Studie zu den Bewohnern im Quartier 21

Die Menschen im Quartier 21
Bericht über eine Bewohneranalyse Hamburg Team Studien Nr. 1
vorwort
Im Rahmen eines Joint Ventures mit der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH haben wir zwischen 2006 und 2013 in Hamburg-Barmbek ein
neues Quartier zum Wohnen und Arbeiten entwickelt und auf verschiedenen Baufeldern eigene
Wohnungsbauprojekte realisiert. Ende 2014 waren
alle Gebäude im neuen Quartier 21 fertiggestellt,
in diesem Jahr sind nun auch die letzten Spuren
der Bautätigkeit verschwunden. Insgesamt sind
ca. 570 neue Wohnungen und etwa 43.000 qm
Brutto
geschossfläche für Büros und
Läden, für
Gastronomie sowie für Gesundheits- und Pflegeeinrichtungen und eine Kindertagesstätte mit 120
Plätzen entstanden. Etwa 1.500 Menschen wohnen
heute im Quartier, weitere ca. 700 haben dort ihren
Arbeitsplatz.
die Mauer komplett entfernt, an weiteren Stellen
wurden Durchlässe geschaffen. Im Zentrum des
Quartiers gibt es heute eine frei zugängliche Parkfläche, die mit ihren Spielplätzen, Bänken und
großen Rasenflächen gerne auch von den umliegenden Bewohnern des Stadtteils genutzt wird.
Zum Erhalt der wunderschönen gewachsenen
Parkanlage mit ihrem alten Baumbestand und zur
Förderung der Nachbarschaft im Quartier wurde
ein Quartiersverein gegründet, der bereits seit
mehreren Jahren erfolgreich im Quartier 21 agiert.
Wir als Projektentwickler verbringen zu Beginn
einer jeden Projektentwicklung viel Zeit damit,
für den jeweiligen Ort das richtige Nutzungskonzept zu erarbeiten. Daher ist es für uns wesentlich, nach Abschluss eines Projektes das Ergebnis
Aus einer Konversionsfläche, dem freigezogenen noch einmal kritisch zu prüfen, um gewonnene
ehemaligen Pavillonkrankenhaus des AK BarmErfahrungen in die nächste Projektentwicklung

bek, das zwischen 1910 und 1916 erbaut wor
einbringen zu können. Beim Quartier 21, das zu
den war, wurde ein gemischt genutztes Quartier.
den größten Quartiersentwicklungen der verganDazu wurden 21 denkmalge
nen Jahre in Hamburg
geschützte Gebäude in Ab- Beim Quartier 21, das zu den größten
zählt, war es uns wichtig, die
stimmung mit dem Denk- Quartiersentwicklungen der vergange- Bewohner direkt zu Wort
malschutzamt revitalisiert nen Jahre in Hamburg zählt, war es uns kommen zu lassen und sie
und größtenteils zu Wohn- wichtig, die Bewohner direkt zu Wort
nach ihrer Zufriedeheit mit
raum umgebaut. 16 Gebäu- kommen zu lassen und sie nach ihrer
ihren Wohnungen und dem
de wurden neu errichtet. Zufriedenheit mit ihren Wohnungen
Wohnumfeld zu befragen.
Ziel der Projektentwicklung und dem Wohnumfeld zu befragen.
Daher haben wir die F+B
war für uns die Schaffung
Forschung und Bera
tung
eines neuen Quartiers, das auch das Angebot
für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH befür den Stadtteil Barmbek-Nord bereichern
auftragt, eine entsprechende Unter
suchung im
sollte, sowohl hinsichtlich neuer WohnraumanQuartier 21 durchzuführen, deren Ergebnisse in
gebote, speziell für junge Familien, als auch neuer
diesem Heft zusammengefasst wurden. Sie geben
gewerblicher Flächen.
uns die Sicherheit, dass unser K
onzept insgesamt
Ein wichtiges Thema dabei war die Öffnung des
richtig war und vor allem, dass die Menschen gerne
ehemaligen Krankenhausareals, das seit seiner
im Quartier 21 wohnen.
Entstehung komplett mit einer Mauer umgeben war. Zur Fuhlsbüttler Straße hin mit ihren
Hamburg Team
unterschiedlichen Einzelhandelsgeschäften wurde
Juni 2015
Index
#0
Management summAry
4
#1
Wohngebietsanalysen als
„Controlling“-Instrument
für Planer und Entwickler
6
#2
Ein besonderer Stadtteil:
Ein neues Wohngebiet
8
#3
Wer wohnt jetzt dort?
10
#4
Quartiersidentität und
Motive für die Wohnungswahl
18
#5
Zufriedenheit
mit dem Quartier
22
#6
Zufriedenheit
mit den Wohnungen
26
#7
Anspruchsvolle Kunden
30
#8
Was erreicht wurde –
die Perspektiven des
Quartier 21
34
#0
Management summAry
Die zentralen Ergebnisse der Studie sind in der folgenden
Management Summary stichpunktartig zusammengefasst:
Das selbstgesteckte Ziel, auch ein Familienquartier zu schaffen, wurde erreicht. Es sind anteilig
viele Familien mit kleinen Kindern eingezogen,
der Anteil der 30- bis 40-jährigen „Familiengründer“ liegt weit über dem Hamburger Durchschnitt.
Die Erstbezieher der Wohnungen sind häufig
gut ausgebildet. Wie auch in vielen anderen Neubauprojekten, liegen die Einkommen häufig über
dem Hamburger Durchschnitt
Das Quartier 21 ist vor allem ein Quartier für
Hamburger geworden. Knapp zwei Drittel der Bewohner haben vorher bereits in Hamburg gelebt.
Viele davon stammen aus umliegenden Stadt
teilen, davon viele aus Eppendorf und Winterhude,
wo ein Anbietermarkt mit hohen Preis- und Mietsteigerungen entstanden war. Der neu geschaffene
Wohnraum im Quartier 21 hat somit gerade auch
in „Hot Spots“ der Hamburger Wohnungsnach
frage zu einer Marktentlastung beigetragen.
Die wichtigsten Gründe, sich für eine Wohnung
im Quartier 21 zu entscheiden, betreffen neben
der Wohnqualität die Lagemerkmale und die
spezifischen Qualitäten des Projekts.
Die Bewohner im Quartier sind mit der Lage
qualität besonders zufrieden: Mehr als 90 % der
Befragten äußern sich z. B. „(sehr) zufrieden“
mit der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Ausgesprochen positiv werden auch die Erreichbarkeit der Einkaufsmöglichkeiten und ihre
Angebote für den täglichen Bedarf eingeschätzt.
Aber auch die Wohnungsangebote kommen gut
an. Die befragten Bewohner heben besonders die
Wohnqualität hervor und loben die „hochwertigen
Wohnungsangebote“. In den Bestandsgebäuden
werden vor allem die „hohen Räume mit viel Licht“
und „gutem Wohnungsschnitt“ von den befragten
Bewohnern hervorgehoben.
4
Gelobt werden von den Bewohnern auch die
„parkähnliche Anlage“, „die Wohlfühlatmosphäre
und die tolle Nachbarschaft“, „das interessante
Gesamtkonzept mit der Mischung aus ehemaligen
Krankenhausgebäuden und ergänzenden Neubauten“, die „ruhige Lage mit der Nähe zu Stadtpark und Alster“. Auch die Spielmöglichkeiten für
Kinder halten die Bewohner für gut und nachfragegerecht geplant.
„Man kennt sich“: Trotz der kurzen Zeitspanne
seit dem Einzug kann man bereits eine entstehende Nachbarschaftskultur wahrnehmen. Daran hat
auch der Quartiersverein Anteil, für solche Bauvorhaben eher ein Novum. Er wurde im November
2012 gegründet.
Es gibt auch Kritik an einigen Dingen im neuen Quartier. So kommen die öffentlich nutzbaren
Parkplätze im Gebiet weniger gut weg: Mehr als
ein Drittel der Bewohner zeigt sich damit sehr unzufrieden, weitere 26 % sind unzufrieden. Auch der
Zustand und die Nutzbarkeit der neuen Müllan
lagen wurden zu Anfang kritisch bewertet, dies
hat sich allerdings nach den anfänglichen Startschwierigkeiten positiv entwickelt.
Die direkten und indirekten Entlastungswirkun
gen der neu errichteten Wohnungen im Quartier
für den Hamburger Wohnungsmarkt sind bemerkenswert: Unmittelbar entstanden sind etwas 570
neue Wohnungen, die das Angebotsspektrum des
Wohnungsangebots im Stadtteil erweitert haben.
Beachtlich auch die indirekten Wirkungen: Für
jede im Quartier 21 bezogene Wohnung wurden
im Mittel 1,2 andere Wohnungen, meist aus dem
„Normalwohnungssegment“, frei gezogen, die
anderen Wohnungssuchenden eine Verbesserung
der Wohnversorgung ermöglichen.
5
#1
Wohngebietsanalysen als „Controlling“-Instrument
für Planer und Entwickler
Welche Nachfragergruppen lassen sich für einen
Stadtteil wie Barmbek-Nord hinzugewinnen, wenn
man im Rahmen einer Projektentwicklung ein
neues, den vorhandenen Wohnungsbestand ergänzendes Wohnungsangebot schafft? Was für Motive
gab es für den Umzug in das neue Quartier 21?
