Hinweise auf Rechtsgrundlagen für Bauten in der

Hinweise auf Rechtsgrundlagen für Bauten in der Landwirtschaftszone
Das Projekt „sportsclinic“ liegt in der Landwirtschaftszone. Der Gemeinderat ist der
Ansicht, dieses könne in dieser Zone verwirklicht werden. Die Ausscheidung einer
Bauzone sei nicht erforderlich und auch nicht vorgesehen.
Rechtsgrundlagen
Ob für dieses Vorhaben eine Baubewilligung erteilt werden kann, muss vom Kanton
(Baudirektion) nach Art. 24c und Art. 37a des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes
(RPG, SR 700) beurteilt werden. Nach diesen Bestimmungen können Bauten und
Anlagen mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert,
massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen
der Raumplanung vorbehalten. Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung
als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung
in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1, Raumplanungsverordnung
(RPV SR 700.1)). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt,
ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gilt folgende
Regel: Bruttogeschossfläche und Bruttonebenfläche zusammen dürfen um nicht mehr
als 100 m2 erweitert werden (Art. 42 Abs. 3 lit.b, RPV).
Grösse
Danach ist der Spielraum für das vorgesehene Neubauprojekt äusserst gering. Das
ehemalige Bürgerheim weist 25 Zimmer, Etagentoiletten und Duschen, Pikettzimmer,
Büro, Küche/Speisesaal, Ökonomieräume und Technikräume mit einer gewerblich
genutzten Bruttohauptfläche von 1'077 m2 und einer Bruttonebenfläche von 368 m2 auf.
Entsprechend dürfte ie e er lic en t te
pt l c e
i l 100m2 auf
2
1’177m erweitert werden. In einer Stellungnahme des Planungsamtes wird ein Bedarf
von 1’790 2 für ein Therapiezentrum erwähnt. Die Projektverfasser rechnen mit 30
Zimmern, Küche/Speisesaal, Therapieräumen. Allein aufgrund seiner Grösse könnte
dieses Vorhaben somit nicht bewilligt werden.
Welche Zweckänderungen sind zulässig?
Es sind nur jene Zweckänderungen erlaubt, die keine wesentlichen neuen
Auswirkungen auf Raum und Umwelt nach sich ziehen, die keine mehr als geringfügige
Erweiterung der Erschliessung erfordern und denen darüber hinaus keine wichtigen
Anliegen der Raumplanung entgegenstehen. Gefordert ist auch die Wesensgleichheit, die
nur gegeben ist, wenn die Zweckänderung nicht zu einer völlig neuen wirtschaftlichen
Zweckbestimmung führt.
Auswirkungen auf Raum und Umwelt
Das ehemalige Altersheim diente dem betreuten Wohnen im Alter, insbesondere auch
den Einwohnern und Einwohnerinnen. Die Bewohner lebten dort über mehrere Jahre.
Mit einem Therapie- und Regenerationszentrum kommen neben dem Wohnen neue
Funktionen hinzu und die Patienten wechseln ständig. Ihre Betreuung ist
personalintensiver als in einem Altersheim und die Besucherfrequenzen sind erheblich
grösser. Das bedeutet wesentlich mehr Betriebsamkeit im und um das Haus. Ein solcher
Betrieb gehört nicht in eine Erholungslandschaft und nicht in eine
Landschaftsschutzzone. Die Auswirkungen auf Raum und Umwelt sind wesentlich.
Verkehrserschliessung
Patienten, Besucher, Personal und Zulieferung erzeugen bedeutend mehr Verkehr als
bisher. Die Zufahrt stösst schon heute an ihre Kapazitätsgrenzen (Restaurant Gupf,
Ausflugsverkehr, Bewirtschaftungsverkehr) und die Fussgänger (Naherholung,
Wanderweg) sind eingeschränkt. Der zusätzliche Verkehr würde eine Erweiterung der
Verkehrserschliessung (Einlenker in Staatsstrasse, Oberstrasse, Bürgerheimstrasse,
Fuss- und Wanderwege) erfordern, was mehr als eine geringfügige Erweiterung der
Verkehrsinfrastruktur bewirkt.
Neue wirtschaftliche Zweckbestimmung
Das ehemalige Altersheim diente in erster Linie der hiesigen Bevölkerung und hatte
einen kommunalen Nutzen. Ein Therapie- und Regenerationszentrum dient einer
angereisten Klientel und privaten Investoren. Es ist damit auch nicht mehr lokal
eingebunden und könnte auch anderswo stehen. Es handelt sich um eine völlig neue
wirtschaftliche Zweckbestimmung, die das Raumplanungsgesetz so nicht zulässt.
Wichtige Anliegen der Raumplanung
Wichtige Anliegen der Raumplanung sind unter anderem die natürlichen
Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen sowie
die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer
angemessenen Wohnqualität (Art. 1 RPG). Ein Therapie- und Regenerationszentrum mit
seinen genannten Auswirkungen in eine schützenwerte Landschaft (vgl. kant.
Schutzzonenplan und Richtplan) zu setzen, widerspricht dieser Zielsetzung klar. Wenn
die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt werden soll, gehört ein solcher Betrieb
nicht an einen schlecht erschlossenen Standort in einer intakten Landschaft ausserhalb
des Siedlungsgebietes. Auch die Zielsetzung der Siedlungslenkung nach innen wird
verletzt.
Zusammenfassung
Aufgrund der öffentlich bekannten Projektkenntnisse ist der Schluss zu ziehen, dass für
das geplante Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone aufgrund der geltenden
gesetzlichen Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes für das beabsichtigte Vorhaben
keine Baubewilligung erteilt werden kann. Trotzdem stimmen wir über einen
Baurechtsvertrag ab, dessen Grundlage aus dem genannten Therapie- und
Regenerationszentrum besteht. Was wird dann bei allfälliger Annahme dieses
Baurechtsvertrages realisiert? Wir wissen es nicht.
Heinz Meier

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