DAV-SN_40

Stellungnahme
des Deutschen Anwaltvereins durch
den Ausschuss Miet- und Wohnrecht
zum Referentenentwurf eines Gesetzes zur
Einführung einer Berufszulassungsregelung für
gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von
Wohnungs-eigentum
Stellungnahme Nr.: 40/2015
Berlin, im August 2015
Mitglieder des Ausschusses
- Rechtsanwalt Michael Drasdo, Neuss
(Vorsitzender und Berichterstatter)
- Rechtsanwältin Nina Brandi, Köln
- Rechtsanwältin Henrike Butenberg, München
- Rechtsanwalt Horst Müller, München
- Rechtsanwalt Ludwig Zürn, Heilbronn
Zuständig in der DAV-Geschäftsführung
- Rechtsanwältin Christine Martin
Deutscher Anwaltverein
Littenstraße 11, 10179 Berlin
Tel.: +49 (0)30 726152-0
Fax: +49 (0)30 726152-190
E-Mail: [email protected]
www.anwaltverein.de
Büro Brüssel
Rue Joseph II 40
1000 Brüssel, Belgien
Tel.: +32 2 28028-12
Fax: +32 2 28028-13
E-Mail: [email protected]
Transparenz-Registernummer:
87980341522-66
www.anwaltverein.de
-2-
Verteiler
 Bundesministerium für Wirtschaft und Energie
 Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Berlin
 Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Deutschen Bundestages
 Arbeitsgruppen Recht und Verbraucherschutz der im Deutschen Bundestag
vertretenden Parteien
 Justizministerien und Justizverwaltungen der Bundesländer der Bundesrepublik
Deutschland
 Bundesrechtsanwaltkammer, Berlin
 Bundesnotarkammer, Köln
 Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI) e.V.
 Bundesverband der Freien Berufe, Berlin
 Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V., BFW, Berlin
 Deutscher Notarverein e. V., Berlin
 Deutscher Richterbund e. V., Berlin
 Vorstand des Deutschen Anwaltvereins
 Geschäftsführung des Deutschen Anwaltvereins
 Vorsitzende der Gesetzgebungsausschüsse des Deutschen Anwaltvereins
 Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaften des Deutschen Anwaltvereins
 Vorsitzende des Forums Junge Anwaltschaft im DAV
 Ausschuss Miet- und Wohnrecht des Deutschen Anwaltvereins
 Geschäftsführender Ausschuss der AG Mietrecht und Immobilien des Deutschen
Anwaltvereins
 Pressereferat des Deutschen Anwaltvereins, Berlin
 Redaktion Anwaltsblatt / AnwBl, Berlin
 Redaktionen der Zeitschriften BWNotZ, Das Grundeigentum, DGVZ, DNotZ, DWE, DWW,
DW, JZ, IMR, MDR, MittBayNot, NotBZ, NJW, NZM, RNotZ, Rpfleger, WuM, ZMR, ZWE
-3-
Der Deutsche Anwaltverein (DAV) ist der freiwillige Zusammenschluss der deutschen
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte. Der DAV mit derzeit ca. 66.000 Mitgliedern vertritt
die Interessen der deutschen Anwaltschaft auf nationaler, europäischer und internationaler
Ebene.
Zusammenfassung
Der Deutsche Anwaltverein begrüßt, dass bezüglich der Wohnungseigentumsverwalter
und
der
Immobilienmakler
verbraucherschützende
Vorgaben
im
Rahmen
des
Gewerberechts eingeführt werden. Nach Auffassung des DAV sollten die (erhöhten)
gewerberechtlichen Erlaubnisanforderungen nach angemessener Übergangszeit jedoch
ausnahmslos für alle Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter gelten, d.h.
auch für all diejenigen, die schon über sechs Jahre am Markt tätig sind. Auch diese sollten
in angemessener Zeit einen Sachkundenachweis ablegen müssen. Der DAV regt ferner
an, auch für Verwalter von Mietobjekten entsprechende verbraucherschützende
Regelungen einzuführen.
I. Einleitung
In der Praxis der Immobilienverwaltung sowie Immobilienvermittlung ist immer wieder zu
beobachten, dass durch mangelnde Sachkunde keine ausreichend qualifizierten
Leistungen erbracht werden. Die dadurch verursachten Schäden sind häufig nicht
beizutreiben, weil entsprechende finanzielle Rücklagen fehlen und die Gewerbetreibenden
Versicherungen nicht abgeschlossen haben.
