Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht

Mietrechtsnovellierungsgesetz
Henrike Butenberg
Rechtsanwältin und Fachanwältin
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer
für privates Immobilienrecht
Maria-Theresia-Str. 32 • 81675 München • Tel. 089 99 83 88-16 • Fax 089 99 8388 41
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MIETPREISBREMSE
HISTORIE
2013
Wahlkampfversprechen
2013
Aufnahme in den Koalitionsvertrag der großen Koalition
18.03.2014 Referentenentwurf
01.10.2014 Kabinett verabschiedet den Regierungsentwurfe
03.12.2014 Expertenanhörung im Rechtsausschuss des Bundestages
05.03.2015 Verabschiedung im Bundestag
27.03.2015 Bundesratssitzung
27.04.2015 Verkündung im Gesetzesblatt
01.06.2015 Inkrafttreten des Gesetzes
In Großbritannien, Frankreich, Portugal, Spanien, Österreich,
Niederlande waren die Mietdeckelungen nicht erfolgreich.
Bislang in Deutschland keine Beschränkung der Neuvertragsmiete,
Ausnahme über § 134 BGB, § 5 WiStG (mehr als 20 % über
ortsüblicher Miete und subjektives Ausnutzen geringen Angebotes).
Unwort des Jahres: (Mietpreisbremse) Lügenpresse
Kritik verfassungsrechtlicher Art:
- Derleder, NZM 2014, 57 ff, 62 und WuM 2013, 338
- Herlitz, ZMR 2014, 262
- Hinz, ZMR 2014, 593
- Börstinghaus, DWW 2014, 202 und IMR 2014, 449
Neu wird nun den 16 Bundesländern eingeräumt
- für die Dauer von maximal 5 Jahren,
- die Wiedervermietungsmiete von Wohnraum,
- in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten,
- auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken
Vor den Vorschriften zur Mieterhöhung §§ 557 ff BGB wird ein
Unterkapitel 1 a eingefügt:
„Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit
angespannten Wohnungsmärkten“
Geregelt wird das unter den neu eingefügten
§§ 556d BGB bis § 556g BGB
In Artikel 229 EGBGB ist eine Übergangsvorschrift eingefügt, nämlich die
Geltung für Mietverträge, die abgeschlossen (Vertragsschluss)
werden, nachdem die Wohnung in den räumlichen und zeitlichen
Anwendungsfall einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB
gefallen ist.
ZWECK DER MIETPREISBREMSE
Das Ausnutzen einer Mangelsituation zur Erzielung eines nicht
marktgerechten überzogenen Preises, soll vermieden werden,
d.h. verwerfliches Verhalten soll eliminiert werden
Dämpfung Mietanstieg in Ballungszentren
§ 556d BGB
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in dem durch
Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem
angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des
Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) höchstens
um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten
Wohnungsmärkten für die Dauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen.
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer
Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundeweiten
Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit
insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
ANWENDBARKEIT
-
Wohnraummietverhältnis, nicht Gewerbe, nicht Garagen und Räume
bei teilgewerblicher Nutzung ist der Schwerpunkt maßgeblich
BGH 09.07.2014 VIII ZR 376/13
-
gilt auch bei Untermietverhältnissen
-
ausgenommen sind:
Ferienwohnungen,
Studentenwohnungen,
möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung
-
keine Geltung bei gewerblicher Zwischenmiete § 565 BGB
-
nur bei Mietvertragsschluss,
nicht bei Eintritt, nicht bei Vertragsübernahme
ANGESPANNTER WOHNUNGSMARKT
nun in § 556d Abs. 2 BGB definiert
bereits in § 558 Abs. 3 BGB für die Kappungsgrenzensenkung
von 20% auf 15 % definiert:
„wenn ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der
Gemeinde gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind“
BESTIMMUNG DURCH RECHTSVERORDNUNG DER
LANDESREGIERUNG
-
-
Landesverordnung bestimmt Gebiete mit angespannten
Wohnungsmärkten
Rechtsverordnung für maximal 5 Jahre
Inkrafttreten bis 31.12.2020, d.h. Wirkung bis 31.12.2025 möglich
Begründung, warum angespannter Wohnungsmarkt:
„ausreichende Versorgung zu angemessenen Bedingungen ist gefährdet“
Ziffern 1 – 4 nur Regelbeispiele
Mitteilung welche Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden
(Wohnraumförderung ist aber Ländersache)
INKRAFTSETZUNGSERMÄCHTIGUNG = § 556d II BGB
(≠ Landesverordnung) wohl nicht verfassungswidrig
1.
