Kaufvertrags_Muster - Immomaklerpool Berlin

Urkundenrolle Nr.
/ 2012
Urschrift durchgehend einseitig beschrieben
VERHANDELT
zu Berlin am
2012
Vor dem unterzeichneten Notar
______________________,
__________________________________ Berlin
erschienen heute:
-2-
(we-blankoII)
1.
geboren am
wohnhaft
- ausgewiesen durch gültigen Personalausweis 2.
geboren
wohnhaft
- ausgewiesen durch gültigen Personalausweis 3.
geboren
wohnhaft
- ausgewiesen durch gültigen Personalausweis Der Notar erläuterte das Mitwirkungsverbot nach § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG. Die Erschienenen verneinten die Frage des Notars, ob eine Vorbefassung im Sinne dieser
Vorschrift vorliege.
Dies vorausgeschickt baten
nachstehend "Verkäufer" genannt
und
nachstehend "Käufer" genannt,
um Beurkundung des nachstehenden
Wohnungseigentumskaufvertrages
nebst Auflassung:
I.
Schuldrechtliche Vereinbarungen
§1
Kaufgegenstand
Der Verkäufer verkauft hiermit an den Käufer
-3-
das Wohnungseigentumsrecht,
bestehend aus einem
/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück ******** in
Berlin******* (Flur*** Flurstück *****in einer Größe von *** m²) verbunden mit dem
Sondereigentum an der Wohnung Nr.
,
eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts ****** von Berlin-***** Blatt****.
.
Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums ergeben sich aus den Bewilligungen
vom ****** und vom *****, die dem Käufer bekannt sind.
Das vorgenannte Wohnungseigentumsrecht wird nachfolgend auch "das Wohnungseigentum" bzw. "der Kaufgegenstand" genannt.
§2
Kaufpreis und Kaufpreisbelegung
1.
Der Kaufpreis beträgt
€
(in Worten: Euro einundneunzigtausend).
Der Kaufpreis wird wie folgt belegt:
Der gesamte Kaufpreis ist fällig bis zum
2012, jedoch nicht vor Ablauf
einer Frist von 1 Woche nach Zugang einer Mitteilung des beurkundenden Notars beim Käufer, wonach
a)
dem Notar sämtliche zur Wirksamkeit des vorliegenden Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen, insbesondere die Verwalterzustimmung;
b)
die Eintragung der zur Sicherung des Eigentumserwerbs des Käufers bewilligten Eigentumsverschaffungsvormerkung erfolgt oder sichergestellt ist;
c)
die vertraglich zugesicherte Lastenfreiheit des Kaufgegenstandes von
wertmindernden Belastungen, die der Eigentumsverschaffungsvormer-
-4kung im Range vorgehen oder gleichstehen und vom Käufer nicht übernommen werden, gewährleistet ist.
Diese Voraussetzung gilt auch dann als erfüllt, wenn dem Notar die hierzu
erforderlichen Dokumente entweder auflagenfrei oder mit der Maßgabe
vorliegen, hiervon gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen,
der insgesamt nicht höher als der vereinbarte Kaufpreis ist. Ferner muss
die Zahlung der zum Vollzug der Löschung im Grundbuch erforderlichen
Kosten sichergestellt sein.
Weitere Fälligkeitsvoraussetzung, die der Notar jedoch nicht zu überprüfen hat, ist, dass die verkaufte Wohnung frei von Miet- und Nutzungsrechten Dritter ist.
Der Kaufpreis ist in voller Höhe dazu bestimmt, die in Abt. III lfd. Nr.**des
Grundbuchs eingetragene Grundschuld für die Commerzbank Aktiengesellschaft abzulösen.
Bei Fälligkeit hat der Käufer daher den gesamten Kaufpreis auf ein noch zu benennendes Konto der Gläubigerin zu überweisen.
Der Notar wird dem Käufer in der Fälligkeitsmitteilung den Ablösungsbetrag und
die Zahlstelle jeweils genau benennen. Diese Angaben des Notars sind für den
Käufer verbindlich.
3.
