"Südlich der Waldsiedlung“ Seite 1/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 BEGRÜNDUNG VORENTWURF Bebauungsplan „Südlich der Waldsiedlung“ und Örtliche Bauvorschriften „Südlich der Waldsiedlung“ Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen Inhaltsverzeichnis 1. Angaben zur Gemeinde 2. Ziel und Zweck der Planung 3. 3.1 3.2 Überörtliche Planungen Landesentwicklungsplan 2002 Regionalplan 4. 4.1 Örtliche Planungen Flächennutzungsplan 5. 5.1 5.2 Angaben zum Plangebiet Geltungsbereich des Bebauungsplans Örtliche Rahmenbedingungen 6. 6.1 6.2 Umweltverträglichkeit Umweltbericht Artenschutz 7. 7.1 7.2 Städtebauliche Konzeption Erschließung Bau- und Nutzungsstruktur 8. 8.1 8.2. 8.3 8.4 8.5 8.6 Maßnahmen zur Verwirklichung Wasserversorgung Schmutzwasserableitung / Entwässerung Stromversorgung Müllentsorgung Fernmeldetechnische Versorgung Bodenordnung 9. 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 Festsetzungen zum Bebauungsplan Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise Flächen für Garagen und überdachte Stellplätze Nebenanlagen Grünordnerische Festsetzungen 10. 10.1 10.2 Örtliche Bauvorschriften Dachform, Dachneigung, Dachfarbe Dachaufbauten, Quer- und Zwerchgiebel 11. Flächenbilanz Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung (Anlage 1) ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 2/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 1. Angaben zur Gemeinde Die Gemeinde Kusterdingen liegt zwischen Tübingen und Reutlingen oberhalb des Neckartals auf den "Härten". Kusterdingen gehört zum Landkreis Tübingen. Die Gemeinde Kusterdingen besteht aus den Ortsteilen Immenhausen, Jettenburg, Kusterdingen, Mähringen und Wankheim. Die Gemeinde Kusterdingen hat insgesamt ca. 8.300 Einwohner (Statistisches Landesamt-Zensus, 01.10.2014). Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich am nordöstlichen Rand des Ortsteils Kusterdingen. 2. Ziel und Zweck der Planung In Kusterdingen besteht eine anhaltende Nachfrage nach Baugrundstücken. Die hohe Nachfrage resultiert aus der Attraktivität der Gemeinde mit ihren vielfältigen Angeboten und der günstigen Lage zum Oberzentrum Reutlingen-Tübingen, die eine schnelle Erreichbarkeit eines vielfältigen Arbeitsplatzangebotes und umfassender Bildungs- sowie Infrastruktureinrichtungen (sozial, kulturell, Freizeit) ermöglicht. Bereits im Jahr 1993 wurde ein städtebaulicher Ideenwettbewerb für den Bereich "Untere Wolfsgrube II/Kohl" durchgeführt. Die ersten drei Bauabschnitte entlang der Friedrich-ListStraße wurden auf Grundlage des Bebauungsplanes "Untere Wolfsgrube II/Kohl" realisiert. Da die Festsetzungen und Ziele des ursprünglichen Bebauungsplans "Untere Wolfsgrube II/Kohl" nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen, wurde das Büro Künster Architektur und Stadtplanung beauftragt, für den östlichen Teil des Plangebiets ein städtebauliches Konzept zu erarbeiten. In diesem Bereich werden nun die Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans "Untere Wolfsgrube II/Kohl" aufgehoben und der Bebauungsplan „Südlich der Waldsiedlung“ umgesetzt. In Kusterdingen soll ein Wohngebiet mit einer einprägsamen Struktur und anspruchsvoller Landschaftsplanung entstehen. Wohnen im Grünen soll mit sparsamem Umgang der natürlichen Ressourcen verbunden werden. Die angrenzende Bebauung wird in den städtebaulichen Gesamtzusammenhang des Wohngebiets eingebunden. Das städtebauliche Grundgerüst ist so aufgebaut, dass eine gute Orientierung gegeben ist. Bausteine dieses Grundgerüsts sind ein klares Erschließungssystem und die vorhandene Topografie welche berücksichtigt wird. Wirtschaftlichkeit wird insbesondere durch Reduzierung des Erschließungsaufwands und Grundstücksgrößen zwischen 280 m² und 400 m² erreicht. 