Revue de droit privé et fiscal du patrimoine

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Revue
de droit privé et fiscal
du patrimoine
Éditée par
le Centre de droit notarial
(Faculté de droit de l’Université de Lausanne)
Avec le soutien de la Fondation
Notariat Vaud
Table des matières
Article de fond I
p. 101
L’acquisition d’un immeuble par un couple :
société simple, copropriété ou communauté réduite ?
Paul-Henri Steinauer et Christiana Fountoulakis,
Professeurs à la Faculté de droit de l’Université
de Fribourg
Questions de pratique
p. 122
Le notaire face au représentant judiciaire d’une
partie condamnée de façon exécutoire à passer
l’acte authentique
Denis Piotet, Professeur à la Faculté de droit,
des sciences criminelles et d’administration publique de l’Université de Lausanne
Tribunaux
Chronique de jurisprudence fiscale
Michel Monod, notaire, chargé de cours à la
Faculté de droit de l’Université de Lausanne
Séverine L’Eplattenier, assistante diplômée au
Centre de droit notarial de l’Université de
Lausanne
Page de couverture: Studio Ceppi, Communication visuelle, 1860 Aigle
p. 126
Paul-Henri Steinauer et Christiana Fountoulakis, Professeurs à la Faculté de
droit de l’Université de Fribourg*
Il est fréquent que deux personnes vivant en couple (époux, partenaires enregistrés, concubins de sexes différents ou de même sexe) projettent d’acquérir ensemble une maison ou
un appartement en vue d’en faire leur logement. Elles peuvent alors choisir d’en être propriétaires communs (en général, en formant une société simple ou, pour des époux1, en
adoptant un régime matrimonial de communauté réduite à l’immeuble) ou d’en devenir copropriétaires. Ce choix a de nombreuses conséquences juridiques, notamment quant au
droit de chacun de gérer l’immeuble ou d’en disposer, quant aux conséquences fiscales de
l’opération, quant à la responsabilité pour les dettes ou quant à la répartition d’une éventuelle plus-(ou moins-)value à la dissolution de la propriété collective. Cet article traite d’un
aspect de ce dernier point, à savoir le cas où l’immeuble est acquis par le couple à parts
égales alors que les apports financiers de chacun des propriétaires ne sont pas les mêmes.
Es kommt häufig vor, dass zwei zusammen lebende Personen (Ehegatten, eingetragene
Partner, Lebensgefährten verschiedenen oder desselben Geschlechts) planen, gemeinsam
ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, um darin zu wohnen. Dabei haben sie die Wahl
zwischen Gesamteigentum (normalerweise infolge Gründung einer einfachen Gesellschaft
oder, im Falle von Ehegatten, durch Vereinbarung einer auf die Immobilie beschränkten
Gütergemeinschaft) oder Miteigentum. Diese Wahl hat vielfältige rechtliche Konsequenzen,
insbesondere mit Bezug auf das Recht des Einzelnen, die Immobilie zu verwalten oder
darüber zu verfügen, hinsichtlich steuerlicher Aspekte, das Einstehenmüssen für Schulden
sowie betreffend die Verteilung eines allfälligen Mehr-(oder Minder-)werts anlässlich der
Aufhebung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der vorliegende Beitrag behandelt eine
Frage des letztgenannten Aspekts, nämlich den Fall, dass die Immobilie durch das Paar zu
gleichen Teilen erworben wurde, wohingegen die Eigentumshälften zu ungleichen Teilen
finanziert worden sind.
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L’acquisition d’un immeuble par un couple : société
simple, copropriété ou communauté réduite ?
Une première version de cet article a été publiée dans M. Amstutz/I. Chabloz/M. Heinzmann/I. Hochreutener (édit.), Mélanges en l’honneur de Walter A. Stoffel, Berne 2014, p. 1 ss. Nous remercions Mme Camille
Joye-Yerly, assistante, et M. Mathieu Zufferey, assistant, de l’aide qu’ils nous ont apportée lors de la mise au
point de cette contribution.
*
L’adoption d’un régime de communauté de biens n’est pas ouverte aux partenaires enregistrés qui, selon
l’art. 25 al. 1 LPart, ne peuvent que convenir d’une réglementation spéciale sur les biens « pour le cas de la
dissolution du partenariat enregistré » (voir Fountoulakis/Gabellon, p. 922, et Deschenaux/Steinauer/
Baddeley, N 795, avec réf.). Cette disposition n’exclut toutefois pas que les partenaires enregistrés forment
une société simple en vue d’acquérir ensemble l’immeuble en propriété commune (Deschenaux/Steinauer/
Baddeley, N 795, avec réf.).
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Table des matières
Introduction
I. Le couple est « séparé de biens »
A. L’acquisition en société simple
1. Première possibilité : Absence de convention quant à une prise en compte
des apports lors de la répartition du bénéfice de la société simple
2. Seconde possibilité : Accord entre les époux prévoyant une répartition du
bénéfice de la société simple proportionnellement aux apports
B. L’acquisition en copropriété à parts égales
II. Le couple est soumis au régime de la participation aux acquêts
A. L’acquisition en société simple
1. Première possibilité : Absence de convention quant à une prise en compte
des apports lors de la répartition du bénéfice de la société simple
2. Seconde possibilité : Accord entre les époux prévoyant une répartition du
bénéfice de la société simple proportionnellement aux apports
B. L’acquisition en copropriété à parts égales
III. L’adoption par un couple marié d’un régime de communauté de biens
réduite à l’immeuble
Conclusion
Introduction
Pour mettre en évidence les enjeux financiers de la solution choisie par le couple, nous
partirons de l’exemple suivant :
A et B forment un couple (époux, partenaires enregistrés ou concubins). Ils achètent ensemble, en vue d’en faire leur logement, un immeuble pour le prix de 1 000 000 de francs.
Les fonds propres sont apportés par A à hauteur de 400 000 francs (économies réalisées
avant la vie commune) et par B à raison de 100 000 francs (économies réalisées avant la vie
commune). L’immeuble est grevé d’une cédule hypothécaire de 500 000 francs. Quelques
années plus tard, le couple se sépare. L’immeuble, qui est par hypothèse le seul bien du
couple, vaut alors 1 200 000 francs, et la dette hypothécaire, dont les intérêts ont été payés
au moyen du salaire de A, a fait l’objet d’amortissements périodiques d’un total de
100 000 francs, également payés par A au moyen de son salaire. Il est convenu que l’immeuble est repris par A.
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