Der Käufer gerät in Verzug, wenn er den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht zahlt.
Im Falle des Zahlungsverzuges ist der jeweils offene Betrag mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen.
Dem Verkäufer bleiben die weitergehenden gesetzlichen Rechte und Ansprüche gegen den Käufer bei nicht fristgerechter Kaufpreiszahlung vorbehalten. Er
ist insbesondere zum Vertragsrücktritt berechtigt, wenn er dem Käufer erfolglos
eine Frist von 14 Tagen zur Zahlung bestimmt hat. Fristsetzung und Rücktritt
bedürfen der Schriftform.
4.
Wegen der vorstehenden Kaufpreisforderung von €
,00 nebst u.U. zu
zahlender Verzugszinsen gem. Ziff. 3. unterwirft sich der Käufer gegenüber
dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein
gesamtes Vermögen und ermächtigt den Notar, dem Verkäufer auf einseitiges
Anfordern ohne Nachweis der Höhe der Forderung, jedoch nicht vor Fälligkeit
des Kaufpreises gemäß Ziff. 1. eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde
zu erteilen.
-5Verzugszinsen gelten mit Rücksicht auf das gesetzliche Bestimmtheitsgebot für
das Zwangsvollstreckungsverfahren seit dem
2012 als geschuldet.
Eine Umkehr der gesetzlichen Beweislastverteilung ist mit dieser Zwangsvollstreckungsunterwerfung nicht verbunden.
§3
Ansprüche des Käufers bei Sach- und Rechtsmängeln
1.
Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt.
Er wird an ihn im vorhandenen Zustand, d.h. wie er steht und liegt, verkauft.
Rechte und Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels des Sondersowie des gemeinschaftlichen Eigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch
für Schadensersatzansprüche, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich.
Für Mängel, die zwischen Vertragsabschluss und Gefahrübergang entstehen
und soweit sie nicht auf normaler Abnutzung beruhen, gelten die gesetzlichen
Bestimmungen.
Der Verkäufer versichert, dass ihm nichts bekannt ist von nicht erfüllten baurechtlichen Pflichten und von anderen wesentlichen Mängeln im Bereich des
Sonder- und Gemeinschaftseigentums, die bei einer Besichtigung nicht ohne
Weiteres erkennbar sind.
Der Verkäufer versichert ferner, dass ihm keine Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt sind, die bereits durchgeführt sind oder unmittelbar bevorstehen und zu außergewöhnlichen Zahlungsverpflichtungen für die
Miteigentümer der Wohnanlage unter Einschluss des Käufers führen werden.
2.
Im Grundbuch des Kaufgegenstandes sind folgende Eintragungen enthalten:
In Abt. II ist unter lfd. Nr.****************
Der Käufer übernimmt diese Belastung als nicht wertmindernd und ohne Anrechnung auf den Kaufpreis.
In Abt. III ist unter lfd. Nr.
die
eine Grundschuld ohne Brief von €
eingetragen.
Der Verkäufer verpflichtet sich zur Löschung dieser Belastung.
für
-6Der Notar wird beauftragt, die hierzu erforderlichen Dokumente von der Gläubigerin anzufordern und die Lastenfreistellung aus Mitteln des Kaufpreises gemäß § 2 zu veranlassen.
Der Verkäufer versichert, dass der Kaufpreis – mit Ausnahme der Löschungskosten – hierzu auskömmlich ist.
Er verpflichtet sich, die Löschungskosten dem Notar auf dessen Anfordern umgehend zur Verfügung zu stellen.
3.
Die verkaufte Wohnung ist derzeit nicht vermietet und wird daher frei von Mietund Nutzungsrechten dem Käufer übergeben. Sie wird ferner mit Ausnahme der
Last Abt. II / **frei von grundbuchlichen Belastungen auf den Käufer übertragen,
soweit dieser nicht an deren Eintragung mitgewirkt hat.
4.
Der Verkäufer steht dafür ein, dass zum Zeitpunkt der Übergabe (gem. § 4
Ziff. 1) keinerlei Rückstände an Steuern oder sonstigen das Grundstück betreffenden Abgaben einschließlich Erschließungsbeiträgen und keine Wohngeldrückstände bestehen werden.
