Quartalsbericht UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH)

Nur für Schweizer Pensionskassen
UBS AST 3
Global Real Estate
(ex CH)
Bericht über das 3. Quartal 2015
UBS Investment Foundation 3
Inhalt
Überblick.......................................................................................................................................................................................................... 3
Wichtige Fakten..........................................................................................................................................................................................3
Zusammenfassung......................................................................................................................................................................................3
Performance................................................................................................................................................................................................3
Highlights ....................................................................................................................................................................................................3
Ausblick .......................................................................................................................................................................................................3
Performance in CHF (währungsabgesichert, per 30. September 2015) ...............................................................................................5
Performancerückblick..................................................................................................................................................................................... 5
Gesamtrenditen für I-A2 (in CHF, währungsabgesichert) ......................................................................................................................5
Portfolioanalyse............................................................................................................................................................................................... 6
Portfolio update..........................................................................................................................................................................................6
Portfolioüberblick .......................................................................................................................................................................................8
Portfolioaufbau ...........................................................................................................................................................................................8
Währungsabsicherung ...............................................................................................................................................................................9
Zielfonds ........................................................................................................................................................................................................10
Immobilien im Blickpunkt ....................................................................................................................................................................... 10
Marktrückblick und aktuelle Situation ........................................................................................................................................................11
Globales Strategie-Update und Ausblick............................................................................................................................................... 11
Immobilien USA....................................................................................................................................................................................... 12
Paneuropäische Immobilien.................................................................................................................................................................... 13
Immobilien Grossbritannien ................................................................................................................................................................... 14
Immobilien Asien-Pazifik-Raum (APAC) ................................................................................................................................................ 15
2
Überblick
Wichtige Fakten
Struktur
Anlagestiftung im Sinne von Art. 80 ff ZGB in Verbindung mit Art. 53g ff BVG
Anlagegruppe
UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH) (AST 3 GRE)
Portfoliomanagement
UBS AG, UBS Asset Management
Grösse
Nettoinventarwert (NAV) von CHF 1 570,3 Mio. (per 30. September 2015)1
Lancierung
30. Juni 2011
Zeichnung
Quartalsweise
Rücknahme
Vierteljährliche Liquidität mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten
Rechnungswährung
CHF, Fremdwährungen werden in CHF abgesichert
Fremdfinanzierungsgrad
Valoren
Der Anteil an Fremdkapital, den die Zielfonds gesamthaft halten, darf auf der Ebene der Anlagegruppe 33,3%
des Nettoinventarwerts nicht überschreiten. Kein zusätzliches Fremdkapital auf AST 3 GRE-Ebene.
I-A0:12355878, I-A1:12355881, I-A2:12355883, I-A3:12355885, I-X:12355889
NAV pro Anteilsklasse
I-A0: CHF 1 255,46, I-A1: CHF 1 256,61, I-A2: CHF 1 258,48, I-A3: CHF 1 187,51, I-X: CHF 1 221,84
1
Beinhalt et die verbindlichen Zeichnungszusagen in Höhe von CHF 279 Millionen nicht, die am Cut-Off-Datum, dem 31. August 2015, eingegangen sind. Sofern nicht anders
angegeben, exkludieren alle Daten, Performance-Schätzungen und Diagramme die Zusagen und Sekundärtransaktionen, welche per 30. September 2015 noch nicht abgerufen
w orden bzw. nicht abgeschlossen waren, in Antizipation der Kapitalzuflüsse zum Ende des 4. Quartals 2015 jedoch bestätigt waren.
Prospekt und Zeichnungsprozess
Der Stiftungsrat und die Aufsichtsbehörde haben den
aktuellen Verkaufsprospekt genehmigt, der am 28. Mai 2015
veröffentlicht wurde und im Internet unter
www.ubs.com/ast3 abrufbar ist.
Das nächste Cut-Off-Datum für die Zeichnung in der
AST 3 GRE ist der 30. November 2015, das nächste
Zuteilungsdatum ist der 29. Februar 2016, mit Valuta
22. März 2016 und Handelsdatum 31. März 2016.
Zusammenfassung
Per 30. September 2015 hat UBS AST 3 Global Real Estate (ex
CH) (AST 3 GRE) 93,6% des verfügbaren Kapitals zur
Zeichnung von insgesamt 20 Core-Immobilienfonds
eingesetzt.
Während des Quartals erhielt die AST 3 GRE neue
Zeichnungen in Höhe von CHF 279,3 Millionen, die nach
Erwartung des Managers wie im folgenden Abschnitt
«Ausblick» beschrieben zugeteilt werden dürften.
Performance
Die Performance der AST 3 GRE betrug im 3. Quartal 2015
2,1% und die Jahresperformance belief sich auf 8,9% (netto,
in CHF, auf Grundlage des gewogenen Durchschnitts über alle
Anteilsklassen). Im Anschluss an die starke Performance im
2. Quartal 2015 entwickelte sich die Performance im
3. Quartal 2015 weiterhin gut, insbesondere getrieben durch
starke Erträge aufgrund des deutlichen Wertwachstums in den
USA und Grossbritannien. Mittelfristig (über die nächsten drei
Jahre) rechnet der Manager mit einer Normalisierung der
Renditen auf Werte innerhalb der Bandbreite 5-6% p.a. (netto
in CHF, für die Anteilsklasse I-A2), da sich das Wertwachstum
erwartungsgemäss normalisieren wird, während die
Währungsabsicherungskosten hoch bleiben.
Highlights
Im 2. Quartal 2015 nahm die AST 3 GRE CHF 295,4 Millionen
an Neuzuflüssen entgegen und setzte mit den Investitionen
die Anlagestrategie der Übergewichtung der USA und
Grossbritanniens fort, während in Kontinentaleuropa
allmählich eine Neugewichtung hin zu einer neutralen Position
vorgenommen wird. In den USA schloss die AST 3 GRE
Aufstockungsinvestitionen in zwei gemischte US
Immobilienfonds ab, welche die gesamte Zusage sofort
abriefen und den Erwartungen zufolge eine starke
Performance erzielen dürften.
In Erwartung einer nachhaltigen Erholung in Europa stockte
der Manager im 2. Quartal 2015 die Anlagen in einem
gemischten europäischen, einem gemischten britischen sowie
einem europäischen Gewerbeimmobilienfonds auf.
Der Manager tätigte im Juli 2015 zudem eine Erstzusage an
einen neuen gemischten europäischen Immobilienfonds.
In Asien tätigte der Manager eine Erstzusage an einen neuen
gemischten Core Plus-Fonds, welcher bereits Kapital in
Anspruch genommen hat, um Akquisitionen in Tokio, Sydney
und Shanghai zu finanzieren. Der Manager schloss zudem
eine Sekundärmarkttransaktion ab, um seine bestehende
Position im Australischen Industrieimmobilienfonds zu
erhöhen.
Ausblick
Die Strategie für das 3. Quartal 2015 bleibt gegenüber dem 2.
Quartal 2015 unverändert. Die Übergewichtung der USA und
Grossbritanniens sowie die allmähliche Erhöhung der
Gewichtung Kontinentaleuropas hin zu einer neutralen
Position durch Aufnahme von Fonds in das Portfolio, welche
nach Erwartung des Managers eine starke Performance liefern
und rasch Kapital in Anspruch nehmen dürften, wird
3
beibehalten. In den USA plant der Manager bis zum Ende des
4. Quartals 2015 eine Erstzusage an einen neuen US Core
Plus-Fonds sowie Aufstockungsinvestitionen in zwei
bestehende Positionen.
In Europa tätigte der Manager unlängst eine
Aufstockungsinvestition durch einen Sekundärmarktankauf
von Anteilen an einem bestehenden britischen Fonds.
Bis zum Ende des 4. Quartals wird der Manager
Aufstockungen in die Bestandsposition eines paneuropäischen
Fonds sowie in alle drei bestehenden britischen Fonds
vornehmen.
