SCHLAGENHAUF „Know-how-Lunch“

SCHLAGENHAUF
„Know-how-Lunch“
Ihr Menu:
Kosteninformationspflichten des Architekten
und
merkwürdige Mietrechtsentscheide
Dr. Boris Grell, LL.M., Fachanwalt SAV
Bau– und Immobilienrecht
Obstgartenstrasse 28, Postfach
CH-8042 Zürich
Tel. +41 (0)44 268 10 00
Fax +41 (0)44 268 10 01
[email protected]
www.hodler-zh.ch
Ablauf / Zeitverhältnisse
1. Präsentation (ca. 40 min.)
Ø
Ø
Kosteninformationspflichten des Architekten
-
1. Ausgangslage und rechtliche Grundlagen
-
2. Zeitpunkt, Form und Inhalt der Information
-
3. Einzelfragen und praktische Lösungsansätze zum Thema
Merkwürdige Mietrechtsentscheide des Bundesgerichts
-
«Kleiner Betrag, aber Oho!»
-
«Parteientschädigung im Schlichtungsverfahren»
-
«Unwissenheit schützt vor Strafe nicht»
2. Fragen und kurze Diskussion (ca. 5 min.)
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
2
1. Kosteninformationspflichten
1. Ausgangslage und rechtliche Grundlagen
Ø
Ø
Ø
Ausgangslage
-
Grundidee für Umbau- / Neubauprojekt: Kostenprognose durch Planer
-
Konkretisierung in Grob-Kostenschätzung und Kostenvoranschlag
-
Mehr- und Zusatzkosten: Baubedingte Mehrleistungen und Zusatzwünsche
Bauherrschaft → bei Abrechnung nach Baukosten: Mehrhonorar Architekt
-
Daneben: Kostenermittlungs- und Kostenkontrollpflichten
Rechtliche Grundlagen
-
Schweizerisches Obligationenrecht (insb. Auftragsrecht: Art. 394 ff.)
-
allenfalls resp. nur (!) bei vertraglicher Einigung: SIA-Norm 102 (2003/2014!)
Welche (höheren) Baukosten muss sich Bauherrschaft gefallen
lassen?
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
3
1. Kosteninformationspflichten
1. Ausgangslage und rechtliche Grundlagen (2)
Ø
Rechenschaftsablegung; allgemeine, gesetzliche
Informationspflichten (Art. 400 Abs. 1 OR):
«Der Beauftragte [Architekt] ist schuldig, [der Bauherrschaft] auf
Verlangen jederzeit über seine Geschäftsführung Rechenschaft
abzulegen und alles, was ihm infolge derselben aus irgendeinem
Grunde zugekommen ist, zu erstatten.»
Ø
Merke: Gemäss Bundesgericht ist der Kostenvoranschlag des
Architekten eine (blosse) Schätzung und darum kein (nach
objektiven Kriterien messbares) Resultat resp. kein Werk im
Sinne von Art. 363 ff. OR (BGE 134 III 365)
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
4
1. Kosteninformationspflichten
1. Ausgangslage und rechtliche Grundlagen (3)
Ø
Rechtsprechung des Bundesgerichts:
«Der beauftragte Architekt hat […] auch ohne besondere
Vereinbarungen […] unaufgefordert einen Kostenvoranschlag
sorgfältig zu erstellen und die Baukosten ständig daraufhin zu
überprüfen, ob sie sich im Rahmen des Voranschlags halten
(BGer 4C.424/2004 m.w.N.)
-
Indirekte Informations- / Abmahnungspflicht des Architekten bei unzweckmässigen Weisungen der Bauherrschaft, die sich mit dem maximal verfügbaren
Budget nicht in Einklang bringen lassen
-
Rechtslehre: Hinweispflicht des Architekten, dass Bauherrschaft nach der
Vorprojektphase eine (aktualisierte) Kostenprognose verlangen kann
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
5
1. Kosteninformationspflichten
2. Zeitpunkt, Form und Inhalt der Information
Ø
Immerhin: Es gibt keine vorvertragliche Informationspflichten;
die Kostenprognose wird parallel zur Projekterarbeitung erstellt
und muss von der Bauherrschaft entschädigt werden.
