Rechte von Wochenendsiedlern nach dem 03. Oktober 2015

Thema:
RECHTE VON WOCHENENDSIEDLERN
NACH DEM 03. OKTOBER 2015
- Fragen und Antworten zum Wegfall des besonderen Kündigungsschutzes für
Nutzer
von Wochenendgrundstücken ab dem 03. Oktober 2015 -
Autor: Werner Koch, Ehrenvizepräsident des VKSG
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Zu o.g. Thema hatten sich in letzter Zeit viele Mitglieder und potentiell Betroffene an
den VKSG gewandt, um auf ihre immer wieder auftauchenden Fragen eine Antwort
zu erhalten. So interessiert vor allem die Frage, was ab 2015 nach einer
Kündigung durch den Bodeneigentümer passiert. Auch die Frage, ob da eine
Entschädigung des Nutzers zu erwarten sei u. ä. gelagerte Unsicherheiten
beschäftigen viele Nutzer.
Unser Verband hat sich daher entschlossen, mit diesem Material allen Interessierten
fundierte Antworten zu geben, die zur Rechtssicherheit nach dem 3. Oktober 2015
beitragen sollen.
Grundsätzlich ist diesem Komplex voranzustellen, dass von den Änderungen
des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes
(SchuldRAnpG)
nur
diejenigen
betroffen sind, deren Vertragsabschluss vor dem 03. Oktober 1990 lag. Für
später geschlossene Nutzungsverträge gibt es keine Änderungen. Für diese
gilt das BGB.
Ende
des
Kündigungsschutzes:
Was
wird
aus
meinem
Nutzungsvertrag?
Es ist wichtig zu wissen, dass ab dem 04. Oktober 2015 für viele ehemalige DDRBürger der besondere Kündigungsschutz nach § 23 SchuldRAnpG ausläuft. Im
Übrigen bleibt die sonstige Rechtslage unverändert. Der Nutzungsvertrag für das
Wochenendgrundstück besteht also weiter, solange er nicht gekündigt wurde.
Bei einer Kündigung ist die im Vertrag vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten,
soweit die Voraussetzungen des § 6, Abs. 2, Satz 2, SchuldRAnpG vorliegen.
Andernfalls gilt in der Regel die entsprechende Kündigungsfrist des § 580a BGB (§
584 BGB ist nur in dem seltenen Fall anzuwenden, wenn in dem Vertrag
ausdrücklich Fruchtentziehung vereinbart wurde).
Was muss der Nutzer bei Kündigung durch den Eigentümer
beachten?
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Gehört das dem Nutzer überlassene Grundstück mehreren Eigentümern, so muss
die Kündigungserklärung von allen (im Grundbuch eingetragenen) Eigentümern
unterzeichnet sein. Ist die Kündigungserklärung nur von einem Miteigentümer
unterzeichnet, muss dieser der Kündigungserklärung eine von jedem Miteigentümer
unterzeichnete Originalvollmacht beifügen, mit der er zur Kündigung bevollmächtigt
wurde. Fehlt eine solche Vollmacht, ist die Kündigung unwirksam, wenn der Nutzer
diese unverzüglich zurückweist (§174 BGB).
Diese Rechtsfolge tritt auch ein, wenn der Eigentümer die verbindliche (vertragliche
bzw. gesetzliche) Kündigungsfrist nicht eingehalten hat.
Des Weiteren muss die Kündigung an alle Vertragspartner gerichtet sein. Hat den
Vertrag nur ein Ehepartner unterzeichnet und war dieser bereits vor dem 3.10.1990
mit seinem jetzigen
Ehegatten verheiratet, so gelten beide Eheleute als
Vertragspartner. Die Kündigung muss sich in diesem Fall an beide miteinander
Verheiratete richten.
Was geschieht nach dem Wegfall des Kündigungsschutzes?
