Feuchtigkeit lässt sich nicht wegheizen!

Nachrichten aus dem Mieterverein
Köln
Immer wieder ein Problem: Schimmel
Feuchtigkeit lässt sich nicht wegheizen!
Für Vermieter ist die Ursache von Schimmel meist
keine Frage: Der Mieter hat nicht
ausreichend geheizt und gelüftet! Allerdings sind viele Mieter
mit der gegenteiligen Behauptung, das Gebäude habe Mängel,
ebenso schnell bei der Hand. Die
Wahrheit ist vielfach komplizierter, und häufig schaukeln sich
bauliche Mängel und Nutzerverhalten zu einem unguten Gemisch hoch.
Wer als Mieter daher zunächst
selbst einschätzen möchte, ob
möglicherweise sein Verhalten
zum Schimmelbefall beiträgt,
sollte sich mit einigen wichtigen
bauphysikalischen Zusammenhängen vertraut machen.
Schimmelpilze sind in unserer
Umwelt überall verbreitet. Sie
tragen zur Versetzung von Pflanzenbestandteilen im natürlichen
Stoffkreislauf bei. Die Pilzspuren
verteilen sich über die Luft und
dringen so von außen in Wohnungen ein. Entwickeln kann
sich Schimmel aber nur, wenn
die relative Feuchtigkeit auf einer Oberfläche bei 80 Prozent
oder höher liegt und die Temperatur mindestens zehn Grad erreicht.
Solche Bedingungen entstehen
entweder durch verhältnismäßig leicht erkennbare Bauschäden, bei denen Feuchtigkeit von
außen in das Mauerwerk dringt,
oder aber durch Kondensation
von Luftfeuchtigkeit an kalten
Oberflächen. Genau hier stellt
sich die entscheidende Frage: Ist
die Oberfläche durch eine mangelhafte Dämmung zu kalt, oder
hat der Mieter durch zu geringes
Heizen und eine zu hohe Luftfeuchtigkeit den Schimmelbefall
verursacht oder zumindest begünstigt? Dass warme Luft mehr
Wasser tragen kann als kalte
Luft, ist allgemein bekannt.
Bleibt die Raumtemperatur un-
die beste Isolierung und Dichtung sind da gut genug. Ist aber
das Fenster nicht mit der Wärmedämmung des Gebäudes abgestimmt, verlagert sich der kälteste Punkt von den Scheiben an die
Wände; statt Feuchtigkeitsbeschlag auf den Scheiben gibt es
jetzt Schimmelbefall.
Das Umweltbundesamt verweist
auf ein anderes Problem: In einem Dreipersonenhaushalt werden täglich etwa sechs bis 14 Kilo
Wasser freigesetzt. Das bedeutet,
dass der Luftinhalt der Innenräume im Mittel etwa siebenmal
täglich ausgetauscht werden
muss, um die unerwünschte
Feuchtigkeit abzutransportieren. Dichtschließende Fenster
ermöglichen aber nur Luftaustauschraten von 0,2-mal pro
Stunde.
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Was tun?
ter idealen Bedingungen bei 20
Grad und die Luftfeuchtigkeit bei
etwa 50 Prozent, wird bei einem
technisch einwandfreien Gebäude und einer entsprechenden
Möblierung kaum Schimmelbefall auftreten.
Nur: Das Leben verläuft nicht
ideal! Zwei Personen geben im
Schlaf zusammen etwa einen Liter Wasser ab. Auch wenn die
Schlafzimmertür geöffnet ist,
wird die Luftfeuchtigkeit in der
Nacht auf 60 bis 70 Prozent steigen. Damit ist Schimmelgefahr
an ungünstigen Stellen, zum Beispiel in Ecken oder hinter Wandschränken an Außenwänden,
fast unvermeidlich. Ähnliche
Probleme können in Kinderzimmern entstehen. Auch in kleinen
Badezimmern wird die Luftfeuchtigkeit nach dem Duschen
von zwei oder drei Personen über
70 Prozent liegen.
Die Schlussfolgerung: Häufiges
und regelmäßiges Querlüften ist
das wirksamste Mittel, um
Feuchtigkeit aus der Wohnung
zu befördern. Feuchtigkeit lässt
sich nicht wegheizen!
