Muster Baurechtsvertrag - Burgergemeinde Burgdorf

Muster
BAURECHTSVERTRAG
Notar des Kantons Bern, eingetragen im Notariatsregister des Kantons Bern, mit
Büro in x
urkundet:
Die
Burgergemeinde Burgdorf
Handelnd durch den Burgerrat, dieser vertreten durch den Domänenverwalter,
Herrn Werner Kugler, geb. 17.4.1956, von Zürich und Egnach, dipl. Forsting. ETH,
Minderweg 27, 3400 Burgdorf
- Grundeigentümerin und
Baurechtsgeberin -
sowie
die
xxxxx
- Baurechtsnehmerin -
erklären:
I. Grundstücksbeschreibung
xxx
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II. Einräumung eines Baurechtes
1. Die Grundeigentümerin (für sich und ihre Rechtsnachfolger) räumt hiermit
der Baurechtsnehmerin an ihrer oben beschriebenen Liegenschaft Nr. xxx
von Burgdorf ein selbständiges, dauerndes und übertragbares Baurecht
im Sinne von Art. 675 Abs. 1, Art. 779 und Art. 779 lit. a bis l ZGB ein.
2. Dieses Baurecht zu Gunsten xxx ist im Grundbuch als Dienstbarkeitslast
auf dem Grundstück Burgdorf-Grund-buchblatt Nr. xxx einzutragen. Die
Baurechtsnehmerin ersucht das Kreisgrundbuchamt V, das Baurecht als
Grundstück in das Grundbuch aufzunehmen und hiefür das neue
Grundbuchblatt Nr. xxx der Gemeinde Burgdorf zu eröffnen.
3. Die mit dem Baurecht belastete Liegenschaft im Halte von xxx m2 geht
aus der Planänderung Nr. xxx mit dem entsprechenden Situationsplan,
beide ausgestellt und unterzeichnet am xxx durch den
Nachführungsgeometer Hans Grunder, Burgdorf, hervor. Die genannten
Mutationsakten werden zum integrierenden Bestandteil dieses Aktes
erklärt, von den Parteien unterzeichnet und der Grundbuchausfertigung
im Original beigelegt.
4. Das Baurechtsgrundstück wird frei von Grundpfandrechten übergeben.
5. Umfang des Baurechtes
Die Baurechtsnehmerin ist befugt, im Rahmen der gesetzlichen und
vertraglichen Bestimmungen sowie der örtlichen Bauordnung über das
Baurecht und den belasteten Boden zu verfügen, Bauten auf und unter
dem Boden zu erstellen und diese als Sondereigentum im Grundbuch
eintragen zu lassen.
Die Einräumung von Unterbaurechten an Dritte sowie die Begründung
von Miteigentumsanteilen (inkl. Begründung von Stockwerkeigentum)
bedarf der Zustimmung der Grundeigentümerin, die hiefür Bedingungen
aufstellen kann.
6. Dauer
Das Baurecht beginnt der Baurechtsnehmerin am xxx und dauert bis xxx
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7. Verlängerung
Bis spätestens zwei Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer kann die
Baurechtsnehmerin an die Grundeigentümerin das Begehren um
Verlängerung des Baurechtes stellen. Können sich die Parteien über die
Bedingungen einer Vertragsverlängerung nicht einigen, so endet das
Baurecht am xxx.
8. Heimfall
Nach Ablauf der Baurechtsdauer werden die auf dem Baurecht erstellten
Bauten und Anlagen Bestandteil des Bodens und gehen ins Eigentum
der Baurechtsgeberin über. Diese hat der Baurechtsnehmerin für die
heimfallenden Bauwerke und Anlagen eine Entschädigung von 85 % des
dannzumaligen Zustandwertes (gemäss Ziffer 9 hienach) zu leisten.
9. Zustandswert
Als Zustandswert gilt der Wert, den die Gebäude und weiteren Anlagen
allein (ohne Boden) im Zeitpunkt des Heimfalles aufweisen, unter
Berücksichtigung des baulichen Zustandes, des Alters, der weiteren
Verwendungsmöglichkeiten, der zeitgemässen Gestaltung der Räume
sowie der architektonischen und baulichen Gesamtkonzeption der
Bauten.
Der Zustandswert ist von der Gültschatzungskommission festzusetzen,
solange diese im Kanton Bern noch besteht; hernach ist er von einer
dreigliedrigen Kommission von Schätzungsfachleuten festzusetzen. Für
die Schätzungskommission werden je ein Mitglied von der
Baurechtsgeberin und der Baurechtsnehmerin sowie das Dritte als
Obmann gemeinsam von den Parteivertretern bezeichnet.
