12 Tages-Anzeiger Montag, 14. Septen - Recht & Konsum Wie Mieter sich gegen eine Sanierung wehren können Eine Hausrenovation zwingt zum Entscheid zwischen Kündigung oder saftiger Mietzinserhöhung. Ann Schwan Der Wohnblock wirkt von aussen ge pflegt, ist aber weit über 5oJahre alt. Die Grundrisse der Wohnungen sind altmo disch, die Ausbaustandards von Küche und Bad bescheiden, die Wohnungen günstig. Doch jetzt will die Vermieterin sanieren. Das heisst neue Küchen und Bäder, neue Fenster, neue Heizung. auf gefrischte Räume und eine höhere Miete. Muss eine solche Renovation von Mietern in ungekündigtem Miet verhältnis unter allen Umständen ak zeptiert werden? Nein: Das Mietrecht (OR 257h und 260) sieht vor, dass Renovations arbeiten, die keine reinen Unterhaltsoder Mängelbehebungsarbeiten dar stellen, sondern auch der Erneuerung der Wohnung dienen, zumutbar sein müssen. Nur dann sind sie vom Mieter zu dulden. Was zu tolerieren ist, beur teilt sich nach Art und Dauer des Miet vertrags sowie nach Umfang, Dringlich keit und Nutzen der Arbeiten und ihrer Auswirkung auf den Mietzins. «Bei Sanierungen in bewohntem Zu stand kommt es darauf an, was den Mie tern an Unannehmlichkeiten zugemutet wird», sagt Ruedi Spöndlin, Mietschlich ter in Basel und Rechtsberater beim Mie terinnen- und Mieterverband Deutschschweiz. «Ein Toi-Toi-WC auf der Strasse während mehrerer Wochen anstelle ei nes Badezimmers ist doch nicht tragbar.» Aber Mieter nähmen relativ viel hin, um in ihrer Wohnung bleiben zu können. Ist Taschenkontri beim Einkauferl2 Vor kurzem kaufte ich in einem bensmittelgeschäft ein. Da ich Laden nicht auskannte, irrte ic einem Gestell zum anderen, bi~ schliesslich das Gesuchte fand. legte ich drei Säckchen mit Nüs ich länger in der Hand hielt, be das gewünschte Produkt fand, an ihren Platz zurück. Nach de: Bezahlen verliess ich das Gescl Auf dem Vorplatz wurde ich vo Angestellten angesprochen ol sichtlich haue sie mich im Ges beobachtet. Sie warf mir vor, k die Tüten mit den Nüssen nichi zahlt, und forderte mich auf m men zur Kontrolle meiner Tasc Verdattert folgte ich ihr ins Bür zeigte ihr den Tascheninhalt. Ii hinein ärgerte ich mich darübe ich mich anstandslos kontrolli€ liess. War die Angestellte üben dazu berechtigt? - - Der Beweis liegt beim Vermieter Der Vermieter hat zu beweisen, dass der Umbau unumgänglich ist. In einem neueren Fall hat das Kantonsgericht Ba sel-Landschaft die Klage einer Mieterin gutgeheissen, welche geltend machte, die Renovation ihrer in diejahre gekom menen Wohnung sei für sie unerträg lich. Hier hatte die Mieterin Glück, denn die Vermieterin haue es unterlassen, Dringlichkeit und Notwendigkeit der Sa nierung nachzuweisen. Zudem war die angekündigte Mietzinserhöhung enorm, von monatlich 657 auf 1050 Franken. Doch Vermieter sind verpflichtet, das Haus so zu unterhalten, dass die Bewoh ner ihre Wohnung wie vereinbart nutzen können. Deshalb haben Mieterinnen Ar beiten an der Mietsache immer dann zu dulden, wenn Mängel behoben oder Schäden vermieden werden. Sie können sich nur wehren gegen Erneuerungen und Verbesserungen, die einen Mehrwert schaffen, sogenannte Änderungen. Nur diese Kosten können auf die Mieter abgewälzt werden. Wer wegen eines günstigen Zinses auf Komfortsteigerung