Wie kürzlich berichtet, wird der Manager das PortfolioKonsolidierungsprogramm einleiten, indem er im 4. Quartal
2015 seine Anteile an einem US Core-Fonds veräussert.
Der Manager prüft zudem weitere Positionen, mit der
Intention, Liquidität zur Finanzierung von
Anlagegelegenheiten mit höherer Wertsteigerung zu
generieren.
Der Manager plant zudem Aufstockungszusagen an seinen
bestehenden asiatischen Core Plus- und seinen japanischen
Industriefonds sowie eine Erstzusage an einen australischen
Fonds für erstklassige Büroimmobilien.
Geografis che Allokation 2
Sektorallokation 3
USA 45,9%
GB 14,1%
Japan 9,2%
Australien 6,6%
Sonstige – Asien 5,1%
Frankreich 4,0%
Deutschland 3,9%
Sonstige – Europa 3,4%
Polen 1,4%
Barmittel 6,4%
2
Büros 35,7%
Einzelhandel 22,4%
Industrie / Logistik 17,2%
Wohnen 15,0%
Hotels 0,6%
Sonstige 2,8%
Barmittel 6,4%
NAV auf Look-t hrough Basis per 30. September 2015; Gewichtungen basieren auf investierten und offenen Engagements gegenüber den zugrundeliegenden Fonds. Exkludiert
Zusagen und Sekundärtransaktionen, welche in Antizipation der Kapitalzuflüsse per Ende des 4. Quartals 2015 bestätigt wurde n, bis zum 30. September 2015 jedoch noch nicht
abgerufen worden bzw. abgeschlossen waren. Die Summe der Kreisdiagramme kann aufgrund von Rundungsdifferenzen von 100% abweichen.
4
Performancerückblick
Performance in CHF
(währungsabgesichert, per 30. September 2015)
Die Jahresperformance, basierend auf dem gewogenen
Durchschnitt aller Anteilsklassen, betrug 8,9%.
Die Performance im 3. Quartal 2015 belief sich dabei auf
2,1%. Die positive Performance ist auf die weiterhin starken
erzielten Renditen insbesondere in den USA und
Grossbritannien, und in einem geringeren Ausmass im
asiatisch-pazifischen Industriesektor, zurückzuführen.
Der stärkste Zielfonds des Portfolios im 3. Quartal 2015 war
ein gemischter US Immobilienfonds, was die weitreichenden
Wertsteigerungen innerhalb des gesamten Portfolios,
insbesondere aber in den Sektoren Industrie- und
Wohnliegenschaften, widerspiegelt. Die Anteile des Fonds an
Industrieanlagen generierten die stärkste Wertsteigerung,
welche hauptsächlich durch Vermietungsaktivitäten sowie
sinkende Cap Rates getrieben wurde. Die Outperformance des
Wohnsektors innerhalb des Portfolios ergab sich insbesondere
durch Einkommenswachstum und erhöhte Anlegernachfrage
nach städtischen Liegenschaften an guter Lage.
Die US-Fonds realisierten weiterhin starke Renditen, angeführt
vom oben erwähnten gemischten US Immobilienfonds sowie
zwei weiteren gemischten US Immobilienfonds.
Die Gesamtrenditen der US-Fonds rangierten zwischen 2,0%
und 4,4%, was hauptsächlich auf Wertsteigerungen
zurückzuführen ist. Wir erwarten, dass sich das
Wertwachstum über die nächsten drei bis fünf Jahre
normalisieren und hauptsächlich durch Wachstum der
Marktmieten getrieben werden wird.
Die britischen Fonds der AST 3 GRE realisierten im 3. Quartal
2015 Gesamtrenditen zwischen 2,2% und 2,7%. Diese stetige
Performance entspricht unseren Prognosen für den Markt.
Ein britischer Gewerbeimmobilienfonds, dessen
Investitionsfokus auf hochrentierlichen Liegenschaften in
Sekundärmärkten innerhalb Grossbritanniens liegt, erzielte im
Quartal die beste Performance.
Nach Berücksichtigung der Fondseintrittskosten realisierten die
paneuropäischen Fonds erneut positive Renditen zwischen
1,2% und 2,3%. Dies unterstützt unsere Initiative, das
Engagement in Europa schrittweise zu erhöhen.
Innerhalb der asiatisch-pazifischen Fonds erzielten die beiden
Logistik-/Industrieimmobilienfonds weiterhin starke Renditen,
welche durch eine Kombination aus Renditekompression und
stabilen Einkommensrenditen getrieben wurden. Beide Fonds
erzielten annualisierte Einkommensrenditen zwischen 4,7%
und 5,1%.
Insgesamt erwarten wir, dass unser disziplinierter
Anlageprozess der AST 3 GRE weiterhin ermöglichen wird,
ihren Investoren attraktive Renditen bieten zu können.
Gesamtrenditen (in CHF, währungsabgesichert)3
3 Mte. 6 Mte. 9 Mte.
I-A0
1,95
4,40
5,89
1
Jahr
8,36
3
SL
Jahre4 (p.a.) 4
7,11
7,02
I-A1
1,98
4,44
5,96
8,46
7,20
7,11
I-A2
2,01
4,51
6,06
8,61
7,33
7,24
I-X
2,15
4,80
6,49
9,21
7,87
7,57
I-A3
2,03
4,56
6,13
8,70
7,42
7,23
Gesamtertrag bis am 30. September 2015. Aufgrund von Ausschüttungen,
Gebühren und Auslagen kann die Performance zwischen den Anteilsklassen
variieren.
Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
4
Seit Lancierung, Lancierung der Anteilsklassen I-A0, I-A1 und I-A2 am 30. Juni 2011.
Lancierung der Anteilsklasse I-X am 31. Dezember 2011. Lancierung der Anteilsklasse
I-A3 am 31. März 2012. Renditen seit Lancierung werden bei allen Anteilsklassen,
deren Lancierung weiter als ein Jahr zurück liegt, annualisiert dargestellt.
Hinw eis: Die Performance der Anlagen aus dem 3. Quartal 2015, welche in
Ant izipation von und gestützt durch die Kapitalzuflüsse zum Ende des 4. Quartals
2015 get ätigt wurden, sind in obigen Renditen nicht berücksichtigt, sofern das
zugesagte Kapital nicht von den Zielfonds abgerufen wurde.
3
Ges amtrenditen für I-A2 (in CHF, währungsabgesichert)5,6
10%
8,61%
8%
6%
4%
2%
0%
5
6
7,33%
7,24%
3 Jahre p.a.
(30.09.12 30.09.15)
Seit Lancierung p.a.
(30.06.11 30.09.15)
6,06%
4,51%
2,01%
3 Monate
(30.06.15 30.09.15)
6 Monate
(31.03.15 30.09.15)
9 Monate
(31.12.14 30.09.15)
1 Jahr
(30.09.14 30.09.15)
Gesamtertrag bis am 30. September 2015. Aufgrund von Ausschüttungen, Gebühren und Auslagen kann die Performance zwischen den Anteilsklassen variieren.
Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
Einführungsdatum I-A2 war der 30. Juni 2011. Die Drei-Jahres sowie die Rendite seit Lancierung sind annualisiert ausgewiesen.
5
Portfolioanalyse
Portfolio update
Per 30. September 2015 wurden circa 93,6% des verfügbaren
Kapitals der AST 3 GRE zur Zeichnung eingesetzt.
Das investierte Kapital verteilt sich auf 20
Core-Immobilienfonds mit über 1 900 Liegenschaften in 19
Ländern und sechs Sektoren. Der Look-through
Vermietungsgrad des Portfolios beträgt 94,0%. Das Portfolio
ist über mehr als 11 000 unterschiedliche Mieter diversifiziert
und verfügt über eine durchschnittliche Mietlaufzeit von circa
5,8 Jahren. Der Look-through Fremdfinanzierungsgrad liegt
bei 22,8%. Dabei ist das Refinanzierungsrisiko aufgrund der
über die nächsten drei Jahre solide gestaffelten
Fälligkeitsstruktur weiterhin niedrig.
