strategie

STRATEGIE
STRATEGIE
Im Geschäftsjahr 2015 wurden die Finanzziele des Konzerns übertroffen und auch hinsichtlich der Umsetzung
der strategischen Agenda 2015 bis 2017 zur weiteren
Steigerung der nachhaltigen Ertragskraft und Dividendenfähigkeit konnten wesentliche Weichen gestellt werden.
Unternehmensprofil und Geschäftsmodell
Die Kernkompetenz von CA Immo ist die Entwicklung
und Bewirtschaftung moderner, großflächiger Büroimmobilien in Zentral- und Osteuropa. Kernregion sind Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, Tschechien, die Slowakei und Rumänien. Während sich die Geschäftstätigkeit in Deutschland auf die Städte München, Frankfurt
und Berlin konzentriert, liegt der strategische Fokus in
den übrigen Ländern auf den jeweiligen Hauptstädten.
Der Anteil von Büroimmobilien beträgt zum Stichtag
rund 85% des Gesamtimmobilienportfolios und soll
weiter ausgebaut werden.
Die Wertgenerierung für die Aktionäre des Unternehmens basiert dabei auf einer umfassenden Wertschöpfungskette von der Konzeption und Entwicklung ganzer
Stadtquartiere bis zum aktiven Management von Bestandsimmobilien. Das Geschäftsmodell der CA Immo
Gruppe zielt auf die Generierung von stabilen Vermietungserträgen aus einem erstklassigen Mieterpool mit
hoher Bonität sowie zusätzlichen Erträgen aus der Immobilienentwicklung und dem Verkauf von Immobilien.
Erfolgreiche Umsetzung der Strategie 2012 bis 2015
Die vorzeitige erfolgreiche Umsetzung des Strategieprogramms 2012 bis 2015 resultierte in einer substanziell gestärkten Bilanz, einem deutlich ausgewogeneren und fokussierten Immobilienportfolio sowie einer effizienteren
Unternehmensplattform. Seit Ende 2012 wurde die Eigenkapitalquote des Konzerns von rd. 30% auf 53% zum
Stichtag 31.12.2015 signifikant gesteigert. Das Loan-toValue-Verhältnis verbesserte sich von rund 58% auf 37%
und spiegelt die solide Finanzierungsstruktur des Konzerns wider.
Das Immobilienportfolio der CA Immo wurde durch den
Verkauf nicht-strategischer Immobilien, wie insbesondere
Logistikimmobilien in Osteuropa, deutlich effizienter und
fokussierter. Der Portfolioanteil des Kernproduktes des
Unternehmens – großflächige, energieeffiziente CoreBüroimmobilien in den Metropolen Zentral- und Osteuropas – konnte weiter gesteigert werden. Ebenso wurde
die Auslastung des Bestandsportfolios von 88% auf 93%
zum Jahresende 2015 erhöht.
Die Straffung der Unternehmensstruktur führte zu einer
Einsparung von rund 20% der administrativen Kosten
des Konzerns, die Reduktion von Minderheiten auf Objektebene zu einer erhöhten operativen Effizienz. Dieses
markant gestärkte Unternehmens- und Portfolioprofil
festigte die nachhaltige Profitabilität von CA Immo und
stellt die grundlegende Basis für das zukünftige qualitative Wachstum der Gruppe dar.
Neue Strategieagenda 2015 bis 2017
Dem vorzeitig erfolgreich implementierten Strategieprogramm folgte eine neue strategische Agenda 2015-2017,
die neben dem abschließenden Verkauf nicht-strategischer Immobilien (1) und der weiteren Optimierung der
Finanzierungsstruktur (2) insbesondere das wertschaffende Wachstum (3 und 4) der CA Immo Gruppe innerhalb
der definierten Kernmärkte wieder in den Fokus rückt.
Die weitere Stärkung des nachhaltigen Cash-flows hat
dabei Priorität. Als mittelfristiger Zielwert ist eine Eigenkapitalrendite von 5% aus dem laufenden Vermietungsgeschäft definiert. Darüber hinaus soll mit den Geschäftsfeldern Immobilienhandel und Immobilienentwicklung
ein jährlicher Zusatzertrag erwirtschaftet werden, der
zumindest 2% Eigenkapitalrendite zum Gesamtergebnis
beisteuert.
Wesentliche Werttreiber sind in diesem Zusammenhang:
1. Kontinuierliche Portfoliooptimierung
Die Stärkung der Marktposition an bestehenden Kernstandorten mit lokalen Asset Management Teams hat
strategische Priorität gegenüber dem Eintritt in neue
Märkte. Um diese lokalen Plattformen effizient betreiben
zu können, sind eine Mindestportfoliogröße und operative Fokussierung erforderlich. Verbliebene nicht-strategische Immobilien, darunter ein Teil der Landreserven in
Deutschland, kleinere bzw. nicht als Büro genutzte Immobilien sollen veräußert werden. Die weitere Monetisierung der Grundstückreserven in Deutschland soll folglich
jenen Vermögensteil des NAV reduzieren, der keine laufenden Erträge zum Gesamtergebnis beisteuert. In jenen
Märkten, in denen CA Immo keine kritische Größe vorweisen kann (Kroatien, Serbien, Slowenien, Bulgarien),
sollen keine weiteren relevanten Neuinvestitionen mehr
getätigt und mittelfristig ein Exit abgeschlossen werden.