Prinzip des Gesetzesvorbehaltes nicht verletzt:
Fragen wesentlicher Relevanz obliegen Gesetzgeber, nicht der Exekutive
hier aber Mietbremse von der Landesverordnung abhängig!
Unschädlich, da BverfG vglb. Regelung zur Fehlbelegungsabgabe gebilligt
hat, weil auch dort dem Land keine politische Entscheidungsfreiheit
eingeräumt war, sondern Handlungspflicht der Länder bei „angespanntem
Wohnungsmarkt“
2.
Inhalt, Zweck und Ausmaß sowie zeitliche Geltung nach Art. 80 I S.2 GG
ausreichend bestimmt, kein Verstoß gegen Übermaßverbot:
aufgrund der konkreten Vorgaben: „für Gebiete mit angespannten
Wohnungsmärkten – ausreichende Versorgung zu angemessenen
Bedingungen besonders gefährdet“
(Verpflichtung Abhilfemaßnahmen zu benennen, problematisch, da
Wohnraumförderung Ländersache und auch kein Zusammenhang mit
Mietbremse – aber soweit wohl unschädlich)
LANDESVERORDNUNG
soll auf Daten der Gemeinde zurück greifen - Probleme:
Erheblicher statistischer Aufwand und Kosten für die Gemeinden
Es fehlen einheitliche Parameter für das Datenmaterial der Gemeinden
Evt. Rückgriff auf Daten:
- zu § 577 a II BGB,
- zu 15 %-iger Kappungsgrenze § 558 III BGB,
- auf das Zweckentfremdungsgebot Art. 6 I 1 MietRVerbG,
- auf Fehlbelegungsabgaben § 1 AFWoG
VO gilt einmal für maximal 5 Jahre, was gilt bei struktureller Veränderungen
Begründung der Verordnung - § 556d II BGB nur Regelbeispiele
Abhilfemaßnahmen sind zu benennen, Wohnraumförderung ist
Ländersache, kann Bund nicht vorschreiben, wenn nicht benannt wohl keine
Unwirksamkeit und keine Verfassungswidrigkeit der Ermächtigungsnorm
ÜBERPRÜFUNG DER LANDESVERORDNUNG
kann nicht im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens nach
§ 47 I Nr. 2 VwGO überprüft werden:
Die Verwaltungsgerichte entscheiden im Rahmen „ihrer Gerichtsbarkeit“
über die Gültigkeit von Landesverordnungen.
Das Verwaltungsgericht kann aber nicht mit der Anwendung der Norm
befasst sein, da die Mietbremse nicht Gegenstand verwaltungsgerichtlicher
Verfahren sein kann.
Auch keine allgemeine Nichtigkeitsfeststellung nach § 43 VwGO, da
andererseits Umgehung des § 47 I Nr. 2 VwGO.
Keine direkte Verfassungsbeschwerde gegen RechtsVO zum BVerfG
möglich, scheitert an Subsidiaritätsgrundsatz § 90 II BerfGG, erst nach
Rechtswegerschöpfung, deshalb zunächst Prozess über Miethöhe nötig
BVerfG Beschl. v. 24.06.2015 – 1BvR 1360/15, IMR 2015, 307.
Landesverordnung kann inter partes geprüft werden
Die Landesverordnung selbst ist auf ihre Vereinbarkeit mit der
Ermächtigungsgrundlage durch die Zivilgerichte zu prüfen
(LG Berlin IMR 2014, 372)
- Formelle Rechtmäßigkeit § 556d II S. 5-7
- Materielle Rechtmäßigkeit § 556d II S. 2-3
anderenfalls Nichtigkeit und damit keine Rechtsgrundlage für Mietbremse
Ist die Rechtsverordnung aus formellen oder materiellen Gründen nichtig,
scheitert die Mietpreisbremse, selbst, wen es sich um einen angespannten
Wohnungsmarkt handelt.
Irrelevant ist laut Gesetzestext, ob zur Zeit der Entscheidung über die
Miethöhe der angespannte Wohnungsmarkt noch gegeben ist
Substantiierter Sachvortrag vom Vermieter nötig:
Bestreiten der einzelnen Kriterien mit Beweisangebot, NJW 2013, 775,
Beibringungsgrundsatz (wohl keine Prüfung von Amts wegen)
Substantiierungsplicht geht soweit wie Möglichkeit zum Sachvortrag
REGELBEISPIELE FÜR GEBIETE MIT ANGESPANNTEM
WOHNUNGMARKT § 556d Abs. 2 BGB:
1.
