Nördlich der Ammerseestraße

BAULEITPLANUNG
DER GEMEINDE PÄHL
Bebauung
„Nördlich der Ammerseestraße“
vereinfachtes Verfahren/Innenentwicklung § 13/§ 13a BauGB
Begründung
nach § 2 Baugesetzbuch
Teil I
Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Seite
2 - 27
Teil II
Eingriffsregelung u. Umweltbericht
Seite
28 - 33
Planfertiger:
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15
83661 Lenggries
Planungsstand:
Vorentwurf für frühzeitige Beteiligung
Plandatum:
7. Juli 2015
Die Begründung umfasst 33 Seiten.
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Stand 01.07.2015
TEIL I STÄDTEBAULICHER/ORTSPLANERISCHER TEIL
Inhaltsverzeichnis:
1
Präambel/Anlass .....................................................................................................4
1.1
Planungsgegenstand ................................................................................................4
1.2
Planungserfordernis ..................................................................................................4
1.3
Planungsziele ............................................................................................................4
2
Grundlagen ..............................................................................................................5
2.1
Rechtsgrundlagen .....................................................................................................5
2.2
Verfahrensablauf .......................................................................................................5
2.3
Bestehende planungsrechtliche Situation ..................................................................5
2.3.1
Vorbereitende Bauleitplanung ................................................ .................................. 5
3
Beschreibung des Plangebietes/Bestandsaufnahme ........................................... 6
3.1
Lage im Ort/Historie ..................................................................................................6
3.2
Vorhandene Nutzungen ............................................................................................6
3.3
Baustruktur/Baugestalt ..............................................................................................7
3.4
Erschließung (siehe Karte Nr. 6) ...............................................................................7
3.5
Topografie/Grünstruktur ............................................................................................8
3.6
Fehlentwicklungen ....................................................................................................8
3.7
Zusammenfassung Bestandsaufnahme ....................................................................9
3.8
Tabelle 1, Bestandsaufnahme „Nördlich der Ammerseestraße“ .............................. 10
3.9
Karten- und Planverzeichnis als DIN-A4-Blätter ...................................................... 12
3.9.1
Nr. 1 Ausschnitt Flächennutzungsplan und
Geltungsbereich des Bebauungsplans ................................. M 1:2000 ................. 13
3.9.2
Nr. 2 Luftbild des Plangebiets mit Umgebung ........................ M 1:2000 ................. 14
3.9.3
Nr. 3 Nutzungsvielfalt ............................................................ M 1:2000 ................. 15
3.9.4
Nr. 4 Baustruktur/Baugestalt ................................................. M 1:2000 ................. 16
3.9.5
Nr. 5 Baukörpertypologie ....................................................... M 1:300 ................... 17
3.9.6
Nr. 6 Erschließung/Versiegelung ........................................... M 1:2000 ................. 18
3.9.7
Nr. 7 Topografie/Grünstruktur ................................................ M 1:2000 ................. 19
3.9.8
Im Anhang ein detaillierter Bestandslageplan M 1:500 auf der Grundlage einer
differenzierten Bestandsaufnahme Ing.-Büro Häring und L’Arch. Erhard. ................ 19
4
Ortsplanerisches Leitbild .....................................................................................20
4.1
Erläuterungen zur Planung ......................................................................................21
4.1.1
Nr. 8 Untersuchung Ortsbild .................................................. M 1:2000 ................. 21
4.1.2
Nr. 9 Untersuchung Innenraumpotenziale ............................. M 1:2000 ................. 22
4.1.3
Nr. 10 Planungsziele ............................................................. M 1:2000 ................. 23
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 2
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Stand 01.07.2015
5
Planinhalte/Begründung der Festsetzungen ....................................................... 24
5.1
Allgemeine Begründung ..........................................................................................24
5.2
Begründung für Einzelbereiche ...............................................................................25
5.2.1
Landwirtschaftliche Anwesen ................................................. ................................ 25
5.2.2
Ausschöpfung von Baulandreserven ...................................... ................................ 25
5.3
Sonstige Festsetzungen ..........................................................................................25
5.4
Grünordnerische Festsetzungen .............................................................................26
5.5
Hinweise .................................................................................................................26
5.6
Zusammenfassung der Begründung ....................................................................... 26
6
Auswirkungen der Planung ..................................................................................26
6.1
Bodenordnende Maßnahmen ..................................................................................26
6.2
Auswirkungen auf Natur und Landschaft ................................................................. 27
6.3
Kosten für die Gemeinde Pähl.................................................................................27
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 3
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
1
Stand 01.07.2015
Präambel/Anlass
Ein Bebauungsplan schafft die planungsrechtliche Grundlage für die Zulässigkeit
von Bauvorhaben.
Diese sollen durch wenige, aber eindeutige und sinnfällige Festsetzungen dem
ortsplanerischen und landschaftlichen Konzept der Gemeinde Pähl entsprechen
und langfristig Bestand haben.
1.1
Planungsgegenstand
Planungsgegenstand ist das innerörtliche Quartier nördlich der Ammerseestraße in
einer Größe von ca. 3,1 ha.
Das Gebiet ist geprägt durch vorhandene Bebauung mit unterschiedlichen Nutzungen und noch unbebauten Freiflächen.
1.2
Planungserfordernis
Im Zuge der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange zu Bauleitplanungen
der Gemeinde Pähl wurde wiederholt auf den raumplanerischen Vorrang der Innenentwicklung gegenüber der Außenentwicklung hingewiesen.
Die Gemeinde Pähl verfolgt diese Zielsetzung in Verbindung mit der Sicherung des
Ortsbilds und hat am 11.09.2014 den grundsätzlichen Aufstellungsbeschluss gefasst.
Dieser Beschluss wurde ergänzt durch die Einbeziehung des Grundstücks Flurnummer 231 – Ammerseestraße Nr. 36 (landwirtschaftliches Anwesen), welches
Bestandteil des Bebauungsplans „Am Schlosspark“ 1995 ist, aber nach Empfehlung
des Landratsamts wegen überholter Festsetzungen (sogenannter „einfacher“ Bebauungsplan) einer zeitgemäßen Aktualisierung im Hinblick auf die Gebietsplanung
bedarf.
Weiterhin sind nach Abklärung mit der Genehmigungsbehörde die Regularien nach
§ 13a BauGB „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ anzuwenden, insbesondere
weil die Grundflächen nach Abs. 1.1 § 13a deutlich unter 20.000 m² liegen und die
Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gegeben sind.
Planungserfordernis ist insbesondere durch die vom Gemeinderat gemäß Beschluss vom 11.09.2014 erlassene Veränderungssperre gegeben.
1.3
Planungsziele
Vorrangige Planungsziele sind
•
•
•
die Sicherung des Ortsbilds,
eine nachhaltige Innenraumentwicklung,
die Ausweisung als gemischte Baufläche gemäß Aufstellungsbeschluss.
Dabei kommt der Erfassung und Bewertung des vorhandenen Bestands als Grundlage ortsplanerischer Konzeption und daraus abgeleiteten Festsetzungen besondere Bedeutung zu.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
2
Grundlagen
2.1
Rechtsgrundlagen
•
Stand 01.07.2015
Baugesetzbuch (BauGB)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004,
zuletzt geändert 20. September 2013
Hinweis:
Somit ist auch die Novelle 2013 des Baugesetzbuchs (Gesetz zur Stärkung der
Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklungen des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013) mit ihren wesentlichen Inhalten
berücksichtigt.
