Wertermittlung Friedberger Landstraße

Stadtvermessungsamt
Kommunale Bewertungen
62.51/12- 15/2016 He
Frankfurt a.M., 01.04.2016
Tel.: 3 33 27
Stadtplanungsamt
61.S
Kommunale Wertermittlung
15/2016
Bewertungsobjekt:
Friedberger Landstraße, Frankfurt (Gem. 13, Flur 143, Flst. 18/3)
Bewertungsauftrag: Bodenwert für die Vergabe in Erbpacht
Beigezogene Unterlagen:
Geographisches Informationssystem der Stadt Frankfurt am Main
(GIS), Stand: 03/2016
Planungsauskunftssystem der Stadt Frankfurt am Main (planAS),
Stand: 03/2016
Auszug aus einer Bauvoranfrage der BMSF
Vorläufiges Exposé für das Flurstück
Auszug aus dem Gestattungsvertrag Wegerecht Flst. 12/1
Die öffentlichen Bücher und Verzeichnisse wurden nicht eingesehen. Für die weitere Betrachtung wird davon ausgegangen, dass keine wertbeeinflussenden Rechte und
Belastungen vorhanden sind. Eine Ortsbesichtigung wurde nicht durchgeführt.
Es wird davon ausgegangen, dass die Erschließungsbeiträge bereits bezahlt sind.
1. Planungsrechtliche Vorgaben
Die Liegenschaft liegt im Bereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans. Des
Weiteren besteht eine Erhaltungssatzung. Es wird im Folgenden davon ausgegangen,
dass eine Bebauung entsprechend des Auszugs aus der Bauvoranfrage
genehmigungsfähig ist.
Es wird von einer BGF o.i. von rd. 879 m² ausgegangen. Damit ergibt sich eine WGFZ
von 2,3. Lt. Exposé liegt eine Baulast für eine Grenzbebauung zum Flurstück 16/1 vor.
Die Kommunale Wertermittlungsstelle geht davon aus, dass der Bebauungsentwurf
durch diese Baulast abgedeckt wird und keine weitere privatrechtliche Genehmigungen
und Regelungen erfolgen müssen.
Aus dem vorliegenden Gestattungsvertrag ergibt sich ein 3 m breiter Streifen für das
Wegerecht (Geh- und Fahrrecht), das zugunsten des Eigentümers des Flurstücks 12/1
eingetragen ist. Aus dem Vertrag geht hervor, dass eine jährliche
Nutzungsentschädigung zu zahlen ist. Sofern der Nutzungsberechtigte mit der Zahlung
in Rückstandgerät, kann die Gestattung fristlost widerrufen werden. Es ist daher zu
prüfen, ob dieses Wegerecht noch Bestand hat. Des Weiteren ist der Eigentümer des
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Flst. 12/1 zum Unterhalt der Fläche verpflichtet (Sauberhalten, Schneebeseitigung,
Streuen etc.). Für die folgende Bewertung wird davon ausgegangen, dass eine
kostenfreie Löschung des Wegerechts möglich ist.
Des Weiteren besteht für das Flurstück kein direkter Zugang zur Friedberger
Landstraße. Es wird ein Wegerecht auf dem städtischen Flurstück 19/7 benötigt. Es wird
für diese Bewertung davon ausgegangen, dass dieses Überfahrtsrecht gewährt wird.
2. Wertermittlung
Rechtsvorschriften

Baugesetzbuch (BauGB)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung –
BauNVO)

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB); in Verbindung mit dem Mietrechtsreformgesetz

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von
Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)

Richtlinie
zur
Ermittlung
des
(Vergleichswertrichtlinie – VW-RL)

Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL)

Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL)