Ø
Der Kostenvoranschlag ist so darzustellen, dass sich auch eine
unerfahrene Bauherrschaft ohne grossen Aufwand ein zuverlässiges Bild über die zu erwartenden Kosten machen kann.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
6
1. Kosteninformationspflichten
2. Zeitpunkt, Form und Inhalt der Information (2)
Ø
Ohne spezielle Vereinbarung geht das Bundesgericht bei der
Kostenprognose von einer Toleranzgrenze / Genauigkeitsgrad
von 10% aus (BGer 4C.424/2004)
Ø
Bei Anwendung SIA-Norm 102 (Art. 4.3.1 und 4.3.2 2):
Ø
-
«Kostenschätzung» (Phase Vorprojekt) mit – mangels einer anderen
Vereinbarung – einem Genauigkeitsgrad von +/- 15%
-
«Kostenvoranschlag» (Phase Projektierung) mit – mangels einer anderen
Vereinbarung – einem Genauigkeitsgrad von +/- 10%
Empfehlung: Beträge für «Unvorhergesehenes» sind im
Kostenvoranschlag separat auszuweisen
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
7
1. Kosteninformationspflichten
2. Zeitpunkt, Form und Inhalt der Information (3)
Ø
Ø
Bei Bestellungsänderungen:
-
Der Architekt muss die Bauherrschaft auf allfällige Mehrkosten hinweisen.
-
Dabei genügt es, wenn der Architekt in allgemeiner Weise auf Mehrkosten
hinweist. Eine genaue Bezifferung ist nicht erforderlich.
-
Falls die Bauherrschaft eine genaue Schätzung wünscht, sind diese
Abklärungen und Auskünfte speziell zu vereinbaren und zu vergüten.
Bei Arbeitsvergaben:
-
Der Architekt muss der Bauherrschaft aufzeigen, ob und in welchem Umfang
der Vergabeentscheid der Bauherrschaft die Gesamtkosten (des Bauwerks)
beeinflusst – namentlich, ob der Vergabeentscheid zu einer Überschreitung
des Kostenvoranschlags führen könnte.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
8
Kosteninformationspflichten
3. Einzelfragen, praktische Lösungsansätze
Ø
Haftung für unterlassene oder falsche Kosteninformationen
-
-
Was ist die Pflichtverletzung / Verschulden?
-
Fehlende Kostenpositionen
-
Rechnungsfehler
-
Fehleinschätzung der notwendigen Ausführungsqualität
-
Fehleinschätzung des Ausmasses, Regiearbeiten, etc.
Was ist der Vertrauens-Schaden?
-
Differenz zur hypothetischen Vermögenslage der geschädigten
Bauherrschaft bei richtiger Auskunft
-
Nachteilige Dispositionen der Bauherrschaft im Vertrauen auf die
Richtigkeit der (tatsächlich falschen) Information
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
9
Kosteninformationspflichten
3. Einzelfragen, praktische Lösungsansätze
Ø
Haftung für unterlassene oder falsche Kosteninformationen (2)
-
Der Vertrauensschaden / Haftung ist beschränkt auf die Differenz zwischen
den prognostizierten Baukosten (inkl. Toleranzgrenze!), auf den die
Bauherrschaft vertrauen durfte, und den effektiv abgerechneten Baukosten
-
Mit anderen Worten: Es liegt keine Kostenüberschreitung vor, die auch zu
keiner Haftung des Architekten wegen falscher Kosteninformationen führt,
wenn die effektiven Baukosten bei 110% der Kostenprognose mit einer
Ungenauigkeit von +/- 10% liegen.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
10
Kosteninformationspflichten
3. Einzelfragen, praktische Lösungsansätze
Ø
Haftung für unterlassene oder falsche Kosteninformationen (3)
-
Aber: Vertrauen der Bauherrschaft in einzelne Kostenpositionen innerhalb der
Prognose der Gesamtkosten?
-
Art. 1.7.11 SIA-Norm 102 (2014):
«Bei Kosteninformationen darf der Auftraggeber unter Berücksichtigung des
Genauigkeitsgrades auf die Richtigkeit der Gesamtsumme vertrauen, nicht
aber auf die Richtigkeit einzelner Teilbeträge.»
