Umsatzrückgang in Folge der Wirtschaftskrise –

Büromarkt Köln
Kurzbericht Juli 2015
Moderne Flächen in bevorzugten Lagen sind knapp
Kölner Büromarkt mit stabiler Nachfrage, aber zu wenig Neubauten
In der ersten Jahreshälfte 2015 wurden auf dem Kölner Büromarkt rund
135.000 Quadratmeter Fläche umgesetzt. Die größte Flächenabnahme
stellt die Neubaumaßnahme des Personalamts der Bundeswehr in
Longerich dar. Das Gebäude wird rund 11.000 Quadratmeter umfassen.
Es folgt die Vermietung an das Amt für Informationsverarbeitung der Stadt
Köln mit rund 8.000 Quadratmetern im Bankenviertel. Das Mietniveau für
Büroflächen blieb im ersten Halbjahr sowohl in der Spitze als auch im
Durchschnitt unverändert. Aufgrund der bislang guten Vermietungsleistung und des traditionell stärkeren zweiten Halbjahres kann
voraussichtlich ein Jahresumsatz über dem Niveau von 2014 erreicht
werden, d.h. rund 280.000 Quadratmeter. Sollte die Zurich Versicherung
ihre geplante Anmietung von bis zu 60.000 Quadratmetern noch in 2015
realisieren, würde diese Marke sogar deutlich übertroffen.
Büromarkt Köln – Kennziffern Entwicklung und Prognose
2011 bis 2015
Ent-
Jahr
2011
2012
2013
2014
wick-
2015
lung
SVPBeschäftigte
in Tsd.*
475
485
499
512
517
Arbeitslosenquote*
9,6
9,7
9,3
9,6
9,3
Umsatz in
Tsd. m²
330
270
280
260
280
Bestand in
Mio. m²
7,5
7,6
7,6
7,7
7,7
Leerstand in
Tsd. m²
580
580
560
510
460
Leerstandsquote in %
7,7
7,6
7,4
6,6
6,0
Spitzenmiete
in €/m²
21,00
21,00
21,25
21,25
21,25
Durchschnittsmiete in €/m²
11,23
11,37
11,88
11,90
11,90
Fertigstellungen in Tsd. m²
60
80
62
82
67
Greif & Contzen Research, Köln Februar 2015; Anm.:* zum 30. Juni
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© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2015
Tendenz
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Das Angebot an Neubauten ist nach wie vor gering. 2015 werden in Köln
schätzungsweise rund 67.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt.
Etwa die Hälfte hiervon dient der Eigennutzung und ist auf dem Markt
somit nicht verfügbar. Nur wenige im Bau befindliche Maßnahmen sind
innerstädtisch gelegen. Auch aus diesen Gründen verstärken einige
Projektentwickler und Bestandshalter aktuell ihre Bemühungen, höhere
Mieten zu erzielen.
Tunisstraße 19, Dominium © Greif & Contzen
Vermietungsdynamik im Bankenviertel
Im Bankenviertel sorgten neben der Vermietung an das Amt für
Informationsverarbeitung der Stadt Köln noch weitere Vertragsabschlüsse für ein im Vergleich zu den Vorjahren starkes
Transaktionsgeschehen. Beispielsweise mietete der Gesamtverband der
katholischen Kirchengemeinden der Stadt Köln rund 1.500 Quadratmeter
am Börsenplatz an. Der Teilmarkt insgesamt erreichte inklusive
Untervermietungen schon im ersten Halbjahr einen Umsatz von rund
17.000 Quadratmetern. Der Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag bei
rund 6.000 Quadratmetern jährlich. Die erhöhte Marktdynamik entstand
durch vorangegangene Fortzüge, die neue Flächenangebote in Bestandsgebäuden des Bankenviertels ausgelöst hatten.
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Büromarkt Köln
Kurzbericht Juli 2015
Exkurs Ehrenfeld: Industrie weicht Dienstleistungsunternehmen
Im Gegensatz zum etablierten Bürostandort Bankenviertel, in dem nur
noch selten Neubauaktivitäten zu verzeichnen sind, werden in Stadtteilen
wie Kalk, Mülheim und Ehrenfeld aktuell diverse Bauprojekte vorbereitet
und realisiert.
So kann im Stadtteil Ehrenfeld die auch für Köln typische enge Verbindung
zwischen Strukturwandel und Entwicklungsaktivitäten exemplarisch
nachvollzogen werden.