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
bundesweiter Durchschnitt mit einheitlichen Parametern nicht bekannt,
ab welcher Mindestzahl wäre eine entsprechende Statistik
repräsentativ, die Neumieten oder die laufenden Mieten?
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundeweiten
Durchschnitt deutlich übersteigt,
bundesdurchschnittliche Mietbelastung nicht bekannt,
welche Parameter sollen hierfür angesetzt werden
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit
insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
Wohnbevölkerungswachstum in Relation zum Immobilienbestand wäre
aussagekräftig
4. oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht
wie wird große Nachfrage objektiv gemessen
Da nur Regelbeispiele genannt, sind weitere Kriterien denkbar
für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d II BGB:
- Überhang an Bewerbern für Sozialwohnungen
- hohe Obdachlosigkeit
- Abwandern aus der Stad
- Relation Wohnungsschein zu Wohnungseinheit
- sinkender Wohnquadratmeterkonsum
- sinkende Mobilitätrate
- etc.
Rückgriff auf TB-Merkmal: „Angespannter Wohnungsmarkt“
Angespannt = mehr Nachfrage als Angebot,
Angebot prüfbar, Nachfrage wie prüfbar?
(Konsequenz keine Mietpreisbremse für Luxuswohnung, wenn
diesbezüglich kein angespannter Wohnungsmarkt, d.h. keine große
Anfrage)
Was, wenn nur Teilgemeinden angespannt, wie in Berlin, aber Verordnung
für ganz Berlin gilt - § 556d nennt ausdrücklich „Gebiete“, „Teil der
Gemeinde“
Bleibt noch der Rückgriff auf die Definition nach § 558 Abs. 3 BGB, so dass
mit der Übernahme dieser bereits ausgewiesenen Gebiete auch für die
Neuvermietung zu rechnen ist
ORTSÜBLICHE VERGLEICHSMIETE
??? Was ist die ortsübliche Miete ??? – Legaldefinition § 558 Abs. 2 BGB:
„die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren
Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und
Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder … verändert
worden sind.“
(anders die Marktmiete)
Qualifizierter Mietspiegel existent
bundesweit aber nicht nach gleichen Kriterien aufgestellt,
§ 556d Abs. 2 BGB stellt aber in seinen Regelbeispielen auf bundesweit
einheitliche Feststellungen ab
Einfacher Mietspiegel existent Problematik wie oben
Kein Mietspiegel existent,
Rückgriff auf Mieterdatenbanken, statistische Erhebungen
Teure Sachverständigengutachten
Berechnung der ortsüblichen Miete nach Mietspiegel
- Ermittlung Grundpreis abhängig von Größe und Baujahr
- Ermittlung der Zu- und Abschläge
- wohl keine Spannen, Ausnahme begründeter Spannenanteil
- zuzüglich 10 %
Ausgangsfall:
80 m² große Wohnung aus dem Baujahr 1999, ortsüblich sind 8,00 €/m²
ortsübliche Gesamtkaltmiete ist damit € 640,00
+ 10 % (€ 64,00) = € 704 als Höchstmiete
Bei Teilinklusivmiete muss Nettomiete aus dem Mietspiegel errechnet werden,
die in der Teilinklusivmiete enthaltenen BK hinzuaddiert werden,
zuzüglich 10 %
AUSNAHME NR. 1: HÖHERE VORMIETE § 556e I BGB
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete),
höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis
zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der
Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderung sowie solche
Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten
Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Problem Nr. 1 „zuletzt geschuldete Miete“
widersprüchlich vom Wortlaut, das wäre die kraft Gesetz geminderte Miete,
aber laut Gesetzestext sollen Minderungen unberücksichtigt bleiben,
hier müsste zumindest wie bei §§ 558 ff BGB zwischen behebbaren und
unbehebbaren Mängeln unterschieden werden
Flächenabweichung mehr als 10 % = unbehebbarer Mangel,
neuer Mieter müsste für weniger Fläche die mit dem Vormieter vereinbarte
ungeminderte Miete zahlen und hat kein Minderungsrecht, wenn jetzt die
richtige Fläche im Mietvertrag steht
Beispielsfall:
Angabe 100 m² satt tatsächlich 80 m² (nicht behebbarer Mangel)
Vormiete € 900,00
Neumiete?