•
•
•
•
•
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132),
die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert
worden ist
Bayerische Bauordnung (BayBo)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588),
zuletzt geändert durch § 1 Nummer 13 des Gesetzes vom 8. April 2013
(GVBI S. 174)
Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG) vom 23. November 2011
Leitfaden des StMLU, Eingriffsregelung in der Bauleitplanung,
ergänzende Fassung 2003
Planzeichenverordnung (PlanZV 90) 1990 vom 18. Dezember 1990
(BGBl. 1991 I S. 58), geänderter Artikel 2 G vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
sowie als fachliche Hilfe:
•
2.2
Hinweise für die Ausarbeitung und Aufstellung der Bauleitpläne
(Planungshilfen – PLH): Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums
des Innern vom 30.07.1982 (MABI S. 517)
Verfahrensablauf
Das Bebauungsplanverfahren wird gemäß den Vorschriften und Verfahrensschritten des BauGB durchgeführt.
Dabei wird auf die besonderen Möglichkeiten des „vereinfachten“ und „beschleunigten“ Verfahrens nach § 13a Absatz 1 und 2 hingewiesen.
Dies beinhaltet auch die Bearbeitung der Eingriffsregelung und den Umweltbericht.
2.3
Bestehende planungsrechtliche Situation
2.3.1
Vorbereitende Bauleitplanung
Dieser Bebauungsplan steht im Einklang mit den Ausweisungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde Pähl vom Februar 2012. Dort ist die Fläche als „gemischte Baufläche“ (siehe Karte Nr. 1) dargestellt.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
3
Beschreibung des Plangebietes/Bestandsaufnahme
3.1
Lage im Ort/Historie
Stand 01.07.2015
Das Plangebiet (siehe Luftbild Karte Nr. 2) erstreckt sich von der Ortsmitte entlang
dem Verlauf des Burgleitenbachs und der begleitenden Ammerseestraße auf eine
Länge von ca. 450 m leicht abfallend nach Westen und stellt eine „historische Meile“ im Ortsgebiet dar.
Beidseits des Burgleitenbachs siedelten schon im 14./15. Jahrhundert Landwirte –
mit dem Schwerpunkt auf der Südseite (orografisch linkes Ufer), auf der Nordseite
im Bebauungsplangebiet sind nur noch 3 von ursprünglich 11 landwirtschaftlichen
Anwesen oder Sölden erhalten bzw. landwirtschaftlich genutzt. (Auf der Südseite
3 Höfe von ursprünglich 16.)
Das Plangebiet hat also siedlungsgeschichtliche Bedeutung.
Diese wird verstärkt durch den im oberen Teil angrenzenden Schlosspark mit dem
Unteren Schloss Pähl (aus dem 16. Jahrhundert), im Geltungsbereich liegend.
Die ortsräumliche Prägung ist sowohl geschichtlich als auch durch die vorhandenen, zum Teil denkmalgeschützten Bauten und landwirtschaftlichen Anwesen von
Bedeutung.
Im Lauf der Zeit fanden Veränderungen, Umnutzungen und Neubaumaßnahmen
statt.
Die Vielfalt und Ungewissheit der Entwicklung bedürfen sorgfältiger Überlegungen,
welche auf nachvollziehbarer Bestandsaufnahme beruhen.
3.2
Vorhandene Nutzungen
Die Vielfalt unterschiedlicher Nutzungen der 18 Hauptgebäude wurde gesondert
erfasst (siehe Karte Nr. 3) und differenziert dargestellt:
2 denkmalgeschützte Gebäude
3 landwirtschaftliche Anwesen
5 Mischnutzungen Wohnen/Gewerbe
6 (reine) Wohngebäude
2 leerstehende Gebäude
sowie ca. 15 Nebengebäude
Bei den derzeit genutzten landwirtschaftlichen Anwesen wurden die planungsrechtlich relevanten Emissionsisobaren mit 30 m Umgriff (da Mischgebiet) eingetragen.
Ergänzend wurden die Zahl der Wohneinheiten und die Grundflächen von Hauptund Nebengebäuden ermittelt und daraus die Grundflächenzahl je Grundstück berechnet (siehe Tabelle 1 Seite 10).
Bezogen nur auf Hauptgebäude ergibt sich eine GRZ von 0,19, mit Einschluss der
Nebengebäude 0,30 als Mittelwert, da sich die Nebengebäudeerfassung als
schwierig herausstellte.
Die „reinen“ Wohnhäuser, meist Bauten neueren Datums, weisen die höchste GRZ
mit 0,33 bis 0,42 auf.
In den Gebäuden mit Mischnutzung, das heißt Wohnen und Gewerbe, ist das
Dienstleistungsgewerbe vorherrschend (zum Beispiel Banken, Labors, Kunsthandwerk und ein Dorfladen), Handwerksbetriebe sind nicht vorhanden.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Stand 01.07.2015
Insgesamt ist eine gewachsene und verträgliche, weitgehend störungsfreie Mischung von Wohn- und Geschäftsgebäuden sowie landwirtschaftlichen Anwesen
festzustellen, sowohl mit Merkmalen eines Dorf- als auch Mischgebiets im Sinne
der BauNVO (§§ 5 und 6).
3.3
Baustruktur/Baugestalt
Da die Sicherung des Ortsbilds als wesentliches Planungsziel von großer Bedeutung ist, sind die detaillierten Erhebungen hierzu in Karte Nr. 4/5 zeichnerisch dargestellt und in Tabelle 1 mit Eckwerten aufgelistet.
Die Höhen der Baukörper und deren Dachneigungen wurden vermessungstechnisch aufgenommen (nicht geschätzt), wobei hinsichtlich der Wandhöhen (zum Teil
im vermessungstechnischen „Vorblick“ nicht ersichtlich) die Dachrinnenhöhen erfasst werden und somit für die Wandhöhen ein Zuschlag von ca. 20 bis 40 cm zu
ermitteln ist, abgesehen von tatsächlich einzelnen Geländeverläufen im Gebäudeumgriff.
Zur Verdeutlichung sind drei typologische Baukörper schematisch im Schnitt dargestellt.
Zusammenfassung:
Dachform:
überwiegend Satteldach mit Ziegeldeckung,
denkmalgeschützte Gebäude mit Halbwalm
Anzahl der Geschosse:
E+I+D
Wandhöhen:
von 4,5 m (niedrigste Höhe)
bis 7,20 m (Schloss 9,20 m),
im Mittel 6,20 m
Dachneigungen:
von 21° bis 48° (Denkmal),
im Mittel 33°
Fassaden:
meist helle Putzfassaden,
auch holzverschaltes Obergeschoss;
landwirtschaftliche Anwesen:
• Wohnhaus vollflächig verputzt
• Tennen Holzverschlag
Als das Ortsbild prägende Gebäude entlang der Ammerseestraße sind 7 von 13
hervorzuheben:
•
•
•
die denkmalgeschützten Gebäude an der Straße und im Schlosspark
(Haus Nr. 4, 6, 12)
die 3 landwirtschaftlichen Anwesen (Haus Nr. 14, 36, 54),
das renovierte Haus Nr. 30.
Die anderen Baukörper, zum Teil als „Hinterlieger“, tragen aber in Anordnung,
Bauweise und Baugestalt gleichermaßen zur Ensemblewirkung bei.
3.4
Erschließung (siehe Karte Nr. 6)
Das uralte Erschließungsband der Ammerseestraße wurde durch den Bau der Umgehung in hohem Maße entlastet und stellt keine Belastung mehr dar.
Durch das Fehlen von ausgewiesenen Längsparkplätzen ist zugleich ein schöner
Anblick der Fassaden im Ortsbild gegeben.
Als weitere öffentliche Straße tangieren im Norden und Osten die Berndorfer Straße
und die Bügelerschließung „Am Schlosspark“ das Plangebiet.