Und was sagen die Bewohner selbst eigentlich vor
dem Hintergrund einer Wohndauer von zwei bis
drei Jahren zum Wohnen im Quartier 21?
Dies sind Fragen, die nicht nur für Marktforscher
und Stadtsoziologen von Interesse sind, sondern
angesichts der dynamischen Nachfrage- und
Markt
trends im Hamburger Wohnungsneubau
auch für Investoren, Projektentwickler und Stadtplaner. Abzulesen ist daraus, wie stabil sich das
Wohngebiet als sozialer Kosmos in der Zukunft
entwickeln wird und ob die Pläne und Erwartungen der Projektentwickler eingetroffen sind.
Daraus lassen sich Folgerungen ableiten, wie im
Rahmen der Wohnungsbauoffensive in Hamburg
künftige Gebietsentwicklungen anderswo geplant
werden können.
Im Auftrag von Hamburg Team hat F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien
und Umwelt GmbH die Bewohnerstruktur ana
lysiert und die Nachfrager zu dem neuen Quartier
befragt. Zusätzlich wurden mit Bewohnern des
Gebiets Interviews geführt, um einen detaillierten
Eindruck von ihrer Motivstruktur zu gewinnen.
Die Projektentwickler wollten wissen, wer in die
insgesamt 570 neuen Wohnungen eingezogen
ist und vor allem, wie diese Menschen ihr Quartier, ihre Häuser und die bezogenen Wohnungen
bewerten und wie zufrieden sie mit dem Management von Gebäude und Quartier sind.
Die nachfolgenden Kapitel fassen die Ergebnisse der
Berfragung zusammen.
Dies waren die Motive von Hamburg Team, im
Jahre 2014 eine Wohngebietsanalyse im neuen
Stadtteil durchführen zu lassen. Kern der Analyse
war eine repräsentative Befragung der seit 2011 in
Normalwohnungsangebote eingezogenen Haushalte.(1) Haushalte, die in der Altenwohneinrichtung leben, die sich im Quartier 21 befindet, wurden nicht einbezogen.
Mit der Bewohner- und Wohnzufriedenheitsun
tersuchung sollte ein Feedback der Bewohner eingeholt werden.
(1) Zur Methodik der Untersuchung vergleiche den „Untersuchungssteckbrief“ auf Seite 35.
6
7
#2
Ein besonderer Stadtteil: Ein neues Wohngebiet
Historie als Krankenhausgrundstück
Es waren einmal 21 alte, markante Backsteinbauten auf einem parkartigen, mit großen Bäumen bestandenen Gelände. Sie gehörten ursprünglich zu einem fast 100 Jahre alten Krankenhaus in
Hamburg-Barmbek und wurden seit 2005 als Bettenhäuser und Klinikgebäude nicht mehr benötigt.(2)
Die Zeit des Krankenhausgeländes war damit nach
92 Jahren zu Ende. Abriss und „Abräumen“ waren
aus Denkmalschutzgründen allerdings nicht möglich. Auch die alten Parkbäume waren zu erhalten.
Was also mit einem solchen Baugebiet anfangen?
Büros und Einzelhandel sowie für GastronomieObjekte geschaffen. Es entstand ein eigenes kleines
Quartier, das während seiner Entwicklungs- und
Bauzeit neben der Hafencity das größte Wohnungsbauvorhaben in Hamburg darstellte.
Profil des Quartiers 21
MerkmaleEinheit Daten
Wohnungsbestand
Wohnungsstruktur
Typ Etagen-WE,
Townhouses
Grundstück
ha 13,8
Die Lage und das Umfeld
Projektvolumen m² 120.700
Zunächst einmal faszinierten die Planer der park
ähnliche Charakter und die gute Verkehrsanbindung
durch S-Bahn und Buslinien. Die gute Infrastrukturversorgung mitsamt Stadtparknähe galten als
ein weiteres Plus. Allerdings liegt das Baugebiet
außerhalb der besonders gesuchten Stadtteillagen
und ist von Quartieren mit Standardwohnungen
der Zwischenkriegszeit und des Wiederaufbaus
nach dem 2. Weltkrieg umgeben. Die Joint-Venture-Partner HOCHTIEF Projektentwicklung und
Hamburg Team mit Erfahrungen im Denkmalschutz bekamen den Zuschlag und holten sich die
Ideen für die Gebietsplanung und für die Erschließung über einen internationalen Planerwettbewerb.
Projektbeginn
Die Vision der Planer
Am Anfang der Planungsgeschichte gab es auf dem
weitläufigen Park nur verlassene Gebäude. Die 21
historischen Klinikgebäude des Altgeländes waren
Kern und Namensgeber für das neue Wohngebiet,
das „Quartier 21“.
Zwischen 2008 und 2013 entstanden dann insgesamt rund 570 Wohnungen sowohl in den Altbauten als auch in neuen Gebäuden. Die historischen
Klinikgebäude wurden im Sinne eines „aktiven

Denkmalschutzes“ in Abstimmung mit den zuständigen Behörden umgebaut. Zusätzlich wurden
Flächen für Bildungs- und Sozialeinrichtungen, für
Bauzeit
Erstbezug der WE
Investitionsvolumen
Jahr 2006
Periode 2008-2013
Jahr 2011-2013
Mio. @ 350
pro m² BGF
@ 2.900
Bewohner
Anz. ca. 1.200
Quelle: Projektgesellschaft Quartier 21(2010)
Das Quartier im Park
Ein neues Quartier –
Ein Wagnis für die Entwickler
Die Verantwortlichen bei Hamburg Team und den
übrigen Entwicklern hatten zusammen mit den
Investoren hochgesteckte Ziele. Zwar war von
vornherein klar, dass sich durch die Bebauung ein
„Wohnen im Park“ mit großen Grünflächen und
einem attraktiven Baumbestand realisieren lassen
würde. Zudem war durch das Nebeneinander von
Altbauten und neuen Gebäuden eine Mischung von
Denkmalschutz und „Neubau-Wohnqualität“ gewährleistet.
Aber es handelte sich um Flächen in BarmbekNord, einem von den Nachfragern damals weniger gesuchten Stadtteil. Mittlerweile spricht die
Hamburger Stadtplanung von einem als Urbanisierungszone bezeichneten Ring um die Innenstadtquartiere.
(2) Vgl. „Hundert Jahre Krankenhaus Barmbek.“ Festschrift zum 100-jährigen Jubiläum
des Allgemeinen Krankenhauses Barmbek, Hrsg. Asklepios Klinik Barmbek, 2013
8
Anz. 570
Würden sich die Angebote – vom Volumen her immerhin ein signifikanter Anteil der 3.000 damals in
Hamburg im Durchschnitt pro Jahr fertiggestellten
Wohnungen – zu marktfähigen Preisen am Markt
platzieren lassen? Und würden sich, wie erhofft,
Hamburger Bürger und vor allem junge Familien für die Wohnungen im Quartier 21 entscheiden? Und: Welche Akzeptanz würde der Standort
Barmbek-Nord bei den Nachfragern erfahren?
Viele Qualitäten, aber was sagen
die Nutzer?
Anlage mit ihrer hohen Aufenthaltsqualität,
attraktive Bestandsbauten, ein zusammenhängendes
Quartier mit Gastronomie- und Fitnessangeboten,
Läden vor der Tür (z. B. REWE, Budni, denn’s),
Büroflächen für die Kombination von Wohnen und
Arbeiten im Quartier und einem Quartiersverein,
der Identität schafft und sich für die Belange der
Bewohner einsetzt. Zusammengenommen eine
ziemliche Alleinstellung für ein neues Quartier am
Hamburger Markt.
Das Quartier 21 hat mit seiner zeitgemäßen Nutzungsmischung sehr viel anzubieten, was zur Zufriedenheit beitragen kann: die schöne parkartige
9
#3
Wer wohnt jetzt dort?
Ein Quartier für Familien?
Das Quartier ist jung
Das Quartier 21 sollte nach dem Willen der Planer
ein Quartier für Familien sein, gleichzeitig aber ein
Zusammenleben unterschiedlicher Generationen
ermöglichen.
Das Ziel, hauptsächlich ein Familienquartier zu
schaffen, wurde erreicht. Hier wohnen nach den
Ergebnissen der Studie anteilig fast dreimal mehr
Kinder unter 6 Jahren als sonst in Hamburg. Der
Anteil der 30- bis 40-Jährigen liegt mit 35 % weit
über dem Durchschnitt (vgl. Abb. 1). Bewohner in
diesem Alter befinden sich meist in der Phase der
Familiengründung und Familienerweiterung.
Die Ziele der Planer waren:
- Zunächst sollte die Krankenhausatmosphäre einer
neuen Identität des Gebiets weichen.
- Als ein lebendiger Bestandteil von Barmbek sollte
mit dem Bauvorhaben das Wohnungsangebot im
Stadtteil durch familiengeeignete Wohnungen
und entsprechende Infrastruktur ergänzt werden.
Ziel war ein zentrumsnahes „familienfreundliches
Wohnen“. Wichtig war also auch der regionale
Bezug zu den umliegenden Wohngebieten.
