www.arch i tekt-karl.at Das Magazin für Architektur und Bauen PROJEKT EINFAMILIENHAUS ÜBERBLICK ÜBER DEN BAUABLAUF UND ENTWURF Projekt Einfamilienhaus foto: raou l Lech n er DEZEMBER 2015 | Nr. 11 Ein kompakter Überblick über den Projektablauf eines Einfamilienhauses, der Schwerpunkt ist das Thema Entwerfen. Wo sind meine Grenzen? Ein Ingenieurskonsulent für Vermessungswesen zeigt Ihnen wie wichtig korrekt vermessene Grundgrenzen für Kauf und Bauwerkserrichtung sind. 2 BAUHERREN INFORMATION D I J O H AN N ES VALLAN T PERSÖNLICHKEITEN IM PORTRAIT INHALT 4 PROJEKT EINFAMILIENHAUS 8 Jahrgang: 1 973 Unternehmen: Ziviltechniker-Büro für Vermessungswesen und Mechatronikbetrieb GeoMatica. Ausbildung: HTBLuVA Graz Gösting mit dem Ausbildungszweig Nachrichtentechnik, anschließend Studium Vermessungswesen an der TU Graz Was mir wichtig ist: Nütze den Tag! Was mich nervt: Fehlende Eigeninitiative Musik: Keine Favoriten – eigentlich alles Lieblingsbuch: Krimis – unter anderem die Serie über Kurt Wallander von Henning Mankell WO SIND MEINE GRENZEN? Ein kompakter Überblick über den Ein Ingenieurskonsulent für Ver- Projektablauf eines Einfamilien- messungswesen zeigt Ihnen, wie hauses mit dem Themenschwer- wichtig punkt Entwerfen. Grundgrenzen für Kauf und Bau- korrekt vermessene werkserrichtung sind. IMPRESSUM: HERAUSGEBER: Architekturbüro Karl, Arch. Dipl.-Ing. Wolfgang Karl, Nibelungengasse 2, 801 0 Graz TELEFON: 031 6 83 52 54 INTERNET: www.architekt-karl.at BAUHERREN INFORMATION 3 EDITORIAL EIN DURCHDACHTER PLAN IST DIE HALBE MIETE ie steht es um Ihr fam i li en h au s ? adäquate Arch. DI Wolfgang Karl Herausgeber proj ekt ei n - Der Gastbeitrag von Dipl.-Ing. Johannes Haben Sie das Vallant, Ziviltechniker für Vermessungswe- gefun- sen, vertieft einen weiteren wichtigen Tei- den, die Finanzierung geprüft, Ihre Wün- laspekt des Projektablaufes, des Aufmaßes sche Plan und der korrekten Festlegung von Grund- ausgearbeitet? Mit einem sorgfältig über- stücksgröße und Grundgrenze. Sie erhalten legten Konzept haben Sie bereits die halbe unter anderem einen Überblick über die Arbeit getan. Diese Erkenntnis könnte der unterschiedlichen aber ähnlich klingenden Ursprung der Redensart – Der Sieger hat Begriffe reflektiert Grundstück und einen wie Grundsteuerkataster Grenzkataster. immer einen Plan und der Verlierer immer eine Ausrede! – sein. In der elften Ausgabe der und "Der Sieger hat immer einen Plan und der Verlierer immer eine Ausrede!" Bauherren-Infor- Ich möchte Kunden meine schon vor Beginn Ihres Bauvorhabens informieren, mation möchte ich Ihnen den generellen daher biete ich zukünftig einen Workshop Ablauf eines Bauprojekts vermitteln. Wie zum Thema beginne ich und welche Schritte sind zu Welche Aspekte im Bauablauf sind Ihnen setzen? Sie ahnen sicher schon, es wird unklar, wo herrscht Unsicherheit und wo nicht einfach werden. Als Architekt lege kann ich vorab Unklarheiten aus dem Weg ich besonderes Augenmerk auf den Ent- räumen? Ich freue mich diesbezüglich um wurf. Ich beschreibe diese faszinierende Ihre Rückmeldung um den Workshop auf Phase im Projektablauf ausführlicher. Mit Ihre konkreten Bedürfnisse abzustimmen dem Beitrag erhalten Sie somit einen und anzubieten. Ich wünsche Ihnen nun grundsätzlichen Überblick. viel Spaß beim Lesen. proj ekt ei n fam i li en h au s an. 4 BAUHERREN INFORMATION PROJEKT EINFAMILIENHAUS ÜBERBLICK UND ABLAUF Kunden fragen mich oft, wie funktioniert der Projektablauf eines Einfamilienhauses? Wie beginne ich, worauf muss ich achten? Welche Schritte und Entscheidungen