Auch zwischen Fenstern und
Schimmelbildung bestehen bauphysikalische Zusammenhänge,
die nicht immer ausreichend beachtet werden. Gerade private
Vermieter handeln häufig nach
dem Motto: „Viel hilft viel!“ Nur
Wer sich vor Schimmel schützen will, sollte sich ein Feuchtigkeitsmessgerät mit Thermometer kaufen und die Luftfeuchtigkeit regelmäßig kontrollieren. Wie häufig belüftet
werden muss, hängt stark von
den individuellen Lebensumständen und der Wohnung ab.
Hilfreich ist auch ein Infrarotthermometer, mit dem sich die
Oberflächentemperatur
von
Bauteilen messen lässt. So kann
man Schwachstellen erkennen
und gegebenenfalls die Möbel
so stellen, dass kalte Bauteile
nicht verdeckt oder zumindest
ausreichend belüftet werden.
Kleine Schimmelstellen sollte
man ohne langes Abwarten
durch einen Lappen mit hochprozentigem Alkohol (80 Prozent) entfernen.
Werden alle Regeln beachtet
und gibt es dennoch immer wieder Schimmelbefall, ist es Zeit,
sich an den Mieterverein zu wenden.
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3/2015 MieterZeitung
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Nachrichten aus dem Mieterverein
Untervermietung
Ein Mitglied des Mietervereins ist seit 1982 Mieterin
einer Mietwohnung in Köln, Vermieterin ist eine eingetragene
Wohnungsbaugenossenschaft.
Die Mieterin hält sich seit mehreren Jahren beruflich in Süddeutschland auf, gemeldet ist sie
derzeit in München. Seit dem
Jahre 2002 hat sie aus diesem
Grund ein Zimmer der Dreizimmerwohnung häufiger an Untermieter vermietet, was sie der
Wohnungsgenossenschaft auch
jeweils mitgeteilt hat.
Mit Schreiben vom 25. August
2010 bat die Mieterin die Genossenschaft erneut darum, ein Untermietverhältnis zu gestatten.
Vermieterseits wurden zunächst
einmal eine Schufaauskunft und
ein Gehaltsnachweis des Untermieters angefordert. Dem kam
die Mieterin nicht nach.
Schließlich lehnte die Genossenschaft eine Genehmigung für die
Untervermietung ab. Unter an-
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derem mit der Begründung, ihre
Wohnungen seien grundsätzlich
nur für Mitglieder der Genossenschaft vorgesehen.
Da die Mieterin das Untermietverhältnis nicht beendete, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen unerlaubter
Untervermietung fristlos.
Die Mieterin erhob daraufhin
Klage auf Zustimmung zum
Recht der Untervermietung des
bisher als Kinderzimmer genutzten Raumes an einen Dritten. Die
Wohnungsgenossenschaft erhob Widerklage und beantragte,
die Mieterin zur Räumung der
Wohnung zu verurteilen.
Mit Urteil vom 24. November 2011
(Az: 210 C 422/10) wurde die Genossenschaft verurteilt, der Untervermietung eines Zimmers der
Wohnung zuzustimmen. Die Widerklage (Klage auf Räumung)
wurde abgewiesen. Die Kosten
des Rechtsstreites wurden der
Genossenschaft auferlegt.
In seinen Entscheidungsgründen führte das Gericht unter anderem auf, dass die Genossenschaft ihre Verweigerung nicht
darauf stützen kann, dass der
Untermieter selbst nicht Mitglied
der Genossenschaft ist, entscheidend sei, dass die Klägerin als
Hauptmieterin Mitglied der Genossenschaft ist. Die zeitweise
Untervermietung eines einzelnen Zimmers ändert an dem Satzungszweck nichts.
Das Gericht führte weiter aus,
dass die Vermieterin ihre Verweigerung auch nicht darauf
stützen könne, dass die Mieterin
in München und nicht mehr in
Köln gemeldet sei. Als entscheidend sah das Gericht es vielmehr
an, dass die Mieterin die Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat und nicht aufgeben will.
Dies werde deutlich dadurch,
dass sie dem Untermieter nicht
die ganze Wohnung, sondern
nur eines von drei Zimmern
überlassen hat und im Übrigen
sich sporadisch auch noch in ihrer Wohnung in Köln aufhalte.
Zu der Tatsache, dass die Mieterin die geforderte Schufaauskunft und den Gehaltsnachweis
von dem Untermieter nicht vorgelegt hat, stellte das Gericht
fest, dass es ausreichend ist, dass
Name und Anschrift des Untermieters genannt worden sind. Zu
weiteren Angaben, insbesondere über das Einkommen, sah das
Gericht die Mieterin nicht für verpflichtet an.
Hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsanspruches
stellte das Gericht fest, dass diese
Klage unbegründet ist. Aus den
Entscheidungsgründen:
„Die
Kündigung der Beklagten (Wohnungsgenossenschaft) vom 11.
Januar 2011 hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet, und
zwar weder als fristlose Kündigung gemäß Paragraph 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB noch als ordentliche Kündigung gemäß Paragraph 573 Absatz 1, Absatz 1 Nr. 1
BGB. Zwar liegt in der Untervermietung ohne Erlaubnis ein Vertragsverstoß, auch wenn die
Mieterin einen Anspruch auf die
entsprechende Erlaubnis hat. Allerdings ist dieser Verstoß vor
dem Hintergrund der zu erteilenden Erlaubnis nicht ausreichend
schwerwiegend, um hierauf eine
Kündigung stützen zu können.
Denn die Mieterin hat bereits vor
der Untervermietung mit Schreiben vom 25. August 2010 um entsprechende Erlaubnis nachgesucht, ohne dass die Vermieterin
bis heute Bedenken gegen die
Person des Untermieters erhoben hat. Hinzu kommt, dass die
Mieterin die Wohnung bereits
seit mehreren Jahren mit Kenntnis der Vermieterin untervermietet.“
Fazit: Mit Hilfe des Mietervereins
konnte das Mitglied ein Zimmer
der Wohnung weiterhin untervermieten.
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Mieterverein Köln e. V., Mühlenbach 49, 50676 Köln,
Tel. 02 21/2 02 37-0, Fax 02 21/ 2 40 46 20.
Verantwortlich für den Inhalt der Seiten 15–18:
Jürgen Becher, Köln
MieterZeitung 3/2015
ZKZ 1905
Köln
Streit im Seniorenzentrum
Ein 87 Jahre alter Mieter
wohnt seit mehr als 21 Jahren in einer von der Stadt betriebenen Einrichtung mit insgesamt 500 Wohnungen mit Service für Senioren und verschiedenen Pflegeheimen mit rund
600 Pflegeplätzen.
Mit Schreiben vom 12. August
2013 sprach die Vermieterin die
fristlose Kündigung wegen
nachhaltigen Störens des Hausfriedens aus. Sie stützte diese
Kündigung auf vier Vorfälle.
Zum einen behauptet sie, dass
der Mieter an einem Morgen gegen 6.30 Uhr vollständig unbekleidet mit dem Aufzug im Haus
fuhr. Er habe hierbei zwei Mitbewohnerinnen aus dem Haus getroffen, die wegen des unbekleideten Mieters verängstigt und
schockiert gewesen seien.
Des Weiteren habe der Mieter
beim Getränkeverkaufsstand in
der Anlage während eines Konzertes ein Glas Wasser zum Preis
von 0,50 Euro nicht bezahlt.
An einem anderen Tag soll der
Mieter dreckiges Wasser von sei-
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nem Balkon geschüttet haben,
und hierbei soll eine Mitbewohnerin getroffen worden sein. Im
Übrigen entsorge er regelmäßig
Lebensmittel, Flüssigkeiten und
Gegenstände über seinem Balkon. Schließlich habe er im März
2014 an eine Müllbox vor dem
Haus uriniert.
Der Mieter bestritt die Vorwürfe
und wies im Übrigen darauf hin,
dass er herzkrank sei, an einer
Inkontinenz wegen Prostatakrebs leide und sich mittels Rollator oder Krücken fortbewege.
Die Vermieterin klagte nach Aussprache der Kündigung auf Räumung der Wohnung.
Mit Urteil des Amtsgerichts Köln
vom 15. September 2014 (Az: 131
C3 74/13) wurde die Klage abgewiesen. In seinen Entscheidungsgründen führte das Gericht unter anderem aus, dass
der einmalige Vorfall des Urinierens an einer Müllbox mit der Inkontinenz des Mieters wegen
seiner Prostataerkrankung zu
entschuldigen sei. Das Gericht
sah hierin keine Störung des
Heimfriedens. Genauso sah das
Gericht in der fehlenden Bezahlung des Glases Wasser zum
Preis von 50 Cent keinen Kündigungsgrund. Das Gericht bezeichnete die Reaktion der Vermieterin als „evident unverhältnismäßig“.
