Thema: RECHTE VON WOCHENENDSIEDLERN NACH DEM 03. OKTOBER 2015 - Fragen und Antworten zum Wegfall des besonderen Kündigungsschutzes für Nutzer von Wochenendgrundstücken ab dem 03. Oktober 2015 - Autor: Werner Koch, Ehrenvizepräsident des VKSG 1 Zu o.g. Thema hatten sich in letzter Zeit viele Mitglieder und potentiell Betroffene an den VKSG gewandt, um auf ihre immer wieder auftauchenden Fragen eine Antwort zu erhalten. So interessiert vor allem die Frage, was ab 2015 nach einer Kündigung durch den Bodeneigentümer passiert. Auch die Frage, ob da eine Entschädigung des Nutzers zu erwarten sei u. ä. gelagerte Unsicherheiten beschäftigen viele Nutzer. Unser Verband hat sich daher entschlossen, mit diesem Material allen Interessierten fundierte Antworten zu geben, die zur Rechtssicherheit nach dem 3. Oktober 2015 beitragen sollen. Grundsätzlich ist diesem Komplex voranzustellen, dass von den Änderungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) nur diejenigen betroffen sind, deren Vertragsabschluss vor dem 03. Oktober 1990 lag. Für später geschlossene Nutzungsverträge gibt es keine Änderungen. Für diese gilt das BGB. Ende des Kündigungsschutzes: Was wird aus meinem Nutzungsvertrag? Es ist wichtig zu wissen, dass ab dem 04. Oktober 2015 für viele ehemalige DDRBürger der besondere Kündigungsschutz nach § 23 SchuldRAnpG ausläuft. Im Übrigen bleibt die sonstige Rechtslage unverändert. Der Nutzungsvertrag für das Wochenendgrundstück besteht also weiter, solange er nicht gekündigt wurde. Bei einer Kündigung ist die im Vertrag vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten, soweit die Voraussetzungen des § 6, Abs. 2, Satz 2, SchuldRAnpG vorliegen. Andernfalls gilt in der Regel die entsprechende Kündigungsfrist des § 580a BGB (§ 584 BGB ist nur in dem seltenen Fall anzuwenden, wenn in dem Vertrag ausdrücklich Fruchtentziehung vereinbart wurde). Was muss der Nutzer bei Kündigung durch den Eigentümer beachten? 2 Gehört das dem Nutzer überlassene Grundstück mehreren Eigentümern, so muss die Kündigungserklärung von allen (im Grundbuch eingetragenen) Eigentümern unterzeichnet sein. Ist die Kündigungserklärung nur von einem Miteigentümer unterzeichnet, muss dieser der Kündigungserklärung eine von jedem Miteigentümer unterzeichnete Originalvollmacht beifügen, mit der er zur Kündigung bevollmächtigt wurde. Fehlt eine solche Vollmacht, ist die Kündigung unwirksam, wenn der Nutzer diese unverzüglich zurückweist (§174 BGB). Diese Rechtsfolge tritt auch ein, wenn der Eigentümer die verbindliche (vertragliche bzw. gesetzliche) Kündigungsfrist nicht eingehalten hat. Des Weiteren muss die Kündigung an alle Vertragspartner gerichtet sein. Hat den Vertrag nur ein Ehepartner unterzeichnet und war dieser bereits vor dem 3.10.1990 mit seinem jetzigen Ehegatten verheiratet, so gelten beide Eheleute als Vertragspartner. Die Kündigung muss sich in diesem Fall an beide miteinander Verheiratete richten. Was geschieht nach dem Wegfall des Kündigungsschutzes? Es ist davon auszugehen, dass der Nutzer auch nach dem 03. Oktober 2015 über einen gültigen Vertrag verfügt, der Bestandskraft hat. Mit dem Wegfall des Kündigungsschutzes kann der Bodeneigentümer jedoch ohne Angabe von Gründen kündigen, soweit der Vertrag nicht länger befristet ist. Bevor der Eigentümer kündigt, sollte er darauf hingewiesen werden, dass er gemäß § 12, Abs. 1, 2 und 5 sowie § 27 SchuldRAnpG zur Entschädigung verpflichtet ist, wenn der Nutzer seinen Entschädigungsanspruch geltend macht. Dadurch könnte er von einer voreiligen Kündigung abgehalten werden. Kündigt der Eigentümer dennoch, wird seine Entschädigungspflicht wirksam. Was passiert bei einer Kündigung durch den Bodeneigentümer? Gibt es da eine Entschädigung für den Nutzer? Es ist wichtig zu wissen, dass für den Nutzer bei Kündigung durch den Bodeneigentümer nach § 12, Abs. 1, 2 und 5 sowie § 27 