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Seite 7
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Stand 01.07.2015
Die Gebäude und Anwesen einschließlich der Hinterlieger sind allesamt durch private Zufahrten in der Erschließung gesichert und mit ausreichend Parkmöglichkeiten ausgestattet.
Während bei Wohn- und Geschäftsgebäuden die Stellplätze meist gepflastert oder
mit Garagen versehen sind, bestehen bei landwirtschaftlichen Gebäuden die Betriebsflächen überwiegend aus wasserdurchlässigen Belägen.
Eine negative Ausnahme bildet die große Pflasterfläche am Dorfladen beim westlichen Ortseingang.
Auf Flurnummer 233, Ammerseestraße 38 bis 42, befindet sich eine (das heißt die
einzige) Anwohnertiefgarage.
Der Anteil der Erschließungsflächen ist noch ortsbildverträglich und nur in Teilen
übermäßig versiegelt.
3.5
Topografie/Grünstruktur
Das Plangebiet gliedert sich in zwei Ebenen:
•
•
der oben liegende Schlosspark im Mittel auf 572 m üNN, welcher sich durch
eine Stützmauer gegen Westen abhebt,
das ebenflächig erscheinende Siedlungsgebiet, leicht von Osten (~ 570 m üNN)
mit ca. 1,8 % bzw. 7,50 m Höhenunterschied nach Westen geneigt
(~ 562.50 m üNN).
Die Grünstruktur ist geprägt vom bachbegleitenden Grünzug entlang der Ammerseestraße bzw. dem Burgleitenbach und der mächtigen Grünkulisse des Schlossparks sowie vereinzelten alten Flurbäumen und einem Obstanger (siehe Karte
Nr. 7).
Im Zuge der Bestandsaufnahme wurden die erhaltenswerten Einzelbäume erfasst.
Die einzige offene Fläche ist die Wiese auf Flurnummer 233/2.
Ein besonderes Merkmal der Grünstruktur sind die straßenseitigen Vorgärten mit
Staketenzäunen vor allen Gebäuden (sofern deren Fassaden nicht gehsteigbündig
errichtet sind).
Besondere Gehölzarten oder schützenswerte Biotoptypen wurden mit Ausnahme
des Schlossparks nicht vorgefunden und auch nicht amtlich kartiert.
3.6
Fehlentwicklungen
Strukturelle Fehlentwicklungen hinsichtlich der Nutzungen (Mix) sind im Plangebiet
nicht vorhanden und nicht erkennbar.
Als negative Erscheinungen der Baugestaltung wurden festgestellt:
•
•
•
•
gefliester Gebäudesockel am Baudenkmal Ammerseestraße Nr. 12,
Stahl-Außentreppen-„Ungetüm“ über 2 Geschosse auf der Rückseite Ammerseestraße Nr. 18
ungepflegte Bausubstanz Ammerseestraße Nr. 44 und 46 (leerstehend),
große versiegelte Parkplatzfläche ohne Bewuchs und Struktur am westlichen
Ortseingang, Ammerseestraße Nr. 54, vor dem Dorfladen.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 8
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
3.7
Stand 01.07.2015
Zusammenfassung Bestandsaufnahme
Die faktischen Ergebnisse der Bestandsaufnahme sind in den Karten Nr. 1 bis 7
dargestellt und in Tabelle 1 summarisch erfasst und bewertet.
Eine qualitative Bewertung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
Das Plangebiet an der Ammerseestraße ist eine gewachsene, geschichtsträchtige
Dorfstruktur, welche sowohl vom Erscheinungsbild als auch in der Nutzungsvielfalt
als erhaltenswertes und zu sicherndes Ensemble zu bewerten ist.
Für die zukünftige Entwicklung werden die Zielvorstellungen aus der Bestandsbewertung abgeleitet.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 9
Bestandsplan "Nördlich der Ammerseestraße"
Bestandsaufnahme - Bestandsbewertung
lfd.
Zeile
Haus
Nr.
Flurst.
Nr.
1
4
213
2
6
214
Größe
in m²
Bezeichnung
Nutzung
1340 Mischnutzung:
Schlosswerkstatt,
Labor, Wohnen
20877 Mischnutzung:
anteilig ~ "Unteres Schloss",
3
4
5
12
14
14a
217
218
218/1
4600 Galerie und Wohnen
1242 Mischnutzung:
"Sparkasse" und Wohnen
2402 Landw. Anwesen "Roßmiche"
seit 1651
800 Einfamilienhaus (Neubau)
Tabelle 1 - Blatt 1
Besonderes
Merkmal
Anzahl Baujahr
der WE
(ca.)
(ca.)
Baumbestand
Parkplatz
4
denkmalgeschützt
?
denkmalgeschützt
ortsbildprägend
2
Zustand
Gebäude
++
16.Jh.
18. Jh.
Geschosse
E+I+D
++
++
traufständig
230
72
300
Halb-Walm
0,06 WH 9,20/46°
freistehend
im Park
Zufahrt und
ca. 10 STP
125
440
338
840
60
180
66
Halb-Walm
0,35 WH 5,40/48°
WH 6,20/24°
0,35
Satteldach
0,22 WH 5,30/21°
Satteldach
traufständig
giebelständ.
Zufahrt
2-3 STP/Gar.
2-3 STP/Gar.
Hinterlieger
2 STP/Hof
giebelständ.
4 STP in Gar.
240
35
0,32 WH 5,60/36°
Satteldach mit
Quergiebel
Satteldach
0,30 WH 6,0/35°
Satteldach
WH 6,0/35°
Satteldach
0,33 WH 5,0/35°
Satteldach
0,25 WH 6,70/48°
Satteldach
0,28 WH 7,0/35°
Satteldach
0,33 WH
Satteldach
0,42 WH 6,0/28°
Satteldach
0,43 WH 5,20/33°
E+I
E+I+D (II)
E+(?)
120
6
18
220
7
20
221
225
8
22
225
244 Wohnhaus
510 "Beim Schmid" seit 1630
1195 Wohnhaus/Wohnnutzung
"Beim Petzenklas"seit 1671
= ein
Wohnhaus (östliche Einheit)
Grundst.
9
10
11
24/24a
26/28a
30
12
32
13
(36)
14
15
38-42
44
LAE Fritz Erhard
01.07.2015
227
1346 Wohnaus, Dreispänner
(Neubau)
227 = ein
Wohnhaus, Vierspänner
Grundst. (Neubau)
227/1
1003 Mischnutzung:
"Raiffeisen" und Wohnen
229
517 Mischnutzung:
Praxis und Wohnen
231
2021 Landw. Anwesen
"Klasbauer" seit 1600
233
703 Wohnhaus, Vierspänner
(Neubau)
235
890 Wohnhaus
Legenden:
allseitig Putz
3
++
E+I+D (II)
2?
++
E+I (II)
Rückseite
175
240
Bestandteil
Dreispänner
westseitig
4 Garagen UG
1
++
2
++
4
Biberdeckung
mit 8 Gauben
2-4?
++
renov.
1988
+++
E+I+D
90
365
180
180
275
455
60
252
E+I+D
E+I
E+I+D
192
+
E+I
+
E+I
145
ortsbildprägend
2
444
6
+++
E+I+D (II)
290
+++ = sehr gut
++ = gut
+ = ordentlich
derzeit
±
E+I
(1)unbeohnt
± = in Teilen instandsetzungsbedürftig
- = instandsetzungsbedürftig
zugehörige
Erschließung
Satteldach
0,30 WH 7,20/31°
500
1
Lage zum
Straßenbild
GRZ
m²
135
387
315
+
Bauform
GG
m²
252
III
"Zapferböck"
1-2?
