Denkmalschutz - Donau

Forum Building Science 2015
Denkmalschutz
in der Immobilienbewertung
FORUM BULDING SCIENCE 2015
6. Mai 2015, Krems
KR Dr. Mag. (FH) Gerald Hubner MRICS REV
Innsbrucker Bundesstraße 67
A – 5020 Salzburg
Tel.: +43 662 83 00 43-17
Fax: +43 662 83 00 43-5
[email protected]
www.hh-immo.at
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Agenda
• Gesetzliche Grundlage
• Stellenwert in der Bewertung
• Fazit
Denkmalschutz in der Immobilienbewertung
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Gesetzliche Grundlage
•
Denkmalschutzgesetz (DMSG) aus 1923 in aktueller Fassung
StF: BGBl. Nr. 533/1923 (NR: GP I 1513 AB 1703 S. 209.)
Zweck des Gesetzes:
„…Schutz von Denkmalen wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder
sonstigen kulturellen Bedeutung.“
Der Begriff „Denkmal“ ist lt. Gesetz gleichbedeutend mit dem Begriff „Kulturgut“
•
Landesgesetzliche Vorschriften in aktueller Fassung
zahlreiche Bestimmungen in diversen Landesgesetzen wie
• Bauordnung,
• technische Bauvorschriften,
• Ortsbildschutzgesetz (OSchG),
• Kulturfördergesetz uvm.
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Begriffsdefinition und Umfang
Gesetzliche Grundlagen
Von Menschen geschaffene unbewegliche und bewegliche Gegenstände, wenn ihre
Erhaltung im öffentlichen Interesse gelegen ist.
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Erhaltung bedeutet in diesem Zusammenhang
Veränderung oder Verbringung ins Ausland
Bewahrung vor
Zerstörung,
Durch die Unterschutzstellung eines Denkmals werden auch alle seine Bestandteile und
das Zubehör sowie alle übrigen mit dem Denkmal verbundenen, sein überliefertes oder
gewachsenes Erscheinungsbild im Inneren oder Äußeren mitprägenden oder den
Bestand (die Substanz) berührenden Teile mit einbezogen. Dazu zählt auch die auf
einen besonderen spezifischen Verwendungszweck des Denkmals ausgerichtete
Ausstattung oder Einrichtung, soweit sie auf Dauer eingebracht wurde.
•
Teilweiser Denkmalschutz
z.B. nur auf Fassade, Stiegenhaus
•
Über das Objekt hinausreichender Denkmalschutz
z.B. Unterschutzstellung von Parkanlagen, Außendenkmälern, Ausstattungen etc.
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Begriffsdefinition und Umfang
Gesetzliche Grundlagen
Vom Denkmalschutz betroffen sein können
•
Gebäude
•
Gebäudeensemble – z.B. Ensemble Salzburg-Altstadt
•
Schlösser
•
Park- und Gartenanlagen
•
mit Gebäuden in Verbindung stehende Kunstsammlungen
Alle unter Denkmalschutz stehenden unbeweglichen Denkmale werden auf der
Homepage des Bundesdenkmalamtes www.bda.at , geordnet nach Bundesländern, Gemeinden und Adressen, publiziert:
•
Derzeit insgesamt 37.485 Denkmäler in Österreich
•
Entspricht ca. 1 - 2 % der Gesamtbaumasse in Österreich – im europäischen
Vergleich sehr niedrig.
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Begriffsdefinition und Umfang
Gesetzliche Grundlagen
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Rechtliche Konsequenzen - Bundesdenkmalamt
Gesetzliche Grundlagen
•
Verbot der Zerstörung und Veränderung
Die Zerstörung sowie jede Veränderung, die den Bestand (Substanz), die überlieferte Erscheinung oder
künstlerische Wirkung beeinflussen könnte, bedarf einer Bewilligung des Bundesdenkmalamtes (BDA).
Es sind Pläne im ausreichenden Umfang vorzulegen.
Verliert das Denkmal aufgrund von Zerstörung, aus wissenschaftlicher Neubewertung o.a. seine Bedeutung,
so ist vom BDA mittels Bescheid festzustellen, dass die Erhaltung nicht mehr im öffentlichen Interesse steht.