Wertermittlungs-Richtlinien 2006 (WertR 2006)
Vergleichswerts
und
des
Bodenwerts
Wertermittlungsverfahren
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf
den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der
Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194
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BauGB). Er ergibt sich aus dem Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren und durch
eine gegebenenfalls erforderliche Marktanpassung.
Die Kommunale Wertermittlungsstelle ermittelt den Bodenwert der Liegenschaft gemäß
§ 8 ImmoWertV nach dem Vergleichswertverfahren, da geeignete Bodenrichtwert
vorliegen sowie die Wert der aufstehenden Gebäude nach dem Sachwertverfahren, da
Marktanpassungsfaktoren vorliegen.
Bodenwert
Gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV ist der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren
zu ermitteln.
Mangels Vorliegen geeigneter Vergleichspreise aus unmittelbarer Nachbarschaft zieht
die Wertermittlungsstelle nach § 16 Abs. 1 ImmoWertV den zum 01.01.2016
beschlossenen Bodenrichtwert heran.
Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte für Wertzonen festgestellt, in denen
die allgemeinen den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im Wesentlichen
übereinstimmen.
Für die Wertzone, in der das Objekt der Wertermittlung liegt, beträgt der Bodenrichtwert
zum Stichtag 01.01.2016
2,300,– €/m²
für baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei
Wohnbauflächen, Mehrfamilienhäuser,
bezogen auf eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) von 2,2
(interne Lageeinstufung: Geschosswohnungsbaugebiete gehobene Lage)
In Abweichung von dem Maß der baulichen Nutzbarkeit (WGFZ), das der Ermittlung des
Bodenrichtwertes zugrunde liegt, besitzt das Wertermittlungsobjekt ein geplantes Maß
der baulichen Nutzung (wertrelevante GFZ) von WGFZ 2,3.
Gemäß § 12 ImmoWertV hat der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten
ermittelt und im „Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main“, Ausgabe 2015
veröffentlicht. Im Übrigen empfiehlt auch die WertR 2006 ihre Benutzung (Ziffer 4.3.4.2 –
Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlichem Maß der baulichen
Nutzung).
Deshalb wird der herangezogene Bodenrichtwert auf das wertrelevante Maß der
Nutzung des Bewertungsobjekts umgerechnet. Der Gutachterausschuss hat jedoch die
Umrechnungskoeffizienten bis zu einer wertrelevanten GFZ von 3,0 veröffentlicht.
Zudem existieren ungeprüfte Umrechnungskoeffizienten bis zu einer WGFZ 4,8. Bei
höheren WGFZ ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Bebauungsdichte des Grundstücks und
des Umfelds zu einer negativen Wertbeeinflussung des Bodens beiträgt.
Der Umrechnungskoeffizient für eine WGFZ von 4,8 beträgt 2,442. Die Kommunale
Wertermittlungsstelle ist aufgrund der Bebauungsdichte sowie des Umfelds der
Auffassung, dass im vorliegenden Fall die Steigerung bei 6,0 rd. 2,6 beträgt.
Damit ergibt sich
– wertrelevante GFZ des herangezogenen Richtwertes:
WGFZ 2,2 = (a) Koeffizient 1,658
– wertrelevante GFZ des Bewertungsobjektes:
WGFZ 2,3 = (b) Koeffizient 1,710
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Somit ergibt sich durch Umrechnung folgender Bodenwert je m²:
Bodenrichtwert x (b) Koeffizient / (a) Koeffizient =
2.300,– €/m² x 1,710 / 1,658 =
Bodenwert
2.372,14 €/m²
gerundet 2.370,– €/m²
Im Zeitraum zwischen der letzten Feststellung des Bodenrichtwertes und dem Stichtag
der Wertermittlung haben sich im Bereich der maßgeblichen Wertzonen messbaren
Bodenwertveränderungen ergeben.
Bei einer Grundstücksgröße von 380 m² ergibt sich somit ein Bodenwert von insgesamt
380 m² x 2.370,– €/m² = 900.600,– €
Berücksichtigung einer Nutzung als Mietwohnungsbau
Es ist geplant, das Grundstück an Wohngruppen zu vergeben. Es wird angenommen,
dass die zu beurteilende Liegenschaft zu üblichen Mietkonditionen genutzt werden kann.
Der vom Gutachterausschuss beschlossene Bodenrichtwert basiert jedoch überwiegend
auf Verkäufen von unbebauten Grundstücken, die mit Eigentumswohnungen bebaut
werden sollen.
Um den Einfluss der wegfallenden Möglichkeit von Eigentumswohnungen auf den
Bodenwert zu quantifizieren, bestimmt die Kommunale Wertermittlungsstelle einen
fiktiven Mietminderertrag, der sich aus einer angenommenen Kostenmiete (5%
Verzinsung bei einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 3.800 €/m² (unrenoviert)
kapitalisiert über 70 Jahre, 18,26) sowie einer angenommenen längerfristigen
„Erstvermietungsmiete“ von 14 €/m² bestimmt.
(
)
Dieser Minderertrag entspricht einem Verhältnis von rd. 20% zum Ankaufspreis pro m².
Die Kommunale Wertermittlungsstelle ist daher der Auffassung, dass der vom
Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert um das gleiche Verhältnis gemindert
werden muss.
900.600,– € - 20 % = 720.480,– €
gerundet 720.000,– €
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Konsequenz bei der Vergabe als Erbbaurecht
Üblicherweise verlangt die Stadt Frankfurt bei Erbbaurechten für Wohnzwecke 5% vom
hälftigen Bodenwert als jährlichen Erbbauzins. Im vorliegenden Fall wäre dies
720.000,– € / 2 x 5 % = 18.012,– €
Auswirkung des Wegerechts zu Gunsten des Flurstücks 12/1
Sollte das Wegerecht zugunsten des Eigentümers des o. g. Flurstücks Bestand haben,
dann hat dies Auswirkungen auf den Grundstückswert des Flurstücks 18/3.
Aufgrund der geplanten Grenzbebauung zum Flurstück 16/3 und der notwendigen
Abstandsflächen zum Flurstück 6/2 ist die vom Wegerecht betroffene Fläche ohnehin
von einer Bebauung freizuhalten. Hierdurch besteht somit keine Einschränkung.
Daher kann eine eventuelle Wertminderung nach Auffassung der Kommunalen
Wertermittlungsstelle nur durch die Nutzung des Wegerechts erfolgen. Dem gegenüber
stehen aber die Regelungen aus dem Gestattungsvertrag. Der Nutzungsberechtigte hat
eine jährliche Nutzungsentschädigung zu zahlen. Des Weiteren hat er sich verpflichtet,
für die überlassene Fläche zu zahlenden Abgaben zu übernehmen und er hat für die
Sauberhaltung (Räum- und Streupflicht) zu sorgen.
Insgesamt ist die Kommunale Wertermittlungsstelle bei einem Fortbestand dieser
Regelungen der Auffassung, dass sich wertmindernde und werterhöhende Einflüsse für
das Flurstück 18/3 aufheben.
Im Auftrag
( Helbach )
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Anlage Foto:
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