So nd er a nu bsc tz hr en ei ! bu ng Villa Sachs am Lehnitzsee Im Grünen am See. Und Berlin ganz nah. „Immobilien sind unsere Spezialität, denkmalgeschützte Gebäude unsere Leidenschaft.“ (Lothar Stenzel) Eine Villa am See bei Berlin: Wäre das was für Sie? Sehr geehrte Damen und Herren, Berlin ist der beliebteste Immobilienstandort in Eu ropa. Das ergab eine aktuelle Studie der Wirtschafts prüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC). Bis 2030 wird die Metropole um weitere 340.000 Bewohner wachsen – und die Wohnungsknappheit zunehmen. Für eine Investition in Immobilien ist Berlin eine Topadresse. Auf der Suche nach lukrativen Objekten entdecken Ka pitalanleger und Eigennutzer immer mehr die Vorzüge des Berliner Speckgürtels. Hier finden Investoren noch Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial und – wie bei der Villa Sachs am Lehnitzsee – mit der Sonderab schreibung für denkmalgeschützte Gebäude. In Lehnitz, am nördlichen Berliner Stadtrand, wohnen Sie mitten im Grünen am See und sind doch schnell im Herzen der Hauptstadt. Die Region Oberhavel, der erfolgreichste Landkreis der neuen Bundesländer, boomt. Der starke Zuzug und die florierende Wirt schaft könnten sich in den kommenden Jahren in stei genden Immobilienpreisen niederschlagen. Die Villa Sachs stellt eine einmalige Kaufgelegenheit dar. Denk malgeschützte Objekte sind rar. Deshalb war auch die Nachfrage nach unseren drei Villen der Landhausgruppe in Berlin-Buch so groß. Alle 28 hochwertig sanierten Wohnungen wurden den Käufern fristgemäß fertiggestellt. Damit haben sich die brenta real als Projektentwickler und die für die bauliche Umsetzung der Sanierung zuständige LHQ Landhausgruppe GmbH & Co. KG einmal mehr als Im mobilienpartner Ihres Vertrauens bewährt. Auf unsere Expertise und unsere Seriosität können Sie sich auch bei der Villa Sachs am idyllischen Lehnitzsee verlassen. Wenn ich Ihnen einen Tipp geben darf: Vereinbaren Sie bald einen Termin für ein persönliches Gespräch und einen Besichtigungstermin. Die 17 Wohnungen dürften begehrt sein ... Ihr Lothar Stenzel, LHQ Landhausgruppe GmbH & Co. KG 3 4 Inhalt Vorwort ......................................................................................... 3 Die Lage ......................................................................................... 6 Lageplan der Villa Sachs ..................................................... 8 Villenvorort Lehnitz ............................................................ 10 Oranienburg hat viel zu bieten........................................ 12 Das Objekt .................................................................................. 14 Angebot im Überblick ........................................................ 15 Villa Sachs: Genießer gesucht.......................................... 16 Denkmalabschreibung nutzen......................................... 19 Zurück zum alten Glanz...................................................... 20 Der Standort: Im Bann der Metropole .............................. 22 Oberhavel ist Spitzenreiter............................................... 24 Hauptstadtregion boomt .................................................. 25 Die Grundrisse .......................................................................... 26 Bau- und Ausstattungsbeschreibung .................................. 52 Baubegleitende Qualitätskontrolle .................................... 58 Energiekonzept ......................................................................... 59 KfW fördert Sanierung............................................................ 59 Kapitalanlage ............................................................................. 22 Chancen und Risiken........................................................... 60 Steuerliche Auswirkungen ................................................ 73 Haftungs- und Angabenvorbehalte .................................... 79 Die Projektpartner ................................................................... 80 Referenz: Landhausgruppe erfolgreich saniert .............. 81 Impressum................................................................................... 82 5 xxx Wohnen in der Idylle – 6 Arbeiten in der Metropole Die drei wichtigsten Empfehlungen für Immobilienkäufer lauten: Lage, Lage, Lage. Genau nach diesen Kriterien haben wir die Villa Sachs in Lehnitz, einem Villenvorort von Berlin, ausgewählt. Wohnen auf einem parkähnlichen Grundstück, noch dazu in einer denkmalgeschützten Villa mit modernstem Wohnkomfort. Zum Lehnitzsee sind es gerade einmal 150 Meter. Und das alles am Stadtrand von Berlin. Eine begehrte Kombination: Wohnen in der Idylle – Arbeiten in der Metropole. Wie gesagt: Lage, Lage, Lage. 7 Die Lage A 10 109 A 24 167 96 Oranienburg 273 Angermünde Eberswalde Lehnitzsee Bernau 2 Velten Hennigsdorf A 10 Berlin A 10 Brandenburg Frankfurt/Oder Potsdam A2 A 12 A 10 A9 8 A 13 9 Die Lage Lehnitz, Oranienburgs Villenvorort: Da lässt es sich gut leben! Mitten im Grünen am Stadtrand von Berlin: Diese Toplage bietet Lehnitz, der Villenvorort im Norden Berlins. Die denkmalgeschützte Villa Sachs wird nach der hochwertigen Sanierung zu den exklusivsten Wohnadressen zählen. Am Lehnitzsee besitzen viele betuchte Berliner tradi tionell ein Wochenendhaus. Auch als Wohnort wird Lehnitz (3000 Einwohner) immer begehrter – wegen der hohen Lebensqualität und der Nähe zu Berlin. Zehn Kilometer außerhalb von Lehnitz beginnt die Hauptstadt. Eine gute halbe Stunde sind es mit dem Auto oder der S-Bahn bis nach Berlin-Mitte. Lehnitz, seit Ende des 19. Jahrhunderts eine beliebte Sommerfrische für Berliner, zieht immer mehr Familien an. Sie schätzen eine gute Infrastruktur und bezahlbaren 10 Wohnraum. Idyllisch leben und in der pulsierenden Weltstadt arbeiten: Am Lehnitzsee lässt sich beides ideal verknüpfen. Lehnitz, seit 2003 ein Stadtteil von Oranienburg, hat viel zu bieten. Diese Vorzüge machen die Villa Sachs für Kapitalanleger und Eigennutzer so interessant. Denkmalgeschützte Immobilien sind im Großraum Berlin Mangelware und entsprechend begehrt, erst recht in Toplagen wie Lehnitz. Die Lage Alles spricht für Lehnitz › Toplage am Lehnitzsee am Stadtrand von Berlin › s ehr gute Verkehrsanbindung nach Berlin mit S-Bahn-Anschluss, Bus- und Zugverbindung › s ehr gute Infrastruktur mit Kindergarten, Grundschule mit Hort, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten etc. › g efragte Wohngegend: steter Zuzug von Familien aus Berlin › aufstrebende Wirtschaftsregion Oberhavel 11 Die Lage Barockstadt Oranienburg stark im Kommen Lehnitz ist der vornehmste Stadtteil von Oranienburg. Die schmucke Kreisstadt mit 42.000 Einwohnern erlebt einen enormen Aufschwung. Oranienburg, die Kreisstadt im Landkreis Oberhavel, profitiert von der Sogwirkung der Metropole Berlin. Die Einwohnerzahl wird laut Prognosen die kommenden Jahre kontinuierlich steigen – so wie die Nachfrage nach Immobilien. Die Stadt punktet mit ihren vielen Arbeitsplätzen und ihrer hohen Lebensqualität. Nach einer Studie des Leib nitz-Instituts für Länderkunde verzeichnet die Region um Oranienburg die höchste Rückkehrrate ehemals Weggezogener. Hier finden sie alles, was sie benöti gen: Kindergartenplätze, Grund- und weiterführende Schulen, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Arbeitsplätze und ein breites kulturelles Angebot. Die größte Sehenswürdigkeit ist Schloss Oranienburg, dem die Stadt, die ursprünglich Bötzow hieß, ihren Namen verdankt. Prinzessin Luise Henriette von Ora 12 nien-Nassau, die Frau des Großen Kurfürsten Friedrich Wilhelm von Brandenburg, ließ es im holländischen Stil errichten und gab ihm 1652 den Namen Oranienburg. Ab dem 19. Jahrhundert entwickelte sich Oranienburg zur begehrten Villenstadt. Nach dem Mauerfall wurde der historische Stadtkern umfassend saniert. Seitdem erstrahlt die „Barockstadt am Wasser“, wie sie genannt wird, in neuem Glanz. Wasserreichtum prägt die Stadt. Havel, Lehnitzsee und ausgedehnte Wälder: Die Erholung beginnt quasi vor der Haustür. Die Mecklenburger Seenplatte, die Uckermark und der Naturpark Barnim sind beliebte Ausflugsziele. Bootsfahrten auf der Havel nach Berlin, auf dem Oder-Havel-Kanal und dem Ruppiner Kanal ins reizvolle Umland sind ein besonderes Erlebnis. Die Flüsse und die Kanäle gelten als die blauen Lebensadern dieser schmucken Stadt. Die Lage Alles so nah › Flughafen Berlin-Tegel: ca. 20 Min. › BER-Flughafen Berlin-Brandenburg: ca. 50 Min. ›d irekte Anbindung an den Berliner Ring (A 10) und die A111 direkt nach Berlin ›m it der S-Bahn (Linie S1) in 40 Min. nach Berlin-Mitte ›R egionalbahnanschlüsse ins Zentrum nach Berlin; Fahrzeit Berlin – Oranienburg: 25 Min. 13 Das Objekt Einmaliges Objekt, langfristige Anlage Die Villa Sachs am Lehnitzsee ist ein Angebot der LHQ Landhausgruppe GmbH & Co. KG. Sie ist Initiatorin, Prospektherausgeberin, Bauträgerin für die Sanierungsmaßnahme und Verkäuferin der vorhandenen Bausubstanz. Die Villa Sachs umfasst 17 zu sanierende Eigentums wohnungen in der Magnus-Hirschfeldstr. 33 im Orani enburger Stadtteil Lehnitz. Das vorliegende Angebot ist vor allem für Eigennutzer und Investoren interessant, die eine Immobilie selbst nutzen oder langfristig ver mieten wollen. In unsicheren Zeiten wie der Finanzkrise stehen Sach werte wie Immobilien als langfristige Altersvorsorge besonders hoch im Kurs. Dennoch will ein Kauf gut überlegt sein. Für Investoren, die eine kurzfristige An lage mit einer festen Verzinsung, eine Rückzahlung zu einem festen Zeitpunkt wünschen und die im Prospekt genannten Risiken nicht tragen wollen, sind die Immo bilien der LHQ Landhausgruppe nicht geeignet. Poten zielle Käufer müssen in der Lage sein, die im Prospekt 14 genannten Risiken einzugehen. So haben Investoren bei einer Fremdfinanzierung zu berücksichtigen, ggf. eine Unterdeckung zwischen Einnahmen und Ausga ben tragen zu können. Alles rund um die Finanzierung – von den individuellen Voraussetzungen bis zu den langfristigen Auswirkungen – obliegt ausschließlich dem Käufer und ist nicht Gegenstand des Angebots. Für die von Dritten wie zum Beispiel Vertriebspartnern vorgenommenen Berechnungen, über den Prospekt hi nausgehende Zusicherungen oder Finanzierungsabspra chen kann keine Verantwortung übernommen werden, da diese von der Prospektherausgeberin weder geprüft werden noch in der Regel bekannt sind. Das gilt ferner auch für die Frage, ob eine Investitionsentscheidung für den Investor wirtschaftlich sinnvoll und vertretbar ist. Das Objekt Steckbrief Anbieter LHQ Landhausgruppe GmbH & Co. KG, Wiltbergstr. 90, Haus 30 A, 13125 Berlin Standort Magnus-Hirschfeldstr. 33, 16515 Oranienburg OT Lehnitz Anzahl der WE 17 Wohnungsgrößen zwischen 63 m² und 133 m² Bauleistung Umfassende Sanierung und Modernisierung im Außen- und Innenbereich, vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie das Energiekonzept Baugenehmigung wurde am 30.04.2015 beantragt Fertigstellung geplant zum 31.12.2016 (Bezugsfertigkeit), garantiert zum 31.07.2017 Erwerbernebenkosten 6,5 % Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten ca. 2 % Abschreibung Lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b EStG (Fertigstellung vor dem 01.01.1925) – sonst erhöhte AfA nach § 7 i EStG Mieterwartung ab 9,50 €/m² Mietnebenkosten WEG Verwaltung: Euro 24,00 zzgl. gesetzl. MWST SE Verwaltung: Euro 20,00 zzgl. gesetzl. MWST Instandhaltungsrücklage: Brutto Euro 0,40 pro Monat Hausverwaltung Trentino Hausverwaltung UG, Wiltbergstr. 90, Haus 30 A, 13125 Berlin 15 Das Objekt Villa Sachs: Genießer gesucht Auf der einen Seite der Lehnitzsee, auf der anderen ausgedehnte Wälder: Idyllischer lässt es sich kaum wohnen. Und mittendrin die Villa Sachs, ein Juwel im Landhausstil mit Fachwerk-Applikationen. 16 Das Objekt Schmucke Vorstadtvillen säumen das Ufer des beliebten Badesees. 150 Meter vom Lehnitzsee entfernt steht die Villa Sachs, umgeben von einem waldähnlichen Park. Dieses imposante, freistehende Haus wird gemäß den Auflagen des Denkmalschutzes mit viel Liebe zum Detail saniert. Dazu zählt das Kreuzgewölbe im Treppenhaus ebenso wie das Fachwerk im Giebel. Hereinspaziert. Hohe Räume und lichte Zimmer ver heißen erlesenen Wohnkomfort in einem historischen Gebäude. Auf vier Etagen entstehen 17 Wohnungen mit individuellen Grundrissen. Die zwischen 63 m2 und 133 m2 großen Einheiten, jeweils mit Terrasse oder Balkon ausgestattet, versprühen den gediegenen Charme der Gründerzeit. „Du kannst nicht ein Haus lieben, das ohne Gesicht ist und in dem deine Schritte keinen Sinn haben.“ (Antoine de Saint-Exupéry, 1900 – 1944) 17 Das Objekt In der Gartenebene entstehen zwei Gartensuite-Woh nungen mit jeweils drei Zimmern und ein 2-Zim mer-Gartenloft mit einer modernen Glasfassade. Eine Fußbodenheizung sorgt für wohlige Wärme und ein angenehmes Raumklima. Jede dieser mit Licht durch fluteten Wohnungen im Gartengeschoss erhält eine großzügige Terrasse. Die Wohnungen in der Beletage und im Obergeschoss weisen eine stattliche Raumhöhe von über 3,50 Meter auf. Im Winter eröffnet sich ein herrlicher Blick zum Lehnitzsee. Im Dachgeschoss befinden sich fünf Ein heiten, davon drei Maisonettewohnungen. Alle sind mit Balkon oder Loggia ausgestattet – ein traumhafter Ausblick ist inklusive. Schöner Wohnen leicht gemacht. Das knapp 15.000 m2 große Areal wird behinderten gerecht geplant. Um barrierefrei in alle Wohnungen zu gelangen, wird in die Villa Sachs extra ein Aufzug eingebaut. Zudem entsteht eine Tiefgarage. Außerdem sind bei der Villa Parkplätze vorgesehen. Im zweiten Bauabschnitt entstehen acht exklusive Seevillen in moderner Architektur. Die drei- bis vier geschossigen Häuser sind für sechs bis acht Einheiten ausgelegt. Diese arrondierende Bebauung wertet das parkähnliche Grundstück um die Villa Sachs als Wohn gegend weiter auf. Villa Sachs in Zahlen › Grundstücksfläche: Villa Sachs 3.294 m2, Gesamtareal 14.708 m2 › Wohnfläche Villa Sachs: ca. 1.630 m2; dazu kommen im zweiten Bauabschnitt acht Stadtvillen mit ca. 4.900 m2; auf dem Gesamtareal entstehen rund 70 Wohnungen › Anzahl der Einzelobjekte: 9 (die denkmalgeschützte Villa Sachs und acht Seevillen) plus 2 Tiefgaragen › Zeitplan: Villa Sachs, Baubeginn: Herbst 2015; Fertigstellung: 2016/2017; Seevillen (2. Bauabschnitt): 2018 18 Das Objekt Sonderabschreibung nutzen! Für sämtliche Wohnungen der Villa Sachs erhalten Kapitalanleger und Selbstnutzer die Denkmalabschrei bung nach § 7i/10f ESTG auf die denkmalbedingten Sanierungskosten. Als Werbungskosten können Kapital anleger nach § 7h/7i ESTG 9 % über 8 Jahre hinweg und 7 % für 4 Jahre auf den Sanierungskostenanteil abschrei ben – also 100 % nach 12 Jahren! Eigennutzer können nach § 10e/10f 10 Jahre lang jeweils 9 % über die Sanierungskosten abschreiben. Das sind 90 %. In den Genuss dieser Sonderab schreibung kommen allerdings nur die Erstkäufer. Der steuerliche Vorteil der Sonderabschreibung wirkt sich mit zunehmenden Ein kommen immer stärker aus. 19 Das Objekt Zurück zu altem Glanz Die Villa Sachs, ein ehemaliges Erholungsheim, hat eine bewegte Geschichte hinter sich. Bald wird das denkmalgeschützte Gebäude im Landhausstil wieder im früheren Glanz erstrahlen. 1899 Der Berliner Unterneh mer Louis Sachs ließ im Oranienburger Stadtteil Lehnitz ein großzügiges Gebäude im Landhaus stil errichten. Das Haus, das am 27. Mai 1900 ein geweiht wurde, befand sich in der Viktoriastraße (heute Magnus-Hirsch feld-Straße 33). „Landschaft und Luft ist gut, der See ein paar Schritte entfernt.“ (Martin Buber) 1934 Das Erholungsheim war gefragt: von Berlin schnell erreichbar, dazu die einmalige Lage auf dem parkähnlichen Grundstück am Lehnitz see. Der Philosoph Martin Buber, der Gast im Haus war, schrieb in einem Brief 1934: „Landschaft und Luft ist gut, der See ein paar Schritte entfernt.“ Die Pogromnacht am 9. und 10. November 1938 markierte das Ende des Erholungsheims. Gravie rende Schäden entstan den an dem Haus nicht. 20 Villa Sachs Benannt ist die Villa nach dem Stifterehepaar Rosa und Louis Sachs. Das Objekt 1939 1975 2001 2015 Das Haus wurde ab 1939 als Außenstelle des Oranienburger Kranken hauses genutzt. Doch viele trauerten dem Er holungsheim nach. „Ihr wisst, dass mein Herz an Lehnitz hängt“, schrieb etwa die frühere Leite rin Frieda Glücksmann. Ihr wurde eine Straße in Lehnitz gewidmet. Bis Kriegsende diente die Villa als Lazarett, danach gehörte es weiter zum Kreiskrankenhaus Ora nienburg. 