PK Wurm Bilanz 2015 16032016

Gemeinnütziger Wohnbau Bilanz und Ausblick
18.500 neue Wohnungen im Jahr 2015
5-PUNKTEPUNKTE-PROGRAMM für leistbares Wohnen
„Mehr Bauen – Kosten dämpfen“
Pressekonferenz mit Prof.
Prof. Mag. Karl Wurm
Obmann, Österreichischer Verband
gemeinnütziger Bauvereinigungen
Wien, 16.
16. März 2016
2016
18.500
18.500 neue GBVGBV-Wohnungen im Jahr 2015
2015 war ein überdurchschnittlich gutes Baujahr. Von den 187 gemeinnützigen Bauvereinigungen
(GBV) wurden rd. 18.500 Wohnungen fertiggestellt. Das ist gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg
um 17
17% oder 2.740 Wohnungen. Dieses Leistungshoch findet jedoch 2016 keine Fortsetzung. Die
Wohnungsproduktion wird sich im aktuellen Jahr um 24%
24% oder 4.500 Wohnungen auf 14.100
14.100
Neubauwohnungen verringern (s. Anhang S. 12).
Im Zeitraum von 2014 bis 2016 haben die GBV jährlich rd. 16.100 Neubauwohnungen übergeben.
Das ist gegenüber dem vorangegangenen Jahrzehnt eine deutliche Steigerung um 12% oder rd.
1.700 Wohnungen. Die Gemeinnützigen erbringen damit insgesamt ein Drittel der gesamten NeuNeubauleistung (GBV, gewerbliche/private Bauträger, Privatpersonen etc.), im Mehrgeschoßwohnbau
steigt dieser Anteil auf über 50%.
50% Bei einem Verwaltungsbestand von rd. 587.000 eigene Miet- und
Genossenschafts- sowie 257.000 Eigentumswohnungen lebt etwa jeder fünfte Bewohner Österreichs in einer von Gemeinnützigen verwalteten Wohnung.
Das Leistungshoch im Baujahr 2015 ist auf die Fertigstellung größer Wohnbauprojekte mit damit
verbundenen längeren Realisierungszeiträumen zurückzuführen. Mit 29.000
29.000 in Bau befindlichen
Wohnungen lag das Neubauvolumen Anfang 2015 auf dem Niveau des Wohnbaubooms in der 2.
Hälfte der 1990er Jahre.
Zu Jahresbeginn 2016 waren 24.100 Wohnungen in Bau.
Bau Das ist ein Rückgang der Bautätigkeit
gegenüber dem Vorjahr um 17% oder 5.000 Wohnungen. Davon werden noch im selben Jahr voraussichtlich 14.100 Wohnungen übergeben (Abb. 1). 2017 sollte es mit der Neubauleistung wieder
leicht bergauf gehen. Von 25.700 Wohnungen, an denen zu Jahresbeginn 2017 die Arbeiten in Gang
sein werden, sollten rd. 14.8
14.800 fertiggestellt werden. Das entspricht einem Plus von 6% oder 700
neuen Wohnungen.
Den größten Beitrag zur Steigerung des Wohnungsneubaus leisteten die Wiener GBV.
GBV Mit 6.400
6.400
neuen Wohnungen haben sie ihre Neubauleistung gegenüber dem Vorjahr um fast 40% oder 1.800
Wohnungen in die Höhe gefahren. Damit steuerten die GBV in Wien fast zwei Drittel des gesamten
Fertigstellungsanstiegs bei. Eine deutliche Expansion erfuhr die Wohnungsproduktion auch in Niederösterreich (+18% bzw. 570 Wohnungen). Damit kann der auf dem Wiener und niederösterreichischen Wohnungsmarkt lagernde hohe Nachfragedruck etwas geschmälert werden, zur wirksamen
Dämpfung des steigenden Wohnungsbedarfs in den östlichen Ballungsregionen bräuchte es aber
2
eine Fortsetzung der außergewöhnlich hohen Bauleistung. Diese dürfte sich jedoch in Wien in den
Folgejahren 2016 und 2017 mit durchschnittlich nur mehr rd. 3.300 neuen Wohnungen pro Jahr
deutlich reduzieren. In Niederösterreich wird die Neubauleistung annähernd gleich bleiben.