Die AST 3 GRE behielt ihre übergewichtete Position im US
Core-Markt im 3. Quartal 2015 bei, da wir nach wie vor der
Auffassung sind, dass sich der US-Immobilienmarkt aufgrund
anhaltend starker Fundamentaldaten kurzfristig weiterhin
überdurchschnittlich entwickeln wird, wenn auch mit
geringerem Tempo. Aus diesem Grund behält die AST 3 GRE
zumindest kurz- bis mittelfristig eine übergewichtete Position
in den USA bei. Im Einklang mit dieser Strategie hat die AST 3
GRE bestehende offene US-Fonds aufgestockt, welche über
eine wertvolle Transaktionspipeline verfügen, um von der
erwarteten überdurchschnittlichen Wertentwicklung des
US-Immobilienmarktes profitieren zu können.
Teil der unmittelbaren Strategie der AST 3 GRE in den USA ist
die Erstzusage an einen neuen US Core Plus-Fonds, dessen
bestehendes Portfolio und dessen Pipeline das Engagement
von AST 3 GRE in den Bereichen erstklassige Büro- und
Einzelhandelsimmobilien in den USA erhöhen wird. Historisch
gestaltete sich der Zugang zu diesen Sektoren schwierig.
Während wir bestrebt sind, die Gewichtung der AST 3 GRE
gegenüber den USA aufrechtzuerhalten, nehmen wir
weiterhin Gelegenheiten wahr, um die kleineren Positionen in
dieser Region zu konsolidieren.
Die AST 3 GRE hat in den vergangenen 24 Monaten mehrere
Investitionen in Grossbritannien getätigt, wodurch das
britische Engagement nach den USA das zweitgrösste
Länderengagement darstellt. Dieses geplante Engagement
beeinflusst die Wertentwicklung der AST 3 GRE positiv, da der
britische Markt ein rasantes Kapitalwachstum und ein
nachhaltiges Mietwachstum verzeichnete. Trotz des
erheblichen Preisanstiegs besteht weiterhin eine von den
dortigen robusten Fundamentaldaten ausgehende positive
Dynamik. Ende des 3. Quartals 2015 schloss die AST 3 GRE
eine Sekundärmarkttransaktion ab, um ihr Engagement in
einem gemischten britischen Immobilienfonds zu erhöhen.
In Kontinentaleuropa bleibt die AST 3 GRE aufgrund der
schwachen Fundamentaldaten des Mietimmobilienmarktes
und eines Mangels an attraktiven Anlagegelegenheiten
untergewichtet. In Anbetracht einer antizipierten nachhaltigen
Erholung des europäischen Marktes prüft die AST 3 GRE
jedoch selektiv Anlagegelegenheiten in der Region und nimmt
in geduldiger und kalkulierter Weise eine allmähliche
Neugewichtung in dieser Region vor. Im Zuge dessen tätigte
die AST 3 GRE im 3. Quartal 2015 eine Erstzusage an einen
paneuropäischen Core-Fonds, dessen hoch rentierliches
Portfolio ebenfalls von der antizipierten Erholung in Europa
profitieren dürfte. Darüber wird die AST 3 GRE bis zum Ende
des 4. Quartals 2015 ihr Engagement in einem weiteren
gemischten europäischen Immobilienfonds durch eine
Sekundärmarkttransaktion sowie eine neue
Aufstockungszeichnung weiter erhöhen.
Die Übergewichtung dieses Fonds von erstklassigen
Liegenschaften innerhalb Grossbritanniens wird bei einer
fortgesetzten Outperformance des britischen Marktes
erwartungsgemäss eine überzeugende Wertentwicklung
verzeichnen. Wir werden die ökonomischen und
immobilienbezogenen Indikatoren weiter aufmerksam
beobachten, um die AST 3 GRE schon im Vorfeld der
antizipierten Erholung in Europa strategisch zu positionieren.
Die japanischen Fonds der AST 3 GRE verzeichneten in den
letzten Quartalen eine starke Wertentwicklung. Ursprünglich
getrieben von dem quantitativen Lockerungsprogramm der
Bank of Japan dürften die Erträge von Immobilien nun durch
die sich verbessernden Fundamentaldaten von Immobilien und
das sich aufhellende Geschäftsklima vorangetrieben werden.
Büromieten dürften sich erholen, da deren aktuelle Niveaus
noch deutlich unter den Vorkrisenständen liegen.
Die AST 3 GRE hält ihr Engagement im Tokioter Markt für
Core-Immobilien über zwei gemischte asiatisch-pazifische
Fonds sowie einen gemischten asiatischen Fonds aufrecht.
Die Position der AST 3 GRE im japanischen
Industrieimmobilienfonds profitiert zudem weiter von einem
strukturellen Ungleichgewicht zwischen der Nachfrage nach
und dem Angebot von modernen, qualitativ hochwertigen
Logistikobjekten in Japan. Der Manager wird somit nach
Gelegenheiten suchen, um das Engagement der AST 3 GRE in
diesem Sektor zu erhöhen.
Im 3. Quartal 2015 hielt die Reserve Bank of Australia (RBA)
die Einlagenzinsen auf historisch tiefen 2%, um das
Geschäfts- und Konsumklima noch weiter zu fördern.
Infolgedessen bleiben die Renditeaufschläge gegenüber
Staatsanleihen im historischen Vergleich erhöht. Dies trifft
insbesondere auf den hoch rentierlichen australischen
Industriesektor zu, was sich in der starken Wertentwicklung
des Engagements der AST 3 GRE in einem australischen
Industrieimmobilienfonds widerspiegelte. Zu erwähnen ist,
dass der Manager im 3. Quartal 2015 eine
Sekundärmarkttransaktion abschloss, durch die sich das
Engagement der AST 3 GRE in diesem Fonds erhöht hat.
Wir erwarten, dass die RBA die Zinsen auf absehbare Zeit tief
halten wird, um die australische Wirtschaft weiter zu
unterstützen. Die Mietanreize für australische Büros bleiben
erhöht. Es ist jedoch weiterhin ein wachsender Unterschied
zwischen den Prognosen der Fundamentaldaten von Bergbauund Nicht-Bergbau-Regionen zu beobachten. Aus diesem
Grund werden wir selektiv in Erwägung ziehen, taktische
Engagements im australischen Bürosektor einzugehen.
6
Im Einzelhandelssektor haben unsere Bedenken in Bezug auf
den Online-Einzelhandel und das schwache Konsumklima,
verbunden mit einem hohen Verschuldungsgrad der
Konsumenten, weiterhin Gültigkeit.
Die AST 3 GRE strebt ein Gleichgewicht zwischen Länder- und
Sektorallokationen an. Dies soll in den kommenden Quartalen
durch globale Investitionen, insbesondere in den traditionellen
Sektoren Büro, Einzelhandel, Industrie sowie Wohnimmobilien
erreicht werden.