(Denkmalschutzhebungsverfahren).
•
Anzeige kleiner Reparaturarbeiten bzw. Absicherungsarbeiten bei Gefahr
Jede bauliche Maßnahme bedarf einer Bewilligung. Besteht Gefahr im Verzug, können Maßnahmen ohne
vorherige Zustimmung des BDA getroffen werden, es sind diese jedoch unmittelbar dem BDA anzuzeigen.
•
Veräußerung und Belastung von Denkmälern
Veräußerungen sind beim BDA anzuzeigen; der Eigentumswechsel hat keine Auswirkung auf den
Denkmalschutz. Der Erwerber muss vom Veräußerer über den bestehenden Denkmalschutz in Kenntnis
gesetzt werden.
Werden Schäden oder Mängel am Objekt durch den Eigentümer erkannt, so sind diese unmittelbar dem BDA
zu melden.
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Ausgangslage
Stellenwert in der Bewertung - Literatur
„… Denkmalgeschützte Objekte weisen daher i.d.R. einen niedrigeren
Verkehrswert als nicht-denkmalgeschützte Objekte auf, da der
Eigentümer neben dem höheren Instandhaltungsbedarf in seiner
Entscheidungsfreiheit an Auflagen des BDA gebunden ist …“
„…die (teilweise) Unterschutzstellung einer Liegenschaft unter
Denkmalschutz führt nicht zwangsläufig zu einer Wertminderung oder
Werterhöhung im Rahmen der Verkehrswertermittlung. Im Ergebnis
kann sich der Denkmalschutz auch wertneutral auswirken…“
Quelle: Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich,
3. Auflage Stand August 2014, Edition ÖVI Immobilienakademie, S. 484f.
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Ausgangslage
Stellenwert in der Bewertung - Literatur
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Quelle:Bienert/Funk,
Immobilienbewertung Österreich,
3. Auflage Stand August 2014, Edition
ÖVI Immobilienakademie, S. 487
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Auswirkungen auf die Liegenschaft
Stellenwert in der Bewertung
Das Bestehen des Denkmalschutzes kann für die Liegenschaft
folgende Auswirkungen haben:
• Vor allem auf den Bodenwert
(fehlende Ausnutzbarkeit der möglichen Bebauungsdichte)
• Wert der baulichen Anlagen
(Notwendigkeit der Beibehaltung veralteter Bauweisen und Bauformen)
• Höherer Bewirtschaftungsaufwand
• Wert der sonstigen Anlagen
(kostspielige Unterhaltung und Pflege von Außenanlagen)
• Abrissverbot
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Quelle: Seiser/Kainz 2011, S. 784ff.
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Ausgangslage
Stellenwert in der Bewertung - Literatur
„Denkmalgeprägter Verkehrswert“
Quelle:Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich,
3. Auflage Stand August 2014, Edition ÖVI Immobilienakademie, S. 486
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Wertermittlungsverfahren
Stellenwert in der Bewertung
Wahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgt durch den Sachverständigen
Dabei stehen zur Auswahl:
Vergleichswertverfahren
Sachwertwertverfahren
Ertragswertverfahren
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Besonderheiten im Ertragswertverfahren
Stellenwert in der Bewertung
Ansatz einer
100-jährigen (ewigen) wirtschaftlichen Restnutzungsdauer?
Begründung:
auf Dauer bestehende Erhaltungspflicht
Wert des Denkmales wird von den zu erzielenden Erträgen bestimmt
tatsächlich erzielte Erträge als Basis der Berechnung
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Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren Verwaltungskosten
Stellenwert in der Bewertung
Verwaltungskosten
Hier ist zu berücksichtigen, dass durch die Unterschutzstellung oftmals
intensivere Kontakte mit den Denkmalschutzbehörden erforderlich sein
können und damit höhere Aufwendungen einzustellen sind
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Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren Mietausfallwagnis
Stellenwert in der Bewertung
Mietausfallwagnis
Weist das Objekt durch den Denkmalschutz eingeschränkte
Nutzungsmöglichkeiten und damit ein eingeschränktes Mieterpotential auf,
so wird diese Tatsache im Rahmen des Mietausfallwagnisses zu
berücksichtigen sein
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Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren Instandhaltungskosten
Stellenwert in der Bewertung
Instandhaltungskosten
Ein besonders intensives Augenmerk erfordert aber regelmäßig der Bereich der
anzusetzenden Instandhaltungskosten.