SchuldRAnpG ein Entschädigungsanspruch besteht. Dieser Entschädigungsanspruch bezieht sich auf 3 - die vom Nutzer errichteten Bauwerke, einschließlich der Grundstückseinrichtungen, insbesondere die zur Einfriedung geschaffenen Anlagen (§ 5 SchuldRAnpG); - Die Anpflanzungen (§ 27 SchuldRAnpG) und die - Entschädigung für Vermögensnachteile, die dem Nutzer durch eine vorzeitige, vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist herbeigeführte Beendigung des Vertragsverhältnisses entstanden sind (§ 14 SchuldRAnpG). Wonach richtet sich der Entschädigungsanspruch? Der § 12, Abs. 2, SchuldRAnpG regelt, dass bei Kündigungen durch den Bodeneigentümer die Entschädigung nach dem Zeitwert der Bauwerke im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstückes zu erfolgen hat. Es muss allerdings beachtet werden, dass dieser Entschädigungsanspruch nur bis zum 03. Oktober 2022, dem Ende der sog. Investitionsfrist, besteht (§ 12, Abs. 2, Satz 3, SchuldRAnpG). Keine Sorge: Nach diesem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt entfällt trotzdem die Pflicht zur Entschädigung nicht, wenn der Bodeneigentümer die Kündigung ausspricht. Sie richtet sich dann nach der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks, soweit eine solche durch die vom Nutzer errichteten Bauwerke und eingebrachten Anpflanzungen sowie eine Steigerung des Bodenwertes erreicht wurde (§ 12, Abs. 3 SchuldRAnpG). Hierbei wird berücksichtigt, dass durch die vom Nutzer geschaffenen Bauwerke und seine Anpflanzungen sowie durch ihn erreichte Steigerung des Bodenwertes ein genereller Wertzuwachs des gesamten Grundstücks möglich ist, der dem Bodeneigentümer zugutekommt. Das ist meistens der Fall, wenn das Grundstück im Außenbereich liegt, wo keine andere Nutzungsmöglichkeit besteht. Was ist, wenn der Nutzer selbst kündigt und damit vorzeitig den Vertrag beendet? Nach dem SchuldRAnpG darf der Nutzer zu jeder Zeit kündigen. Dabei ist die im Nutzungsvertrag vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten, sofern die Voraussetzungen des § 6, Abs. 2, Satz 2, SchuldRAnpG vorliegen. Gibt es dazu keine Vereinbarungen oder liegen die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vor, gilt 4 die entsprechende Kündigungsfrist des § 580a BGB (bei einem Pachtvertrag im Sinne des § 581 BGB die Kündigungsfrist des § 584 BGB). Was ist bei einer Kündigung zu beachten? Auch bei einer Kündigung durch den Nutzer sind die einschlägigen Regelungen der §§ 11, 12, 15 und 27 SchuldRAnpG zu beachten: - Gemäß § 11, Abs. 1, SchuldRAnpG geht mit Beendigung des Vertrages das Eigentum an den vom Nutzer geschaffenen Baulichkeiten auf den Bodeneigentümer über. Eine mit den Grund und Boden nicht zu einem vorübergehenden Zweck fest verbundene Baulichkeit wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. - Nach § 12, Abs. 1, 3 und 5 sowie § 27 SchuldRAnpG kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstückes durch die von ihm geschaffenen Bauwerke und eingebrachten Anpflanzungen sowie die dadurch eingetretene Zunahme des Bodenwertes im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks erhöht ist. - Dem § 15, Abs. 1, SchuldRAnpG zufolge ist der Nutzer bei Vertragsbeendigung zur Beseitigung eines gemäß den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichteten Bauwerkes nicht verpflichtet. Er hat jedoch die Hälfte der Kosten für den Abbruch des Bauwerkes zu tragen, wenn a, das Vertragsverhältnis von ihm oder nach Ablauf der im § 12, Abs. 2 SchuldRAnpG bestimmten Frist vom Grundstückeigentümer gekündigt wird oder er durch sein Verhalten Anlass zu einer Kündigung aus wichtigen Grund gegeben hat und b, der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang des Grundstücks vorgenommen wird. - Nach § 15, Abs. 2, SchuldRAnpG hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer den beabsichtigten Abbruch des Bauwerkes rechtzeitig anzuzeigen. Der Nutzer ist berechtigt, die Beseitigung selbst vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen. Der Nutzer kann eigene Abrissangebote einholen, um den Abriss kostengünstiger zu gestalten. 