Portfolios tatis tik
Wert der zugrundeliegenden Immobilienvermögen (in Mrd. CHF) 7
Anzahl Zielfonds
100,9
20
Anzahl Objekte 7
1 900+
Anzahl Mieter 7
10 900+
Verschuldungsgrad (% des Bruttoinventarwerts)7
22,8
Vermietungsgrad (%)7
94,0
Gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit (Jahre)
7
5,8
Basierend auf dem zugesagten und dem investierten Kapital. Exkludiert Zusagen und Sekundärtransaktionen, welche in Antizipation der Kapitalzuflüsse per Ende des 4. Quartals
2015 best ätigt wurden, bis zum 30. September 2015 jedoch noch nicht abgerufen worden bzw. abgeschlossen waren. Information basiert auf den zuletzt verfügbaren Berichten
der zugrundeliegenden Zielfonds
7
Portfolioüberblick
Auf Basis der Werte der Zielfonds inklusive offenen Zusagen gegenüber den Zielfonds per 30. September 2015
Zielfonds 1: Gemischte Europäische Immobilien
Zielfonds 2: Europäische Gewerbeimmobilien
Zielfonds 3: Europäische Gewerbeimmobilien
Zielfonds 4: Gemischte Europäische Immobilien
Zielfonds 5: Britische Gewerbeimmobilien
Zielfonds 6: Britische Gewerbeimmobilien
Zielfonds 7: Gemischte britische Immobilien
Zielfonds 8: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 9: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 10: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 11: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 12: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 13: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 14: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 15: Australische Industrieimmobilien
Zielfonds 16: Tokioter Büroimmobilien 0,1%
Zielfonds 17: Japanische Industrieimmobilien
Zielfonds 18: Gemischte asiatisch-pazifische…
Zielfonds 19: Gemischte asiatische Immobilien
Zielfonds 20: Gemischte asiatisch-pazifische…
Barmittel
7,3%
3,8%
3,2%
2,6%
4,2%
1,9%
3,7%
7,3%
9,2%
6,8%
1,3%
7,1%
8,0%
6,1%
2,3%
2,9%
7,1%
3,7%
4,9%
6,4%
Gewichtung (%)
APAC
USA
Europa
Unbesetzt/Barmittel
Hinw eis: Die Gewichtungen basieren auf zugesagten sowie dem investierten Kapital. Exkludiert Zusagen und Sekundärtransaktionen, w elche in Antizipation der Kapitalzuflüsse
per Ende des 4. Quartals 2015 bestätigt wurden, bis zum 30. September 2015 jedoch noch nicht abgerufen worden bzw. abgeschlossen waren. Die Summe der Daten kann
aufgrund von Rundungsdifferenzen von 100% abweichen.
Portfolioaufbau 8
Die hellblauen Balken stellen dar, wann Kapitalzusagen an die Zielfonds gemacht wurden
100 %
4, 3%
0, 7%
3, 3%
15, 1%
13, 3%
80%
0, 4%
13, 5%
16, 9%
9, 0%
4, 7%
7, 2%
7, 4%
16, 0%
5, 0%
8, 0%
3, 7%
21, 4%
25, 8%
9, 4%
8, 1%
9, 1%
18, 1%
20, 1%
73, 9%
70, 8%
6, 4%
9, 2%
21, 8%
16, 6%
9, 6%
26, 1%
11, 4%
19, 6%
21, 6%
60%
40%
83, 4%
99, 3%
95, 7%
75, 9%
62, 4%
75, 7%
67, 0%
66, 9%
73, 5%
78, 2%
75, 4%
68, 9%
87, 1%
81, 1%
82, 1%
20%
0%
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
Zeic hnung
8
2Q13
3Q13
4Q13
Kumulierte Zei chnung
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
Barmittel
NAV auf Look-t hrough-Basis per 30. September 2015. Der NAV basiert auf den Gesamtzusagen an die Zielfonds. Exkludiert Zusagen und Sekundärtransaktionen, w elche in
Ant izipation der Kapitalzuflüsse per Ende des 4. Quartals 2015 bestätigt wurden, bis zum 30. September 2015 jedoch noch nicht abgerufen worden bzw. abgeschlossen waren.
8
Aktuelle Allokationen und Zielallokationen gegenüber den Anlagebeschränkungen 9
Regionale Allokation
Sektorenallokation
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
USA
Asien-Pazif ik
Bandbr eite
GB
Europa
(ex GB)
Barmittel
0%
Büro s
Aktuell
Einzelhandel
Indu st./
Log istik
Bandbr eite
Ris ikoverteilung
Wohnen
Hot els/
sonstige
Barmittel
Aktuell
Allokation in offene / geschlossene Fonds
100 %
100 %
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
Cor e
Valu e-add
Bandbr eite
Opport unistic
Barmittel
Aktuell
Offene Fon ds und Barmittel
Bandbr eite
Geschlo ssene Fon ds
Aktuell
Währungs absicherung 10
Abgesichertes Währungsengagement
(auf CHF) 97,6%
Nicht abgesichertes
Währungsengagement 2,4%
NAV auf Look-t hrough-Basis per 30. September 2015; Die Gewichtungen basieren auf dem investierten Kapital sowie offenen Zusagen. Exkludiert Zusagen und
Sekundärtransaktionen, welche in Antizipation der Kapitalzuflüsse per Ende des 4. Quartals 2015 bestätigt wurden, bis zum 30. September 2015 jedoch noch nicht abgerufen
w orden bzw. abgeschlossen waren.
10
Per 30. September 2015
9
9
Zielfonds
In Mio, Lokalwährung
Zusage
Abgerufenes
Kapital
NAV12
EUR
EUR
EUR
EUR
GBP
GBP
GBP
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
AUD
JPY
JPY
USD
100,21
53,65
47,53
37,70
40,62
17,55
36,02
95,59
129,24
97,07
17,54
98,88
126,85
97,00
46,28
1 427,10
4 864,28
122,65
90,24
53,65
47,53
0,0
26,62
17,55
36,02
95,59
129,24
79,56
17,54
98,88
126,85
66,00
46,28
1 427,10
4 864,28
83,70
97,64
56,49
46,87
0,0
29,99
20,29
38,95
118,74
150,54
93,58
21,45
116,07
130,78
68,80
52,75
94,06
5 764,55
75,47
7,31%
3,83%
3,17%
2,62%
4,19%
1,94%
3,73%
7,27%
9,22%
6,82%
1,31%
7,11%
8,01%
6,14%
2,34%
0,05%
2,86%
7,05%
USD
62,57
79,60
62,57
57,86
61,13
57,10
3,74%
4,85%
Währung
Zielfonds 1: Gemischte Europäische Immobilien
Zielfonds 2: Europäische Gewerbeimmobilien
Zielfonds 3: Europäische Gewerbeimmobilien13
Zielfonds 4: Gemischte Europäische Immobilien
Zielfonds 5: Britische Gewerbeimmobilien13
Zielfonds 6: Britische Gewerbeimmobilien13
Zielfonds 7: Gemischte britische Immobilien13
Zielfonds 8: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 9: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 10: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 11: Gemischte US Immobilien13
Zielfonds 12: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 13: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 14: Gemischte US Immobilien
Zielfonds 15: Australische Industrieimmobilien13
Zielfonds 16: Tokioter Büroimmobilien13
Zielfonds 17: Japanische Industrieimmobilien
Zielfonds 18: Gemischte asiatisch-pazifische
Immobilien13
Zielfonds 19: Gemischte asiatische Immobilien
Zielfonds 20: Gemischte asiatisch-pazifische
Immobilien13
Gewichtung
(%) 11
USD
Immobilien im Blickpunkt
Unten beschriebene Liegenschaften werden von den Zielfonds gehalten. Der Fonds hält keine direkten Immobilienanlagen .
USA
GB
Diese Liegenschaft ist ein
Medizinalbürogebäude der Klasse A mit
LEED-Gold-Zertifikat, das sich auf dem
Campus des Rush Hospital in Chicago
befindet. Dieses vollständig vermietete
Objekt ist über ein Parkhaus unmittelbar mit dem neuen
376-Betten-Krankenhaus von Rush verbunden.
Die Immobilie befindet sich mitten in der
Regent Street, London. Ihre Ursprünge
reichen bis in das frühe 20. Jahrhundert
zurück; 1992 wurde sie hinter der Fassade
saniert. Die Liegenschaft umfasst drei
Einzelhandelseinheiten mit fünf weiteren Büroetagen darüber.
Europa
APAC
Die Immobilie wurde im 4. Quartal 2010
erworben und umfasst mehr als 11 700
Quadratmeter Einzelhandelsfläche in
Maastricht, Niederlande.
Das Einkaufszentrum hat an sieben Tagen in
der Woche geöffnet und beherbergt diverse bekannte Marken als
Mieter.
Die Liegenschaft ist ein vierstöckiger
charakteristischer Logistik-Komplex in
Kawasaki Bay, der von der Tokioter Inenstadt
aus leicht erreichbar ist und über eine
hervorragende Anbindung an den
internationalen Flughafen Haneda verfügt. Er ist gegenwärtig an nur
einen einzigen bonitätsstarken Kunden vermietet.
