Branchentrends

Branchentrends
für Rechtsanwaltskanzleien
Mai 2015
Neue Büroeröffnungen durch Teamübernahmen
Die wirtschaftliche Situation ist bei den meisten großen Kanzleien
hierzulande derzeit sehr gut. Laut JUVE setzten die 50 größten
Kanzleien in Deutschland im vergangenen Geschäftsjahr 2013/2014
rund 4,1 Milliarden Euro um. Von den umsatzstärksten 30 Kanzleien
konnte dabei nur eine ihren Vorjahresumsatz nicht übertreffen.
Wie erwartet gab es im Jahr 2014 nur wenige neue Büroeröffnungen
von internationalen Rechtsanwaltskanzleien in Deutschland. Die
US-Kanzlei Akin Gump Strauss Hauer Feld hat in der zweiten
Jahreshälfte den Markteintritt in Deutschland vorgenommen und das
Frankfurter Team von Bingham McCutchen abgeworben. Heuking
Kühn Lüer Wojtek hat einen Standort in Stuttgart eröffnet, gelungen
ist dies durch die Übernahme des Stuttgarter Team der Kanzlei
GSK Stockmann+Kollegen.
Das Thema „lateral hiring“ bleibt, wie diese Beispiele zeigen, für die
Branche sehr wichtig. Bei eigenen Expansionsplänen ist die potenBüroflächenumsatz durch Rechtsanwaltskanzleien in den BIG 7
tielle Übernahme ganzer Teams ein strategischer Aspekt. Hieraus
ergibt sich im Hinblick auf die eigene Flächensituation möglicherweise
schlagartig ein Expansionsbedarf, während in anderen Kanzleien der
Verlust von Mitarbeitern eine etwaige Büroflächenverkleinerung nach
sich zieht.
Flächenumsatz durch Kanzleien zurückgegangen,
aber viele Nachverhandlungen
Der Flächenumsatz durch Rechtsanwaltskanzleien ist 2014 mit
130.000 m² relativ niedrig ausgefallen. Bereits zum dritten Mal in Folge
wurde ein kleiner Rückgang seit dem Höchstwert im Jahr 2011 festgestellt, das 2014er Ergebnis lag 10 % unter dem Vorjahrswert. Ein starke
zweite Jahreshälfte sorgte im abgelaufenen Jahr dafür, dass das zum
Halbjahr beobachtete Minus von 23 % noch relativiert werden konnte,
aber trotzdem fällt die Umsatzbilanz schwächer aus als die allgemeine
Marktentwicklung in den Big 7 (+3 %). Das höchste Neuanmietungsvolumen durch Kanzleien wurde in München registriert (31.200 m²),
gefolgt von Hamburg (23.300 m²) und Frankfurt (19.700 m²).
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Auffällig ist, dass es 2014 wenig Großanmietungen gab. Während 2013 noch sieben Anmietungen mit einer Fläche von jeweils
mindestens 4.000 m² registriert wurden, waren es 2014 lediglich drei
Abschlüsse. Dies liegt allerdings nicht in einer niedrigen Nachfrage,
sondern im weiterhin begrenzten Angebot neuer Premiumflächen
begründet. Daher überrascht es nicht, dass viele auslaufende
Mietverträge nicht zu einem Umzug führten, sondern dass die
betreffenden Kanzleien in ihren bisherigen Flächen geblieben sind.
Allein in Frankfurt war das Volumen der nachverhandelten Flächen
über 35.000 m² hoch, darunter befanden sich zwei Großabschlüsse
Aktuelle Neuanmietungen 2. Halbjahr 2014
Quelle: Hochtief Projektentwicklung
Hamburg Innenstadt
Hamburg Heights
MDS MÖHRLE / HAPP LUTHER
7.150 m²
Köln City
Kaiser-Wilhelm-Ring
PNHR
6.500 m²
Mietabschlüsse von Rechtsanwaltskanzleien
in den letzten 12 Monaten
Quelle: Strabag Real Estate GmbH
Quelle: Steinlein Werbeagentur GmbH
Berlin Charlottenburg 1A
Upper West
GÖRG
4.100 m²
München Innenstadt
Palais an der Oper
DLA Piper
3.800 m²
Düsseldorf Bankenviertel
GAP 15
White & Case
3.100 m²
Düsseldorf Bankenviertel
Broadway Office
Abels, Decker, Kuhfuss & Partner
1.900 m²
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mit Flächen in fünfstelliger Quadratmetergröße. Beispielsweise wird
Freshfields Bruckhaus Deringer für weitere zehn Jahre Hauptmieter im Park Tower bleiben (ca. 16.000 m²). Im März wurde zudem
bekannt, dass die Anwaltskanzlei FPS ihr Mietverhältnis in der
Eschersheimer Landstraße bis ins nächste Jahrzehnt verlängert und
um über 2.000m² erweitert hat.
Zu Beginn des laufenden Jahr wurde ein weiterer großer Neuabschluss bekannt: In Köln hat die internationale Rechtsanwaltskanzlei
DLA Piper 5.500 m² Bürofläche im Neubauprojekt Gürzenich-Quartier gemietet, das im Central Business District (CBD) der Stadt liegt
