ges_Infodossier Werk 1

Werk 1 – ein neues Gesewo-Projekt?
Blick von der Zürcherstrasse durch das Eingangstor des Werk 1. Im Vordergrund links ist das
denkmalgeschützte ehemalige Direktionsgebäude der Schweizerischen Lokomotiv- und Maschinenfabrik SLM, rechts angeschnitten ist der ehemalige Sanitätsposten. Im gleichen Gebäude befindet sich das Forum Architektur, wo die GV stattfindet.
Das Vorhaben in Kürze
Die Gesewo erhält die Chance, an bester Lage mitten in Winterthur auf dem ehemaligen Sulzer-Areal
Werk 1 eine Siedlung zu verwirklichen. Rund 115 verschieden grosse Wohnungen in den Obergeschossen sowie Gemeinschafts- und Gewerberäume im Erdgeschoss sollen entstehen. Die Gesewo strebt eine
Zusammenarbeit mit einer anderen Genossenschaft an. Gemeinschaft und Selbstverwaltung stehen bei
der geplanten Gesewo-Siedlung im Zentrum; künftige Bewohnerinnen und Bewohner werden bei der
Entwicklung der innovativen und ökologischen Siedlung mitbestimmen. Geplant ist ein urbanes, autofreies Projekt nach den Vorgaben der 2000 Watt-Gesellschaft, mit einer bunten, lebendigen Ausstrahlung ins Quartier.
Mit einem Engagement im Werk 1 kann die Gesewo gemeinschaftliches, selbstbestimmtes und nachhaltiges Wohnen und Arbeiten ermöglichen. Der Gestaltungsplan gibt einen Anteil gemeinnütziger Wohnungen vor - damit eröffnet sich die einmalige Gelegenheit, ein Projekt mit moderaten Kosten und vernünftigen Mieten zu realisieren. Eine derartige Chance ist in Winterthur nirgends sonst absehbar. Die
Gesewo kann aus ihren Erfahrungen der Projektentwicklung und –realisierung der Giesserei schöpfen,
ihre Erfahrungen im Bereich Selbstverwaltung, gemeinschaftlichem Wohnen und Partizipation einbringen. Zudem kann die Gesewo einen wesentlichen Beitrag an ein lebendiges, durchmischtes Werk 1-Areal
leisten, wie dies beispielsweise die Giesserei oder die Sagi Hegi in ihrem Quartier bereits tun.
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Beschreibung des Gesewo-Projekts
Lage und Grösse
Das Areal liegt im Tössfeld, im ehemaligen Sulzerareal auf dem Areal Werk 1. Das ehemalige Werkgelände der Schweizerischen Lokomotiv- und Maschinenfabrik SLM beginnt hinter der Halle 53 am Katharina-Sulzer-Platz und erstreckt sich bis zur Jägerstrasse. Seitlich wird es von der Zürcherstrasse und
dem Lagerplatzareal begrenzt. Das Werk 1 gehört heute grossteils Implenia. Ein kleinerer Teil ist bereits
neu gebaut oder umgenutzt: Auf der Lagerplatzseite mit dem Technopark und dem Geschäftshaus
"Drehscheibe", an der Zürcherstrasse mit dem renovierten ehemaligen Direktionsgebäude SLM.
Grafik: http://www.werk1-ja.ch
Seit Anfang der 1990er-Jahre ist auf dem Sulzerareal aus der Industriebrache Schritt für Schritt ein lebendiges Stadtquartier entstanden, mit einer ausgewogenen Mischung aus Arbeit, Wohnen, Bildung und
Kultur. Ein Drittel des Werk 1-Areals soll künftig zum neuen Zentrum der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW werden.
Für den gemeinnützigen Wohnbau ist das Baufeld 3 vorgesehen. Zwischen den verschiedenen Baufeldern im Areal Werk 1 werden öffentliche Freiräume entstehen.