Es ist davon auszugehen, dass der Nutzer auch nach dem 03. Oktober 2015 über
einen gültigen Vertrag verfügt, der Bestandskraft hat. Mit dem Wegfall des
Kündigungsschutzes kann der Bodeneigentümer jedoch ohne Angabe von
Gründen kündigen, soweit der Vertrag nicht länger befristet ist.
Bevor der Eigentümer kündigt, sollte er darauf hingewiesen werden, dass er gemäß
§ 12, Abs. 1, 2 und 5 sowie § 27 SchuldRAnpG zur Entschädigung verpflichtet ist,
wenn der Nutzer seinen Entschädigungsanspruch geltend macht. Dadurch könnte er
von einer voreiligen Kündigung abgehalten werden. Kündigt der Eigentümer
dennoch, wird seine Entschädigungspflicht wirksam.
Was passiert bei einer Kündigung durch den Bodeneigentümer?
Gibt es da eine Entschädigung für den Nutzer?
Es ist wichtig zu wissen, dass für den Nutzer bei Kündigung durch den
Bodeneigentümer nach § 12, Abs. 1, 2 und 5 sowie § 27 SchuldRAnpG ein
Entschädigungsanspruch besteht.
Dieser Entschädigungsanspruch bezieht sich auf
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-
die
vom
Nutzer
errichteten
Bauwerke,
einschließlich
der
Grundstückseinrichtungen,
insbesondere die zur Einfriedung geschaffenen Anlagen (§ 5 SchuldRAnpG);
-
Die Anpflanzungen (§ 27 SchuldRAnpG) und die
-
Entschädigung für Vermögensnachteile, die dem Nutzer durch eine vorzeitige,
vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist herbeigeführte Beendigung des
Vertragsverhältnisses entstanden sind (§ 14 SchuldRAnpG).
Wonach richtet sich der Entschädigungsanspruch?
Der § 12, Abs. 2, SchuldRAnpG regelt, dass bei Kündigungen durch den
Bodeneigentümer die Entschädigung nach dem Zeitwert der Bauwerke im Zeitpunkt
der Rückgabe des Grundstückes zu erfolgen hat. Es muss allerdings beachtet
werden, dass dieser Entschädigungsanspruch nur bis zum 03. Oktober 2022, dem
Ende der sog. Investitionsfrist, besteht (§ 12, Abs. 2, Satz 3, SchuldRAnpG).
Keine Sorge: Nach diesem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt entfällt trotzdem die
Pflicht zur Entschädigung nicht, wenn der Bodeneigentümer die Kündigung
ausspricht. Sie richtet sich dann nach der Erhöhung des Verkehrswertes des
Grundstücks, soweit eine solche durch die vom Nutzer errichteten Bauwerke und
eingebrachten Anpflanzungen sowie eine Steigerung des Bodenwertes erreicht
wurde (§ 12, Abs. 3 SchuldRAnpG).
Hierbei wird berücksichtigt, dass durch die vom Nutzer geschaffenen Bauwerke und
seine Anpflanzungen sowie durch ihn erreichte Steigerung des Bodenwertes ein
genereller Wertzuwachs des gesamten Grundstücks möglich ist, der dem
Bodeneigentümer zugutekommt. Das ist meistens der Fall, wenn das Grundstück im
Außenbereich liegt, wo keine andere Nutzungsmöglichkeit besteht.
Was ist, wenn der Nutzer selbst kündigt und damit vorzeitig den
Vertrag beendet?
Nach dem SchuldRAnpG darf der Nutzer zu jeder Zeit kündigen. Dabei ist die im
Nutzungsvertrag
vereinbarte
Kündigungsfrist
einzuhalten,
sofern
die
Voraussetzungen des § 6, Abs. 2, Satz 2, SchuldRAnpG vorliegen. Gibt es dazu
keine Vereinbarungen oder liegen die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vor, gilt
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die entsprechende Kündigungsfrist des § 580a BGB (bei einem Pachtvertrag im
Sinne des § 581 BGB die Kündigungsfrist des § 584 BGB).
Was ist bei einer Kündigung zu beachten?