Der Anteil an Jugendlichen entspricht mit knapp 5 %
in etwa dem Stadtteilwert, ist aber nur halb so hoch
wie in ganz Hamburg. Durch die Familienentwicklung wird sich das in den nächsten Jahren ändern.
Das Quartier 21 ist also tatsächlich bereits mit den
zuerst eingezogenen Bewohnern ein „Familien
quartier“, wie von den Planern erhofft, besonders für
Familien mit kleinen Kindern.
-Gleichzeitig sollte aber auch ein generationen
übergreifendes Wohnen und Arbeiten entstehen,
also Platz für Menschen jeden Alters. Deshalb
wurde auch eine Einrichtung für das Altenwohnen
integriert.
Dagegen leben nach den amtlichen Meldedaten in
den „Normalwohnungen“ des Quartiers nur sehr
wenige Personen, die älter als 65 Jahre (3 %) sind.
Abb. 1
Altersstruktur der Bewohner*
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
unter
6 Jahre
Quartier 21
10
6 bis unter
18 Jahre
18 bis unter
30 Jahre
Barmbek Nord
Hamburg
30 bis unter
40 Jahre
40 bis unter
50 Jahre
50 bis unter
65 Jahre
65 Jahre
und älter
* Im Quartier 21 ohne die Bewohner des Seniorenwohnheims
Anders als in Vergleichsquartieren ist der Anteil
von Älteren damit weitaus geringer. (3) Dies ist allerdings typisch für Neubauquartiere – außer solchen,
die von vornherein auf diese Zielgruppe ausge
richtet sind. Mit etwa 8 % sind die so genannten
„Best Ager“ zwischen 50 und 65 Jahren vertreten,
die offenbar sowohl die gute Verkehrsanbindung
als auch das im Vergleich sehr gute Infrastrukturangebot honorieren.
Wegen der unterschiedlichen Haushaltsgrößen der
Altersgruppen bildet die Struktur der Bevölkerung
nach der Personenzahl für Fragen der Wohnungsnachfrage jedoch nur ein eingeschränktes Bild.
Wichtig ist die Struktur der Haushalte. (vgl. Abb. 2)
Bei zwei Dritteln der Haushalte sind die Haupteinkommensbezieher unter 45 Jahre alt. Dieser hohe
Anteil von Nachfragern in der Familienphase unter
streicht die Bedeutung des Quartiers für die
Wohnversorgung dieser wohnungspolitisch wichtigen Zielgruppe.
Gleichwohl zeigt die Studie keine einseitige Bevöl
kerungsstruktur, die in der Zukunft zu Problemen
bei der Gebietsentwicklung führen könnte: Immerhin ist der Haushaltsvorstand bei 12 % der Haus-
Abb. 2
100 %
halte unter 30 Jahre alt und auch die Älteren sind
unter den Nachfragern der Standardwohnungen angemessen vertreten.
1/3 der Nachfragerhaushalte
über 45 Jahre alt
Das Quartier besteht jedoch nicht nur aus Familien
mit kleinen Kindern. Immerhin 6 % der befragten
Haushalte (Alter des Haupteinkommensbeziehers)
sind über 65 Jahre alt, weitere 27 % befinden sich
mit 45 bis 65 Jahren in der Eltern- oder Nacheltern
phase. Die Nachfrager im Rentenalter haben sich
häufiger für Wohnungen im Neubau entschieden
(10 %). In den denkmalgeschützten Bestandsgebäuden des Quartiers liegt der Anteil der Seniorenhaushalte bei nur 3 %.
Zu der oben beschriebenen Bevölkerung in den Wohnungen kommen noch die rund 130 Bewohner des
Integra Seniorenpflegezentrums im Quartier hinzu.
Oftmals bereits auf Rollatoren oder Rollstühle angewiesen, wissen diese Quartiersbewohner das grüne
und barrierearme Wohnumfeld mitten in der Stadt
ebenfalls zu schätzen. Bei Quartiersveranstaltungen,
wie etwa beim Sommerfest oder dem Laternenumzug sind die Bewohner des Pflegezentrums selbstverständlicher Bestandteil des neuen Quartiers.
Altersstruktur der Haupteinkommensbezieher im Haushalt
6
10
3
27
24
29
keine Angabe
65 Jahre und älter
80 %
45 bis ‹ 65 Jahre
30 bis ‹ 45 Jahre
60 %
40 %
‹ 30 Jahre
54
52
56
12
14
10
Insgesamt
Neubau
Bestand
20 %
0%
(3) Darin nicht enthalten sind allerdings die Bewohner der Altenwohneinrichtung, sodass die
Altersgruppen im Gebiet insgesamt deutlich mehr Personen im Rentenalter zählen.
11
#3
12
13
#3
Ausländische Bevölkerung im Quartier
wie im Stadtteil
Manch einer bewertet die Wunschbelegung von
Wohnquartieren und ihre Bevölkerungsstruktur
auch danach, wie sich der „Nationalitäten-Mix“ im
Stadtteil entwickelt. Nach den amtlichen Daten
lässt sich der Anteil von Ausländern im Quartier,
im Stadtteil und in der ganzen Stadt gegenüberstellen. (vgl. Abb.3)
Im Quartier 21 gibt es bei der Nationalitätenstruk
tur keine Segregationstendenzen: Der Ausländeranteil liegt zwar mit 10 % unter dem Hamburger
Durchschnitt (14 %), entspricht aber dem übrigen
Stadtteil Barmbek-Nord.
Wohnen für die Bessergestellten?
Man muss zugeben, dass die Erstbezieher der Wohnungen häufig besser gestellt sind als der Durchschnitt der Hamburger, auch bei den Familien. Wie
beim – im Verhältnis zu Bestandswohnungen in
Abb. 3
Anteil der Bevölkerung ohne
deutsche Staatsangehörigkeit
15 %
Hamburg – teureren Neubau nicht anders zu erwarten, liegt das durchschnittliche Einkommen der
Bewohner mit 4.700 € um fast 40 % über dem Hamburger Niveau. Damit sind sie überdurchschnittlich
kaufkraftstark. (vgl. Abb. 4)
Die Einkommensverteilung ist aber durchaus differenziert: Gut ein Zehntel der Befragten verfügt
über weniger als 3.000 € im Monat, der Anteil
der Haushalte mit einem Netto-Monatseinkommen
über 5.000 € liegt bei etwa 38 %, wenn man eine
Gleichverteilung bei den Haushalten „ohne Angabe“
unterstellt.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass das durchschnittliche Nettohaushaltseinkommen aller Haushalte in Hamburg im Jahre 2013 nach den fortgeschriebenen Ergebnissen des Mikrozensus bei rund
3.200 € gelegen hat, für Paare mit Kindern, die im
Quartier 21 dominieren, aber bei etwa 4.400 €.(4)
Abb. 4
100 %
80 %
14
Monatliches Haushaltsnettoeinkommen je Haushalt
11
11
16
16
16
10 %
34
60 %
11
6
5
8
23
27
10
40 %
5%
20 %
28
23
13
15
Neubau
Bestand
22
9
0%
0%
Quartier 21
Barmbek Nord
Hamburg
Quelle: Statistikamt Nord
Stand 31. Dezember 2011, Melderegister
Insgesamt
unter 2.000 @
2.000 bis unter 3.000 @
3.000 bis unter 4.000 @
4.000 bis unter 5.000 @
5.000 bis unter 6.000 @
6.000 bis unter 7.000 @
7.000 @ und mehr
(4) Vgl. zum Stand 2010: Sozialbericht Hamburg (2013), Lebenslagen von Familien und Senioren in Hamburg, S. 20; Fortschreibung F+B auf der
Grundlage von Daten des Statistischen Bundesamtes (Statisbund) zur Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes in jeweiligen Preisen.
14
Gehobene Sozialstruktur
Knapp drei Viertel der Befragten haben studiert und
arbeiten als Angestellte. Wie das überdurchschnittliche Einkommen erwarten lässt, ist immerhin ein
Drittel in leitender Funktion tätig. (vgl. Abb. 5)
Auch Selbständige und Freiberufler sind mit einem
Anteil von rund 14 % weitaus häufiger als im Hamburger Durchschnitt vertreten. Sie wohnen deutlich
häufiger in den denkmalgeschützten Bestandsgebäuden als in den Neubauten. Dies könnte Ausdruck
einer Vorliebe für den modernisierten, denkmalgeschützten Altbau sein, ist aber wohl auch Folge
der Inanspruchnahme von Steuervorteilen aus der
Denkmalschutz-AfA bei Eigentumsobjekten.
Wer kann sich Neubauwohnungen leisten?
Manch einer, der dem Wohnungsneubau kritisch gegenüber steht, wünscht sich, dass diese Wohnungen
auch für Normaleinkommensbezieher häufiger eine
Wohnalternative bilden. Das ist angesichts der in
Abb. 5
den letzten Jahren stark angestiegenen Bau- und
Grundstückskosten (5) jedoch illusorisch. Neubau
für Normaleinkommensbezieher ist in einer Hochkostenregion wie Hamburg nur mit einer massiven
Ausweitung der öffentlichen Förderung möglich.
Mittlerweile strebt der Senat aber an, bei größeren
Wohnungsbauvorhaben ein Drittel für Sozialwohnungen zu erreichen. Nach den aktuellen Einkommensgrenzen in Hamburg könnten sie dann von ca.