Auf Basis des Marktwerts des abgerufenen Kapitals, per 30. September 2015, plus sämtliches ausstehendes zugesagtes Kapital. Exkludiert Zusagen und Sekundärtransaktionen,
w elche in Antizipation der Kapitalzuflüsse per Ende des 4. Quartals 2015 bestätigt wurden, bis zum 30. September 2015 jedoch noch nicht abgerufen worden bzw. abgeschlossen
w aren.
12
Auf Basis der letzten verfügbaren Informationen ohne Distributionen
13
Beinhalt et (Teile der) Zeichnungsgebühr, Aufschläge und aufgelaufene Ausschüttungen
11
10
Marktrückblick und
aktuelle Situation
Von David Roberts, Global Real Estate Economist
Globales Strategie-Update und Ausblick
Die Anlageperformance der traditionellen Anlageklassen litt im
2. Quartal 2015 unter der höheren Unsicherheit.
Die wichtigsten globalen Aktien- und Anleihenindizes
verzeichneten in Lokalwährung negative Renditen.
Die Renditen von Staatsanleihen sanken unter ihre jüngsten
Tiefstände und die Wertänderungsrenditen litten unter der
Erwartung, dass die Zinsen in den USA zum Ende des Jahres
steigen dürften. Die Staatsanleihen der Industrieländer
verzeichneten im 2. Quartal 2015 gemessen am J.P. Morgan
GBI All Maturities Series eine Gesamtrendite von -2,7%.
Dies war somit eine der schlechtesten Wertentwicklungen in
den vergangenen Jahren. Staatsanleihen mit längerer Laufzeit
gerieten angesichts der Sensitivität langfristiger Kapitalflüsse
gegenüber den Zinssätzen noch stärker unter Druck.
Weltweite Aktien (gemessen am MSCI World-Index in lokaler
Währung) verzeichneten zum ersten Mal seit dem 2. Quartal
2012 eine negative Performance. Der börsennotierte
Immobiliensektor erlebte nach der starken Wertentwicklung
im vorherigen Quartal einen drastischen Einbruch.
Der Rückgang bei Anleihen und Aktien im 2. Quartal 2015
war nach den rasanten Kursanstiegen der letzten Jahre
überfällig; die Bewertungen erschienen hoch, sowohl auf Basis
der zyklisch bereinigten Kurs-Gewinn-Verhältnisse (Aktien) als
auch im Verhältnis zum nominalen BIP-Wachstum (Anleihen).
Trotz erheblicher Unsicherheiten – insbesondere rund um
Griechenland und China – konnten sich Core-Immobilien im
Quartal recht gut behaupten. Die Anlageperformance von
Vermögenswerten – gemessen am NCREIF National Property
Index und am IPD All Property Index – wies Gesamtrenditen
von 3,1% an den US-Märkten und von 3,5% in
Grossbritannien auf. Auf fremdfinanzierter Basis und nach
Gebühren verzeichnete der NCREIF Open-End Diversified Core
Funds Index (ODCE) eine Rendite von 3,8%.
In Grossbritannien wies der AREF/IPD UK Quarterly Property
Fund Index im Quartal eine Rendite von 3,3% auf.
Diese Renditen sind beachtlich im Vergleich zur Performance
von Staatsanleihen, börsennotierten Immobilienwerten und
Aktien im 2. Quartal 2015 (siehe die beiden Grafiken unten,
die die Anlageperformance auf Quartals- und jährlicher Basis
zeigen).
Entwicklung vierteljährlicher Gesamtrenditen (Lokalwährung,
2. Quartal 2015, sofern nicht anders angegeben)
Australia
Europe
Japan
UK
US
8.0
6.0
4.0
1Q15
2.0
1Q15
0.0
(2.0)
(4.0)
(6.0)
(8.0)
(10.0)
(12.0)
CPI
inflation
Government
bonds
Unlisted
real estate
Listed
real estate
Equities
Entwicklung jährlicher Gesamtrenditen (Lokalwährung,
3.Q.14-2.Q.15, sofern nicht anders angegeben)
Australia
Europe
Japan
UK
US
35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
3Q14
-1Q15
3Q14
-1Q15
10.0
5.0
0.0
(5.0)
CPI
inflation
Government
bonds
Unlisted
real estate
Listed
real estate
Equities
Quelle: Datastream, IPD, NCREIF, Stand: 30. Juni 2015
Inflat ion Australien: AUSTRALIA CPI ALL ITEMS; Inflation Japan: JAPAN CPI ALL ITEMS;
Inflat ion Europa: EUROZONE CPI ALL ITEMS; Inflation GB: UK CPI ALL ITEMS; Inflation
USA: US CPI ALL ITEMS
Aust ralische Anleihen: JPM GBI AUSTRALIA 7-10Y; japanische Anleihen: JPM GBI
JAPAN 7-10Y; europäische Anleihen: JPM GBI EUROPE 7-10Y; britische Anleihen: JPM
GBI UK 7-10Y; US-Anleihen: JPM GBI US 7-10Y
Aust ralische Immobilien: Mercer/IPD Australia Monthly Property Fund Index - All Funds
(nach Gebühren); japanische Immobilien: IPD All Property Japan Monthly Property
Index (vor Gebühren/Leverage); europäische Immobilien: IPD Balanced pan-European
propert y funds Index (nach gebühren); britische Immobilien: AREF/IPD UK Quarterly
Propert y Fund Index - All Balanced Property Fund Index (nach Gebühren); USImmobilien: NCREIF Open-End Diversified Core (ODCE) Returns (nach Gebühren)
Aust ralische REITS: FTSE EPRA/NAREIT AUSTRALIA; Japanische REITS: FTSE
EPRA/NAREIT JAPAN; Europäische REITS: FTSE EPRA/NAREIT DEVELOPED EUROPE EX
UK; Brit ische REITs: FTSE EPRA/NAREIT UK; US-REITs: FTSE EPRA/NAREIT US
Aust ralische Aktien: MSCI AUSTRALIEN; Japanische Aktien: MSCI JAPAN; Europäische
Akt ien: MSCI DEVELOPED EUROPE; Britische Aktien: MSCI UK; US-Aktien: MSCI US
Die attraktiven Einkommensrenditen von Immobilien auf
absoluter Basis und im Verhältnis zu Anleihen – insbesondere
an den Märkten der Industrieländer – dürften weiterhin für
Aktien- und Anleihenkapitalflüsse in den Sektor sorgen und
höhere Bewertungen sowie eine solide kurzfristige
Wertentwicklung unterstützen (siehe Grafik auf der nächsten
Seite). Die überdurchschnittlichen Gesamtrenditen von
Immobilien und die relativ geringe Volatilität der Performance
in den letzten Jahren scheinen ebenfalls Kapital anzuziehen.
Weitere Unterstützung mit Liquidität, insbesondere in
Schlüsselmärkten, kommt von in Asien ansässigen
institutionellen Anlegern und wohlhabenden Privatanlegern,
die bestrebt sind, ihre inländischen Immobilienallokationen zu
11
diversifizieren und auf Märkte vorzudringen, die in den
vergangenen Jahren erhebliche Währungsabwertungen
gegenüber dem US-Dollar erfahren haben.
Nach Einzelmärkten entwickelte sich der Immobiliensektor
besonders gut in Ländern, in denen der Arbeitsmarkt relativ
stabil war, wie in den USA, Grossbritannien und Deutschland.
Das sich verbessernde Ertragswachstum aufgrund höherer
Mieten und eines höheren Vermietungsgrades unterstützt
inzwischen das Kapitalwachstum an diesen Märkten.
Robuste Kreditkonditionen und starke Kapitalzuflüsse wirken
sich positiv auf die Preisbildung und die Liquidität an den
entwickelten Märkten des Asien-Pazifik-Raums aus (Australien
und Japan). Immobilienwerte erholen sich auch deutlich in
südeuropäischen Core CBD-Märkten, wo die Anleger
weiterhin durch Preisabschläge sowohl gegenüber anderen
Märkten in der Region als auch im Vergleich zu den Niveaus
von 2007 angezogen werden.