*2016 und 2017 Prognose
32.500
30.000
27.500
25.000
22.500
20.000
17.500
15.000
12.500
Wohnungen
Bauvolumen Mio Euro, reale werte Preisbasis 1997
Abb. 1 GBVGBV-Bauleistung 1997 - 2015+ Prognose 2016/17
4.000
3.750
3.500
3.250
3.000
2.750
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0
10.000
7.500
5.000
2.500
0
Sanierungsvolumen real
Neubauvolumen real
Fertiggestellte Wohnungen
Daten, Berechnungen: GBV
in Bau befindliche Wohnungen
Nach einem Anstieg im Vorjahr ist das reale Neubauvolumen 2015 um 10%
10% auf 2,6 Mrd. Euro zurückgegangen und liegt damit in etwa auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts (Abb. 1).
2016 ist wieder mit einem geringfügigen Anstieg der Investitionen um rd. 4% auf 2,7 Mrd. Euro zu
rechnen.
Thermische Sanierung stagniert auf hohem Niveau
Die Sanierungsinvestitionen sind in den letzten Jahren kontinuierlich auf rd. 900 Mio. Euro angestiegen. Nunmehr dürften sich allerdings erste Sättigungseffekte einstellen. Der vor 1980 errichtete gemeinnützige Wohnungsbestand wurde inzwischen zu über 90% saniert. Darauf deutet der
abermalige Rückgang des Sanierungsvolumens um 6% gegenüber dem Vorjahr auf 860 Mio. Euro
im Jahr 2015 hin. Auch im darauffolgenden Jahr ist mit einer Reduktion der Investitionen um 4%
auf 830 Mio. Euro zu rechnen.
Maßgeblich beigetragen zum hohen Sanierungsvolumen hat die thermische Sanierung des gemeinnützigen Wohnungsbestandes. In den 1980ern waren es jährlich rd. 3.500 Wohnungen, 2015
2015
3
bereits 15.000 Wohnungen,
Wohnungen die auf einen besseren thermisch-energetischen Standard gebracht
wurden.
Die
durchschnittliche
jährliche
Sanierungsrate
des
vor
1980
errichteten
GBV-
Mietwohnungsbestandes liegt bei 6%,
6% inkl. Eigentumssektor bei 5%. Damit rangieren die Gemeinnützigen weit vor den gewerblichen und privaten Bauträgern bzw. Vermietern mit einer Sanierungsrate zwischen 2% und 3%. Mit ihrer hohen Sanierungstätigkeit schaffen bzw. sichern die GBV nicht
nur insgesamt 15.000
15.000 Arbeitsplätze im Bau- und Baunebengewerbe, sondern tragen darüber hinaus auch überproportional zur CO2-Reduktion im Wohnbau bei: die GBV-Wohnungen nehmen nur
12% der gesamten Wohnfläche ein, sind aber für 30% der Treibhausgas-Verringerung (seit 1990)
verantwortlich.
Die Gemeinnützigen haben auch gewichtigen Anteil daran, dass gemäß Treibhausgasemissionsbilanz 2014 des Umweltbundesamtes im Gebäudesektor nicht nur der stärkste Rückgang (seit 1990:
-42%) zu beobachten ist, sondern als einzigem der größeren Sektoren auch die Klimaziele 20082012 erreicht bzw. unterschritten werden konnten.
Wohnbauförderung auf neuem Tiefstand
Nach einer starken Ausweitung in den letzten beiden Jahren ist die Wohnbauförderungsleistung
2015 wieder deutlich rückläufig. Während die Förderungszusicherungen 2013/14 im Schnitt bei rd.
26.400 Wohnungen lagen, sind sie im darauffolgenden Jahr um 13% auf nur mehr 22.600 geförgefö rderte Wohnungen eingebrochen und haben damit einen neuen Förderungstiefstand erreicht.
Besonders stark zurückgegangen sind die Förderungszusagen im Mietwohnungssektor.
Mietwohnungssektor Mit einem Minus von 18% bzw. 3.300 auf rd. 14.600 geförderte Wohnungen geht die Reduktion der Förderleistung fast zur Gänze auf Kosten jenes Segments, das von den Wohnungssuchenden aktuell
besonders stark nachgefragt wird. Obgleich die aktuelle Zahl der geförderten Mietwohnungen über
dem Tiefstand der Jahre 2011/12 liegt, kann der steigende Bedarf nach leistbaren Wohnungen
damit keineswegs abgedeckt werden. Um die in den letzten Jahren entstandene Förderlücke wieder auszugleichen,
auszugleichen bräuchte es eine Ausweitung der Wohnbauförderungsleistung um mindestens
zusätzliche
zusätzliche 3.500 Mietwohnungen.