sind notwendig? Eine Grundregel besagt, die zwei wichtigsten Aufgaben des Bauherrens sind, Ziele zu setzen und Entscheidungen zum richtigen Zeitpunkt zu treffen. TEXT: WOLFGANG KARL, FOTOS: RAOUL LECHNER, WOLFGANG KARL, BERNHARD STELZL er erste und bestimmende Schritt lem die Größe des Hauses kann ein ent- zum Eigenheim ist eine gute Vorbe- scheidender reitung. Damit sollen die Rahmen- Grundstückssuche sein. Die Grundstücks- parameter des Projekts festgelegt und das größe multipliziert mit der in der Raum- passende Grundstück gefunden werden. ordnung festgelegten Dichte (Wohngebiete Stellen Sie ein Raumprogramm zusammen, vorwiegend 0,3 - 0,4) ergibt die maximal eine Auflistung der gewünschten Räume bebaubare Bruttogeschoßfläche. mit den Größen und ihren Beziehungen Achten Sie bei der Grundstückssuche auf untereinander. Somit kennen Sie die ge- die wünschte Fläche und haben ein grobes Grenzen, die Erschließung und Neigung Konzept über die Raumaufteilung. Vor al- des Geländes sowie die Zufahrt und ein Lage, Faktor Ausrichtung, bei Geometrie der der eventuell bestehendes Gebäude. Wie sieht es mit dem Wasser aus? Wo steht der Grundwasserspiegel, gibt es Hochwasser oder ein Hangwasser? Ist der Untergrund ausreichend und in passender Tiefe tragsowie sickerfähig (-> Bodenmechanische Untersuchung erforderlich, siehe Bauherren-Information #9)? Sind die Grundgrenzen Nehmen Sie bei der Gemeinde Einsicht in den Flächenwidmungsplan, hier erhalten SIe Auskunft über die zulässige Bebaubarkeit. korrekt vermessen, die Grundstücksgröße richtig oder ist eine Grenzverhandlung erforderlich? (-> Beitrag von Hr. Vallant). Die Gemeinde gibt Ihnen einen Überblick über die rechtlichen Be- BAUHERREN INFORMATION 5 stimmungen. Sie erhalten Auskunft dar- das Haus und den Außenbereich in Zo- über, ob Ihre Wünsche den bau- und nen. Eine öffentliche Zone für alle mit Zu- raumordnungstechnischen Rahmen ent- fahrt, sprechen. Setzen Sie sich vor Kauf des Eingangsbereich. Eine halb-öffentliche Zo- Grundstücks einen realistischen und leist- ne mit Essen, Wohnen, eingezäuntem baren Garten und eventuell einem Gästezimmer. Kostenrahmen, inklusive einer Freiflächen und dem rausreichenden Reserve. Außerdem eine private Zone mit den Lassen Sie sich jedenfalls beim Grund- Schlafbereichen und den zugeordneten stückskauf von Experten beraten, von ei- Badezimmern. Achten Sie darauf, dass nem Architekten, Baumeister, Vermesser, sich diese Zonen bei der täglichen Nut- Bodengeologen oder Immobilienmakler. zung nicht überschneiden. Wohn- u. Essräume sind optimal nach Sü- Nach dem Erwerb des Grundstücks kann den und/oder Westen und Schlafräume die Planung beginnen. Besuchen Sie mit nach Osten ausgerichtet. Damit stellen Sie Ihrem Architekten das Grundstück, vor al- sicher, dass die Schlafräume im Sommer lem zu unterschiedlichen Tageszeiten. So nicht von der Mittagssonne zu sehr auf- bekommen Sie einen guten Eindruck über geheizt werden. Licht und Schatten, sowie Ein- und Ausblicke. Wie erfolgt die Zufahrt, wo parken Haben Sie eine schöne Aussicht am die PKWs? Wie soll das Haus beim Ankom- Grundstück, aber kommt die Nachmittags- men wahrgenommen werden? Ordnen Sie und Abendsonne aus einer anderen Rich- Ordnen Sie das Haus in Zonen, eine öffentliche, eine halb-öffentliche und eine private Zone. 6 BAUHERREN INFORMATION Die Baueinreichung ist ein großer Meilenstein. Damit geben Sie Ihrem Haus die rechtliche Grundlage. tung? Der Wohnraum kann mit Baueinreichung erste Angebote einem Fenster Richtung Aussicht von Baufirmen einzuholen. So betont