Falls eine Partei trotz Aufforderung durch eingeschriebenen Brief innert
60 Tagen ihre Schätzungsfachleute nicht ernennt oder wenn sich die
Fachleute über die Person des Obmannes nicht verständigen können,
sind die Schätzungsfachleute und der Obmann durch den Präsidenten
des Obergerichtes des Kantons Bern zu ernennen.
10. Vormerkung im Grundbuch
Die Vereinbarungen gemäss Ziffern 8 und 9 sind gestützt auf Art. 779b
ZGB auf den Grundstücken Burgdorf-Grundbuchblatt Nrn. xxx
vorzumerken.
Im Übrigen gelten die gesetzlichen Vorschriften über die Folgen beim
Ablauf der Baurechtsdauer (Art. 779c bis 779e ZGB).
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11. Vorzeitiger Heimfall
Wenn die Baurechtsnehmerin in grober Weise ihr dingliches Recht
überschreitet oder die auf diesem Vertrag beruhenden Verpflichtungen
verletzt, kann die Grundeigentümerin gemäss Art. 779f bis 779h ZGB
den vorzeitigen Heimfall herbeiführen.
12. Uebertragung
Das Baurecht ist übertragbar und vererblich.
Bei jeder Uebertragung des Baurechtes sind alle Rechte und Pflichten
aus diesem Vertrag (mit allfälligen späteren Aenderungen oder
Ergänzungen) dem Rechtsnachfolger zu überbinden. Die
Uebertragenden haften der Baurechtsgeberin gegenüber für alle
Schäden aus der Missachtung dieser Verpflichtung.
Eine Uebertragung des Baurechtes kann rechtsgültig nur mit
Zustimmung der Grundeigentümerin erfolgen. Die Zustimmung darf nur
wegen fehlender Kreditwürdigkeit des Erwerbers und/oder, bei dessen
Weigerung, alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag (mit allfälligen
späteren Aenderungen und Ergänzungen) zu übernehmen, verweigert
werden. Bei Verweigerung der Zustimmung kann die Baurechtsnehmerin
den zuständigen Richter am Ort der gelegenen Sache anrufen, der über
die Berechtigung zur Verweigerung entscheidet.
13. Baurechtszins
a) Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, der Grundeigentümerin ab
xxx folgenden jährlichen Baurechtszins zu bezahlen:
Fr. x.xx/m2 bei einem Halte von xxx m2
Zusammen jährlicher Baurechtszins
Fr. XXXX.XX
(xxxxxxxxxxxxxx Franken)
b) Der Baurechtszins wird alle fünf Jahre, erstmals auf den 1.1.xxxx
nach dem Baurechtszins-Schema der Burgergemeinde Burgdorf
angepasst. Die Burgergemeinde informiert die Baurechtsnehmerin
regelmässig über die Anpassungen.
Das Baurechtszins-Schema der Burgergemeinde Burgdorf teilt alle
im Baurecht abgegebenen Flächen in Kategorien ein. Die Einteilung
richtet sich nach der baurechtlich zulässigen Nutzung und der Lage.
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Der Baurechtszins basiert auf dem Landwert. Er berücksichtigt einen
allgemeinen Abzug von mindestens 10 % des Landwertes und
enthält eine Verzinsung des verbleibenden Wertes zu einem
Zinssatz, der maximal 3 % über dem jeweils am letzten Banktag des
Monats November veröffentlichten durchschnittlichen Zinssatz der
Bundesobligationen liegt:
Baurechtszins =
(Landwert – allgemeiner Abzug) x Zinssatz
100
Die Burgergemeinde Burgdorf passt die Zahlen für die
verschiedenen Kategorien von Land jährlich an und überprüft
gleichzeitig die Höhe der Abzüge und des Zinssatzes.
Streitigkeiten zwischen den Parteien über die Festsetzung des
Baurechtszinses entscheidet endgültig die Gültschatzungskommission des Kantons Bern als Schiedsgericht. Das
Schiedsgericht bestimmt das Verfahren selbst, mit Ausnahme, dass
es möglichst einfach und rasch sein soll, dass ein Schriftenwechsel
stattzufinden hat und dass die Urteilsberatung geheim erfolgt. Im
Übrigen kommen die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO) zur Anwendung.
Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, die Schiedsabrede im Falle
einer Handänderung dem Uebernehmer zu überbinden, unter
Schadenersatzfolge im Unterlassungsfalle.
c) Der Baurechtszins ist in jährlichen Raten, jeweils per 30. Juni des
laufenden Jahres zu bezahlen.
Bei verspäteten Zahlungen ist ein Verzugszins entsprechend dem
Zinsfuss für erste Hypotheken auf Wohnbauten der Berner
Kantonalbank geschuldet. Weist die Berner Kantonalbank keinen
festen Hypothekarzins aus, entspricht der Verzugszins dem
Mittelwert des für erste Hypotheken geltenden Zinsbandes dieser
Bank.