Mietwohnungen
Auf historisch niedrigem Förderungsstand verharrt der Eigenheimsektor.
Eigenheimsektor 2015 wurden nur
knapp 5.200 Wohnungen gefördert, was einem weiteren Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 4%
bzw. 200 Wohnungen entspricht.
4
Weiter rückläufig sind auch die geförderten Sanierungsmaßnahmen.
Sanierungsmaßnahmen Bereits 2014 sind die durch
Förderungsmittel ausgelösten Sanierungsinvestitionen um 29% auf 1,2 Mrd. Euro bzw. die Zahl
der sanierten Wohnungen um 11%
11% auf 70.000
70.000 Einheiten stark zurückgegangen.
zurückgegangen Im folgenden
Jahr verringerten sich die Sanierungsinvestitionen um 9% auf 1,1 Mrd. Euro bzw. 68.000 geförderte Einheiten. Gegenüber dem Sanierungshype und der damit verbundenen Umschichtung von Fördergelder in den Sanierungssektor in der 2. Hälfte der 2000er Jahre hat sich damit die Förderleistung im Sanierungssegment um mehr als Drittel reduziert. Verantwortlich dafür dürften neben
einer in den letzten Jahren wieder stattfindenden Verlagerung der Förderungsausgaben in das
Neubausegment auch Kompensationseffekte durch den BundesBundes-Sanierungsscheck sein.
Wohnungsknappheit in den Ballungsregionen
Österreichs Städte und Ballungsregionen wachsen immer schneller. Beschleunigt wird das Bevölkerungswachstum durch die verstärkte Zuwanderung. Erst jüngst musste die Statistik Austria ihre
Bevölkerungsprognose nach oben revidieren. Das rapide Bevölkerungswachstum und die seit
Jahren schwächelnde Wohnbauförderungsleistung verschärfen die Wohnungsknappheit.
Wohnungsknappheit Aufgrund stagnierender bzw. rückläufiger Realeinkommen
Reale inkommen breiter Bevölkerungsschichten konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf erschwingliche Mietwohnungen.
Mietwohnungen Zwischen 2000 und
2014 gingen die mittleren realen Nettojahreseinkommen der unselbständig Erwerbstätigen um 3%
zurück. Von den Einbußen sind dabei vor allem die unteren Einkommensschichten betroffen. Während die höheren Einkommen des 3. Quartils in diesem Zeitraum stagnierten, fielen die Einkommen
des 1. Quartils um 15%. Bestätigt wird der Run auf den preisgünstigen Mietwohnungssektor durch
die immer länger werdenden Vormerklisten der GBV. In den letzten 5 Jahren ist die Zahl der Wohnungsinteressenten um über 50% angestiegen.
Dass der Wohnungsfehlbestand in den Städten zuletzt immer größer wurde, ist auf den Einbruch
des geförderten Geschoßwohnungsbaus zurückzuführen. Er ist zwischen 2010 und 2013 um 30%
auf durchschnittlich rd. 15.000 fertiggestellte Wohnungen zurückgegangen, sodass der Neubau
geförderter Mietwohnungen in diesen Jahren nahezu zur Gänze von den Gemeinnützigen getragetragen wurde. Sie waren es auch, die in den Folgejahren nun auch wieder für einen signifikanten AufAu fwärtstrend im Mietwohnungsbau sorgen.
Nach rd. 16.500 Wohnungen im Jahr 2014 steigt die Neubauleistung im gesamten Mietwohnungssektor 2015 um 13% auf rd. 18.600 errichtete Wohnungen weiter an. Das höhere Fertigstellungsni-
5
veau, das in den darauffolgenden Jahren nur leicht unterschritten werden dürfte, kann die entstandene Angebotslücke im geförderten Mietwohnungssektor aber nicht füllen (Abb. 2).