1. Lsg.: Vormiete € 900,00
2. Lsg.: Vormiete € 900,00 – 20% = € 720,00
Lösung 1 grundsätzlich akzeptabel, wenn im Neumietvertrag 100 m² steht,
dann kann Neumieter mindern.
Steht aber im Neumietvertrag jetzt zutreffend 80 m² hat Neumieter kein
Minderungsrecht mehr
Lösung Nr. 2 deshalb gerechter – aber Wortlaut „Mietminderung bleibt
unberücksichtigt“
Problem Nr. 2 „Erweiterter Leistungsgegenstand“
Beispielsfall:
Ortsübliche Miete für Wohnung und Garage ist € 720,00
Vormiete für Wohnung war € 800,00, jetzt wird Garage (Nutzwert € 80,00)
mitvermietet
Neumiete?
1. (Lsg.: Vormiete € 800,00 + € 88,00 (Nutzwert Garage +10%) = € 888,00
2. (Lsg.: Vormiete € 800,00 + € 80,00 = € 880,00)
3. (Lsg.: Vormiete € 800,00)
4. Lsg.: € 720,00 (=ortsübliche Miete für Wohnung mit Garage) + 10%
= € 792,00
Argument: neuer Vertragsgegenstand, deshalb keine Vormiete
Reduzierter Leistungsgegenstand
Beispielsfall:
Ortsübliche Miete für Wohnung ohne Garage € 640,00,
Vormiete € 900,00 für Wohnung und Garage,
jetzt Wegfall der Garage (Nutzwert € 80,00)
Neumiete?
1. (Lsg.: Vormiete € 900,00)
2. (Lsg.: Vormiete € 900,00 - € 80,00 = € 820,00)
3. Lsg.: € 640,00 (=ortsübliche Miete für Wohnung ohne Garage) + 10%
= € 704,00
Argument: neuer Vertragsgegenstand, deshalb keine Vormiete
Zuschlag für Sondernutzung
Beispielsfall:
Ortsübliche Miete € 640,00
Vormiete € 800,00, Untermietzuschlag € 100,00
jetzt Neuvermietung ohne Untervermietung
Neumiete?
1. (Lsg.: € 900,00)
2. Lsg.: € 800,00 (wegen Abzug Untermietzuschlag)
3. (Lsg.: € 640,00 + 10% = € 704,00 )
Vormiete € 800,00 mit unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Neumiete mit wirksamer Schönheitsreparaturklausel?
Entgeltthese laut BGH, Teil des Mietentgelts.
Muss wohl außer Acht bleiben, da nicht nur Entgelt sondern auch Kosten
UMGEHUNG
§ 556e BGB
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete),
höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis
zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der
Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderung sowie solche
Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten
Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Verhindern der Umgehung der Mietpreisbremse durch Absprache
Vermieter/Vormieter (für Gegenleistungen),
wobei kollusives Zusammenwirken keine TB-Voraussetzung ist.
Problem:
Das beinhaltet auch Mieterhöhung nach § 558 ff BGB durch Zustimmung,
durch Vergleich oder durch gerichtliches Urteil (ersetzt Zustimmung - aber
i.d.R. nicht höher als ortsübliche Miete),
nicht aber nach § 559b BGB, da nicht von Zustimmung abhängig.
AUSNAHME NR. 2: MODERNISIERUNG § 556e II BGB
(2)Hat der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des
Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinn des § 555b BGB
durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den
Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559
Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach
Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2)
auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung
der Modernisierung anzusetzen wäre.
Nicht bei umfassender Modernisierung § 556f S. 2 BGB
Nur für Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5, 6 BGB,
nicht bei Instandsetzung
Für Modernisierung während Leerstand oder während Vormietverhältnis
Innerhalb der 3 Jahresfrist, Beginn oder Ende der Modernisierung im
3 - Jahreszeitraum
Gemeint sein kann somit nur eine trotz Modernisierung
nicht erfolgte Modernisierungsmieterhöhung, oder eine Einigung darauf im
letzten Jahr, sonst greift bereits die Vormiete nach 556e Absatz 1 BGB
Berechnung:
ortsübliche Miete unmodernisiert + 10 % + modernisierungsbedingte
Mieterhöhung
Vormiete bleibt dann unbeachtlich, keine Kombi aus Abs. 1 und Abs. 2
Problem: Neumieter hat aber keine Kenntnis,
wie die Wohnung vor Modernisierung aussah,
und ob in der Modernisierung Instandsetzung enthalten war.