II. Zu den Regelungen im Einzelnen
1. Berufshaftpflichtversicherung und Sachkundenachweis
(§ 34c Abs. 2 GewO-E)
a) Für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter
Daher ist es zu begrüßen, dass nunmehr für die Bereiche Immobilienvermittlung und
Wohnungseigentumsverwaltung eine entsprechende Versicherungspflicht statuiert wird.
Die Ergänzung des § 34c GewO zur Umsetzung des Vorhabens erscheint sachgerecht,
wenn auch für den Bereich der Verwaltung von Wohnungseigentum eine eigene
Regelung hätte geschaffen werden können. Letztlich hilft der beschrittene Weg aber,
-4-
eine
Überlastung
der
Gewerbeordnung
zu
vermeiden.
Zu
den
künftigen
Detailregelungen siehe unten Nr. 4.
Zu befürworten ist weiterhin, dass der Gesetzgeber nunmehr auch für die Verwalter von
Wohnungseigentum die in § 34c der GewO festgelegte Erlaubnispflicht einführt und sie
damit auch den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unterwirft.
Dies hat nämlich zur Folge, dass auch die weitergehenden Schutzvorschriften der
MaBV, die im Rahmen der Neuregelung sicherlich angepasst werden müssen, für die
Verwalter
von
Wohnungseigentum
gelten.
Eine
entsprechende
Ermächtigungsgrundlage liegt vor beziehungsweise wird durch die Neuordnung
eingeführt.
b) Verwalter von Mietobjekten ausgenommen?
Es fällt auf, dass die Verwalter von Mietobjekten nicht in den Anwendungsbereich
aufgenommen wurden. Dies entspricht sicherlich nicht den Forderungen einiger
Immobilien- und Verwalterverbände. Zwar werden Verwalter von Mietobjekten oftmals
nicht in dem Maße wie ein Wohnungseigentumsverwalter treuhänderisch tätig. Ihre
Tätigkeit ist zudem eher durch Anweisungen ihres Auftraggebers einschränkbar.
Dennoch ist nicht zu verkennen, dass diesen ebenfalls in zahlreichen Fällen
Vermögenswerte anvertraut werden. Auch sie können durch mangelnde Sachkunde
erhebliche Schäden verursachen. Ihre Aufnahme in den Katalog des § 34c Abs. 1
GewO, auch für die so genannte Sondermietverwaltung (Verwaltung von Wohnungsoder Teileigentum eines einzelnen Sondereigentümers) wäre daher sicherlich nicht
unangemessen. Da sich die Tätigkeit von der des Wohnungseigentumsverwalters
erheblich unterscheidet, in vielen Fällen auch nur die eine oder andere Verwaltung
ausgeübt wird, sollte ein eigener Erlaubnistatbestand eingeführt werden. Die
Genehmigungen können dann einzeln oder zusammen beantragt werden.
2. Erforderliche Qualifikation der Mitarbeiter
(§ 34c Abs. 2a GewO-E)
Auch ist angemessen, dass Personen, die im Rahmen ihrer abhängigen Beschäftigung
eingesetzt werden, für die jeweilige Tätigkeit die erforderliche Qualifikation aufweisen
müssen.
Der
Gesetzgeber
sollte
dies
in
der
Ergänzung
der
Makler-
und
-5-
Bauträgerverordnung entsprechend ausgestalten. Auch sollte dort geregelt werden,
welche Qualifikationen vorhanden sein müssen und in welcher Weise dies durch den
Gewerbetreibenden zu überwachen ist.
3. Übergangsregelung für bereits tätige Immobilienmakler und Verwalter von
Wohnungseigentum
(§ 161 GewO-E)
Bezüglich des Sachkundenachweises ist nachvollziehbar, dass für bestehende
Unternehmen eine Übergangsregelung geschaffen werden muss.
Nicht überzeugend ist jedoch, dass diese Übergangsregelung dermaßen ausgestaltet
ist, dass Personen, die mindestens sechs Jahre vor Inkrafttreten des Gesetzes die
Tätigkeit ausgeübt haben, von der Erbringung eines Sachkundenachweises befreit sind.
Damit wird nach Auffassung des Deutschen Anwaltvereins gegen die gesetzgeberische
Intention argumentiert.
Die Neuordnung soll verbraucherschützenden Charakter haben. Da in der Praxis
oftmals zu beobachten ist, dass Personen die Verwaltung von Wohnungseigentum
übernehmen, denen diese Sachkunde fehlt oder die nahezu keine Kenntnis in diesem
Bereich haben, erscheint es sachgerechter, auch von diesen – dann in angemessener
Frist – die Abgabe des entsprechenden Sachkundenachweises zu verlangen.