GR
WG
m²
243
220
664
12
300
144
387
Zufahrt und
ca. 10 STP
traufständig 2-3 STP/Hof
Hinterlieger
1 STP
Hinterlieger
4 Gar./UG
Hinterlieger
4 Gar./UG
Hinterlieger
traufständig
giebelständ.
3 Gar./7 STP
im Hof
? im Hof
giebelständ.
Zufahrt
traufständig
mind. 6-8 STP
in Tgar.
?
traufständig
tr
GR WG = Grundfläche Wohngeb.
GG = Grundfl. ges. einschl. Nebengeb.
GRZ = Grundflächenzahl § 19 BauNVO
SD = Satteldach
WH = Wandhöhe
48° = Dachneigung
Bestandsplan "Nördlich der Ammerseestraße"
Bestandsaufnahme - Bestandsbewertung
lfd.
Zeile
Haus
Nr.
Flurst.
Nr.
16
46
237
17
18
19
20
21
22
23
24
25
50
52
54
239
241
241
18
Größe
in m²
Bezeichnung
Nutzung
Tabelle 1 - Blatt 2
Besonderes
Merkmal
Anzahl Baujahr
der WE
(ca.)
(ca.)
derzeit
(1)unbewohnt
1083 Wohnhaus, vormals
"Beim Unterpetz" seit 1662
1003 Wohnhaus
Wohnhaus
(zu 5191)
5191 Landw. Anwesen
= ein
und Hofladen (Metzgerei)
Grundst. und 3 bis 4 Nebengebäude
"Beim Mosch" 1598
Zustand
Gebäude
±
++
kleines Häusl
1
+
Geschosse
GR
WG
m²
E+D (I)
GRZ
m²
ortsbildprägend,
große
Pflasterflächen
++
Satteldach
0,20 WH 4,50
traufständig
Satteldach
0,26 WH 5,50/35°
Satteld./ZNG
WH 4,3/~48°
Satteldach
WH 6,50
giebelständ.
170
91
260
Zufahrt über
44 (zus.häng.
Gebäude)
5 STP in Gar.
Hinterlieger
1-2 STP/Hof
traufständig
11 STP/Hof
E+I
E (D)
E+I (II)
452
80
627
arrond.
4730
4700
unbebaute Grundstücke:
Wiese
233/2
1441
mächtiger Baumbestand entlang Nordgrenze
Hinterlieg. 1701
1327 Erschließung von Norden über Bernsdorfer Straße
Funktionsfläche für landw. Anwesen Nr. 54??
Haus 32 230
1554 Erschließung von Norden über Straße "Am Schlosspark" Fl.Nr. 1706/5
Wiese mit 2 Schupfen bestanden
3
4322 Zwischensumme unbebaute Grundstücke
26
27
28
29
30
Zufahrten/Erschließungen:
Zufahrt
223
65
Zufahrt 227/2
309
gepflasterte Zufahrt für Hinterlieger u. Parkplatz Raiffeisen
Wegerl 227/3
132
Wegerl 233/1
168 nicht im Geltungsbereich, zu
Haus Nr. 36/Fl. 231 gehörend
31
32
Zufahrt
5
145
Zufahrt zu Fl.Nr. 233 (Haus 38-42) u. 233/2 Wiese
819 Zwischensumme Zufahrten/Erschließungen
zugehörige
Erschließung
65
212
1090
1-2?
Lage zum
Straßenbild
147
95
26090 Zwischensumme Gebäude
26100 arrond.
233/3
Bauform
GG
m²
1720 0,33
2513
7182 0,30 Mittelwert
7200
0,19 netto GRZ
0
0
0,00
0
0
0,00
31231 m² Gesamtfläche
LAE Fritz Erhard
01.07.2015
Legenden:
+++ = sehr gut
++ = gut
+ = ordentlich
± = in Teilen instandsetzungsbedürftig
- = instandsetzungsbedürftig
GR WG = Grundfläche Wohngeb.
GG = Grundfl. ges. einschl. Nebengeb.
GRZ = Grundflächenzahl § 19 BauNVO
Hinweis:
bei landwirtschaftlichen Gebäuden
WG = Wohnfläche + Tennenfläche
SD = Satteldach
WH = Wandhöhe
48° = Dachneigung
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
3.9
Stand 01.07.2015
Karten- und Planverzeichnis als DIN-A4-Blätter
Nr. 1
Ausschnitt Flächennutzungsplan und Geltungsbereich des Bebauungsplans
M 1:2000
Nr. 2
Luftbilde des Plangebiets mit Umgebung
M 1:2000
Nr. 3
Nutzungsvielfalt
M 1:2000
Nr. 4
Baustruktur/Baugestalt
M 1:2000
Nr. 5
Baukörpertypologie
M 1: 300
Nr. 6
Erschließung/Versiegelung
M 1:2000
Nr. 7
Topografie/Grünstruktur
M 1:2000
sowie als Anhang ein detaillierter Bestandslageplan M 1:500 auf der Grundlage
einer differenzierten Bestandsaufnahme Ing.-Büro Häring und L’Arch. Erhard.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 12
Karte 1
AUSSCHNITT FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
Geltungsbereich des B-Plan 'Nördlich der Ammerseestraße'
geä. lt. LRA vom 27.05.2015 Einbindung Flurnummer 231
Geltungsbreeich des B-Plan 'Am Schlosspark'
geä. lt. LRA vom 27.05.2015
M
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Ausschnitt Flächennutzungsplan M 1:2000
Ausweisung als gemischte Baufläche
'
20
0
80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
Karte 2
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Luftbild M 1:2000
20
0
80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
s
chlos
ße
park
rferstra
3
Am Schlosspark
Am S
Berndo
St 2056
I
214
230
x
x
x
237
241
II
233/3
I
233
54
II
50
22
221
227
x
229
36
38
traße ( (Kr
Ammersees
214
218/1
218
32
e
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Kirch
x
x
40
42 40a
44
46
24
217
233/1
235
24a
227/2
227/1
6
14a
26
x
x
52
26a
227/3
233/2
x
28
4
30
213
20
WM 9 neu)
225
223
239
I
222
28a
231
1701
18
218
220
12
14
216
3
289/4
-51.47-
287
Tu
tzi
Amm
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estr.