Auch die anderen Vorfälle begründeten nach Meinung des Gerichts kein Recht zur fristlosen
Kündigung. Hierzu aus den Entscheidungsgründen: „Die Klägerin (Vermieterin) mag soweit bedenken, dass der Beklagte (Mieter) 86 Jahre alt ist. Die Vorfälle
an sich, als wahr angenommen,
wären sicherlich im gemeinschaftlichen Zusammenleben
nicht zu dulden, doch bei den
Einrichtungen der Vermieterin
handelt es sich gerade um einen
Ort, an dem sehr betagten Menschen Wohnraum und Versorgung zur Verfügung gestellt werden. Mit zunehmendem Alter
geht in aller Regel auch der
Rückgang der körperlichen und
geistigen Fähigkeiten einher. So
kann nach den von der Klägerin
(Vermieterin) in der Gesamtheit
der geschilderten Vorfälle nicht
sicher davon ausgegangen werden, dass der Beklagte (Mieter)
stets eine gesunde Wahrnehmung seines Lebensalltags hat.
Dieser Aspekt bleibt von der Klägerin leider vollkommen unberücksichtigt, obwohl gerade die
Probleme des Alterns und der gesundheitliche Abbau gezielt in
Paragraph 6 Absatz 3 und 4 des
Heimvertrags ausformuliert werden. Eine ärztliche Untersuchung des Beklagten zu seiner
Wahrnehmungsfähigkeit und
seinem alltäglichen Verhalten
scheint nicht stattgefunden zu
haben. Insoweit bleibt zu hoffen,
dass die Klägerin (Vermieterin)
im Rahmen ihrer sozialen Verantwortung gegenüber ihren
Heimbewohnern auch im Bezug
auf den jetzigen Beklagten (Mieter) eine andere verantwortungsvolle Lösung findet, als ihn mit
einer fristlosen oder ordentlichen, jedenfalls inhaltlich nicht
wirksamen Kündigung, in Angst
und Sorgen über den Verlust seiner Wohnung zu versetzen.“
Mit Hilfe des Mietervereins kann
das Mitglied sein Mietverhältnis
fortsetzen.
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Nutzung von Gärten und Spielplätzen
Mit der wärmeren Jahreszeit treten wieder Probleme mit Gartennutzungen und
dem Lärm von Kindern auf, die
ihr Spielen nach draußen verlagern. Hierzu einige Urteile in
Kurzform:
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● Schaukel und Sandkasten
im Garten
Auf einer gemeinschaftlichen
Fläche haben Mieter einer
Wohnanlage für ihre kleinen
Kinder eine Schaukel und einen
Sandkasten aufgestellt. Das findet der Vermieter nicht gut und
klagt auf deren Entfernung. Zugleich verbietet er Kindern das
Vergnügen, mit Schüppe und
Bagger im Vorgarten Blumen
auszugraben.
Die Amtsgerichte Kerpen, Bonn
und Darmstadt haben übereinstimmend entschieden, dass
Spielgeräte wie Schaukel oder
Sandkasten auch gegen den Willen des Vermieters auf gemeinschaftlichen
Grundstücksflächen aufgestellt werden dürfen.
Dort können sich Kinder austoben, dieses stellt eine „vertragsgemäße Nutzung“ der Gemeinschaftsflächen dar. Allerdings
sind Kindern Grenzen gesetzt,
wenn sie mit Schüppe und Bagger Blumen ausgraben. Das müssen die Eltern verbieten.
● Der vom Vermieter
aufgestellte Sandkasten
In Aachen will ein Vermieter im
Garten einen Sandkasten aufstellen, was einzelnen Mietern
nicht passt. Sie befürchten den
Kinderlärm. Stoppt das Gericht
den kinderfreundlichen Vermieter?
Das Amtsgericht Aachen hat entschieden, dass der Vermieter den
Sandkasten aufstellen darf (Az:
14 C 318/86).
● Die Kosten eines
Spielplatzes
Ein Vermieter verlangt von seinen Mietern die Kosten für die
erstmalige Herstellung eines
Spielplatzes. Diese seien Betriebskosten ebenso wie dessen
Pflege, zum Beispiel die Erneuerung des Sandes und die allgemeine Säuberung. Das wollen
die Mieter sich nicht gefallen lassen, so dass auch darüber das
Gericht entscheiden muss.
