Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Seite 1 von 5
Ergänzungen zum Buch
Die Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser!
Seit Erscheinen des Fachbuches über die Vermietung und Verpachtung im November 2013 haben
sich einige wesentliche Änderungen in der Gesetzeslage bzw. in der Rechtsprechung ergeben, die
nachfolgend kurz dargestellt werden.
Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Änderungen durch das Steuerreformgesetz 2015/2016
(StRefG 2015/2016, BGBl. I Nr. 118/2015).
A.
2.3.3.1
EINKOMMENSTEUER
Grundanteil
Seite 56
Gebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne
Nachweis der Nutzungsdauer jährlich mit 1,5 % der AfA-Bemessungsgrundlage abgeschrieben
werden. Die Nutzungsdauer wurde im Zuge dieser Steuerreform nicht angetastet.
Die Bestimmungen des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG werden jedoch dahingehend angepasst, dass
ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40 % als Anteil für den Grund und Boden auszuscheiden sind. Im Rahmen
einer Verordnung kann von dieser pauschalen 40/60-Aufteilung jedoch abgewichen werden (differenziert nach Lage bzw. Art der Bebauung).
Die Einkommensteuerrichtlinien 2000 (EStR) ermöglichten es bisher, dass die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung mit 80 % der Anschaffungskosten angesetzt werden konnte
(Rz 6447).
 Hinweis: Die Neuregelung gilt erstmalig bei der Veranlagung für 2016 und ist nicht nur für
Neuanschaffungen, sondern auch für bereits der Einkunftserzielung dienende Gebäude anzuwenden.
Wurde vor 2016 ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von Grund und Boden und
Gebäude eine davon abweichende pauschale Aufteilung – also nicht im Verhältnis 40 % Grund und
Boden zu 60 % Gebäude – vorgenommen, sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des
Gebäudes und die Anschaffungskosten des Grund und Bodens mit Wirkung ab 1. 1. 2016 entsprechend anzupassen. Dafür sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes im
Verhältnis der gesetzlich vorgesehenen oder im Jahr 2016 nachgewiesenen Aufteilung zu der
ursprünglich angewendeten Aufteilung abzustocken und auf die Anschaffungskosten von Grund
und Boden zu übertragen. Die Abschreibung ist entsprechend anzupassen.
3.2.2 u. 3.3.2
Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufwendungen Seite 89 bzw. 93
Bei Gebäuden, die zu Wohnzwecken vermietet werden, gilt hinsichtlich der Instandsetzungsaufwendungen verpflichtend, dass diese gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt abzusetzen sind.
Mit der Steuerreform 2015/16 verlängert sich die bisher vorgesehene Verteilung von 10 Jahre auf
15 Jahre. Die Neuregelung gilt erstmalig für Instandsetzungs- und Instandhaltungsausgaben, die im
Jahr 2016 abgeflossen sind.
Seite 2 von 5
Die Übergangsbestimmung des § 124b Z 291 EStG sieht jedoch vor, dass für vor 2016 erfolgte
Ausgaben für Instandsetzungen bei Wohngebäuden, die bisher mit einem Zehntel berücksichtigt
worden sind, sich der Absetzungszeitraum für die ab der Veranlagung 2016 berücksichtigende
Beträge auf 15 Jahre verlängert.
Beispiel:
Im Jahr 2010 wurde ein Zinshaus um € 150.000,— instandgesetzt; die Absetzung erfolgte über 10
Jahre verteilt. Die offenen Zehntelbeträge zum 31. 12. 2015 betragen € 60.000,—. Die bisherige
„Restnutzungsdauer“ von 4 Jahren erhöht sich um weitere 5 Jahre. Somit beträgt der jährliche
Instandsetzungsaufwand € 6.666,67 und kann bis zum Jahr 2024 geltend gemacht werden.