ng
er
St
raß
e
(K
rW
M
9n
e
NUTZUNGSVIELFALT
Denkmalgeschützte Gebäude
Landwirtschaftliche Anwesen mit Emissionsisobaren R = 30 m
Mischnutzung Wohnen / Gewerbe
(reine) Wohngebäude
Karte 3
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Nutzungsvielfalt M 1:2000
Nebengebäude
20
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80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
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07.07.2015
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3
Am Schlosspark
Am S
Berndo
St 2056
I
214
230
222
28a
231
1701
28
26a
24a
227/3
239
237
233/2
227/2
227/1
6
14a
26
24
22
218
221
227
I
214
218/1
217
II
233/3
I
233
54
II
50
40
42 40a
46
32
36
38
44
traße ( (Kr
Ammersees
e
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Kirch
229
4
30
213
20
WM 9 neu)
225
223
241
233/1
235
52
18
218
220
12
14
216
3
289/4
-51.47-
287
Tu
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Amm
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ng
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St
raß
e
(K
rW
M
9n
e
BAUSTRUKTUR / BAUGESTALT
freistehende Gebäude,
Erd- und Obergeschoß, z.T. Dachausbau, alle Dächer ziegelgedeckt
ortsbildprägende Gebäude mit Satteldächern
Angabe der Firstrichtung
Halbwalmdächer
Karte 4
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Baustruktur / Baugestalt M 1:2000
Dach mit Gauben (Raiffeisen)
vollflächige Putzfassade
Obergeschoß holzverschalt
20
0
80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
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chlos
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park
rferstra
3
Am Schlosspark
Am S
Berndo
St 2056
I
214
230
222
28a
231
1701
28
26a
24a
227/3
239
237
233/2
227/2
227/1
6
14a
26
24
22
218
221
227
I
214
218/1
217
II
233/3
I
233
54
II
50
40
42 40a
46
traße ( (Kr
Ammersees
4
30
32
36
38
44
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Kirch
229
213
20
WM 9 neu)
225
223
241
233/1
235
52
18
218
220
14
12
216
3
289/4
-51.47-
287
Tu
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St
raß
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(K
rW
M
9n
e
~7;0 m
Putzfassade
~13,0,0 m
24°
rückseitig: Stall gemauert
Tenne Holz
~13,40 m
~3,80 m
35°
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Haus Nr. 14
M 1:300
~6,50 m
Haus Nr. 32
M 1:300
~4,8 m
Karte 5
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Baukörpertypologie
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
s
chlos
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park
rferstra
3
Am Schlosspark
Am S
Berndo
230
222
28a
231
1701
28
26a
24a
227/3
239
237
PV
233/2
227/1
I
6
14a
26
227/2
24
22
218
221
227
214
218/1
217
233
II
233/3
I
PV
54
II
50
40
42 40a
32
36
38
44
46
229
traße ( (Kr
Ammersees
e
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Kirch
PK
30
4
213
20
WM 9 neu)
216
225
H
-51.47-
223
241
233/1
235
52
18
H
Parkplatz zur Gaststätte
218
220
12
14
289/4
3
St 2056
I
214
287
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ng
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St
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e
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M
9n
e
ERSCHLIESSUNG / VERSIEGELUNG
/
Karte 6
öffentliche Erschließung über Ammerseestraße, Am Schlosspark, Bernriederstraße
Privaterschließung Flurstücksgesichert (223, 227/2, 2331, 233/3)
PK
Stellplätze Kies (Fl.Nr. 214)
PV
Stellplätze versiegelt
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Erschließung / Versiegelung M 1:2000
Private Zufahrten
Hoffläche, Mischbeläge
Ga
TGa
H
20
Garagen
Tiefgaragen mit Zufahrt
Haltestelle ÖPNV
0
80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
Am Schlosspark
s
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rferstra
3
Am S
Berndo
St 2056
Obstanger
Schlosspark
214
562.55
I
28a
231
1701
568.36
28
566.24
237
239
562.54
233/2
566.42
568.41
227/3
566.38
227/2
227/1
571.17
14a
24a
24
22
221
227
570.51
570.48
217
565.25
564.18563.99
563.27
563.60
563.49
563.63
563.59
563.49
II
54
II
563.55
563.52
563.73
563.85
564.01
564.04
564.08
564.22
216
564.78
565.13
50
564.24
564.51
564.40 564.49
564.43
564.61
564.71
44
46
564.87
564.62
565.01
564.62
-51.47-
565.25
565.87
566.32
565.06
40
42 40a
565.72
565.45
229
565.67
565.47
565.85
36566.28
38
566.47
566.07
566.29
566.32
566.17
566.22 566.49
566.43
566.60
566.64
Ammersees
32
567.00
567.09
567.11
Kirch
568.57
567.16
567.65
567.35
569.63
569.57
569.04
30
572.74
568.79
568.29
4
213
568.84
567.50
566.84
WM 9 neu)
566.41
traße ( (Kr
566.83
566.78
566.91
e
straß
572.75
568.10
566.19
566.19
233/3
565.21
564.52
563.54
233
565.85
564.52
I
563.43
233/1
565.14
241
214
570.40
235
52
562.75
563.18
572.28
571.25
218/1
218
563.20
567.29
20
567.65
567.29
567.72567.87
568.02
568.37
225
223
563.09
6
572.21
568.46
571.08
568.34
568.45
I
562.98
562.97
566.15
26
222
568.90
571.00
26a
568.57
568.17
568.43
568.32 568.35
567.75
568.30
18
218
568.82
568.79
220
568.84
568.70
14
568.99
568.61
569.04
12
569.33
569.74
568.73
569.36
569.32
569.29
569.89
569.48
569.92
570.04
570.06
570.34
570.58
570.83
571.00 571.17
571.52
570.34
568.73
Grünzug Burgleitenbach
289/4
3
562.54
568.90
230
562.72
287
Tu
tzi
Amm
erse
estr.
ng
er
St
raß
e
(K
rW
M
9n
e
TOPOGRAPHIE / GRÜNSTRUKTUR
Karte 7
das Gelände ist ebenflächig
568.30
wichtige Kardinalhöhen
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Stützmauer zum Schlosspark
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Grünstruktur M 1:2000
angrenzende Grünzüge (Burgleitenbach und Schlosspark)
angrenzender Obstanger
dichter Baumbestand
erhaltenswerte Einzelbäume
20
Wiesen / Rasen
Vorgärten mit Staketenzäunen
0
80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
4
Stand 01.07.2015
Ortsplanerisches Leitbild
Die vorrangigen Planungsziele der
•
•
Sicherung des Ortsbilds und
der Innenraumentwicklung
werden mit den Karten Nr. 8 und Nr. 9 verdeutlicht und in Karte Nr. 10 zusammenfassend dargestellt.
Daraus wird ersichtlich, dass entlang der Ammerseestraße die Gebäudetypologien
grundsätzlich zu erhalten sind; dies gilt auch für mögliche Neubauten, zum Beispiel
Haus Nr. 44/46.
Zur ortsplanerischen Kernfrage der landwirtschaftlichen Betriebe sind der Gemeinde sehr langfristige Änderungsabsichten nur für das Gebäude Haus Nr. 54 (westliches Haus) bekannt, sodass für diese Areale alternative Nutzungen, wie zum Beispiel Wohnungen oder Ferienwohnungen unter Beibehaltung der Baukörper oder
Einbindung nach § 34 BauGB festgesetzt werden.
Eine Innenraumentwicklung ist demnach nur durch Umnutzung vorhandener Gebäude, alternative Bebauung nach Aufgabe der Landwirtschaft (Haus Nr.
54/Flurnummer 1701 und 241) und teilweiser Verdichtung noch unbebauter Grundstücke (Flurnummern 230, 233/2 und 235/237) unter Beachtung der Emissionsrichtwerte (30-m-Isobaren) möglich.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 20
s
chlos
ße
park
rferstra
3
Am Schlosspark
Am S
Berndo
St 2056
I
214
568.90
230
28a
231
1701
28
26a
237
233/2
24a
227/2
227/1
6
14a
227/3
239
222
26
24
22
218
221
227
I
214
218/1
217
II
233/3
I
233
54
II
50
40
42 40a
36
38
44
46
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Kirch
229
traße ( (Kr
Ammersees
32
4
30
213
20
WM 9 neu)
225
223
241
233/1
235
52
18
218
220
12
14
216
3
289/4
-51.47-
287
Tu
tzi
Amm
erse
estr.