Seit Ende des 19. Jahrhunderts prägten industrielle Produktionsbetriebe
den Standort Ehrenfeld. Im Verlauf des 20. Jahrhunderts gaben viele
Firmen ihre Fertigung und damit ihre Liegenschaften jedoch sukzessive
wieder auf. Zurück blieben Entfaltungsräume für Einzelhandel,
Kleinunternehmen, Musik-Clubs und Künstler. Aktuell verstärkt sich die
Entwicklung mehrerer Areale zu modernen Dienstleistungsstandorten.
Grüner Weg, KUBIKON Ehrenfeld © Greif & Contzen
2001 begann auf dem Gelände der Vulkan AG, die einst im Maschinenbau
und Eisenguss tätig war, der Umbau zu einem Bürocampus. Das
historische Sozialgebäude, die Backsteinhallen mit Sheddächern und die
weiteren umgenutzten Gebäude haben Mieter aus einem breiten
Branchenspektrum gefunden. Viele sind in der Kreativ-wirtschaft tätig.
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Am Maarweg wurde 2009 die Neugestaltung der Alten Wagenfabrik
fertiggestellt. In den denkmalgeschützten langen Fertigungshallen, in
denen früher Elektrofahrzeuge produziert wurden, finden sich nun
Loftbüros.
Direkt angrenzend an das Vulkan-Gelände entsteht derzeit das neue
attraktive Gebäudeensemble KUBIKON Ehrenfeld, welches insgesamt
rund 8.000 Quadratmeter teilbare Büroflächen umfasst. Die
namensgebende Architektur prägt die Gesamtbaumaßnahme Grüner
Weg, die durch ein ausgefeiltes Konzept der verspringenden
Gebäudehöhen attraktive Blickbeziehungen zulässt. Die von vier
unterschiedlichen Architekturbüros entworfenen Gebäudekörper bieten
einen qualitätsvollen Mix aus Arbeiten und Wohnen.
Ebenfalls in der Nachbarschaft entstehen in der früheren Schiffsschraubenfabrik Ostermann unter dem Namen Leitradlofts rund 11.000
Quadratmeter ausgefallene Büroflächen mit industrieller Architektur. Im
Kontrastwerk an der Oskar-Jäger-Straße entsteht zudem ein Büroneubau
mit rund 3.700 Quadratmetern Nutzfläche.
Mit der geplanten Entwicklung des Helios-Geländes wird nördlich der
Vogelsanger Straße der Strukturwandel fortgesetzt. Trotz der
vorgenannten Entwicklungen existieren weiterhin verschiedene Areale,
die eine veraltete und kleinteilige Bebauung aufweisen und die ebenfalls
aktiviert werden könnten.
Solide Rahmenbedingungen für 2015 und 2016
Die konjunkturelle Entwicklung hat im ersten Halbjahr insgesamt einen
guten Verlauf genommen. Der ifo-Geschäftsklimaindex verzeichnet im
Vergleich zum Jahresbeginn positivere Umfrageergebnisse. Wichtige
Stützen der wirtschaftlichen Entwicklung sind der starke private Konsum,
das geringe Zinsniveau und der niedrige Ölpreis. Die Frühjahrsumfrage der
IHK Köln bestätigte auch unter den lokalen Unternehmen eine gestiegene
Zuversicht und Investitionsbereitschaft. Mehrere Wirtschaftsforschungsinstitute haben ihre Konjunkturprognosen seit Ende des letzten Jahres
nach oben korrigiert. Sie schätzen das Wachstum des deutschen
Bruttoinlandsprodukts in 2015 und auch in 2016 auf 1,5 bis 2,2 Prozent.
Somit
liegen
weiterhin
gute
Rahmenbedingungen
für
die
Büroflächennachfrage und für Standortentscheidungen vor.
Den nächsten ausführlichen Büromarktbericht veröffentlicht Greif &
Contzen im September 2015.
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Theodor J. Greif
Geschäftsführender Gesellschafter
GREIF & CONTZEN
Immobilien GmbH
Telefon: +49 221 93 77 93 – 200
E-Mail: [email protected]
Florian Schmidt
Leiter Unternehmensbereich Büroimmobilien
GREIF & CONTZEN
Immobilienmakler GmbH
Telefon: +49 221 93 77 93 - 340
E-Mail: [email protected]
Frank Pönisch
Geschäftsführer
GREIF & CONTZEN
Beratungsgesellschaft mbH
Telefon: +49 221 93 77 93 - 265
E-Mail: [email protected]
Dr. Jan Schubert
Beratung, Research
GREIF & CONTZEN
Beratungsgesellschaft mbH
Telefon: +49 221 93 77 93 - 263
E-Mail: [email protected]
Anschrift: Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln
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