Überwachung und Geltendmachung von Gewährleistungs und Schadensersatzansprüchen
Die Durchführung von Beweissicherungsverfahren sind Zusatzleistungen und werden der WEG
gesondert berechnet
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Sicherheitsmaßnahmen:
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Veranlassen der Überwachung von Sicherheitseinrichtungen durch Fachleute, falls vorhanden an:
der Heizung (Sicherheitsventile, Abgaswerte, Druck- und Heizölbehälter),
den Aufzügen (TÜV-Hauptprüfung mit Gewichten, Zwischenprüfungen, Nothupen),
den Blitzschutzanlagen (TÜV-Hauptprüfungen, Reparatur und Dachsanierungen),
den Lüftungsanlagen (TÜV-Prüfungen in Haus- und Tiefgarage),
den kraftbetätigten Garagentoren,
den Brandschutzeinrichtungen einschl. Feuerwehrzufahrten und freien Fluchtwegen, Funktions- und
Druckprüfungen der Feuerlöscher, Löschwassersteigleitungen, Brandschutztüren, Rauchabzugklappen in
den Treppenhäusern, Fluchtwegen etc.,
 Terminvereinbarungen und Abrechnung mit den Handwerkern, dem Technischen Überwachungsverein
und sonstigen Fachleuten
Die Wohnungseigentümer werden gebeten:
der Verwaltung rechtzeitig vor Beginn der Tätigkeit sämtliche Verwaltungsunterlagen, die zu einer
ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind, auszuhändigen, insbesondere:
- Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung;
- Aktuelle Stammdaten (Eigentümerlisten, Adressen, Wohnungs-Nr., Wohnflächenberechnung etc.);
- Alle gerichtlichen Entscheidungen, insbesondere aus WEG-Verfahren;
- Vollständige Bau-, Revisions- und Lagepläne einschl. Maßen;
- Alle z.Zt. bestehenden Verträge, die mit Dritten im Namen der Gemeinschaft abgeschlossen wurden;
- Den gültigen Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung;
- Alle Buchhaltungsunterlagen, d.h. Belege und Rechnungen der letzten Jahre
- Beschlusssammlungsbuch
Darüber werden die Wohnungseigentümer gebeten, den Verwalter zu unterrichten, wenn:
- Schäden am Gemeinschaftseigentum, auch im Bereich des Sondereigentums, erkannt werden.
Salomon Immobilien
Zum Galkhausener Bach 48
40764 Langenfeld / rhld.
[email protected]
www.salomon-immobilien.de
Tel.: 02173 993 98 34
Mobil: 0152 343 986 37
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