und über Eck , mit Ober- erhalten Sie einen marktgerech- lichtern oder über Dach mit Son- ten Überblick über die zu er- nenlicht versorgt wartenden Kosten. Änderungen Abgesehen davon ein in der Planung sind in dieser Himmelslicht ein Phase noch möglich. Je weiter schönes, regelmäßiges Licht für die Planung und der Bau aber den Wohnraum. Jedoch dürfen fortgeschritten sind, desto teurer solche Fenster nicht durch Vor- und aufwendiger wird jede Än- sprünge oder andere Objekte derung. Nach Abgabe der Einrei- verschattet werden. chung Nord- "Nach erfolgreichen Bauverhandlung können Sie die Baufirma Ihres Vertrauens beauftragen. " WOLFGANG KARL werden. bietet oder und erfolgreicher Bauverhandlung steht Ihnen nun Nachdem Sie sich für die Gestal- nichts mehr im Wege, die Bau- tung und einen Entwurf ent- firma Ihres Vertrauens mit der schieden haben, gilt es, die Errichtung Ihres Hauses zu be- Bauweise festzulegen. Dazu ge- auftragen. hören auch Entscheidungen über die Ökologie und die technische Die Vergabe aller Bauleistungen Ausstattung des Gebäudes. Ich kann in ihrer Gesamtheit an eine empfehle jedem vor Abgabe der Baufirma als Generalunterneh- BAUHERREN INFORMATION 7 mer erfolgen. Diese Baufirma ist somit für Dabei haben Sie die volle Kontrolle über die Koordination und Abwicklung aller er- die Qualitäten und können für jedes Ge- forderlichen Bauleistungen verantwortlich. werk die besten Angebote auswählen. Der Für die Sicherheit auf der Baustelle trägt GU-Aufschlag entfällt ebenso. Bei dieser jedoch immer der Bauherr persönlich die Variante ist eine Bauaufsicht auf jeden Verantwortung. Vergeben Sie daher die Fall für die Koordination, Abwicklung und Leistung der Baustellensicherheit explizit Überwachung der laufenden Baustelle er- an einen Fachkonsulenten weiter. Der Ge- forderlich. Bei Vergabe an einen GU-Un- neralunternehmer haftet für alle auftre- ternehmer ist eine Bauaufsicht genauso tenden auch sinnvoll. Sie haben sonst keinen fachge- wenn diese von seinen Sub-Unterneh- rechten Überblick und keine Kontrolle mern verursacht worden sind. Für die über die erbrachten Leistungen. Gewährleistungsmängel Leistungen der Koordination, Abwicklung Gewährleistung Nach Fertigstellung der Bauarbeiten er- schlägt der Generalunternehmer einen folgt mit allen Firmen eine förmliche Aufschlag von 1 0%-20% auf die Bausum- Übergabe. Dabei werden eventuelle Rest- me auf. Der GU bietet Ihnen eine pau- arbeiten und Mängel festgestellt, in ei- schale Summe an. Die Qualitäten der nem Protokoll schriftlich festgehalten und Baumaterialien und die Leistungen der für deren Beseitigung eine Frist gesetzt. einzelnen Gewerke sind oft nicht ersicht- Bauliche Abweichungen vom genehmigten lich. Folglich sind GU Angebote schwer Einreichplan sind der Baubehörde mit ei- miteinander zu vergleichen. nem Dem gegenüber können Sie jedes erfor- können Sie eine Benützungsbewilligung derliche Gewerk auch einzeln vergeben. beantragen. und Übernahme der Änderungsplan mitzuteilen. Eine Bauaufsicht überwacht kooridniert und leitet unabhängig von den Firmen die Baustelle. Nun 8 BAUHERREN INFORMATION WO SIND MEINE GRENZEN? Mit dieser durchaus provokanten Frage soll den Grundstückseigentümern bewusst gemacht werden, dass ein unbekannter Grenzverlauf von Grundstücken erhebliche Probleme hervorrufen kann. Die Konsultation eines Vermessungsbefugten vor einem Grundstückskauf oder einer Bautätigkeit minimiert Risiken und Kosten und schafft gesicherte Grenzen. TEXT: JOHANNES VALLANT, GRAFIK: JOHANNES VALLANT Beginnend mit einem möglichen ten