Andernfalls besteht die Gefahr, dass solche Personen, die ihre Tätigkeit bisher ohne die
entsprechenden Kenntnisse mangelhaft ausgeübt haben, diese Tätigkeit ungeprüft
fortsetzen können. Allein die Möglichkeit, dass sie zivilrechtlich dafür haften müssen,
erscheint für einen Verbraucherschutz kaum ausreichend, da auch Versicherungen, die
abzuschließen
sind,
nur
bestimmte
Deckungssummen
aufweisen.
Soll
ein
Verbraucherschutz ordnungsgemäß und in ausreichendem Maße erfolgen, müssen die
entsprechenden Voraussetzungen, unter denen die Tätigkeit ausgeübt werden darf, für
alle Gewerbetreibenden gelten. Nach Auffassung des Deutschen Anwaltvereins dürfte
eine Übergangsfrist von drei bis fünf Jahren angemessen sein, damit sich die bereits
über 6 Jahre am Markt tätigen Wohnungseigentumsverwalter auf die neue Rechtslage
einstellen können.
Ähnliche Überlegungen gelten auch für den Makler, welcher bereits seit ebenfalls sechs
Jahren tätig war. Die Überlegungen müssen auch für die für Mietverwalter eventuell
einzuführende Erlaubniserteilung Geltung bekommen.
-6-
4. Ermächtigungsgrundlage für Detailregelungen zur Berufshaftpflichtversicherung
und erforderlichen Sachkunde
(§ 34c Abs. 3 GewO-E)
Soweit in der Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechende
Anpassungen vorgenommen werden müssen oder eine gesonderte Verordnung
geschaffen werden soll, weist der DAV darauf hin, dass dort die Höhe der
Versicherungssumme festgeschrieben werden sollte. Vergleichbare Beispiele finden
sich in den Berufsordnungen der freien Berufe oder für die Zwangsverwalter in
§ 1 Abs. 4 ZwVwV. Dabei sollte bei den Wohnungseigentums- und Mietverwaltern ggfs.
zu
berücksichtigen
sein,
wie
groß
der
Verwaltungsbestand
des
jeweiligen
Unternehmens ist. Staffelungen sind denkbar.
Wichtig
erscheint
auch,
dass
in
der
Verordnung
geregelt
wird,
welche
Berufsausbildungen für den Sachkundenachweis (generell) ausreichen. Bei den
Studiengängen Rechts- und Wirtschaftswissenschaften dürfte davon auszugehen sein.
In anderen Ausbildungsgängen müsste das Curriculum der Ausbildung jeweils geprüft
und ggfs. erweitert werden, da z.B. beim Kaufmann der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft die wohnungseigentumsrechtlichen Aspekte nicht im Vordergrund
stehen.
5. Immobilienvermittlung und Wohnungseigentumsverwaltung durch Kreditinstitute
(§ 34c Abs. 5 GewO-E)
Soweit die Neuregelung auch Kreditinstitute erfasst, wenn durch diese eine
Immobilienvermittlung oder Wohnungsverwaltung erfolgt, ist dies ebenfalls zu
begrüßen. Es ist nicht gerechtfertigt, diese Personen von der Erlaubnispflicht
auszunehmen. Dafür besteht auch kein Rechtfertigungsgrund, da, wie in der
Begründung
zutreffend
erkannt,
sich
die
Aufsicht
des
Bundesamtes
für
Finanzdienstleistungen nur auf das so genannte Kerngeschäft dieser Unternehmen
erstreckt.
III. Ausblick
Hinsichtlich des Sachkundenachweises muss letztlich der Verordnungsgeber eine
Entscheidung treffen, ob er die entsprechenden Voraussetzungen hoch ansetzen möchte.
Im Rahmen des Verbraucherschutzes dürfte dies notwendig sein. Ein zu niedriger Ansatz
-7-
birgt die Gefahr in sich, dass auch Personen, die kaum Sachkunde aufweisen können, ihre
Tätigkeit weiterhin ausüben können beziehungsweise zu ihr zugelassen werden.
Sollte im Hinblick auf die Mietverwalter ein eigener Genehmigungstatbestand geschaffen
werden, muss auch die Sachkundeprüfung für diese eine gesonderte Regelung finden.
Denn die Tätigkeiten der Wohnungseigentums- und Mietverwalter erfordern in vielen
Bereichen unterschiedliche Kenntnisse.

Download Report