50 % der Hamburger Haushalte bezogen werden.
Eine Zielsetzung, etwa den gesamten Neubau mit
öffentlicher Förderung zu subventionieren, ist auch
für einen vergleichsweise finanzstarken Stadtstaat
wie Hamburg nicht möglich, obwohl der Senat
für den Wohnungsbau ab 2013 (also nach Bezug
des Quartier 21) die Förderung massiv erhöht hat
und mit dem „Bündnis für Quartiere“ eine soziale
Mischung der Bewohner in Neubauquartieren jetzt
stärker verwirklicht wissen will.
Tätigkeit der Haupteinkommensbezieher im Haushalt
100 %
80 %
7
9
6
14
7
21
5
60 %
7
2
27
32
keine Angabe
Sonstiges
Selbstständige/r, Freiberufler/in
Beamter/in in
leitender Position
Beamter/in
37
40 %
Arbeiter, Angestellter
in leitender Position
Arbeiter/in, Angestellte/r
44
20 %
0%
36
Insgesamt
28
Neubau
Bestand
(5) Nach dem aktuellen F+B-Wohn-Index-Deutschland 2/2014, mit welchem die Preis- und Mietenentwicklung in den 500
größten Städten in Deutschland nachgezeichnet wird, haben sich die Preise von Eigentumswohnungen in Hamburg in
den letzten fünf Jahren um 46,5 % erhöht (vgl. F+B-Wohn-Index-Deutschland 2014: Quartalsbericht II/2014; Datenstand
Jahresmitte 2014).
15
#3
Indirekte soziale Wirkungen durch
„Sickereffekte“ beachten
Aber auch ein Wohnungsbau, der eher für Haushalte mit gehobenen Einkommen attraktiv ist, entfaltet
indirekt eine quasi soziale Wirkung: Denn
die Neubaubezieher machen vielfach ihre alten
Wohnungen in Hamburg frei, die dann für andere
Nachfragern mit geringerer Kaufkraft zur Ver
fügung stehen (welche wiederum Wohnungen im
Standardsegment frei ziehen). Bereits in den ersten zwei Umzugsstufen werden pro neu errichteter Wohnung zwei Wohnungen aus dem Bestand
in Hamburg und im Umland freigesetzt.(6) Bei der
Beurteilung des Wohnungsneubaus gilt es also, die
Mechanik des Gesamtmarkts mit solchen Sicker
effekten im Blick zu haben.
Die Meisten kommen aus Hamburg – viele
aus dem Umfeld benachbarter Stadtteile
Das Quartier 21 ist ein Quartier für Hamburger.
Knapp zwei Drittel der Bewohner haben vorher
bereits in Hamburg gelebt. (vgl. Abb. 6)
Bei einem Viertel der Neubürger handelt es sich um
Zugezogene aus dem Rest der Republik oder aus
dem Ausland. Lediglich 6 % kommen aus dem Umland von Hamburg. Bei 9 % der Befragten handelt
es sich um Haushaltsgründer mit der Wohnung im
Quartier 21 als Start-Fläche.
Abb. 6
Die neu geschaffenen Angebote entlasten somit
direkt den angespannten Hamburger Wohnungsmarkt.
Wichtig für die Beurteilung des Wohnungsneubaus
im Quartier 21 ist aber auch seine Ergänzungsfunktion für die Wohnungsangebote in der Umgebung.
Die Hälfte der Nachfrager stammt aus den umliegenden Stadtteilen, davon viele aus den attraktiven Stadtteilen Eppendorf und Winterhude, wo
ein Anbietermarkt mit hohen Preis- und Mietstei
gerungen entstanden ist. (vgl. Abb. 7)
So haben jeweils rund ein Viertel der Erstbezieher des Quartier 21 vorher in Barmbek oder in
Winterhude bzw. in Eppendorf gewohnt und dort
Wohnungen frei gezogen. Viele kommen aber
auch aus Alsterdorf oder aus Eimsbüttel, ebenfalls attraktiven Stadtteilen mit nennenswertem
Nachfrageüberschuss.
Der neu geschaffene Wohnraum im Quartier 21
hat somit gerade in den „Hot Spots“ der Hamburger Wohnungsnachfrage zu einer Marktentlastung
beigetragen.
Lage der vorherigen Wohnung(en)
65 %
25 %
Vorwohnung(en) in Hamburg
Vorwohnung(en) außerhalb Hamburgs
9%
Vorwohnung(en) in und außerhalb Hamburgs
1%
keine Angabe
(6) Vgl. F+B GmbH (2014), Der Beitrag des Wohnungsneubaus zur Wohnversorgung in Hamburg. Ergebnisse einer empirischen
Studie Forschungsauftrag der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU), Hamburg, Mai 2014 (Schlussbericht)
16
Ergänzungsangebote für Nachfrager
aus den benachbarten Stadtteilen
Das gilt in besonderem Maße für den umgebenden
Stadtteil Barmbek-Nord mit seinem älteren Kleinwohnungsbereich der 1920er und 1950er Jahre.
Haushalte auf der Suche nach größeren neueren
Wohnungen blieben deshalb im Umfeld erfolglos.
So beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße
der 26.603 Wohnungen im Stadtteil nur 56 m², im
Bezirk Nord (mit einem höheren Anteil größerer
Eigentumsobjekte) immerhin 67 m².(7) Nachfrager
mit dem Wunsch nach einer größeren Wohnung
können mit einem Umzug in Quartierswohnungen
somit „umsteigen“ und dennoch im vertrauten
Stadtteil bleiben.
Abb. 7
Lage der vorherigen
Wohnung(en) nach Stadtteilen
Alsterdorf
Winterhude
Eppendorf
Bramfeld
Barmbek-Nord
Wandsbek
Eimsbüttel
Barmbek-Süd
Uhlenhorst
0 bis 3 %
3 bis 9 %
9 bis 20 %
Standort Quartier 21
(7) Vgl. Statistikamt Nord (2013) Stadtteilprofile 2013
17
#4
Quartiersidentität und Motive für die Wohnungswahl
Bei einer durchschnittlichen Wohndauer der Befragten von zwei bis drei Jahren wäre es zu früh,
von einer bereits gefestigten Quartiersidentität
auszugehen. Eine Annäherung ist aber möglich,
indem Bewertungen zu solchen Merkmalen des
Wohngebiets erfragt werden, die Elemente eines
entstehenden Quartiersbildes bzw. eines Images
sein könnten.
und zur City Nord, obwohl der Flughafen 5 km und
die Innenstadt 8 km entfernt sind. Die Standortvorteile des Quartiers wurden auch in den IntensivInterviews zielgenau beschrieben:
„Die Anbindung würde ich als sehr gut bewerten,
weil wir hier fußläufig die S-Bahn erreichen
können, die in einer vernünftigen Taktung fährt.
Morgens zu den Stoßzeiten fährt sie sogar fast alle
Wie kommt das Quartier bei den
Bewohnern an? – Akzeptanz der Lage
fünf Minuten, weil die S11 noch fährt. Viel besser
Die Bewohner im Quartier sind mit der Lage
qualität offenbar hoch zufrieden: 68 % der Befragten äußern sich sehr zufrieden mit der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, knapp 30 %
immerhin zufrieden. (vgl. Abb. 8)
es auch. […] Ich finde es zudem gut, dass wir den
kann man das gar nicht haben. Und die Busse gibt
Verkehrsknotenpunkt Barmbek sehr dicht haben
und man von dort den Zugang zu den U-Bahnen
hat. […] Wir können auch schnell mit dem Bus
oder mit dem Fahrrad dorthin fahren.“
[Ehepaar,30-40 Jahre,ohne Kinder]
Für solche „Traumnoten“ sorgen die nahe S-Bahnstation „Rübenkamp“, nur 500 Meter entfernt, wie
auch die kurzen Taktfrequenzen der Buslinien auf
der Fuhlsbüttler Straße. Gleiches gilt für die gute
Straßenanbindung und die Nähe zum Flughafen
Abb. 8
„Besser könnte es nicht sein. […] Wir selbst nutzen
sehr oft die S-Bahn und die Busse, viel häufiger als
vorher.“
[Ehepaar, 40-60 Jahre]
Zufriedenheit mit der Anbindung des Quartiers an den öffentlichen Nahverkehr
100 %
keine Angabe
sehr zufrieden
80 %
zufrieden
68
72
64
20 %
29
26
32
0%
2
1
4
Insgesamt
Neubau
Bestand
60 %
40 %
18
teils, teils...
Diese Zitate aus den Bewohnerinterviews geben
Hinweise darauf, dass die Menschen an ihrem neuen Wohnort mitunter stärker die öffentlichen Verkehrsmittel nutzen als an ihrem alten Wohnstandort – ein (freiwilliges!) Plus für den Klimaschutz.
Besonderheiten des Quartiers
aus Sicht der Bewohner
Die wichtigsten Gründe, sich für eine Wohnung
im Quartier 21 zu entscheiden, betreffen neben der
Wohnqualität die Lagemerkmale und spezifische
Besonderheiten des Projekts.