-
Also: Kein Vertrauen der Bauherrschaft in einzelne Kostenpositionen innerhalb der Prognose der Gesamtkosten.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
11
Kosteninformationspflichten
3. Praktische Empfehlungen
Ø
Erklärung der Bauherrschaft einholen zum maximalen Budget
Ø
Häufigkeit und Genauigkeit der Kosteninformationen an die
Bauherrschaft schriftlich vereinbaren
Ø
«Wer schreibt, gewinnt»
-
Regelmässige Aktualisierung von Finanzrapporten und deren Vergleich mit
dem Kostenvoranschlag / Budget Bauherrschaft
-
Vorlage an sowie Quittierung dieser Finanzrapporte durch die Bauherrschaft
-
Konsequente (!) schriftliche (!) Genehmigung von Zusatzkosten durch die
Bauherrschaft für Zusatzwünsche und Unterzeichnung Nachtragsofferten
-
Dr. Boris Grell
Zumindest E-Mail-Bestätigung an Bauherrschaft der Besprechung auf der
Baustelle (unter Angabe ca.-Kosten in CHF)
Veranstaltung vom 30.10.2015
12
Merkwürdige Mietrechtsentscheide
1. Fall: «Kleiner Betrag, aber Oho!»
Ø
Sachverhalt (BGer 4A_271/2014 v. 19. November 2014)
-
Publiziert in der amtlichen Sammlung: BGE 140 III 591
-
Mieter wohnte mit Ehepartner seit 1974 in 4.5-Zi-Wohnung in Neuenburg
-
Monatliche Mietzins: CHF 710 ohne Nebenkosten
-
Dezember 2009: Vermieter stellte Mieter jährliche Nebenkostenabrechnung
zu mit einer Restschuld von CHF 329.25
-
Mieter akzeptierte den Betrag nicht; Vermieter setzte 30-tägige Zahlungsfrist
an mit der Androhung der ausserordentlichen Kündigung; Art. 257d Abs. 1 OR
-
Mieter überweist die Hälfte des abgerechneten Betrags (CHF 164.65)
-
Vermieter (Vorsorgestiftung mit Mietzinseinnahmen von angeblich CHF 300
Mio.) spricht die Kündigung aus gemäss Art. 257d Abs. 2 OR für den
Restsaldo von CHF 164.60
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
13
Merkwürdige Mietrechtsentscheide
1. Fall: «Kleiner Betrag, aber Oho!» (2)
Ø
Erwägungen des Bundesgerichts (Forts.)
-
-
Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands kann nur ganz ausnahmsweise
gegen Treu und Glauben verstossen, namentlich wenn
-
eingeforderter Betrag weit über der tatsächlich geschuldeten Summe liegt,
-
Rückstand unbedeutend ist resp. kurz nach Fristablauf bezahlt wird, wobei
der Mieter zuvor stets rechtzeitig bezahlt haben muss oder
-
der Vermieter erst lange nach Fristablauf (ausserordentlich) kündigt
Vorliegend wurde ein solcher Verstoss verneint: Nach Bundesgericht ist der
Betrag von CHF 164.65 nicht unbedeutend (wie bei Zinsen auf frühere NKPerioden)
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
14
Merkwürdige Mietrechtsentscheide
1. Fall: «Kleiner Betrag, aber Oho!» (3)
Ø
Erwägungen des Bundesgerichts (Forts.)
-
Neben dem tiefen Forderungsbetrag ändern auch die fast 40-jährige
Mietdauer und die stets rechtzeitige Zahlung der Mietzinse nichts an der
Rechtmässigkeit der Kündigung; insb. ist keine kurze, letzte Mahnung nötig
-
Vermögensverhältnisse oder Einkünfte des Vermieters sind irrelevant
-
Die Forderung des Vermieters muss für eine Kündigung nach Art. 257d OR
nicht unbestritten oder gerichtlich festgestellt sein. Vielmehr reicht es aus,
dass die Forderung des Vermieters fällig ist
-
Zudem: Die Verrechnung mit Gegenforderungen des Mieters ist möglich,
doch birgt i.d.R. ein hohes Prozessrisiko für den Mieter (insb. Beweislast des
Mieters für Bestand und Höhe der Gegenforderung)
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
15
Merkwürdige Mietrechtsentscheide
2. Fall: «Parteientschädigung im Schlichtungsverfahren»
Ø
Sachverhalt (BGer 4A_463/2014 vom 23. Januar 2015)
-
Amtliche Publikation vorgesehen
-
Art. 113 Abs. 1 ZPO (Satz 1):
«Im Schlichtungsverfahren werden keine Parteientschädigungen
gesprochen.»
Ø
Dadurch soll die Vergleichsbereitschaft der Streitparteien
begünstigt werden.
Ø
Dieser Zweck entfällt, wenn die Schlichtung scheitert und es zum
Prozess vor dem Mietgericht kommt.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
16
Merkwürdige Mietrechtsentscheide
2. Fall: «Parteientschädigung im Schlichtungsverfahren»
Ø
Darum: Einer Partei kann eine Entschädigung für die
anwaltlichen Aufwendungen für das (nicht «im»!) Schlichtungsverfahren im Rahmen des anschliessenden, mietrechtlichen
Verfahrens zugesprochen werden.
