Für Sie gelesen Wohnungseigentums und Mietrecht

Für Sie gelesen:
Wohnungseigentums- und Mietrecht sind schwierig unter einen Hut zu bringen
Bei der Abfassung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 1951 galt noch ein
Mietrecht, das sich ganz wesentlich vom
heutigen Mietrecht unterschied, darüber
hinaus stand damals bei Schaffung des neuen
Wohnungseigentumsrechts die Nutzung der
eigenen Wohnung im Vordergrund. Im Laufe
der Jahrzehnte hat jedoch auch die
Vermietung von Eigentumswohnungen an
Bedeutung gewonnen, nicht zuletzt auch
durch steuerliche Konstruktionen. Seit der
Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes
hat sich das Mietrecht fortentwickelt, die
Rechtsprechung zu beiden Feldern ist völlig
unabhängig voneinander erfolgt, so dass
heute sehr unterschiedliche Rechtsgebiete im
Falle der Vermietung einer Eigentumswohnung miteinander in Einklang gebracht
werden müssen. Diese Aufgabe obliegt im
Einzelfall dem Vermieter einer Eigentumswohnung, der sozusagen den Schnittpunkt
beider Rechtsgebiete bildet. Der Vermieter
hat immer darauf zu achten, dass die
Bestimmungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Regelungen des
Mietvertrages nicht miteinander in Konflikt
geraten. Versäumt der Vermieter, darauf zu
achten, so hat er alleine evtl. Nachteile zu
tragen. Diese können nicht unerheblich sein.
Gewerbliche Vermietung
Das Recht zur Vermietung von Wohnungs- und
Sondereigentum ist gesetzlich verankert.
Entschließt sich der Eigentümer einer
Wohnung erstmalig zu einer Vermietung, so
sollte zuerst die Teilungserklärung bzw. die
Gemeinschaftsordnung studiert werden,
insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob die
Gestattung zur Vermietung an eine Bedingung
geknüpft ist. Eine solche Bedingung könnte
z.B. lauten, dass die Vermietung an die
Zustimmung des Verwalters geknüpft ist.
Diese ist häufig Voraussetzung, wenn eine
gewerbliche Vermietung erfolgen soll. Ist eine
gewerbliche Vermietung nach den Bestimmungen der WohnungseigentümerGemeinschaft nicht zulässig oder an eine
Bedingung geknüpft, die nicht erfüllt wurde,
kann dies äußerst unangenehme Folgen
haben. Der mit dem Mieter geschlossene
Mietvertrag ist rechtsgültig, andererseits kann
die Gemeinschaft bzw. der Verwalter
möglicherweise verlangen, die gewerbliche
Nutzung zu beenden. In einem solchen Fall
können auf den Vermieter hohe Schadenersatzforderungen zukommen.
Muss der Vermieter den Garten in Ordnung
halten?
In jedem Fall bleibt der Vermieter der
Ansprechpartner der Eigentümergemeinschaft. Er hat z.B. für die Einhaltung
der Hausordnung zu sorgen. Bestimmt die
Hausordnung, dass die Bewohner wechselweise Reinigungspflichten zu übernehmen
haben oder die Pflege des gemeinschaftlichen
Gartens, und der Mieter weigert sich, diese
Pflichten seinerseits zu übernehmen, so hat
der Vermieter gegenüber der Gemeinschaft
die Pflicht, auf geeignete Weise für die
Erfüllung der Gemeinschaftspflichten zu
sorgen: Notfalls muss er eine Reinigungskraft
oder einen Gärtner für seinen Mieter
beschäftigen oder selbst putzen bzw. im
Garten arbeiten. Stört der Mieter die
Nachtruhe, so kann die Gemeinschaft vom
Vermieter verlangen, dass dieser Zustand
abgestellt wird. Dies kann so weit gehen, dass
die Gemeinschaft vom Vermieter die
Auflösung eines Mietverhältnisses verlangt,
wenn es für die anderen Hausbewohner
schlechterdings unzumutbar ist.