Abb. 2 Fertigstellungen, 1991/95 - 2015, 2016/17 Prognose
60.000
*2016 und 2017 Prognose
Wohnungen
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
geförderter Geschoßbau
freifinanzierte Eigenheime
freifinanzierter Geschoßbau
GBV
geförderte Eigenheime
Daten, Berechnungen: GBV
Während es nach einer Phase sehr niedriger Fertigstellungsziffern mit den geförderten Mietwohnungsbau wieder leicht bergauf geht, kommt der Bauboom im freifinanzierten Wohnungsbau
nun allmählich zu einem Ende.
Ende In den Jahren 2010 – 2013 erhöhte sich die Neubauleistung durch
die veranlagungsorientierten Investitionen in den Eigentumswohnungsbau um 80% auf durchschnittlich 13.000 neue Wohnungen pro Jahr. In den Folgejahren kommen die Wohnungsfertigstellungen nur mehr bei jährlich knapp über 9.000 Wohnungen zu liegen.
Zwischen dem geförderten und freifinanzierten Geschoßwohnbau ist es zu einer leichten
leichte n G ewichtsverschiebung zugunsten der ersteren gekommen. Betrug das Kräfteverhältnis zuletzt 55%
zu 45%, liegt es aktuell bei 2/3 zu 1/3.
1/3 Zum Vergleich: im letzten Jahrzehnt belief sich die Relation
geförderter vs. freifinanzierter Geschoßwohnungsbau auf 85%
85% zu 15%
15%,
Eine gegenläufige Entwicklung zeigt sich im Eigenheimbau. Hier expandieren die freifinanzierten
Eigenheime. Nach einem leichten Rückgang 2015 ist mit einem weiteren Anstieg der ohne Wohnbauförderungsmittel errichten Ein- und Zweifamilienhäuser auf rd. 17.500 Wohnungen zu rechnen. Das ist ein Anstieg gegenüber dem letzten Jahrzehnt um mehr als das Doppelte. Verantwort6
lich dafür, dass zuletzt auch immer mehr Haushalte mit geringerem Einkommen keine öffentlichen
Fördermittel in Anspruch nehmen und ihren Eigenheimbau freifinanziert in Angriff nehmen, dürften
vor allem attraktive Bankenfinanzierungen durch das historisch niedrige Zinsniveau und die hohen
qualitativen und energetischen Auflagen im geförderten Wohnbau sein. Umgekehrt ist es dementsprechend dem geförderten Eigenheimbau ergangen. Er ist in den letzten Jahren um mehr als
die Hälfte auf 6.300 Wohnungen zusammengeschrumpft.
Wohnungsbedarf und Neubauleistung – Schere geht auseinander
Insgesamt lässt sich die Neubauleistung der letzten Jahre auf etwas über 51.000
51.000 Wohnungen
veranschlagen. Der auf Basis der jüngsten Haushaltsprognose errechnete Wohnungsbedarf beläuft sich im Zeitraum 2015 – 2020 auf bis zu 60.000 Wohnungen pro Jahr. Gegenüber der Vorjahresprognose bedeutet dies aufgrund der verstärkten Zuwanderung ein Plus von 6.000 Wohnungen. Ohne eine rasche Ankurbelung der Wohnbauleistung u.a. durch die zeitnahe Umsetzung der
2015 beschlossenen Wohnbauoffensive im Wege einer zu gründenden Wohnbauinvestitionsbank
(WBIB) droht damit die Schere zwischen Wohnungsbedarf und –fertigstellung noch weiter auseinander zu gehen.
G emeinnützige Mietwohnungen besonders günstig
Wenn die Wohnungsnachfrage vor allem in den Ballungszentren stark steigt und die Einkommen,
wie erwähnt, real immer weniger werden, bekommt ein hoher Bestand erschwinglicher Mietwohnungen besondere Bedeutung. Mit rd. 600.000 Wohnungen verfügen die Gemeinnützigen über einen starken preisgebundenen Mietwohnungssektor. Er nimmt einen Anteil von rd. 40% aller Mietwohnungen in Österreich ein. Mit 6,6 Euro/m2/Monat liegt die Miete (inkl. BK und USt.) von Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) um rd. 20% unter dem Niveau von privaprivaten/gewerblichen Vermietern (8,1 Euro/m2/Monat).