Abbildung: Das Baufeld 3
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rund 40% sind für gemeinnützigen
Wohnungsbau reserviert
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Angesichts des grossen Interesses der gemeinnützigen Winterthurer Bauträger strebt die Gesewo an,
das Gesamtareal mit einer Wohnfläche von 12’000m2 (rund 115 Wohnungen) mit einer Genossenschaft
mit einem ergänzenden Wohnangebot zu teilen und so die Vielfalt zu erhöhen. Wie sich die beiden Genossenschaften das Areal teilen, wird diesen Sommer zu klären sein. Es kann nicht völlig ausgeschlossen
werden kann, dass sich keine passende Genossenschaft finden lässt – dann würde die Gesewo das Projekt alleine realisieren. Die Gesewo-Siedlung könnte also zum Beispiel. 70 Wohnungen oder auch 115
Wohnungen umfassen.
Skizze: Die Massstäblichkeit aus der Luft betrachtet. Das Werk 1 im Vergleich mit der Giesserei und
der Sagi Hegi
Die Gesewo wird mit der Gesewo-Siedlung Werk 1 weiter wachsen. Die Siedlung würde 20 bis 30% der
Wohnungen der Gesewo umfassen. Sie wäre deutlich kleiner als die Giesserei und markant grösser als
die Sagi.
Wohnungen und Gewerberäume
Entstehen wird eine sechsgeschossige Wohnbebauung mit einer Höhe von bis zu 20 m. Es ist vorgesehen, einen lebendigen Innenhof als Begegnungsraum zu gestalten. Damit soll ein anregender Aussenraum, welcher mit Umgebung in Beziehung steht, mit Erholungs- und gegebenenfalls Spielflächen geschaffen werden er nnenhof rd eme n ch f l ch m den e eren
en umerinnen und Eigentümern genutzt werden.
Die tatsächliche Anordnung und Form des Gebäudes oder verschiedener Gebäude wird mittels Architekturwettbewerb entwickelt.
Das Erdgeschoss der Überbauung der Gesewo-Siedlung soll vorwiegend gemeinschaftlichen und gewerblichen Nutzungen vorbehalten sein.
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Die Wohnungen
Die Gesewo hat sich mit einem provisorischen Wohnungsspiegel beworben. Es sind bis zu 115 Wohnungen für verschiedenste Wohnformen mit Grössen zwischen 2.5 und 10 Zimmern vorgesehen, die wir mit
einer anderen Genossenschaft teilen möchten. Für die Gesewo-Siedlung sind momentan vorgesehen:
- 2.5-Zimmer-Wohnungen
25%
- 3.5-Zimmer-Wohnungen
33%
- 4.5-Zimmer-Wohnungen
27%
- 5.5-Zimmer-Wohnungen
10%
- 6.5-Zimmer-Wohnungen und grösser
5%
In der auf dem öffentlichen Gestaltungsplan basierenden Vereinbarung zwischen Implenia und dem
Verband Wohnbaugenossenschaften Winterthur ist vorgeschrieben, dass für die Investitionskosten und
den Ausbaustandard die Bestimmungen der Wohnbauförderung des Kantons Zürich (gedacht für subventionierte Wohnungen) einzuhalten sind. Der von Implenia verrechnete Preis muss das zwingend
einhalten. Dadurch können wir Wohnungen zu moderaten Kosten erstellen. Die Mietzinsen sind entsprechend tiefer als bei vergleichbaren Wohnungen. Wir kommen im Werk 1 zu Wohnungen zu einem
Preis, wie er sonst nirgends absehbar ist.
Eine nicht subventionierte 3.5–Zimmer–Wohnung wird etwa 1'600 Franken kosten, eine 4.5–Zimmer–
Wohnung etwa 1'900 Franken pro Monat plus Nebenkosten und Anteil Gemeinschaftsräume. Alle Wohnungen müssen subventionierbar sein. Ob und welcher Anteil der Wohnungen tatsächlich subventioniert werden wird, ist noch offen.