ng
er
St
raß
e
(K
rW
M
9n
e
BAUSTRUKTUR
denkmalgeschützte Gebäude Nr. 3, 6, 12
GRÜNSTRUKTUR
zusammenhängender
Baumbestand
ortsbildprägende Gebäude
-
Altbauten Nr. 4, 18, 20, 30, 50
-
Landwirt. Anwsen Nr. 14, 36, 54
mit alten Hofnamen
Roßmichl, Klasbauer, Mosch
Bereiche mit ersichlicher ortsräumlicher
Qualität - insbesonders Straßen- und Ortsbild
Wohnumfeld mit Architekturqualität
(Hinterleger)
ortsbildprägende
Einzelbäume
in erhaltenswertem
Zustand
Karte 8
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Untersuchung Ortsbild M 1:2000
Vorgärten und deren
Einfriedungen /
Staketenzäune
20
0
80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
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park
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Am Schlosspark
Am S
Berndo
St 2056
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28a
231
1701
28
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227/3
239
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233/2
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227/1
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218
221
227
I
214
218/1
217
II
233/3
I
233
54
II
50
40
42 40a
46
32
36
38
44
traße ( (Kr
Ammersees
e
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Kirch
229
4
30
213
20
WM 9 neu)
225
223
241
233/1
235
52
18
218
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14
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289/4
-51.47-
287
Tu
tzi
Amm
erse
estr.
ng
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St
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e
(K
rW
M
9n
e
A) MÖGLICHE FLÄCHEN
B) AUSSCHLUSS-FLÄCHEN
unbebaute Grundstücke:
Fl.Nr. 233/2
Denkmalgeschützte Objekte:
Hs.Nr. 6, 12
nur mit Nebengebäuden - extensiv
genutzte Grundstücke:
Fl.Nr. 230, 235, 237, 241, 1701
Verdichtung möglich
hochwertiger Baum- und
Gehölzbestand: Hs.Nr. 4
leerstehende Bausubstanz:
Hs.Nr. 44, 46
evtl. Änderungsabsichten bei
landwirtschaftlichen Gebäuden:
Hs.Nr. 54
sehr gut erhaltene Gebäude:
:
Hs.Nr. 30
Karte 9
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Innenraumpotenziale M 1:2000
Neubauten:
Hs.Nr. 14a, 22-24, 26-28, 38-42
20
0
80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
s
chlos
ße
park
rferstra
3
Am Schlosspark
Am S
Berndo
St 2056
I
214
230
222
28a
231
1701
28
26a
24a
227/3
239
237
233/2
227/2
227/1
6
14a
26
24
22
218
221
227
I
214
218/1
217
II
233/3
I
233
54
II
50
40
42 40a
46
32
36
38
44
traße ( (Kr
Ammersees
e
straß
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229
4
30
213
20
WM 9 neu)
225
223
241
233/1
235
52
18
218
220
12
14
216
3
289/4
-51.47-
287
Tu
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Amm
erse
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ng
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St
raß
e
(K
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M
9n
e
KRITERIUM
BAUSTRUKTUR mit Bereichsangaben
GRÜNSTRUKTUR
Erhalt des
Ortsbildes
- Erhalt der Gebäude- und Fassaden
im Straßenbereich
- Strikte Nutzungs-/Gestaltungsfestsetzungen
- Vorgartenelemente
sichern und
weiterentwickeln
Nutzung von
Innenraumpotenzialen
- Festsetzungen für unbebaute oder
ungenutzte Grundstücke
- Erhalt der vorh. Bäume
- Festsetzungen für
Erschließung und
Versiegelung
- Festsetzungen für Nutzungs- /
Gestaltungsänderungen
partielle
Verbesserung
- als Hinweise
(z.B. Fassadenerneuerung)
Karte 10
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl
B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung
Planungsziele M 1:2000
20
Begrünung Parkplatz am
westlichen Ortseingang
Hs.Nr. 54, Dorfladen
0
80 m
40
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries
T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected]
07.07.2015
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
5
Planinhalte/Begründung der Festsetzungen
5.1
Allgemeine Begründung
Stand 01.07.2015
Die ortsplanerischen Zielsetzungen und die Berücksichtigung des Bestands erfordern – anders als bei Neuplanungen auf der grünen Wiese – eine sehr detaillierte
und differenzierte Planungsweise.
Anstelle überwiegend flächiger Ausweisungen wird deshalb bezogen auf jedes Gebäude eine Nutzungsschablone festgesetzt, welche auf den Bestandsdaten basiert.
Die Festsetzungen werden entsprechend den unterschiedlichen Erfordernissen
strukturiert:
Denkmalgeschützte Einzelanlagen und Erhaltungsbereiche von Bedeutung für
das Ortsbild entlang der Ammerseestraße,
(Haus Nr. 4, 6, 12, 14, 18, 30, 36, 54)
Sicherung der vorhandenen Mischnutzungen ohne Änderung der Baugestalt/Baustruktur aus Gründen des Ortsbilds.
Dies betrifft die Gebäude mit Wohnnutzung (Haus Nr. 14, 22 bis 28, 32, 38 bis 42
und 50).
Optionen zur Innenraumentwicklung im Zusammenhang mit
•
eventuellen Gebäudeinstandsetzungen (Haus Nr. 20),
•
gegebenenfalls Ersatzbauten für leerstehende Altsubstanz (Haus Nr. 44 bis 46),
•
mittelfristigen, absehbaren Nutzungsänderungen, zum Beispiel durch Aufgabe
der Landwirtschaft (Haus Nr. 54),
•
Ausschöpfung von Baulandreserven (Flurnummern 233/2, 235 und 237 sowie
1701 mit 241).
Die Gemeinde Pähl will durch zielgerichtete Festsetzungen einerseits den vorbeschriebenen Belangen Rechnung tragen und andererseits die Entwicklung steuern
bzw. das Ortsbild erhalten.
Aus diesem Grunde werden grundstücksbezogene Einzelfestsetzungen anstelle
großflächiger Vorschriften getroffen.
Wegen des Vorrangs der Baugestaltssicherung vor Nutzungsinhalten wird auf Festsetzungen zur Zahl von Wohneinheiten oder Nutzungsart je Gebäude verzichtet.
Dies ist bei eventuellen Umnutzungen von Gebäuden, insbesondere bei landwirtschaftlichen Anwesen, von erheblicher Bedeutung.
Der Typus des Bauernhofs mit holzverschlagener Tenne im Obergeschoss ist zu
erhalten; eine mögliche Nutzung als Wohnraum, Ferienwohnung oder Dienstleistungsbetrieb ergibt sich vorrangig aus wirtschaftlichen Überlegungen und soll nicht
festgesetzt werden.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 24
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Stand 01.07.2015
5.2
Begründung für Einzelbereiche
5.2.1
Landwirtschaftliche Anwesen
Zum Planungsstand 2015 ist davon auszugehen, dass die landwirtschaftliche Nutzung zu Haus Nr. 36 (Familie Schweiger) evtl. erweitert, aber mit Sicherheit und zu
Haus Nr. 14 („Rossmichl“) höchstwahrscheinlich fortgeführt wird.
Im Falle von Nutzungsänderungen würden die ausgewiesenen Festsetzungen gelten.
Bei Haus Nr. 54 (Familie Burghart) wurden mittelfristige Änderungsabsichten geäußert, sodass im Bebauungsplan die zulässigen Entwicklungen vorsorglich dargestellt werden.
Dies bezieht auch eine Bebauung einer Teilfläche aus 241 sowie der Flurnummer
1701 mit gesicherter Erschließung über die Berndorfer Straße ein.
Unklar ist zum derzeitigen Stand die Nutzung von Haus Nr. 52.
5.2.2
Ausschöpfung von Baulandreserven
Als potenzielle Flächen zur Innenraumverdichtung könnten die Flurnummer 230
(südlich des Straßenbügels „Am Schlosspark“, Fläche ca. 1500 m²) und die Flurnummer 233/2 (Hinterlieger von Haus Nr. 38 bis 42, Fläche ca. 1400 m²) in Bebauungsüberlegungen sowie Flurnummer 235/237 einbezogen werden.