Besonders günstig sind dabei jene GBV-Wohnungen, bei denen die zur Finanzierung der Objekte
aufgenommenen Darlehen abbezahlt sind. Während private bzw. gewerbliche Eigentümer die Mieten nach Abstattung aller Darlehen auf Marktniveau anheben dürfen, muss sie bei den Gemeinnützigen auf eine streng limitierte „Grundmiete“ von 1,75
1,75 Euro/m2/Monat zuzüglich eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages (EVB) abgesenkt werden. Liegt die Miete darunter, bleibt sie
nach Ausfinanzierung unverändert. Zu Absenkungen dieser Mieten ist es in den letzten Jahren allerdings kaum gekommen, da sie deutlich unter dem Grenzbetrag lagen: Im Durchschnitt betragen
die Mieten in ausfinanzierten Objekten rd. 1,3 Euro/m2/Monat exkl. EVB. Ihre Mieten sind konkurkonkur7
renzlos güns
günstig.
tig Die Gemeinnützigen sind gesetzlich verpflichtet, die aus den Mieteinnahmen erwirtschafteten Erträge wieder in die Errichtung von günstigen Wohnungen für künftige Bewohner
zu investieren.
Kapitalmarktfinanzierung zu sehr günstigen Konditionen
Weiter verbessert haben sich die Finanzierungskonditionen für die GBV am Kapitalmarkt. 2015 ist
ein weiterer Rückgang der Zinsaufschläge zu beobachten. Insgesamt können die Gemeinnützigen
gegenwärtig bei der Finanzierung ihrer Wohnbauprojekte auf sehr günstige Darlehenszinssätze
zurückgreifen.
•
Nach einer Phase sehr hoher Zinsaufschläge infolge der Finanz- und Wirtschaftskrise im
Ausmaß von 140 Basispunkten (1,4 Prozentpunkte) im Jahr 2012, sind sie 2015 auf 96
Basispunkte (0,96 Prozentpunkte) zurückgegangen. Aufgrund des zuletzt negativen Referenzzinssatzes (Euribor) bewegen sich die Bankzinsen auf Höhe der Aufschläge.
•
Weitgehend unverändert zeigt sich die Situation bei den Darlehenskonditionen.
Darlehenskonditionen Infolge der
erschwerten Refinanzierungsbedingungen bzw. der Fristentransformationsproblematik haben sich die Darlehens- von den Konditionslaufzeiten in den letzten Jahren stark auseinanderentwickelt. Waren früher kongruente Laufzeiten üblich, werden heute Konditionsvereinbarungen auf durchschnittlich 16 Jahre und die Darlehenslaufzeiten
Darlehenslaufzeiten im Schnitt auf 28
Jahre befristet angeboten (siehe Abb. 3, S. 13).
5-PunktePunkte -Programm für leistbares Wohnen
Der steigende Wohnungsbedarf durch das erhöhte Bevölkerungswachstum in den Städten und
Ballungsräumen auf der einen Seite sowie die gestiegenen Wohnkosten durch immer teureres Bauen auf anderer Seite erhöht den Handlungsbedarf zur Wohnbauankurbelung und Kostendämpfung.
Die Gemeinnützigen legen hierzu ein 5-Punkte-Programm vor:
1. Wohnbaupaket rasch umsetzen – ohne Auflagenwust
Auflagenwu st
Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft begrüßt die Ende 2015 im Parlament beschlossene Einrichtung einer Wohnbauinvestitionsbank, mit der in fünf bis sieben Jahren die Errichtung von zusätzlich insgesamt rd. 30.000 kostengünstigen Wohnungen vor allem in den Ballungsregionen angestoßen werden soll. Damit die Wohnbauoffensive des Bundes rasch Fahrt aufnehmen kann, gilt
es die To-do-Liste (Gründung, Konzession etc.) zeitnah abzuarbeiten, sodass die Wohnbauinitiative
bereits im 2. Halbjahr 2016 starten kann.
8
Für das Gelingen bzw. die rasche Umsetzung der Wohnbauoffensive ist insbesondere auch darauf
zu achten, dass
•
die administrativen und bautechnischen Verfahren sowie auch die Richtlinien und Voraussetzungen zur Vergabe der Finanzierungsmittel eine möglichst effiziente Umsetzung
der Projekte ermöglicht.
•
die mit WBIB-Gelder errichten Wohnbauprojekte mit deutlich maßvolleren QualitätsanQualitätsanforderungen versehen werden. Die baukostenintensiven Vorschriften der Wohnbauförderungen werden für die Wohnbauoffensive als nicht adäquat erachtet. Vielmehr sollten hier
als Maßstab die Vorschriften der jeweiligen Bauordnungen zur Anwendung kommen.