40 % der Befragten heben besonders die Lagemerkmale des Quartiers hervor, wie „zentrale Lage“
und Nähe zur City, „das schöne Umfeld“ und die
„guten fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten“. In einem Bewohner-Interview heißt es:
„Uns hat die Umgebung begeistert, dass hier der
Stadtpark ist. Mein Mann reist viel, von daher ist
es für ihn interessant, dass er sehr schnell am
„Es ist etwas ganz Besonderes mit der Decken–
höhe und der denkmalgeschützten Fassade. Und
es ist ja schon keine Wohnung oder ein Reihenhaus wie man es sonst so kennt.“
[Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 Kinder]
Natürlich ist zu erwarten, dass Eigentümer ihre
Wohnungen eher positiv einschätzen, unverkennbar ist aber ein gewisser Stolz.
Denkmalschutz und Neubauqualität
Gelobt werden die „parkähnliche Anlage“, „die
Wohlfühlatmosphäre und die tolle Nachbarschaft“, „das interessante Gesamtkonzept mit der
Mischung aus ehemaligen Krankenhausgebäuden
und ergänzenden Neubauten“, die „ruhige Lage
mit der Nähe zu Stadtpark und Alster“.
Alle diese Bewertungen zeigen, dass mit dem
Wohnungsangebot im Quartier etwas Außergewöhnliches entstanden ist, das die Nachfrager
ganz besonders schätzen.
Flughafen und am Hauptbahnhof ist. […] Es ist
außerdem sehr schön und angenehm, dass wir
Wohnen im Park
wirklich alle Einkäufe zu Fuß machen können.“
Das „parkähnliche Umfeld“ war bei nicht wenigen
ausschlaggebender Grund für die Entscheidung,
das Quartier 21 als Wohnort zu wählen. Dieses
Motiv steht überdies im Zusammenhang mit spezifischen anderen Merkmalen. Betont wird vor
allem die Ruhe des Standorts:
[Ehepaar,30-40 Jahre,ohne Kinder]
Damit ist das Kalkül der Planer aufgegangen, in
der Urbanisierungszone außerhalb der city-nahen
Nachfragezentren in Hamburg eine neue Lage
qualität zu schaffen.
„Jedem fällt sofort auf, dass es hier sehr ruhig ist
Aber auch die Wohnungsangebote kommen gut
an. Die befragten Bewohner heben besonders die
Wohnqualität hervor und loben die „hochwertigen
Wohnungsangebote“ und in den Bestandsgebäuden die „hohen Räume mit viel Licht“ und „gutem
Wohnungsschnitt“. Eine Bewohnerin formuliert es
beinahe euphorisch:
und dass der alte Baumbestand und der Charme
der Altbauten beeindruckend sind.“
[Ehepaar, 40-60 Jahre]
19
#4
20
Die besondere Nachbarschaftskultur
Trotz der kurzen Zeitspanne seit dem Einzug
kann man bereits eine entstehende Nachbarschaftskultur wahrnehmen. Dies deutet sich in
manchen Bewohner-Interviews an:
Der Verein hat sich die Aufgabe gestellt, die nachbarschaftliche Verbundenheit im Quartier zu „fördern“; er lebt von der Initiative der Bewohner, Eigentümer und Verwalter. Rund 70 % kennen den
Verein, immerhin einer von drei Befragten kann
sich vorstellen, dort Mitglied zu werden.
„Es ist schon so, dass hier eine Verbundenheit
besteht. Und das ist das Besondere, dass alle
„Sie machen schöne Sachen. […] Ich glaube, die
Menschen hier neu hergezogen sind. Dement-
ganzen Sachen wachsen auch immer noch, was
sprechend konnte jeder, der Kontakt haben wollte,
so angeschafft, geplant und gemacht wird.“
auch Kontakte finden. Darum ist es nicht so
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 kleine Kinder)
fremd.“
[Ehepaar,30-40 Jahre,ohne Kinder]
„Ich habe durchaus das Gefühl, dass die
Quartiersgemeinschaft hier zusammenhält.
Wir haben das Sommerfest und den Laternen
umzug mit den Kindern, was vom Quartiersverein
Der Verein gibt die Zeitschrift „Quartierspost“ heraus und hat für die Bewohner eine eigene Internetseite eingerichtet. Die Zeitung kommt offenbar gut
an; 90 % der befragten Haushalte kennen und lesen
sie. Im Vergleich zu Quartierszeitungen in anderen
Wohngebieten eine hervorragende Resonanz.
aus organisiert wird. Da ist schon ein Zusammenhalt da.“
[Ehepaar,30-40 Jahre, 2 kleine Kinder]
Positive Bewertung des Quartiersvereins
Daran hat auch der Quartiersverein Anteil, der für
solche Bauvorhaben eher ein Novum ist. Er wurde
im November 2012 gegründet. In ihm sind nicht
nur die Bewohner vertreten, also die Mieter und
die selbst nutzenden Eigentümer des Quartiers,
sondern auch die Projektentwickler und die Inves
toren. Die Eigentümer im Quartier 21 sind auf
Grund grundbuchrechtlicher Absicherungen obligatorische Mitglieder des Vereins. Hierüber verfügt
der Quartiersverein über eine solide wirtschaftliche
Basis, die das ehrenamtliche Engagement des Vereins für das Quartiersleben erleichtert.
21
#5
Zufriedenheit mit dem Quartier
Im Vergleich mit anderen Neubauuntersuchungen
sticht bei der Studie die hohe Zufriedenheit mit
zahlreichen einzelnen Quartiersmerkmalen hervor.
Hier erweist sich vor allem, dass das neue Quartier
in einen lebendigen, zentral gelegenen Stadtteil eingebettet wurde und nicht in einer Randlage steckt,
deren Charme seine Blütezeit noch vor sich hat.
Große Zufriedenheit mit den
Einkaufsmöglichkeiten
Ausgesprochen positiv werden mittlerweile die
Erreichbarkeit der Einkaufsmöglichkeiten und das
große Angebot für den täglichen Bedarf eingeschätzt. 77 % sind damit sehr zufrieden, immerhin
weitere 21 % zufrieden.
„Die Einkaufsmöglichkeiten sind ideal. Wir haben
einen Rewe, Budni ist da, Penny ist da. […] Dann
haben wir noch den Markt. Der wächst auch immer
ein bisschen weiter. Langsam merkt man schon,
dass ein paar Stände vom Ise-Markt hier herüber-
„Es ist toll. Es gibt mehr Spielplätze als Kinder,
sagen wir immer.“
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 Kinder)
Parkplatzsituation optimierbar
Es gibt auch Kritik. So kommen die öffentlich
nutzbaren Parkplätze im Gebiet weniger gut weg:
Mehr als ein Drittel der Bewohner zeigt sich damit
sehr unzufrieden, weitere 26 % sind unzufrieden.
Damit zeigt sich im Quartier 21 eine häufiger anzutreffende Erfahrung: Verallgemeinernd weisen
Untersuchungen bei Neubauvorhaben auf, dass
sich dort eher kaufkraftstarke jüngere Familienhaushalte mit Wohnraum versorgen, die dann recht
große familiengerechte Fahrzeuge benutzen und
zu deren Haushalt oftmals auch mehr als nur ein
PKW gehört. Entsprechend hoch ist der Parkraumbedarf dieser Haushalte. In allen Bewohnergesprächen taucht die schwierige Parkplatzsituation auf:
kommen, also auch ein paar besondere Stände
und nicht nur das übliche Obst und Gemüse. Ich
„Die Parksituation ist relativ chaotisch. Die Spiel-
glaube, das wird. […] Noch fehlt es ein bisschen,
straße wird, wenn sie nicht konsequent von der
aber ich habe auch den Eindruck, dass das
Polizei überwacht wird, vollständig zugeparkt.
Quartier entsprechende Läden anzieht“.
Das ist für Eltern kleiner Kinder natürlich nicht
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 kleine Kinder)
akzeptabel.“
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 Kinder)
Gute Spielmöglichkeiten für Kinder
Die Spielmöglichkeiten für Kinder halten die Bewohner für gut und nachfragegerecht geplant: 92 % von
ihnen sind damit mindestens zufrieden, 62 % sogar
sehr zufrieden – Spitzenwerte, die unter Wohngebieten ihresgleichen suchen. Die Bewohner beschreiben
das Leben mit den Kindern im Quartier bemerkenswert positiv:
Ergänzend wird immer wieder erwähnt, dass gerade
auswärtige Gäste und Besucher bei der Parkplatzsuche auf Schwierigkeiten stoßen:
„Das Parken hier ist schwierig. Am meisten stört
es mich, wenn man Besuch bekommt, denn der
hat es besonders schwer. Also wir selbst haben
in der Regel alle einen Tiefgaragenplatz. […]
Aber es ist eben schon blöd, dass Besucher, die
„Also in einer Großstadt geht es nicht besser. Die
kommen, dann keinen Parkplatz finden. Ich finde
Kinder können einfach so raus, die größeren auch
es auch sehr problematisch, dass es nur schlecht
wirklich ohne Begleitung, dadurch dass auch die
zu erkennen ist, wo Parken erlaubt ist und wo
alte Krankenhausmauer so als sichtbare Grenze
nicht. Es gibt auch Bereiche, da weiß das
für die Kinder da ist. […] Die Kinder können sich
niemand so richtig.“
so frei im Quartier bewegen.“
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 kleine Kinder)
22
(Ehepaar, 30-40 Jahre, ohne Kinder)
„Für Besucher ist die Parksituation schwierig.