 Wurde ein Instandhaltungsaufwand, der nicht regelmäßig wiederkehrt und vor dem Jahr
2016 verausgabt wurde, über Antrag auf 10 Jahre verteilt, so ergibt sich durch die Neuregelung
keine Änderung. Die Zehntelabsetzung läuft „normal“ weiter.
3.3.3.3
Instandsetzungsaufwand für Gebäude im Betriebsvermögen
Seite 95
Bei Gebäuden, die zum Anlagevermögen eines Betriebes gehören und Personen, die nicht betriebszugehörige Arbeitnehmer sind, für Wohnzwecke entgeltlich überlassen werden, gilt hinsichtlich der
Instandsetzungsaufwendungen nun gleichfalls eine Verteilung auf 15 Jahre für Instandsetzungen
ab dem Jahr 2016.
 Bezüglich des verlängerten Verteilungszeitraumes für bereits vor dem Jahr 2016 erfolgten
Instandsetzungsaufwendungen siehe obige Ausführungen zu 3.2.2. bzw. 3.3.2.
7.2
Die Nutzungsdauer von Betriebsgebäuden
Seite 146
Durch die Neuregelung des § 8 Abs. 1 EStG wird ab der Veranlagung 2016 ohne Nachweis der
Nutzungsdauer der AfA-Satz auf 2,5% für Gebäude im Betriebsvermögen vereinheitlicht.
Davon abweichend beträgt bei für Wohnzwecke überlassenen betrieblichen Gebäuden die AfA
ohne Nachweis der Nutzungsdauer bis zu 1,5 % (wie im außerbetrieblichen Bereich).
B.
9.1.3.1
IMMOBILIENERTRAGSTEUER
Hauptwohnsitzbefreiung gem. § 30 Abs. 2 Z 1 EStG
Seite 189
Für die Anwendbarkeit des ersten Tatbestandes der Hauptwohnsitzbefreiung ist die mindestens
zweijährige durchgehende Nutzung des Eigenheimes oder der Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz von der Anschaffung bis zur Veräußerung erforderlich.
Durch das 2. Abgabenänderungsgesetz 2014, BGBl. I Nr. 105/2014, wurde klargestellt, dass im
Falle der Anschaffung eines unbebauten Grundstückes mit späterer Errichtung eines Eigenheimes diese Mindestnutzungsdauer nicht vom Zeitpunkt der Anschaffung des Grund und Bodens,
sondern erst vom Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes weg zu laufen beginnt.
Entgegen den Ausführungen in den EStR Rz 6634 hat der BFG entschieden, dass vom Gesetzgeber
keine größenmäßige (oder betragsmäßige) Beschränkung des Begriffs „Eigenheim“ aus § 30 Abs. 2
iVm § 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG zu entnehmen ist. Daher ist die Veräußerung eines Eigenheims
samt dem als Eigenheimgarten genutzten Grundstück unabhängig von dessen Größe von der
Steuerpflicht ausgenommen.
Bei Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung kann eine Einschränkung für das Grundstück (den
Grundanteil) auf ein Ausmaß von maximal 1.000 m2 nicht als Maßstab herangezogen werden (BFG
17. 4. 2015, RV/2101044/2014).
Seite 3 von 5
9.1.4 u. 9.1.5
Steuersatz
Seite 194 bzw. 198
Auf die Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen wurde bisher der besondere Steuersatz in Höhe
von 25 % angewendet.
Mit der Steuerreform 2015/2016 wird der besondere Steuersatz auf 30 % angehoben. Bei
Körperschaften bleibt es beim bisherigen Steuersatz von 25 %.
Beim Altvermögen erhöht sich daher die Steuerbelastung von bisher 3,5 % auf 4,2 % (bisher 25 %
von 86 % des Veräußerungserlöses, nunmehr 30 % von 86 % des Veräußerungserlöses).
Bei Umwidmungsfällen erhöht sich die Steuerbelastung von 15 % auf 18 % (30 % von 60 % des
Veräußerungserlöses).