Auch bei einer Kündigung durch den Nutzer sind die einschlägigen Regelungen der
§§ 11, 12, 15 und 27 SchuldRAnpG zu beachten:
-
Gemäß § 11, Abs. 1, SchuldRAnpG geht mit Beendigung des Vertrages das
Eigentum an den vom Nutzer geschaffenen Baulichkeiten auf den
Bodeneigentümer über. Eine mit den Grund und Boden nicht zu einem
vorübergehenden Zweck fest verbundene Baulichkeit wird wesentlicher
Bestandteil des Grundstücks.
-
Nach § 12, Abs. 1, 3 und 5 sowie § 27 SchuldRAnpG kann der Nutzer eine
Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstückes durch
die von ihm geschaffenen Bauwerke und eingebrachten Anpflanzungen sowie
die dadurch eingetretene Zunahme des Bodenwertes im Zeitpunkt der
Rückgabe des Grundstücks erhöht ist.
-
Dem
§
15,
Abs.
1,
SchuldRAnpG
zufolge
ist
der
Nutzer
bei
Vertragsbeendigung zur Beseitigung eines gemäß den Rechtsvorschriften der
Deutschen
Demokratischen
Republik
errichteten
Bauwerkes
nicht
verpflichtet. Er hat jedoch die Hälfte der Kosten für den Abbruch des
Bauwerkes zu tragen, wenn
a,
das Vertragsverhältnis von ihm oder nach Ablauf der im § 12, Abs. 2
SchuldRAnpG
bestimmten Frist vom Grundstückeigentümer gekündigt
wird oder er durch sein Verhalten Anlass zu einer Kündigung aus wichtigen
Grund gegeben hat und
b, der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang des Grundstücks
vorgenommen wird.
-
Nach § 15, Abs. 2, SchuldRAnpG hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer
den beabsichtigten Abbruch des Bauwerkes rechtzeitig anzuzeigen. Der
Nutzer ist berechtigt, die Beseitigung selbst vorzunehmen bzw.
vornehmen zu lassen. Der Nutzer kann eigene Abrissangebote einholen, um
den Abriss kostengünstiger zu gestalten.
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In diesem Zusammenhang ist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom
12. März 2008 (AZ XII 156/05) hinzuweisen, dass in dieser Entschädigungsfrage
von besonderer Bedeutung ist, wenn der Nutzer kündigt. In diesem Fall steht
dem Nutzer ein voller Aufwendungsersatz seiner Investitionen und des dadurch
erhöhten Verkehrswertes des Grundstücks zu, wenn ein solcher eingetreten ist.
Wie verhalte ich mich, wenn der Bodeneigentümer nach dem
Wegfall des Kündigungsschutzes am 04.10.2015 einen neuen
Vertrag abschließen will?
Für den Nutzer gibt es keinen Anlass zum Abschluss eines neuen Vertrages, weil
er einen gültigen Vertrag besitzt. Ganz wichtig! Beim Abschluss eines neuen
Vertrages verliert der Nutzer seinen gesetzlichen Entschädigungsanspruch
nach dem SchuldRAnpG. Er kann danach einen möglichen Wertersatz nur noch
nach den §§ 812 ff. BGB beanspruchen.
Es muss ferner beachtet werden, dass mit dem Abschluss eines neuen Vertrages
nach § 11, Abs. 1, SchuldRAnpG das Eigentum des Nutzers an den von ihm
eingebrachten
Baulichkeiten,
Anlagen
und
Anpflanzungen
auf
den
Grundstückeigentümer übergeht. Der Nutzer wird praktisch enteignet.
Deshalb sollte unbedingt jeder Nutzer prüfen, ob er sich auf diese
Bedingungen einlässt.
Ein neuer Vertrag hat demzufolge nur dann einen Sinn für den Nutzer, wenn er
-
Eine längere Nutzungszeit, als bisher, vorsieht;
-
Eine angemessene oder bessere Entschädigungsregelung enthält und
-
Ein günstigeres Nutzungsentgelt festlegt, das der Ortüblichkeit entspricht.