§ 556e BGB soll verhindern, dass Mieter wegen Modernisierung kündigt
und Vermieter ohne diese Regelung nur vorherige Miete,
bzw. ortsübliche + 10% verlangen könnte,
Härteregelung § 559 Abs. 4, 5 BGB zugunsten des Neumieters ist nicht
erforderlich, da Neumieter Mietbedingungen bei Anmietung ja kennt.
§ 556e BGB soll Anreiz für Modernisierung vor Mieterwechsel fördern
Beispielsfall:
Vormiete € 700,00
Ortsübliche Miete € 640,00
Reine Modernisierungskosten für die Wohnung € 14.400,00
Mieterhöhung nach § 559 BGB: € 14.400,00 x 11 % = € 1.484,00 jährlich
= € 132 ,00 monatlich
Neumiete: € 640,00 + 10 % = € 704,00 + € 132,00 = € 836,00
AUSNAHME NR. 3: NEUBAU § 556f I S. 1 BGB
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober
2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Keine Geltung der Mietpreisbremse für Neubauten,
d.h. wenn nach 01.10.2014 (= Kabinettsbeschluss) erstmals genutzt und
(kumulativ) vermietet wird,
d.h. vor 01.10.2014 weder vermietet noch selbst oder gewerbl. genutzt,
Maßgeblich ist der Mietbeginn nicht Vertragsschluss wegen Reißbrettfällen
Konsequenz:
Die Wohnung ist dann für die Zukunft völlig preisfrei.
AUSNAHME NR. 4: UMFASSENDE MODERNISIERUNG § 556f I 1 S. 2
Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung
nach umfassender Modernisierung.
Keine Geltung der Mietpreisbremse bei
- umfassend modernisiertem Wohnraum, siehe § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG
= bei wesentlichem Bauaufwand gilt die modernisierte Wohnung als
Neubau, laut BGH VIII ZR 50/10, bei 1/3 der Neubaukosten,
- „umfassend“ bedeutet zudem laut Gesetzesbegründung in mehreren
wesentlichen Bereichen (Installation, Heizung, Fenster, Elektro)
- für die 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung
hier wäre zunächst Selbstbezug unschädlich,
es gilt auch kein 3 Jahreszeitraum
VERSTÖSSE GEGEN DIE MIETPREISBREMSE § 556g BGB
(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften diese Unterkapitels
abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die
Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete
überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter die zuviel gezahlte Miete
nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten
Bereicherung herauszugeben, Die §§ 814 und 817 S. 2 sind nicht
anzuwenden.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den § 556d und 556e
nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen
die Vorschriften dieses Unterkapitel gerügt hat und die zurückverlangte
Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die
Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete
beruht.
Spätere Miethöhevereinbarung im laufende Mietverhältnis ist natürlich
möglich, § 557 Absatz 1 BGB.
Damit ist auch ein Vergleich (§ 779 ZPO) über Miethöhe nach Streit über
Neuvermietungsmiete oder Rückforderung möglich.
Unzulässige Vereinbarung führt zu Teilunwirksamkeit,
ortsübliche Miete + 10 % und MV im Übrigen bleiben wirksam
Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete als Rechtsfolgenverweis
BEREICHERUNGSANSPRUCH
WEGEN ÜBERZAHLTER MIETE § 556g BGB
Aktivlegitimation:
Mieter, mehrere Mieter Gesamtgläubiger, Rüge durch einen reicht aus,
Leistung an alle, auch bei lukrativer Untervermietung, auch wenn
Sozialbehörde Miete bezahlt, ggf. Abtretung
Passivlegitimation:
Vermieter, mehrere Vermieter Gesamtschuldner.
Bei § 566 BGB: Übergang Nutzen/Lasten entspricht nicht Abtretung,
deshalb ist der Bereicherungsanspruch erst ab Eintragung nach Fälligkeit
auf alten oder neuen Vermieter verteilt.