3. Überörtliche Planungen 3.1 Landesentwicklungsplan 2002 Der Landesentwicklungsplan ordnet die Gemeinde Kusterdingen dem „Verdichtungsraum“ zu und formuliert folgende allgemeine Ziele und Grundsätze (Quelle: LEP 2002, Kap. 2.4.3): - Verdichtungsräume sind bedeutende Wohnschwerpunkte und herausragende Wirtschaftsstandorte hoher Standortqualität. Sie zeichnen sich durch eine hohe wirtschaftliche Leistungskraft, ein breitgefächertes und hochwertiges Angebot an Infrastrukturund Versorgungseinrichtungen, einen differenzierten Arbeitsmarkt und eine Vielzahl hochqualifizierter Arbeitsplätze aus. ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 3/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 - - - Eine zentrale entwicklungspolitische Aufgabe in Verdichtungsräumen ist daher, eine weitere Verschärfung nachteiliger Verdichtungsfolgen zu vermeiden, bestehende Belastungen zu verringern und die Voraussetzungen für eine zukunftsfähige Entwicklung der Verdichtungsräume zu erhalten bzw. zu verbessern. Auf Grund der intensiven Raumbeanspruchung und der Knappheit von Freiräumen ist in Verdichtungsräumen ein besonders sparsamer Umgang mit dem verfügbaren Grund und Boden geboten und die weitere Freirauminanspruchnahme für Siedlungszwecke auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken. Bei der Siedlungsentwicklung sind daher vorrangig die im Siedlungsbestand vorhandenen Flächenpotenziale zu nutzen. Soweit der künftige Siedlungsflächenbedarf nicht im Bestand gedeckt werden kann, soll die Ausweisung von Neubauflächen grundsätzlich auf Siedlungsschwerpunkte und Siedlungsbereiche mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, insbesondere mit Anschluss an ein leistungsfähiges Schienennahverkehrssystem, konzentriert Der Bebauungsplan wiederspricht nicht den Zielen und Grundsätzen des Landesentwicklungsplans 2002. 3.2 Regionalplan Der Regionalplan "Neckar-Alb 2013" ist seit dem 10.04.2015 verbindlich. Kusterdingen wird im Regionalplan 2013 als Gemeinde mit verstärkter Siedlungstätigkeit (Siedlungsbereich) ausgewiesen (Z = Ziel). Schwerpunktmäßig sollen Wohnbauflächen [...] für den überörtlichen Bedarf ausgewiesen werden. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans ist in der Raumnutzungskarte überwiegend als geplante Siedlungsfläche Wohnen und Mischgebiet dargestellt. Der Bebauungsplan widerspricht nicht den Zielen und Grundsätzen des Regionalplans 2013. 4. Örtliche Planungen 4.1 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands Reutlingen-Tübingen (53. Änderung) ist der überwiegende Teil des Bebauungsplans als geplante bzw. bestehende Wohnbaufläche ausgewiesen. Der westliche Teil des Bebauungsplans wird im Flächennutzungsplan als öffentliche Grünfläche dargestellt. Im Bebauungsplan „Untere Wolfsgrube II/Kohl“ ist dieser Bereich als öffentliche Grünfläche mit Versickerungsbecken festgesetzt. Die Abgrenzung der öffentlichen Grünfläche im Bebauungsplan weicht von den Darstellungen (Abgrenzung) des Flächennutzungsplans ab. Flächenmäßig sind im Flächennutzungsplan ca. 6.500 m² als öffentliche Grünfläche dargestellt. Im Bebauungsplan werden im westlichen Bereich ca. 7.350 m² öffentliche Grünfläche festgesetzt, wovon ein Teil ein bereits bestehendes Versickerungsbecken ist. Somit ist die Bilanz im Wesentlichen ausgeglichen. Es werden keine weiteren Flächen zur Bebauung herangezogen, die eine Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich machen würden. Die abweichende Darstellung der öffentlichen Grünfläche wird