14. Sicherstellung
Zur Sicherstellung des Baurechtszinses verlangt die Grundeigentümerin
die Eintragung einer Grundpfandverschreibung von Fr. XXXX.XX, die
als Maximalhypothek zu ihren Gunsten im 1. Rang auf dem
Baurechtsgrundstück Burgdorf-Grundbuchblatt Nr. XXXX
einzuschreiben ist.
Erhöht sich der Baurechtszins um mehr als 10 %, so ist die
Grundpfandverschreibung zulasten der Baurechtsnehmerin
entsprechend zu erhöhen.
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15. Verhältnis gegenüber Dritten
a) Die Baurechtsnehmerin übernimmt in Vertretung der
Grundeigentümerin alle mit der Erstellung, Benützung und
Bewirtschaftung der sich in ihrem Eigentum befindlichen Bauten und
Anlagen zusammenhängenden Ansprüche Dritter irgendwelcher Art.
Insbesondere hat sie für die Grundeigentümerin gemäss den
Bestimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung über die
Streitverkündung und Intervention sämtliche allfälligen Prozesse über
derartige Ansprüche auf ihr Risiko und ihre Kosten durchzuführen
und, sofern solche Ansprüche gegen die Grundeigentümerin ganz
oder teilweise gutgeheissen werden, alle diesbezüglichen Folgen zu
tragen, damit die Grundeigentümerin während der Vertragsdauer
durch solche Prozesse in keiner Weise beschwert wird.
Beide Parteien haben alle Prozesse, administrative Verfahren und
dergleichen, die gegen sie angehoben werden oder die sie selber
anheben und die das Baurecht oder den baurechtsbelasteten Boden
betreffen, der anderen Partei anzuzeigen. Diese Anzeige soll der
Grundeigentümerin die Möglichkeit zur Intervention, der
Baurechtsnehmerin die Möglichkeit zur Übernahme des Prozesses
bzw. Verfahrens verschaffen.
b) Im Falle einer Expropriation hat die Grundeigentümerin der
Baurechtsnehmerin keine Entschädigung für die vorzeitige Auflösung
des Baurechtes zu zahlen. Ansprüche hat diese im
Expropriationsverfahren selbständig geltend zu machen. Im Falle
einer Teilexpropration (Expropriation nur eines Teils des
Baurechtsgrundstückes), ist der Baurechtszins ab Datum der
Rechtskraft der Expropriation den neuen Verhältnissen anzupassen.
c) Allfällig bei Grabarbeiten zum Vorschein kommende Leitungen Dritter
sind von der Baurechtsnehmerin auf eigene Kosten zweckdienlich zu
verlegen.
d) Das Baurecht darf nicht mit Dienstbarkeiten belastet werden, welche
über die Dauer des Baurechtsvertrages hinaus Geltung haben sollen.
Hiefür ist die Zustimmung der Grundeigentümerin als
Gültigkeitserfordernis einzuholen.
e) Die Baurechtsnehmerin darf Dritten gegenüber keine
baupolizeilichen Zugeständnisse ohne die Zustimmung der
Grundeigentümerin erteilen, soweit diese über die Dauer des
Baurechtsvertrages hinaus Gültigkeit haben.
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16. Oeffentliche Abgaben
Die Grundeigentümerin bezahlt als öffentlich-rechtliche Abgabe einzig
die Liegenschaftssteuer auf Grund und Boden. Alle übrigen Abgaben,
welche auf Grund und Boden sowie den Gebäuden lasten, bezahlt die
Baurechtsnehmerin, z.B. Grundeigentümerbeiträge an Strassenbau
kosten.
Dasselbe gilt für die einem Liegenschaftseigentümer nach OR und ZGB
anfallenden privatrechtlichen Verpflichtungen, welche ebenfalls die
Baurechtsnehmerin trägt.
17. Unterhalt
Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, die in ihrem Sondereigentum
stehenden Bauten und Anlagen während der ganzen Baurechtsdauer gut
zu unterhalten.
Soweit das mit dem Baurecht belastete Terrain nicht überbaut ist, ist es
von der Baurechtsnehmerin bestimmungsgemäss und ordentlich zu
unterhalten.
18. Eigentumsbeschränkungen
Die Baurechtsnehmerin muss die gesetzlichen
Eigentumsbeschränkungen (Art. 667 bis 680 ZGB) sowie die
dienstbarkeitsrechtlich begründeten Pflichten respektieren. Sie steht
andererseits im Genuss der entsprechenden Rechte.
19. Lastenausgleichsbegehren
Sollten von irgendeiner Seite Lastenausgleichsbegehren gestellt und
gutgeheissen werden, so trägt die Baurechtsnehmerin alle sich daraus
ergebenden Folgen.