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Öffentliche und gemeinschaftliche Nutzungen im Erdgeschoss
Im Erdgeschoss sind Räume vorgesehen für publikumsorientierte Betriebe wie Läden oder
Dienstleister, bei Bedarf eine Kita, ein Kindergarten oder allenfalls die Geschäftsstelle der Gesewo. Für
Reparatur- und Bastelarbeiten könnte eine Werkstatt zur Verfügung stehen, die Pantoffelbar als ungezwungener Treffpunkt angeboten werden. Für grössere Festivitäten, öffentliche oder siedlungsinterne
Veranstaltungen oder die Hausversammlung ist ein Gemeinschaftsaal vorgesehen. Vorgesehen sind auch
zumietbare Jokerzimmer: für das raumintensive Hobby, den Arbeitsplatz ausserhalb der Wohnung oder
adoleszente Jugendliche sowie Gästezimmer.
Die definitive Ausgestaltung des Angebotes hängt ab von den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und
Bewohner, von der Nachfrage und vom Anteil, welcher die Gesewo übernehmen kann. Dieser entscheidet sich erst im Sommer 2015.
Eine Siedlung für urbane, solidarische Selbstverwalter/innen
Zielgruppe sind Menschen aus allen Generationen mit unterschiedlichen Lebensformen, welche an einem solidarischen und lebendigen Austausch und einem urbanen Wohnen auf dem Areal Werk1 interessiert sind.
Die künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern und Gewerbetreibenden haben Interesse an der Selbstbestimmung und Eigenverantwortung beim Wohnen und Arbeiten. Sie haben einen hohen ökologischen
Anspruch und teilen die Werte und Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft. Sie möchten ohne eigenes Auto in
der Stadt wohnen und teilhaben an der näheren und weiteren Nachbarschaft. Besitz ist nicht das höchste der Gefühle, die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner sind bereit zu teilen (Share Economy). Ihr
Fokus liegt auf dem Zusammenleben. Sie wollen die verschiedenen Gemeinschaftsflächen und Begegnungsräume nutzen.
Der Wohnungsspiegel orientiert sich an dieser Zielgruppe und ist vielfältiger als im klassischen Mietwohnungsbau ausgestaltet. Neben Familienwohnungen sollen ein grosser Anteil an Wohnungen für Paare, Einzelpersonen, Gross-WG's und Clusterwohnen entstehen.
Wer wohnt denn in direkter Nachbarschaft?
Nachbarinnen und Nachbarn der genossenschaftlichen Siedlung werden klassische Mieterinnen und
Mieter sowie Wohneigentümerinnen und –eigentümer sein. Für diese soll sich die Gesewo-Siedlung
sichtbar öffnen, wie dies beispielsweise die Sagi Hegi und die Giesserei am Eulachpark schon erfolgreich
tun.
Ein Drittel des gesamten Areals Werk 1 wird zum künftigen Zentrum der ZHAW Zürcher Hochschule für
Angewandte Wissenschaften. Die Studentinnen und Studenten werden die Aussenräume bevölkern,
Angebote nutzen und auch zur Bewohnerschaft der Gesewo-Siedlung gehören.
Wir wollen die 2000 Watt-Gesellschaft
Damit eine Erde für uns alle reicht, sollte ein Mensch im Durschnitt nicht mehr als 2000 Watt verbrauchen. Der Gestaltungsplan Werk 1 schreibt vor, dass die Ziele der 2000 Watt-Gesellschaft erreicht werden müssen. Mit der Gesewo-Siedlung wollen wir dazu einen markanten Beitrag leisten. Dazu könnte die
ganze Überbauung auf Baufeld 3 als Holzbau realisiert werden, schreibt Implenia. Wir unterstützen das.
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Der Energieplan der Stadt Winterthur gibt vor, dass das Areal mit Fernwärme aus der Kehrrichtverbrennungsanlage zu heizen ist.