im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans für den Nachbarschaftsverband Reutlingen-Tübingen angepasst. Die Grundkonzeption bzw. die Grundzüge des Flächennutzungsplans sind durch den Bebauungsplan nicht berührt, somit ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 4/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 4.2 Bestehende bzw. angrenzende Bebauungspläne Der Bebauungsplan "Untere Wolfsgrube II/Kohl", rechtskräftig seit 09.02.2000, wird durch den Bebauungsplan „Südlich der Waldsiedlung“ überlagert. Die Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans treten im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Südlich der Waldsiedlung“ außer Kraft. Der Bebauungsplan "Jugendfarm" grenzt im Nordwesten an das Plangebiet an. Der Bebauungsplan "Westliche Waldsiedlung", rechtskräftig seit 28.11.1998, grenzt im Norden an das Plangebiet an. In diesem Bebauungsplan sind ein Wohngebiet und Kleingärten festgesetzt. 5. Angaben zum Plangebiet 5.1 Geltungsbereich des Bebauungsplans Das Plangebiet befindet sich am nördlichen Siedlungsrand von Kusterdingen. Es wird im im Norden durch die Jugendfarm und die Waldsiedlung, im Osten durch landwirtschaftliche Flächen, im Süden durch die Friedrich-List-Straße und die verlängerte Heusteigstraße (Haldenring) und im Westen durch den 3. Bauabschnitt des Bebauungsplans „Untere Wolfsgrube II/Kohl“ (Resi-Weglein-Straße) begrenzt. Die Fläche des Plangebiets beträgt ca. 5,39 ha. Das Plangebiet wird in nachfolgender Planzeichnung dargestellt: ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 5/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 5.2 Örtliche Rahmenbedingungen Das Planungsgebiet liegt zwischen dem nördlichen Siedlungsrand (Friedrich-List-Straße) und dem Gemeindewald bzw. der Waldsiedlung. Der überwiegende Teil des Plangebiets wird als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Im nördlichen Bereich sind Gemeinschaftsgärten vorhanden. Nördlich angrenzend liegt der Gemeindewald von Kusterdingen, im Osten sind die vorhandenen Obstbaumwiesen im Gewann „Kohl“. Das Plangebiet weist ein deutliches Gefälle in nördlicher Richtung auf. 6. Umweltverträglichkeit 6.1 Umweltbericht Ein Umweltbericht mit Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz wird erstellt und ist als gesonderter Teil der Begründung (Anlage U1) beigefügt. Durch den geplanten Bebauungsplan „Südlich der Waldsiedlung“ in Kusterdingen werden Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaftsbild im bau-/naturschutzrechtlichen Sinne erfolgen. Der baurechtliche Eingriffstatbestand gemäß § 1 a BauGB ergibt sich durch absehbare erhebliche Beeinträchtigungen der Schutzgüter „Tiere und Pflanzen“ sowie „Boden". Beeinträchtigungen des Schutzgutes „Landschaft“ werden durch Eingrünungsmaßnahmen (Pflanzgebote) auf ein unerhebliches Maß reduziert. Durch Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans werden die absehbaren erheblichen Umweltauswirkungen teilweise kompensiert. Verbleibender Kompensationsbedarf wird über das Ökokonto der Gemeinde Kusterdingen vollständig beglichen. 6.2 Artenschutz Der Umweltbericht (siehe Anlage U1) enthält die Prüfung, ob Verbotstatbestände gemäß § 44 (1) BNatSchG eintreten und gegebenenfalls Schutzmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Um Konflikte mit den Artengruppen Vögel und Fledermäusen zu vermeiden, werden folgende Maßnahmen bindend in den Bebauungsplan aufgenommen: - Rodung von Gehölzbereichen nur von Oktober bis Februar - Erhalt der Gehölze (inkl. Röhrichtbestände im Bereich des bestehenden Regenrückhaltebeckens) im westlichen Vorhabengebiet - Anbringen von fünf Nisthilfen (Feldsperling) im Bereich des bestehenden Regenrückhaltebeckens 7. Städtebauliche Konzeption Grundlage für den Bebauungsplan ist das erarbeitete städtebauliche Konzept, welches die Bebauungs-, Freiflächen- und Erschließungsstruktur definiert. Die Grundprinzipien der Erschließung, der Bau- und Nutzungsstruktur und der Grünflächen werden wie folgt beschrieben: ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 6/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 7.1 Erschließung Das Plangebiet wird über die "Friedrich-List-Straße" und die Heusteigstraße (Haldenring) erschlossen. Das klare Erschließungssystem gewährleistet, dass sich das Neue mit dem Bestehenden verbindet. Somit wird das Plangebiet in den städtebaulichen Gesamtzusammenhang eingebunden. Die Haupterschließung erfolgt über eine zentrale Achse, welche die Waldsiedlung mit Kusterdingen verbindet. Die Anbindung an die Friedrich-List-Straße erfolgt radial zum Haldenring und somit parallel zur Topografie. Die Verkehrsfläche wird mit einer Breite von 7 m definiert (5,50 Fahrbahn + 1,50 m Gehweg). Die innere Erschließung im östlichen Bereich des Plangebiets erfolgt über 5,50 m breite Straßen. Das Wohngebiet wird über zahlreiche Fuß- und Radwege an das bestehende Wegenetz angebunden. Die Stellplätze sind jeweils den einzelnen Grundstücken zugeordnet. Sie sind für die Wohnbebauung auf den jeweiligen Grundstücken nachzuweisen. Eine Fahrbahnbreite von 5,50 m ermöglicht eine ausreichende Anzahl an "Längsparkierung" im öffentlichen Raum. 7.2 Bau- und Nutzungsstruktur Das städtebauliche Konzept ermöglicht ein breites Angebot an verschiedenen Gebäudetypen und Wohnformen. In seiner Grundform ist das städtebauliche Konzept so variabel, dass Zeilen modulhaft getauscht werden können. Daher sind neben Einfamilienhäusern je nach Bedarf auch Doppel- und Reihenhäuser möglich. Unterschiedliche Zielgruppen finden damit im gesamten Gebiet ihr Zuhause. ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 7/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 Die Anordnung der Gebäude folgt klaren Prinzipien: Im südlichen Bereich entlang des Haldenrings ist eine verdichtete Bebauung in Form von Mehrfamilienhäusern vorgesehen, welche kurzfristig erschließbar sind. Diese dichte Bebauung löst sich nach Norden hin über Reihen- und Doppelhäusern zu freistehenden Einfamilienhäusern auf. So wird ein fließender Übergang zur angrenzenden Waldsiedlung und der Landschaft geschaffen. Die Gebäude sind im Wesentlichen nach Süden ausgerichtet, um eine optimale Licht- und Sonneneinwirkung zu erzielen. Verschattungen werden vermieden. Ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden wird angestrebt. 7.3 Grünflächen Die große Grünfläche im Westen des Plangebiets, in welcher auch eine Versickerungsmulde liegt, bietet den zukünftigen Bewohnern eine vielfältig nutzbare und attraktive Erholungs- und Begegnungsfläche. Das Plangebiet wird an das bereits vorhandene Wegenetz angebunden. Die angrenzenden Naherholungsbereiche sind somit fußläufig gut erreichbar. In dieser Grünfläche ist zudem ein Kinderspielplatz für Kinder bis 14 Jahren vorgesehen, der insbesondere den im Plangebiet und den angrenzenden Wohngebieten lebenden Kindern dient. Die öffentliche Grünfläche im Südosten des Plangebietes wird zur Nutzung als Gemeinschaftsgärten ausgewiesen. 8. Maßnahmen zur Verwirklichung 8.1 Wasserversorgung Die Versorgung des Plangebietes mit Trink-, Brauch-, und Feuerlöschwasser ist gewährleistet. 8.2 Schmutzwasserableitung / Entwässerung wird im weiteren Verfahren ergänzt 8.3 Stromversorgung Die Stromversorgung wird durch das zuständige Energieversorgungsunternehmen sichergestellt. 