August 2015

MICHAELA HOFHEINZ
Rechtsanwältin
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„Rund um die Immobilie“
- August 2015 -
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Baumberger Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Winfried W. Baumberger
Ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts,
Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts:
1. Wirksame Betriebskostenabrechnung gegenüber Mieter erst nach Beschluss über die
Jahresabrechnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft?
AG Offenbach, Urteil vom 07.07.2015 - Az. 37 C 29/15
Nach einem Urteil des Amtsgerichts Offenbach im Juli dieses Jahres ist die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers erst dann wirksam, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung beschlossen hat. Ein solcher Beschluss ist erst nach
Ablauf der vierwöchigen Anfechtungsfrist rechtskräftig.
Ein vermietender Wohnungseigentümer könne nämlich nur die tatsächlich auf ihn entfallenen
Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Grundlage für die Abrechnung gegenüber dem Mieter sei die
Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die hierüber in der jährlich stattfindenden
Eigentümerversammlung beschließt. Erst durch diesen Beschluss wird die Beitragspflicht des
Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft begründet, denn vor der Beschlussfassung steht
nach Ansicht des Gerichts nicht eindeutig fest, welche Kosten dem vermietenden Wohnungseigentümer entstanden seien.
Es bleibt abzuwarten, ob auch andere Gericht sich diesem Urteil anschließen. Zu Bedenken ist, dass
ein Vermieter seine Abrechnung auch anhand der Einzelbelege, die er durch Ausübung seines
Einsichtsrechts bei der Hausverwaltung erlangen kann, erstellen kann und daher nicht auf die
Jahresabrechnung warten muss. Zudem hat er gegenüber dem Mieter die Jahresfrist für die Erstellung
der Betriebskostenabrechnung einzuhalten. Was wäre, wenn der einzelne Wohnungseigentümer und
die Eigentümergemeinschaft nach Beschlussanfechtung über Jahre vor Gericht streiten? Dann würde
der vermietende Eigentümer die Frist versäumen.
2. Wohnflächenabweichung und Mieterhöhung: Kippt der BGH die 10-Prozent-Grenze?
(BGH, VIII ZR 266/14, Verhandlungstermin anberaumt auf 18.11.2015)
Andeutungen des Bundesgerichtshofs lassen erahnen, dass der BGH beabsichtigt, seine Rechtsprechung, zu ändern.
In Zukunft wäre es so dann möglich, dass es bei Mieterhöhungen auch dann auf die tatsächliche
Wohnfläche ankommen, wenn die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche
weniger als 10 % beträgt.
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Derzeitige Rechtsprechung:
Gemäß § 558 BGB ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag
vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, sofern diese nicht mehr als 10 Prozent nach oben oder unten
von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.
Bei mehr als 10 %, kann der Vermieter einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche zugrunde legen.
(Natürlich nur, wenn er gutgläubig ist.) In diesem Fall soll auch eine Überschreitung der Kappungsgrenze möglich sein
Mögliche Rechtsprechungsänderungen des BGH:
Derzeit wird über einen Fall verhandelt, in dem eine Vermieterin die Zustimmung zu einer
Mieterhöhung verlangt und die tatsächliche Wohnfläche mit 210 Quadratmetern deutlich über der mit
156 Quadratmetern vereinbarten liegt. Die Vermieterin berechnet die Mieterhöhung auf Basis der
tatsächlichen Wohnfläche, was eine deutliche Überschreitung der Kappungsgrenze zur Folge hätte.
Im November 2015 soll der Fall vor dem BGH verhandelt werden. Über das Ergebnis wird berichtet!
3. Käufer von gebrauchter Wohnung kann Gewährleistung selbst durchsetzen
(BGH, Urteil v. 24.7.2015, Az. V ZR 167/14)
Der Fall:
Im Jahre 2010 hatte ein Wohnungseigentümer eine Wohnung gebraucht für € 150.000,-- gekauft. Im
Kaufvertrag war eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen.
Weiter war im Kaufvertrag auf erhöhte Feuchtigkeitswerte an den Kelleraußenwänden hingewiesen
worden und die Absicht der Wohnungseigentümergemeinschaft festgehalten, dass diese auf der
nächsten Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Beseitigung der Undichtigkeit an den
Kelleraußenwänden herbeiführen möchte. Auf die Beschlussfassung hin, hat die Verkäuferin die
Anfechtung dessen erfolgreich bei Gericht durchgesetzt.
Der Käufer klagte nun gegen die Verkäuferin auf Schadensersatz wegen einer angeblichen Minderung
des Verkehrswerts in Höhe von € 45.000,--. Er behauptet, er sei bei Vertragsschluss arglistig
getäuscht worden, da die Verkäuferin die Mängel arglistig verschwiegen hätte.
Die Klage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Nach Ansicht der Gerichte sei für die
Geltendmachung und Durchsetzung derartiger Ansprüche ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zuständig. Dies entspreche der ständigen Rechtsprechung des BGH zum
Werkvertragsrecht und gelte auch für kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass der Käufer diese Ansprüche allein geltend
machen kann.
Die nach den Regeln im Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und „kleinen
Schadensersatz“ kann der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung nach Ansicht des BGH
jedenfalls dann selbst geltend machen, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel
ausgeschlossen und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart ist.
Dagegen sind bei einem nach Werkvertragsrecht zu beurteilendem Erwerb einer neuen
Eigentumswohnung (Bauträgervertrag) Rechte auf Minderung und „kleinen Schadensersatz“ wegen
behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum gemeinschaftsbezogen und daher nur von der
Wohnungseigentümergemeinschaft als „Gesamtheit“ durchsetzbar.
Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und
gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.
Gerne stehe ich Ihnen für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung.
Michaela Hofheinz
Rechtsanwältin
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