Selbstverständlich bleibt auch die Zahlung des
Hausgeldes Pflicht des Wohnungseigentümers. Es ist nicht ohne weiteres zulässig,
dass der Mieter seine BetriebskostenVorauszahlungen direkt an die Hausverwaltung überweist und der Eigentümer
lediglich den Differenzbetrag (z.B. für
Instandhaltungen, Reparaturen etc.)
überweist. Dies ist auch untunlich, da der
Vermieter sonst die Kontrolle über die
Zahlungen seines Mieters verliert. Es ist dann
natürlich auch die Pflicht des Eigentümers, die
Betriebskosten mit seinem Mieter
abzurechnen.
Verteilung von Betriebskosten
Wichtig ist es in diesem Zusammenhang, dass
die Verteilungsschlüssel für Betriebskosten,
welche die Gemeinschaft gegenüber den
einzelnen Mieteigentümern zur Grundlage der
Hausgeldabrechnung macht, auch im
Mietvertrag vereinbart worden sind. Es ist
außerordentlich schwierig, in vielen Fällen
unmöglich auf der Basis unterschiedlicher
Verteilungsschlüssel eine korrekte und
vorschriftsmäßige Betriebskostenabrechnung
für den Mieter zu erstellen. Daher ist beim
Abschluss eines jeden Mietvertrages darauf zu
achten, dass keine Verabredungen getroffen
werden, die im Widerspruch zu den geltenden
Bestimmungen der Eigentümergemeinschaft
stehen.
Eigentümerversammlung ändert
Hausordnung, und nun?
Ein besonderes Problem entsteht, wenn die
Eigentümerversammlung Beschlüsse fasst, die
Auswirkungen auf Mietverhältnisse haben.
Beispielsweise können die versammelten
Wohnungseigentümer die Hausordnung
ändern oder Verteilerschlüssel für Betriebskosten umstellen. Dies stellt den Vermieter
immer dann vor unlösbare Probleme, wenn
der Mietvertrag nicht ausreichend flexibel ist.
Daher gehört eine Bestimmung in Mietverträge vermieteter Eigentumswohnungen, nach
denen Beschlüsse der Eigentümerversammlung auf das Mietverhältnis direkt
Anwendung finden, sofern dies erforderlich
und für den Mieter zumutbar ist. Vermietung
von Eigentumswohnungen ist ein schwieriges
Kapitel für den unkundigen Wohnungseigentümer, der sich oft genug gar nicht vorstellen
kann, warum es für so nah miteinander
verwandte Rechtsgebiete unterschiedliche
Regelungen gibt, daher bieten viele Hausverwaltungen die so genannte „Sondereigentumsverwaltung“ an. Der Verwalter übernimmt dann auch die Bearbeitung des Mietverhältnisses.
Tipps für die Praxis
Abschließend möchte ich – ohne die Gewähr
für Vollständigkeit- einige Grundregeln
aufstellen, die helfen sollen, Probleme gar
nicht erst entstehen zu lassen, wenn sich ein
Wohnungseigentümer zur Vermietung seines
Wohnungseigentums entschließt:
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Vor Vermietung die Teilungserklärung,
die Gemeinschaftsordnung, die
Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sowie die Hausordnung prüfen, ob in den Mietvertrag besondere Regelungen
aufgenommen werden müssen.
Im Zweifelsfall bei der Hausverwaltung nachfragen, ob eine
Genehmigung erforderlich ist.
Ein Mieter muss verantwortungsbewusst ausgesucht werden, er muss
sich in die bestehende Hausgemeinschaft einfügen.
Nicht einfach irgendeinen Mietvertrag
verwenden, sondern beim örtlichen
Haus- und Grundbesitzerverein nach
einem speziellen Mietvertrag für
Eigentumswohnungen fragen.
Auch wenn man selbst nicht im
Eigentum wohnt, auf jeden Fall sollten
regelmäßig die Eigentümerversammlungen besucht werden.
© Klaus Döhl, Haus & Grund 8/2003
Dies ist ein Service der Fa. Hufnagel-Immobilien –RDM-

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