Etwa bei Übergabe bestehende Rückstände an fälligen, auch gestundeten Erschließungsbeiträgen trägt der Verkäufer, alle übrigen der Käufer in seiner Eigenschaft als Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Verkäufer versichert, dass ihm von unerledigten, d. h. noch nicht abgerechneten Erschließungsmaßnahmen nichts bekannt ist.
§4
Besitz- und Lastenübergang
1.
Der Besitz des Kaufgegenstandes geht mit dem Tag auf den Käufer über, der
der Zahlung des gesamten Kaufpreises nachfolgt.
2.
Ab Übergabe gehen sämtliche Rechte und Pflichten, Nutzungen, Lasten, die
Sachgefahr sowie die gesetzliche Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer
über.
§5
Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft
1.
Der Käufer tritt zugleich wirtschaftlich mit Wert und Wirkung zum Übergabestichtag gem. § 4 Ziff. 1 in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein.
Er bestätigt, Kopien der Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen
-7der letzten
Jahre erhalten zu haben.
Die Parteien verpflichten sich untereinander, die Gemeinschaft betreffende Abrechnungen bezogen auf den Übergabestichtag vorzunehmen.
Zahlungspflichten, die eindeutig einer Vertragspartei zuzuordnen sind, treffen
diese allein, gleiches gilt für etwaige Rückzahlungen oder Gutschriften.
2.
Das auf den Kaufgegenstand entfallende monatliche Wohngeld beträgt aktuell
€
,00.
.
3.
Der Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit einer Verwalterzustimmung durch
den Verwalter, die
Der Notar wird beauftragt, die Zustimmung anzufordern und für die Beteiligten
entgegenzunehmen.
4.
Der Verkäufer erteilt dem Käufer mit Wirkung zum Übergabestichtag hiermit
Vollmacht in allen die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffenden Angelegenheiten, insbesondere zur Teilnahme und Abstimmung in Wohnungseigentümerversammlungen. Von dieser Vollmacht darf der Käufer frei von Weisungen des Verkäufers Gebrauch machen.
§6
Kosten und Steuern
1.
Die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung trägt der Käufer.
Kosten für die vertraglich vereinbarte Lastenfreistellung im Grundbuch trägt der
Verkäufer.
2.
Der Käufer trägt die Grunderwerbsteuer.
II.
Auflassung, Grundbuchanträge
1.
Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt zur Sicherung des Eigentumserwerbs des Käufers die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung
-8zugunsten des Käufers im Grundbuch mit einem Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis zur Höhe des Kaufpreises nebst Zinsen bis zu 20 % p.a. seit
dem heutigen Tage und einer einmaligen Nebenleistung bis zu 15 %; der
Rangvorbehalt kann vom Käufer ganz oder teilweise und wiederholt ausgenutzt
werden, jedoch nur für Grundpfandrechte, die mit Zustimmung des Käufers bestellt worden sind.
Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt die Löschung der Vormerkung
nach Eigentumsumschreibung auf ihn, sofern ihn belastende Zwischeneintragungen ohne seine Zustimmung nicht erfolgt und nicht beantragt sind.
Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, den Eintragungsantrag bezüglich der
Vormerkung sofort nach Abschluss des heutigen Kaufvertrages zu stellen.
2.
Nunmehr erklärten die Erschienenen die
Auflassung
wie folgt:
Wir sind uns darüber einig, dass das Eigentum an dem in Teil I. § 1 näher beschriebenen Kaufgegenstand vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll und
bewilligen und beantragen die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Im Innenverhältnis, ohne dass damit die Befugnis des Notars nach außen eingeschränkt wird, weisen die Beteiligten den Notar gemeinschaftlich und für den
Käufer unwiderruflich an, Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften dieser
Verhandlung mit der Auflassung erst zu erteilen und den Eigentumsumschreibungsantrag erst zu stellen, wenn der Käufer den gesamten Kaufpreis gezahlt
hat; auf die Zahlung etwaiger Verzugszinsen kommt es dabei nicht an.