8.4 Müllentsorgung Die Müllentsorgung wird durch die Abfallwirtschaftskonzepte der Gemeinde Kusterdingen und des Landkreises Tübingen gewährleistet. 8.5 Fernmeldetechnische Versorgung Die fernmeldetechnische Versorgung ist gewährleistet. 8.6 Bodenordnung Zur Bebauung des Plangebietes, entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans, sind keine bodenordnenden Maßnahmen erforderlich. 9. Festsetzungen zum Bebauungsplan 9.1 Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet soll vorwiegend dem Wohnen dienen. Das Bauland wird daher als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die zulässigen Nutzungen entsprechen weitgehend den Vorgaben des ursprünglichen Bebauungsplans „Untere Wolfsgrube II/Kohl“. Im Teilgebiet WA 1 werden die allgemein zulässigen Nutzungen (nach ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 8/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 § 4 Abs. 2 BauNVO) zugelassen. Von den nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen. In den Teilgebieten WA 2, WA 3 und WA 4 werden die nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden zugelassen. Zur Sicherung der Wohnqualität werden hier gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO von den nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen die Schank- und Speisewirtschaften nicht zugelassen. Die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden, mit Ausnahme nicht störender Gewerbebetriebe, ausgeschlossen. 9.2 Maß der baulichen Nutzung Ausschlaggebend für die Planung ist - im Sinne der Innenentwicklung - im Bestand nachzuverdichten und kleine Grundstückseinheiten anzubieten. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung entsprechen daher dem planerischen Ziel, eine angemessene bauliche Dichte zu schaffen. Diese resultiert zum einen aus der Abwägung zwischen den Erfordernissen einer wirtschaftlich vertretbaren Baulandentwicklung und dem städtebaulichen Gebot „sparsamer Umgang mit Grund und Boden" gegenüber den Belangen der Umweltverträglichkeit und den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse. Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Grundflächenzahl und die maximale Traufund Gebäudehöhe ausreichend bestimmt. 9.2.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl Zur Gewährleistung des städtebaulichen Zusammenhangs entspricht die GRZ mit 0,4 den Werten der angrenzenden Bebauung und den Festsetzungen aus dem ursprünglichen Bebauungsplan. Eine GRZ von 0,4 entspricht der Obergrenze des § 17 BauNVO. Im Bereich WA 1 ist, gemäß § 19 (4) 3 und 21a (5) BauNVO, bei Tiefgaragen eine GRZ von 0,8 möglich, um bei Mehrfamilienhäusern die notwendigen Stellplätze errichten zu können (Tiefgaragen-Bonus). Im Bereich WA2 ist für Grundstücke, auf denen die Gebäude beidseitig ohne Grenzabstand errichtet werden (Reihenmittelhäuser), eine Überschreitung der GRZ um 0,2 zulässig. Diese Überschreitung ist notwendig, um die Errichtung von Wohnhäusern mit einer angemessenen Wohnfläche zu ermöglichen. Durch die angrenzenden öffentlichen Grün- und Freiflächen innerhalb und außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs ergeben sich aus der erhöhten Flächenversiegelung keine nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt. Die Überschreitung der GRZ und damit verbundene Versiegelung von Flächen wird entsprechend ausgeglichen. Die Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens bleiben auf Grund der Flächengröße im Verhältnis zur gesamten Baufläche des innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs gering. Überdies werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei der zulässigen Bebauung nicht beeinträchtigt. 