1973 wurde es geschlossen. Ab 1975 war in dem Haus eine Fördereinrichtung für Kinder untergebracht. Der Kreis Oberha vel löste die Schule samt Internat auf. Seitdem stand das geschichtsträch tige Haus leer. Das Gebäude wird aufwändig saniert. Es entstehen 17 hoch wertige Wohnungen. Alle Facetten des Landhauses mit seinen Jugendstilelementen und dem Fachwerk werden detailgetreu restauriert. Das Haus wird künftig den Namen des Stifters tragen: Villa Sachs. Und wieder im alten Glanz erstrahlen. 21 Der Standort Berlin: Im Bann der Metropole Berlin ist in, zieht Manager und Kreative, Politiker und Studenten gleichermaßen an. Eine Stadt zum Arbeiten, Leben und Genießen. Die Kehrseite: Die Wohnungsknappheit wird zunehmen. Nur wenige Metropolen weltweit bieten eine so hohe Lebensqualität wie Berlin und sein Umland. Pralles Nachtleben ohne Sperrstunde, ein Kulturangebot auf Weltniveau, trendige Stadtviertel, Freizeitangebote in Hülle und Fülle, herrliche Wohngegenden am grünen Stadtrand wie im Villenvorort Lehnitz. Das bestätigt auch eine aktuelle Studie der Wirtschafts prüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC), die Berlin zum beliebtesten Immobilienstandort in Europa kürte. Und die Sogwirkung Berlins hält an. Bis 2030 wird die Metropole laut Studien um weitere 340.000 Bewohner wachsen – und die Wohnungsknappheit zunehmen. Für eine Investition in Immobilien ist Berlin eine Topadresse. Während Berlin 2013 um 50.000 Einwohner wuchs, genehmigten die Behörden nur rund 12.500 neue „Berlin ist mehr ein Weltteil als eine Stadt“ (Jean Paul, 1763 – 1825) 22 Der Standort Wohnungen. Die Folge: Die Nachfrage und damit auch die Preise im Großraum Berlin steigen. Immobilien sind nach wie vor gefragt – sei es zur Kapi talanlage oder zur Eigennutzung. 2014 wurden in Berlin Immobilien im Wert von 13,3 Milliarden Euro umgesetzt, ermittelte der Immobilienverband IVD. Für die Objekte interessieren sich auch immer mehr Käufer aus dem Ausland. „Der deutsche Immobilienmarkt gilt aufgrund der robusten Wirtschaft und der vergleichsweise hohen Renditen sowie der politischen Unwägbarkeiten im Ausland für Investoren weiterhin als sicherer Hafen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Dabei rücken neben Altbauten vor allem denkmal geschützte Immobilien verstärkt in den Fokus von Anlegern und Selbstnutzern – wegen des besonderen Lebensgefühls und der steuerlichen Vorteile. Die Villa Sachs am Lehnitzsee weist genau diese Kriterien auf. 23 Der Standort Oberhavel: Die Zeichen stehen auf Wachstum Die Villa Sachs liegt in der wirtschaftsstärksten Region der neuen Bundesländer: der Oberhavel. Das ideale Umfeld für eine Anlage in Immobilien. 24 Das Wirtschaftsmagazin Focus Money kürte 2014 die Oberhavel zur wirt schaftsstärksten Region der neuen Bundesländer. In dem Ranking wurden alle deutschen Städte und Landkreise miteinander verglichen. Und selbst im bundesweiten Vergleich aller 388 Städte und Land kreise belegt die Gegend rund um Oranienburg, Henningsdorf und Velten einen Spitzenplatz unter den Wirtschaftsstand orten. xxx „Ganz nah bei Berlin. Ganz vorn in Brandenburg“: Mit diesen Trümpfen wirbt die regionale Wirtschaft. Oranienburg mit seinen gut erschlossenen Gewer begebieten ist der wich tigste Wirtschaftsstandort im Norden von Berlin. Führende Unternehmen aus den Bereichen Kunst stoff, Chemie, Schienen verkehrstechnik, Metall, Logistik und Biotechno logie haben sich im er folgreichsten Landkreis der neuen Bundesländer angesiedelt. Darunter sind namhafte Großunter nehmen wie Bombardier, Takeda, Wall, Orafol Eu rope und Laurent Reifen, aber auch viel kleine und mittelständische Betriebe. Kurzum: Ein wachstums orientierter und zukunfts trächtiger Branchenmix. Die Region wächst und gewinnt immer mehr an Attraktivität. Die Zahl der Firmen in Oranienburg ist in den vergangenen Jah ren gestiegen – die Zahl der sozialversicherungs pflichtig Beschäftigten sogar überproportional. Mit ein Grund: die gute Infrastruktur im Nor den Berlins. Die Haupt stadt-Metropole liegt nur einen Katzensprung entfernt. Ob mit Auto, S-Bahn, Regionalbahn oder Schiff: Berlin ist schnell erreichbar. Studie: Hauptstadtregion boomt Für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg, zu der auch die Region Oberhavel zählt, stehen die Zeichen weiter auf Wachstum. Das ergab eine Studie von Prognos, einem renommierten Forschungs- und Beratungsunternehmen. So besetzt der Großraum Berlin sehr erfolgreich zukunftsträchtige Cluster, also Unternehmernetzwerke, die zusammen eine Wertschöpfungskette bilden. Die höchsten Zuwächse bei der Arbeitsproduktivität bis 2030 erwartet Prognos in den Clustern Verkehr/Mobilität/Logistik und Energietechnik – alles Bereiche, die in der Region Oberhavel stark vertreten sind. Außerdem auffällig: In der Metropolregion arbeiten 12 von 1000 Beschäftigten in Forschung und Entwicklung, der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7. 25 Die Grundrisse 26 Wohnungsübersicht WG- Nr. Lage WE 1 Gartenebene WE 2 Gartenebene 103,26 WE 3 Gartenebene 114,74 WE 4 Beletage 103,63 WE 5 Beletage 87,47 WE 6 Beletage 86,36 WE 7 Beletage 63,14 WE 8 Beletage 79,83 WE 9 OG 71,95 WE 10 OG 102,74 WE 11 OG 111,45 WE 12 OG 102,07 WE 13 DG 103,54 WE 14 DG 69,20 WE 15 DG 127,56 WE 16 DG 132,55 WE 17 DG 68,29 Wohnfläche (m²) 96,73 1625,00 27 Die Grundrisse Wohnung 1 Gartenebene links Wohnfläche 83,12 m2 1/2 Terrasse 13,61 m2 Gesamt 96,73 m2 Alternativ Wohnfläche 82,63 m2 1/2 Terrasse 13,61 m2 Gesamt 96,24 m2 28 N Die Grundrisse Wohnung 2 Gartenebene Mitte N Wohnfläche 87,15 m2 1/2 Terrasse 16,11 m2 Gesamt 103,26 m2 29 Die Grundrisse Wohnung 3 Gartenebene rechts N Wohnfläche 101,70 m2 1/2 Terrasse 13,04 m2 Gesamt 30 114,74 m2 Die Grundrisse Wohnung 4 Beletage links N Wohnfläche 99,55 m2 1/2 Balkon 4,08 m2 Gesamt 103,63 m2 31 Die Grundrisse 32 Die Grundrisse 33 Die Grundrisse Wohnung 5 Beletage Mitte links N Wohnfläche 84,89 m2 1/2 Balkon 2,58 m2 Gesamt 34 87,47 m2 Die Grundrisse Wohnung 6 Beletage Mitte rechts N Wohnfläche 83,76 m2 1/2 Balkon 2,60 m2 Gesamt 86,36 m2 35 Die Grundrisse Wohnung 7 Beletage rechts N Wohnfläche 61,45 m2 1/2 Balkon 1,69 m2 Gesamt 36 63,14 m2 Die Grundrisse Wohnung 8 Beletage rechts N Wohnfläche 77,14 m2 1/2 Balkon 2,69 m2 Gesamt 79,83 m2 37 Die Grundrisse Wohnung 9 Obergeschoss links N Wohnfläche 70,35 m2 1/2 Balkon 1,60 m2 Gesamt 38 71,95 m2 Die Grundrisse Wohnung 10 Obergeschoss Mitte N Wohnfläche 86,88 m2 1/2 Terrasse 15,86 m2 Gesamt 102,74 m2 39 Die Grundrisse Wohnung 11 Obergeschoss rechts N Wohnfläche 99,22 m2 1/2 Terrasse 12,23 m2 Gesamt 40 111,45 m2 Die Grundrisse Wohnung 12 Obergeschoss rechte Seite N Wohnfläche 99,38 m2 1/2 Balkon 2,69 m2 Gesamt 102,07 m2 41 Die Grundrisse Wohnung 13 Dachgeschoss links N Wohnfläche 1/2 Loggia Gesamt 42 100,64 m2 2,90 m2 103,54 m2 Die Grundrisse 43 Die Grundrisse Wohnung 14 Dachgeschoss Mitte N Wohnfläche 1/2 Loggia Gesamt 44 62,87 m2 6,33 m2 69,20 m2 Die Grundrisse 45 Die Grundrisse Wohnung 15 Dachgeschoss rechts (Maisonettewohnung) N Wohnfläche 1/2 Balkon Gesamt 46 125,04 m2 2,52 m2 127,56 m2 Die Grundrisse 47 Die Grundrisse Wohnung 16 Dachgeschoss rechts (Maisonettewohnung) N Wohnfläche 1/2 Loggia Gesamt 48 128,99 m2 3,56 m2 132,55 m2 Die Grundrisse 49 Die Grundrisse Wohnung 17 Dachgeschoss rechte Seite N Wohnfläche 1/2 Loggia Gesamt 50 62,94 m2 5,35 m2 68,29 m2 Die Grundrisse 51 Baubeschreibung Villa Sachs am Lehnitzsee (Stand 08.06.2015) Wohnflächenangaben Die Wohnflächenangaben zu den Wohnungen wurden nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Die Balkone und Terrassen wurden auf Grund ihres hohen Erholungswertes hierbei jeweils zu 1/2 der vorhandenen Grundfläche in m² angerechnet. Schall- und Wärmeschutz Das Ziel der Modernisierung der Villa ist die Schaffung von Wohnraum bei gleichzeitigem Erhalt der wert vollen denkmalgeschützten Bausubstanz. In diesem Sinn werden alle technischen Modernisierungen zum Schall- und Brandschutz sowie zu den energetischen und bauphysikalischen Verbesserungen behutsam ausgeführt. Es ist hierbei nicht möglich, den für neue Gebäude üblichen technischen Qualitätsstandard zu erreichen. Insbesondere derartiger Schall- und Wär meschutz wird in der Regel nicht erreicht. Fundamente Die Tragfähigkeit der bestehenden Fundamente und des Baugrundes werden vor Baubeginn geprüft und entsprechend den statischen Erfordernissen ertüch tigt. Das Gebäude erhält im erdberührten Bereich eine umlaufende Vertikalabdichtung gegen von außen eindringende Feuchtigkeit. Die mit Klinker verkleideten Flächen des Gebäudesockels werden gereinigt und saniert, und die Fehlstellen werden unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Vorgaben ersetzt oder an derweitig erneuert. Sicherheitsausstattung Die Wohnungseingangstüren werden nach den be 52 hördlichen Forderungen als rauchdichte Eingangstüren ausgebildet. Alle Wohnungen erhalten zusätzlich Rauchund Brandmeldeanlagen mit den entsprechenden Warn- und Meldesystemen für die Feuerwehr. Hauseingang Der Hauseingang am Haupttreppenhaus wird außen barrierefrei gestaltet. Hierfür werden eine behinder tengerechte Rampe mit einer Steigung von höchstens 6 % sowie eine ausreichende Plattform auf der Ebene der obersten außen liegenden Treppenstufe gebaut. Hauseingangstüren Die historisch vorhandenen Hauseingangstüren wer den in Abstimmung mit dem Amt für Denkmalschutz tischler- und malermäßig aufgearbeitet und erhalten zeitgemäße Bedien- und Schließelemente. Die Öffnung der Hauseingangstüren kann elektrisch aus jeder Woh nung erfolgen. Treppenhäuser Die Treppenhäuser werden unter Beachtung der denk malschutzrechtlichen Vorgaben farblich aufgearbeitet. Für die Oberflächen der Treppenstufen sowie der Treppenpodeste werden dauerhafte Bodenbeläge ge wählt. Die vorhandenen Treppengeländer werden inkl. der Handläufe von den alten Farbresten befreit, und Fehlstellen werden ersetzt und neu gerichtet. Aufzug Es wird ein verglaster Aufzug im Haupttreppenhaus eingebaut. Mit dem Aufzug können die Geschosse Gartenebene, Eingangsebene, Beletage, Ober- und Bau- und Ausstattungsbeschreibung Dachgeschoss barrierefrei erreicht werden. Die Kabi neninnenmaße werden so gewählt, dass die Aufzugs kabine mit einem Rollstuhl genutzt werden kann. Geschossdecken Die Geschossdecken der Villa bestehen in den Oberge schossen aus Holzbalken mit einem klassischen Aufbau aus einer unterseitigen Verkleidung aus Putz mit einem Putzträger, Holzeinschüben und einer Schüttung aus Sand/Kies oder ähnlichen Materialien. Die Konstrukti onen der Holzbalkendecken werden, soweit es möglich ist, erhalten. Die alten und abgenutzten Bodenbeläge werden entfernt und gegen einen neuen mehrschich tigen Aufbau aus Holzwerkstoffplatten und einem schwimmenden Trockenestrich ersetzt. Die Geschossdecke zwischen der Gartenebene und der Beletage besteht aus einer massiven Konstruktion. Dort werden die alten Bodenbeläge entfernt und durch neue Trittschall dämmende Fußbodenaufbauten ersetzt. Die Bodenplatte der Gartenebene wird ebenfalls neu aufgebaut. Alle Bodenflächen der Wohnungen der Gartenebene werden gedämmt und mit einer Fußbo denheizung ausgestattet. Da bei diesen Maßnahmen der Bestand weitestgehend erhalten bleiben soll, erfüllen die vorgenannten Däm mungen hinsichtlich ihrer Wirkung nicht die Vorgaben der aktuellen Regeln der Technik. Estriche Die Estriche in den Wohnungen werden als schwim mende Estriche mit Trittschalldämmung als Nass- und Trockenestriche ausgeführt. In den Bädern, Gäste-WCs und Abstellräumen mit Waschmaschinenanschlüssen wird unterhalb der Fliesen eine wasserfeste Abdichtung nach den aktuellen Regeln der Technik hergestellt. Fliesenarbeiten Die Bäder erhalten einen Boden- und einen Wandbelag aus Fliesen. In den Nassbereichen erhalten die Wände bis zur Türhö he einen Fliesenbelag. Im Bereich Waschtisch und WC wird ca. 1,2 m hoch gefliest. Die übrigen Wandflächen im Bad werden weiß bzw. auf Wunsch farbig gestrichen. Die Wandfliesen werden auf geputzten Untergrund bzw. Trockenbau geklebt. Die Fugen in den Nassräumen zwischen Wand- und Bodenbelag, Küchenfußboden und Fliesensockel und zwischen Badewanne und Wandfliesen werden dauerelastisch ausgefugt. Mit elastischen Fu gendichtmassen gefüllte Fugen sind wartungsbedürftig und stellen bei Rissbildung keinen Mangel dar. Der Küchenbereich erhält einen Bodenbelag aus Flie sen oder ein Fertigparkett (siehe Oberbodenarbeiten) gemäß Ausstattungskatalog. Bodenbeläge Wohnräume; Zimmer, Flure, Abstellräume ohne Waschmaschinenstellplatz In diesen Räumen wird Mehrschichtfertigparkett 14 mm Eiche rustikal, Nutzschicht 3,5 – 4 mm, Verlegeart Schiffsboden, Oberfläche geölt, mit umlaufenden weißen Sockelleisten, verlegt. Materialbedingt sind bei diesem Naturbaustoff bei Luftfeuchteschwankungen Fugenbildungen möglich. Nutzräume; Bäder, Küchen, Abstellräume mit Waschmaschinenstellplatz In diesen Räumen werden keramische Bodenfliesen 1. Wahl, Abriebklasse IV, Höchstmaße 30 x 30 cm, Mate rialpreis 30,– Euro/m2 netto, verlegt sowie Sockelfliesen im gleichen Material. Es kommt ein dauerelastischer, schallentkoppelnder Wandanschluss mit Abdichtung als Sperranstrich in Spritzwasserbereichen zur Ausführung. Es werden keramische Wandfliesen ca. 1,2 m hoch umlaufend, Höchstmaße 40 x 60 cm, im Spritzwasser bereich bei Duschen und Badewannen 2,0 m hoch, Materialpreisbasis 30,– Euro/m2 netto, verlegt. In diesen Bereichen verlaufende Verkofferungen von z.B. Rohrleitungen sowie der Bade- und Duschwannenträger werden ebenfalls verfliest, es erfolgt eine Abdichtung als Sperranstrich in Spritzwasserbereichen. Balkone und Terrassen Plattenbeläge aus Naturstein oder keramischen Bau stoffen in Kiesbettung/Splittbettung, Aufständerung oder im direkten Verbund mit dem Untergrund. Außenwände Die Außenwandflächen werden außen von defekten Putzstellen befreit, mit einem Armierungsgewebe neu 53 Bau- und Ausstattungsbeschreibung verputzt und entsprechend den denkmalpflegerischen Vorgaben gestaltet. Die Holzbauteile der Fachwerkaußenwände werden repariert und erhalten einen witterungsfesten Neuan strich. Die Ausmauerungen der Fachwerkwände werden bei Bedarf repariert oder vollständig neu hergestellt. Die Wärmedämmung und die bauphysikalische Ertüch tigung der Fachwerkaußenwände erfolgt durch den Einbau von Lehmbaustoffen oder anderen geeigneten Baustoffen auf den Innenseiten der Fachwerkwände. Alle vorgenannten Maßnahmen erfolgen unter Beach tung der denkmalschutzrechtlichen Vorgaben. Dies kann zur Folge haben, dass ihr Ergebnis nicht in allen Punkten den jeweils aktuellen Regeln der Technik entspricht. Innenwände/Raumtrennwände Die Decken und Wände aus geputztem Mauerwerk sowie die neuen Raumtrennwände aus Gipskarton werden grundiert mit einem Vlies mehrfach gespachtelt und deckend mit Dispersionsfarbe weiß gestrichen, Oberflächenqualität Q3. In den Bädern werden die Wände oberhalb außerhalb der Fliesen grundiert mit einem Vlies mehrfach gespach telt und deckend mit einer wischfesten Dispersionsfarbe weiß gestrichen, Oberflächenqualität Q3. Wohnungstrennwände Die Wohnungstrennwände werden als gemauerte Wände im Bestand gesichert und aufgearbeitet oder aus Gipskartonständerwänden neu hergestellt. Sofern Bestandswände aufgearbeitet werden, können die aktuellen Regeln der Technik im Bereich Schallschutz nicht gewahrt werden. Fenster Die meisten vorhandenen Fenster werden unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Vorgaben durch neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung ersetzt. Die Gestaltung der neuen Fenster orientiert sich an der Gestaltung der historischen Fenster. Einzelne historische Fenster können auf Forderung des Amtes für Denkmalschutz aufgearbeitet werden. Hierbei werden alle technischen Möglichkeiten und Kenntnisse genutzt, damit diese Fenster technisch so 54 einwandfrei wie möglich funktionieren und in der innen liegenden Fensterebene dicht schließen. Die Farbge staltung der Fenster wird auf der Innenseite weiß und auf der Außenseite in einem Farbton entsprechend den historischen Vorgaben erfolgen. Neu einzubauende Fenster werden nach den Vorgaben der aktuellen Energieeinsparverordnung 2013 mit ei nem U-Wert für das gesamte Fenster von höchstens 1,3 W/m²K eingebaut. Bei den vorhandenen Fenstern kann dieser U-Wert durch die Verwendung (auch) der vorhandenen Konstruktion nicht erreicht werden. Die Anschlussfugen zum Gebäude werden bei neuen Fenstern luft- und winddicht ausgeführt, bei aufgear beiteten Bestandsfenstern sollen