Immobilien richtig weitergeben und vererben. Was soll aus meiner Immobilie einmal werden? Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt wird sich eines Tages fragen, was damit passieren soll. Wer soll sie einmal bekommen? Wer kommt als Erbe überhaupt in Frage? Oder soll man die Immobilie verschenken und damit das Erbe vorwegnehmen? Fragen, über die es sich lohnt, frühzeitig nachzudenken, sich mit Experten darüber zu unterhalten und so früh wie möglich das Gespräch mit Kindern und Angehörigen zu suchen. In zwei Drittel aller Erbfälle werden Immobilien vererbt. Und die Zahl der Alleinerben sinkt. Da man Immobilien nicht einfach aufteilen oder verschieben kann, bilden sie ein sicheres Konfliktpotenzial. Vor allem dann, wenn sich gleich mehrere Erben – eine sogenannte Erbengemeinschaft – um eine Immobilie streiten. Denn nach deutschem Erbrecht hat jeder Erbe innerhalb einer Erbengemeinschaft den selben Anspruch auf die Immobilie. Die Erbengemeinschaft kann also nur einstimmig handeln und über den Nachlass verfügen. Was damit passiert, muss im Streitfall in einer Erbauseinandersetzung ausgefochten und festgelegt werden. Wer seinen Nachlass rechtzeitig und wohlüberlegt plant, vermeidet Konflikte und sorgt für einen harmonischen Übergang. Das gilt vor allem für Immobilien. Mit dieser Broschüre geben wir Ihnen ein paar wichtige Hinweise und Tipps für eine aktive und durchdachte Nachlassgestaltung. Wer seinen Nachlass aktiv gestaltet vermeidet spätere Konflikte und Erbauseinandersetzungen unter Hinterbliebenen. Wer erbt wie viel, wenn nichts geregelt wird? Gibt es keine Nachlassregelung – also weder Testament noch Erbvertrag – gilt automatisch die gesetzliche Erbfolge. Das bedeutet, der Nachlass wird entsprechend dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser aufgeteilt. Solange auch nur ein Verwandter der ersten Ordnung zu finden ist, kommen Verwandte der zweiten Ordnung nicht als Erbe in Frage. Entsprechendes gilt für noch weiter entferntere Verwandte. Nach gesetzlichem Erbrecht erbt der Ehegatte, sofern kein Ehevertrag besteht, ein Viertel des Nachlasses. Hinzu kommt ein Viertel als pauschaler Zugewinnausgleich. Kinder erben die verbliebene Hälfte zu gleichen Teilen. Das geltende Pflichtteilsrecht sichert nahen Angehörigen, z. B. Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Kindern eine gesetzliche Mindestbeteiligung am Nachlass. Ohne Testament gilt automatisch die gesetzliche Erbfolge. Schließt man also einen Angehörigen mittels Testament oder Erbvertrag vom Erbe aus, wird dieser zum Pflichtteilsberechtigten. Ehegatte Dieser Anspruch besteht immer nur in Geld, niemals auf Sachwerte. Besteht der Nachlass im Wesentlichen aus einer Immobilie, kann es passieren, dass zur Erfüllung des Pflichtteilsanspruches ein Darlehen aufgenommen oder gar die Immobilie verkauft werden muss. Sind mehrere Erben vorhanden, bilden diese automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese kann, mit Ausnahme von Notmaßnahmen, nur einstimmig Verfügungen treffen. Bei unterschiedlichen Vorstellungen kann somit schnell Uneinigkeit darüber entstehen, was nun aus einer Immobilie werden soll. Enkel Nichten und Neffen Cousinen, Cousins Geschwister Onkel, Tanten Erblasser Die Ehegatten erben immer. Allerdings müssen sie ihr Erbe mit den Erben erster, zweiter oder dritter Ordnung teilen. Kinder Erben erster Ordnung sind Ihre Kinder. Adoptivkinder und uneheliche Kinder sind ehelichen Kindern gleichgestellt. Sie erben auf jeden Fall, gemeinsam mit dem Ehegatten. An die Stelle verstorbener Kinder treten deren Kinder (=Enkel). Eltern Erben zweiter Ordnung Falls Sie keine Kinder erster Ordnung (oder Enkel) haben, erben Ihre Eltern. Falls diese verstorben sind, erben Ihre Geschwister. Sollten auch diese verstorben sein, erben Ihre Nichten und Neffen. Großeltern Erben weiterer Ordnung Erben dritter Ordnung erben dann, wenn es auch keine Erben zweiter Ordnung mehr gibt. Die Erben vierter und folgender Ordnung erben dann, wenn es auch keine Erben dritterOrdnung mehr gibt. Wenn es keinerlei Erben mehr gibt, erbt der Staat. Sie haben es in der Hand, was aus Ihrer Immobilie wird. Die Schenkung. Wird die Immobilie schon zu Lebzeiten übertragen, sprechen Juristen von einer „vorweggenommenen Erbfolge“. So kann man die Dankbarkeit der Kinder noch erleben. Außerdem lassen sich auf diese Weise Erbschaftssteuern sparen, vorausgesetzt das Vermögen ist größer als die Freibeträge der Erben. Die aktive Nachlassgestaltung. Wenn Sie selbst bestimmen möchten, wer von Ihrem Vermögen im Todesfall profitiert, können Sie Ihren Nachlass entsprechend regeln und ihn aktiv gestalten. Hierzu stellt das deutsche Erbrecht zwei Optionen zur Verfügung: den Erbvertrag und das Testament. Der Erbvertrag. Für einen Erbvertrag werden mindestens zwei