Welche Regeln gelten beim Tod des Nutzers?
Beim Tod des Nutzers tritt dessen Erbe in den Nutzungsvertrag ein. Sowohl dem
Erben, als auch dem Bodeneigentümer steht nach § 16, Abs. 1, SchuldRAnpG ein
Sonderkündigungsrecht zu.
Die Kündigungsfrist ändert sich nicht. Vor dem 04.10.2015 (dem Datum der
Beendigung des Kündigungsschutzes) gibt es für den Bodeneigentümers allerdings
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kein
Sonderkündigungsrecht,
wenn
auch
der
überlebende
Ehepartner
Vertragspartner war. Denn nach § 16, Abs. 2, SchuldRAnpG wird „beim Tod eines
Ehegatten mit dem überlebenden Ehepartner der Vertrag fortgesetzt.“
Wenn der Bodeneigentümer nach § 16, Abs. 1, SchuldRAnpG von seinem
Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen sollte, hat er gegenüber dem Erben die
gleichen Entschädigungspflichten, wie er sie bei Kündigung gegenüber dem
ursprünglichen Nutzer gehabt hätte.
Der sich aus einer Verkehrswerterhöhung des Grundstücks nach § 12, Abs. 1, 3 und
5 sowie § 27, SchuldRAnpG ergebende Entschädigungsanspruch steht dem Erben
auch zu, wenn er selbst das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt.
Wie lange besteht der Entschädigungsanspruch?
Der Nutzer kann sofort nach der Beendigung des Nutzungsverhältnisses seinen
Entschädigungsanspruch geltend machen. Bei nutzerseitiger Kündigung sollte dieser
am besten schon mit dem Kündigungsschreiben und erforderlichenfalls mit einem
beigefügten Gutachten angemeldet werden, aus dem die gutachterliche ermittelte
Entschädigungssumme erkenntlich ist.
Die Begutachtung sollte in der Regel möglichst unmittelbar vor der Rückgabe des
Grundstücks stattfinden. Stichtag der Begutachtung sollte stets der Zeitpunkt der
Rückgabe sein.
Man muss wissen, dass für die Entschädigungsansprüche eine Verjährungsfrist
besteht. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem
Jahresende, in dem das Vertragsverhältnis beendet wird. (§ 195 BGB).
Nach bisher bekannter Rechtsprechung ist die kürzere Verjährungsfrist von 6
Monaten (§ 548, Abs. 2, BGB) ab Beendigung des Nutzungsverhältnisses auf
Entschädigungsansprüche nach dem SchuldRAnpG nicht anwendbar. Darauf sollte
man sich aber nicht verlassen und eher handeln.
Muss ich meinen Bungalow abreißen, wenn mir gekündigt wurde?
Eine Antwort darauf gibt der § 15, Abs. 1, SchuldRAnpG. Danach ist der Nutzer nach
Vertragsbeendigung nicht verpflichtet, seine entsprechend den Rechtsvorschriften
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der DDR errichteten Bauwerke abzureißen. Diese Regelung gilt bis zum 31.12.2022.
(§ 15, Abs. 3, SchuldRAnpG).
Der Nutzer selbst ist aber zur Wegnahme seines Bauwerkes berechtigt. Er kann, so
er denn will, die Bauwerke vom Grundstück „abtrennen“ uns ich aneignen (§ 12, Abs.
4, SchuldRAnpG).
Ab dem 01.01.2023 gilt hierfür das allgemeine Mietrecht (§ 546, Abs. 1 BGB). Dann
muss der Nutzer die von ihm auf dem Grundstück errichteten Bauwerke abreißen,
wenn der Bodeneigentümer das fordert, also zur Übernahme der Bauwerke nicht
bereit ist.