Wir erhoffen uns, dass vonseiten der Behörde
gute Lösungen für die Parksituation erarbeitet
In jüngster Zeit hat sich die Müllproblematik im
Quartier jedoch entspannt, wie die vertiefenden
Bewohner-Interviews zeigen.
werden.“
(Ehepaar, 40-60 Jahre)
„Wir hatten am Anfang einige Müllprobleme. Es
gibt hier ja diese unterirdischen Müllsysteme, die
Die bevorstehende Eröffnung des MeridianSpa erzeugt mit Blick auf die Parksituation im Quartier
ausweislich der vertiefenden Bewohner-Interviews
manch banges Gefühl:
nur mit Schlüssel aufgehen. Und da haben doch
viele ihren Müll daneben gestellt. […] Seit ein
paar Wochen ist das aber besser. Mal schauen,
ob sich das Problem jetzt erledigt hat.“
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 kleine Kinder)
„Ich bin gespannt, wie es sich mit der Parkplatzsituation entwickelt, wenn dann auch noch die
„Die Sauberkeit und Pflege des Wohnumfeldes
Gäste vom MeridianSpa hier herumfahren.“
sind zufriedenstellend. Die anfängliche Müll
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 kleine Kinder)
problematik hat sich in der Zwischenzeit ver
bessert.“
(Ehepaar, 40-60 Jahre)
Unterflurmüllsystem wird kritisch gesehen
Zustand und Nutzbarkeit der Müllplätze sind häufiger als in anderen Neubauvorhaben kritisch bewertet: Kaum ein Drittel der Bewohner zeigt sich
– trotz des innovativen Unterflursystems bei der
Müllentsorgung im Quartier 21 – damit zufrieden.
Zufriedenheit mit Merkmalen des Wohnumfelds*
Themenbereich Insgesamt
Erreichbarkeit / Angebot
an Einkaufsmöglichkeiten
98 %
Anbindung an öffentlichen Nahverkehr
97 %
Spielmöglichkeiten
92 %
Grün- und Gartenpflege
82 %
Sauberkeit Wohnumfeld 78 %
Abstellmöglichkeiten für Fahrräder
64 %
Nutzbarkeit der Müllplätze
30 %
Zustand/Sauberkeit der Müllplätze
23 %
Öffentlich nutzbare Parkmöglichkeiten
13 %
Zufriedenheit Wohnumfeld insgesamt
79 %
Hohe Gesamtzufriedenheit –
aber auch ambivalente Urteile
„Wenn Sie einmal das Wohnumfeld insgesamt betrachten: Wie zufrieden sind Sie dann insgesamt?“
So lautete die Frage an die Bewohner, um ein Gesamturteil zur Bewertung des Wohnumfelds zu
erhalten. Die Ergebnisse spiegeln die differenzierte
Einschätzung der Bewohner wider. Während sich
20 % sehr zufrieden und knapp 60 % zufrieden
zeigen (Gesamtzufriedenheit mithin 80 %), äußerte
sich doch jeder Fünfte ambivalent, ist also nur
„teils/teils“ zufrieden. Nur bei jedem 50ten Haushalt überwiegt die Kritik, so dass man dort seine
Unzufriedenheit formuliert.
* Anteil an Befragten, die (sehr) zufrieden sind.
23
#5
24
25
#6
Zufriedenheit mit den Wohnungen
Wie zufrieden sind die Bewohner
mit ihren Wohnungen?
Drei von vier der Haushalte sind mit ihrer neuen
Wohnung insgesamt zufrieden bzw. sehr zufrieden.
Diese ausgesprochene Zufriedenheit der Bewohner
bewegt sich in einer ähnlichen Größenordnung wie
in anderen Neubauvorhaben. Allerdings zeigen sich
bei rund einem Fünftel der Befragten gewisse Einschränkungen („teils/teils zufrieden“). Diese zumindest in Einzelpunkten kritische Einschätzung
sollte bei Folgeerhebungen in Beobachtung bleiben.
Mehr als 90 % schätzen die Wohnungsgröße und sind angetan vom Grundrisss
Gerade bei Familien stehen bei der Beurteilung der
Wohnzufriedenheit die Wohnungsgröße und der
Wohnungsgrundriss im Mittelpunkt. War doch für
sie eine zumeist zu kleine Wohnung der wichtigste
Umzugsgrund. Nach den Ergebnissen der Analyse
sind 93 % der Nachfrager mit der Wohnungsgröße
und immerhin 85 % mit dem Grundriss, also dem
Wohnungszuschnitt zufrieden oder sehr zufrieden.
Lediglich 6 % geben eine gespaltene Einschätzung
der Wohnungsgröße und 13 % des Grundrisses ab.
Jeweils unter einem Prozent der Befragten zeigen
sich unzufrieden.
„Grundsätzlich heißt Wohnen im Bestand, dass
man Kompromisse eingehen muss, auch wenn
man vieles mitplanen kann. Ich bin mir sicher,
dass jeder irgendetwas in der Wohnung hat, das
hätte optimaler sein können. Ich möchte das jetzt
nicht schmälern, es ist alles sehr schön, aber
durch die Bestandsmauern sind einfach manche
Dinge so wie sie sind.“
(Ehepaar, 30-40 Jahre, ohne Kinder)
26
Ausstattung gut – mit Einschränkungen
Über 80 % loben die Ausstattung von Bad/WC und
die Wärmedämmung. Dagegen sind nur 60 % bei
der Küche zufrieden, hier haben die Planer bei künftigen Bauvorhaben noch Luft nach oben. Einige Befragte kritisieren die eher „schlechte Qualität“ der
Küchen und eine suboptimale Geräteausstattung.
Als verbesserungsfähig schätzen manche neuen
Bewohner auch die Zugangssicherung zu den Gebäuden (insbesondere zu den Tiefgaragen) und die
Bereitstellung von Abstellmöglichkeiten ein. Dieser Kritikpunkt ist auch von anderen Neubauvorhaben bekannt, gerade wenn Familien mit Kindern
die neuen Häuser beziehen.
Zufriedenheit mit sonstigen Wohnungsmerkmalen im Überblick
Die Einschätzung der sonstigen Merkmale von
Wohnung und Gebäude hat für die Planer große
Bedeutung. Denn angesichts der stark angestiegenen Baukosten wird das Verhältnis von Bauteilkosten und Nachfragewünschen existentiell.
Wie ist der Anteil der sehr Zufriedenen oder Zufriedenen bei der Einschätzung der wichtigsten
Merkmale der Wohnungs- und Gebäudeausstattung? Zufrieden sind:
- 91 % mit der Helligkeit der Wohnung
- 88 % mit der Wärmedämmung
- 83 % mit den Bädern/dem WC
- 77 % mit der Schallisolierung
- 74 % beim Fußbodenbelag
- 72 % bei der Heizung
- 59 % bei den Küchen.
Entsprechend verteilt sich der Anteil der Unzufriedenen:
-10 % bei der Küchenausstattung (zu geringe
Abstellflächen, schlechte Qualität der Geräte/

fehlende Geräte)
-9 % bei der Wohnungsbeheizung (schwierige
Regulierung der Fußbodenheizung; längerer

Ausfall der Heizung)
-9 % beim Fußbodenbelag (kritisiert werden die
Anfälligkeit für Schmutz und die schwierige Pflege)
- 9 % bei der Wärmedämmung
-9 % bei der Schallisolierung (Störungen durch
Lieferverkehr und Baumängel)
- 3 % bei der Badausstattung (teilweise begründet
mit Bauschäden wie bröckelnden Fliesen, undichten Duschen)
Eine gewisse Unzufriedenheit äußern rund 10 % der
Bewohnerhaushalte wegen unterschiedlicher Merkmale der Wohnung, leicht höher bei der Küchenausstattung, deutlich geringer bei der Bad-Ausstattung.
Ausstattung der Gebäude wird kritischer
gesehen als die der Wohnungen
Deutlich kritischer als die Wohnungsausstattung
ist die Haltung zu Ausstattung und Zuschnitt der
Gebäude. Dies betrifft die Zugangsicherung der Eingangstüren ebenso wie die Abstellmöglichkeiten in
den Gebäuden und die Treppenhausbeleuchtung.
So sind nur 56 % der Bewohner mit der Zugangsicherung zu den Gebäuden zufrieden oder sehr
zufrie
den, immerhin ein Fünftel zeigt sich hier
kritisch. An
geführt werden Mängel wie nicht
schließen
de Türen, defekte Gegensprechanlagen
oder Nutzungseinschränkungen der Videoanlagen
an den Eingängen.
12 % sind mit der Beleuchtung von Treppenhäusern/Eingangsbereichen unzufrieden – gegenüber
gut zwei Dritteln Zufriedener oder sehr Zufriedener. Genannt werden eine zu schlechte/zu geringe Beleuchtung bzw. nicht beleuchtete Bereiche.
Fast ebenso durchwachsen ist die Bewertung der
Abstellräume in Kellern und Dachböden: Zwar
sind 59 % der Befragten damit zufrieden oder sehr
zufrieden, rund 20 % äußern allerdings Kritik,
besonders auffällig in den denkmalgeschützten

Bestandsgebäuden, wo nur die Hälfte zufrieden
ist, aber 30 % Unzufriedenheit äußern.