die Anschlussfugen diese Qualität möglichst weitgehend erreichen; es ist aber nicht auszuschließen, dass dies dort nicht voll ständig gelingt. Fensterbänke Die Innenfensterbänke werden nach den historischen Vorbildern der Bauepoche überarbeitet oder neu aus Holz oder MDF hergestellt. Die Außenfensterbänke werden nach den denkmalpflegerischen Vorgaben aus Titanzinkblech gefertigt. Wohnungseingangstüren Die Wohnungseingangstüren werden nach historischen Vorbildern als Kassettentüren hergestellt. Der Einbau erfolgt als Einfachflügel- oder Doppelflügeltür. In der Beletage werden teilweise die vorhandenen Doppelflügeltüren des historischen Saales aufgearbeitet und technisch modernisiert. Alle Wohnungseingangstüren werden rauchdicht selbst schließend, dreiseitig mit Lippendichtungen und einer absenkbaren Bodendichtung hergestellt. Alle neuen Wohnungseingangstüren werden als RC-4-Standard einbruchhemmend hergestellt. Die Bestandstüren werden entsprechend den technischen Möglichkeiten einbruchhemmend ausgeführt. Es werden aufbohr geschützte Profilzylinder der zentralen Schließanlage und ein Türspion eingebaut/verwendet. Die farbliche Gestaltung wird innen weiß und zum Treppenhaus hin entsprechend den denkmalpflegerischen Vorgaben erfolgen. Bau- und Ausstattungsbeschreibung Innentüren Balkone/ Terrassen/Geländer Es werden Norm-Fertiginnentüren nach historischem Vorbild als Kassettentüren in Holzverbundstoffen ausgeführt, freie Durchgangshöhe ca. 2,10 m, Farbe weiß, Drückergarnitur Aluminium matt oder V2A als Bundbart- bzw. Badgarnituren. Die Türblätter werden bei Bedarf nach den Anforderungen des Lüftungskon zepts unten bis zu 20 mm eingekürzt. Einzelne Türen erhalten aus gestalterischen Gründen Glasausschnitte und Verglasungen aus Einscheiben-Sicherheitsglas. Die Balkone werden unter Beachtung denkmalschutz rechtlicher Vorgaben gestaltet und als frei aus der Fassade auskragende Balkone eingebaut. Die Terrassen auf dem Wintergarten / Anbau erhalten feste Beläge aus Naturstein oder Keramik. Die notwen digen Abdichtungen und Regenableitungen erfolgen nach dem aktuellen Stand der Technik. Schließanlage Es wird eine zentrale Schließanlage im gesamten Haus mit gleich schließenden Schließzylindern an allen allgemein zugänglichen Räumen, einschließlich der Hauseingänge, sonst unterschiedlich schließend, eingebaut. Dachgeschoss Die Terrassen der Gartenebene werden durch abgestufte Winkelelemente aus Beton gegen das anschließende Erdreich abgegrenzt. Die Nutzflächen der Terrassen werden mit geeigneten Materialien befestigt und begehbar hergestellt. Die Geländer aller Absturzsicherungen auf den Terras sen und Balkonen werden unter Beachtung der denk malschutzrechtlichen Vorgaben und nach den aktuell gültigen baurechtlichen Vorgaben gestaltet. Die beiden Dachebenen werden aufgebaut. Der Dachstuhl wird mit einer Wärmedämmung und einer Eindeckung aus Tondachziegeln hergestellt. Im Dachgeschoss entstehen mehrere Wohnungen, teilweise als Maisonettewohnungen. Alle diese Woh nungen erhalten in südlicher Richtung offene Loggien. In nördlicher Richtung werden unter Beachtung denk malschutzrechlicher Vorgaben die Gauben neu herge stellt. Zur ausreichenden Belichtung und Belüftung der Wohnräume werden Dachflächenfenster eingebaut, wiederum unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher, aber auch statischer Vorgaben. Be- und Entwässerung Regenwasser Die Herstellung aller Hausanschlüsse mit neuen Verund Entsorgungsleitungen erfolgt bis in den Hausan schlussraum. Das anfallende Regenwasser der Dachflächen wird unterirdisch durch neu verlegte Kunststoffleitungen oder Drainageleitungen im Erdreich versickert oder in einen Feuerlöschteich an der Grundstücksgrenze geleitet. Ein Anschluss an das öffentliche Kanalsystem ist nicht vorgesehen. Dach Metall- und Klempnerarbeiten Die Metallteile der Dacheindeckungen, -abdichtungen und Regenwasserableitungen werden nach dem aktu ellen Stand der Technik und der gültigen Normung zum größten Teil aus Titanzinkblech hergestellt. Es werden Kalt- und Warmwasserleitungen aus Ver bundrohr- oder Kupferrohrleitungen einschließlich der erforderlichen Dämmungen im Kellergeschoss und an den Steigesträngen, Wasserzähler für Warm- und Kalt wasser, Absperrarmaturen und sonstigen technischen Einrichtungen, Schmutzwasserrohre in schallisoliertem Kunststoffrohr (alternativ SML-Rohr), Brandschutzab schottung erstellt. Hausanschlüsse Lüftung Es wird für jede Wohnung ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 und DIN 18017-3 ausgearbeitet. Hieraus können sich Zu- und Abluftöffnungen in und an den Fenstern sowie an den Innen- und Außenwänden ergeben sowie Verkürzungen von Innentüren (siehe dort). Die Auswahl und Dimensionierung der Zu- und Abluftöffnungen ist abhängig von den Ergebnissen des Lüftungskonzeptes; denkmalschutzrechtliche Vorgaben werden auch insoweit beachtet. 55 Bau- und Ausstattungsbeschreibung Sanitärinstallationen Abstellräume Alle Trink- und Schmutzwasserinstallationen des Ge bäudes werden nach den aktuellen technischen Regeln und Normierungen neu eingebaut. In den Wohnungen werden die Leitungen hinter Abkofferungen oder abge hängten Decken geführt und verkleidet. Die Leitungs führung erfolgt gemäß der haustechnischen Planung im Sonder- und Gemeinschaftseigentum. In einzelnen Wohnungen Unterputzwaschmaschinen anschluss (siehe Pläne) Sanitärobjekte je nach Planung ›E inbauwannen weiß in Porestaträger gefliest, Einhebelwannenarmatur mit Schlauchbrause und Brausehalter ›D usche in Duschtassenträger oder bodengleich, Einhebelbrausearmatur Chrom, Unica-Stange 90 cm für Brausegarnitur Die Duschabtrennungen werden aus Glas mit den notwendigen Profilen an den offenen Seiten der Duschen eingebaut. ›W aschtisch Breite 50 bis 65 cm in Keramik weiß, Einhebelmischbatterie Chrom, Spiegel über dem Waschtisch ›W andhängendes WC als Tiefspüler mit schallgedämmter Unterbauspülvorrichtung mit Frontbedienung in Weiß ›W C-Sitz weiß mit „Soft-close“-Automatik Fabrikate ›B ette Badewannen ›K eramag Waschtisch-Serie Renova Nr. 1 Plan und Smyle Elektroinstallationen Die Elektroinstallationen werden nach den VDE-Vor schriften und den Bestimmungen des Energiever sorgungsunternehmens ausgeführt. Es werden alle Einrichtungen ab Hausanschlusskasten des EVU einschließlich der zentralen Zähleinrichtung im Keller, der Zähleinrichtungen und Unterverteilungen in den Wohnungen und in den allgemeinen Räumen installiert. Es erfolgt eine separate Zählung des verbrauchten Stroms für die allgemeinen Verbraucher wie z.B. Trep penhaus- und Außenbeleuchtung und Betrieb der Heizungsverteilung. Als Schalterprogramm wird in den Wohnungen standard mäßig das Produkt Berker S 1 oder ein vergleichbares Schalterprogramm im Farbton weiß ähnlich RAL 9010 ausgeführt. Ausstattung Elektroinstallationen Wohnraum › 2 Lichtschaltkreise mit 1 Aus- bzw. Wechsel schaltung mit 2 Deckenauslässen › 1 Einfachsteckdose unterhalb des Ein- und Ausschalters › 3 Doppelsteckdosen › 1 Vierfachsteckdose neben Steckplatz für Antennenanschluss Fernsehen › 1 Telefonanschluss ›K eramag Wand-WC-Serie Renova Nr. 1 ›K oralle-Glasduschabtrennungen Zimmer ›H ans Grohe Waschtisch- und Duscharmaturen › 1 Ausschaltung mit 1 Deckenauslass › Anschluss der Waschmaschine über Un › 1 Einfachsteckdose unterhalb des terputzwaschmaschinenanschluss im Bad, Abstellraum oder Küche lt. Planung Küche 1 Anschluss für Geschirrspüler über Doppelspindeleck ventil und über dem Abfluss der Spüle 56 Ein- und Ausschalters › 3 Doppelsteckdosen › 1 Vierfachsteckdose neben Steckplatz für Antennenanschluss Fernsehen › 1 Telefonanschluss Flur/Diele › 1 Wechsel-/Serienschaltung mit eingebauten Deckenspots/Downlights › 1 Einfachsteckdose unterhalb der Ein- und Ausschalter Bau- und Ausstattungsbeschreibung › 1 Telefonanschluss mit 3fach-Steckdose › 1 Klingel- und Wechselsprechanlage mit Türöffnerfunktion und Videobildschirm schwarz/weiß in den Wohnungen › 1 elektrischer Türöffner für die Hauseingangstür Abstellraum › 1 Ausschaltung mit 2 eingebauten Deckenspots › 1 E infachsteckdose unterhalb des Ein- und Ausschalters › 1 A nschluss für Lüftungsgerät der kontrollierten Wohnraumlüftung (nach Lüftungskonzept) Bad ›1 Ausschaltung (beleuchtet) mit 3 eingebauten Deckenspots ›1 Ausschaltung mit Wandauslass im Bereich des Wandspiegels › 1 F R-Doppelsteckdose im Ablagebereich am Waschtisch › 2 F R-Einfachsteckdosen für Waschmaschine und Trockner › 1 Anschluss für Lüftungsgerät der kontrollierten Wohnraumlüftung (nach Lüftungskonzept) Küche › 1 Aus- bzw. Wechselschaltung mit 1 Deckenauslass › 1 E infachsteckdose unterhalb des Ein- und Ausschalters › 3 Dreifachsteckdosen im Arbeitsbereich der Küche › 1 Doppelsteckdose für Dunsthaube/Schranklicht › 1 Einfachsteckdose für den Kühlschrank › 2 S teckdosen getrennt gesichert: 1 x Herd, 1 x Geschirrspüler › 1 A nschluss für Lüftungsgerät der kontrollierten Wohnraumlüftung (nach Lüftungskonzept) mit Zeitschaltung Je Treppenpodest mindestens 1 Beleuchtungskörper Treppenhausgrund- und Hauptbeleuchtung nach Be leuchtungskonzept mit Bewegungsmelder Je Haupttreppenpodest 1 Steckdose vom Hausan schlussraum schaltbar Heizung Die Beheizung der Villa erfolgt über ein Nahwärme netz. Hierdurch wird der Wärmebedarf für Heizung und Warmwasser entsprechend den Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Gesetzes erfüllt. Die Heiztech nik wird bis zum Übergabepunkt an die hausinterne Versorgung durch die Stadtwerke Oranienburg als Contracting-Partner betreut. In den Wohnungen der Obergeschosse sowie in den Treppenhäusern werden Wandradiatoren für die ausrei chende Wärmeversorgung eingebaut. Die Wohnungen der Gartenebene erhalten zusätzlich, soweit möglich, zu den Wandradiatoren Fußbodenheizungen. In allen Bädern der Wohnungen werden Handtuchheizkörper eingebaut. Die Fußböden der Bäder werden passiv durch durchlaufende Heizungsrohre oder individuell gesteuerte elektrische Bodenheizungen erwärmt. Außenbeleuchtung Die Hausnummernbeleuchtung wird über Dämme rungsschalter ein- und ausgeschaltet. Die Beleuchtung der Zuwege zum Haus erfolgt nach einem noch zu erstellenden und mit dem Amt für Denkmalpflege abzustimmenden Beleuchtungskonzept. Klingel- und Gegensprech-Videoanlage An den Haupteingangstüren der Treppenhäuser werden unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Vorgaben beleuchtete Klingeltableaus mit Videoka mera installiert. Balkon/ Terrasse ›1 FR-Doppelsteckdose, Schalter innen beleuchtet Kellerräume ›1 Aus- und Einschalter mit je 1 FR-Leuchtstofflampe und Bewegungsmeldern je allgemeiner Funktionsund Fahrradkellerraum ›W ohnungskeller mit 1 Ein- und Ausschalter mit 1 Steckdose, Aufschaltung über Wohnungszähler Treppenhaus Treppenhausbeleuchtung über Allgemeinstromzähler Fernsehen/ Telefon Fernsehversorgung mit je einem Anschluss in den Wohn- und Schlafzimmern, Anschlussvorbereitung im Keller für externen Kabelanschluss Telefonnetz im Haus fertig installiert mit Verkabelung und Telefondosen Gesonderter Telefonanschluss für Aufzugnotruf Aufzugsanlage Elektroanschluss für den Aufzug, die Schachtinstallati onen und die Beleuchtung, Bedieneinrichtungen, Leer 57 Baubegleitende Qualitätskontrolle rohr und Verkabelung für die Sprechanlage, getrennte Schaltung und Abrechnung der Betriebskosten Allgemeine Abstellräume im Keller Die allgemein zugänglichen Abstell- und Hausanschluss räume erhalten als Bodenbelag einen geglätteten Estrich mit einem Schutzanstrich in Betonfarbe grau. Die privaten Abstellräume werden mit verzinkten Stahlb lechprofilen voneinander abgetrennt. Jeder private Abstellraum kann mit einem privaten Vorhangschloss verschlossen werden. Hausmüllentsorgung Für die Hausmüllentsorgung wird ein Müllsammelplatz gebaut. Gegen eine unbefugte Benutzung wird dieser eingezäunt und verschlossen und somit nur für die Bewohner des Grundstücks zugänglich sein. Der Müll sammelplatz wird mit Betonwerkstein befestigt und durch Pflanzen, Hecken oder kleinwüchsige Bäume optisch eingefasst. Außenanlage/Landschaftsplanung Die Außenanlagen werden als gemeinschaftliche Park anlage mit Bodendeckern, Strauchwerk, Bäumen und Rasenaussaat gestaltet. Die Wege werden teilweise begehbar und befahrbar aus Kleinsteinpflaster aus künstlichen Steinen, wassergebundener Wegedecke und wasserdurchlässigen Pflasterungen in Abstimmung mit der Naturschutzbehörde hergestellt. Die Terrassen der Gartenebene als Sondernutzungs flächen werden durch Brüstungen aus Betonstein gegen das höher liegende Erdreich abgegrenzt. Die Bodenflächen der Terrassen werden aus Kunst- oder Naturstein hergestellt. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser Die Sanierung von Baudenkmalen ist eine sensible Aufgabe. Da sind Spezialisten gefragt. Unsere Experten überwachen penibel die komplette Bauphase – im Interesse der Käufer. Lehnen Sie sich entspannt zurück: Unsere Sachver ständigen stehen für höchste Qualitätsansprüche. Die Arbeitsgemeinschaft TECASA architekten & ingenieure und B + K Architekten übernimmt die baubegleitende Qualitätskontrolle im Rahmen der Bauüberwachung nach den Vorgaben der Honorarordnung für Archi tekten und Ingenieure (HOAI) und der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Sie verfügen über langjährige Erfahrungen. Die Zusammenarbeit hat sich bestens bewährt. Die Arbeitsgemeinschaft liefert und begleitet alle Leis tungen von der Vor- über die Ausführungsplanung bis zur Bauüberwachung im gesamten Bauprozess. Der gesamte Planungs- und Bauprozess wird umfassend dokumentiert. Alles wichtige Voraussetzungen, um eine hohe Bauqualität sicherzustellen. 58 TECASA architekten & ingenieure und B + K Architekten sind Mitglieder in der Wissenschaftlich-Technischen Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. (WTA), der Baukammer Berlin, der Architektenkammer Mecklenburg-Vorpommern, des Bundesarbeitskreises Altbauerneuerung e.V. (BAKA), der Energieeffizienz-Expertenliste der staatlichen KfW-Förderbank. Als Mitglieder der Bau- und Architek tenkammern nehmen sie regelmäßig an Fortbildungen zum Planungsrecht und zur Bautechnik teil. Zum Team, das sich aus hoch qualifizierten Ingenieu ren zusammensetzt, gehören auch Sachverständige für vorbeugenden Brandschutz, Energieeffizienz für Wohn- und Nichtwohngebäude und Holzschutz-Sach verständige. Energiekonzept Modernste Standards in historischer Bausubstanz Bei der Villa Sachs gehen Denkmalschutz und modernste Energiestandards Hand in Hand. Nach der energetischen Sanierung wird das Niveau eines KfW-Effizienzhauses Denkmal erreicht. Immobilienkäufer können zinsgünstige Förderkredite beantragen. Baudenkmäler versprühen einen besonderen Charme. Hochwertig saniert bieten sie modernsten Wohnkom fort – so wie die Villa Sachs am Lehnitzsee. Nahezu alle Bauteile des denkmalgeschützten Gebäu des werden saniert und energetisch modernisiert. So wird das historische Erscheinungsbild der Villa Sachs wiederhergestellt und als energetischer Standard das Niveau eines KfW-Effizienzhauses Denkmal erreicht. Das bedeutet, dass die Vorgaben der Energieeinspar verordnung (EnEV) zu erfüllen sind. Dank der energetischen Sanierung sinken die Heiz- und Betriebskosten. Zugleich entsteht ein behagliches und gesundes Raumklima – die zwei größten Pluspunkte des ausgefeilten Energiekonzepts. Bei der energetischen Modernisierung der Villa Sachs ist an alles gedacht. Dazu zählen der originalgetreue Nachbau und die Sanierung der historischen Fenster, die Modernisierung des Daches und der Bodenplatte sowie die Wärmedämmung der Fachwerkwände im Dach. Das bestehende Heizungssystem wird erneuert und ein Blockheizkraftwerk eingebaut. So erreicht die Villa Sachs eine hohe Energieeffizienz. Kredite: KfW fördert Sanierung Für die energetischen Modernisierungen zum KfW-Effizienzhaus Denkmal wie bei der Villa Sachs stellt die KfW, die größte nationale Förderbank, besonders zinsgünstige Darlehen zur Verfügung. Zudem wird der rückzahlbare Darlehensbetrag reduziert. 