digital verwaltet werden, Grundstückskauf sollen Hinweise sind die Genauigkeit und der auf mögliche Grenzprobleme aus Grenzverlauf zu prüfen. der Sicht eines Ingenieurskonsu- Der Auszug aus dem Grundbuch lenten enthält den rechtlichen Teil der für Vermessungswesen (IKV) den Leserinnen und Lesern Grundstücksinformation. Der der Bauherren-Information gege- Auszug ist in das A-Blatt (Gut- ben werden. Negative Überra- bestandsblatt), schungen mit dem Grundstück tumsblatt) und dessen Grenzen können da- (Lastenblatt) gegliedert. mit vermieden werden. Im A-Blatt steht die Größe des B-Blatt (Eigenund C-Blatt Grundstückes. Diese Flächenan- Der Grundstückskauf Die grundlegenden Daten zum Grundstück können dem Grundbuch und der frei verfügbaren digitalen Katastralmappe (DKM) entnommen werden. Der Auszug aus der DKM gibt einen technischen Überblick über Abmessungen, Grenzpunkte, deren Nummer sowie die graphische Darstellung der Grenz- und Nutzungsverläufe. Obwohl diese Da- gabe bildet den menden Faktor Grundstück. Doch wertbestimfür das diese Flä- chenangabe hat keinen rechtlichen Anspruch auf Richtigkeit, da die Fläche eine abgeleitete Größe aus Grenzverläufen ist. Im C-Blatt stehen die mit dem Eigentum von verbundenen Dienstbarkeiten. Grundstücken Servitute und BAUHERREN INFORMATION Unterschied Grundsteuerkataster Grenzkataster und 9 risch ermittelte Fläche mit einem Stern (*) gekennzeichnet. Der Grenzverlauf ist je- Diese ähnlich klingenden Begriffe beinhal- doch nicht rechtlich gesichert. ten einen großen Unterschied. Seit 1 968 sind Grenzpunkte koordinativ im Der Grundsteuerkataster ist fast 200 Jahre Grenzkataster zu erfassen. Sind Grund- alt und wurde als Steuergrundlage ge- stücke im Grenzkataster erfasst, wurde schaffen. Ein von Großteil Grundstücksgren- zen liegt noch immer in diesem Katastersystem vor. Die Papiergrenze "Der Grundsteuerkataster ist fast 200 Jahre alt und wurde als Steuergrundlage geschaffen . " stimmt oft nicht mit der der Grenzverlauf von allen beteiligten Anrainern im Zuge einer Grenzverhandlung anerkannt. Der Naturgrenze überein, bedingt durch die Grenzverlauf ist rechtsverbindlich und die damaligen begrenzten Vermessungsmög- abgeleitete Fläche im Grundbuch stimmt lichkeiten. Die Genauigkeit ist größer, mit der tatsächlichen Größe nahezu über- wenn die Grenzen im Grundsteuerkataster ein. durch koordinativ vermessene Ein Grundstück im Grenzkataster ist durch Grenzpunkte ermittelt wurden. Am DKM- jüngere die unterstrichene Grundstücksnummer zu Auszug sind genaue Grenzpunkte durch erkennen, im Grundbuchsauszug ist im einen kleinen Kreis und einer Nummer zu A1 -Blatt nach der Grundstücksnummer ein erkennen. Im Grundbuch ist eine rechne- Buchstabe G zu finden. Liegt diese Kenn- Grundbuch- und DKM-Auszug von Grenzkataster-Grundstücken. 10 BAUHERREN INFORMATION zeichnung nicht vor, ist das verhandlung behoben werden. Grundstück ungenauen Damit sind die Grenzverläufe Grundsteuerkataster zu finden rechtsverbindlich festgelegt. Für (siehe Abbildung). die im folgende Bautätigkeit herrscht Sicherheit in Bezug auf Sicherung von Grundgrenzen Mein Tipp ist, vor einem Grundstückskauf den Grenzverlauf vermessen zu lassen. Mög- einen liche Abweichungen sind sofort messer ohne weitere Maßnah- ersichtlich. Die Kosten dafür men sind sehr gut angelegt, wie fol- abstecken. Ausführende Baufir- gendes Beispiel zeigt. men können sich sofort auf Ein Grundstück wird besichtigt diese und laut Eigentümer ist der und die geforderten Abstände Zaun die Grenze. Die Fläche ist einhalten. Die Behebung