Der „neue“ besondere Steuersatz ist auf Veräußerungen nach dem 31. 12. 2015 anzuwenden.
9.1.5.3
Inflationsabschlag
Seite 200
Die Geltendmachung eines Inflationsabschlages ist für Grundstücksveräußerungen nach dem
31. 12. 2015 nicht mehr möglich.
9.1.10
Verlustausgleich gem. § 30 Abs. 7 EStG
Seite 207
Aufgrund des erhöhten besonderen Steuersatzes werden die Verlustausgleichsmöglichkeiten mit
der Steuerreform 2015/2016 erweitert.
Führen private Grundstücksveräußerungen, auf die der besondere Steuersatz von 30 % anwendbar
ist, in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust, ist dieser
 auf 60 % zu kürzen und gleichmäßig auf das Jahr der Verlustentstehung und die folgenden
14 Jahre zu verteilen und ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen, oder
 es wird in der Steuerklärung beantragt, dass stattdessen der Verlust im Ausmaß von 60 % zur
Gänze im Verlustentstehungsjahr mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen wird.
Diese Regelungen gelten auch im Falle der Ausübung der Regelbesteuerungsoption im Sinne des
§ 30a Abs. 2 EStG.
Die erweiterte Verlustausgleichsmöglichkeit ist erstmalig auf Veräußerungen nach dem
31. 12. 2015 anzuwenden.
Beispiel:
A erzielt im Jahr 1 aus der Veräußerung von privaten Grundstücken einen Verlust iHv 100.
 Dieser kann mit 60 (Kürzung auf 60 %) ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung ausgeglichen werden.
A erzielt im Jahr 1 keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und stellt daher keinen
Antrag auf Berücksichtigung des Verlustes von 60.
 Es kommt somit zur Verlustverteilung auf 15 Jahre.
Da er in den Jahren 2 bis 5 keine positiven Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt,
bleibt der jeweilige Jahresbetrag des Verlustes von 4 (ein Fünfzehntel von 60) ohne steuerliche
Auswirkung,  d.h. der Verlust kann nicht ausgeglichen werden.
Im Jahr 6 nimmt A eine Vermietungstätigkeit auf und erzielt einen Überschuss iHv 30.
 In diesem Jahr wirkt sich der Verlust aus dem Jahr 1 mit 4 einkommensmindernd aus. Dies gilt
auch bei positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in den Jahren 7 bis 15.
Seite 4 von 5
9.1.8.1
Regelbesteuerungsoption
Seite 206
Durch die Steuerreform 2015/2016 kommt es zum Entfall des Werbungskostenabzugsverbots bei
Ausübung der Regelbesteuerungsoption.
Das bisher bestehende Verbot, Aufwendungen oder Ausgaben von den Einkünften abzuziehen, die
in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken stehen,
wurde nicht mehr aufrechterhalten.
Wenn nunmehr ein Regelbesteuerungsantrag gestellt wird, können z.B. Makler-, Vertragserrichtungs- und andere Beratungskosten zum Abzug gelangen.
!
Bei Anwendung des besonderen Steuersatzes von 30 % besteht jedoch weiterhin das Abzugsverbot.
Die Änderung tritt mit 1. 1. 2016 in Kraft und ist erstmals für Veräußerungen nach dem
31. 12. 2015 anzuwenden.
9.2.6 C. u. 9.2.15
Verlustverwertung im Betriebsvermögen
Seite 215 bzw. 227
Im betrieblichen Bereich sind Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert und Verluste aus der
Veräußerung von Grundstücken, auf deren Wertsteigerungen der besondere Steuersatz von 30 %
anwendbar ist, vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher
Grundstücke desselben Betriebes zu verrechnen.
Ein verbleibender negativer Überhang darf durch die Steuerreform 2015/2016 nunmehr zu 60 %
– und nicht wie bisher zu 50 % – ausgeglichen werden.