59 Kapitalanlage Diese Faktoren beeinflussen eine Kapitalanlage Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet eine gute Chance zum Werterhalt und zur Wertsteigerung wahrzunehmen, da seit geraumer Zeit – nicht zuletzt aufgrund der weltweiten Krisen und relativen Stärke der deutschen Wirtschaft – eine hohe Nachfrage an deutschen Wohnimmobilien zu verzeichnen ist. Die Folge sind stark anziehende Grundstücks- und Baup reise. Von einem kurzfristigen Abebben dieses Trends ist nicht auszugehen, zumal das Zinsniveau nach wie vor auf einem historischen Tiefstand ist, wobei seit dem Frühjahr des Jahres 2015 wieder ein Zinsanstieg zu beobachten ist. Im Vergleich zu anderen Kapital anlageformen ist eine Immobilie grundsätzlich als wertbeständig und relativ krisensicher zu bezeichnen, wenngleich die Politik die „Immobilie als Krisengewin ner“ immer mehr belastet (z.B. durch permanente Erhöhung der Grunderwerbssteuer, Einführung der Mietpreisbremse etc.). Ungeachtet dessen genießt das Eigentum besonderen Schutz und ist grundsätz lich nicht entziehbar. Inflationäre Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldmarktpolitik befürchtet werden, sind aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit von Grund und Boden regelmäßig nicht zu erwarten, weshalb langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung besteht. In jeder Phase der Haltedau er besteht aber auch das Risiko von Wertverlusten. Insofern birgt das angebotene Investment – wie jede andere Kapitalanlage auch – nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Mit diesem Kapitel will die Verkäuferin den Erwerber möglichst umfassend auch über oftmals sehr unwahrscheinliche, jedoch potenziell denkbare Risiken aufklären. Nachfolgend werden daher zehn der wichtigsten Faktoren zur Beurteilung der Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen dargestellt. Essenziell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind demnach zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere Ver tragsgestaltung, ein guter Standort, moderne und qua 60 litativ hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungs planung, eine größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung von steuerlichen Gegebenheiten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung aktuell immer nur eine Bestandsaufnah me darstellen kann und zukünftige Betrachtungen zwangsläufig nur Prognosen sind. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass die dargestellten Chancen und Risiken auch kumuliert, d.h. gehäuft und zum gleichen Zeitpunkt auftreten können. Konkret ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige Realisierung mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall gerät, indem er z.B. bei hoher Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass die Ein nahmen die Ausgaben einschließlich Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht in der Lage ist, die so entstandene Unterdeckung durch sein persönliches, ggf. sich auch verschlechterndes Einkommen und / oder Vermögen zu finanzieren bzw. auszugleichen. 1. Vertragspartner Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen Partners von großer Bedeutung. Dies gilt sowohl für die Verkäufer- als auch für die Käuferseite. Die LHQ Landhausgruppe GmbH & Co. KG, vertreten durch die Brenta Real Objekt GmbH, diese wiederum vertreten vom Geschäftsführer, Herrn Lothar Stenzel, (nachfolgend nur Verkäuferin genannt) schließt und hält daher i.d.R. nur Verträge mit Erwerbern, die durch einen Finanzierungsnachweis eines Kreditinstitutes belegen, dass die für die Investition erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung stehen und auch etwaige eingeplante Fremdmittel zugesagt sind. Kapitalanlage Umgekehrt offenbart die Verkäuferin ihre wirtschaft lichen Verhältnisse sowie ihre Leistungsfähigkeit u.a. durch die in der Vergangenheit allein oder mit Koope rationspartnern realisierten Referenzprojekte, die zum Teil auch in diesem Prospekt abgedruckt sind. Die für die Verwaltung der Villa und der Tiefgarage vorgesehene Trentino Hausverwaltung UG (haftungsbe schränkt), Wiltbergstraße 90, Haus 30 A, 13125 Berlin ist mit der Verkäuferin wirtschaftlich und personell verflochten, wodurch einerseits eine reibungslose Zusammenarbeit und Kommunikation möglich ist, andererseits jedoch auch Interessenskollisionen nicht ausgeschlossen werden können. 2. Vertragsgestaltung Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des Woh nungseigentumsgesetzes (WEG) angeboten. Dies ist mit dem Abschluss mehrerer Verträge verbunden. Konkret schließt der Erwerber mit der Verkäuferin einen Bauträgervertrag mit Sanierungsverpflichtung ab, in der sich die Verkäuferin unter Bezugnahme auf eine Grundlagenurkunde und zwei Teilungserklärun gen verpflichtet, eine Tiefgarage zu bauen und eine Altbauwohnung nebst Gebäude, jeweils entsprechend einer detaillierten Baubeschreibung, zu errichten bzw. zu sanieren. Durch Teilungserklärung vom 19.05.2015 des Notars Uwe Zimmer in Berlin mit der Urkunden-Nr. 250/2015 hinsichtlich des Villengrundstücks und mit der Ur kunden-Nr. 251/2015 hinsichtlich des Tiefgaragen grundstückes hat die Verkäuferin das Eigentum des zu erwerbenden Grundbesitzes in Wohnungseigentum bzw. Teileigentum aufgeteilt. In den jeweiligen Tei lungserklärungen sind als Anlage I ein Flurkartenauszug, als Anlage II eine Auflistung der Einheiten, in Anlage III eine Gemeinschaftsordnung und in Anlage IV die Aufteilungspläne enthalten. In der Teilungserklärung zum Villengrundstück befindet sich in einer weiteren Anlage V eine Baubeschreibung, welche in der Folgezeit überarbeitet wurde. In den Teilungserklärungen wurde als erster Verwalter die Trentino Hausverwaltung UG bestellt und zwar für die Dauer von drei Jahren ab Entstehung der werdenden Wohnungseigentümerge meinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit Eintragung der Auflassungsvormerkung des ersten Erwerbers und dessen Inbesitznahme des Wohnungs- bzw. Teileigentums. In einer weiteren Grundlagenurkunde des Notars Uwe Zimmer in Berlin vom 08.06.2015 (Urkunden-Nr. 289/2015) wurde noch einmal Bezug genommen auf die überarbeitete Baube schreibung in einer dortigen Anlage 1 für die Villa und in einer Anlage 2 für die Tiefgarage. Die Baubeschrei bung in der Grundlagenurkunde ist insofern vorrangig. Beschreibungen im Kaufvertrag gehen wiederum denen in der Grundlagenurkunde vor. Weiterhin ist in einer Anlage 3 der Grundlagenurkunde der Entwurf des Verwaltervertrages mit der bestellten Hausver waltungsfirma Trentino abgedruckt. In diesen noch abzuschließenden Vertrag zur Verwaltung der Gemein schaft wird der Erwerber eintreten. Parallel dazu steht es dem Erwerber frei, mit der Trentino Hausverwaltung auch hinsichtlich seiner Sondereigentumseinheit und seines Tiefgaragenstellplatzes einen Sondereigentums verwaltungsvertrag abzuschließen. Erwähnenswert ist schließlich, dass entsprechend der Baubeschreibung in der Grundlagenurkunde die Beheizung der Villa über ein Nahwärmenetz erfolgt, wobei die Heiztechnik bis zum Übergabepunkt an die hausinterne Versorgung durch die Stadtwerke Oranienburg als Contracting-Partner betreut wird. Dies bedeutet, dass der Erwerber über die Wohnungs- bzw. Teileigentümergemeinschaft auch an einen Wärme-Contracting-Vertrag gebunden ist. Es ist jedem Erwerber anzuraten, sich mindestens 14 Tage vor Kaufvertragsangebotsbeurkundung den Kaufvertrag sowie die Teilungserklärungen nebst Grundlagenurkunde inklusive der jeweiligen Anlagen übergeben zu lassen, um diese auf Einverständnis zum darin dargelegten „Rechtlichen Konzept“ zu prüfen. Im Einzelnen kann diesen Urkunden die Grundstücks situation nebst ggf. zu übernehmenden Belastungen im Grundbuch sowie der Teilungsstand nebst ggf. zu erwerbender Sondernutzungsrechte entnommen wer den. Darüber hinaus sind dem Kaufvertrag die Einzel heiten zur gegenseitigen Verpflichtung der Verkäuferin und des Käufers zur Abnahme nach bezugsfertiger/ vollständiger Herstellung des Vertragsgegenstandes zu entnehmen. Dies gilt ebenso für den Übergang des Vertragsbesitzes sowie der Rechte und Pflich ten. Hierauf hat der Erwerber einen Anspruch nach Bezugsfertigkeit sowie Zug um Zug gegen Abnahme des Vertragsgegenstandes und gegen Zahlung aller bis dahin fälligen Abschlagszahlungen. Im Hinblick auf die Gewährleistung ist dem Kaufvertrag zu entnehmen, 61 Kapitalanlage dass die Haftung insbesondere für Sachmängel des Grundstückes und des Gebäudes hinsichtlich der un verändert bleibenden Altbausubstanz weitestgehend ausgeschlossen wird. Außerdem finden sich im Kauf vertrag Regelungen zu mit der Kaufpreisfinanzierung einhergehenden Grundstücksbelastungen, wobei die Verkäuferin zur Sicherung der Kaufpreiszahlung die Belastungsvollmacht mit Bedingungen und Auflagen verbindet, die den Zweck haben, dass Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen. Im Kaufvertrag sind zudem verschiedene, zum Teil weitreichende Vollmachten enthalten. Die Immobilie einschließlich Sanierung nebst Tiefga ragenplatz wird bis auf eine Regelung zu einer ggf. eintretenden Mehrwertsteuererhöhung zum Festpreis verkauft, wobei der Festpreis auf den TG-Platz, den Grund und Boden des Gebäudegrundstücks, den Gebäudebestand (Altbau) und auf die Sanierungs-/ Modernisierungsarbeiten am Gemeinschafts- und Son dereigentum nach Erfahrungswerten ohne Übernahme einer Garantie und vorbehaltlich der Zustimmung der Behörden aufgeteilt ist. Im Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten für eine ggf. zu erwerbende Einbaukü che, ggf. vereinbarte Sonderwünsche sowie Notar- und Grundbuchgebühren, die notwendigen Kosten des Vertragsvollzuges, die von dem Erwerber ggf. an den Vermittler zu zahlende Außenprovision, die Kosten für Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte des Käufers, Finanzierungskosten des Käufers (z.B. Bankbearbeitungs- und Schätzkosten, Darlehens- und evtl. Bereitstellungs- und/oder Zwischenfinanzierungs zinsen etc.), die Grunderwerbssteuer, die Grundsteuer, Gebühren und Beiträge nach Übergang von Lasten und Gefahren, zukünftige Erschließungskosten sowie Entgelte für die Herstellung und Nutzung von Tele kommunikationsanschlüssen. Zahlungen an die Verkäuferin erfolgen unter Beach tung der Erwerbersicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Dies bedeutet, dass der Erwerber nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen durch die Verkäuferin erbracht wurden. Kontrolliert werden diese Bauleistungen durch den beauftragten Architekten (siehe hierzu „4. Qualität der Baumaßnahmen“). Die Verkäuferin steht darüber hinaus für die Bezugsfertigkeit des Sondereigentums und die vollständige Fertigstellung des Gebäudes nebst Außenanlagen bis zu dem im Prospekt geplanten und 62 im Kaufvertrag exakt bezeichneten Termin ein. Nach Abnahme gewährleistet die Verkäuferin dem Erwerber fünf Jahre ordentliche Mängelbeseitigung auf ihre Bauleistungen am Gebäude. Allgemein besteht das Risiko, wenn die Verkäuferin leistungsunfähig wird, dass Herstellungsansprüche nur bedingt oder gar nicht gegen sie durchgesetzt werden können. Bei der Sicherung der MaBV durch Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt ist zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit besteht, dass Zahlungen von der Fertigstellung und der Beseitigung von Mängeln abhängig gemacht werden können. Bei Insolvenz der Verkäuferin hat der Käufer erst nach Bildung des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch grundsätzlich die Sicherheit auf Übertragung des erworbenen Ob jektes. Er erhält jedoch keinen rechtlichen Anspruch auf Fertigstellung der Baumaßnahmen und muss möglicherweise in Absprache mit den übrigen Inves toren die Modernisierung bzw. den Ausbau teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung durchfüh ren lassen. Die Kosten hierfür kann er im Wege des Schadenersatzes oder der Minderung verlangen bzw. gegen den Kaufpreis stellen. Im Falle der Insolvenz der Verkäuferin kann dies jedoch dazu führen, dass die Restleistungen oder Mängel gerichtlich festge stellt werden müssen, um letztendlich lastenfreies Eigentum zu erhalten. Hierdurch kann es zu einer Er höhung der Kosten durch Sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen, Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des Modernisierungs- und Herstellungsaufwandes oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten mit weiteren Investoren/Miteigentümern kommen. Dies kann weiter dazu führen, dass die Baumaßnahmen erheblich verspätet und im Extremfall überhaupt nicht durchgeführt werden, mit der Folge, dass der Investor die Zinsen und die Tilgung für die anteilig bereits aufgenommene Kaufpreisfinanzierung bzw. die gesamte Darlehenssumme (zurück) zu zahlen hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen. Dem Erwerber ist eine Sicherheit bzw. ein Einbehalt für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjek tes in Höhe von 5% des Vergütungsanspruchs zu leisten bzw. zu gewähren (§ 632 a Abs. 3 BGB). Diese Vertragserfüllungssicherheit schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen eintreten und das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt wird, obwohl der Erwerber Kapitalanlage Zahlungen an die Verkäuferin leistete. Sobald vollstän dig gezahlt wurde oder weitergehende Ansprüche gegen die Verkäuferin entstehen (z.B. Schadenersatz wegen der mit dem Ankauf verbundenen Nebenkosten, wegen eintretender Verzögerungsschäden, Miet-/ Nutzungsausfall, entgangener Steuervorteil oder wegen Mängel nach vorbehaltloser Abnahme), trägt der Käufer das Risiko der fehlenden Leistungsfähigkeit der Verkäuferin. Auch im Falle der Zusicherung der Bezugsfertigkeit kann sich die Baudurchführung ohne Entschädigungspflicht der Verkäuferin verzögern, bedingt durch Streik oder eine von der Berufsvertretung der Arbeitgeber ange ordnete Aussperrung im Betrieb des Bauträgers oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb, durch höhere Gewalt, vom Arbeitsamt bzw. durch berufs ständische Vereinigung bestimmte und anerkannte Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund öffent lich-rechtlicher oder gerichtlicher Entscheidungen etc. Verzögert sich die Bezugsfertigkeit aus Gründen, die die Verkäuferin zu vertreten hat, so schuldet sie ab einem im Kaufvertrag definierten Zeitpunkt einen im Kaufvertrag definierten pauschalierten Schadener satz und zwar sowohl für die Wohnung als auch den Tiefgaragenstellplatz. Die Verkäuferin führt das Bauvorhaben in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durch. Steuerliche Abschreibungen für den Kaufgegenstand werden von ihr nicht in Anspruch genommen. Die Verkäuferin haftet jedoch nicht für das Eintreten der vom Käufer erwarteten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und Ziele. Eine Haftung der Verkäuferin wird auch nicht dadurch begründet, dass sie für die Erwerber Anträge gegenüber der zuständigen Denkmalschutzbehörde stellt bzw. von dort Bescheide abfordert. Dem Erwerber ist es bei einem vertragsgerechten Verhalten durch seinen Vertragspartner nach dem Gesetz grundsätzlich nicht gestattet, die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu erklären. Solche Mög lichkeiten bestehen in der Regel nur, wenn sich die Verkäuferin ihrerseits vertragswidrig verhält. Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen, z.B. Finanzie rungsschwierigkeiten oder einseitige Motive in der Person des Erwerbers, z.B. der im Nachhinein auf tretende Wunsch, die Erwerbskosten für eine andere Vermögensanlage oder die private Lebensführung zu verwenden, gestatten nicht den Rücktritt vom Vertrag. Den Erwerber trifft deshalb das Risiko, dass er am Grundstückskauf festhalten muss, auch wenn er aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse daran nicht (mehr) festhalten will. Dieje nige Partei, die den Rücktritt vom Vertrag zu vertreten hat, hat mit Schadenersatzansprüchen der anderen Partei zu rechnen. Der Käufer ist darauf hinzuweisen, dass er nach einem Rücktritt nur bei Stellung einer Rückzahlungsbürgschaft nach § 7 MaBV abgesichert ist, nicht hingegen durch seine Vormerkung. Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung des Angebots wird auf den zwei Wochen vor Beurkundung auszuhän digenden Kaufvertrag sowie die Teilungserklärungen nebst Grundlagenurkunde verwiesen. 