Nebenkosten für Miete/Vermietung von Immobilien

MAG. ARMIN VUKETICH Gebäudeverwaltung - Immobilienvermittlung
Kirschentalgasse 1 A-6020 Innsbruck Tel. 0512/275947 FAX DW – 47 [email protected]
Nebenkosten für Miete/Vermietung von Immobilien sowie weitere wichtige
Informationen einschließlich besondere Aufklärungspflichten des
Immobilienmaklers und Rücktrittsrechte für Verbraucher gemäß
Konsumentenschutzgesetz
A) Nebenkosten
1. Vergebührung des Mietvertrages:
1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt.)
Bemessungsgrundlage: alle wiederkehrenden und einmaligen Leistungen, die die Bestandnehmerin/der Bestandnehmer zu
erbringen hat, um den Gebrauch der Bestandsache zu erhalten.
Wiederkehrende Leistungen sind: z.B. Miete, Betriebskosten, übernommene Umsatzsteuer, übernommene Kosten für
Warmwasser und Beheizung; Verpflichtung zur Versicherung des Bestandobjektes
Einmalige Leistungen sind: z.B. Baukostenbeiträge, Investitionsablösen, Verpflichtung zur Durchführung von
Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen.
Berechnung:
bei unbestimmter Vertragsdauer:
1% des dreifachen Jahresbruttomietzinses
bei bestimmter Vertragsdauer:
abhängig von der Vertragsdauer
bei Wohnungen: maximal dreifacher Jahresbruttomietzins
bei Sonstigen (Geschäftsflächen): maximal 18-facher Jahresbruttomietzins
Die Gebühr ist vom Bestandgeber bzw. in unserem Fall vom Verwalter als dessen Vertreter selbst zu berechnen und
abzuführen.
2. Vertragserrichtungskosten
nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.
3. Vermittlungsprovision
Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen (§ 24 MaklerVO). Dieser besteht aus:
Haupt- oder Untermietzins,
anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (Gemeinschaftsanlagen, Außenanlagen),
Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des
Vermieters.
Die zu entrichtende Umsatzsteuer ist nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Auch die Heizkosten dürfen nicht mit
eingerechnet werden, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den
mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf.
Mit dem Vormieter und Vermieter kann zusätzlich eine Provision für die Vermittlung einer Abgeltung für Investitionen,
Einrichtungsgegenstände oder die Einräumung von Rechten in der Höhe von bis zu 5% des vom Mieter hiefür geleisteten
Betrages (inkl. allfälliger USt.) vereinbart werden. (§ 22 MaklerVO).
Hinweis auf die Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit und das Bestehen eines wirtschaftlichen
Naheverhältnisses:
Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des
Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. In diesem Fall ist der Immobilienmakler gem. § 17 MaklerG dazu verpflichtet,
dem Dritten mitzuteilen, wenn er auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig ist.
Gemäß § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG, weisen wir ausdrücklich auf unsere Stellung als Hausverwalter der
Liegenschaft hin, in der sich der zu vermittelnde Mietgegenstand befindet, wodurch ein wirtschaftliches
Naheverhältnis zum Hauseigentümer besteht.
Daher gelten folgende Provisionshöchstsätze (§ 21 MaklerVO):
Höchstprovision zzgl. 20% USt. bei Vermittlung von Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen
(auch Eigentumswohnungen wenn der Auftraggeber Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist):
Vertragsdauer
- Unbefristet / Befristung
länger als 3 Jahre
- Befristung mehr als 2, bis genau
3 Jahre
- Befristung kürzer als 2 Jahre
Vermieter
Mieter
2 Bruttomonatsmietzinse
1 Bruttomonatsmietzins
allenfalls + 5% der besonderen Abgeltung
2 Bruttomonatsmietzinse
1/2 Bruttomonatsmietzins
allenfalls + 5% der besonderen Abgeltung
1 Bruttomonatsmietzins
1/2 Bruttomonatsmietzins
allenfalls + 5% der besonderen Abgeltung
Vereinbarung einer
Ergänzungsprovision bei
Verlängerung oder Umwandlung in
unbefristetes Mietverhältnis
Ergänzung auf Höchstbetrag unter
Berücksichtigung der gesamten
Vertragsdauer, höchstens jedoch
½ Bruttomietzins-----
Ergänzung auf Höchstbetrag unter
Berücksichtigung der gesamten
Vertragsdauer, höchstens jedoch
½ Bruttomietzins-----
Höchstprovision zzgl. 20% USt. bei Vermittlung von Haupt- oder Untermietverträgen über
Geschäftsräume und Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der
Liegenschaft ist:
Vertragsdauer
Vermieter
Mieter
- Unbefristet / Befristung länger als
3 Jahre
3 Bruttomonatsmietzinse
3 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls + 5% der besonderen Abgeltung
- Befristung mehr als 2, bis genau
3 Jahre
allenfalls + 5% der besonderen Abgeltung
- Befristung kürzer als 2 Jahre
3 Bruttomonatsmietzinse
3 Bruttomonatsmietzinse
2 Bruttomonatsmietzinse
1 Bruttomonatsmietzins
allenfalls + 5% der besonderen Abgeltung-----
Vereinbarung einer
Ergänzungsprovision bei
Verlängerung oder Umwandlung in
unbefristetes Mietverhältnis
Ergänzung auf Höchstbetrag unter
Berücksichtigung der gesamten
Vertragsdauer
-----
Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 Bruttomonatsmietzinse auf den Geschäftsraummieter kann
vereinbart werden (§ 12 IMVO)
Rechtliche Grundlagen der Maklerprovision (einschlägige Bestimmungen des Maklergesetzes)
§ 3 (1) Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Dies gilt auch, wenn er zugleich für
den Dritten tätig ist.