Darüber hinaus wollen wir auch ein gesundes Gebäude: mindestens Minergie Eco. Und einen tiefen
Wohnflächenverbrauch pro Person (Grössenordnung 35 m2 pro Person), auch als Beitrag gegen die Zersiedlung.
Mobilität für urbane Menschen
Die Bedürfnisse der autofrei Wohnenden bestimmen das Mobilitätsangebot. Konkretisiert wird das in
einem Mobilitätskonzept. Wir rechnen mit einem Bedarf der Gesewo von rund 300 Veloparkplätzen (1
Platz pro Zimmer). Für die gelegentlich notwendigen Autofahrten stehen für Kunden und Kundinnen,
Besuchende und eine beschränkte Anzahl Bewohnende mit einem ausgewiesenen Bedürfnis rund 10
Parkplätze zur Verfügung. Zusätzlich sollen zwei Mobility-Fahrzeuge in der Überbauung stationiert
werden.
Die Ausschreibung von Implenia und die Bewerbung der Gesewo
Die Gesewo beteiligt sich an der durch Implenia durchgeführten zweistufigen Ausschreibung. Bereits am
11. Mai 2015 musste eine erste unverbindliche Offerte eingegeben werden, welche zur Zulassung zur
zweiten Bewerbungsstufe berechtigt. Die Abgabe der verbindlichen Offerte muss nach einer sorgfältigen
Prüfung der Rahmenbedingungen durch die Gesewo bis am 3. Juli 2015 erfolgen. Für die Offerte muss
die Zustimmung der Generalversammlung vorliegen. Der Vertragsabschluss mit Implenia soll bis Ende
August 2015 erfolgen.
Das hohe Tempo und der frühe Entscheid der Generalversammlung sind durch diesen Fahrplan vorgegeben. Nur wenn wir am 24. Juni 2015 entscheiden, haben wir die Chance, den Zuschlag zu erhalten.
Naturgemäss sind in dieser frühen Projektphase erst die Grundsätze und groben Eckwerte der Siedlung
bekannt. Vorteil des frühen Entscheids ist, dass die GV über das Projekt diskutieren und entscheiden
kann, bevor grosse Aufwände für die Planung angefallen sind.
Sofern die Generalversammlung dem Projekt zustimmt und Implenia der Gesewo dann auch den Zuschlag erteilt, werden der Vorstand, der Hausverein und die Baukommission das Projekt gemäss den
Zielen der Gesewo, diesem Projektbeschrieb und den im Antrag festgelegten Meilensteinen steuern.
Zusammen mit den weiteren am Baufeld beteiligten wird bis Frühjahr 2016 ein Architekturwettbewerb
durchgeführt. Implenia plant, ab 2017 mit der Realisierung zu beginnen, sodass ein Bezug frühestens ab
2019 möglich wäre. Wir erachten diesen Fahrplan als sehr optimistisch.
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Partizipation und Projektorganisation
Die Gesewo ist im Werk1 Ansprechpartnerin der Implenia und der zukünftigen Bewohnerinnen und
Bewohnern. Deren Partizipation ist der Gesewo ein wichtiges Anliegen. Die Gesewo muss beiden Seiten
mit einer gut strukturierten Projektorganisation und einem durchdachten Projektablauf gerecht werden. Dabei können wir auf die Erfahrungen mit der Partizipation in der Giesserei aufbauen. Die Umsetzung wird aber angepasst werden müssen, da wir mit Implenia als Totalunternehmer eine andere Projektorganisation haben als in der Giesserei.
Die Gesewo wird den Partizipationsgrad und –
gegenstandvor allem im Bauprojekt klar ausformulieren. Die Mitbestimmung wird so phasengerecht, rechtzeitig und wirksam ermöglicht.