Auch bei der Zufriedenheit mit den Abstellmöglichkeiten für Fahrräder in den Gebäuden, gerade für
Familien mit Kindern ein wichtiger Wohnwert,
zeigen sich Einschränkungen. Gut ein Drittel der
Befragten sind damit unzufrieden oder sehr unzufrieden. Sie kritisieren, dass solche Räume in einigen Neubau- und Bestandsgebäuden fehlten, bzw.
wenn vorhanden, nur schwer zugänglich seien.
Kritisch bewertet werden auch Erschwernisse der
Nutzung wie zu voll gestellte Räume und fehlende
Anschließungsmöglichkeiten für die Fahrräder im
Gebäude zur Diebstahlssicherung.
Zufriedenheit mit Merkmalen von Wohnung
und Gebäude
Themenbereich Insgesamt
Wohnungsgröße
93 %
Helligkeit der Wohnung
91 %
Wärmedämmung Gebäude
88 %
Aufteilung der Räume
85 %
Ausstattung Bad/WC
83 %
Schallisolierung Haus
77 %
Fußbodenbelag
74 %
Heizung/Beheizbarkeit Wohnung
72 %
Beleuchtung Treppenhaus
68 %
Sauberkeit/Pflege Treppenhaus/Eingang
67 %
Ausstattung Küche
59 %
Abstellräume Keller/Dachboden
59 %
Zugangssicherung
56 %
Abstellmöglichkeiten Fahrräder im Gebäude
40 %
Zufriedenheit Wohnumfeld insgesamt
76 %
* Anteil an Befragten, die (sehr) zufrieden sind.
27
#6
Preis-Leistungs-Verhältnis
noch steigerbar
Ganz besonderes Augenmerk erfordert die Beurteilung des Preis-Leistungs-Verhältnisses der
Wohnungs- und Service-Angebote im Quartier.
Nur etwa die Hälfte der Befragten bewertet das
Preis-Leistungs-Verhältnis als „in Ordnung/angemessen“, passend zur Wohnung. (vgl. Abb. 9)
Hingegen sehen 49 % das Verhältnis von Produkt und Preis eher kritisch. Sie empfinden die
Wohnungen als „(eher) zu teuer“, insbesondere mit Blick auf die Preise und Mieten im
Stadtteil. Auch die hohen Kosten für Garagenstellplätze werden kritisiert. Einzelne formulieren
es drastisch: „Die Miethöhe (liegt) am obersten
vertretbaren Rand“ oder „Das Preis-LeistungsVerhältnis ist grenzwertig“.
Abb. 9
Beurteilung des Preis-Leistungs-Verhältnisses
60 %
48 %
40 %
49 %
20 %
2%
1%
0%
... (eher) günstig
28
... in Ordnung/
passt zur Wohnung
... (eher) zu teuer
keine Angabe
29
#7
Anspruchsvolle Kunden
Aus vielen Studien zur Wohnzufriedenheit in Neubauquartieren ist bekannt, dass deren Nutzer besonders hohe Ansprüche an die Verwaltung der Objekte
stellen und sich mit Kritik nicht zurückhalten.
frieden, aber nur knapp jeder 20te äußert explizit
Unzufriedenheit. (vgl. Abb. 10)
Grün- und Gartenpflege gefällt 82 %
Vor dem Hintergrund der gegenüber Bestandswohnungen bei Neubauten zumeist überdurchschnittlich hohen Nutzungsentgelte erscheint die
Kritik verständlich. Den Nutzern erscheint es legi
tim, für Service und Produkt eine entsprechende
Gegenleistung zu erwarten.
In einem engen Zusammenhang mit der Bewertung
der Sauberkeit im Quartier steht die Zufriedenheit
mit der Grün- und Gartenpflege im Wohnumfeld.
Immerhin 82 % der Befragten sind mit der Grünund Gartenpflege zufrieden oder sehr zufrieden.
Eine teilweise kritische Bewertung liegt unter einem
Fünftel der Befragten, darunter formulieren 4 %
allerdings offene Kritik. (vgl. Abb. 11)
Die Konsequenz: Will man mittelfristig hohe Fluktuationsraten durch ausziehende Mieter und Käufer
vermeiden, sind hohe Standards beim Gebiets- und
Wohnanlagenmanagement unumgänglich.
In ihrer Einschätzung zur Grün- und Gartenpflege
im Quartier äußert sich eine Bewohnerin wie folgt:
Es wird ganz gut gepflegt. Dafür zahlen wir aber
Kundenfeedback zur Sauberkeit im Quartier
auch viel Geld, das muss man auch sagen.“
Die Sauberkeit des Wohnumfelds, also der Straßen
und Freiflächen, hat für die Wohnzufriedenheit eine
zentrale Bedeutung. Etwa ein Drittel der Bewohner ist sehr zufrieden, weitere 46 % sind zufrieden
damit. Immerhin 18 % sind nur eingeschränkt zu-
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 Kinder)
Abb. 11
Zufriedenheit mit der Grün- und
Gartenpflege im Wohnumfeld*
100 %
Abb. 10
Zufriedenheit mit der
Sauberkeit im WohnumfelD
80 %
46 % zufrieden
39
43
34
43
43
44
14
12
16
4
2
6
Insgesamt
Neubau
Bestand
60 %
40 %
32 % sehr zufrieden
20 %
18 % teils, teils ...
3 % unzufrieden
0%
sehr zufrieden
zufrieden
1 % keine Angabe
30
teils, teils...
unzufrieden
* z.B. Pflege der
Rasenflächen, Beete
oder Schnitt von
Bäumen/Sträuchern
Viele Bewohner fühlen sich
im Quartier nicht sicher
Probleme in den Kellern und Tiefgaragen, in den
Wohnhäusern und in der Umgebung.
Zu einem guten Wohngefühl in Quartieren gehört,
dass man sich sicher fühlt. Wie sehen das die Bewohner?
40 % von ihnen formulieren Unsicherheitsgefühle
(„Nein, ich fühle mich nicht sicher, es gibt (manchmal) Unsicherheitsgefühle“), bei den Neubauten,
mit ihrer höheren Anzahl von Wohnungen pro
Gebäude, sind es sogar 47 %, bei den denkmal
geschützten Bestandsgebäuden mit der Gebäudeform von Townhouses lediglich 33 %. (vgl. Abb. 12)
Einzelne Befragte berichten von gehäuft zu er
leidenden Diebstählen in Kellern und in den Gara
gen und monieren die ungesicherten Zugänge zu
den Tiefgaragen. In einem Bewohner-Interview zur
Sicherheitsproblematik in der Tiefgarage heißt es:
„Die Tiefgarage ist dafür bekannt, dass dort teure
Autos stehen und man sich da bedienen kann.
Also ich glaube, mein Auto steht draußen sicherer
als in der Tiefgarage.“
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 Kinder)
Soweit die Einschätzungen aufgrund konkreter
Vorfälle reale Gefährdungen widerspiegeln – Kriminologen fassen darunter die Wahrscheinlichkeit, tatsächlich Opfer einer Straftat zu werden –, müssen
konkrete Maßnahmen in Abstimmung mit den
Sicherheitsbehörden getroffen werden. Verbesserungen des subjektiven Sicherheitsgefühls lassen
sich mit weiteren technischen und architektonischen Präventionsmaßnahmen und mit intensiverer Nachbarschaftsförderung erreichen.
Fast alle Befragten geben konkrete Gründe für ihre
subjektive Unsicherheit an. Sie beziehen sich auf
Abb. 12
Auch bei den Wohnungen werden Einbrüche und
Einbruchsversuche sowie Vandalismus im Haus und
in der Wohnumgebung beklagt.
Die Befragten berichten vereinzelt auch von Indizien für Drogenhandel und geben „herumstreifende
Fremde“ als Grund für ein höheres Unsicherheitsgefühl an. Dies sollte Anlass sein, in Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden über Maßnahmen zur Kriminalprävention nachzudenken, die in
einer Reihe von Wohngebieten erfolgreich eingesetzt wurden. Eine Arbeitsgruppe des Quartiers-
Fühlt man sich in der Wohnung und im Haus bzw. im Quartier sicher?
100 %
ja, insgesamt sicher
nein, es gibt (manchmal)
Unsicherheitsgefühle
80 %
60
53
67
40
47
33
Insgesamt
Neubau
Bestand
60 %
40 %
20 %
0%
31
#7
vereins bereitete im Frühherbst 2014 eine Veranstaltung mit der Polizei und den Hausverwaltungen vor,
um eine Bestandsaufnahme mit einem Programm
für die besten Vorsorgemaßnahmen zu erarbeiten.
Wichtige Rolle des Quartiersvereins – gutes
Beispiel für andere Quartiere
Der Quartiersverein spielt eine bedeutende Rolle
für die Quartiersidentität. Die meisten Bewohner
kennen ihn, seine Kommunikation trägt bereits in
der kurzen Zeit seit seiner Gründung, etwa ein Jahr
vor dem Befragungszeitpunkt, erfolgreich Früchte.