Maßgeblich für die Zahlung im Verhältnis zum Notar ist eine Bestätigung des
Verkäufers oder ein sonstiger Zahlungsnachweis durch den Käufer.
3.
Die Parteien bewilligen und beantragen die Lastenfreistellung bzw. Löschung
aller Belastungen im Grundbuch, die vom Käufer gemäß Abschn. I. § 3 Ziff. 2
nicht übernommen worden sind.
-94.
Alle Anträge aus dieser Verhandlung werden unabhängig voneinander gestellt.
Der Notar ist berechtigt, Anträge der Beteiligten zu ändern, zu ergänzen, einzuschränken und zurückzunehmen; die Vertragsbeteiligten verzichten auf ihr eigenes Antragsrecht gegenüber dem Grundbuchamt.
III.
Vollmachten
1.
Mitarbeitervollmacht
Die Vertragsparteien bevollmächtigen die Notariatsangestellten,
Frau Marion Hanitzsch, Frau Mandy Bigall und Frau Marianne Kockert,
sämtliche geschäftsansässig Kurfürstendamm 214, 10719 Berlin,
- und zwar jede für sich allein - und unter Befreiung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB, Erklärungen jedweder Art abzugeben und entgegenzunehmen, die im
Zusammenhang mit dem vorliegenden Vertrag stehen, und zwar sowohl im Verhältnis zueinander, gegenüber Dritten, insbesondere gegenüber dem Grundbuchamt.
2.
Vorbelastungsvollmacht
Der Verkäufer ist damit einverstanden, dass der Kaufgegenstand schon vor Eigentumsumschreibung auf den Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises mit einem oder
mehreren Grundpfandrechten belastet wird.
Der Verkäufer bevollmächtigt Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB und auf dessen Kosten, das Wohnungseigentum bis zur Höhe des Kaufpreises nebst bis zu 20 % Jahreszinsen und einer einmaligen Nebenleistung bis zu
15 % mit Grundpfandrechten zu belasten und den Verkäufer als Eigentümer dinglich
der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum zu unterwerfen.
Durch die Ausübung der Vollmacht dürfen Verkäufer weder Kosten noch eine persönliche Haftung entstehen.
Vorstehende Belastungsvollmacht darf nur vor dem beurkundenden Notar bzw. dessen amtlichen Vertreter ausgenutzt werden.
- 10 Diese haben zu gewährleisten, dass aufgrund der Belastungsvollmacht Grundpfandrechte nur zugunsten von Kreditinstituten oder Kreditversicherern, die der Aufsicht
der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegen, bestellt werden.
Sie dürfen darüber hinaus Ausfertigungen, Originale und beglaubigte Abschriften der
Grundpfandrechtsbestellungserklärungen erst herausgeben, wenn die Grundpfandrechtsgläubiger, deren Kredite durch die Grundpfandrechte gesichert werden, dem
Verkäufer zu Händen des beurkundenden Notars bestätigt haben, dass sie von den
nachfolgenden Erklärungen zu a) und b) Kenntnis genommen haben, dementsprechend verfahren werden und dass sie diese Vereinbarung nur mit Zustimmung des
Verkäufers ändern werden:
a)
die Gläubiger dürfen die so bestellten Grundpfandrechte nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlung mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet haben. Im Falle einer Rückgewähr kann nur Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht. Alle
weiteren innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde getroffenen Zweckbestimmungs-, Sicherungszweck- und Verwertungsvereinbarungen gelten erst nach
vollständiger Kaufpreiszahlung, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung auf
den Käufer.
b)
Der Käufer tritt seine Auszahlungsansprüche gegen das Kreditinstitut, dessen
Kredite durch die jeweils einzutragenden Grundpfandrechte gesichert werden,
in dem Umfang, in dem sie der Kaufpreisbelegung dienen, an den dies annehmenden Verkäufer ab mit der Anweisung, dementsprechend Zahlung an ihn zu
leisten.