Hier ist auf die adäquate Berücksichtigung erhöhter Aufwendungen durch
aufwendig gestaltete Bausubstanzen und die etwa unterstellte, ewige
Bestandsdauer zu achten.
Als Grobregel kann hier der Ansatz von um rund 50 % (gegenüber
Normobjekten) erhöhten Instandhaltungskosten genannt werden.
Dabei bleibt zu berücksichtigen, dass z.B. bei der Ermittlung der
Instandhaltungskosten über die Herstellungskosten ohnehin bereits von gegenüber
Normobjekten erhöhten Herstellungsaufwendungen auszugehen ist
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Bodenwert im Ertragswertverfahren
Stellenwert in der Bewertung
Bodenwert
der Ansatz einer ewigen Nutzungsdauer hat für den Bewerter den –
oftmals gerade bei Innenstadtimmobilien nicht unwesentlichen – Vorteil
des Entfalles der Notwendigkeit sich mit dem Bodenwert
auseinanderzusetzen
Die Reinerträge werden somit nicht mehr in Boden- und
Gebäudeertragsanteil gesplittet, sondern wird der Barwert der auf eine
ewige Restnutzungsdauer angesetzten Reinerträge gebildet
Es ist damit ein Bodenwert nur mehr für selbständig nutzbare
Grundstücksteile anzusetzen
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Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren
Stellenwert in der Bewertung
Liegenschaftszinssatz
in der Praxis bei denkmalgeschützten Objekten kaum Unterschiede zur
Bewertung anderer Ertragsliegenschaften, da bei Ableitung des
marktadäquaten Liegenschaftszinssatzes aus Vergleichstransaktionen –
gerade bei innerstädtischen Objekten – ohnehin Transaktionen von
ebenfalls denkmalgeschützten Liegenschaften betrachtet werden.
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Denkmalschutz – wirtschaftlicher Nachteil?
Fazit
… nicht immer und nicht unbedingt – „denk-mal“!
•
Vorteil der beschleunigten Absetzungsmöglichkeit von Herstellungsaufwendungen im außerbetrieblichen Bereich auf 15 Jahre (§ 28 Abs. 3 EStG
1998) bzw. im betrieblichen Bereich auf 10 Jahre (§ 8 Abs. 2 EStG)
Achtung: Nachversteuerung bei Verkauf!
•
Vorteil der Zulässigkeit der Vereinbarung eines angemessenen
Hauptmietzinses (§ 16 Abs 1 Z 3 MRG) – wenn Denkmalschutz besteht und
erhebliche Eigenmittel aufgewendet wurden
•
Aus der Maklerpraxis ist zu ergänzen, dass für denkmalgeschützte Immobilien
eine spezielle Kundenschicht angesprochen werden kann, die diese Objekte
wegen ihrer historischen Bedeutung, der besonderen Architektur aber auch aus
emotionellen Gesichtspunkten erwirbt. Der Denkmalschutz wird von dieser
Käufergruppe als vorteilhaftes Kriterium angesehen und auch eingepreist.
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Fazit
• Die Bewertung von unter Denkmalschutz gestellten Liegenschaften
weist Besonderheiten auf und verlangt dem Bewerter im Regelfall
einen erhöhten Rechercheaufwand ab.
• Für den routinierten Gutachter ist aber – bei entsprechender
Beachtung der wertrelevanten Faktoren und ausreichender
Marktkenntnis – die Erstellung nachvollziehbarer Gutachten ohne
Probleme möglich.
• Generell kann eine deregulierende Tendenz im Zusammenhang
mit Entscheidungen des BDA in Bezug auf denkmalschutzrechtliche
Belange angenommen werden
Ich freue mich auf die Diskussion!
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