verzichten will, kann an die Schlichtungsstelle und allenfalls an das Mietgericht gelangen. Falls die Mieter im Verfahren nicht unterliegen oder es zu einem Vergleich kommt, kann ihnen während einer Sperrfrist von drei Jahren nicht gekündigt werden. Damit haben sie mehr Zeit für die Wohnungs suche. Relativ gute Aussichten, die Sanie rung zu verhindern, haben Mieter bei Luxussanierungen oder wenn die letzte Leser fragen Nein. Das Durchsuchen einer sche ist ein sehr weit gehendei in die Privatsphäre. Ein solcher von Personen, die vom Staat a lich dazu autorisiert sind, a‘. werden, also von der Polizei. 1 gel gründet auf dem Persönl schutz und auf dem Gewaltmor Staates. Sie hätten sich also pr. weigern können, der Angestei Inhalt Ihrer Handtasche zu zeil Gewisse Ladenbesitzer ve sich mit einem im Geschäft sichtbar angebrachten Hinweis liche Taschenkontrollen aus d zu ziehen. Dies berechtigt sie a Bleiben die Mieterin der Wohnung, haben sie bei einem Umbau Anrecht aufeine Mietzlusreduktion, Foto: Gaötan BaIly (Keystone) Renovation nur wenige Jahre zurück liegt, denn hier dienen die Arbeiten offensichtlich einzig zur Steigerung des Mietertrages. Wenn aber Wasser- und Abwasserleitungen aus Altersschwäche bersten oder die elektrischen Leitungen für die Bewohner zum Risiko werden, ist eine Totalsanierung unumgänglich. Derart umfassende Eingriffe können nur bei leerstehender Liegenschaft durch geführt werden. Bei begründeter Total- «Fair wäre es, das Haus nicht leerzukündigen, sondern die Sanierung in bewohntem Zustand durchzuführen» Karin Weissenberger sanierung können die Mieter kaum auf eine nennenswerte Erstreckung des Mietverhältnisses hoffen, denn ein wei teres Zuwarten mit der Renovation würde die Wohnungen bald unbewohn bar, ja gefährlich machen. «Gegen eine Sanierung kann man sich nicht wirklich wehren», sagt Ruedi Spöndlin. «Man kann höchstens die Kün digung anfechten und im Härtefall ein Erstreckungsbegehren stellen.» Heute werde angesichts der Wohnungsknapp heit eine Erstreckung von einem bis ein einhalb Jahren meist gewährt; längere Erstreckungen gebe es eher selten. Bei einer Erstreckung ist mit dem Baube ginn zuzuwarten bis zum Auszug des Mieters. Der Mieter seinerseits kann während der Sperrfrist mit einer Kündi gungsfrist von ein bis drei Monaten aus ziehen. «Fair wäre es, die Sanierung in be wohntem Zustand durchzuführen‘>, sagt Karin Weissenberger, Immobilienfach frau und Vorstandsmitglied des Hausvereins Zürich. Gehe es allerdings nicht nur um die Erneuerung von sichtbaren Installationen, sondern um tiefere Ein griffe, sei dies in bewohntem Zustand sehr viel schwieriger. «Verfügt ein Haus über mehrere Leitungsstränge, könnte ein Strang nach dem anderen saniert werden. Die Mieter müssen dann vor übergehend in der Nachbarwohnung duschen und kochen», sagt Weissenber ger. Indes werde die Sanierung damit teurer, weil die Unternehmer dreimal auf den Bau kommen müssen. Diese Mehrkosten schlügen sich auch auf den künftigen Mietzins nieder. Auf der ande ren Seite hat der Vermieter bei bewohn ter Liegenschaft weniger Zinsausfall. Laut Verordnung zum Mietrecht gel ten die Kosten umfassender Überholun g~n in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investition. Doch nicht uneingeschränkt: «Je älter die Ein richtungen sind, desto weniger Kosten können auf die Mieter abgewälzt wer den. Eine Küche ist mietzinsmässig nach 20 Jahren abgeschrieben», sagt Karin Weissenberger. Dies sei bei der Über wälzung der Kosten zu berücksichtigen. Kosten sind offenzulegen Selbst bei einer umfassenden Sanierung haben die Mieter Anspruch auf eine de taillierte Abrechnung. Wenn sie die ein zelnen Posten einsehen, können sie die Mietzinserhöhung meist auch nachvoll ziehen. «Vermieter sind deshalb gut be raten, ihre Kosten offenzulegen, damit die Mieter wissen, wofür sie die höhere Miete bezahlen», findet Weissenberger. «So gibt es weniger Streitfälle.» Entschädigung für die Störung Eine Renovation wird in der Regel lang fristig geplant. Die Vermieter sind ver pflichtet, ihre Mieter so früh wie mög lich über Art und Umfang ihres Vor habens zu informieren. Ein Brief oder ein Informationsanlass klären die Situa tion und geben den Mietern Zeit. Ein Mitspracherecht bei der Planung haben sie nicht. Doch sie sollen möglichst früh zeitig entscheiden können, ob sie die ge plante Sanierung tolerieren oder anfechten wollen, allenfalls gemeinsam mit anderen Mieterinnen oder ob sie angesichts der Umtriebe und höheren Wohnkosten kündigen und eine andere Wohnung suchen. Können die Mieter während des Um baus in der Wohnung bleiben, haben sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion für die Dauer der Bauarbeiten. Die Band breite dieser Entschädigung ist sehr gross, je nach Umfang der Eingriffe und Belästigungen zwischen 10 und 60 Pro zent. Auch hier kann die Mieterin an die Schlichtungsstelle gelangen, falls man sich über die Höhe der Entschädigung nicht einigen kann. Bevor man rechtliche Schritte unter nimmt, sollte man sich beraten lassen, am besten, sobald man von der Sanie rung erfährt. Dies hilft, rechtzeitig die richtigen Entscheidungen zu treffen. - Zum Vorgehen bei Mietzinserhöhung nach Sanierung: am Mittwoch auf rechtundkonsunt.tagesanzeiger.ch. Anzeige Ihre Kulturkarte icoW Ann Schwarz beantwortet Ihre Fragen zum Arbeitsrecht, Konsumrecht. Sozialversicherungsrecht und Familienrecht. Senden Sie uns Ihre Fragen an rechtundkonsum@tages-anzeiger zu eigenmächtigem Vorgehen, Schutz der Persönlichkeit geh Niemand kann sich selber staat fugnisse zugestehen. Auch det kennzeichnete private Sicl dienste dürfen keine derartig stahlkontrollen durchführen. Anders liegt es beim Zutritt staltungen wie etwa einem match oder einem Transportm für man ein Billett oder eine F erwirbt. Hier dürfen die Verans‘ Sicherheitsgründen, ohnejegli. verdacht, allgemeine Gepäck-‘. benenfalls auch Personenkontr Bedingung für den Eintritt mac In Ihrem Fall hatte die Mita aufgrund ihrer Beobachtung konkreten Tatverdacht. Sie h halb die Polizei rufen müssen ordentliche Kontrolle, wenn nicht kooperativ gezeigt hättet Diebstahl von drei Päckchen m zweifellos als geringfügiges Di hätte sie Sie auch nicht am Vi hindern dürfen, schon gar nict walt. Denn das Vorgehen mus hältnis zum Tatverdacht stehei Man kann sich fragen, ob es derartigen Fall nicht ratsam ist, aus die Situation sofort zu ku den Tascheninhalt zu zeigen das Eintreffen der Polizei zu Dazu verpflichtet ist man aber
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