•
für das Wohnbauprogramm ausreichend Bauland bereitgestellt werden muss. Gerade der
Mangel an Grundstücken zu angemessenen Konditionen wird als Hindernis Nr. 1 für den
leistbaren Wohnbau angesehen.
2. Baulandmobilisierung forcieren
Zur Forcierung des Wohnungsneubaus hat daher die Mobilisierung von geeigneten Grundstücken
Priorität Nr. 1. Dazu braucht es wirksame Instrumente. Die Gemeinnützigen schlagen hierzu folgenden Maßnahmen vor:
•
Verfassungsrechtliche Klarstellung gem. Art. 11 Abs. 1 Z 3 B-VG zur rechtlich „wasser„wasserInstrumenten
nten in den Ländern und
dichten“ Anwendung von baulandmobilisierenden Instrume
Gemeinden (d.h. wie die Wohnbauförderung sollen auch Maßnahmen zur Grundstücksbeschaffung in die Gesetzgebungs- und Vollziehungskompetenz der Länder fallen),
•
Umsetzung des im Regierungsprogramms verankerten Vorhabens, Grundstücksflächen
(Kasernenareale) der öffentlichen Hand für den geförderten Wohnbau zu reservieren,
•
Forcierung von Vertragsraumordnungsmaßnahmen in den Kommunen,
•
in Kombination mit einer auf die Kriterien der Wohnbauförderungsrichtlinien verweisenden
Widmungskategorie
Wid mungskategorie „förderbarer Wohnbau“,
Wohnbau“
•
Einführung und auch Sicherstellung von im Gemeinbedarf liegenden Vorbehaltsflächen für
den förderbaren Wohnbau in den Raumordnungsgesetzen der Länder,
•
Rückwidmung von länger als 10 Jahren unbebauten Grundstücken,
•
verstärkter Einsatz von Baurechtsmodellen.
Baurechtsmodellen
3. Verfahren vereinfachen und beschleunigen
Naturschutzrechtliche Auflagen führen insbesondere bei größeren Projektentwicklungsgebieten
zu immer größeren zeitlichen Verzögerungen und werden dadurch zusehends zu einem erhebli-
9
chen Kostenfaktor.
Kostenfaktor Die extensive Inanspruchnahme von Nachbarschafts
Nachbarschaftsrechten
schaftsrechten führt häufig zur
Verzögerungen und damit Verteuerung von Bauvorhaben. Die Widmung von Grundstücken wird
durch überbordende Verfahrensauflagen und vorgeschaltete BürgerbeteiligungsBürgerbeteiligungs- und MitbeMitbestimmungsprozesse
stimmungsprozesse wie z.B. kooperative Planungsverfahren oft über Gebühr verzögert. Überzogene ökonomische Auflagen und bürokratische Prozedere durch diverse Expertenbeiräte zur (mehrstufigen) Qualitätssicherung im geförderten Wohnbau verursachen im Rahmen von Wettbewerbsverfahren beträchtliche Zusatzkosten. Bauverfahren nehmen im Genehmigungs- und Verhandlungsprozess zu viel Zeit in Anspruch.
Zur forcierten Schaffung bezahlbaren Wohnraums braucht es eine Beschleunigung der WidWidmungsmungs-, PlanungsPlanungs- und Bauverfahren
Bau verfahren.
verfahren Kürzere Entscheidungswege lassen sich durch eine EntEntrümpelung der Verfahrensprocedere bewerkstelligen. Die Anforderungskriterien von Qualitätsbeiräten sowie Architektur- und Bauträgerwettbewerben sollten überdies in einem ausgewogenen
Verhältnis zum jeweiligen Bauvorhaben stehen. Die Entscheidung und Übernahme der Kosten für
Architektur- und Bauträgerwettbewerbe sollte beim Grundstückseigentümer liegen.
4. Einfacher und günstiger Bauen
Leistbares Wohnen ist in den letzten Jahren durch kostentreibende bautechnische Anforderungen
und Auflagen energieeffizienten Bauens immer stärker unter Druck geraten. Ziel muss daher ein
Kurswechsel für einfacheres und kostengünstigeres Bauen ohne Qualitätseinbußen sein.
Zur Senkung der Baukosten wäre anzusetzen an
•
der maßvollen Lockerung des 100%100%-igen barrierefreien Bauens zugunsten flexiblerer
und praxisgerechterer Regelungen.
