Schere am deutschen Wohnimmobilienmarkt

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Schere am deutschen Wohnimmobilienmarkt
Wertentwicklung von Wohnimmobilien 2013-2014: Es
klafft eine Schere von plus
20 bis minus acht Prozent.
Zu diesem Ergebnis kommt
das Sprengnetter-Immobilienmarktmonitoring. Starke regionale Unterschiede machen
die feingranulare Beobachtung von Marktschwankungen immer wichtiger.
I
m Zeitraum von 2013 bis 2014 sind die
Immobilienpreise in vielen Regionen
Deutschlands weiter rasant gestiegen.
Laut dem aktuellen Sprengnetter-Immobilienmarktmonitoring (S-IM) haben
sich die Werte für Einfamilienhäuser um
durchschnittlich 4,3 Prozent erhöht, für
Eigentumswohnungen um 5,3 Prozent
und für Mehrfamilienhäuser um 1,8 Prozent. „Allerdings fallen in der jüngsten
Analyse erstmals stärkere Divergenzen
auf “, so Christian Sauerborn, Leiter der
Sprengnetter Marktforschung. „In den
bekannten Topstandorten ... gingen die
Preise im Messungszeitraum weiter steil
bergauf, teilweise sogar um weitere 20 Prozent.“ In den Flächenräumen kehrte sich
die Entwicklung hingegen teilweise um.
Preisrückgänge auf dem Land Im
„In den bekannten Topstandorten wie Hamburg
und München gingen die
Preise im Messungszeitraum weiter steil bergauf, teilweise sogar um
weitere 20 Prozent.“
Christian Sauerborn, Leiter der
Sprengnetter Marktforschung
Abgleich mit einer langfristigen Rückschau und angesichts der aktuellen Entwicklungen halten die Analysten der
Sprengnetter Marktforschung eine Preiskonsolidierung des deutschen Wohnimmobilienmarktes für wahrscheinlich:
In Ballungsräumen sei mit weiterhin
steigenden Preisen zu rechnen, wobei in
überhitzten Stadtteilen Rückgänge erwartet würden.
Die Randgebiete größerer Städte
könnten noch länger von der starken Nachfrage stadtnaher Lagen profitieren und steigende Preise verzeichnen, während in den
Flächenräumen, die in den letzten Jahren
ebenfalls an der allgemeinen Marktentwicklung teilgenommen haben, (weitere)
Preisrückgänge zu erwarten seien, lautet
die Meinung der Immobilien-experten.
Die stetig wachsende Dynamik macht
die regelmäßige Investitionskontrolle
durch eine Wertfortschreibung für Investoren und die Finanzbranche zwingend
notwendig. „Die Entscheidung für den
richtigen Index wird dabei schnell zum
Erfolgsfaktor,“ bringt Sauerborn die wesentliche Herausforderung auf den Punkt.
Das S-IM stellt auf Basis tatsächlich erzielter Verkaufspreise regional fein untergliederte Informationen in Form von
Indexreihen zur Verfügung.
Insgesamt misst das S-IM die Wertentwicklungen von drei Einzelportfolios für
den übergeordneten Teilmarkt „Wohnen“:
Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser
mit bis zu einem Drittel gewerblichem Anteil und Eigentumswohnungen. Dabei setzen sich die Einzelportfolios aus mehr als
10.000 bebauten Grundstücken zusammen.
Die räumliche Verteilung der beobachteten
Objekte bildet das gesamte Bundesgebiet
flächendeckend repräsentativ ab.
tatsächliche Transaktionen Die Datengrundlage des Indexes sind tatsächlich
erfolgte Transaktionen. Zusätzlich liegen
alle wesentlichen wertbeeinflussenden
Merkmale der verkauften Immobilien vor,
wie zum Beispiel Lage, Größe, Baujahr,
Modernisierungsgrad und Ausstattung.
Aus den Daten der marktüblich erzielbaren Mieten, die insbesondere auf
der Grundlage nahezu aller in Deutschland vorhandenen Mietspiegel ermittelt
werden, werden flächendeckend für ganz
Deutschland die Liegenschaftszinssätze,
Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren
abgeleitet, mit denen die Marktwerte der
Immobilien ermittelt werden. Diese Daten
werden im S-IM ebenso stichtagsbezogen
angesetzt wie die örtlichen Bodenwerte
oder der Baupreisindex.
Aktuell wird das S-IM bereits von
mehreren Instituten als Marktschwankungsmodell und zur Wertfortschreibung von Immobilien-Portfolios genutzt.
In naher Zukunft soll der Index auch den
einzelnen Sachverständigen zugänglich
gemacht werden. Sie können diese Daten
sehr gut im Rahmen von Vergleichswertverfahren anwenden und bei Bewertungen
mit mehreren Stichtagen nutzen.
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Christian Sauerborn, Leiter Marktforschung Sprengnetter

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