Viele loben seine Aktivitäten, was auch in den vertiefenden Bewohnergesprächen deutlich wird:
Der Verein soll Ansprechpartner bei Problemen im
Quartier sein und als Interessenvertretung der Bewohner gegenüber Dritten, insbesondere gegenüber
Behörden, agieren. Nach innen soll er den Austausch
im Viertel fördern und die Aktivitäten der Hausverwaltungen koordinieren. Diese Funktion des Vereins
bringt ein Bewohner-Interview auf den Punkt:
„Ich finde es ist grundsätzlich eine gute Sache,
so etwas in solchen Quartieren zu haben, denn es
gibt immer Dinge, die hinten herunter fallen, weil
keiner der einzelnen Flurgrundstückseigentümer
sich dafür verantwortlich fühlt. Das Ganze ist dann
immer eher die Summe der Einzelteile. Und dafür
braucht man so einen Quartiersverein.“
„Ich finde, sie geben sich viel Mühe.“
(Ehepaar, 30-40 Jahre, ohne Kinder)
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 Kinder)
„Es ist meiner Meinung nach eine tolle Einrichtung, die es nicht in jedem Stadtteil gibt“.
(Ehepaar, 40-60 Jahre)
Die Befragten wünschen sich besonders häufig vermehrte Aktivitäten des Vereins in der Organisation
von Veranstaltungen und von Festen, dem Angebot von Nachbarschaftstreffen und der Bildung von
Netzwerken zur Stärkung der Quartiersbindung.
2014 wurde bereits zum zweiten Mal ein erfolgreiches Sommerfest veranstaltet.
Ein Treffen aller im Quartier 21 tätigen Verwaltungen und der Hausmeister wurde durchgeführt,
um die Alltagsprobleme bei Müll und Grünflächenpflege, aber auch bei der Sicherheit, besser zu koor
dinieren.
Neben den allgemeinen Wünschen zur Integration und Kommunikation sowie zur Interessenvertretung sollte sich der Verein dauerhaft konkreter
Probleme annehmen, so bei Konflikten bei den
Parkplätzen, für bessere Müllentsorgung und der
Sicherheit in der Nachbarschaft. Erste Ansätze sind
bereits sichtbar.
„Ich glaube schon, dass es den Zusammenhalt
stärkt. Gerade das Sommerfest, wo man dann auch
mal die Leute aus den hinteren Häusern kennenlernt, denn sonst bekommt man ja immer nur seine
unmittelbare Nachbarschaft mit. Das ist schon
Dabei mahnen Einzelne, es bei der Vereinsaktivität nicht „zu übertreiben“ und eine Überregulierung zu vermeiden. Der Quartiersverein solle kein
„Kleingartenverein“ werden.
sehr nett.“
(Ehepaar, 30-40 Jahre, 2 kleine Kinder)
Weitere Ideen betreffen etwa die Organisation von
„Hundesitter-Diensten“, eines „Oma-Services“ für die
Kinderbetreuung und die Installation von Sportgruppen. Einen Quartiers-Chor gibt es inzwischen auch.
32
In einem Gespräch mit einem Vereinsmitglied wurde
umgekehrt der Wunsch nach etwas mehr Feedback
von den Quartiersbewohnern geäußert. Man erhoffe sich davon leichtere Einschätzung darüber, ob
seine Aktivitäten Anklang fänden oder nicht.
33
#8
Was erreicht wurde – die Perspektiven des Quartier 21
Neues Wohnen auf Konversionsflächen
Hamburgs Zukunft ist in besonderem Maße von
der Schaffung eines ausreichenden Wohnungsangebotes abhängig. Dafür sind neue Flächen notwendig. Diese Flächen sollen nicht durch Stadterweiterungsmaßnahmen erschlossen, sondern in Form
einer Innenentwicklung durch Verdichtung und
Umwidmung geschaffen werden.
Beachtlich auch die indirekten Wirkungen: Für
jede im Quartier 21 bezogene Wohnung wurden
im Mittel 1,2 andere Wohnungen, meist aus dem
„Normalwohnungssegment“, frei gezogen, die anderen Wohnungssuchenden eine Verbesserung
der Wohnversorgung ermöglichen. Mehr als zwei
Drittel der Haushalte haben im Rahmen des Umzugs eine Wohnung anderswo freigemacht, jeder
fünfte Haushalt sogar zwei Wohnungen.
Damit erlangt die Konversion ehemaliger Flächen
von Gewerbegebieten, von Flächen der Bundeswehr, der Bundesbahn und ehemaliger Kliniken
besonderes Gewicht. Neben der Erschließung der
Flächen in Barmbek gibt es im Bezirk HamburgNord weitere ehemalige Klinikflächen, die derzeit
für den Wohnungsbau bereitgestellt werden.
Da zwei von drei Q21-Haushalten bereits zuvor in
Hamburg gelebt haben, spielen die Freizugseffekte
durch den Wohnungsneubau auch für die Entspannung des Hamburger Wohnungsmarkts eine
wichtige Rolle.
Dabei handelt es sich, wie das Beispiel im Quartier
21 zeigt, um komplexe Projektentwicklungen, die
eine besondere Expertise der Planer erfordern. Für
die Gebietsplanung hat sich die Durchführung von
Ideenwettbewerben bewährt.
Wichtig für die Zukunft ist die soziale Mischung.
Mit dem „Bündnis für Quartiere“ will dazu der
Senat für Projektentwickler und Bezirke geschärfte
Vorgaben entwickeln. Auch die Infrastruturversorgung der Gebiete hat hohes Gewicht. Wichtigste
Aufgabe jedoch ist die Schaffung einer Quartier
sidentität, die eine Akzeptanz der Wohnungs- und
Gebietsangebote bei den Interessenten herbeiführt.
Welche Folgen hat das Bauvorhaben
für den Wohnungsmarkt?
Am Beispiel des Quartiers 21 wird die Aufgabe
fassbar, mit neuen nachfragegerechten Bauten eine
möglichst breite Angebotswirkung zu erzielen.
Die direkten und indirekten Entlastungswirkungen
der „Q21“-Bebauung für den Hamburger Wohnungsmarkt sind bemerkenswert: Unmittelbar
entstanden fast 600 neue Wohnungen, die das Qua
litätsspektrum des Wohnungsangebots im Stadtteil
erweitert haben.
34
Wichtige Entlastungsfunktion
für den Markt
Wie auch bei anderen laufenden Neubauvorhaben
kommen viele Bewohner des neuen Quartiers aus
umliegenden Stadtteilen oder sogar direkt aus dem
Stadtteil selbst. Das neue Quartier hat damit einen
wichtigen Entlastungseffekt auf den Immobilienmarkt in den stark nachgefragten Stadtteilen.
Gleichzeitig ergänzen die neu geschaffenen Wohnungen im Quartier 21 das Angebot in BarmbekNord entsprechend der Wünsche der Nachfrager.
Es ist offenbar gelungen, die Grundlagen zur Etablierung eines attraktiven neuen Quartiers in
einem bestehenden Stadtteil zu schaffen. Dies gibt
Anlass, mit einem gewissen Stolz Rückschau auf
eine erfolgreiche Quartiersentwicklung zu halten:
Die Bewohner mögen ihr Quartier und bewerten
die Wohnungsangebote überwiegend positiv. An
einzelnen Punkten im Service und bei der Gebietsverwaltung besteht gleichwohl noch Handlungsbedarf. Aber wo ist nach einer Planungs- und
Bauzeit von nur fünf Jahren in einem Wohngebiet
schon alles perfekt?
Untersuchungssteckbrief
- Standardisierte Haushaltsbefragung im Winter 2013/2014 (schriftlich/online)
•gute
Beteiligung: 39 % (222 von 570 Haushalten)
•51
% wohnen im Neubau, 49% in sanierten Bestandsgebäuden
•87
% sind Mieter/13 % selbst nutzende Eigentümer
•Über
•Durchschnittliche
Wohnfläche: ca. 95 m2
•Wohnfläche/Kopf:
ca. 46 m2
50 % der Befragten leben in einer 3-Zimmer-Wohnung
- Qualitative leitfadengestützte Interviews mit Bewohnerhaushalten im
Quartier (09-10/2014); zentrale Themen: Einzugsmotive, Wohnungs- und
Kundenzufriedenheit sowie das Leben im Quartier
- Expertengespräche mit Vertretern des Projektentwicklers und des
Nachbarschaftsvereins
- Auswertung von Eckdaten amtlicher Statistiken zur Bevölkerungs- und
Wohnungsstruktur in Hamburg und in Vergleichsstadtteilen.
Impressum
HAMBURG TEAM
Gesellschaft für Projektentwicklung mbH
Millerntorplatz 1 | 20359 Hamburg
Fon 040.37 68 09-0 | Fax 040.37 68 09-29
[email protected] | www.hamburgteam.de
Geschäftsführende Gesellschafter
Peter Jorzick & Christoph Kleiner
Geschäftsführer
Frank Petersen
© Hamburg Team, 2015
Fotos: Sinje Hasheider
Luftbild: Matthias Friedel
Layout: Ulrike Schlunze Mediendesign
F+B Forschung und Beratung für
Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH
im Auftrag von HAMBURG TEAM
Gesellschaft für Projektentwicklung mbH
Autoren: Dr. Bernd Leutner, Andreas Schmalfeld
www.hamburgteam.de

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