Personen benötigt. Er regelt die Aufteilung des Nachlasses, muss zwingend notariell beglaubigt werden und kann nur mit Einverständnis aller Unterzeichner geändert werden. Der Erbvertrag ist vor allem dann von Vorteil, wenn zwischen den Vertragsparteien kein gesetzliches Erbrecht besteht (zum Beispiel bei unverheirateten Paaren) und wenn man sich der gewünschten Erbfolge sicher ist. Für seine Tätigkeit berechnet der Notar Gebühren in Abhängigkeit vom Gesamtwert des Nachlasses. Die Vorteile einer Schenkung. • Vermeidung von Streit • Reduzierung der Erbschaftsteuer (mehrfache Freibeträge möglich) • Reduzierung von Pflichtteilslasten Das Testament. Im Unterschied zum Erbvertrag kann ein Testament von einer Person alleine verfasst werden. Eheleute können auch gemeinschaftlich testieren. Ist es eigenhändig handschriftlich verfasst sowie mit Ort, Datum und Unterschrift versehen, ist eine notarielle Beurkundung nicht erforderlich. Es kann jederzeit widerrufen und geändert werden. Wer flexibel bleiben will und perspektivisch noch einen guten Teil seines Lebens vor sich hat, der sollte seine Erbfolge besser in einem Testament regeln, um gegebenenfalls Anpassungen vornehmen zu können. Freibeträge beachten. Die Freibeträge sind abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Erben und dem Erblasser. Ehepartner, eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro Kind (auch Adoptivkind und Stiefkind) 400.000 Euro Enkelkind, das anstelle des Kindes/ Stiefkindes des Erblassers erbt, wenn dieses bereits gestorben ist 400.000 Euro Enkelkind, Stiefenkelkind 200.000 Euro Urenkel und weitere Abkömmlinge 100.000 Euro Eltern und Großeltern bei Erwerben von Todes wegen 100.000 Euro Geschiedener Ehegatte, gleichgeschlechtliche Lebenspartner, Geschwister, Neffe, Nichten, Schwieger-, Stiefeltern, Schwiegerkinder 20.000 Euro Wie Sie Ihre Immobilie sicher weitergeben. Wenn Sie Ihre Immobilie weitergeben bzw. verschenken wollen, sollten Sie auf jeden Fall die folgenden Fragen beantworten: Wie möchte ich selbst weiterhin wohnen? Wer will mein Haus oder meine Wohnung überhaupt haben? Wer kommt dafür in Frage? Eigene Rechte sichern. Die Übertragung der Immobilie sollte an bestimmte Auflagen geknüpft sein. So kann ein Paar zum Beispiel regeln, dass der länger lebende Partner ein Wohnund Nutzungsrecht behält, obwohl die Kinder die Immobilie bereits besitzen. Für derartige Regelungen gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die wichtigsten sind: • Wohnrecht • Nießbrauch • Leibrente • Übernahme von Kreditverbindlichkeiten • Pflegeverpflichtung Den zukünftigen Eigentümer finden. Nicht alle Kinder, Partner oder näheren Verwandte wollen eine Immobilie übernehmen und dafür eventuell Verpflichtungen über viele Jahre eingehen. Viele verlassen aus beruflichen Gründen die elterliche Wohngegend oder haben ganz andere Wohnbedürfnisse, die sich mit der betreffenden Immobilie nicht realisieren lassen. Aus diesem Grund sollte schon rechtzeitig das Gespräch mit den Kindern, Partnern oder Verwandten gesucht werden. Mit verlässlichen Informationen die richtigen Entscheidungen treffen. Einen Experten zu Rate ziehen. Je nach Situation kann sich die Weitergabe zu einer komplizierten Aufgabe entwickeln. Suchen Sie möglichst frühzeitig das Gespräch mit den zukünftigen Erben. Ein unabhängiger Immobilienexperte hilft dabei, alle wesentlichen Fakten mit Ihnen gemeinsam zu beleuchten. Wertermittlung ist eine gute Basis. Mit einer aktuellen Wertermittlung erfahren Sie alles über den Zustand und derzeitigen Marktwert Ihrer Immobilie. Sie ist außerdem eine gute Basis zur Regelung Ihrer zukünftigen Wohnsituation und Ihrer Rechte gegenüber den Erben. Darüber hinaus gibt sie Aufschluss darüber, ob und in welchem Umfang Modernisierungsbedarf besteht oder ratsam ist. Alle wichtigen Informationen und ausführliche Beratung erhalten Sie bei uns. Als einer der führenden ImmobilienExperten sind wir für den gesamten Immobilien-Markt die erste Adresse im Landkreis Göppingen. Verkäufer, Immobilien-Interessenten und Vermieter schätzen unsere professionelle Unterstützung, unseren persönlichen und diskreten Service sowie unser vollständiges Angebot rund um das Thema Immobilie. Sprechen Sie mit uns über Ihre zukünftigen Immobilien-Pläne und Vorstellungen. Unsere Fachleute aus dem Immobilien-Bereich sind gerne bereit, Sie bei der Beantwortung vieler Fragen in Sachen Immobilien-Weitergabe ausführlich zu beraten. Unsere Experten freuen sich auf Ihren Anruf unter 07161 603-12100 Oder besuchen Sie uns auf unserer Homepage unter www.ksk-gp.de/immobilien Kreissparkasse Göppingen Immobilien Wohnbau Zentrale Marktstraße 2 73033 Göppingen 8156130 | Stand 3/15 Telefon 07161 603-12100 E-Mail: [email protected] www.ksk-gp.de
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