(2) Der Auftraggeber hat den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit redlich zu unterstützen und eine Weitergabe
von mitgeteilten Geschäftsgelegenheiten zu unterlassen.
(3) Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben.
(4) Bei Verletzung der Pflichten nach den Abs. 1-3 kann Schadenersatz verlangt werden. Soweit dem Makler ein
Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach
Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen.
§ 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die
vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu
vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem
Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen
familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der
Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den
Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
(5) Liegen die Provisionsvoraussetzungen für ein vermitteltes Geschäft bei zwei oder mehreren Maklern vor, so schuldet der
Auftraggeber gleichwohl die Provision nur einmal. Provisionsberechtigt ist der Makler, dessen Verdienstlichkeit an der
Vermittlung eindeutig überwogen hat. Lässt sich ein solches Überwiegen nicht feststellen, so ist die Provision nach Maßgabe
der Verdienstlichkeit aufzuteilen, im Zweifel zu gleichen Teilen. Hat der Auftraggeber einem von mehreren beteiligten Maklern
ohne grobe Fahrlässigkeit zuviel an Provision bezahlt, so ist er von seiner Schuld im Betrag der Überzahlung gegenüber
sämtlichen verdienstlichen Maklern befreit. Dadurch verkürzte Makler können von den anderen Maklern den Ausgleich
verlangen.
§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen
Anspruch auf einen Vorschuss.
(2) Der Anspruch auf Provision entfällt, wenn und soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem
Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Bei Leistungsverzug des Dritten hat
der Auftraggeber nachzuweisen, dass er alle zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung zu
veranlassen.
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
Nach § 15 sind besondere Provisionsvereinbarungen möglich, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz
für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag bis zur
Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision in bestimmten Fällen zu leisten hat. Da solche Vereinbarungen von uns
nicht angestrebt werden, werden sie hier nicht näher erläutert.
B) Konsumentenschutzbestimmungen
1. Besondere Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers (§30b KSchG)
§ 30 b KSchG (1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der
Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler
einschreitet und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich
erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert
anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist
hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch
einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht
entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum
vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG. (siehe oben)
(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen.
Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.
2. Rücktrittsrechte gemäß §§ 3, 3A und 30A Konsumentenschutzgesetz
2.1. Rücktritt von Immobiliengeschäften (§30A KSchG)
Gibt ein Kunde der Verbraucher ist eine Vertragserklärung
die auf den Erwerb eines Bestandrechtes, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums an
einer Wohnung, an einem Einfamilienhaus oder an einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienhauses
geeignet ist,
am selben Tag ab, an dem er das Vertragsobjekt zum ersten Mal besichtigt hat
und soll der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen
Angehörigen dienen
so kann er von seiner Vertragserklärung zurücktreten.
Der Rücktritt kann binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers schriftlich erklärt werden.
Die Frist beginnt erst zu laufen, sobald der Verbraucher einen Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche
Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach dem Tag der
erstmaligen Besichtigung.
Die Zahlung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist kann nicht wirksam vereinbart
werden.