Die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner
werden ihre Vision für das Zusammenleben entwickeln. Sie werden die Zielgruppen näher definitiveren, ihre Selbstorganisation aufstellen, und
im baulichen Prozess beispielsweise beim Farbkonzept und beim Innenausbau mitbestimmen.
Wo mitbestimmt werden kann, wird Mitbestimmung möglich sein.
Für das Projekt Werk 1 wird wie bei der Giesserei eine eigenständige Projektorganisation geschaffen
werden. Die Gesewo wird projektbezogen Fachpersonen beiziehen, die punktuell oder kontinuierlich im
Auftragsverhältnis (wie für die Giesserei Tina Arndt) oder für die Projektzeit fest angestellt (wie für die
Giesserei Jürg Altwegg) werden. Der Vorstand will sich an der ordentlichen GV – auch im Hinblick auf
Werk 1 – weiter verstärken. Die Geschäftsstelle ist im Vergleich zum Start des Projektes Giesserei fachlich viel besser aufgestellt. Verschiedene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wären bereit und interessiert, ihr Pensum zu erhöhen, wenn das gewünscht wird. Bis die Arbeitsbelastung durch Werk 1 aber die
Geschäftsstelle massgeblich mehr belastet, wird es noch einige Zeit dauern.
Skizze:
Mögliche Projektorganisation
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Wirtschaftlichkeit
Implenia wird uns als Totalunternehmer einen fixen Preis für die schlüsselfertige Siedlung anbieten.
Dieser muss die Maximalwerte einhalten, wie sie für die vom Kanton subventionierten Wohnungen gelten. Dadurch ist gewährleistet, dass wir bezahlbare Wohnungen erhalten.
Investitionskosten
Die Investitionen betragen rund 66 Mio. Franken, falls die Gesewo den genossenschaftlichen Teil alleine
realisiert. Die Investitionssumme ist also deutlich tiefer als bei der Giesserei (80 Mio.).
Im Moment gehen wir von folgenden Grössenordnungen für den ganzen gemeinnützigen Teil plus EGFlächen aus:
Landkosten
Planungs- und Baukosten
Bauherrenkosten
12'000'000
50'000'000
4'000'000
Gesamtprojektkosten
Werk 1
66'000'000
Finanzierung
Die Finanzierung erfolgt nach dem bewährten System der Gesewo:
Genossenschaftskapital
Pflichtdarlehen
Freie Darlehen
Fonds de Roulement
Hypothek
Total Finanzierung
1%
10%
10%
10%
69%
660'000
6'600'000
6'600'000
6'600'000
45'540'000
66'000'000
In der Phase bis zum Bezug ist eine Beteiligung von Solinvest an den Eigenmitteln vorgesehen. Entsprechend der Kostenentwicklung wird ein Finanzierungsplan erstellt.
Skizze: Massstäblicher Vergleich der Liegenschaftswerte
aller Gesewo Siedlungen. Die Siedlung Werk 1 ergänzt die
Gesewo-Familie. Gut möglich dass der Werk 1–Ballon
effektiv etwas weniger Luft haben wird.
Mietzinsen
Die resultierenden Wohnungsmieten von rund
240-260 Franken pro m2 und Jahr sind tiefer
als jene vergleichbarer Wohnungen im Werk 1.
Das bietet Gewähr für Vollvermietung und eröffnet Spielraum für die Querfinanzierung erwünschter, aber wenig ertragreicher Nutzungen.
Die Wirtschaftlichkeit der Investition ist gesichert.
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Chancen und Risiken des Projekts Werk 1 für die Gesewo
Damit die Gesewo ihre in den Statuten festgelegten Ziele erreichen kann, muss sie die sich bietenden
Chancen nutzen und dadurch auch Risiken eingehen. Die Chancen und Risiken des Projekts Werk 1 müssen eruiert, offen gelegt und diskutiert werden. Nur dann kann fundiert über das weitere Vorgehen entschieden und die Risiken minimiert werden.