Auch bei einer vor Eintragung vereinbarten Abtretung („Übergang aller
Rechte und Pflichten“) Kondiktion nur gegenüber Vermieter, Argumente:
- weil Kondiktion nur innerhalb des fehlerhaften Kausalgeschäftes
- weil auf teilnichtige Forderung geleitet wird,
- weil Rechtsfolgenverweis,
- weil Vertragspartner und ausgesuchter Partner für Insolvenzrisiko
und gegenüber Erwerber nach § 812 BGB
Rügepflicht des Mieters
(keine WE, sondern rechtserhebliche Handlung)
= Anspruchsbegründendes TB-Merkmal zur Vermeidung langzeitiger
Rückforderung bis zur Verjährung
schützt somit redlichen und unredlichen Vermieter
556g (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den § 556d und
556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß
gegen die Vorschriften dieses Unterkapitel gerügt hat und die
zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge
muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der
vereinbarten Miete beruht.
Beweispflicht des Mieters für qualifizierte Rüge:
- Zugang der Rüge, weiterer Vorbehalt nicht erforderlich
- in Textform (Email, SMS – Nachweis?) vor Fälligkeit (nicht Bezahlung) der
nächsten Miete, also am Tag vor dem 3. Werktag
- vorherige Auskunftseinholung nicht nötig (sonst Verzögerung möglich,
dient eher zur Abklärung Prozessrisiko nach erhobener Rüge)
- „zu hoch“ ist unsubstantiiert,
qualifizierte Rüge, wenn mit Vergleichsmiete, oder Mietspiegel
auseinandergesetzt - Pendant zu Begründung der Mieterhöhung nach
§ 558 BGB durch Vermieter
Ermittlung der richtigen Miete ist erst Sache der materiellen Begründetheit
im Rückforderungsprozess
höhere Vormiete § 556e BGB kann der Mieter letztlich nur bestreiten
Höhe des Bereicherungsanspruchs:
Berechnung der Rückforderung á la Fleindl:
K = M – (X + 10 %)
Kondiktion = Miete – (ortsübliche Miete + 10 %)
d.h. dem Vermieter verbleibt die ortsübliche Miete + 10 %
Kein Ausschluss nach § 814 BGB (Wissen des Leistenden),
Kein Ausschluss nach § 817 S. 2 BGB (wenn Leistender und Empfänger
gegen gesetzliches Verbot oder gute Sitten verstoßen – sonst bekäme
Mieter Wohnung gar nicht erst).
Durch Rüge kein Anspruch auf Zinsen, erst nach Mahnung der zu viel
bezahlten Miete
AUSKUNFTSANSPRUCH DES MIETERS § 556g III BGB
(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über
diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten
Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit
diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter
hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über
Modernisierungsmaßnahmen (§556e Abs. 2) gilt § 559 Absatz 1 Satz 2 und
3 entsprechend.
(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der
Textform.
Auskunftsanspruch ist in Textform geltend zu machen, ist ein Hilfsanspruch,
aber keine Voraussetzung für Rüge und Rückforderung (!),
vielmehr ein Mittel um das Prozessrisiko einzuschätzen,
was heißt „unschwer“ BGH NJW 2007, 1806,
um Prüfung § 556e und § 556f BGB vornehmen zu können,
Mietspiegel und § 556d BGB kann Mieter i.d.R selbst prüfen
Vermieter muss in Textform Auskunft erteilen, d.h. angeben:
-
ob verlangte Miete auf Basis ortsüblicher Miete
(Baualter, Wohnwertmerkmale, wenn Mieter nicht bekannt)
-
Existiert ein Mietspiegel, kann Mieter selbst ermitteln
-
Fehlt ein Mietspiegel, muss Vermieter Miethöhe nicht begründen, weil
nur Auskunft geschuldet
-
Ob aufgrund höherer Vormiete verlangt (Belege, Altmietvertrag? Name
Altmieter? BDSG? Prozessrisiko für M, im Prozess Beweispflicht für V)
Bei Zuschlägen wegen Modernisierung erläutern wie bei § 559 b BGB
-
Wenn Ausnahme wegen Neubau oder umfassender Modernisierung,
entsprechende dies belegende Tatsachen vortragen
-
Belegpflicht? Verjährung Auskunftsanspruch?