von "Die Lösung von Abstandsproblemen nach der Errichtung von Bauwerken ist sehr schwierig und kostet viel Geld. " im Abstandsproblemen JOHANNES VALLANT den sind. Diese Abweichungen Grundbuchsauszug 1 050m 2 mit gesetzlich einzuhalten- den Grenzabstand. Auf einem Grundstück des Grenzkatasters kann der Verdie Grenzpunkte Grenzpunkte verlassen nach der angegeben, das Grund- Errichtung von Bauwerken ist stück befindet sich nicht im sehr schwierig und kostet viel Grenzkataster. Der Quadratme- Geld. Im schlimmsten Fall droht terpreis beträgt EUR 1 00,-. Der ein Abrissbescheid. Kauf wird rechtsgültig abgeschlossen. Nach einer Vermessung im Bestandserhebung Zuge wird der eine Fläche von 1 000m 2 innerhalb des Zaunes ermittelt. Dies bedeuten, dass 50m 2 x EUR 1 00,- = EUR 5000.- mehr bezahlt workönnen nur durch eine Grenz- Zusammenfassung Eine gesicherte Grenze beim Erwerb eines Grundstückes spart Geld. Spätestens bei der Bauwerkserrichtung mit knapp bemessenen Grenzabständen soll der Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen zu Rate gezogen werden. BAUHERREN INFORMATION ÜBER DEN AUTOR ipl.-Ing. Johannes vigation, im Projektmanagement Vallant absolvierte nach und in der technischen Abwick- der HTL für Elektro- lung nationaler und internatio- nik/Nachrichtentechnik in Graz- naler Vorhaben. Dipl.-Ing. Gösting die Studienrichtung Ver- Johannes Vallant ist seit 8 Jah- messungswesen an der ren selbstständig und staatlich Technischen Universität Graz mit geprüfter und beeideter Inge- Auszeichnung. Im Zuge seines nieurskonsulent für Vermes- derzeit unterbrochenen Dokto- sungswesen. Er unterrichtet an rats-Studiums beschäftigt er der HTL Ortwein sowie an der sich mit der Hardwareoptimie- Bauakademie Steiermark den rung in der Navigation. Fachbereich Vermessungswesen. Er verfügt über eine 1 4-jährige Kontakt: 0664 5045301 Berufserfahrung im Bereich offi ce@zt-vallan t.at Elektronik, Vermessung und Na- www.zt-vallan t.at 11 WORKSHOP EINFAMILIENHAUS er aktuelle Beitrag ist eine Einleitung meranzahl ist auf acht begrenzt. Sie erhal- zum Thema Einfamilienhaus. Im ten eine Mappe mit den Informationen Workshop erhalten Sie genauere Informa- und können diese mit nach Hause neh- tionen zu den einzelnen Themenbereichen men. und zum Schwerpunktthema, dem Ent- Bereiten Sie Ihre Fragen vor und nehmen wurf. Wir starten mit dem Workshop im Sie Ihre Unterlagen mit, damit wir im ersten Quartal 201 6. Der Workshop findet Workshop darauf eingehen können. freitags bzw. samstags statt. Die TeilnehAlle weiteren Informationen erhalten Sie demnächst auf unserer Webseite: www. architekt-karl. at BUCHTIPP as Buch Basics Entwer- keine fen und Wohnen fasst enthalten. Die konzeptionel- die Grundlagen und konzep- len Grundlagen geben die tionellen notwendigen Mittel zur Hand Möglichkeiten für gebauten Beispiele die Gestaltung, Ausrichtung um Wohräume zu gestalten. und Nutzung von Wohnhäu- Autoren: Jan Krebsr, Birkhäu- sern zusammen. Wohnen ist ser Verlag, Basel 2007, ISBN immer individuell, daher sind 978-303821 521 9 Die nächste Ausgabe der Bauherren-Information erscheint im ersten Quartal 201 6 . Wir freuen uns wieder über zahlreiche Rückmeldungen. Nutzen Sie auch die Möglichkeit auf unserer Homepage einen Kommentar zu hinterlassen. Architekturbüro KARL Architekt DI Wolfgang KARL Nibelungengasse 2 8010 Graz tel/fax: 0316 83 52 54 mobil: 0676 78 32 362 mail: [email protected] web: www.architekt-karl.at staatlich befugter und beeideter Ziviltechniker für Architektur
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