Drees & Sommer | Healthcare Division

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Power Building & Data Center
Convention – 06. & 07. Mai 2015
Standortentwicklung Bestand vs. Neubau
Die initiale Entscheidung
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Drees & Sommer | Healthcare Division | Dr. med. Carsten Drews | http://www.dreso.com/de/branchen/healthcare/
Dr. med. Carsten Drews
BSc Accounting and Finance
MPH/AUS, MHA/New South Wales
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Kurzvorstellung
 Strategieberatung und –planung
 360°-Analysen
 Medizinische Konzeptplanung und Beratung
 Bedarfsanalysen und Bedarfsermittlung
 Klinisches Risikomanagement / Beratung
Patientensicherheit
 Prozessberatung und –optimierung
 Betriebs- und Organisationsberatung
 Raum- und Funktionsplanung
 Zielplanung / Masterplanung
 Wirtschaftlichkeitsanalysen, Businessplanung
 Change-Management Beratung
 Inbetriebnahmeplanung und Umzugsplanung
 Nutzermanagement
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Das Krankenhaus als Projekt
 Krankenhäuser sind Hochinvestitionsprojekte
 Investitionen sind i. d. R. 7 – 8 stellig
 Damit sind Krankenhäuser auf einer Stufe mit
Großinvestitionen der Industrie in Standorte und
Dienstleistungszentren und kann von dortigen
Entscheidungsprozessen lernen
 Es gibt keine einfachen Wahrheiten (Sanierung vs.
Neubau) aber die Notwendigkeit einer verlässlichen und
methodischen Entscheidungsmatrix
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…..häufige Entscheidungstreiber
 „…..die Gesamtinvestitionskosten sind niedriger“
 „…..wir können Betriebskosten sparen“
 „…..wir können modernere Abläufe schaffen“
 „…..wir müssen eh investieren“
 „…..die anderen bauen auch“
 Die häufige Entscheidungsgleichung:
Kosten Sanierung < Kosten Neubau – erwartete
Betriebskosteneinsparung Neubau = Sanierung ?
Kosten Sanierung > Kosten Neubau – erwartetet
Betriebskosteneinsparung Neubau = Neubau ?
 Reicht das?
 Sind wirklich alle wichtigen Einflussfaktoren erfasst?
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Lebenszyklus Immobilie aus Investorensicht
 COMFORT PHASE: Minimale Instandhaltungskosten,
Investitionen in Abschreibung
 CASH PHASE: Geringe Instandhaltungskosten, einige
Investitionen erreichen Abschreibungsende
COMFORT
PHASE
CASH
PHASE
 CHANGE PHASE: Steigende Instandhaltungskosten,
steigende Strukturinvestitionen
 CRITICAL PHASE: Hohe Instandhaltungskosten, hohe
Strukturinvestitionen
CRITICAL
PHASE
CHANGE
PHASE
 Kernfrage: WO STEHEN WIR ?
 Zeitpunkt der Untersuchung hat Auswirkung auf die
Entscheidung Sanierung oder Neubau
?
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Punktlandung auf einem beweglichen Ziel
 Wandel der Rahmenbedingungen ändern die
Gebäudezustandsbewertung
COMFORT
PHASE
CASH
PHASE
 Neue Technologien (Bildgebende Diagnostik, „operierender
Internist, Hybrid-OP etc.)
 Neue Verfahrensweisen (Hygieneanforderungen, ambulante
Funktionseinheiten etc.)
 Wandel der Vergütungsbasis (DRG-Einführung, ambulante
Leistungen durch KH etc.)
 Wandel der Vorgaben (Vorhaltung Ressourcen, Arbeitsrecht
etc.)
 Die CRITICAL PHASE verschiebt sich nach „rechts“
RE-INVESTITION
CRITICAL
PHASE
CHANGE
PHASE
ZEIT
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Anforderungen an die Entscheidungsmatrix
 VOLLSTÄNDIGKEIT: Alle relevanten Kosteneffekte müssen
betrachtet werden
 MITTELABFLUSSPLANUNG: Zu welchem Zeitpunkt
entstehen Finanzierungsströme?
 QUANTITATIVE BEWERTUNG: Welche Option ist für mich
vorteilhafter und wie deutlich ist der Unterschied?
 VARIANTENANALYSE: In der Regel wird nicht Neubau mit
Sanierung verglichen, sondern verschiedene
Subvarianten
 ENTSCHEIDUNGSRELEVANZ: Ergebnisse müssen
frühzeitig verfügbar sein / Analyse muss zeitig erstellt
werden können
 EINBEZUG ZEITEFFEKT: Sanierung und Neubau haben i. d.
R. unterschiedliche Planungs- und Umsetzungszeiten
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Bsp.: Qualitative Unterschiede Neubau / Sanierungsvarianten
t0
tn
NEUBAU
PLANUNG
UMSETZUNG
BETRIEB
AUSSCHREIBUNG
INBETR.
SANIERUNG
PLANUNG
TEILUMSETZUNG
AUSSCHREIBUNG
TEILBETRIEB
TEIL-INBETR.
INTERIMSM.
RÜCKBAU
INTERIMSM.
RESTUMSETZUNG
REST-INBETR.
VERLAUF
ERLÖSE
VERLAUF
INV.KOSTEN
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RESTBETRIEB
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Methodischer Ansatz: Discounted Cash Flow Verfahren
t₀
+
ERLÖSE
-
KOSTEN
+/-
t₁
t₂
t₃
tⁿ
 Discounted Cash Flow Verfahren (DCF) neben Return on
Investment (RoI) gängige Entscheidungsverfahren in der
Immobilienwirtschaft / Unternehmensbewertung
 Cashflow Ströme des Projektes werden über einen
Betrachtungszeitraum ermittelt und auf heutigen Wert
„diskontiert“ = Barwert der Investition
ANPASSUNGEN
JAHRESERGEBNIS
 Erlaubt Entscheidung ob ein Projekt finanziell sinnvoll ist
+/-
ANPASSUNGEN (z.b.
