12.2015 (Wiesbaden) Der Hausmeister

12.2015
Wiesbaden
Der Hausmeister
Zunächst einmal ist der Hausmeister vom Hausverwalter zu unterscheiden. Der Hausverwalter ist für die Bewirtschaftung des Anwesens zuständig und führt insbesondere die dafür notwendigen Verwaltungsleistungen aus, wie zum Beispiel Einziehung der Miete, Abrechnung der Betriebskosten, Durchführung von Mieterhöhungsverlangen sowie Geschäftsverkehr mit Mietern und Behörden. Die Tätigkeiten des Hausmeisters liegen in
Maßnahmen praktisch technischer Art. So zählen zu den originären Hausmeisterarbeiten
beispielsweise die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, die Reinigung von Bürgersteigen, Außenanlagen, die Bedienung und Überwachung sowie Pflege haustechnischer Anlagen wie zum Beispiel der Zentralheizung und des Aufzugs, aber auch die Einweisung
von Lieferanten sowie Wach- und Schließdienste. Er ist zuständig für die Leerung der
Mülltonnen und Papierkörbe und die Durchführung kleinerer Reparaturen, die Weiterleitung von Reparaturmeldungen der Mieter an den Hauseigentümer oder die Hausverwaltung und die Benachrichtigung zuständiger Stellen bei Störungen sowie Annahme von
Lieferungen. Das Auswechseln defekter Glühlampen und Leuchtstoffröhren gehört ebenfalls zu den Hausmeisterarbeiten. Nicht zu den Tätigkeiten des Hausmeisters zählen alle
verwaltungsbezogenen Arbeiten. So zum Beispiel die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen, die Abnahme und Neuvermietung von Wohnungen, die Ausführung von Reparaturen, die Instandhaltung der Außenanlagen und die Pflege des Maschinenparks, das
Überwachen des Bauzustandes, der Wärmemesser, der Schonsteinfeger und der laufenden
Wartungsverträge. Dies sind alles Verwaltungstätigkeiten, die von der Hausverwaltung
oder von dem Hauseigentümer selbst zu erbringen sind.
Bei der Anstellung eines hauptberuflichen oder auch nebenberuflichen Hausmeisters wird
die Vergütung oft ganz oder zumindest teilweise durch die Überlassung einer Wohnung
abgegolten. Sofern der Hauseigentümer einen Mieter aus dem Haus als Hausmeister beauftragt, sollte dessen Vergütung nicht mit der Miete verrechnet werden. Dies führt in der
Praxis häufig zu Abrechnungsschwierigkeiten. Aus diesem Grunde sollte das Mietverhältnis und das Beschäftigungsverhältnis getrennt und eigenständig abgerechnet werden,
da sich sonst bei der Betriebskostenabrechnung mit den Mietern Probleme ergeben können. Es sollte also bei der Überlassung bzw. bei der verbilligten Überlassung einer Wohnung im Mietvertrag aus Gründen der Klarheit auch der Mietwert der Wohnung und die
Höhe der Vergütung klar und deutlich ausgewiesen werden. In der Praxis wird also ein
Mietvertrag mit dem Hausmeister als ganz normalen Mieter und ein Hausmeisterdienstvertrag abgeschlossen, in dem dann die Vergütung des Hausmeisters geregelt ist. Außerdem sollte unbedingt in dem Hausmeisterdienstvertrag ein sogenannter Leistungskatalog
aufgenommen werden, aus dem sich die durch den Hausmeister zu erbringenden Arbeitsleistungen definiert sind. Bei Einwendungen zu den Betriebskostenabrechnungen wird
häufig dieser Leistungskatalog vom Mieterverein oder von dem Mieter selbst angefordert,
um überprüfen zu können, ob von dem Hausmeister nicht neben seiner Hausmeistertätigkeit auch Verwaltungsaufgaben übernommen worden sind. Sollten Verwaltungsaufgaben
von dem Hausmeister erbracht worden sein, kann der Mieter die umlagefähigen Hausmeisterkosten entsprechend kürzen. Ein einfaches Bestreiten des Mieters zu der Höhe der
in der Betriebskostenabrechnung umgelegten Hausmeisterkosten genügt immer dann
nicht, wenn der Vermieter von vornherein nur die Kosten in die Abrechnung eingestellt
hat, die in dem von ihm mit dem Hausmeister abgeschlossenen Vertrag als jährliches
Entgelt für die im Leistungsverzeichnis konkret bezeichneten Tätigkeiten des Hausmeisters vereinbart sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes obliegt es in diesem Fall dem Mieter, konkrete Einwände gegen die umgelegten Hausmeisterkosten zu
erheben.
Herrscht Streit zwischen dem Vermieter und dem Mieter für die vom Hausmeister durchzuführenden Arbeiten, so ist der Vermieter darlegungspflichtig zum Beispiel durch Vorlage des Hausmeistervertrages bzw. einer Leistungsbeschreibung, aus der die einzelnen
Tätigkeiten hervorgehen. Der Mieter kann aber nicht verlangen, dass von dem Hausmeister ein regelmäßiger Arbeitsnachweis in Form eines Stundenbuches geführt wird.