3. Standort Der Wert einer Immobilie hängt zum großen Teil vom Standort ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen (es ziehen mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen (es ziehen aus der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden zwischen dem sogenannten Makrostandort (Stadt, in welcher sich die Investition befindet) und dem sogenannten Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in der sich die Immobilie befindet). Bemerkenswert an der vorliegenden Immobilie „Villa Sachs“ ist die Eigenschaft des Objektes als Denkmal. Vorteilhaft hieran ist, dass hinsichtlich der Sanie rungsaufwendungen die steuerlich interessanten Voraussetzungen für eine Anwendung des § 7i/10f EStG vorliegen können (siehe hierzu insbesondere „Die steuerlichen Auswirkungen“). Demgegenüber stehen die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen nach den Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes, an die sich der Verkäufer und in der Folgezeit auch der Käufer zu halten haben. Soweit von diesen Beschränkungen das Projekt als solches betroffen ist, trägt das diesbe zügliche Risiko vorrangig der Bauträger. U.a. sind die Auflagen des Denkmalschutzes im Zusammenhang mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes zu beachten. Erwähnenswert ist weiterhin, dass der vertrags gegenständliche Grundbesitz Teil eines Areals ist, auf dem noch weitere Gebäude in einzelnen, nicht 63 Kapitalanlage zwangsläufig unmittelbar aneinander anschließen den Bauabschnitten errichtet werden sollen. Zum Prospekterstellungszeitpunkt war nicht absehbar, wie lange diese in der Nähe der „Villa“ zu erwartenden Bautätigkeiten dauern. Die Verkäuferin geht davon aus, dass diese Bauarbeiten frühestens Ende 2018 abgeschlossen sein werden, wozu sie im Kaufvertrag vereinbart, dass Auswirkungen dieser Bautätigkeit auf den vertragsgegenständlichen Grundbesitz kei nen Mangel der Leistung der Verkäuferin darstellen. Sofern der Erwerber beabsichtigt, seine Einheit zu vermieten, ist ihm zu empfehlen, den zukünftigen Mieter darauf ebenfalls von Anfang an hinzuweisen, um bereits im Vorfeld potenzielle Rechte aus einer Nutzungsbeeinträchtigung einzugrenzen. Aufgrund des Arealcharakters werden zahlreiche Dienstbarkeiten für z.B. Telekom, Elektro, Wasser-, Wärmeversorgung, Fahr-, Leitungs- und Mitbenut zungsrechte, Feuerwehrzufahrtsrechte und Rechte zum Betrieb eines Feuerlöschteichs, Überbau- und Überbaurentenverzichte, zu einer Hofgemeinschaft sowie einem Verzicht auf Einfriedungen, einen Müll sammelplatz sowie Baugebiete im Übrigen erklärt und wechselseitig gewährt. Eine detaillierte Auflistung findet sich in den Teilungserklärungen, die Zusam menhänge erschließen sich aus dem Katasterauszug zu den unterschiedlichen Flurstücken. Die Weiterentwicklung des Areals und des weiteren Umfelds hat direkten Einfluss auf die Mieten und Immobilienpreise. Diese können sich – auch in Ab hängigkeit von Infrastrukturmaßnahmen in der Nähe oder auch allgemeiner konjunktureller Schwankungen – zum Vorteil, aber auch nachteilig verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung haben kann. Der angebotene Standort ist im Prospekt eingehend beschrieben. 4. Qualität der Baumaßnahmen Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten und modernen Wohnverhält nissen angepassten Zuschnitt sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bausubstanz und Bauqualität für die Werthaltigkeit des Investments entscheidend. 64 Gerade bei Altbauten, insbesondere bei solchen mit großem Instandhaltungsrückstand, sind nicht selten erhebliche Schäden an der Bausubstanz (z.B. aufgrund tierischen oder pflanzlichen Befalls mit Taubenzecken oder Hausschwamm, Feuchtigkeitsschäden und Statik problemen) zu verzeichnen. Zur fachgerechten Sanie rung sind daher eingehende Untersuchungen sowie grundlegend konzeptionelle, ggf. auch gutachterlich begleitete Maßnahmen erforderlich. Konkret ist bei der vorhandenen Villa geplant, umfangreiche Bestand suntersuchungen durchzuführen, deren Ergebnisse direkt in die Ausführungs- und Detailplanung sowie die Bauausführung einfließen sollen, wobei jedoch keine Neubauwerte erzielt werden können. Über ggf. vorhandene Vorschäden, welche oftmals auch erst während der Bauausführung entdeckt werden, sowie den hierzu vorgesehenen Beseitigungsmaß nahmen kann sich der Erwerber jederzeit bei der Prospektherausgeberin informieren. Zur Kontrolle der Bauqualität, also der Überprüfung der Konformität der tatsächlichen Bauausführung zu der im Kaufvertrag vereinbarten Bauausführung sowie der im Prospekt enthaltenen und versprochenen Baubeschreibung sowie Ausstattung u.a. wurde ein Architekt beauf tragt. Trotz der Überwachung durch den Architekten ist nicht auszuschließen, dass offensichtliche oder verdeckte Mängel auftreten. Bei der beabsichtigten Altbaumodernisierung ist insbesondere nicht auszu schließen, dass konstruktionsbedingte negative Ab weichungen von z.B. DIN-Normen für Neubauten zur tatsächlichen Ausführung auftreten (z.B. Schall- und Wärmeschutz etc.), aber auch Abweichungen von den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV). Die Verkäuferin schuldet die Einhaltung der zum Zeit punkt der Bauantragstellung geltenden Normen und Verordnungen. Sofern durch Sonderwünsche oder sonstige Maßnahmen quantitative Änderungen der Wohn- und Nutzfläche (bis zu 3 % der Quadratmeter) und der Raumaufteilung eintreten, haben diese nach der vertraglichen Gestaltung keinen Einfluss auf den Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt. Die Wohnflächenberechnung erfolgte nach der DIN 277 i.V.m. WohnflächenVO, wobei jedoch abweichend davon Balkon- und Loggienflächen mit der Hälfte ihrer Grundfläche angesetzt werden. Die Verkäuferin weist dazu ausdrücklich darauf hin, dass der Gesetzgeber für Rechtsgeschäfte seit dem 01.01.2004 eine veränderte Flächenberechnung (Ansatz der Balkone mit einem Kapitalanlage Viertel ihrer Grundfläche) vorschreibt, welche nach dem Wortlaut der Verordnung nur für preisgebunde nen Wohnraum verbindlich ist. Zur Vermeidung von Unsicherheiten bei der Berechnung von Balkon- und Loggiaflächen ist im Ergebnis vorgesehen, diese Be reiche bei der Wohnflächenermittlung zu 50 % anzu rechnen. Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Vermietung und Nebenkostenabrechnung auch für nicht preisgebundenen Wohnraum eine Flächenberechnung nach der Wohnflächen-VO ohne Einschränkung möglicherweise bindend sein kann. Aus diesem Grund wird empfohlen, zu versuchen, mit dem Mieter eine analoge Vereinbarung zu treffen. Der Käufer verzichtet ausdrücklich auf Ansprüche gegen über der Verkäuferin, welche sich aus der zukünftigen uneingeschränkten Anwendung der Wohnflächen-VO ergeben können. Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, den konkreten Plänen und Grundrissen, der Baubeschrei bung und Ausstattung sowie der den Bau begleitenden Qualitätskontrolle wird auf die vor der Beurkundung auszuhändigenden Verträge nebst Anlagen verwiesen. 5. Nutzungskonzept Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich grundsätzlich sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung. Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der so genannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall den Nachteil, dass diese – wenn sie nicht wieder entmietet sind – für die Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel ausfallen. Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster Linie für andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich mit alternativen Kapitalanlagen anstellen, was bei nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen Absenkung des erzielbaren Verkaufs preises gegenüber der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten etc.) führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung ist deshalb als so genannte Generationeninvestition ein vor allem langfristig zu betrachtendes Engagement, weil im Gesamtkaufpreis u. a. auch Kosten für Vertrieb und Marketing enthalten sind, die neben der dann erneut fällig werdenden Grunderwerbssteuer sowie der Notargebühren etc. bei einem Weiterverkauf u.U. nicht realisiert werden können bzw. wieder anfielen und dadurch den Verkaufspreis und somit die Gesam trentabilität schmälern. Hinzu kommt, dass bei einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber Sonder abschreibungen entfallen, weshalb der zu erzielende Verkaufspreis bei einer kurzfristigen Weiterveräuße rung gewöhnlich niedriger ist als der hier angebotene Erwerbspreis. 5.1 Selbstnutzung Sofern der Erwerber beabsichtigt, in den eigenen Lebensmittelpunkt zu investieren, d. h. die Wohnung selbst zu nutzen, hat er dies unbedingt dem Veräuße rer zeitnah mitzuteilen, da in diesem Fall nicht selten eigene Sonderwünsche bei der Raumaufteilung oder der Ausstattung der Wohnung bestehen. Diese müssen so früh als möglich beim Bauträger angemeldet sowie mit schriftlicher Zustimmung der Verkäuferin vereinbart werden, da anderenfalls eine Berücksichtigung aufgrund des geplanten zügigen Baufortschritts nicht oder nur schwer möglich ist. In der Grundlagenurkunde ist eine Auswahl bestimmter Ausstattungsgegenstände der Wohnung aufgelistet. Die Verkäuferin wird die dort mit „Standard“ gekennzeichneten Produkte einbauen soweit der Käufer keine abweichende Auswahl/Ent scheidung gemäß dem im Kaufvertrag niederlegten Procedere trifft. Sonderwünsche können ggf. zu Kos tenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung führen. Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen besteht nicht. 5.2 Vermietung Entscheidet sich der Erwerber dagegen für die Ver mietung, kommt es für seine Kapitalanlage wesent lich auf die Vermietbarkeit bzw. den Mietertrag der Eigentumswohnung an. Aufgrund des Standortes, der Wohnungsgrößen und der Ausstattung sowie des Tiefgaragenplatzes geht die Prospektherausgeberin von einer potenziell guten Vermietbarkeit der Eigen tumswohnungen aus. Der Investor als Vermieter trägt jedoch das Risiko, dass seine Einheit ganz oder zeitweise nicht vermie tet werden kann und dass es aufgrund mangelnder Bonität des Mieters zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen des Vermieters (z.B. Kosten etwaiger Rechtsstreite) kommen kann. Gleichzeitig 65 Kapitalanlage ist in die Rentabilitätsberechnung einzustellen, dass nicht alle Bewirtschaftungs- und Betriebskosten (z.B. Verwaltungsgebühren) auf den Mieter umgelegt werden können. Der Käufer kann zur erforderlichen Erstver mietung Absprachen mit der Verkäuferin treffen, sollte rein vorsorglich jedoch zwei Monatsnettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer einplanen. In der Folgezeit hat er die Möglichkeit, der Trentino Hausverwaltung nicht nur die Sondereigentumsverwaltung der Einheit zu übertragen, sondern dieser bzw. über diese auch einen Vermietungsauftrag zu erteilen. Der Auftrag umfasst die Erbringung aller notwendigen Leistungen zur Vermietung, wobei für diese Leistungen auch ein außenstehender Makler eingeschaltet werden kann und eine Vergütung in Höhe von zwei Monatsnet tokaltmieten zuzüglich der jeweils geltenden Mehr wertsteuer zu zahlen ist. Soweit im Prospekt oder in Berechnungsbeispielen Mieterwartungen formuliert werden, kann hierfür keine Garantie übernommen werden. Hierbei handelt es sich ausdrücklich nur um unverbindliche Prognosen, welche auf der Grundlage von Erfahrungswerten vergleichbarer Objekte und/ oder Statistiken abgegeben wurden. In jedem Fall ist auch ein gewisses Leerstandsrisiko mit einzukalkulieren. Die Bonität der Mieter wird in der Regel anhand markt üblicher Kriterien überprüft (Selbstauskunft), wobei sich diese selbstverständlich auch im Laufe der Zeit (z.B. durch Verlust des Arbeitsplatzes) nachteilig ver ändern kann. Erteilt der Eigentümer den Auftrag zur Vermietung nicht, muss er selbst für die Vermietung der Wohnung sorgen oder andere Dritte beauftragen, um einen Leerstand zu vermeiden. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass trotz Vorliegen der Bezugsfer tigkeit und Erteilung eines Vermietungsauftrages die erste Vermietung mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Während dieser Zeit erhält der Erwerber keine Mieteinnahmen, hat Leerstandskosten zu tragen und muss eine sich ergebende Finanzierungslücke aus ei genen Mitteln abdecken. Schließt der Investor keinen Verwaltervertrag für das Sondereigentum ab, muss er zudem selbst alle Aufgaben übernehmen, die sich im Zusammenhang mit der Vermietung und Betreu ung des Mieters ergeben, wie z.B. Überwachung der Mieteingänge, Einforderung rückständiger Mieten, Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung, Durchführung von Mieterhöhungsverfahren sowie von Anschlussvermietungen. In dem Zusammenhang ist bei den Mietnebenkosten zu berücksichtigen, dass diese in 66 den letzten Jahren überdurchschnittlich gestiegen sind. Mit dem Anhalten dieser Entwicklung muss gerechnet werden. Steigende Nebenkosten können dazu führen, dass sich der Erhöhungsspielraum für die eigentliche Nettomiete einengt. Der Erwerber muss außerdem damit rechnen, dass es ggf. nicht möglich ist, die vereinbarten Mieten in der Zukunft in nennenswerten Umfang zu erhöhen. Es be stehen Beschränkungen bei Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsüblichen Vergleichsmieten. Mie terhöhungsverlangen sind nur nach Ablauf bestimmter Fristen seit der letzten Mieterhöhung möglich und der Höhe nach auf eine Kappungsgrenze beschränkt. Diese Beschränkung hat der Erwerber in seine Rentabilitäts berechnung einzustellen. Durch das am 27.04.2015 im Bundesgesetzblatt veröffentlichte neue Mietnovellie rungsgesetz (MietNovG), das am 01.06.2015 in Kraft getreten ist, wird zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Gemäß der Neuregelung in § 556 f Satz 2 BGB wird die Begrenzung der Miete jedoch nicht auf die Wiedervermietung umfassend moderni sierter Wohnungen angewendet. Nach der vorliegenden Baubeschreibung liegt eine umfassende Modernisierung vor, so dass die Verkäuferin davon ausgeht, dass die verkündete Neuregelung für das vorliegende Objekt nicht greift. Auch wenn es sich hierbei um einen unbe stimmten Rechtsbegriff handelt, der sehr streitanfällig ist, müssen nach der Gesetzesbegründung die Moder nisierungsmaßnahmen einen Umfang annehmen, der einem Neubau gleichkommt. Andererseits kann eine umfassend modernisierte Wohnung bereits dann vorlie gen, wenn die Investitionen etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Auch die Anzahl der modernisierten Gewerke (Heizung, Sanitär, Fenster, Böden, Elektro etc.) soll bei der Beurteilung einer umfassenden Modernisierung berück sichtigt werden. Die Sanierung des Gebäudes gemäß der vorliegenden Baubeschreibung setzt eine umfassende Modernisierung voraus. Weitere Voraussetzungen für die Anwendung des MietNovG wäre, dass es sich bei dem Gebiet gemäß § 556 d Absatz 2 BGB um einen „angespannten Wohnungsmarkt“ handelt. Würde das MietNovG anwendbar sein, dürfte die Erst- und Folge miete nicht über 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für diesen Fall müsste mit einer Begrenzung von Mieterhöhungsverlangen bzw. mit einer geringeren am Markt zu erzielenden Nettokaltmiete gerechnet werden, Kapitalanlage was der Erwerber bei seiner Rentabilitätsberechnung berücksichtigen müsste. Die Auswahl eines insolventen Mieters kann zu Kosten der Freimachung der Wohnung (z.B. Gerichts- und Räumungskosten) führen, ohne dass entsprechende Schadenersatz- und Erstattungsansprüche realisiert werden können. Bei der Verwaltung und der rechtli chen Vertretung des Vermieters können unsorgfältige Leistungen zu Forderungsausfällen führen, z.B. birgt ein nachlässiges Abrechnungswesen das Risiko in sich, dass Nebenkostenumlagen nicht durchgesetzt werden können und deshalb vom Vermieter zu tragen sind. Gleiches gilt für unwirksame Schönheitsreparaturen klauseln, welche dazu führen, dass der Vermieter diese Kosten selbst zu tragen hat. Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt also auch von der Leistungsfähigkeit der ggf. eingesetzten Sondereigentumsverwalterin ab, d.h. ein Ausfall oder eine Untätigkeit kann zur Nichterbringung der oben genannten Leistungen führen und somit erhöhte eigene Verwaltungsaufwendungen erforderlich ma chen und nicht vorhergesehene Mindereinnahmen, insbesondere bei Leerstand sowie Belastung durch Reparatur- und Betriebskosten hervorrufen. Für diese essenziell wichtigen Aufgaben sind der Sondereigen tumsverwalterin Vollmachten zu erteilen und eine monatliche Vergütung zu zahlen. Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar und unabhängig vom WEG-Verwalterhonorar sowie der Miete gesondert vom Erwerber zu leisten. Dazu kommen von Anfang an der Besuch der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung zur Wahrung der Interessen gegenüber den anderen Wohnungsei gentümern sowie die Gewährleistungsbegehungen vor Ablauf der Gewährleistungsfrist zur Mängelauf nahme und Überwachung der Mängelbeseitigung. Für den Fall, dass der Erwerber fachlich oder zeitlich oder aus sonstigen Gründen nicht in der Lage ist, die zur Erhaltung der Rentabilität und Werthaltigkeit wichtigen Maßnahmen selbst oder mithilfe hierfür separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich erfahrener Personen durchzuführen, können erhebli che wirtschaftliche Beeinträchtigungen eintreten. Der Vermieter trägt grundsätzlich das Risiko, dass seine Einheit leer steht oder dass es aufgrund Nichtzahlung des Mieters zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen kann. Zur näheren Erläuterung der Vermietungsprognosen und beispielsweise Abhängigkeit der zu erwartenden Mieteinnahmen von den Wohnungsgrößen, steht die Verkäuferin interessierten Erwerbern jederzeit zur Verfügung. 