Abschreibungen etc.)
 Erlaubt Vergleich mehrerer Projekte und ihrer Varianten
CASH FLOW
DISKONTIERUNG / ABZINSUNG
Net Present Value / Barwert
 Erlaubt Vergleich von Projekten mit unterschiedlichen
Umsetzungszeiten (i. d. Regel unterschiedliche
Projektlaufzeiten bei Sanierungs- und Neubauvarianten)
 Endet in einer klaren Handlungsempfehlung
 Wichtig: Methodisches Verfahren nicht komplex, aber die
Komponenten der cashflow Ströme müssen bekannt sein
– dies ist die eigentliche methodische Herausforderung!
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Multidisziplinäre Teamstruktur
 Parallele Leistungserbringung in verschiedenen
Leistungssparten
 Betriebsorganisationsplaner / Ärzte / Pflege
• Funktionsplanung
• Personalplanung
• Leistungsprojektion
 Wirtschaftswissenschaftler
 Krankenhausarchitekten
 Ingenieure (nach Gewerk)
 Medizin- und Labortechnik
 Wirtschaftsprüfer des AG
 Vertreter des AG
© yanlev -123RF
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Schritt 1a: Bestandsaufnahme Betrieb
 Leistungsdaten Klinik, Logistik, Administration
 Belegungsdaten der Funktionseinheiten
 Erfassung Kernbetriebsabläufe und Funktionsanalyse
 Hygienerelevante Prozessabläufe
 Personalschlüssel
 Sachmitteleinsatz
 Ver-und Entsorgungsprozesse und –mengen
 Einweiseranalyse
 Orientierende Markt- und Umfeldanalyse
„Heatmap“ Betrieb
© Jochen Stüber
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Schritt 1b: Bestandsaufnahme Technik
 Lage und Gebäudestruktur
 Bau- und Unterhaltungszustand
 Investitionsbedarfe
 Technische Prüfprotokolle
 Baurechtliche Situation
 Brandschutzrechtliche Aspekte
 Altlasten und Gebäudeschadstoffe
 evtl. Mietverträge
„Heatmap“ Technik
© Hans-Georg Esch, Hennef
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Schritt 2: Planung der Cashflow-relevanten Komponenten
 Lebenszykluskostenprojektion über den
Betrachtungszeitraum
 Projektionen über einen Betrachtungszeitraum von 15-20
Jahren
 Programmierung von Leistungen, Kernraumressourcen
und Kernbetriebsabläufe um Bauvolumen und
Investitionskosten zu ermitteln
 Analytische Personalbedarfsschätzung passend zum
Funktions- und Leistungsprogramm
 Ausfalls- und Risikobewertung
Überführung der Projektionen in jährliche Kostenund Erlösdaten
© Eisenhans - Fotolia.com
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Schritt 3: Kosten- und Erlösprojektionen / DCF Kalkulation
t₀
+
ERLÖSE
-
KOSTEN
+/-
t₁
t₂
t₃
 Aufsetzen des Discounted Cash Flow Models (DCF) unter
Einbezug der relevanten Kosten, Erlöse und Investitionen
 Kernfrage 1: Ist über den Betrachtungszeitraum der
Aufwand (geplante Investition, Kosten des Betriebes)
durch den Ertrag gedeckt?
ANPASSUNGEN
 Kernfrage 2: Welche meiner Alternativen / Varianten ist
die wirtschaftlich Sinnvollste?
JAHRESERGEBNIS
+/-
tⁿ
ANPASSUNGEN (z.b.
Abschreibungen etc.)
 Kernfrage 3: Gibt es Hinweise zur weiteren Optimierung
meiner Alternativen / Varianten?
CASH FLOW
DISKONTIERUNG / ABZINSUNG
Net Present Value / Barwert
Nicht allein die Entscheidung zwischen
verschiedenen Investitionsentscheidungen soll
ermöglicht werden, sondern auch die weitere
Verbesserung der gewählten Alternative
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Sind Daten denn so frühzeitig produzierbar?
 Ja…..soweit, dass die Aussagekraft einer reinen
Betrachtung der Investitionskosten übertroffen werden
kann
 Wenige Kernparameter bestimmen die Kalkulationen
(z.B. Kernressourcen das Raumprogramm)
 Leistungsdaten sind bereits in Krankenhäusern
vorhanden und dienen als individuelle Basis der
Projektionen
 Basis des Vorgehens ist eine Deltabetrachtung –
Gleichlaufende Unschärfen zwischen den
Investitionsalternativen gleichen sich auch aus
© N-Media-Images
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Zusammenfassung
(1) Das oft angewandte Verfahren auf Basis der reinen
Investitionskostenbetrachtung und qualitativer
Betriebsvorteile eine Investitionsentscheidung zu
treffen ist nicht ausreichend
(2) Ansätze wie der Einsatz von DCF-Verfahren können die
Entscheidungssicherheit deutlich erhöhen und
Hinweise geben auf die weitere Optimierung der
gewählten Variante
(3) Das Ergebnis des DCF-Verfahrens ist abhängig von der
Lebenszyklusphase in der sich Krankenhausimmobilie
zum Zeitpunkt der Untersuchung befindet
(4) Ein DCF Verfahren ist mit einem vertretbaren Zeit- und
Ressourcenaufwand zu erstellen
© bluedesign - Fotolia.com
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