5 In diesem Zusammenhang ist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12. März 2008 (AZ XII 156/05) hinzuweisen, dass in dieser Entschädigungsfrage von besonderer Bedeutung ist, wenn der Nutzer kündigt. In diesem Fall steht dem Nutzer ein voller Aufwendungsersatz seiner Investitionen und des dadurch erhöhten Verkehrswertes des Grundstücks zu, wenn ein solcher eingetreten ist. Wie verhalte ich mich, wenn der Bodeneigentümer nach dem Wegfall des Kündigungsschutzes am 04.10.2015 einen neuen Vertrag abschließen will? Für den Nutzer gibt es keinen Anlass zum Abschluss eines neuen Vertrages, weil er einen gültigen Vertrag besitzt. Ganz wichtig! Beim Abschluss eines neuen Vertrages verliert der Nutzer seinen gesetzlichen Entschädigungsanspruch nach dem SchuldRAnpG. Er kann danach einen möglichen Wertersatz nur noch nach den §§ 812 ff. BGB beanspruchen. Es muss ferner beachtet werden, dass mit dem Abschluss eines neuen Vertrages nach § 11, Abs. 1, SchuldRAnpG das Eigentum des Nutzers an den von ihm eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf den Grundstückeigentümer übergeht. Der Nutzer wird praktisch enteignet. Deshalb sollte unbedingt jeder Nutzer prüfen, ob er sich auf diese Bedingungen einlässt. Ein neuer Vertrag hat demzufolge nur dann einen Sinn für den Nutzer, wenn er - Eine längere Nutzungszeit, als bisher, vorsieht; - Eine angemessene oder bessere Entschädigungsregelung enthält und - Ein günstigeres Nutzungsentgelt festlegt, das der Ortüblichkeit entspricht. Welche Regeln gelten beim Tod des Nutzers? Beim Tod des Nutzers tritt dessen Erbe in den Nutzungsvertrag ein. Sowohl dem Erben, als auch dem Bodeneigentümer steht nach § 16, Abs. 1, SchuldRAnpG ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Kündigungsfrist ändert sich nicht. Vor dem 04.10.2015 (dem Datum der Beendigung des Kündigungsschutzes) gibt es für den Bodeneigentümers allerdings 6 kein Sonderkündigungsrecht, wenn auch der überlebende Ehepartner Vertragspartner war. Denn nach § 16, Abs. 2, SchuldRAnpG wird „beim Tod eines Ehegatten mit dem überlebenden Ehepartner der Vertrag fortgesetzt.“ Wenn der Bodeneigentümer nach § 16, Abs. 1, SchuldRAnpG von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen sollte, hat er gegenüber dem Erben die gleichen Entschädigungspflichten, wie er sie bei Kündigung gegenüber dem ursprünglichen Nutzer gehabt hätte. Der sich aus einer Verkehrswerterhöhung des Grundstücks nach § 12, Abs. 1, 3 und 5 sowie § 27, SchuldRAnpG ergebende Entschädigungsanspruch steht dem Erben auch zu, wenn er selbst das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt. Wie lange besteht der Entschädigungsanspruch? Der Nutzer kann sofort nach der Beendigung des Nutzungsverhältnisses seinen Entschädigungsanspruch geltend machen. Bei nutzerseitiger Kündigung sollte dieser am besten schon mit dem Kündigungsschreiben und erforderlichenfalls mit einem beigefügten Gutachten angemeldet werden, aus dem die gutachterliche ermittelte Entschädigungssumme erkenntlich ist. Die Begutachtung sollte in der Regel möglichst unmittelbar vor der Rückgabe des Grundstücks stattfinden. Stichtag der Begutachtung sollte stets der Zeitpunkt der Rückgabe sein. Man muss wissen, dass für die Entschädigungsansprüche eine Verjährungsfrist besteht. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Jahresende, in dem das Vertragsverhältnis beendet wird. (§ 195 BGB). Nach bisher bekannter Rechtsprechung ist die kürzere Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548, Abs. 2, BGB) ab Beendigung des Nutzungsverhältnisses auf Entschädigungsansprüche nach dem SchuldRAnpG nicht anwendbar. Darauf sollte man sich aber nicht verlassen und eher handeln. Muss ich meinen Bungalow abreißen, wenn mir gekündigt wurde? Eine Antwort darauf gibt der § 15, Abs. 1, SchuldRAnpG. Danach ist der Nutzer nach Vertragsbeendigung nicht verpflichtet, seine entsprechend den Rechtsvorschriften 7 der DDR errichteten Bauwerke abzureißen. Diese Regelung gilt bis zum 31.12.2022. (§ 15, Abs. 3, SchuldRAnpG). Der Nutzer selbst ist aber zur Wegnahme seines Bauwerkes berechtigt. Er kann, so er denn will, die Bauwerke vom Grundstück „abtrennen“ uns ich aneignen (§ 12, Abs. 4, SchuldRAnpG). Ab dem 01.01.2023 gilt hierfür das allgemeine Mietrecht (§ 546, Abs. 1 BGB). Dann muss der Nutzer die von ihm auf dem Grundstück errichteten Bauwerke abreißen, wenn der Bodeneigentümer das fordert, also zur Übernahme der Bauwerke nicht bereit ist. Achtung! Nach § 15, Abs. 1, Satz 2, SchuldRAnpG hat der Nutzer die Hälfte der Kosten für den Abriss der Bauwerke zu tragen, wenn der Bodeneigentümer selbige abreißt oder abreißen lässt und die Voraussetzungen dieser Bestimmung vorliegen. (Wenn also der Nutzer selbst gekündigt oder der Bodeneigentümer nach dem 03.10.2022 gekündigt hat oder der Nutzer durch sein Verhalten Anlass zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gab). Worauf müssen sich die Nutzer nach dem 03.10.2022 einstellen? Bestimmte Regelungen des SchuldRAnpG mit einer begrenzten Gültigkeitsdauer laufen zu diesem Zeitpunkt aus und manche gelten weiter. Man sollte sehr genau darauf achten, welche persönlichen Konsequenzen aus der Rechtslage nach dem 02.10.2022 für den Einzelnen zu ziehen sind. So ist vor allem folgendes zu beachten: - Der § 12, Abs. 2, Satz 1, SchuldRAnpG (Entschädigung nach Zeitwert durch den Grundstückeigentümer) gilt weiterhin entsprechend dessen Satz 2, falls der Nutzer nicht durch sein Verhalten Anlass zur Kündigung aus wichtigem Grund (z.B. wegen Nichtzahlung des Nutzungsentgelts) gegeben hat, noch 7 Jahre nach Wegfall der Kündigungsschutzfrist mit Ablauf des 03.10.2015, also bis zum 3.10.2022 einschließlich. - Der § 12, Abs. 3, SchuldRAnpG (Entschädigung nach Verkehrswert) behält auch nach dem 03.10.2022 weiterhin seine Gültigkeit, solange eine Verkehrswerterhöhung des Grundstücks gegeben ist, und zwar unabhängig davon, ob der Grundstückseigentümer oder der Nutzer kündigt. Für die 8 weitere Entschädigungspflicht des Grundstückseigentümers gelten dann außerdem auch die §§ 812, Abs. 1 und 818, Abs. 2, BGB. - Die Höhe der Entschädigung richtet sich weiterhin nach dem Betrag der während der Nutzungszeit eingetretenen Verkehrswerterhöhung des Grundstücks. - Der § 15, Abs. 1 und 2, SchuldRAnpG (keine Verpflichtung des Nutzers zur Beseitigung eines rechtmäßig errichteten Bauwerkes durch den Nutzer und rechtzeitige Anzeige des beabsichtigten Abrisses desselben durch den Bodeneigentümer tritt außer Kraft und ist ab 03.10.2022 nicht mehr anwendbar. Das bedeutet, dass der Nutzer ab dem 01.01.2023 zur Rückgabe des Grundstücks in seinem ursprünglichen (in der Regel unbebauten) Zustand verpflichtet ist (§ 546, Abs. 1, BGB). Will allerdings der Bodeneigentümer die Baulichkeiten übernehmen, entfällt die Pflicht des Nutzers zum Abriss der Bauten. Abschlussempfehlungen: Wenn Probleme oder Unklarheiten zu ihren Nutzungsverträgen auftreten, dann empfiehlt es sich, eine Rechtsberatung aufzusuchen. Nicht immer erkennt jeder Nutzer sofort, wo die Fallstricke liegen und welche Schlussfolgerungen zu ziehen sind. Der VKSG empfiehlt Ihnen, die Beratungen unserer Rechtskommission zu nutzen. Noch besser ist es, rechtzeitig eine Grundstücks-Rechtschutz-Versicherung abzuschließen. Unser Verband bietet dafür einen kostengünstigen RechtsschutzGruppenvertrag zum Jahrespreis von nur 21,00 €. Informationen dazu können Sie auf unserer Internetseite www.vksg.de nachlesen. Oder Sie rufen unseren Verband unter der Tel.-Nummer: 030/ 9721069 an. 9
© Copyright 2025 ExpyDoc