Rechtsfolgen nicht erteilter, verzögerter oder falscher Auskunft :
= Schuldhafte Pflichtverletzung, SEA, aber wohl nicht auf überzahlte Miete ,
da sonst Umgehung Rügevoraussetzung
Rügt Mieter nicht wegen falscher Auskunft, SEA auf überzahlte Miete,
wegen vereitelter Rüge
Aufrechnung mit überzahlten Mieten (wenn gerügt)
Kürzt Mieter wegen unterbliebener Auskunft und kündigt Vermieter dann
wegen Zahlungsverzug, Arglisteneinrede durch Mieter, auch wenn kein
Verstoß gegen Mietpreisbremse.
Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung, abhängig von Verstoß, Höhe
der überzahlten Miete, Verschulden des Vermieters (Vorsatz bei Vormiete),
keine Abmahnung
Nichtzahlung des nicht geschuldeten Teils, dabei reicht Einwand, die Miete
überschreite die höchst zulässige Obergrenze, wohl ohne vorherige Rüge,
d.h. im Kündigungsprozess ist Einwand auch ohne vorherige Rüge möglich
§ 5 WiStG/Mietwucher (Ausnutzen eines geringen Angebotes) und
Mietwucher § 138 II BGB (Überschreitung der ortsüblichen Miete um 50%)
werden nicht ausgeschlossen
Bei teilweiser Überhöhung verschiebt sich auch der nach
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Rückstand, da die geschuldete Miete
geringer ist, kann bei einem über mehr als zwei Termine entstandenen
Rückstand eher gekündigt werden (zum Nachteil des Mieters).
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (Bsp. über Baujahr oder Vormiete
oder Modernisierung), trotz Teilnichtigkeit, da Entschließungsfreiheit
beeinträchtigt, ex tunc Vertragsrückabwicklung.
Keine Rügepflicht, Rückzahlung aller Mieten durch Vermieter, Mieter
schuldet Wertersatz i.H.d. ortsüblichen Miete ohne 10%-Regel
Rückzahlung Kaution in Höhe der Teilnichtigkeit, auch ohne Rüge des
§ 555g II BGB, da nicht überzahlte Miete sondern andere Forderung
(Rückgabe überhöhte Mietsicherheit)
Feststellungsklage Mieter neben Leistungsklage sowohl positiv als auch
negativ möglich
BEWEISLAST:
Beweislast Mieter:
- dass Voraussetzungen des § 555d BGB gegeben sind,
also vereinbarte Miete höher als ortüblich + 10 %
bei Geltendmachung Miete durch Vermieter und Nichtzahlung durch Mieter
und bei Rückforderung durch Mieter, dann zusätzlich Beweislast für Rüge
Beweislast Vermieter:
- für entsprechend hohe Vormiete § 556e I BGB
- für durchgeführte Modernisierung nach § 556e II BGB
- für Ausnahmetatbestand eines Neubaus § 556f I S. 1 BGB
- für Ausnahmetatbestand umfassender Modernisierung § 556f I S. 2 BGB
STAFFELMIETE
Mietpreisbremse gilt für jede Staffel, die nach Geltung der Mietpreisbremse,
also ab Erlass der Landesverordnung fällig wird
Maßgeblich ist die ortsübliche Miete zum Zeitpunkt der Fälligkeit der
jeweiligen Staffel
Fällt eine Staffel, bleibt die letzte gültig
INDEXMIETE
Hier gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete,
soweit der Vertragsschluss war, nachdem die Wohnung in den zeitlichen
und räumlichen Anwendungsbereich der Verordnung fiel.
Mieterhöhungen aufgrund der vereinbarten Indexänderung sind dann nicht
mehr von der Mietpreisbremse.
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DAS BESTELLERPRINZIP IM
„Wer bestellt, der bezahlt!“
MAKLERRECHT
Geltung ab 01.06.2015
ZWECK DES GESETZES:
Es soll vermieden werden, dass in Gebieten mit geringem
Wohnungsangebot der Vermieter, der die Dienste des Maklers in Anspruch
nimmt, die dadurch entstehenden Kosten auf den Mieter umlegt
(2 Monatsmieten zzgl. MwSt.)
Derzeit gilt noch folgendes Prozedere:
Es meldet sich ein Mieter auf ein vom Makler auf Veranlassung des
Vermieters geschaltetes Inserat und muss dann vor Erhalt weiterer
Informationen/Besichtigung, oder vor Abschluss des Mietvertrages einen
für ihn kostenpflichtigen Maklervertrag schießen, obwohl ursprünglich der
Vermieter den Makler mit der Suche eines Mieters für diese Wohnung
beauftragt hat.