Ø
Lernpunkt: Die (allfälligen) Kosten für die Parteivertretung
bereits im Schlichtungsverfahren geltend machen
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
17
Merkwürdige Mietrechtsentscheide
3. Fall: «Unwissenheit schützt vor Strafe nicht»
Ø
Sachverhalt (BGer 4A_482/2014 vom 20. Januar 2015)
-
Amtliche Publikation vorgesehen
-
2009: Mieterin einer 5.5-Zi-Wohnung erstritt sich eine Mietzinsreduktion
wegen Mängeln der Mietsache.
-
Frühling 2012: Erneute Diskussionen zwischen Mieterin und Vermieter zu
diesem Thema.
-
25. Mai 2012: Vermieter kündigt das Mietverhältnis ordentlich mit Verweis auf
einen beabsichtigen Verkauf der Liegenschaft.
-
Am gleichen Tag, an der Vermieter der Mieterin kündigte, wandte sich diese
wegen der Mängel und einer Mietzinsreduktion an die Schlichtungsbehörde.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
18
Merkwürdige Mietrechtsentscheide
3. Fall: «Unwissenheit schützt vor Strafe nicht» (2)
Ø
Erwägungen des Bundesgerichts
-
Die Kündigung der Vermieterin gelangte frühestens am 26. Mai 2012 in den
Machtbereich der Mieterin.
-
Erst mit diesem Empfang (→ fristauflösend gemäss der «absoluten
Empfangstheorie») gilt die Kündigung als ausgesprochen.
-
Das Herabsetzungsbegehren der Mieterin (ebenfalls versandt am 25. Mai
2012) ging bei der Schlichtungsbehörde am 29. Mai 2012 ein.
-
Entgegen der Empfangstheorie im Mietrecht gilt in prozessualer Hinsicht die
Zustellung an Gerichtsbehörden bereits mit der Postaufgabe als erfolgt.
-
Darum: Das Schlichtungsverfahren war bereits am 25. Mai 2012 rechtshängig
d.h. vor dem Empfang der Kündigung vom 26. Mai 2012 durch die Mieterin.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
19
Merkwürdige Mietrechtsentscheide
3. Fall: «Unwissenheit schützt vor Strafe nicht» (3)
Ø
Erwägungen des Bundesgerichts (Forts.)
-
Konsequenz: Die Kündigung vom 26. Mai 2012 wurde ausgesprochen, als
(am 25. Mai 2012) bereits ein Verfahren wegen der Herabsetzung des
Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde rechtshängig war.
-
Eine solche Kündigung fällt somit in die Sperrfrist (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR)
und ist anfechtbar, unabhängig davon, ob dabei eine Rachekündigung vorliegt.
-
Die Kenntnis des Vermieters, dass ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren
durch den Mieter rechtshängig gemacht wurde, ist irrelevant.
-
Selbst wenn der Vermieter somit nicht wissen konnte, dass ein Verfahren
hängig ist, gilt für den Mieter gleichwohl der Kündigungsschutz.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
20
Ø Weitere Fragen?
Ø Bemerkungen / Ergänzungen?
Ø Eigene Erfahrungen?
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
21
und zuletzt noch dies:
„Ich vergesse das meiste, was ich gelesen
habe; nichtsdestoweniger trägt es zur Erhaltung meines Geistes bei.“
nach Georg Christoph Lichtenberg (1742-1799; Sudelbuch J, 133)
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
22
Vielen Dank für Ihr Interesse
&
en Guete!
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
23
Die in dieser Kurzpräsentation enthaltenen Informationen und
Aussagen geben allein die persönliche Sichtweise des Autors
sowie dessen rechtliche Interpretation der darin abgehandelten
Themen wieder. Gleichwohl stellt diese Präsentation keine
rechtliche Beratung dar und können daraus keine Rechtsansprüche abgeleitet werden. Zudem können ohne die mündlichen
Ergänzungen und Erklärungen des Autoren die in dieser
Präsentation enthaltenen Informationen und Aussagen leicht
missverstanden werden. Diese Präsentation darf, ausser für interne
Zwecke, nur mit der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des
Autors ganz oder teilweise vervielfältigt oder Kopien davon verteilt
werden.
Dr. Boris Grell
Veranstaltung vom 30.10.2015
24