•
der Entschärfung der Brandschutzauflagen
Brandschutzauflagen.
auflagen Hier haben zuletzt Auflagen der Feuerwehr,
Brandabschottungen, Rauchwarnmelder etc. beträchtliche Mehrkosten verursacht.
•
der Reduktion der Schallschutzstandards
Schallschutzstandards der Außenfenster eines Wohngebäudes führt
zu keinen Einbußen der Lebensqualität, aber spürbarer Kostenminderung.
•
einer raschen Umsetzung der in einer Vielzahl schon vorhandenen VereinfachungsvorVereinfachungsvo rschläge im Bereich der ÖNORMEN sowie einer Reform des Normerstellungsprozesses
für mehr Transparenz und Wirtschaftlichkeit.
Wirtschaftlichkeit Künftig sollten vor jeder neuen Norm folgende Fragen geklärt werden: Was kostet sie? Was bringt sie den Bewohnern? Was nützt
sie und wem nützt sie?
•
den energetischen Anforderungen durch eine Rückkehr auf den kosteneffizienteren
Standard der Generation „Wohnbauförderung
Wohnbauförderung 2010“
2010 und damit dem Niedrigenergiehaus
10
als Standardbauweise. Womit auch eine Überarbeitung des „Nationalen Plans“ zur Umsetzung der EU Gebäuderichtlinie verbunden wäre.
•
der Abschaffung der kostenintensiven Stellplatzverpflichtungen in den Gemeinden. Die
Errichtung von Stellplätzen sollte in der Verantwortung der Bauherrn liegen.
•
der bedarfsgerechten und bewohnerorientierten Gestaltung von GemeinschaftseinrichGemeinschaftseinric htungen.
tungen
•
einer für alle baurelevanten Entwürfen von Gesetzen, Verordnungen und Normen geltenden verpflichtenden Folgenabschätzung
Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnens.
Wohnens
Insgesamt ließe sich durch diese Vereinfachungen ein Baukosteneinsparungspotential von
ca. 10% realisieren.
•
Zusätzlich sollte im geförderten Wohnbau eine vielfältigere Angebotspalette mit einer stärstärkeren Differenzierung in den Ausstattungsdetails Einzug halten. Nicht jedes Projekt
muss auch die höchsten bautechnischen Standards der Wohnbauförderung erfüllen. Es
darf auch einfacher sein. Es braucht flächendeckend
flächend eckend Wohnbauprogramme für unterunte rschiedliche Zielgruppen.
Zielgruppen Einzelne Bundesländer sind auf diesen Zug schon aufgesprungen
und machen sich an die Umsetzung von differenzierten Wohnungsangeboten.
5. Baukostensenkungs
Baukostensenkungsbeirat
ensenkungsbeirat einrichten
Zur Umsetzung der im Arbeitsprogramm der Bundesregierung angekündigten „Durchforstung“
der Baustandards,
Baustandards -normen, Richtlinien und Wohnbauförderungsvorschriften auf EinsparungspoEinsparungsp otenziale wird die Einrichtung eines Baukostensenkungsbeirats
Baukostensenkungsbeirats vorgeschlagen. Diese sollte sich
aus Vertretern von Bund, Ländern, Gemeinden, Experten der gemeinnützigen und gewerblichen
Wohnungswirtschaft, Bauwirtschaft und Baustoffindustrie und Architekten zusammensetzen und
kostensenkende Vereinfachungsvorschläge bzw. Verbesserungsmöglichkeiten zur Erhöhung der
Wirtschaftlichkeit des Bauens erarbeiten. Eine 1. Sitzung dieses Gremiums könnte bereits im Rahmen der Finanzausgleichsverhandlungen 2016 stattfinden.