Einkommensrenditen und Dividendenerträge über alle
Anlageklas sen (% p.a)
US
Europe
UK
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
3 Mth Cash
10 Year
Equities
Government (Dividend Yield)
Bonds
(Yield)
Corporate
Investment
Grade
(Yield)
REITs
Core Real Estate Corporate High
(Dividend Yield) (Income Return)
Yield
Quelle: Datastream, IPD, NCREIF, Stand: 30. Juni 2015
Weltweite Immobilientransaktionen (Mrd. USD, per Quartal)
300
Americas
Asia Pacific
Europe
4 Quarter Moving Average
250
200
150
100
50
0
07Q2 08Q2 09Q2 10Q2 11Q2 12Q2 13Q2 14Q2 15Q2
Quelle: RCA, per 30. Juni 2015
Gemäss unserem Basis-Szenario dürften die
Anlageperformance und Liquidität im 2. Halbjahr 2015
aufgrund der hohen Kapitalflüsse in die Anlageklasse robust
bleiben. Über 2015 hinaus dürfte die Performance
zurückgehen. Dies weil die Preise über die Niveaus vor der
Krise steigen und der Renditespread des Sektors abgebaut
wird und auch weil die Kapitalisierungsraten weiter fallen und
die Zinsen steigen. In diesem Umfeld sind eine Analyse von
Angebot und Nachfrage am lokalen Markt und die
Objektauswahl von entscheidender Bedeutung für die
Erzielung einer Outperformance. Höhere absolute Renditen 14
dürften in jenen Markt- und Sektor-Kombinationen erzielt
werden, deren zyklische Erholung hinterherhinkte.
In robusteren Volkswirtschaften dürften die Anleger höhere
absolute Renditen 6 erreichen, indem sie ihr Engagement in
selektiven Mehrwertstrategien, Peripherie CBD-Objekten
sowie in Nischenstrategien erhöhen. Hochwertigere Objekte in
zweitklassigen und regionalen Märkten mit einer günstigen
Angebot-/Nachfragesituation dürften ebenfalls solide
Gesamtrenditen erzielen.
Eine stärkere geldpolitische Straffung in den USA und ein
entsprechender Rückgang an den Kreditmärkten sind die
Hauptrisiken, die die robusten kurzfristigen Aussichten für
Immobilien eintrüben könnten. Längerfristig besteht ein
wesentliches Risiko darin, dass das Einkommenswachstum mit
der langsameren Renditekompression als wichtigster Treiber
des Wachstums nicht Schritt halten kann. In einem Szenario
mit strukturell schwächerem globalen Wachstum und
niedrigeren Immobilienrenditen wären die Anlagerenditen im
Vergleich zum historischen Durchschnitt tiefer. Andererseits
würden eine weitere geldpolitische Lockerung in China, Japan
und der Eurozone oder eine verzögerte Zinserhöhung in den
USA sicherstellen, dass die zunehmende Renditekompression
die Performance bis ins Jahr 2016 begünstigt.
Immobilien USA
Trotz einer gewissen Volatilität im 1. Quartal haben die
Wachstumszahlen in den vergangenen Jahren sowie die
Industrieproduktion in den USA und die Beschäftigung wieder
das Niveau wie vor der Krise erreicht und befinden sich nun
auf dem Wege der Expansion. Gemäss den jüngsten
Schätzungen liegen die Zahl der offenen Stellen ausserhalb
der Landwirtschaft und die Industrieproduktion 2,4% bzw.
8,5% über dem Niveau des 4. Quartals 2007. Mit einem
Stellenwachstum von über 2% pro Jahr (p.a) in den
vergangenen vier Quartalen gegenüber dem 20-JahresDurchschnitt von 1% p.a. ist die Wirtschaft auf einen
solideren Wachstumspfad zurückgekehrt, wobei steigende
Ausgaben der privaten Haushalte, höhere Löhne und das
Stellenwachstum forcieren. Vor diesem Hintergrund haben
sich die Fundamentaldaten von Gewerbeimmobilien insgesamt
verbessert und die Vermietungsraten steigen bei allen
Sektoren und Mieten in Richtung Vorkrisenniveau.
In einzelnen Sektoren fielen die Büroleerstände im 2. Quartal
2015 um weitere 40 Basispunkte auf etwa 13,5% sowohl in
14
Absolut bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Renditen nicht in Verbindung
mit einer Benchmark betrachtet werden. Hinweis: Renditen absoluter Investitionen
können im Vergleich zum ursprünglichen Investitionswert negativ sein.
12
Stadt- als auch in Stadtrandlagen. Die Leerstandsquoten liegen
inzwischen unter dem historischen Durchschnitt und nähern
sich dem Niveau vor der Krise. Dies führt zu einem
Mietwachstum von insgesamt rund 3,5% auf Jahresbasis.
Wenngleich das Angebot steigt – insbesondere in den
CBD-Schlüsselmärkten – wird die Nachfrage voraussichtlich die
Zahl neuer Fertigstellungen übertreffen, was kurz- und
mittelfristig ein Mietwachstum über der Inflation und weitere
Verbesserungen der Vermietungsraten fördern dürfte.
Die Leerstandsraten im Industriebereich liegen inzwischen
marginal über ihrem Vorkrisenniveau, was zu einem
Realmietwachstum von 1,5% bis 2% pro Jahr führt. In dieser
Phase des Zyklus ist die Entwicklungstätigkeit träger, als
aufgrund der soliden Nachfrage normalerweise zu erwarten
wäre. Solange kein ausreichendes Angebot verfügbar ist, um
den Leerstandsdruck zu mildern und die verfügbaren
Belegungsflächen zu erhöhen, wird die Nachfrage kurzfristig
die Fertigstellungen übertreffen und ein Mietwachstum über
der Inflation in dem Sektor unterstützen. Da das Angebot
mittelfristig zunehmen wird, wird das Mietwachstum
voraussichtlich wieder im Rahmen der Inflation liegen.
Die Fundamentaldaten für den Einzelhandelssektor verbessern
sich weiter, wenn auch langsamer als in anderen Sektoren,
was auf einen moderaten Anstieg der Nachfrage nach Flächen
zurückzuführen ist. Lohnanstiege und
Energiekosteneinsparungen haben die Voraussetzungen für
verbesserte Finanzen der privaten Haushalte geschaffen.
Dies muss sich aber noch in den Einzelhandelsdaten
niederschlagen. Im rollierenden Dreimonatszeitraum sind die
Umsatzsteigerungen im Kerneinzelhandel im 2. Quartal 2015
auf 1,7% p.a. zurückgegangen im Vergleich zu 2,6% im
1. Quartal 2015 und 4,5% p.a. im 2. Quartal 2014.
Das Angebot neuer Objekte war seit der Rezession beschränkt
angesichts der anhaltend schwachen Nachfrage und der
Unsicherheit von Einzelhändlern über das optimale
Gleichgewicht zwischen stationärem und Online-Handel.
Was die Aussichten betrifft, dürften sinkende Leerstandsraten
und die anhaltende Nachfrage eine Erholung des
Mietwachstums in den kommenden Jahren begünstigen.
Die kurzfristigen Fundamentaldaten für
Mehrfamilienwohnanlagen bleiben robust, allerdings dürfte
sich der Sektor 2016 aufgrund neuer Angebote durch
Fertigstellungen allmählich abkühlen. Das Mietwachstum lag
in den vergangenen fünf Jahren insgesamt bei durchschnittlich
4,5% p.a.. Allerdings dürfte sich die Leerstandsrate künftig bei
ihrem langfristigen Durchschnitt stabilisieren und die Mieten
dürften weitgehend im Rahmen der Inflation steigen.
Das Nachfragewachstum dürfte parallel zum Stellenwachstum
zurückgehen, da sich der US-Arbeitsmarkt der
Vollbeschäftigung nähert. Das höchste Mietwachstum wird in
Teilmärkten erwartet, die bislang hinter dem nationalen Zyklus
hinterherhinkten und von der Kombination aus geringem
neuen Angebot und robusten demografischen Trends
profitieren.