Chancen für die Gesewo
Ein Engagement beim Werk 1 eröffnet Chancen:
- Die Gesewo verfolgt das Ziel, gemeinschaftliches, selbstbestimmtes und nachhaltiges Wohnen und
Arbeiten zu ermöglichen. Mehr davon entsteht nur, wenn die Gesewo neue Siedlungen baut oder Häuser kauft.
- Im Raum Winterthur sind grössere Liegenschaften heute nur zu Preisen erhältlich, die zu untragbaren
Kostenmieten führen. Aufgrund der Bestimmung im Gestaltungsplan, einen Anteil gemeinnützige
Wohnungen zu errichten, können wir im Werk 1 ein Projekt mit moderaten Kosten und vernünftigen
Mieten realisieren. Eine derartige Chance ist nirgends sonst absehbar.
- Ein weiteres mittelgrosses bis grosses Projekt wie das Werk 1 ermöglicht eine verbesserte Risikoverteilung der Immobilien der Gesewo.
- Die gute zentrale Lage in einem aufstrebenden Stadtteil und die moderaten Wohnungsmieten sind
Gewähr für eine stabile Vollvermietung.
- Die Gesewo kann aus ihren Erfahrungen der Projektentwicklung und –realisierung der Giesserei
schöpfen und sie weiterentwickeln. Sie hat mit der Giesserei bewiesen, dass sie in der Lage ist, ein
grösseres Neubauprojekt umzusetzen. Mit Werk 1 kann diese Stärke gefestigt und das Image der Gesewo gestärkt werden.
- Unsere Erfahrungen im Bereich Selbstverwaltung, Selbstbestimmung und Partizipation aus all unseren Siedlungen wie Sagi, Hirschen, Kanzlei-Seen oder Giesserei können wir in diesem Projekt einbringen, je nachdem auch in Zusammenarbeit mit anderen Genossenschaften.
- Die Gesewo hat gute und lehrreiche Erfahrungen mit innovativen, selbstbestimmten gemeinschaftlichen Wohnformen gemacht. Diese können hier nutzbar gemacht werden.
- Autoarme/autofreie Siedlungen haben Zukunft und stützen das Ziel der Gesewo im Bereich Nachhaltigkeit. Das Werk 1-Projekt wird autofrei geplant. Das Areal liegt zentral, die Erschliessung durch den
öffentlichen Verkehr ist gegeben. Die Gesewo hat mit der Giesserei bereits Erfahrungen mit einer autofreien Siedlung gewonnen und kann diese nun beim Werk 1 nutzen.
- Die Gesewo gewinnt für die Zukunft Erkenntnisse rund um städtisches, verdichtetes Bauen und Wohnen. In Zukunft werden Siedlungen in dichten Räumen realisiert werden müssen. Werk 1 macht uns
fit für die Zukunft.
- Die Verdichtung von Städten wirkt der Zersiedelung entgegen und unterstützt das Ziel der Gesewo,
nachhaltiges Wohnen und Arbeiten zu ermöglichen.
- Die Gesewo strebt mit ihren Siedlungen ein gutes Zusammenleben im Quartier an. Mit ihrem Werk 1Projekt kann die Gesewo einen massgeblichen Beitrag an ein lebendiges, durchmischtes, belebtes
Quartier leisten.
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Risiken für die Gesewo
Ein Engagement beim Werk 1 birgt auch Risiken, die mit geeigneten Massnahmen reduziert werden
können:
- Ein grösseres Projekt könnte die Strukturen der Gesewo überfordern.
Beurteilung und Massnahmen zur Risikoreduktion:
Der Vorstand hat die Strukturen der Gesewo durch eine externe Fachperson überprüfen lassen.
Grundsätzlich ist die Organisation der Gesewo wachstumsfähig. Der Vorstand ist gut organisiert und
kompetent. Die Geschäftsstelle fachlich breit aufgestellt und kann zusätzliche Kapazitäten schaffen.