20. Miet- und Pachtverträge
Das Baurechtsgrundstück wird frei von Miet- und Pachtverträgen sowie
Nutzungsrechte Dritter übergeben.
21. Zonenvorschriften
Der Baurechtsnehmerin sind die Zonenzugehörigkeit und die
Überbauungsmöglichkeiten des Baurechtsgrundstückes bekannt.
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Die Grundeigentümerin lehnt jede Haftung für die Folgen einer von
behördlicher Seite, sei es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
oder sonstwie verfügten Zonen- und/oder Nutzungsänderung
ausdrücklich ab.
Dasselbe gilt für den Fall, dass das Baurechtsgrundstück aufgrund
übergeordneter Entscheide ganz ausgezont oder einer anderen Zone
oder Nutzungsbestimmung zugeführt wird. Vorbehalten bleibt die
Anpassung des Baurechtszinses an die veränderten Verhältnisse.
Die Baurechtsnehmerin ist berechtigt, alle ihr richtig erscheinenden
Rechtsmittel gegen entsprechende Verfügungen auf ihre Kosten zu
ergreifen, den Instanzengang vollständig auszuschöpfen und allfällige
Forderungen an die Behörden zu stellen, insbesondere auch im Falle
einer Auszonung oder Rückzonung der Liegenschaft. Gegenüber der
Grundeigentümerin verzichtet sie ausdrücklich auf jede
Schadenersatzforderung in diesem Zusammenhang. Die
Baurechtsgeberin verpflichtet sich ihrerseits, die Baurechtsnehmerin in
ihren Bestrebungen nach Kräften zu unterstützen.
22. Gewähr und vorzeitige Auflösung des Baurechtsvertrages
Seitens der Grundeigentümerin wird jede Gewährspflicht für das
Baurechtsgrundstück, mit Ausnahme der nichtangezeigten, mit dem
Baurecht im Widerspruch stehenden Dienstbarkeiten, wegbedungen.
Die Baurechtsnehmerin trägt alle Risiken und die sich daraus
ergebenden Folgekosten irgendwelcher Art im Zusammenhang mit der
von ihr geplanten Ueberbauung des Baurechtsgrundstückes selber. Sie
erklärt, von Seiten der Grundeigentümerin umfassend orientiert worden
zu sein. Falls auf der Baurechtsfläche Altlasten zum Vorschein kommen
sollten, gelten die Bestimmungen der AltlV.
Bezüglich der ursprünglichen Parzelle Nr. xxx sind der Baurechtsgeberin
keine Altlasten bekannt. Sollten wider Erwarten Altlasten zum Vorschein
kommen, die heute nicht bekannt sind und die zu einer gegenüber den
heutigen Voraussetzungen wesentlich eingeschränkten Nutzung für die
Baurechtsnehmerin führen, so ist der Baurechtszins den neuen
Verhältnissen anzupassen.
Allfällige Entschädigungen wegen materieller oder formeller Enteignung
der baurechtsbelasteten Fläche oder Teilen davon stehen vollständig der
Grundeigentümerin zu, sofern aus diesem Grunde eine vorzeitige
Auflösung des Baurechtsvertrages erfolgt oder die Parteien eventuell
einen tieferen Baurechtszins vereinbaren.
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23. Überbund
Die Parteien verpflichten sich, sämtliche obligatorischen Verpflichtungen
gemäss vorliegendem Vertrag auf allfällige Rechtsnachfolger zu
überbinden, unter Schadenersatzfolge im Unterlassungsfalle.
III. Schlussbestimmungen
1. Genehmigungsvorbehalte
Der vorliegende Vertrag bedarf der Zustimmung durch die zuständigen
Organe der Burgergemeinde Burgdorf.
2. Kosten
Die Kosten dieses Baurechtsvertrages (Geometer, Handänderungssteuer, Grundbuchamt, Notar) gehen vollständig zulasten der
Baurechtsnehmerin.
3. Eintragungsbewilligung
Die Parteien erteilen ihre Einwilligung zur grundbuchlichen Behandlung
dieses Vertrages und ermächtigen die Notar, Aktenergänzungen
formeller Natur von sich aus vorzunehmen.
4. Ausfertigungen
Diese Urschrift ist für das Kreisgrundbuchamt V und die Vertragsschliessenden dreifach auszufertigen.
10
Der Notar liest diese Urkunde den ihm persönlich bekannten
Vertragsschliessenden vor und unterzeichnet die Urschrift gemeinsam mit
diesen.
Beurkundet ohne Unterbrechung und in Anwesenheit aller Mitwirkenden im
Büro des Notars in XXX.
am
Die Grundeigentümerin:
Die Baurechtsnehmerin:
Der Notar:

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