2.2. Rücktrittsrecht nach § 3 KSchG („Haustürgeschäfte“)
Hat ein Kunde der Verbraucher ist eine Vertragserklärung
nicht in den Geschäftsräumlichkeiten des Immobilienmaklers abgegeben und
die geschäftliche Verbindung mit dem Unternehmer oder dessen Beauftragten zwecks Schließung dieses Vertrages
nicht selbst angebahnt (etwa indem der Kunde aufgrund eines Inserates mit dem Immobilienmakler selbst Kontakt
aufgenommen hat)
so kann er von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag zurücktreten. Dieser Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des
Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich erklärt werden.
Die Frist beginnt erst zu laufen, sobald der Verbraucher eine Urkunde erhalten hat, die zumindest den Namen und die
Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben sowie eine Belehrung über das
Rücktrittsrecht enthält. Frühestens jedoch mit dem Zustandekommen des Vertrages. Erfolgt keine Belehrung oder eine
fehlerhafte Belehrung über das Rücktrittsrecht, so steht dieses dem Verbraucher unbefristet zu.
2.3. Rücktrittsrecht nach §3a KSchG (Nichteintritt maßgeblicher Umstände)
Ein Kunde der Verbraucher ist, kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag zurücktreten, wenn ohne seine
Veranlassung für seine Einwilligung maßgebliche Umstände, die der Unternehmer im Zuge der Vertragsverhandlungen als
wahrscheinlich dargestellt hat, nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten.
Maßgebliche Umstände sind:
die erforderliche Zustimmung oder Mitwirkung eines Dritten
die Aussicht auf steuerliche Vorteile
die Aussicht auf eine öffentliche Förderung
die Aussicht auf einen Kredit
Der Rücktritt kann binnen einer Woche schriftlich erklärt werden. Sie beginnt erst zu laufen, sobald für den Verbraucher
erkennbar ist, dass die genannten Umstände nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten und er eine schriftliche
Belehrung über diese Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach der
vollständigen Erfüllung des Vertrags durch beide Vertragspartner.
Das Rücktrittsrecht steht dem Verbraucher nicht zu, wenn
er bereits bei den Vertragsverhandlungen wusste oder wissen musste, dass die Maßgeblichen Umstände nicht oder
nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten
der Ausschluss des Rücktrittsrechts im einzelnen ausgehandelt worden ist
der Unternehmer sich zu einer angemessenen Anpassung des Vertrages bereit erklärt.
2.4. Gemeinsame Formvorschriften (§3Abs. 4 KSchG):
Der Rücktritt bedarf zu seiner Rechtswirksamkeit der Schriftform. Es genügt, wenn der Verbraucher ein Schriftstück, das
seine Vertragserklärung oder die des Unternehmers enthält, dem Unternehmer oder dessen Beauftragten, der an den
Vertragshandlungen mitgewirkt hat, mit einem Vermerk zurückstellt, der erkennen lässt, dass der Verbraucher das
Zustandekommen oder die Aufrechterhaltung des Vertrages ablehnt.
Es genügt, wenn die Erklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) abgesendet wird.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes gilt auch für
einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag.
C) Energieausweis
Der Energieausweis ist nach den (primär landesrechtlichen) technischen Bauvorschriften erstellen. Er gibt Auskunft über die
Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden bzw. einzelnen Nutzungsobjekten in Gebäuden im Wege der Berechnung deren
Energiebedarfs: auf der Grundlage des Gebäudes und dessen Beschaffenheit wird ein Normverbrauch ermittelt. Daher
können sich bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen ergeben. Die Verwendung von Energiekennzahlen soll den
Vergleich mit anderen Objekten erleichtern.
Gemäß §3EAVG ist der Bestandgeber verpflichtet dem Bestandnehmer bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung des
Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen, wenn der
Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen.
Wird der Vertrag über eine einzelne Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit in einem Gebäude geschlossen, genügt die
Vorlage bzw. Aushändigung eines Ausweises über eine vergleichbare Wohnung im selben Gebäude oder eines Ausweises
über das gesamte Gebäude.
Wird dem Bestandnehmer nicht spätestens bis zur Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gilt
zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
Vereinbarungen, die die Vorlagepflicht oder die Rechtsfolgen einer unterlassenen Vorlage ausschließen oder einschränken,
sind unwirksam.
Keine Vorlagepflicht eines Energieausweises besteht für jene Gebäude oder Nutzungsobjekte, für die auch nach den jeweils
anwendbaren baurechtlichen Vorschriften der Länder kein Energieausweis erstellt werden muss.

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