Das Amtsgericht Hamburg (Az:
41 b C 222/01) hat entschieden,
dass die Herstellungskosten eines Spielplatzes keine umlagefähigen Betriebskosten sind. Der
Vermieter kann sie also nicht seinen Mietern anlasten. Ebenso
muss der Vermieter Erhaltungsmaßnahmen und Reparaturen
selbst bezahlen, zum Beispiel
Sitzbänke und Spielgeräte erneuern und Rutschen reparieren. Pflege und Säuberung können allerdings als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Der Mieterverein Köln wünscht
allen Mitgliedern einen schönen
Sommer und den Kindern viel
Spaß beim Spielen im Garten
oder auf dem Spielplatz.
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Nachrichten aus dem Mieterverein
Köln
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Balkongestaltung
Häufig gibt es zwischen
Mietern und Vermietern
Streit über die Frage, wie die Mieter ihren Balkon gestalten dürfen, welche Blumen und Blumenkästen anzubringen sind, ob
eine Satellitenschüssel aufgestellt werden darf, ob Wäsche
dort getrocknet werden darf und
Ähnliches.
Ein Mitglied des Mietervereins
Köln hatte auf dem Balkon einen
Wimpel angebracht sowie die
Balkonwände mit rankendem
Wein verziert. Der Vermieterin
gefiel dies nicht, sie sah darin einen vertragswidrigen Gebrauch
und verlangte die Entfernung.
Mit Urteil des Amtsgerichts Köln
vom 21. Februar 2014 (Az: 205 C
448/13) wurde die Klage abgewiesen. In seinen Entscheidungsgründen führte das Gericht unter anderem aus: „Hinsichtlich des auf dem Balkon
rankenden wilden Weins liegt eine ästhetische Beeinträchtigung
nicht vor. Anhand der vorgelegten Lichtbilder lässt sich feststel-
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len, dass der Wein – soweit er
überhaupt sichtbar ist – den optischen Eindruck des Balkons
verbessert. Im Übrigen ergeben
sich keine Unterschiede zu Balkonpflanzen, die in Töpfen aufgestellt sind.“
Das Gericht sah sich auch nicht
veranlasst, dem Hinweis der Vermieterin zu einer möglichen Beeinträchtigung der Bausubstanz
weiter nachzugehen. Die Mieterin hatte zu diesem Vorwurf ausführlich vorgetragen, dass wil-
der Wein lediglich Saugnäpfchen ausbildet, mit denen er sich
an einer Wand emporrankt, wodurch allenfalls geringe Flecken
am Anstrich verursacht würden.
Die Mieterin hatte sich schon in
der Vergangenheit an die Vermieterin dazu verpflichtet, etwaige Schäden, die durch den
wilden Wein verursacht würden,
zu beseitigen.
Zu dem Wimpel auf dem Balkon
führte das Gericht aus: „Durch
die Wimpel könnten die Interessen der Vermieterin allenfalls im
Hinblick auf eine ästhetische Beeinflussung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes
berührt sein. Diese optische Beeinträchtigung ist jedoch äußerst geringfügig. Ausweislich
der Fotografien sind die Wimpel
von der Straße aus angesichts
der Wohnungslage im sechsten
Stock nur sichtbar, wenn man
mit zurückgelegtem Kopf die
Hausfassade nach oben sieht. Im
Vergleich zu den auf anderen
Balkonen angebrachten bunten
Markisen und aufgestellten Sonnenschirmen fallen die Wimpel
kaum auf und stören den Gesamteindruck nicht.“
Fazit: Mit Hilfe des Mietervereins
konnte das Mitglied die Gestaltung des Balkons so belassen wie
gewünscht.
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Generalversammlung
Am Mittwoch, den 24. Juni 2015, um 18.00 Uhr findet die diesjährige Generalversammlung des
Mietervereins Köln im Hotel Cologne Rudolfplatz, Habsburger Ring 9–13, 50674 Köln, statt.
TAGESORDNUNG
1. Begrüßung
2. Ehrung langjähriger Mitglieder
3. Jahresbericht 2014
4. Jahresrechnung 2014
5. Prüfungsbericht der Revisoren für das Jahr 2014
6. Aussprache zu den Punkten 3, 4 und 5
7. Entlastung des Vorstandes und der Revisoren
8. Wahlen
a) Vorstand, b) Kassenprüfer
9. Anträge
10. Wünsche und Anregungen
Zu Beginn der Versammlung wird der Oberbürgermeister der Stadt Köln, Jürgen Roters,
ein Grußwort an die Delegierten sprechen.
Die auf den Bezirksmitgliederversammlungen gewählten Delegierten werden
gesondert eingeladen.

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