Was die Performance anbelangt, blieben die Renditen
eigenfinanzierter Immobilien laut NCREIF (NCREIF Property
Index – NPI) im 2. Quartal 2015 mit 3,1% solide, gegenüber
3,6% im 1. Quartal 2015.
In den vier Quartalen bis zum 1. Quartal 2015 verzeichnete
der NPI eine Rendite von 13,0%, die sich aus einem
Kapitalzuwachs von 7,5% und einer Einkommensrendite von
5,2% zusammensetzt. Im Gesamtjahr 2014 waren es 11,8%.
Das 2. Quartal 2015 war wegen des Kapitalzuwachses das
21. Quartal in Folge, in dem es eine positive Performance des
Core-Bereichs gab. Zum Vergleich: Auf die Rezession der
frühen 90er-Jahre (als die Werte um 32,3% fielen) folgten 22
und auf den Dotcom-Crash 20 Quartale mit positiver
Performance. Obwohl wir im 2. Halbjahr 2015 weiterhin mit
robusten Renditen rechnen, wird sich die Wertentwicklung in
das Jahr 2016 hinein etwas normalisieren, da von allmählich
steigenden Zinsen und einer Verknappung der Liquidität
auszugehen ist.
Paneuropäische Immobilien
Die jüngsten verfügbaren Daten legen nahe, dass die
restlichen Länder der Eurozone die Griechenland-Krise
weitgehend abgehakt haben. Von den Ländern, die ihre
Wachstumsschätzungen veröffentlicht haben, verzeichneten
Belgien und Spanien im 2. Quartal 2015 eine geringfügige
Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal. Gemäss diesen
Schätzungen ist die Wirtschaft der Eurozone im 2. Quartal
2015 um rund 0,5% gewachsen, etwas mehr als im 1. Quartal
2015. Es wird davon ausgegangen, dass die Gesamtexpansion
der Eurozone hauptsächlich auf den Verbraucherausgaben
beruht. Erfreulicherweise legten sowohl der deutsche
Ifo-Geschäftsklimaindex als auch Indikator der wirtschaftlichen
Einschätzung (ESI) für die EU und die Eurozone im Juli zu.
Der Anstieg des letzteren auf ein Vierjahreshoch geht einher
mit einem soliden kurzfristigen Wachstum im 2. Halbjahr
2015. Externe Stagnation, anhaltend schwache
Unternehmensinvestitionen und Sorgen über Griechenland
stellen nach wie vor die grössten Abwärtsrisiken für die
Wachstumsaussichten der Eurozone dar.
Bei Gewerbeimmobilien sind die Bewertungen im erstklassigen
Segment des Marktes im 2. Quartal 2015 aufgrund des
weiteren Rückgangs der Renditen weiter gestiegen.
Die Renditen von regionalen und zweitklassigen
Büroimmobilien gehen ebenfalls weiter zurück.
Dennoch haben sich die Spreads nicht so stark verengt, wie an
diesem Punkt des zyklischen Aufschwungs zu erwarten
gewesen wäre. da das Leasingrisiko in vielen zweitklassigen
Märkten und schwächeren Volkswirtschaften nach wie vor ein
Problem darstellt.
Die Spreads zwischen erst- und zweitklassigen Objekten
haben sich in den letzten Quartalen verringert. Sie sind im
Vergleich zum Vorkrisenniveau und zum historischen
Durchschnitt aber weiterhin hoch. Die Stabilisierung der
Wachstumsaussichten und die niedrigen Renditen von
Core-Immobilien dürften diese riskanteren Strategien vor
13
allem auf den robusteren Märkten weiterhin unterstützen.
Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien stieg im
2 Quartal 2015 in Europa ohne GB gegenüber dem 2. Quartal
2014 um 20% (in EUR). In den letzten vier Quartalen bis zum
2. Quartal 2015 belief sich das Transaktionsvolumen auf
insgesamt EUR 147 Mrd., was angesichts eines Spitzenwerts
von EUR 162 Mrd. im Jahr 2007 positiv ist.
Das Transaktionsaufkommen ist in den robusteren
Volkswirtschaften der Region wie Deutschland und Schweden,
wo das Volumen in den vergangenen vier Quartalen bis zum
2. Quartal 2015 im Vergleich zu den vorherigen vier Quartalen
jeweils um 25% - 30% höher war, weiterhin solide.
Die grösste Zunahme des Anlagevolumens ist nach wie vor in
den südeuropäischen Märkten zu verzeichnen, wo die Anleger
aufgrund der relativ hohen Renditen angezogen werden.
Die Preisabschläge im Kernsegment verschwinden jedoch
schnell. Die Verbesserung der kurzfristigen
gesamtwirtschaftlichen Erwartungen (insbesondere in Spanien
und Portugal) haben die Kapitalzuflüsse in diese Märkte
ebenfalls begünstigt. Trotz der kräftigen Erholung der Preise
dürften die relativ attraktiven Renditespreads in Europa über
den anderen Einkommen generierenden Anlageklassen liegen,
und die sich verbessernde Kreditbedingungen relativ solider
Liquiditätsniveaus in Kern- und Peripheriemärkten
unterstützen.
Insgesamt werden die Gesamtrenditen für neues Kapital, das
ein Engagement in europäischen Core-Immobilien anstrebt, im
Durchschnitt bei 7% -8% p.a. liegen. Die besten Renditen
werden voraussichtlich in Südeuropa zu erzielen sein,
wenngleich sich die Preise für erstklassige Objekte schnell
erholen. Wir erwarten, dass hochwertigere Objekte auf
regionalen und zweitklassigen Märkten in robusteren
Volkswirtschaften (Deutschland, Schweden) und Core-Objekte
auf den CBD-Märkten von Volkswirtschaften, deren
Entwicklung hinterherhinkt (Südeuropa, Niederlande und
Frankreich), auf absoluter Basis überdurchschnittlich
abschneiden werden.
Anleger sollten ihre Core-Engagements durch ausgewählte
Mehrwert-Gelegenheiten in angebotsknappen Städten wie
London, München, Barcelona und Madrid ergänzen, wo sich
die Fundamentaldaten aufgrund der anhaltenden Nachfrage
weiter verbessern.
Immobilien Grossbritannien
Die starke Nachfrage inländischer und ausländischer Anleger
nach einem Engagement in Gewerbeimmobilien sowie die sich
verbessernden Kreditbedingungen (wie die Erhebung der Bank
of England zur Kreditvergabe im 2. Quartal 2015 zeigt),
unterstützen weiterhin höhere Bewertungen für
Kombinationen von Schlüsselsektoren und -märkten in ganz
Grossbritannien. Laut IPD stiegen die Gesamtrenditen im
2. Quartal 2015 um 3,5% im Vergleich zu 2,9% im 1. Quartal
2015 und 4,1% im 4. Quartal 2014. Gemäss einem Bericht
von IPD stiegen die Kapitalwerte im 2. Quartal 2015 auf
gesamter Objektebene um weitere 2,2%. Dies war das neunte
Quartal in Folge mit einem positiven Kapitalzuwachs.
Insgesamt sind die Bewertungen seit dem 1. Quartal 2013 um
22% gestiegen, wenngleich sie nominal weiterhin etwa
18,0% (33% bereinigt um den allgemeinen Preisanstieg in
demselben Zeitraum) unter dem Niveau von 2007 liegen.
Im rollierenden Zeitraum von vier Quartalen sind die
Gesamtrenditen im 2. Quartal 2015 auf 15,6% gesunken, von
17,1% im 1. Quartal 2015 und dem während dieses
zyklischen Aufschwungs erreichten Höchststand von 18,3%
im 3. Quartal 2014. Allerdings betrug die Durchschnittsrendite
in den vergangenen 20 Jahren im Vergleich 8,7% p.a.
Auf Sektorebene wird das Kapitalwachstum weiterhin durch
die Sektoren Büro- und Industrieimmobilien bestimmt,
während der Einzelhandelssektor ausserhalb von
Zentral-London zurückbleibt, da die Fundamentaldaten
gegenüber den anderen Sektoren weiterhin schwach sind.