Die dokumentierte Aufrechterhaltung der landwirtschaftlichen Nutzung auf Flurnummer 231/Haus Nr. 36 lässt eine Bebauung jedoch nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zu (neue Emissionsschutzrichtlinien mit 30 m Abstand von Stallungen).
Aus diesem Grunde ist auch nur eine Teilfläche der Flurnummer 233/2 für Wohnbebauung zulässig und entsprechend ausgeschöpft.
Die hierzu erforderliche Zahl von 6 bis 8 Stellplätzen soll aus ortsplanerischen
Gründen – ähnlich wie beim Nachbargrundstück – in einer Tiefgarage nachwiesen
werden.
5.3
Sonstige Festsetzungen
Zur Sicherung und Erhaltung des Gebietscharakters werden Festsetzungen zum
Erhalt der Vorgärten mit ortstypischen Staketenzäunen sowie für Garagenbauten
(keine Flachdächer) als nötig erachtet.
Zum Erhalt und zur Stärkung der offenen Bauweise und des Dorfgebietscharakters
ist mit der Erstellung von Neubauten zugleich der Abbruch vorhandener Nebengebäude vorgesehen.
Eine fallweise Beseitigung nicht mehr benötigter bzw. kaum genutzter Schupfen
und Gartenbauten würde zur Verbesserung schon jetzt beitragen, kann aber nicht
festgesetzt, sondern nur empfohlen werden.
Erforderliche Stellplätze für Neu- oder Ersatzbauten könnten auch unterirdisch als
Tiefgarage unter Beachtung der wasserrechtlichen Bestimmungen angelegt werden.
Auch dies ist als Empfehlung/Hinweis zu betrachten, sofern die Anordnung von
Garagen und Stellplätzen zu unverträglichen Verdichtungen im Außenraum bzw. in
der Benachbarung führt.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 25
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
5.4
Stand 01.07.2015
Grünordnerische Festsetzungen
Ungeachtet der angenehmen Durchgrünung der Privatgrundstücke sind zum Erhalt
des Ortsbilds Festsetzungen zur Sicherung/Erhaltung folgender wertvoller Grünbestandteile erforderlich:
•
•
•
der Schlosspark,
einige alte Einzelbäume (Walnüsse, Eichen, Spitzahorn),
die Vorgärten entlang der Ammerseestraße.
Bei Neubauten sind die Umgriffsflächen gärtnerisch zu gestalten; dabei sollen keine
Nadelgehölze verwendet werden.
Auf weitergehende („nicht umsetzbare“) Festsetzungen zur Grünordnung im Privatbereich wird bewusst verzichtet, vielmehr wird fachliche Beratung empfohlen.
Zur Sicherung der Wurzelbereiche von angrenzenden vorhandenen großen Bäumen auf Flurnummer 233/2 und 237 sind Baumschutzbereiche mit Schutzmaßnahmen ausgewiesen.
Die naturschutzrechtliche Kompensation erfolgt im vereinfachten Verfahren gemäß
der „Checkliste“ aus dem Leitfaden (siehe Teil II der Begründung).
5.5
Hinweise
Die Hinweise enthalten sowohl Angaben aus der Bestandsaufnahme (Geländehöhen, Flächenstrukturen, Vegetation) als auch ergänzende Erläuterungen und Empfehlungen.
Hinweise sind nicht als rechtsverbindlich zu betrachten.
5.6
Zusammenfassung der Begründung
Mit den getroffenen Festsetzungen wird der Erhalt des Ortsbilds entlang der Ammerseestraße gesichert und der einmalige Dorfgebietscharakter am Unteren
Schlosspark gestärkt.
Die Potenziale der Innenraumentwicklung wurden erfasst und vorausschauend mit
der Ausweisung von 5 Bauflächen mit insgesamt 1200 m² Grundfläche eingearbeitet.
Zusätzlich ergeben sich mittel- bis langfristig weitere Möglichkeiten durch die Umnutzung von einem landwirtschaftlichen Betrieb mit ca. 250 m² „Tennenfläche“.
Damit wird dem Gebot der Innenraumentwicklung in hohem Maße entsprochen.
6
Auswirkungen der Planung
6.1
Bodenordnende Maßnahmen
Bodenordnende Maßnahmen nach BauGB sind für die vorliegende Planung nicht
erforderlich.
Die Grundstücksgrenzen wurden strikt beachtet.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 26
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
6.2
Stand 01.07.2015
Auswirkungen auf Natur und Landschaft
Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit dem Ziel der Bestandssicherung handelt, ergeben sich gegenüber dem Ist-Zustand keine ersichtlichen Auswirkungen auf Natur und Landschaft sowie dem Wasserhaushalt.
Die Neuausweisung von ca. 1200 m² Gebäudegrundflächen ist zugleich mit dem
Abbruch von ca. 1300 m² Nebengebäudeflächen verbunden, sodass hieraus keine
negativen Auswirkungen abgeleitet werden können.
Die Umsetzung der Planung ist als Maßnahme mit geringer Erheblichkeit zu bewerten.
6.3
Kosten für die Gemeinde Pähl
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans entstehen der Gemeinde Pähl Planungs- und Verwaltungskosten.
Erschließungskosten für Straßen- und Wege sind nicht erkennbar.
Erschließungskosten für Wasser/Abwasser werden im Rahmen der geltenden Erschließungsbeitragssatzungen auf die von der Maßnahme Begünstigten umgelegt.
– Ende Teil I –
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 27
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil II Bearbeitung der Eingriffsregelung
Stand 01.07.2015
TEIL II BEARBEITUNG DER EINGRIFFSREGELUNG IN DER BAULEITPLANUNG
UND DES UMWELTBERICHTS
gemäß Leitfaden des StMLU (ergänzte Fassung)
Inhaltsübersicht
1
Auszug bzw. Erläuterungen zum „Leitfaden“ ..................................................... 28
1.1
Vereinfachtes Verfahren..........................................................................................28
2
Bearbeitung der Eingriffs-/Ausgleichsregelung ................................................. 29
3
Erläuterungen zur Checkliste ...............................................................................31
3.1
Zu Ziff. 1.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................... 31
3.2
Zu Ziff. 1.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................. 31
3.3
Zu Ziff. 2.2 Maßnahmen zur Durchgrünung ............................................................. 32
3.4
Zu Ziff. 3 und 4.3 Schutzgut Boden und Wasser ..................................................... 32
3.5
Zu Ziff. 6.3 Einbindung in die Landschaft ................................................................ 33
4
Zusammenfassung ...............................................................................................33
5
Umweltbericht .......................................................................................................33
1
Auszug bzw. Erläuterungen zum „Leitfaden“
„Je nach Planungsfall steht für die Bearbeitung der Eingriffsregelung entweder das
vereinfachte Vorgehen oder das Vorgehen in vier Arbeitsschritten (Regelverfahren) zur Verfügung.“
1.1
Vereinfachtes Verfahren
Die Gemeinde Pähl wählt für diesen Bebauungsplan, insbesondere wegen der Erhaltungsmaßnahmen im Bestand, der Kleinflächigkeit der Flächeninanspruchnahme von Neuausweisungen und der örtlichen Lage in Abstimmung mit der Genehmigungsbehörde ein Vereinfachtes Verfahren nach § 13/13a BauGB.