Allerdings sind dieses Jahr noch einige aufgeschobene Arbeiten zu erledigen. Die Kapazitäten sind
bewusst knapp gehalten worden, um den Verwaltungsaufwand möglichst tief zu halten.
- Die Zusammenarbeit mit andern Genossenschaften, für welche die Selbstverwaltung kein wichtiger
Wert ist, könnte Schwierigkeiten bringen. Es besteht die Möglichkeit, dass die Gesewo in diesem Fall
unerwünschte Kompromisse eingehen muss.
Beurteilung und Massnahmen zur Risikoreduktion:
In der Grundhaltung sind uns alle Genossenschaften näher als klassische Investoren. Neben Interessenkonflikten können aber auch Synergien entstehen. Bei der Wahl der Partnergenossenschaft achten
wir darauf, dass wir zusammen passen.
- Durch die unterschiedlichsten Liegenschaften und Wohnformen in der Gesewo könnte ein Identitätsverlust entstehen.
Beurteilung und Massnahmen zur Risikoreduktion:
Eine Stärke der Gesewo ist die Vielfalt. Durch den Kauf der Obergasse 16, des Grienen und die Realisierung von Werk 1 wird diese gestärkt.
- Es entsteht keine genügend grosse Gruppe von zukünftigen Bewohnern, welche die Werte der Selbstbestimmung und Selbstverwaltung mittragen.
Beurteilung und Massnahmen zur Risikoreduktion:
Am Partizipationsprozess werden sich Menschen beteiligen, denen die die Mitbestimmung und das
Gemeinsame wichtig sind. Für den Aufbau der Hausgemeinschaft haben wir mindestens vier Jahre
Zeit. Das Gesewo-Projekt im Werk 1 wird eine Ausstrahlung haben, die Selbstverwalter weitherum
anzieht.
- Auf dem Areal Werk 1 werden mehrere Hundert Wohnungen entstehen, finanzielle Verluste bei zu
langem Leerstand könnten resultieren.
Beurteilung und Massnahmen zur Risikoreduktion:
Die Wohnungsmieten sind moderat und daher konkurrenzfähig. Implenia wird uns die Wohnungen
zu einem Fixpreis verkaufen, der unter den Kosten vergleichbarer Wohnungen ist.
- Die Finanzierung kann nicht gesichert werden. Es ist keine Bank bereit der Gesewo die erforderlichen
Hypotheken zu geben.
Beurteilung und Massnahmen zur Risikoreduktion:
Das Sicherstellen der Finanzierung ist eine Herausforderung für die Interessenten (Pflicht- und freie
Darlehen) und die Gesewo. Wir haben grössere Herausforderungen bereits zweimal gemeistert:
erstmals bei der Sagi, als wir als "nobody" ein 15 Mio.-Projekt finanzieren konnten, dann bei der Giesserei, als wir Kosten in der Höhe des Doppelten unserer Bilanzsumme finanzieren konnten. Werk 1
kostet maximal die Hälfte unserer aktuellen Bilanzsumme.
- Wir können die Eigenmittel (Darlehen) nicht parallel zur Projektentwicklung akquirieren.
Beurteilung und Massnahmen zur Risikoreduktion:
Unsere Erfahrungen mit allen Projekten zeigt, dass es zwar ein grosses Engagement der neuen Bewohnerinnen und Bewohner braucht, die erforderlichen 10 % Pflichtdarlehen und 10% freien Darlehen rechtzeitig aufzubringen. Es ist aber immer gelungen.
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- Kosten und Leistung bzw. Qualität können nicht zusammengebracht werden: Wir haben mit Implenia
einen starken Partner. Implenia ist Landverkäufer, Planer und Generalunternehmer in einem. Es gibt
keinen Konkurrenten.