2015 konnten in diesem Zusammenhang wesentliche
Erfolge erzielt werden. Der Abschluss des Verkaufs eines
Logistikportfolios in Osteuropa im 1. Quartal des Jahres
erhöhte den Fokus auf hochwertige Büroimmobilien in
den vier strategischen CEE-Kernmärkten Warschau, Prag,
Budapest und Bukarest sowie die operative Effizienz und
damit Ertragskraft des Osteuropa-Portfolios des Konzerns.
STRATEGIE
Die weitere Optimierung des österreichischen Portfolios
durch den Verkauf von kleinteiligen Objekten bzw. nichtstrategischen Immobilien außerhalb des Kernmarktes
Wien bzw. des operativen Kernsegmentes Büro wurde
ebenso erfolgreich umgesetzt. In Deutschland wurde mit
den äußerst profitablen Verkäufen nicht-strategischer
Immobilien wie einem Logistikobjekt in Hamburg sowie
Grundstücksflächen in Berlin das aktuell sehr günstige
Marktfenster genutzt und ein signifikanter Beitrag für das
Rekordergebnis des Jahres 2015 generiert.
Der bereits maßgeblich realisierte Abbau von nicht-strategischen Immobilien soll in den nächsten ein bis zwei
Jahren weitgehend abgeschlossen werden. Dadurch wird
sich der Portfoliofokus von CA Immo auf qualitativ hochwertige Bürogebäude in Zentral- und Osteuropa weiter
manifestieren und die operative Effizienz erhöhen.
2. Weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns sind eine wesentliche Komponente für die nachhaltige Ertragskraft der CA Immo. Die optimale Strukturierung und Optimierung der Fremdfinanzierungen hat
somit eine hohe Relevanz und zählt neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den
entscheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis der
Gruppe. Die konsistente Umsetzung der Strategie 20122015 führte zu einem äußerst robusten Bilanzprofil mit
einer substanziell gestärkten Eigenkapitalbasis. Neben
einer, wie oben beschrieben, signifikanten Verbesserung
der Verschuldungskennzahlen konnten zusätzlich die
durchschnittlichen Finanzierungskosten in den letzten 18
Monaten deutlich gesenkt werden. Im Laufe des Jahres
2015 wurden die durchschnittlichen Finanzierungskosten,
die zum Stichtag 31.12.2014 bei 4,1% standen, deutlich
auf 2,9% reduziert. Die Jahreszielsetzung von 3,0% konnte damit übertroffen werden. Der Einsatz liquider Mittel
zur Optimierung der Finanzierungsstruktur durch die
Rückführung von teureren Krediten sowie von Derivaten
zur Zinsabsicherung war dabei der wesentliche Hebel.
3. Immobilienentwicklung als Wachstumstreiber
Zentrale organische Wachstumstreiber werden weiterhin die eigene Entwicklung und Übernahme moderner,
energieeffizienter Core-Immobilien in den CA ImmoKernmärkten sein. Insbesondere in Deutschland bieten
die Kompetenz des Unternehmens im Bereich Immobilienentwicklung sowie die im Portfolio vorhandenen
Grundstücksreserven einen strategischen Wettbewerbsvorteil hinsichtlich des stark kompetitiven Marktes von
qualitativ hochwertigen Gebäuden in urbanen Zentren.
Zahlreiche erfolgreiche Projektfertigstellungen in
Deutschland, darunter komplexe Großprojekte mit namhaften Mietern wie PricewaterhouseCoopers, Bosch, Total,
Mercedes-Benz, White & Case, Airbus oder Google haben
die Entwicklungskompetenz des Unternehmen verdeutlicht und den Zugang zu Top-Mietern als Basis für neue
Projektentwicklungen weiter gestärkt. Wie schon in den
vergangenen Jahren wird sich die Developmentaktivität
des Unternehmens weiterhin auf den deutschen Markt
konzentrieren. Dieser starken Positionierung der CA
Immo Gruppe als etablierter, überregional erfolgreicher
Immobilienentwickler in Deutschland kommt zentrale
Bedeutung für die zukünftige Wachstumsstrategie des
Unternehmens zu, da sie einen nachhaltigen Zugang zu
hochwertigen Büroobjekten und somit ein organisches
Miet-Cash Flow-Wachstum ermöglicht.
In Deutschland wurden 2015 mit den Objekten Kontorhaus (München), John F. Kennedy-Haus (Berlin) und
Monnet 4 (Berlin) drei Entwicklungsprojekte von hochwertiger Qualität fertiggestellt und in das Bestandsportfolio übernommen. Ebenfalls in Berlin konnte KPMG als
Mieter für ein neues Büroprojekt gewonnen werden. In
Frankfurt wurde ein langjähriger Mietvertrag mit Steigenberger für den Bau eines 400-Zimmer-Hotels am Hauptbahnhof unterzeichnet und für das Büroprojekt Orhideea
in Bukarest wurde ein erster Ankermieter fixiert. Weitere
Projekte in Berlin, Frankfurt und München sowie in Bukarest und Wien wurden bereits gestartet bzw. befinden
sich in der finalen Planungsphase.