Textauszug Leitfaden:
„Für die rechtssichere Berücksichtigung der Eingriffsregelung auf der Ebene des
Bebauungsplans/Grünordnungsplans wird in zahlreichen Fällen eine differenzierte,
nachfolgend (unter 3.2) in vier Schritten dargestellte Vorgehensweise angebracht
sein. Es sind aber auch Planungsfälle denkbar, in denen auf diese differenzierte
Vorgehensweise verzichtet werden kann. Das ist dann der Fall, wenn die Planung
vor allem aufgrund einer wirksamen Vermeidung so gestaltet wird, dass kein weiterer Kompensationsbedarf entsteht. Von einer solchen Fallgestaltung kann in der
Praxis dann ausgegangen werden, wenn die in der nachfolgenden Checkliste
(Abb. 2) genannten Fragen durchgängig mit „ja“ beantwortet werden können.* Die
Beantwortung dieser Fragen wird den Gemeinden durch einen Landschaftsplan
erleichtert.“
* (siehe nächste Seite)
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 28
Bebauungsplan Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil II Bearbeitung der Eingriffsregelung
2
Stand 01.07.2015
Bearbeitung der Eingriffs-/Ausgleichsregelung
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 29
Bebauungsplan Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil II Bearbeitung der Eingriffsregelung
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Stand 01.07.2015
Seite 30
Bebauungsplan Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil II Bearbeitung der Eingriffsregelung
Stand 01.07.2015
3
Erläuterungen zur Checkliste
3.1
Zu Ziff. 1.1 Art der baulichen Nutzung zur Neuausweisung
Der Bebauungsplan beinhaltet gemischte Nutzung, bei den flächenbeanspruchenden Ausweisungen handelt es sich um 5 Wohnbauflächen:
Flur-Nr.
Haus-Nr. laut
Nutzungsschabl.
Grundfläche
Maß der Nutzung
Grundstücksgröße
GRZ
260 m²
240 m²
5191
0,10
Zwischensumme 241
500 m²
5191
0,10
Erläuterungen zu Fl.Nr. 241
Nutzung Bestand
Wohnen
Dorfladen
Tenne
195 m²
130 m²
220 m²
241
241
Nutzung Neubau
Haus 1
Haus 3
Haus 1
Haus 3
+ 50%
233/2
Haus 2
Haus 4*
(nur für Neubau
30 x 27 m)
Haus 5
Zwischensumme 2, 4, 5
3.2
m²
500
1045
522
1567
m²
m²
m²
m²
0,15 (fiktiv)
260 m²
240 m²
Gesamtnutzung
1701
235
545
inkl. 50%
310 m²
200 m²
1327
810
200 m²
710 m²
1441
3578
0,20
0,30
0,23
0,24
0,35
0,36
0,13
0,20
0,20
0,30
Zu Ziff. 1.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der berechneten baulichen Nutzung/der Neuausweisungen liegt einschließlich des Nebenanlagenzuschlags gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO in Höhe
50 % nicht über GRZ 0,3.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 31
Bebauungsplan Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil II Bearbeitung der Eingriffsregelung
3.3
Stand 01.07.2015
Zu Ziff. 2.2 Maßnahmen zur Durchgrünung
Als Maßnahmen zur Durchgrünung sind insbesondere auf Flurnummer 241/Ammerseestraße Nr. 54 fünf hochstämmige Bäume 20/25, auf Flurnummer 1701 zwei Bäume sowie Rahmenbegrünungen auf allen Neubaugrundstücken
vorgesehen.
3.4
Zu Ziff. 3 und 4.3 Schutzgut Boden und Wasser
a)
Bilanzierung
Die Ausweisung der Neubauflächen steht in Zusammenhang mit dem umfangreichen Abbruch vorhandener Nebengebäude und Stadel auf Flurnummer
241, 1701 und 235.
Flur-Nr.
241
Abzubrechende Nebengebäude
Grundfläche
Stadel A
Stallung B
Gebäude C (an Nordgrenze)
Schupfen D (an Ostgrenze)
Gebäude E (Garage?)
351
562
30
70
45
Zwischensumme Flur-Nr. 241
1701
235
Stadel F
1058 m²
500 m²
96 m²
310 m²
100 m²
55 m²
Zwischensumme Flur-Nr. 235
155 m²
arrond.
./.
m²
m²
m²
m²
m²
Stadel G
Garage (?) H
Gesamte Abbruchflächen
200 m²
1309 m²
1300 m²
Geplante Neuausweisung Grundflächen
laut Ziff. 3.1 500 m² + 710 m² =
1210 m²
Abbruchflächen
1309 m²
insgesamt Minderung an versiegelter Fläche ~
Hinw eis zu
Neubauflächen
100 m²
Ergebnis:
Hinsichtlich der Neuausweisung von 5 Wohngebäuden entsteht keine Mehrung
an versiegelter Fläche bzw. kein Kompensationsbedarf.
Da für die zulässigen Nebenanlagen (zum Beispiel Stellplätze) wasserdurchlässige Beläge vorgesehen werden, wird hierfür kein rechnerischer Ausgleichsbedarf gesehen.
Weil insgesamt die Bebauung jedoch nicht auf allen Grundstücken im Zusammenhang mit Abbruch vorhandener (annähernd gleich großer) Nebengebäudeflächen verbunden ist, könnte ggf. für die Bebauung der Flurstücke Nr. 1701
und 233/2 ein Kompensationsfaktor von 0,3 – nach Maßgabe der Genehmigungsbehörde – in Ansatz zu bringen sein.
Wegen der Kleinteiligkeit wäre nach Fragen der Verhältnismäßigkeit zu entscheiden (zum Beispiel Flurnummer 233/2: 200 m² x 0,3 = 60 m² Ausgleich?).
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 32
Bebauungsplan Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“
Teil II Bearbeitung der Eingriffsregelung
3.5
Stand 01.07.2015
Zu Ziff. 6.3 Einbindung in die Landschaft
Entlang der kahlen Pflasterfläche am westlichen Ortseingang sollen im Bereich,
das heißt entlang den Parkplätzen, vier hochstämmige Bäume zur Verbesserung
des Ortsbilds gepflanzt werden.
4
Zusammenfassung
Die Fragen der Checkliste werden mit „ja“ beantwortet und ergänzend erläutert.
Über die im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen hinaus besteht somit kein
Ausgleichsbedarf für die Ausweisung der Neubauflächen.
Im Bestand erfolgen keine eingriffserheblichen Maßnahmen.
5
Umweltbericht
Grundsätzlich ist für alle Bauleitpläne eine Umweltprüfung durchzuführen, in deren
Mittelpunkt der Umweltbericht steht.
Dieser soll die Grundlage für die Beteiligung der Öffentlichkeit zur sachgerechten
Abwägung der Umweltbelange durch die Gemeinde sein.
Gemäß dem von der Gemeinde (nachträglich) beschlossenen vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB resp. § 13a BauGB Bebauungsplan kann laut § 13a resp.
§ 13 Abs. 3 Ziff. 1 von einer Umweltprüfung abgesehen werden, das heißt, es ergeht kein Umweltbericht.
Die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft sind unter Ziff. 6.2 der
städtebaulichen Begründung erläutert.
Angesichts der durch Bestandsaufnahme, Bebauungsplanung und Befassung mit
der Eingriffsregelung gewonnenen Erkenntnisse ist bei diesem Bebauungsplan –
außer kurzzeitig neubaubedingten Auswirkungen – eine nur geringe Erheblichkeit
festzustellen, da es sich um Festsetzungen zur Bestandssicherung und einer beschränkten Innenraumentwicklung handelt.
Die Bauleitplanung wird als umweltverträglich bewertet.
– Ende Teil II –
Lenggries, 7. Juli 2015
LAE Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
Seite 33