Beurteilung und Massnahmen zur Risikoreduktion:
Sehr hilfreich ist, dass die Kosten durch die Bindung an die Wohnbauförderungslimiten weitgehend
definiert sind. Wichtig ist, dass wir von Beginn weg klar und weitsichtig verhandeln und gute Vereinbarungen und Verträge abschliessen. Wir werden eine starke Projektorganisation, eine/n kompetente/n Bauherrentreuhänder/in oder –berater/in, eine/n erfahrene/n Baujuristin oder-juristen und einen versierten Baumanager haben müssen. Im Vorstand und in der Geschäftsstelle sind Erfahrungen
und Kompetenzen vorhanden, die wir mit externen Fachpersonen ergänzen werden.
- Wir müssen die Projektentwicklung zu Unzeit abbrechen, da wir uns mit Implenia über wesentliche
Punkte nicht einigen können. Die Randbedingungen des Projektes sind so attraktiv, dass es möglich
wäre, einen Käufer für das Projekt zu finden. Mit einem Abschreiber auf unseren Planungskosten
müssten wir aber rechnen.
Die Entwicklung des Areals Werk 1
Das Werk 1 ist das letzte Puzzlestück der Entwicklung des Sulzerareals vom Industriegebiet in ein lebendiges Winterthurer Stadtquartier. Das Werk 1 gehört heute grösstenteils Implenia. Ein kleinerer Teil
ist bereits von anderen entwickelt worden: Auf der Lagerplatzseite mit dem «Technopark» und dem
Geschäftshaus Drehscheibe, an der Zürcherstrasse mit dem renovierten ehemaligen Direktionsgebäude
der SLM.
Seit Anfang der 1990er-Jahre ist auf dem Sulzerareal aus der Industriebrache Schritt für Schritt ein
Stadtquartier entstanden, mit einer ausgewogenen Mischung aus Arbeit, Wohnen, Bildung und Kultur.
Ein Drittel des Werk 1 soll künftig das neue Zentrum der ZHAW Zürcher Hochschule für Angewandte
Wissenschaften werden.
Die Stadt Winterthur hat in einem mehrjährigen Prozess zusammen mit der Grundeigentümerin Implenia, mit allen weiteren Beteiligten und mit einem öffentlichen Mitwirkungsverfahren einen Gestaltungsplan für das Werk 1 erarbeitet. Er wurde im Grossen Gemeinderat noch weiter verbessert. Die stimmberechtigte Winterthurer Bevölkerung hat am 8. März dieses Jahres den Gestaltungsplan mit 63.9% genehmigt.
Es ist der fünfte und letzte Gestaltungsplan für das Sulzerareal und setzt verbindliche Leitplanken für
die Entwicklung und Bebauung des Quartierteils Werk 1. Die Vorgaben des Gestaltungsplans sorgen
dafür, dass sich das Werk 1 ins restliche Sulzerareal und seine weitere Umgebung einfügt: als Quartierteil, der auch abends und an den Wochenenden belebt und damit attraktiv und sicher ist.
Der öffentliche Gestaltungsplan Werk 1 regelt unter Anderem, dass die Ziele der 2000 Watt – Gesellschaft einzuhalten sind und dass n e m m nde en 0 der Wohn l chen fur eme nnu
e Wohnen und oder re un
e Wohnen fur eu e n u ldun u nu en nd. Der Verband Wohnbaugenossenschaften Winterthur hat in der Folge eine Vereinbarung mit Implenia ausgehandelt, der die
Bedingungen für die gemeinnützigen Wohnungen konkretisiert. In Erfüllung dieser Auflage schreibt nun
die Grundeigentümerin und Totalunternehmerin Implenia Schweiz AG die 12'000m2 Wohnfläche unter
den Winterthurer Baugenossenschaften aus.
Industriepioniere haben das Werk 1-Areal geschaffen. Die Gesewo hat nun die Chance, mitzugestalten
und in Winterthur mitten in der Stadt einen neuen Pioniergeist mit einer lebendigen, selbstverwalteten
Siedlung aufleben zu lassen.
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