Die starke Investitionsnachfrage für CBD-Büro- und
Logistik-Objekte auf allen britischen Märkten fördert weiterhin
den Renditerückgang. Obwohl die Renditen nahezu
Vorkrisenniveau erreicht haben (oder niedriger sind, wie im
Falle von Büros in London City oder Einzelhandel in
Zentral-London gemäss Daten von CBRE) dürfte ein weiterer
kurzfristiger Renditerückgang zu einem Bewertungsanstieg
führen, da die Spreads im Vergleich zum Durchschnitt
weiterhin hoch sind und erhebliches Kapital in die
Anlageklasse strebt.
Die Mieten und die Vermietungsraten bei Gewerbeimmobilien
ziehen im Büro- und Industriesektor ziehen vor dem
Hintergrund der relativ soliden kurzfristigen
makroökonomischen Aussichten in Grossbritannien, dessen
Wirtschaft 2015 und 2016 laut Prognosen um rund 2,5%
wachsen wird, weiter an. Die Erholung wurde ausserdem
durch das in den vergangenen Jahren begrenzte neue
Angebot unterstützt, da die Zahl der zur Belegung zur
Verfügung stehenden Objekte in den letzten Jahren
zurückging. Die Fundamentaldaten für Büroimmobilien
dürften sich in den kommenden Jahren weiter verbessern,
allerdings weniger dynamisch, da das Stellenwachstum auf
seinen langfristigen Durchschnitt von 1% jährlich zurückgeht.
Im Industriesektor wird die starke Nachfrage von
Einzelhändlern und Drittbetreibern nach Logistik- und
Lagerflächen in den kommenden 12 Monaten zu einem
weiteren Anstieg der Mieten und Vermietungsraten führen.
Der Einzelhandelssektor dürfte weiter zurückbleiben, da die
Mieten und Vermietungsraten für zweitklassige
Geschäftseinheiten und Geschäftszentren zurückgehen, da
der Flächenbedarf in einem Umfeld nachlassenden
Umsatzwachstums und einer Tendenz der privaten Haushalte
zur verstärkten Nutzung von E-Commerce-Plattformen
zurückgeschraubt wird.
Unsere Favoriten im Einzelhandelssektor sind nach wie vor
erstklassige Objekte, marktbeherrschende Einkaufszentren
und hochwertigere Einzelhandelsfachmärkte.
Mit Blick in die Zukunft sehen die kurzfristigen Aussichten für
14
britische Immobilien weiterhin gut aus. 2015 wird mit
Renditen von 12% – 13% und 2016 und mit weiteren
7% - 9% für bestehende Kapitalzuweisungen gerechnet.
Danach dürfte sich die Wertentwicklung abschwächen, da sich
die Spreads in einem Umfeld steigender Zinsen verengen.
Eine mögliche Straffung der Geldpolitik – bei einem hohen
Preisniveau in London sowie generell an den Prime-Märkten
– stellt weiterhin das Hauptrisiko für mittelfristige
Allokationsentscheidungen in Grossbritannien dar.
Angesichts des starken Wettbewerbs um Core-Objekte
bevorzugen wir weiterhin höher rentierliche Strategien in
Mehrwertobjekten in London oder hochwertigere Objekte auf
regionalen Märkten.
Immobilien Asien-Pazifik-Raum (APAC)
Das Transaktionsaufkommen ist im gesamten Asien-PazifikRaum nach wie vor gedämpft und auf die Industrieländer
Australien und Japan konzentriert. Die Anlagevolumen
– ausser Verkäufe im Bereich Landentwicklung – waren im
2. Halbjahr 2015 um 12,5% niedriger als in den
vergleichbaren sechs Monaten des Vorjahres. Die Schwäche
im chinesischen Wohnungsbausektor trug dazu bei, dass die
Transaktionen insgesamt (einschliesslich Landverkäufen) im
Jahresverlauf um 50% zurückrückgingen (gemäss Daten von
RCA).
Trotz eines uneinheitlichen makroökonomischen Umfeldes in
Japan unterstützen höhere Unternehmensgewinne und ein
relativ gesundes Stellenwachstum eine Erholung der
Fundamentaldaten im Immobilienbereich und begünstigen
zusammen mit niedrigen Finanzierungskosten
fremdfinanzierte Strategien sowie eine erhöhte
Investitionsnachfrage. Die grösste Herausforderung für neues
Kapital besteht in der Fähigkeit, qualitativ hochwertige
Anlagen ausfindig zu machen, insbesondere in Anbetracht der
starken Konkurrenz aus dem börsennotierten Sektor in Japan.
Infolgedessen schauen Anleger im Hinblick auf ein breiteres
Engagement über den Tokioter Markt hinaus und nehmen
Nischenstrategien und Mehrwert-Gelegenheiten in ihre
Portfolios auf.
In Australien unterstützen die relativ attraktiven
Einkommensrenditen für neues Kapital – trotz des jüngsten
Abwärtsdrucks auf die Core-Renditen – sowie die finanzielle
Stabilität im Asien-Pazifik-Raum ein erhöhtes inländisches und
ausländisches Transaktionsaufkommen. Der Grossteil dieses
Kapitals ist nach wie vor in Sydney und Melbourne
konzentriert, wo die starke Mietnachfrage durch
Stellenwachstum, insbesondere in den Bereichen
professionelle Dienstleistungen und Technologie, unterstützt
wird. Trotz des jüngsten Anstiegs der Vermietungsraten in
diesen Märkten bleibt das Mietwachstum im Vergleich zum
historischen Durchschnitt gedämpft, da der Schock der
Finanzkrise die Gesamtnachfrage weiterhin beeinträchtigt. Das
effektive Mietwachstum dürfte kurzfristig weiterhin schwach
bleiben, da die Mieten im Grossen und Ganzen parallel zur
Inflation steigen. Die Leasing-Nachfrage in den mit dem
Bergbau- und Energiesektor verbundenen Märkten Brisbane
und Perth ist nach wie vor schwach.
Künftig dürften der schwächere Yen und der australische
Dollar zu grösserem Interesse bei ausländischen Investoren
und kurzfristig zu einem weiteren geringfügigen
Renditerückgang im Core-Bereich führen. Insgesamt erwarten
wir Renditen für eigenfinanzierte Core-Objekte von 7,5%
jährlich in Australien und von 6,5% jährlich für japanische
Büroimmobilen in den nächsten drei Jahren für bestehende
Anlagen und etwas weniger für neues Kapital, da die Renditen
im 2. Halbjahr 2015 weiter nachgeben dürften. In diesen
Märkten bevorzugen wir ein Engagement im Büro- und
Logistikbereich, obwohl die schwächere Währung und
steigende Touristeneinreisezahlen verstärkt für eine Anlage im
Hotel- und Freizeitsektor sprechen. Im Bürosektor bevorzugen
wir ein Engagement in qualitativ hochwertigere
Peripherie-CBD-Objekte und selektive
Mehrwert-Gelegenheiten.
In den Schwellenmärkten der APAC-Region wird die Liquidität
weiterhin durch die finanziellen und wirtschaftlichen Probleme
in China beeinträchtigt.
Die Aktivität an diesen Märkten leidet ebenfalls und der
Preisgestaltung und dem langsameren Kreditwachstum im
Vergleich zum historischen Durchschnitt. Trotz der negativen
Anlegerstimmung hinsichtlich dieser Märkte sind die Renditen
nach wie vor weitgehend stabil und die Nachlässe für neues
Kapital begrenzt. Daher bleiben wir gegenüber einem
Engagement in den Schwellenmärkten der Region kurzfristig
vorsichtig eingestellt. Mittel- bis langfristig erwarten wir in den
Schwellenmärkten im Asien-Pazifik-Raum eine
Outperformance aufgrund besserer makroökonomischer
Aussichten, zunehmender Transparenz und der sich
entwickelnden Finanzmärkte.
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