Achtung! Nach § 15, Abs. 1, Satz 2, SchuldRAnpG hat der Nutzer die Hälfte der
Kosten für den Abriss der Bauwerke zu tragen, wenn der Bodeneigentümer selbige
abreißt oder abreißen lässt und die Voraussetzungen dieser Bestimmung vorliegen.
(Wenn also der Nutzer selbst gekündigt oder der Bodeneigentümer nach dem
03.10.2022 gekündigt hat oder der Nutzer durch sein Verhalten Anlass zu einer
Kündigung aus wichtigem Grund gab).
Worauf müssen sich die Nutzer nach dem 03.10.2022 einstellen?
Bestimmte Regelungen des SchuldRAnpG mit einer begrenzten Gültigkeitsdauer
laufen zu diesem Zeitpunkt aus und manche gelten weiter.
Man sollte sehr genau darauf achten, welche persönlichen Konsequenzen aus der
Rechtslage nach dem 02.10.2022 für den Einzelnen zu ziehen sind. So ist vor allem
folgendes zu beachten:
-
Der § 12, Abs. 2, Satz 1, SchuldRAnpG (Entschädigung nach Zeitwert durch
den Grundstückeigentümer) gilt weiterhin entsprechend dessen Satz 2, falls
der Nutzer nicht durch sein Verhalten Anlass zur Kündigung aus wichtigem
Grund (z.B. wegen Nichtzahlung des Nutzungsentgelts) gegeben hat, noch 7
Jahre nach Wegfall der Kündigungsschutzfrist mit Ablauf des 03.10.2015, also
bis zum 3.10.2022 einschließlich.
-
Der § 12, Abs. 3, SchuldRAnpG (Entschädigung nach Verkehrswert)
behält auch nach dem 03.10.2022 weiterhin seine Gültigkeit, solange eine
Verkehrswerterhöhung des Grundstücks gegeben ist, und zwar unabhängig
davon, ob der Grundstückseigentümer oder der Nutzer kündigt. Für die
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weitere Entschädigungspflicht des Grundstückseigentümers gelten dann
außerdem auch die §§ 812, Abs. 1 und 818, Abs. 2, BGB.
-
Die Höhe der Entschädigung richtet sich weiterhin nach dem Betrag der
während
der
Nutzungszeit
eingetretenen
Verkehrswerterhöhung
des
Grundstücks.
-
Der § 15, Abs. 1 und 2, SchuldRAnpG (keine Verpflichtung des Nutzers zur
Beseitigung eines rechtmäßig errichteten Bauwerkes durch den Nutzer und
rechtzeitige Anzeige des beabsichtigten Abrisses desselben durch den
Bodeneigentümer tritt außer Kraft und ist ab 03.10.2022 nicht mehr
anwendbar.
Das bedeutet, dass der Nutzer ab dem 01.01.2023 zur Rückgabe des
Grundstücks in seinem ursprünglichen (in der Regel unbebauten)
Zustand verpflichtet ist (§ 546, Abs. 1, BGB).
Will allerdings der Bodeneigentümer die Baulichkeiten übernehmen, entfällt
die Pflicht des Nutzers zum Abriss der Bauten.
Abschlussempfehlungen:
Wenn Probleme oder Unklarheiten zu ihren Nutzungsverträgen auftreten, dann
empfiehlt es sich, eine Rechtsberatung aufzusuchen. Nicht immer erkennt jeder
Nutzer sofort, wo die Fallstricke liegen und welche Schlussfolgerungen zu ziehen
sind.
Der VKSG empfiehlt Ihnen, die Beratungen unserer Rechtskommission zu nutzen.
Noch
besser ist es,
rechtzeitig eine
Grundstücks-Rechtschutz-Versicherung
abzuschließen. Unser Verband bietet dafür einen kostengünstigen RechtsschutzGruppenvertrag zum Jahrespreis von nur 21,00 €.
Informationen dazu können Sie auf unserer Internetseite www.vksg.de nachlesen.
Oder Sie rufen unseren Verband unter der Tel.-Nummer: 030/ 9721069 an.
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