Die Kosten für die Beschäftigung eines Hausmeisters können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Zu den Kosten des Hauswartes gehören insbesondere die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die
der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Hierzu gehören neben dem Arbeitslohn auch die Lohnnebenkosten sowie die Kosten für eine Krankheits- oder Urlaubsvertretung. Zu den Hausmeisterkosten gehören auch die Fahrtkosten einschließlich der
PKW-Kosten, die nach Kilometer pauschal abgerechnet werden. Die Höhe der Vergütung
richtet sich nach den getroffenen Vereinbarungen zwischen Hausmeister und Eigentümer
über die Tätigkeiten des Hausmeisters. So haben die Mieter keinen Einfluss auf die Höhe
der zwischen dem Vermieter und dem Hausmeister ausgehandelten Vergütung, die
Hausmeisterkosten müssen aber – wie bei allen Betriebskostenpositionen – den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Hausmeisterkosten, die um mehr als 50% über den
Kosten liegen, die ortsüblich sind, können daher nur mit ihrem durchschnittlichen Satz
auf die Mieter umgelegt werden. Führt die Entlassung des bisherigen Hausmeisters und
die anschließende Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen externen Dienstleister zur
Verdopplung der Kosten, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme
nachweisen, um die erhöhten Kosten umlegen zu können. Umlagefähig sind auch die
Kosten eines Hausmeisters, den der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses neu einstellt, wenn im Mietvertrag Hausmeisterkosten als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind. Hier ist es aber ratsam, die Kosten für einen neu eingestellten Hausmeister den Mietern rechtzeitig – zum Beispiel zu Beginn eines neuen Abrechnungsjahres
– mitzuteilen.
Gestritten wird immer wieder zwischen Vermieter und Mieter, ob der Mieter berechtigt
ist, mangelhaft erbrachte Hausmeisterleistungen in der Betriebskostenabrechnung bezüglich des auf ihn entfallenden Anteiles zu kürzen. Nach allgemeiner Auffassung ist der
Mieter hierzu nicht berechtigt. Allerdings kann der Vermieter nach dem Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit verpflichtet sein, zumutbare und gebotene Gegenmaßnahmen gegenüber dem Hausmeister einzuleiten. Hierzu gehören zum Beispiel Abmahnungen und
Kündigung sowie Gehalts- bzw. Entgeltkürzungen.
Verfügt der Vermieter nur über wenige Mieteinheiten, wird sich die Einstellung eines
hauptberuflichen Hausmeisters nicht rechnen. Eine Möglichkeit ist es daher, einen Hausmeister im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung für diese Tätigkeit zu beauftragen.
Ein geringfügiges Beschäftigungsverhältnis hat für den Vermieter den Vorteil, dass es mit
Ausnahme der Rentenversicherungspflicht versicherungsfrei ist. Die Arbeitsentgeltgrenze
bei geringfügig entlohnter Beschäftigung beträgt 450,-- € im Monat.
Soweit mit Rücksicht auf das bestehende Hausmeisterdienstverhältnis eine Wohnung an
den Hausmeister überlassen worden ist, so ist diese als Werkdienstwohnung zu behandeln. Das Dienstverhältnis kann, wenn nicht anders vereinbart, zum Ende eines jeden
Monats gekündigt werden. Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses, also eines Hausmeisterdienstvertrages, vermietet worden, hat der Vermieter
ein Sonderkündigungsrecht. Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte
Zeit eingegangen worden ist oder auf unbestimmte Zeit verlängert worden war. Der
Mietvertrag muss aber gesondert gekündigt werden, nicht zusammen mit der Kündigung
des Arbeitsvertrages. Die Kündigung des Mietvertrages muss nach der Beendigung des
Arbeitsvertrages zugehen, kann aber noch während dessen Laufzeit ausgesprochen werden. Die Kündigungsfristen richten sich nach der Vorschrift des § 576 BGB.
Abschließend ist noch darauf zu verweisen, dass der Hausmeister nicht Bevollmächtigter
des Vermieters und daher ohne ausdrückliche Regelung nicht befugt ist, rechtsgeschäftliche Erklärungen für den Vermieter abzugeben oder entgegen zu nehmen, sei denn, er sei
durch den Vermieter ausdrücklich dazu bevollmächtigt worden. Dies gilt vor allem für
Kündigungen aber auch für die Entgegennahme von Zahlungen oder für Zahlungsvereinbarungen.
Wir sehen also, dass bei der Anstellung eines Hausmeisters und bei der Umlage der Betriebskosten für die Hausmeisterleistungen eine Vielzahl von Regeln und Vorschriften zu
beachten sind. Sollten sich in diesem Zusammenhang weitere Fragen zu diesem Thema
ergeben, können wir nur empfehlen, die angebotenen Beratungsleistungen der Geschäftsstelle in Anspruch zu nehmen.
Wilfried Woidich
Vorsitzender

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