und Mitte 2016 fertiggestellt werden soll. Diese jüngste Standortentscheidung belegt abermals, dass insbesondere große internationale
Kanzleien ihr Augenmerk auf Neubauentwicklungen legen und dass
ein Büro in einer zentralen Lage für viele Kanzleien von großer
Wichtigkeit ist. Jeder zweite durch Kanzleien angemietete Quadratmeter lag im CBD einer Stadt. Über alle Branchen hinweg beträgt
der CBD-Anteil gerade einmal 15 %.
Büromarktstatistik
BIG 7
Rechtsanwälte
Alle
Branchen
Flächenumsatz 2014
130.400 m²
3,02 Mio. m²
- davon Anteil Umsatz im CBD
51 %
15 %
- davon Anteil Umsatz in A-Flächen
72 %
56 %
- davon Anteil Umsatz ≥ 5.000 m²
11 %
25 %
- davon Anteil Umsatz ≤ 500 m²
29 %
22 %
- davon Anteil Umsatz in Projekten
20 %
20 %
Ebenso unverändert gilt, dass die Branche im Hinblick auf die Nachfrage nach sehr gut ausgestatteten Flächen besondere Anforderungen hat. 72 % des Umsatzes durch Kanzleien waren in A-Flächen,
der Branchengesamtschnitt von 56 % wird deutlich übertroffen.
Diese hohen Anforderungen an einen attraktiven Bürostandort, der
in der Branche für das Gewinnen und Halten von Top-Anwälten
wichtig ist, spiegeln sich natürlich auch in den Mietkosten wider. Drei
der sieben teuersten Vermietungen 2014 in den Big 7 wurden von
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Anwaltskanzleien getätigt. Die Grafik auf Seite 2 zeigt die Spanne
der Mietpreise bei den Mietvertragsabschlüssen durch Rechtsanwaltskanzleien. Man erkennt, dass in allen betrachteten Städten
das Gros der Verträge teilweise deutlich über der Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes liegt. Unsere Beobachtung, dass unter
vielen Kanzleien die Kostensensibilität zunimmt, hat sich allerdings
bestätigt. Ein Beleg hierfür ist der bereits beschriebene Trend zum
Nachverhandeln und Verlängern des bisherigen Mietvertrages, wenn
die Kanzlei mit dem eigenen Standort und der Flächensituation vor
Ort im Hinblick auf Qualität und Effizienz im Grunde zufrieden ist.
Ausblick
Die Flächenverfügbarkeit hat sich in den Big 7-Städten im Jahr 2014
weiter rückläufig entwickelt. Über alle Städte hinweg betrug die
Leerstandsquote 7,6 %, was im Jahresvergleich einem Rückgang
von 0,6 %-Punkten entspricht. Dabei gibt es deutliche Unterschiede
zwischen den Städten. Während Frankfurt und Düsseldorf zweistellige Leerstandsquoten aufweisen, liegen die Werte z.B. in Stuttgart mit 5,2 % und Köln mit 6,5 % deutlich niedriger. Auch innerhalb
der Städte gibt es Unterschiede. So liegen beispielsweise die
Leerstandsquoten in den CBDs von Hamburg (5,7 %) und München
(2,3 %) deutlich unter dem Gesamtwert der jeweiligen Stadt.
2015 rechnen wir im Schnitt mit einer stabilen Flächenverfügbarkeit.
Die Neubautätigkeit hat zwar wieder etwas angezogen und in den
Big 7 werden mit über einer Million m² neuer Bürofläche voraussichtlich 5 % mehr gebaut als noch im Vorjahr, allerdings sind hiervon
bereits zwei Drittel vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben.
Und gerade in den von Kanzleien nachgefragten CBDs bleibt das
Angebot eingeschränkt.
Das begrenzte Angebot wirkt natürlich auf den Flächenumsatz
limitierend. Wir rechnen dennoch damit, dass das Umsatzvolumen
2015 wieder leicht ansteigen wird, denn 2018 und 2019 werden
viele Mietverträge über große Flächen auflaufen, was viele der
betroffenen Kanzleien bereits in diesem Jahr dazu veranlassen wird,
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über eine Verlängerung oder einen Neuabschluss nachzudenken.
Denn auch die Mietkosten dürften in den nächsten Jahren weiter
steigen, bis 2018 rechnen wir in jeder der Big 7 mit einer steigenden
Spitzenmiete. Bereits in diesem Jahr dürften wir einen Anstieg der
Spitzenmieten in Berlin, München und Stuttgart beobachten können.
Büromarkttrends
12 Monate
Mietkosten
(Spitzenmiete)
Flächenauswahl
(CBD)
Berlin


Düsseldorf


Frankfurt


Hamburg


Köln


München


Stuttgart


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+49 (0) 69 2003 1216
[email protected]
Helge Scheunemann
Head of Research Germany
Hamburg
+49 (0) 40 350011 225
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