Der Notar wird angewiesen, Antrag auf Eintragung von Grundpfandrechten, die aufgrund dieser Belastungsvollmacht bewilligt werden, erst dann zu stellen, wenn ihm
die Grundpfandrechtsgläubiger die Geltung der vorstehenden Regelungen schriftlich
bestätigt haben.
Die vorstehenden Voraussetzungen für die Ausnutzung der Belastungsvollmacht gelten nur im Verhältnis zwischen dem Notar und den Beteiligten; sie sind vom Grundbuchamt nicht zu überprüfen.
- 11 -
Verkäufer ermächtigt hiermit Käufer, im Rahmen der vorstehenden Belastungsvollmacht die Eintragung von Grundpfandrechten nebst Unterwerfungsklausel zu beantragen, die banküblichen Sicherungszweckerklärungen abzugeben und ferner Anträge auf Rangänderung und Löschung zu stellen.
3.
außerordentliche Löschungsvollmacht
Der Käufer bevollmächtigt unwiderruflich die unter vorstehend Ziff. 1. aufgeführten
Notariatsangestellten - und zwar jede für sich allein -, in seinem Namen die Löschung
der nach diesem Vertrag einzutragenden Eigentumsverschaffungsvormerkung zu
bewilligen und zu beantragen.
Beide Parteien weisen gemeinschaftlich und für den Käufer unwiderruflich den Notar
an, von der Löschungsvollmacht Gebrauch machen zu lassen und den Löschungsantrag beim Grundbuchamt zu stellen, sofern ihm die hierzu erforderlichen gesetzlichen Voraussetzungen unter Vorlage entsprechender Urkunden glaubhaft gemacht
werden und die Rückzahlung einer vom Käufer etwa geleisteten Kaufpreiszahlung
sichergestellt ist.
Sofern der Verkäufer einer Rückzahlung im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche gegen den Käufer aus Anlass der Rückabwicklung des Vertrages widerspricht, hat der Notar dementsprechend glaubhaft gemachte Beträge solange in
Verwahrung zu nehmen, bis hierüber eine gegebenenfalls gerichtliche Klärung herbeigeführt ist.
Der Käufer darf die Hinterlegung auf Notaranderkonto durch Übergabe einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft in entsprechender Höhe abwenden.
Der Notar muss dem Käufer seine Entscheidung, die Löschung der Vormerkung zu
veranlassen, 14 Tage bevor er den Löschungsantrag beim Grundbuchamt einreicht,
ankündigen und ihm Gelegenheit geben, während dieser Zeit gegen die angekündigte Maßnahme eine gerichtliche Entscheidung zu erwirken.
4.
Von den Vollmachten zu 1. bis 3. darf nur vor dem beurkundenden Notar oder seinem amtlich bestellten Vertreter Gebrauch gemacht werden, die zu gewährleisten
haben, das sie nur im vertragsgemäßen Sinn verwendet werden.
Die bevollmächtigten Mitarbeiterinnen sind dabei von einer persönlichen Haftung
freigestellt.
- 12 -
IV.
Schlussbestimmungen
Der Notar hat den Grundbuchinhalt durch Einsichtnahme in das elektronische
Grundbuch vom
. .2012 festgestellt.
Der Notar wies darauf hin, dass das Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer übergeht, die Umschreibung u.a. vom Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung abhängig ist.
Der Notar belehrte die Erschienenen über eine mögliche beiderseitige Haftung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer.
Schließlich belehrte der Notar die Erschienenen über die Folgen unrichtiger und unvollständiger Angaben, insbesondere bezüglich des Kaufpreises.
Die Erschienenen versicherten die Richtigkeit und Vollständigkeit der beurkundeten
Angaben.
Im Hinblick auf § 17 Abs. 2 a BeurkG erklärte der Käufer, dass er außerhalb der 2
Wochenfrist vor Beurkundung einen Vertragsentwurf erhalten habe.
Die Erschienenen erklärten sich mit einer Ablichtung ihrer Personaldokumente und
deren Aufbewahrung durch den Notar einverstanden.
- 13 -
Die Verhandlung wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig, wie folgt, unterschrieben:

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