6. Verwaltung Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Quali tät der Verwaltung entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit einer Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für eine mögliche Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie gehören im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie des Sondereigentums. Durch die Tätigkeit des Verwalters kann sich der Ge samtzustand der Anlage wie auch die Mietstruktur positiv oder negativ verändern. So entscheidet z.B. der ggf. eingesetzte Sondereigentumsverwalter durch die Auswahl der Mieter (Bonität/soziales Verhalten) maßgeblich über den Erfolg der Immobilieninvestition. Er entscheidet regelmäßig über die Höhe des abzu schließenden Mietvertrages und die von den Mietern zu entrichtenden Umlagen, indem er z.B. wirtschaftlich eigenständig entscheiden muss, ob er in einer eher schlechten Vermietungsphase die Mieten senkt, um eine Vermietung zu realisieren. Ungeachtet dessen kann selbstverständlich kein Verwalter garantieren, ob z.B. nach Ablauf einer bestimmten Zeit die Woh nung tatsächlich vermietet ist bzw. der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann bzw. nachkommt. Der Erwerber von Wohn-/Teileigentum ist in der Nut zung seines Eigentums durch die Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt. Der Erwerber und die an deren Mieteigentümer sind in einer sogenannten Woh nungseigentümergemeinschaft zusammengeschlossen. Es besteht eine Verpflichtung, dass gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Die jeweiligen Eigentümer haben hierbei zusammenzuwirken. Sie sind verpflichtet, Beiträge zu leisten, insbesondere in finan zieller Hinsicht, selbst wenn sie einzelne Maßnahmen für interessenwidrig oder zweckwidrig halten sollten. Bestimmte Bewirtschaftungsmaßnahmen können mit der Mehrheit der Stimmen beschlossen werden. Konfliktlagen aus der Gemeinschaftsbezogenheit sind denkbar. Beispielhaft sei erwähnt, dass die wirksame 67 Kapitalanlage Geltendmachung von Gewährleistungsmängeln im Bereich des Gemeinschaftseigentums, je nachdem, welche konkreten Ansprüche geltend gemacht werden (Schadenersatz, Kaufpreisminderung etc.), ein Zusam menwirken der Eigentümer und die Herbeiführung einer geeigneten Beschlusslage voraussetzt. Beim Eintritt in eine Wohnungseigentümergemein schaft ist zu beachten, dass spezifische Kosten ent stehen können, die bei einem Alleineigentümer nicht unbedingt entstehen würden. Ein subjektiver Wunsch nach sparsamen Lösungen oder Eigenleistungen wird sich möglicherweise nicht in jedem Fall durchsetzen können. Die Gemeinschaftsbezogenheit der Eigen tümerstellung bewirkt auch eine Abhängigkeit von den anderen Miteigentümern. Es kann sein, dass ein Miteigentümer beharrlich die Hausordnung und die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (Miteigentumsordnung, Beschlüsse etc.) missachtet und dadurch anderen Nachteile zufügt oder andere belästigt. Problematisch kann werden, wenn ein Eigentümer in finanzieller Hinsicht nicht mehr in der Lage ist, seine Beiträge zur Bewirtschaftung des Objektes zu leisten. Sollte ein Miteigentümer in Vermögensverfall geraten und mit Hausgeldzahlungen ausfallen, besteht die Haftung der anderen Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Außenverhältnis fort. Jeder Eigen tümer haftet einem Gläubiger der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Mithin ist denkbar, dass Betriebskosten für Wohnungen zu tragen sind, für die keine Hausgeldzahlungen erlangt werden können. Die gesetzlichen Möglichkeiten, in solchen Fällen eine Einziehung der Wohnung herbeizuführen, sind u.a. in finanzieller Hinsicht mit Problemen behaftet. Außerdem können die Interessen und Ziele innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft differieren. Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die Gefahr der Wertminderung, eingeschränkter Vermiet barkeit sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer gewissenhaften Verwaltung gehört z.B. auch die sorgfältige Pflege der Außenanlagen. Ein guter Woh nungseigentumsverwalter schafft es darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft „an einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen z.B. zu beschließenden Sonderumlagen, der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen oder dem Vorgehen gegen mit Hausgeld säumigen Miteigentümern. 68 Alle Erwerber als Mitglieder der jeweiligen Eigentü mergemeinschaft benötigen einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum. Im vorliegenden Objekt wird zum ersten Verwalter die Trentino Hausverwaltung UG bestellt und mit dem als Anlage 3 der Grundlagenurkunde beiliegenden Verwaltervertrag beauftragt werden. Die Vergütung des Verwalters beträgt entsprechend dem der Grundlagenurkunde beiliegenden Muster pro WE monatlich 24,00 € und pro TG-Stellplatz 4,50 €, jeweils zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Gebühren trägt von Besitzübergang an der Erwerber und ist von diesem in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen. Den Erwerbern wird die Möglichkeit gegeben, zur Verwaltung ihres Sondereigentums nebst Tiefgara genstellplatzes ebenfalls mit der Trentino Hausver waltung UG einen Verwaltervertrag abzuschließen. Zum Vertragsinhalt, mithin den Rechten und Pflichten und insbesondere der Vergütung für die Wohnung einerseits und den Tiefgaragenstellplatz anderer seits können entsprechende Vertragsmuster von der Hausverwaltung bzw. von der Verkäuferin abgefordert werden. Leistungen und Konditionen sind im Übrigen frei verhandelbar. Kosten der Verwaltung können üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt werden. Zu weiteren Gebühren für besondere Leistungen der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten wird auf die Angaben im An gebot sowie dem der Grundlagenurkunde beiliegenden Musterverwaltervertrag verwiesen. In der Gesamt kalkulation sind auch die ggf. anfallenden Kosten des Steuerberaters einzukalkulieren. 7. Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung Wer sich für eine Investition in eine Immobilie ent scheidet, ist gehalten, langfristig zu denken. Zur lang fristigen Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen. Nach dem vorliegenden Konzept ist die regelmäßige Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird durch die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Sie kann sich aufgrund eines Beschlusses der Eigentü Kapitalanlage merversammlung erhöhen, aber auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhal tungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer einbehalten. Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden Angebot die anfänglichen monatlichen Einzahlungen der Erwerber in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal 0,40 € je m² vorgeschlagen. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile ermittelt wurde, ist die Instandhaltungsrücklage lang fristig betrachtet wahrscheinlich zu gering bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten der Immobilie zu tragen, sind etwaige zusätzliche Kosten vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen). Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des Wohngebäudes erfor derlich sein kann. Bedingt wird diese Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich, dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche finan zielle Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen. Zum heutigen Stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen und qualitativen Aussagen möglich. Auch bei einer umfassenden Sanierung und Moder nisierung sowie einem durchdachten Ausbau können während der Restnutzungsdauer der Einheiten sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten weitere Anpas sungen an die künftigen Bedürfnisse und Wünsche der Mieter erforderlich werden (z.B. bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia u.Ä.). Die Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt. Zu berücksichtigen ist auch, dass Wohnungserwerber i.d.R. die Kosten etwaiger Reparaturen an ihrem Son dereigentum selbst zu tragen haben, soweit sie vom Mieter oder Dritten keinen Ersatz verlangen können. Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür von Anfang an Rücklagen zu bilden und diese in die Rentabilitätsbe rechnung einzustellen. 8. Kosten und Finanzierung Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i.d.R. aus Eigenkapital und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die Erwerbsneben kosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunder werbssteuer) sowie ggf. entstehende Zwischenfinanzie rungskosten (für die Zeit ab Darlehensvertragsabschluss bis hin zur letzten Fertigstellungsrate und anschließend erster Vermietungseinnahme) zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen sind. Im vorliegenden Fall hat der Käufer einen Kaufpreis an die Verkäuferin zu zahlen, welcher sämtliche Pro jektierungs-, Marketing- und Vertriebskosten enthält, die über der gewöhnlichen Maklercourtage liegen. Da die Vertriebskosten je nach Vertriebspartner und Vertriebsstand unterschiedlich hoch sind, können diese bei Interesse von der Verkäuferin abgefragt werden. Die auf den Grundstücksanteil, auf die Altbausubstanz, potenziell begünstigte Herstellungskosten und auf einen Tiefgaragenstellplatz entfallenden Anschaffungskosten sind im Kaufvertrag bezeichnet und wurden von der Verkäuferin ermittelt. Die abschließende Prüfung und Anerkennung obliegt der zuständigen Verwaltungsbe hörde und dem zuständigen Finanzamt. Dies kann zu einer Veränderung der steuerlichen Annahmen führen, wofür die Verkäuferin jedoch keine Haftung überneh men kann. Gleiches gilt für sonstige Prognosen, wie z.B. Berechnungsmodelle etc. Bei der Bestimmung des Verkaufspreises von Wohn immobilien – insbesondere im Kapitalanlagemarkt – wird u. a. unterschieden in Neubauten, gebrauchte Bestandsimmobilien und Sanierungsimmobilien mit potenzieller Steuerabschreibung. Bei Immobilien mit potenzieller Steuerabschreibung ist in der Praxis der zu erzielende Verkaufspreis durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit wesentlich mitbestimmt. Eine Möglichkeit zur Steuerabschreibung besteht jedoch unter anderem nur dann, wenn der Kaufvertrag vor der Durchführung der steuerbegünstigten Sanierungs 69 Kapitalanlage leistungen abgeschlossen wurde. Beim Zweiterwerb besteht diese Möglichkeit nicht mehr, weshalb der am Markt zu erzielende Verkaufspreis der Immobilie nach der Sanierung zwangsläufig erst einmal niedriger ist. Jedem Erwerber einer Immobilie mit potenziell erhöhter Steuerabschreibung (aufgrund Denkmaleigenschaft oder aber Lage im Sanierungsgebiet) ist daher zu empfehlen, mit einem längerfristigen Halten im Bestand zu kalkulie ren. Bei einer kurzfristigen Veräußerung, beispielsweise vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren, muss damit gerechnet werden, dass der Verkehrs- bzw. Marktwert unter den Erwerbskosten liegt. Wertentwicklungsprognosen können sich zwar an einer langfristigen Beobachtung der Vergangenheit orientieren, haben für die Zukunft jedoch immer spekulativen Charakter und können daher insbesondere für einen längerfristigen Zeitraum nur unverbindlich sein. Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes spielt zum einen die Bonität des kreditnehmenden Erwerbers und zum anderen die Werthaltigkeit des Finanzierungsobjek tes, mithin der Immobilie eine Rolle, da diese in der Regel als Sicherheit für den Kredit dient. Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs setzt die Kreditzusage einer Bank voraus. Entscheidet sich der Erwerber zum Kauf, bevor er eine verbindliche Kreditzusage hat, besteht das Risiko, dass aufgrund der Kaufentscheidung der Grundstückskaufvertrag zustande kommt, ohne dass der Erwerber – mangels Kreditzusage – über die Mittel verfügt, den Grundstückskaufpreis zu bezahlen. Dann ist denkbar, dass die Verkäuferin in das sonstige Vermögen des Erwerbers vollstreckt und dessen Privatinsolvenz herbeigeführt wird. Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs erhöht die Erwerbs- und die laufenden Kosten. Der Erwerber hat die sogenannten Bereitstellungszinsen (vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses bis zur Auskehr der gesamten Darlehenssumme), die laufenden Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren der Bank, das Agio, eventuell Gebühren für die Finanzierungsvermittlung etc. und die Tilgung und/oder eventuell Bausparbeiträge zur späteren Tilgung zu tragen. Der Erwerber trägt das Risiko, dass die für die Aufnahme von Fremdmitteln aufzuwendenden Kosten nicht durch laufende Einnah men aus Vermietung oder durch sonstige Vorteile, die sich der Erwerber erwartet, z.B. Steuerersparnisse, abgedeckt sind. Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu 70 berücksichtigen, dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich befristet sind und das Objekt in der Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung hat sich der Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf. nach Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. Bei der Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige Zinssatz höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der Investition, wodurch sich eine liquiditätsmä ßige Verschlechterung oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase wird fremdfinanzierenden Erwerbern eine erhöhte Tilgung empfohlen. Soweit Vor schläge oder Aussagen zu besonderen Finanzierungs-/ Förderprogrammen (bspw. KfW) getätigt werden, ist zu beachten, dass von der Verkäuferin hierfür keine Haftung übernommen wird und Angaben hierzu stets unverbindlich sind. Die Finanzierung ist ausschließlich Sache des Käufers. Bei der Entscheidung zum Investment sind neben den behandelten objektspezifischen Chancen und Risiken auch die persönlichen und individuellen Verhältnisse des Erwerbers (wie z.B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit etc.) zu berücksichtigen. Soweit der Investor den Erwerb seiner Wohneinheit durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner Wohn- und Teileigentumseinheit. Wird das zum Zwecke der Finanzierung der gekauften Eigentums wohnung aufgenommene Darlehen aufgrund der vorgesehenen Endfinanzierung erst einige Jahre nach Überschreiten des Renteneintrittsalters vollständig zurückgezahlt sein, so ist der Immobilienerwerb für das Anlageziel „Alterssicherung“ nicht geeignet. Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle (z.B. KfW-Programme) mit mannigfaltigen Chancen und Risiken, die von der speziellen Investition abhängen und individuell auf die Bedürfnisse des Investors zu geschnitten werden können. Der Investor sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen bzw. sich z.B. von seinem Vertriebspartner eingehend informieren und aufklären lassen. Zu den Investitionskosten wird auf die Angaben im Angebot verwiesen. Kapitalanlage 9. Steuerliche Aspekte Der Investor, der seine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition führen i.d.R. zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens des Investors. Eine Berücksichtigung der steuerlichen Auswirkungen wird i.d.R. frühestens im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Dies kann jedoch auch, je nach Handhabung des Verfahrens bei den Verwaltungsbehörden vor Ort bzw. den Finanzbehörden der Länder, bis zur Vorla ge der endgültigen Bescheinigung der zuständigen Bescheinigungsbehörde durch den Steuerpflichtigen beim Finanzamt drei bis fünf Jahre dauern. Bei einer Investition in eine Immobilie ist daher davon abzuraten, bei der Liquiditätsplanung zur Finanzierung und der Unterhaltung der Immobilie allein auf Steuerbegünsti gungen abzustellen oder diese als Voraussetzung zum Investment zu betrachten. Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der Prospektherausgabe geltenden Steuergesetze und Verordnungen sowie die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter Form fortbeste hen bleiben. Zum Beispiel lässt sich allgemein nicht abschätzen, ob der in den Bauträgerverträgen ange gebene Herstellungs-/Sanierungsaufwand in der dort angegebenen Höhe von den zuständigen Behörden als begünstigt betrachtet wird. Die Höhe des wegen der Sanierung begünstigten Aufwands wird durch die zuständige Behörde festgelegt. Zusätzlich steht dem zuständigen Finanzamt ein Prüfungsrecht zu. Die im Kaufvertrag angegebenen Werte stellen daher nur Einschätzungen dar, die nicht zwingend durch die Festsetzungen der Behörden bestätigt werden müssen. Die Verkäuferin kann sich allenfalls an der gegenwärtigen Praxis der Verwaltungs- und Finanz behörden orientieren. Prognosen, insbesondere in Form von Berechnungsbeispielen, sind daher immer unverbindlich, da die Berechnungen, insbesondere der denkbaren steuerlichen Auswirkungen, von einer Vielzahl unbestimmter Parameter abhängen, welche von niemandem verbindlich vorhergesagt werden können. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen i.d.R. beim Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des zu erzielenden Kaufpreises auswirken kann. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen zu den „Steuerlichen Aus wirkungen“ in diesem Prospekt verwiesen. Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen – auf welche ausdrücklich verwiesen wird – geben die Beurteilung von Fachleuten sowie deren Interpretation der derzeitigen Rechtslage wieder. Abweichende Interpretationen durch die Ver waltungs- und Finanzbehörden können nicht ausge schlossen werden. Die Erläuterungen der steuerlichen Behandlung der Investition in diesem Prospekt spiegeln nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen wider und ersetzen in keinem Fall die persönliche und indivi duell auf den Erwerber abgestimmte Steuerberatung. Für das Erreichen vom Investor verfolgter steuerlicher Ziele kann daher weder von der Prospektherausgeberin, der Verkäuferin oder von einem etwaigen Vermittler eine Haftung übernommen werden. Die Verkäuferin hat niemanden bevollmächtigt, in ihrem Namen potenzielle Kaufinteressenten zu den angebotenen Immobilien, insbesondere zu den Kos ten, der Finanzierung, den steuerlichen und sonstigen finanziellen Auswirkungen zu beraten. 10. Kumulation von Chancen und Risiken Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen werden müssen. Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch gehäuft auftreten (z.B. Leerstand oder rückläufige Mieten bei steigenden Zinsen oder teurer Anschluss finanzierung und erforderlich werdende Instandhal tungs- /Instandsetzungsaufwendungen) und je nach Vermögenslage im schlimmsten Fall bis hin zu erheb lichen Vermögensverlusten des Investors führen. Die vorstehende Darstellung der Chancen und Risiken kann nicht abschließend sein und enthält nur die nach Auffas sung der Prospektherausgeberin wichtigsten Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen würden den Rahmen der gebotenen übersichtlichen Darstellung übersteigen. Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und zum Teil komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem im Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass Angaben 71 Kapitalanlage oder Umstände unerwähnt bleiben, welche für die Anlageentscheidung des Investors bzw. dessen Risiko abwägung ggf. von Bedeutung sind oder sein werden. Insofern steht die Prospektherausgeberin einem inte ressierten Erwerber jederzeit zur vollständigen und richtigen Beantwortung ggf. ergänzend auftretender Fragen zur Verfügung. Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglich keiten eines Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die individuelle Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens (z.B. Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten. 72 Kapitalanlage So wirkt sich ein Immobilienkauf steuerlich aus Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang mit Immobilien erwerben nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage dargestellt. Die ca. 1899 errichtete, unter Denkmalschutz stehende „Villa Sachs“ in Oranienburg soll bis Herbst 2017 saniert werden. A. Immobilienerwerb zur Fremdvermietung 1. Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung kann einkommenssteuerlich nur dann berücksichtigt werden, wenn es sich um keine Liebhaberei handelt, sondern die Absicht besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Von dieser Absicht wird nach ständiger Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ausgegan gen (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 08.10.2004). Sollte die Finanzverwaltung daran Zweifel haben, trägt der Steuerpflichtige die objektive Beweislast. Hierfür kann eine Prognose erstellt werden, in der sich in dem ganzen Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen Einnahmen abzüglich der kalkulierten Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum richtet sich nach der voraussicht lichen Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger. Sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung aus zugehen ist, wird für die Prognose ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt (BMF-Schreiben vom 08.10.2004 unter Verweis auf BFH-Rechtsprechung). Darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht in Abhängigkeit von der Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundes finanzhofs vom 5.11.2002 und BMF-Schreiben vom 08.10.2004). Nach der Änderung durch das Steuerver einfachungsgesetz 2011 gilt ab 01.01.2012 folgende Regelung. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, erfolgt generell und ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil. In diesem Fall können nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Beträgt die vereinbarte Miete 66 % oder mehr im Vergleich zur ortsüblichen Miete, dann gilt die verbilligte Vermietung einer Wohnung ohne To talüberschussprognose als vollentgeltlich. In diesem Fall ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug zugelassen. Bei der Prüfung der Grenze ist von der ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete zzgl. der umlagefähigen Kosten) für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstat tung auszugehen. Die Finanzverwaltung beanstandet es nicht, wenn der niedrigste Wert innerhalb der Miet preisspanne angesetzt wird. Existiert kein Mietspiegel, kann vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung ausgegangen werden. Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustim mung des Bundesrates das Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs im Zusammenhang mit Steuer stundungsmodellen beschlossen. Damit wurde unter anderem ein §15 b ins Einkommensteuergesetz ein geführt. Dieser neue Paragraph gilt für Verluste aus Steuerstundungsmodellen, denen ein Steuerpflichtiger nach dem 10.11.2005 beitritt oder für die nach dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb begonnen wurde. Bestandteil dieser Gesetzesänderung ist eine Regelung, nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen weder mit anderen positiven Einkünften verrechnet noch nach § 10 d EStG abgezogen werden dürfen. Diese Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den folgenden Jahren aus derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell 73 Kapitalanlage liegt nach dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile in Form von negativen Einkünften erzielt werden sollen. Diese Regelung soll jedoch nur Anwendung finden, wenn innerhalb der Verlustphase das Verhältnis der Summe der prognostizierten Verluste zur Höhe des gezeich neten und nach dem Konzept auch aufzubringenden Kapitals oder bei Einzelinvestitionen des eingesetzten Eigenkapitals 10 von Hundert übersteigt. Betroffen von dieser Regelung sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, geschlossene Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen. Nach den BMF-Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008 liegt beim Erwerb einer noch zu sanie renden Wohnung vom Verkäufer grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung und damit kein schädliches Steuerstundungsmodell vor, es sei denn es werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen gegen ein besonderes Entgelt gewährt. Schädliche Neben- und Zusatzleistungen werden z.B. in der Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfinanzierung gesehen. Wesentlich ist dabei, ob dafür ein gesondertes Entgelt geleistet wird und somit ein Steuerstundungs effekt eintritt (vgl. Seeger in Schmidt Einkommenssteu erkommentar zu § 15 b EStG Rz. 12). Als Anbieter der Nebenleistung kommt nicht nur der Verkäufer selbst in Frage, sondern auch dem Verkäufer nahe stehende Personen, Gesellschaften, an denen der Verkäufer oder ihm nahe stehende Personen beteiligt sind oder Dritte, die der Verkäufer vermittelt. Als unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der Bewirtschaftung und Verwaltung eines Objekts dienen (z.B. Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Abschluss eines Mietpools), sofern es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 Monate handelt. Die Vermarktung mittels eines Verkäuferprospekts führt nach dem BMF-Schreiben vom 29.01.2008 nicht zwingend zur Annahme einer Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es auf den konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf, ob schädliche Ne benleistungen vereinbart werden. Die Entscheidung, ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten Pro spekts anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall durch die örtlich zuständige Finanzbehörde getroffen werden. 74 Eine gefestigte längerfristige Anwendungspraxis der Finanzverwaltung besteht hinsichtlich § 15 b EStG aktuell noch genauso wenig wie eine gefestigte Rechtsprechung zum Thema. In der bisher ergan genen Rechtsprechung zeichnet sich eine eher res triktive Anwendungspraxis zum § 15 b EStG ab. So entschied z.B. das Sächsische Finanzgericht im Mai 2010, dass bei fehlendem Nachweis von Indizien für ein vorgefertigtes Konzept, das Voraussetzung für die Annahme eines Steuerstundungsmodells im Sinne von § 15 b Abs. 1 EStG ist, ein solches auch nicht durch einen Verweis auf eine Vielzahl bekanntgewordener, gleichgelagerter Fälle, in denen ein Steuervorteil in der Form eines negativen Progressionsvorbehalts angestrebt wird, unterstellt werden kann. Darüber hinaus entschied das Finanzgericht Münster im August 2010, dass ernstliche Zweifel im Sinne des § 69 FGO am Vorliegen eines Steuerstundungsmodells nach § 15 b EStG bestünden, wenn trotz modellhafter Gestaltung wegen der Umsetzung eines vorgefertigten Konzepts dieses keine steuerlichen Vorteile in Aussicht stellt. Der 1. Senat des BFH hat sich schließlich in einem Beschluss von April 2009 der Auffassung einiger Finanzbehörden zur Anwendbarkeit des § 15 b EStG angeschlossen, wonach es ernstlich zweifelhaft sei, ob § 15 b EStG auf Gestaltungen anwendbar ist, die konkret auf die Ver hältnisse einer bestimmten Person zugeschnitten sind. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster vom 22.11.2013 ist darauf hinzuweisen, dass Verluste in der Anfangsphase gem. § 15 b Abs. 2 und Abs. 3 EStG von den „normalen“ Anlaufverlusten zu trennen sind, da letzte nicht zur Anwendung des § 15 b Abs. 1 EStG führen. Im Einzelnen ist hier vieles ungeklärt, weshalb noch keine abschließende Rechtssicherheit besteht. Den Erwerbern wird deshalb empfohlen, neben dem Immobilienerwerb im Zweifel keine sonstigen damit im Zusammenhang stehenden Neben- und Zusatzleis tungen gegen ein besonderes Entgelt (z.B. auch nicht für Vermittlung/Beratung zur Investition oder deren Finanzierung) in Anspruch zu nehmen. 2. Abgrenzung zwischen Vermögens verwaltung und Gewerbebetrieb Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter A.1. steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz) oder um Einkünfte aus Ge werbebetrieb (§ 15 Einkommensteuergesetz) handelt. Kapitalanlage Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der Investor eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung vermietet und damit die Fruchtziehung aus der Nutzung des eigenen Vermögens im Vordergrund steht (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der Fremdvermietung neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen Dienstleistungen erbracht werden. Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird jedoch überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehr sauffassung die Ausnutzung von Vermögenswerten durch Umschichtung (An- und Verkauf von Immobilien) entscheidend in den Vordergrund tritt. Zur Konkretisie rung dieser Unterscheidung hat die Finanzverwaltung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel von 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung/Sanierung und Verkauf mehr als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltung über schritten wird, da nicht mehr die Substanznutzung selbst, sondern die Ausnutzung der Wertsteigerung in den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher Grundstückshandel begründet. Gewinne und Veräußerungsgewinne werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist von 5 Jahren auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere Urteile des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels zurzeit keine eindeutige Rechtsicherheit besteht. Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb han delt, unterliegen diese neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer und zwar unabhängig von der Behaltensdauer. Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, unterliegt ein etwaiger Veräußerungs gewinn als sog. privates Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen Rechtslage nur dann der Einkommen steuer, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre liegen. Als Ver äußerungsgewinn wird grundsätzlich der Überschuss des Verkaufserlöses über den um die vorgenommenen Abschreibungen (einschließlich erhöhter Abschreibun gen wie Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen) reduzierten Anschaffungs- und Herstellungskosten und den Veräußerungskosten angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. 3. Überschussermittlung Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz. Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt durch die Gegenüberstellung der (Miet-)Einnahmen und der im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten (Überschussermittlung). Steuerliche Vorteile können dann eintreten, wenn sich ein Überhang von Wer bungskosten ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften des Investors mit steuerlicher Wirkung verrechnet werden kann. 4. Verlustverrechnung Die Verlustverrechnung ist in dem Veranlagungsjahr, in dem der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünften aus allen Einkunftsarten und bis zu deren Höhe betragsmäßig unbegrenzt möglich. Übersteigende Verluste, die im Veranlagungszeitraum ihrer Entstehung nicht mit anderen positiven Einkünf ten verrechnet werden konnten, können bis zu einem Betrag von € 1 Mio. in das Vorjahr zurückgetragen werden, oder sie werden in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen. Bei Ehegatten, welche zusammen veranlagt werden, erhöht sich der Verlustrücktrag in das Vorjahr auf bis zu € 2 Mio. Der verbleibende Verlustvortrag ist in den folgenden Veranlagungsjahren bis zu € 1 Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte und der darüber hinausgehende Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetrages der Einkünfte abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuerge setz). Nicht verrechnete Verluste werden vorgetragen. Bei zusammen veranlagten Ehegatten erhöht sich der Betrag auf € 2 Mio. 75 Kapitalanlage 5. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung 5.1 Allgemeines Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Wer bungskosten alle Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Anschaffungs- und Herstellungskosten können im Rahmen der Überschussermittlung nur anteilig in Form von Abschreibungen berücksichtigt werden. Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen, sonstige Finan zierungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare Werbungs kosten im Veranlagungsjahr der Zahlung berücksichti gungsfähig. Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, zählen zu den Herstellungskosten (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Ansonsten zählen sie i.d.R. zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten – es sei denn, es wird dadurch eine wesentliche Substanzvermeh rung vorgenommen oder es wird etwas völlig Neues, Artverschiedenes eingebaut. 5.2 Disagio und Damnum Disagio ist die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und dem Nennbetrag eines Darlehens. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darf ein (marktübliches) Disagio – unter weiteren Voraussetzungen – im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen steuerlichen Verlus ten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert werden. Dies gilt nur, solange das vereinbarte Disa gio marktüblichen Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium (BMF) legt mit Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass von einer Marktüblichkeit des Disagios auszugehen ist, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindes tens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden ist. Diese Regelung ist erstmals für Darlehensverträge anzuwenden, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden. Die beschriebenen Regelungen gelten entsprechend auch für ein Damnum. 76 5.3 Normale Abschreibungen Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt grundsätzlich 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungs kosten, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Wurde das Gebäude vor dem 01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz auf 2,5 %. Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche können linear (gleichmäßig) über ihre voraussichtliche Nut zungsdauer abgeschrieben werden. 5.4 Erhöhte Abschreibungen nach § 7 i Einkommenssteuergesetz Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, können erhöhte Abschreibungen nach § 7 i EStG vorgenommen werden. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen betragen diese erhöhten Abschreibungen für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Herstellungskosten für Baumaßnahmen entfällt, die nach Art und Umfang der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung von 2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommenssteuergesetz, sogenannte Denkmal-AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die oben genannten An schaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrund lage. Die Abschreibung erfolgt im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den elf darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch genommene erhöhte Abschrei bungen können in späteren Veranlagungszeiträumen nicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmen sind nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführt werden. Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn eine entsprechende Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle über die denkmal rechtlichen Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen vorliegt. Ungeachtet dessen ist umstritten, inwieweit die Finanzbehörden an derartige Bescheinigungen der Denkmalbehörde gebunden sind oder nicht. Strittig sind oftmals auch diejenigen Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen so umfas send sind, dass dadurch ein Neubau entsteht sowie Umnutzungen, z.B. von Gewerbe in Wohnnutzung. In solchen Fällen vertreten die Finanzbehörden in man Kapitalanlage chen Bundesländern zurzeit restriktive Auffassungen, die nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung gedeckt sind. Da das Finanzamt nach Maßgabe der Einkommensteu errichtlinien (R7i Abs. 3) in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich ggf. zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen und den übrigen steuerlich begünstigten Aufwendungen, die der Normal-AfA unterliegen, Abweichungen ergeben. Zu beachten ist, dass von der Finanzverwaltung die erhöhten Abschreibungen hinsichtlich auszubauender Dachgeschosswohnungen sowie Maisonettewohnungen ggf. versagt werden können. Zwar hat das Finanzgericht Sachsen mit Urteil vom 24.02.2010 nunmehr rechts kräftig entschieden, dass auch im Dachgeschoss neu entstehende Eigentumswohnungen in den Genuss der Steuerbegünstigungen nach den § 7i bzw. § 7h EStG (für Vermieter) bzw. § 10f EStG (für Eigennutzer) kommen, aber nur soweit die begünstigten Moder nisierungskosten anteilig auf das Gemeinschaftsei gentum entfallen. Ob die Finanzverwaltung das Urteil auch bundeseinheitlich anwenden wird, ist noch nicht entschieden. Das Urteil steht der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht entgegen, eine höchstrichterliche Klärung zu diesen Fällen liegt allerdings bislang nicht vor. Abweichend entschieden z.B. das Hessische Finanzgericht (12/2011) und das Finanzgericht Baden-Württemberg (07/2012). In der Vergangenheit haben einige Finanzämter mit dem Hinweis, dass die Dachgeschosswohnungen und somit Wirtschaftsgüter neu entstanden sind, jegliche Be günstigungen abgelehnt. Sofern die Finanzverwaltung erhöhte Abschreibungen nachträglich versagt, sind die betreffenden Aufwendungen jedoch Bemessungs grunde für die Normalabschreibung (vgl. 5.3). Dies ist vom jeweiligen Erwerber in seiner Renditeberechnung unbedingt zu berücksichtigen. 6. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren (§ 37 Einkommensteuergesetz) oder in Form eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz) berücksichtigt werden. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, die nach der Fertigstellung oder der Anschaffung der Immobilie beginnen. Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr seiner Fertigstellung angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz). Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich vorgeschriebener Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens bis zum 30.11. des Kalenderjahres gestellt werden, für das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz). Zur Geltendmachung der steuerlichen Vorteile konnte im Hinblick auf die lange Bearbeitungsdauer bisher eine vorläufige Bescheinigung der zuständigen Behörde nebst Eingangsbestätigung über den Antrag auf Ausstellung der endgültigen Bescheinigung vorgelegt werden, um eine Eintragung der steuerlichen Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte ab dem Jahr nach der Bezugsfertigkeit zu erhalten. Aufgrund aktueller Diskussionen in der Finanzverwaltung zur vorläufigen Gewährung der Steu erbegünstigung ist nicht auszuschließen, dass in einigen Bundesländern eine solche vorläufige Bescheinigung nicht mehr ausgestellt oder vom Finanzamt nicht anerkannt wird. Dies hätte zur Konsequenz, dass eine Gewährung der Steuerbegünstigung nur noch bei Vorlage der endgültigen Bescheinigung der zuständigen Bescheinigungsbehörde durch den Steuerpflichtigen beim Finanzamt möglich ist, mithin der Steuerbegünstigungseffekt erst später, wenn gleich dann rückwirkend geltend gemacht werden kann. B. Immobilienerwerb zur Eigennutzung 1. Sonderausgaben Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen landes rechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer nach § 10f Einkommensteuergesetz die Aufwendungen für begünstigte Baumaßnahmen im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs. 1 Ein kommensteuergesetz), wenn alle Voraussetzungen des § 7i Einkommensteuergesetz erfüllt sind (u. a. Vorliegen einer entsprechenden Bescheinigung der zuständigen Behörde, vgl. Ausführungen zum § 7i EStG unter A.5.5). Diese Regelung ist bei Eigentums 77 Kapitalanlage wohnungen entsprechend anzuwenden (§ 10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz). Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, soweit mit den begünstigten Sanierungsmaßnahmen nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages begonnen wird. Eine Nachholung von nicht ausgenutzten Ab zugsbeträgen in späteren Perioden ist nicht möglich. Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit gewährt, wie in dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Die Steuervergünstigung nach § 10 f Einkommensteuergesetz kann nur für ein begünstigtes Objekt gewährt werden. Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge insgesamt für zwei Ob jekte in Anspruch genommen werden. Sonderausgaben wirken sich nur aus, soweit das steu erpflichtige Einkommen nach deren Abzug oberhalb des Grundfreibetrags liegt. Ein Vor- und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgaben ist nicht möglich. 2. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages Hier gelten die Ausführungen unter A.6. entsprechend. C. Sonstige steuerliche Auswirkungen Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällt zu der in Oranienburg/Brandenburg belegenen Immobi lie Grunderwerbsteuer in Höhe von derzeit 6,5 % des Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer entsteht auch bei der Veräußerung des Objekts. In der Regel hat auf grund der üblichen vertraglichen Vereinbarungen der Erwerber diese Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt neben dem Käufer gesamtschuldnerisch haftet. Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer an. Wird das Objekt vermietet, kann diese jedoch im Rahmen der Nebenkostenab rechnung auf den Mieter umgelegt werden. D. Berücksichtigung individueller steuerlicher Rahmenbedingungen eines Investors Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie und ggf. auch später anstehen de Entscheidungen, wie die Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen an veränderte Marktstrukturen oder die Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen der 78 Immobilie und die sich daraus ergebenden steuerlichen Folgen lassen sich verbindlich nur unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen des jeweiligen Investors ableiten. Die Prospektherausgeberin empfiehlt daher jedem Investor, sowohl vor dem Ankauf als auch bei einem späteren Verkauf einer Immobilie einen Steuerberater seines Vertrauens zu Rate zu ziehen. Haftungs- und Angabenvorbehalte Bitte beachten Sie! Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte zu der angebotenen Immobilie erteilt. Seitens der Ini tiatorin, Prospektherausgeberin und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Kapitalanlageoder Wirtschaftsberatung erbracht. Sie hat hierzu auch keinen Dritten, z.B. mit dem Vertrieb befassten Vermittler beauftragt, eine solche Beratung in ihrem Namen gegenüber Kaufinteressenten vorzunehmen. Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen sowie für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, insbe sondere auch für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann (u. a. aufgrund der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher Parameter) nicht übernommen werden. Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten oder er kennbaren Sachverhalte maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen Veränderung. Die der zeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis sowie Rechtsprechung kann sich verändern. Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen und Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht als wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung. Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann hiervon abweichen. Die Realisie rung von Planungen steht unter dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens der entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich die notari ell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaften erfolgt aus schließlich zur Information der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche Vertrauenswerbung mit den genannten Personen wird damit nicht bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner. Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende Angaben darf und kann nur die Prospektherausgeberin machen. Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb und der Vermittlung befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert. Die Prospektherausgeberin hat niemanden bevollmächtigt, potenzielle Kaufinteressenten zu den angebotenen Immobilien, insbesondere zu den finanziellen Auswir kungen eines Kaufs, zu beraten. Kaufinteressenten wird als Anlage eine Vertragsmappe mit z. T. unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen) ausgehändigt. Der Prospekt ist nur im Zusammenhang mit dieser Anlage vollständig. Da auch die abzuschlie ßenden Verträge Veränderungen in sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen können, besitzen nur die letztendlich wechselseitig abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die im Exposé enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach unverbindlich. Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich geschützt. Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert sich am IDW-S-4-Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006, unter Berücksichtigung des Entwurfs einer Neufassung vom 06.12.2013), ohne dass hieraus Ansprü che gegenüber der Prospektherausgeberin hergeleitet werden können. Aufgrund des unten angegebenen frühen Prospekterstellungszeitpunktes und des daraus resultierenden Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten und Zahlen des Projektes feststanden und der Käufer bei Interesse hierzu von den Projektbe teiligten jederzeit über den jüngsten Stand der Dinge informiert werden kann, akzeptiert er, dass Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit überhaupt gegeben – binnen sechs Monaten ab Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab dem angegebenen Herausgabedatum verjähren, es sei denn, die Prospektherausgeberin hat im Prospekt vorsätzlich oder grob fahrlässig Falschangaben gemacht. Die Prospektherausgeberin versichert dazu, dass sie nach bestem Wissen und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände im Prospekt vollständig und richtig aufgeklärt hat. Trotz ge wissenhaftester Prüfung und sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen werden. Der Prospekt wurde bis Ende Juli 2015 erstellt und im August 2015 herausgegeben. 79 Projektpartner Setzen Sie auf Erfahrung! Bauträger Architektur und Baubetreuung LHQ Landhausgruppe GmbH & Co. KG Wiltbergstraße 90 HS 30 A 13125 Berlin Tel: 0 30/9 12 02 96-30 Fax: 0 30/9 12 02 96-39 [email protected] Vertrieb B+K SVEN BUCK + PARTNER Breitscheidstr. 37 19306 Neustadt-Glewe Tel.: 03 87 57/30 301 Fax: 03 87 57/30 303 [email protected] www.svenbuck.de Brenta Real GmbH & Co. KG Wiltbergstraße 90 HS 30 A 13125 Berlin Tel: 0 30/9 12 02 96-30 Fax: 0 30/9 12 02 96-39 [email protected] www.brenta-real.de TECASA architekten & ingenieure Dipl.-Ing. (FH) Frank Hintzpeter Robert-W.-Kempner Straße 4 14167 Berlin Tel: 0 30/84 72 55 10 Fax: 0 30/84 59 26 51 www.tecasa.de 80 Referenz Landhausgruppe erfolgreich saniert In Berlin-Buch hat die LHQ Landhausgruppe in drei denkmalsanierten Villen 28 Eigentumswohnungen saniert. Für Kapitalanleger hat sich die Investition gelohnt. Das Ensemble der drei neoklassizistischen Villen, die Landhausgruppe, ist begehrt. Die gute Lage am Stadtrand von Berlin im Bezirk Pankow mit bester Anbindung an die City macht sich bezahlt. Kaltmieten von bis zu über 9,– € pro Quadratmeter liegen zum Teil deutlich über den Erwartungen. Die hochwertig sanierten Wohnungen mit Größen von 62 m² bis 193 m² bieten den Bewohnern modernsten Wohnkom fort in einem historischen Baudenkmal – noch dazu am aufstrebenden Ge sundheitsstandort Ber lin-Buch. Die drei freistehenden herrschaftlichen Gebäude der Landhausgruppe an der Wiltbergstraße 90 wurden sorgfältig und gemäß den Auflagen des Denkmalschutzes saniert. Somit erstrahlt die klassi zistische Architektur des berühmten kaiserlichen Stadtbaumeisters Ludwig Hoffmann (1852-1932) wieder in neuem Glanz. Die 28 Einheiten sind alle mit Balkon oder Terrasse ausgestattet und werden in drei separaten Wohnund Eigentümergemein schaften verwaltet. Die Wohnungen weisen in dividuelle Grundrisse auf und decken somit ganz unterschiedliche Bedürf nisse von Investoren und Eigennutzern ab. Die drei Häuser der Landhaus gruppe liegen idyllisch am Waldrand und doch in unmittelbarer Nähe zur S-Bahnhaltestelle Buch. 81 Impressum Herausgeber: LHQ Landhausgruppe GmbH & Co. KG Wiltbergstraße 90 HS 30 A 13125 Berlin Konzeption, Gestaltung, Redaktion und Text: Schmid Media, Augsburg Bildnachweis: Fotolia, istockphoto, Keiper, Liebke, Penke, privat, Schwarz, Stadt Oranienburg 82 Brenta Real GmbH & Co. KG Wiltbergstraße 90 HS 30 A 13125 Berlin Tel: 0 30/9 12 02 96-30 Fax: 0 30/9 12 02 96-39 [email protected] www.brenta-real.de
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