9.2.2 Höhe baulicher Anlagen Die festgesetzten Höhen der baulichen Anlagen sollen eine angemessene Höhenentwicklung sicherstellen. Die Höhen wurden an die heutigen Anforderungen angepasst. ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 9/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 Im WA 1 - Bereich für Mehrfamilienhäuser - ist bei mehrseitig geneigten Dächern die maximale Traufhöhe bei 9,50 m und die max. Firsthöhe bei 12,50 m, was in etwa drei Geschossen plus Dach entspricht. Bei Flachdächern beträgt die max. Gebäudehöhe 11,00 m. Für Pultdächer gilt eine max. Traufhöhe von 9,50 m, während die max. Firsthöhe 11,00 m beträgt. Im WA 2 - Bereich für Reihenhäuser – ist für mehrseitig geneigte Dächer die Traufhöhe bei max. 6,50 m und die max. Firsthöhe bei 10,00 m. Hier sind zwei Geschosse plus Dach möglich. Bei Flachdächern ist eine max. Gebäudehöhe von 6,50 m zulässig, bei Pultdächern eine max. Traufhöhe von 6,50 m und eine max. Firsthöhe von 9,50 m. In den Teilgebieten WA 3 und WA 4 - Bereiche für Einzel- und Doppelhäuser – liegt für mehrseitig geneigte Dächer die Traufhöhe bei max. 4,50 m und die Firsthöhe bei max. 8,50 m. Hier ist ein zweites Geschoss im Dachraum möglich. Bei Flachdächern ist eine max. Gebäudehöhe von 6,00 m zulässig, bei Pultdächern eine max. Traufhöhe von 6,00 m und eine max. Firsthöhe von 7,50 m, so dass zwei Vollgeschosse ermöglicht werden. Mit der Abstufung der Gebäudehöhen von Süden nach Norden zu den Gebietsrändern und den umgebenden Freiräumen soll ein harmonischer Übergang in die Landschaft sichergestellt werden. 9.3 Bauweise Das Ziel der Gemeinde Kusterdingen ist es, eine ausgewogene Sozialstruktur zu schaffen und Angebote für unterschiedliche Zielgruppen bereitzustellen. Das setzt die Durchmischung mit verschiedenen Bauweisen voraus. Daher sind im WA 1 Mehrfamilienhäuser, im WA 2 Reihenhäuser (bzw. Doppel- und Einzelhäuser) und im WA 3 und WA 4 Einzelund Doppelhäuser zulässig. Mit diesen Bauweisen wird im Wesentlichen die Struktur der angrenzenden Baugebiete und auch des ursprünglichen Bebauungsplans aufgegriffen und fortgeführt. Im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden soll eine höhere bauliche Dichte erreicht werden. Die überbaubaren Flächen und die maximalen Gebäudehöhen wurden den heutigen Anforderungen angepasst. Um nun zu vermeiden, dass unmaßstäblich große Gebäude entstehen, welche sich nicht in den städtebaulichen Kontext einfügen, ist die Gebäudelänge bei Einzel- und Doppelhäusern auf 15 m bzw. 18 m und bei Hausgruppen auf 30 m begrenzt. Die Mehrfamilienhäuser sind entwurfsabhängig und dürfen auch länger als 50 m (Begrenzung für die offene Bauweise nach § 22 BauNVO) sein. 9.4 Flächen für Garagen und überdachte Stellplätze Stellplätze sind auf den jeweiligen privaten Grundstücksflächen vorgesehen. Aus städtebaulich gestalterischen Gründen und wegen der Beeinträchtigung der Sichtverhältnisse für den Straßenverkehr ist vor Garagentoren ein Abstand von mind. 5 m zur Verkehrsfläche festgesetzt. 9.5 Nebenanlagen Nebenanlagen sind in den überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Eine Beschränkung der Größe freistehender Nebenanlagen ist auf Grund der Bebauungsdichte notwendig. 9.6 Grünordnerische Festsetzungen Zum Ausgleich für die Eingriffe in die Natur sowie zur besseren Integration ins Landschaftsbild werden die Grünflächen im Westen des Plangebietes zu artenreichen Fettwiesen entwickelt. Das Regenrückhaltebecken im Nordosten des Plangebietes wird durch die ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 10/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 Anpflanzung von Bäumen und Entwicklung von Röhrichten landschaftlich attraktiv und ökologisch hochwertig gestaltet. Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes sind vier Pflanzgebote vorgesehen. Pflanzgebot 1 (PFG 1) beinhaltet standortgerechte Laubbäume, die im Straßenraum in Baumscheiben angepflanzt werden. Ihr Standort ist bindend. Das Pflanzgebot 2 (PFG 2) umfasst gebietsheimische Laubbäume, die entlang der Straßen auf den jeweiligen Grundstücken zu pflanzen sind. Der Standort der nach dem Pflanzgebot 2 anzupflanzenden Bäume darf um bis zu 3 m vom in der Planzeichnung dargestellten Standort abweichen. Diese Abweichung wird zugelassen, um eine Anpassung an die Anlage von Garagen und deren Zufahrten zu ermöglichen. Pflanzgebot 3 (PFG 3) beinhaltet die Vorschrift, dass auf Baugrundstücken ab 300 m² Fläche jeweils ein gebietsheimischer Laubbaum anzupflanzen ist. Ihr Standort ist variabel. Durch die Pflanzgebote wird eine Durchgrünung des Wohngebietes geschaffen, die es optisch attraktiv macht und die Einbindung in das Landschaftsbild verbessert. Das Pflanzgebot 4 (PFG 4) entspricht weitgehend dem Pflanzgebot 2, allerdings sind hier dieselben Baumarten wie nach dem Pflanzgebot 1 anzupflanzen und das Lichtraumprofil ist freizuhalten. 10. Örtliche Bauvorschriften 10.1 Dachform, Dachneigung, Dachfarbe Die Dachform als Hauptelement einer "Siedlungslandschaft" hat durch ihre gestalterische Ausprägung einen entscheidenden Einfluss auf das städtebauliche Erscheinungsbild. Im Bebauungsplan „Südlich der Waldsiedlung“ sind sowohl mehrseitig geneigte Dächer (Satteldach, versetztes Pultdach) als auch Pult- und Flachdächer zulässig. Diese gestalterische Freiheit knüpft an die 4. und 5. Änderung des Bebauungsplans „Untere Wolfsgrube II/Kohl“ an. Dieser lässt für die westlich an das Plangebiet angrenzende Bebauung ebenfalls die genannten Dachformen zu. So setzt sich der städtebauliche Gesamteindruck in Richtung Osten fort. Für untergeordnete Garagen gilt diese Regelung nicht, da sich kein zwingender Gestaltungsgrund ergibt. Durch die Festsetzung der maximalen Trauf- und First- bzw. Gebäudehöhe wird trotz unterschiedlicher Dachformen und -neigungen eine Homogenität gewahrt. Zusätzlich ist pro Hausgruppe und pro Doppelhaus eine einheitliche Dachform vorgeschrieben, so dass diese eine harmonische Gestaltung bieten. Ebenso wichtig wie die Dachlandschaft ist die Wahl der Materialien der Dacheindeckungen. Bei der südlich und westlich angrenzenden Bebauung sind überwiegend dunkle Dächer in unterschiedlichen Farben (rot, braun, anthrazit etc.) vorhanden. Durch diese dunkle Farbgebung zeichnet sich eine harmonische und aufeinander abgestimmte Dachlandschaft aus. Durch den Einsatz von hellen, leuchtenden Farben wird dieser Gesamteindruck erheblich gestört, daher dürfen Dachflächen nicht mit glänzenden Materialien eingedeckt werden. Der Einsatz von Photovoltaik- und Solaranlagen bleibt von den Festsetzungen unberührt. 10.2 Dachaufbauten, Quer- und Zwerchhäuser Das städtebauliche Erscheinungsbild wird auch durch Dachelemente wie Dachgauben, Dachausbauten und –vorbauten (Zwerchhäuser) beeinflusst. Um einen möglichst großen Gestaltungs- und Nutzungsspielraum zu erhalten, werden diese Dachelemente häufig übergroß ausgebildet. Dadurch tritt unter Umständen die Dachfläche als Gestaltungselement ganz in den Hintergrund und die Proportionen des Gebäudes bzw. des Daches wirken sich negativ auf das Ortsbild aus. Aus diesem Grund sind Gestaltungsregeln erforderlich. ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 11/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 10.3 Gestaltung der unbebauten Flächen Die Regelung zur Gestaltung der unbebauten Flächen ist begründet in dem gestalterischen Ziel, die Freiflächen auch optisch als Garten wirksam werden zu lassen. Stellplätze, überdachte Stellplätze und Zufahrten sind mit wasserdurchlässigen Materialien herzustellen. So wird die versiegelte Fläche reduziert und den Belangen des Naturhaushaltes und des Bodens Rechnung getragen. 10.4 Einfriedungen Mit den Regelungen zu "Einfriedungen" wird das Ziel verfolgt, den Grünanteil im Straßenraum im Verhältnis zu den Verkehrsflächen möglichst groß zu halten und durchgängig zu gestalten. Daher sind Rasenkantensteine nur bis zu einer Höhe von 0,20 m und sonstige Einfriedigungen bis 1,00 m zulässig, um die Vorgartenbereiche optisch weitestgehend in den öffentlichen Straßenraum einzubeziehen. Des Weiteren sind Maschendrahtzäune zu begrünen, um sie optisch in den Straßenraum zu integrieren. 10.5 Stellplätze Durch die Lage des Plangebietes im Verdichtungsraum von Reutlingen und Tübingen wird der Anteil des individuellen Personenverkehrs zwangsläufig höher sein. Eine Erweiterung der Stellplatzverpflichtung von der LBO abweichend wird als notwendig angesehen. 10.6 Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern Aufgrund der Topografie im Plangebiet (Höhenunterschied ca. 9,00 m) sind Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern notwendig um das Grundstück sinnvoll erschließen zu können. Damit bei Stützmauern nicht zu hohe Ansichtsflächen (Betonwände) entstehen die sich nachteilig auf die Gestaltung des öffentlichen Raums auswirken oder zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen wurden in den Örtlichen Bauvorschriften Festlegungen getroffen. Stützmauern sind nur bis zu einer Höhe von 1,00 m zugelassen. Sofern es auf Grund der topografischen Verhältnisse notwendig ist, können darüber hinaus gehende Ausnahmen zugelassen werden. Ist die Stützmauer höher als 1,00 m, ist ein Rücksprung von mindestens 0,50 m zur nächsten Erhöhung bzw. Stützmauer erforderlich. Der Rücksprung zwischen der 1. und 2. Stützmauer muss begrünt werden (z.B. Hecken, Rankgewächse, Hängepflanzen). Aus gestalterischen Gründen sind Stützmauern über 1,00 m vollumfänglich, sichtdeckend vorzupflanzen. ■ KÜNSTER STADTPLANUNG © "Südlich der Waldsiedlung“ Seite 12/12 1. Bebauungsplan Begründung 27.01.2016 2. Örtliche Bauvorschriften Vorentwurf Gemeinde Kusterdingen, Ortsteil Kusterdingen, Landkreis Tübingen 7-0792 11. Flächenbilanz / Wohndichte Flächenbilanz Allgemeines Wohngebiet öffentliche Verkehrsflächen öffentliche Fuß- und Radwege öffentliche Grünflächen Gesamtgebiet ca. 3,30 ha 0,95 ha 0,16 ha 0,98 ha 61 % 18 % 3% 18 % 5,39 ha 100 % Wohndichte Mehrfamilienhäuser* Reihenhäuser (1 WE/Gebäude) Doppelhaushälften (1 WE/Gebäude) Einfamilienhäuser (1,5 WE/Gebäude) Summe 2 Gebäude 23 Gebäude 34 Doppelhaushälften 54 Gebäude 113 Gebäude Einwohnerzuwachs 2,5 Einwohner pro WE 174 WE x 2,5 Nettowohndichte Bruttowohndichte 435 EW / 3,30 ha 450 EW / 5,41 ha 36 WE 23 WE 34 WE 81 WE 174 WE = 435 EW = 132 EW/ha = 81 EW/ha *Berechnung der Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus (Beispielrechnung): Gebäudegrundfläche abzüglich 20 % Konstruktion = Wohnfläche insgesamt 588 m² - 20 % = 470 m² Annahme: ca. 75 m² Wohnfläche je Wohneinheit 470 m² / 75 m² = 6 Wohneinheiten pro Geschoss Die Begründung in dieser Fassung lag dem Beschluss des Gemeinderates vom zugrunde. Reutlingen, den Kusterdingen, den Clemens Künster Dipl. Ing. Regierungsbaumeister Freier Architekt + Stadtplaner SRL Dr. Jürgen Soltau Bürgermeister ■ KÜNSTER STADTPLANUNG ©
© Copyright 2024 ExpyDoc