Rückfragehinweis:
Mag. Artur Streimelweger
Österreichischer Verband
gemeinnütziger Bauvereinigungen
Tel.: 01/505 58 24 227
Email: [email protected]
11
ANHANG:
GBV Neubauleistung: fertiggestellte Wohneinheiten in eigenen und fremden Bauten
1981 - 2016/17
22.000
20.000
nach Sitz der Bauvereinigung im jeweiligen Jahr;
*2016 und 2017 Prognose
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
1981/85
1986/90
1991/95
1996/2000
2001/05
2006/10
2011/12
2013
2014
2015
2016*
2017*
W
5.289
4.929
5.440
6.106
3.588
3.939
3.776
4.597
4.653
6.415
3.385
3.283
V
346
309
506
311
179
199
339
215
164
179
293
245
T
834
1.064
965
1.244
1.113
1.021
1.384
1.270
1.339
1.364
1.147
1.062
St mk
1.943
1.762
2.191
2.576
1.962
1.718
1.529
1.444
1.603
1.890
1.537
1.439
Sbg
1.416
961
1.197
1.352
975
1.254
1.250
1.227
1.254
1.315
909
1.042
OÖ
2.639
2.013
3.271
3.331
1.880
2.095
1.934
1.990
2.221
2.001
2.078
2.131
NÖ
1.206
1.531
2.021
2.869
2.510
2.892
2.991
2.783
3.080
3.647
3.315
3.644
Ktn
1.155
965
1.364
1.320
841
869
820
810
600
874
520
840
846
2013
15.181
15.181
874
2014
15.788
15.788
842
2015
18.527
18.527
877
2016*
14.061
14.061
1.153
2017*
Bgld 1981/85
274
Ö
ÖSTERREICH
450
641 1996/2000
618
1986/90
1991/95
15.102 13.982
13.982 17.597
17.597 19.727
19.727
15.102
778
2001/05
13.825
13.825
1.091
2006/10
15.076
15.076
1.187
2011/12
15.207
15.207
14.839
14.839
GBV Neubauleistung: in Bau befindliche Wohneinheiten in eigenen und fremden Bauten
1981 - 2015/16
36.000
nach Sitz der Bauvereinigung im jeweiligen Jahr;
Jahreszahl steht für Winter des angegebenen Jahres/Frühjahr Folgejahr, ab 2005 Anfang des Folgejahres
*2015 = Anfang 2016 Prognose
32.000
28.000
24.000
20.000
16.000
12.000
8.000
4.000
-
1981/85
1986/90
1991/95
1996/2000
2001/05
2006/10
2011/12
2013
2014
2015
2016*
W
11.684
10.617
11.677
10.067
6.382
7.452
7.887
11.226
10.046
6.490
6.432
V
782
892
1.353
481
323
241
301
211
286
366
387
T
1.179
1.497
1.612
1.791
1.800
2.149
1.907
1.990
1.808
1.575
1.704
St mk
2.589
2.870
3.215
4.056
2.474
1.895
2.708
2.740
2.346
2.480
2.140
Sbg
1.799
1.372
2.056
1.926
1.440
1.737
1.414
1.727
1.783
1.378
1.458
OÖ
3.686
3.520
6.119
5.143
2.899
3.428
3.030
3.620
3.876
3.741
4.116
NÖ
1.807
2.716
4.582
4.552
4.172
5.159
5.772
6.348
6.246
5.843
6.289
Ktn
2.105
2.010
2.812
2.653
1.518
1.739
1.399
1.200
1.411
731
1.269
Bgld
ÖSTERREICHÖ
1981/85
1986/90728 1991/959821996/2000806 2001/05 1.365
2006/10 1.499
2011/12 1.571
2013
456
26.086
26.221
34.40834.40831.47631.47622.374 22.374
25.299 25.299
25.989 25.989
30.444
26.086
26.221
12
2014
29.154
2015
24.116
2016*
25.708
1.382
1.352
1.512
1.913
30.444
29.154
24.116
25.708
Abb. 3 Entwicklung Wohnbaukreditzinsen und Zinsaufschläge
April 2008 - Februar 2017
6
300
5
250
4
3
140 BP
%
2
150
112 BP
110 BP
100
1
0
70 BP
11 BP
69 BP
70 BP
-1
126 BP
96 BP
50
0
Aufschläge Wohnbaukreditzinssatz auf EURIBOR 6 Monat (rechte Skala)
Zinsaufschläge GBV (Erhebung), rechte Skala
EURIBOR 6 Monat (linke Skala)
Zinssätze Wohnbaukredite (lt. OeNB, inkl. private Kreditnehmer), linke Skala
Zinssätze GBV (linke Skala)
Anm.: Zinsaufschläge definieren sich als Differenz
zwischen Wohnbaukreditzinsen und EUIRBOR 6-Monat,
BP (Basispunkte)
Quelle: OeNB, Erhebung u. Berechnungen GBV
Basispunkte
200

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