§ 2 Absatz 1 Satz 2 WoVermG
Erfordernis den Maklervertrag in Textform § 126b BGB
(email, Fax, Schreiben) abzuschließen:
„Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.“
§ 2 Absatz 1a WoVermG
Entgeltanspruch vom Wohnungssuchenden für Vermittlung oder Nachweis
nur
- wenn Wohnungsvermittlungsvertrag mit ihm besteht
- Vermittler ausschließlich zur Erfüllung diese Auftrages den Auftrag zum
Angebot einer Wohnung vom Vermieter oder einem anderen
Berechtigten einholt
(1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die
Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von
Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen
lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt
ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem
Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den
Auftrag ein die Wohnung anzubieten.“
„Vermittlungsvertrag bedarf der Textform“:
- macht den Vertragsschließenden deutlich, dass sie einen Vertrag
schließen, und dass das Kosten verursachen kann
- Vertragsinhalt wird beweisbar
- Fax oder email (Fernabsatzgesetz), Briefwechsel, schriftl. Vertrag
- ohne Schriftform Nichtigkeit des Vertrages § 125 S. 1 BGB
„Ausschließlich zu dessen Erfüllung Auftrag zum Angebot einholt“:
- Auftrag des Vermieters kann dann formlos erfolgen
- Formulierung „fordern, annehmen, versprechen lässt“ umschreibt
rechtswirksam das bußgeldbewerte Handlungsverbot
- Wohnräume, die der Makler bereits im Bestand hat, von denen er zufällig
schon gehört hat, die er aus Anzeigen in der Zeitung entnimmt, ohne
Auftrag des Berechtigten, können somit dem Wohnungssuchenden nicht
kostenpflichtig angeboten werden.
Wichtig Zeitschiene: 1. Maklervertrag mit Mietinteressent
2. Suche für Mietinteressent
3. Auftragseinholung bei Berechtigtem
-
1. Fall:
Schriftlicher Maklervertrag mit Mieter,
Makler schaltet Suchanzeige,
Vermieter meldet sich mit Wohnung,
Mietvertrag über diese Wohnung
= Provisionspflicht des Mieters
2. Fall:
Vermieter gib Makler zu vermietende Wohnung,
Mietinteressent meldet sich bei Makler schließt schriftlichen Maklervertrag,
Makler bietet diese Wohnung an und vermietet sie
= keine Provisionspflicht des Mieters
3. Fall:
Mietinteressent meldet sich bei Makler schließt schriflichen Maklervertrag,
Vermieter wendet sich danach an Makler mit einer zu vermietenden
Wohnung, über diese wird der Mietvertrag geschlossen
= kein Provisionspflicht des Mieters (nicht ausschließlich wegen des
Maklervertrages tätig, sondern auch im Interesse des Vermieters)
§ 2 WoVermG
(5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn
1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder
2. durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter
oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.
Damit weder unmittelbar zwischen Mieter und Makler anderslautende
Vereinbarung möglich, noch durch Vertrag zugunsten Dritter (Makler), z.B.
im Mietvertrag
Nicht geschuldete Forderungen können nach ungerechtfertigter
Bereicherung zurück verlangt werden
Beweislast:
Makler hat die Beweislast für die den Anspruch begründenden Tatsachen:
1. Maklervertrag
2. Auftrag, die Wohnung anzubieten ausschließlich aufgrund Maklervertrag
(Zeugnis Vermieter, Mitarbeiter Makler, pers. Anhörung Makler)
KRITIK:
- Textformerfordernis des Maklervertrages ist positiv, da Vertragsschluss,
Zeitpunkt Vertragsschluss und Inhalt des Vertrages beweisbar werden
- Wohnungen im Bestand des Maklers sind „verbrannt“
- Makler wird sich keine Wohnungen mehr vorhalten
- Wohnungssuche wird deshalb (weil immer neue Wohnungssuche pro
Mietinteressent) länger dauern, wenige Angebote/höhere Miete,
höhere Miete/höheres Maklerhonorar, das sich aus der Miete errechnet
- Vermieter werden selbst vermieten statt Maklerbeauftragung – Qualität?
Reduktion der tätigen Makler, dadurch höhere Qualität?
- Vortrag zur „Zeitschiene“ bzw. zur ausschließlichen Suche für den
Mietinteressent ermöglicht kollusives Zusammenwirken
wie soll/kann Mieter das aufklären
- neues zusätzliches Streitpotential vor Gericht

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