4.
Immobilienakquisitionen als zusätzlicher
Wachstumsimpuls
Über die Immobilienentwicklung hinaus sollen selektive Zukäufe das Portfolio in den Kernmärkten der Gruppe
stärken und für zusätzliche Mietertragsimpulse sorgen.
Wertschaffende Wachstumsopportunitäten zur Stärkung
der Marktposition werden vor allem in den osteuropäischen Kernmärkten von CA Immo gesehen. Die in den
letzten Jahren optimierte Unternehmensplattform stellt in
Kombination mit einem robusten Bilanzprofil und der
lokalen Marktexpertise durch die internen Asset Management Teams auf allen Kernmärkten eine fundamentale
Basis für wertschaffendes Wachstum dar.
Im 2. Quartal 2015 konnten die Verhandlungen mit der
Europäischen Bank für Wiederaufbau und Entwicklung
(EBRD) über den Erwerb deren Minderheitsanteils am
osteuropäischen E-Portfolio erfolgreich abgeschlossen
werden. Mit dieser Akquisition erhöht CA Immo ihren
Anteil an hochwertigen Bürogebäuden in Prag (Amazon
Court, Nile House, Kavci Hory), Bukarest (Europehouse,
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River Place), Budapest (City Gate, Infopark West) und
Zagreb (Zagrebtower) von bisher 65% (bzw. 75%) auf
100%. Die vollständige Übernahme dieses Anteils reduzierte strategiekonform Joint Ventures im Bestandsportfolio und stärkt die Core Büroimmobilienportfolien und
damit die nachhaltigen Mieterträge in den osteuropäischen Kernmärkten. Dieser Ankauf der EBRD-Minderheitsanteile steigerte nicht nur die operative Effizienz des
Portfoliomanagements, sondern verringert darüber hinaus
die strukturelle Komplexität erheblich. So erfolgte die
Konsolidierung dieses Portfolios bisher „at equity“. Infolge dieser Transaktion wurden zum 3. Quartal Immobilien
im Wert von rund 500 Mio. € in die Bilanz aufgenommen.
Attraktive Dividende
CA Immo positioniert sich als Dividendenwert mit der
langfristigen Zielsetzung, kontinuierlich eine attraktive
Ausschüttung für die Aktionäre bieten zu können. Die
nachhaltige und stabile Profitabilität des Vermietungsgeschäftes ist entscheidender Indikator für die Dividendenkapazität des Unternehmens, die mit den oben beschriebenen Maßnahmen sukzessive gesteigert werden soll.
Diese kontinuierliche Stärkung der nachhaltigen Ertragskraft als strategisches Kernziel soll sich mit einer Ausschüttungsquote von rund 60% des FFO I im Dividendenwachstum widerspiegeln.
Investment Grade Rating als strategische Komponente
Im Dezember 2015 hat die internationale Ratingagentur
Moody’s Investors Service nach einer umfassenden BoniCA IMMO GESCHÄFTSMODELL
tätsanalyse die CA Immobilien Anlagen AG mit einem Investment Grade-Long Term Issuer Rating von Baa2 mit
einem stabilen Ausblick eingestuft. Wesentliche Indikatoren für den Erhalt sowie die Aufrechterhaltung dieses
Corporate Credit Investment Grade Ratings, welches von
strategischer Bedeutung für die CA Immo Gruppe ist, sind
eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungsgrad, die
nachhaltige Ertragskraft und eine damit verbundene solide Zinsdeckung sowie eine ausreichend große Quote von
nichtbesicherten Immobilien (siehe Kapitel Finanzierung).
Nachhaltigkeit als langfristiger Wettbewerbsfaktor
In den Industrienationen verursachen Gebäude rd. 40%
aller CO2-Emissionen. Diese Tatsache bestärkt CA Immo,
dem Thema Nachhaltigkeit sowohl in der Errichtung als
auch der Bewirtschaftung ihrer Immobilien einen hohen
Stellenwert einzuräumen. Durch die Erfüllung breitgefächerter Zertifizierungsanforderungen wird der schonende
Einsatz von Ressourcen, deren Transport sowie Gesundheitsauswirkungen berücksichtigt. Zum 31.12.2015 waren
42% der CA Immo Büro-Bestandsflächen nach DGNB,
LEED oder BREEAM-Standard zertifiziert. Weitere Bestandsgebäude und Projektentwicklungen sind derzeit im
Zertifizierungsprozess (siehe auch Kapitel Nachhaltigkeit).
Neue Büro- und Hotelgebäude errichtet CA Immo konzernweit nach Zertifizierungs-Standards. Bis 2018 sollen
rd. 65% der Büro-Bestandsflächen des CA ImmoPortfolios über ein Nachhaltigkeitszertifikat verfügen.

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