Diese Bestimmung tritt mit 1. 1. 2016 in Kraft.
C.
11.3.6
UMSATZSTEUER
Liebhaberei bei kleiner Vermietung
Seite 248
Entgegen den Ausführungen des BFG hat nunmehr der VwGH mit Erkenntnis vom 30. 4. 2015,
Ra 2014/15/0015, bestätigt, dass sich aus § 2 Abs. 5 Z 2 und § 28 Abs. 5 Z 4 UStG iVm der LVO
1993 ergibt, dass die dauerhaft verlustträchtige Vermietung einer Eigentumswohnung, auch wenn
es sich dabei um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, als steuerfreie Grundstücksvermietung
nicht der Umsatzsteuer unterliegt (somit besteht keine Möglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren) und kein Recht auf Vorsteuerabzug vermittelt.
13.2
Normalwert
Seite 274
Durch die Steuerreform 2015/2016 wird die Normalwertregelung auf die Lieferung und die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ausgedehnt.
Diese Bestimmung tritt mit 1. 1. 2016 in Kraft und ist erstmals auf Umsätze anzuwenden, die nach
dem 31. 12. 2015 ausgeführt werden.
15.6.2
Garagen und Abstellplätze im Wohnungseigentum
Seite 319
Mit der Steuerreform 2015/2016 wurde die Bestimmung des § 6 Abs. 1 Z 17 UStG dahingehend
geändert, dass die Umsatzsteuerbefreiung für Garagen und Abstellplätzen im Wohnungseigentum nicht mehr gilt. Dadurch wird die umsatzsteuerliche Behandlung von Leistungen einer
Wohnungseigentümergemeinschaft iZm Fahrzeugabstellplätzen jener der Vermietung dieser Räumlichkeiten oder Plätze gem. § 6 Abs. 1 Z 16 UStG gleichgestellt.
Seite 5 von 5
Folglich kann auch eine Unterscheidung von Leistungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft
iZm Wohnräumen und Fahrzeugabstellplätzen für die Frage der Aufteilung von Vorsteuern künftig
unterbleiben.
!
In Bezug auf den Steuersatz ist aber weiterhin eine Unterscheidung geboten (Nutzung zu Wohnzwecken 10 %, Nutzung von Garagen oder Abstellplätzen 20 %).
Diese Bestimmung tritt mit 1. 1. 2016 in Kraft und ist erstmals auf Umsätze anzuwenden, die nach
dem 31. 12. 2015 ausgeführt werden.
15.8
Die Beherbergung
Seite 323 ff
Entgelte für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen und die regelmäßig damit
verbundenen Nebenleistungen (einschließlich der Beheizung und eines ortsüblichen Frühstücks)
unterlagen bisher dem Umsatzsteuersatz von 10 %.
Durch die Steuerreform 2015/2016 unterliegen diese Leistungen dem Umsatzsteuersatz von 13 %.
Wird vom Unternehmer zusammen mit der Beherbergung ein ortsübliches Frühstück verabreicht,
unterliegt dieses wie bisher dem ermäßigten Steuersatz von 10 %.
Diese Bestimmung tritt mit 1. 5. 2016 in Kraft und ist erstmals auf Umsätze anzuwenden, die nach
dem 30. 4. 2016 ausgeführt werden.
 Hinweis: Auf Umsätze, die zwischen dem 1. 5. 2016 und dem 31. 12. 2017 ausgeführt werden
und für die eine Buchung und An- oder Vorauszahlung vor dem 1. 9. 2015 vorgenommen wurde,
ist der ermäßigte Steuersatz von 10 % weiterhin anzuwenden.
Stand: August 2015, nach der Rechtslage Steuerreform 2015/16
Die Autoren
HINWEIS: Trotz sorgfältiger Bearbeitung erfolgen alle Angaben ohne Gewähr; eine Haftung
der Autoren und des Verlages ist daher ausgeschlossen.

Download Report