Pressemitteilung

PRESSEMITTEILUNG
IVD Nord
Immobilienmarkt Mecklenburg-Vorpommern:
Weiterhin Boom an der Küste – Konsolidierung in der Fläche.
Quo vadis Immobilienmarkt M-V 2016?
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Hamburg/Rostock, 04-11-2015 – Im nordöstlichsten Bundesland MecklenburgVorpommern sind die Immobilienpreise in vielen Bereichen weiter angestiegen.
Vor allem Städte wie Rostock, attraktive Lagen am Wasser und die Landeshauptstadt Schwerin verzeichnen erneut eine steigende Nachfrage.
Der IVD Nord hat seinen Immobilienpreisspiegel 2015 herausgegeben und stellt diesen heute in Rostock vor. Im IVD Nord Preisspiegel werden die aktuellen Immobilienkauf- und Mietpreise für rund 120 norddeutsche Städte vom IVD Nord erfasst.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Rostock und in den Küstenstädten weiterhin
ungebrochen. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt. In diesen untersuchten
Städten Mecklenburg-Vorpommerns sind die Preise für Baugrundstücke, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Durchschnitt um rund 5 Prozent gegenüber
dem Vorjahr gestiegen.
„Vor allem innerstädtisches Wohnen gewinnt immer mehr an Bedeutung. Attraktive
Neubaugebiete werden von Selbstnutzern und Mietern stark nachgefragt. Wohnen
am Wasser in der Hansestadt Rostock, wie beispielsweise im „Petri-Viertel“, in der
Rostocker Innenstadt und in Warnemünde hat seit geraumer Zeit einen hohen Stellenwert, ebenso (KfW-geförderte) Bestandssanierungen, das Schließen von Baulücken sowie die Revitalisierung von Denkmälern,“ erläutert Tom Hübner, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und selbst Immobilienmakler in der Hansestadt
Rostock.
Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern ist jedoch differenziert zu betrachten.
Die Kernstädte mit Rostock an der Spitze stehen für steigend gute Nachfrage ebenso
wie touristische Hochburgen bzw. klassische Feriengebiete an der Ostsee. In der
Fläche ist aber lediglich mit stabilen oder zum Teil auch mit rückläufigen Preisen zu
kalkulieren.
Eigentumswohnungen stehen hoch im Kurs
„Der Markt für Eigentumswohnungen liegt weiterhin im Interesse der meist privaten
Anleger und konnte im Vergleich zum Vorjahr erneut bei den Verkaufszahlen und
Preisen zulegen“, so Hübner. Für bezugsfreie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (in guter Lage und guter Bau- und Ausstattungsqualität = guter Wohnwert)
werden in Rostock momentan durchschnittlich 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgerufen. Das sind knapp 6 Prozent mehr als noch im Vorjahr. In der Landeshauptstadt Schwerin werden vergleichbare Wohnungen (guter Wohnwert) mit
1.550 Euro gehandelt und sind rund 3,3 Prozent teuer als im Vorjahr.
Die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen liegen in Rostock in nahezu allen
Lage- u. Ausstattungsqualitäten (einfacher, mittlerer, guter, sehr guter Wohnwert)
höher als noch im Vorjahr. Hier bildet die Stadt Rostock jedoch eine Ausnahme.
Durchschnittlich sind die Preissteigerungen für Wohneigentum in diesem Jahr geringer ausgefallen als im Vorjahr. Dieser Preistrend gilt auch für die Mehrzahl der untersuchten Städte in denen eine Preissteigerung identifiziert wurde. „Wir erleben zwar
weiter Preissteigerungen, die Intensität geht aber zurück“, erklärt Hübner. Dieser
Trend wird auch bundesweit vom IVD beobachtet.
So kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung in Rostock im mittleren Wohnwert
1.300 Euro (plus 8 % gegenüber dem Vorjahr) und im sehr guten Wohnwert 2.500
Euro (plus 8 % gegenüber dem Vorjahr). In Toplagen werden auch vereinzelte Spitzenpreise von 4.000 Euro bezahlt. Im Stadtteil Warnemünde kostet eine Wohnung in
sehr guter Lage und Ausstattungsqualität (sehr guter Wohnwert) 4.000 Euro je Quadratmeter; in Toplagen werden auch schon mal Spitzenpreise von 8.000 Euro erzielt.
In Schwerin sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand ebenfalls
gestiegen, jedoch liegen die aktuellen Preissteigerungen (je nach Wohnwert zwischen plus 1 bis plus 4 Prozent) niedriger als die Preissteigerungen in Rostock (plus
3 bis plus 10 Prozent). Zudem liegen die erfassten Kaufpreisanstiege in Schwerin
unter dem Vorjahresniveau.
Eine Eigentumswohnung in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (guter Wohnwert) kostet in Rostock durchschnittlich 1.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in
Schwerin 1.550 Euro/m2. Vergleichbare Wohnungen kosten in Bergen 1.250 Euro/m2, in Bad Doberan 2.600 Euro/m2, in Graal-Müritz 2.300/m2 Euro, in Heringsdorf
3.800/m2 Euro, in Neubrandenburg 1.300 Euro/m2, in Stralsund 1.600 Euro/m2, in
Waremünde 3.000/m2 Euro und in Wismar 1.300 Euro/m2.
Neubau-Eigentumswohnungen: Für Neubau-Eigentumswohnungen (in guter Lage
und guter Bau- und Ausstattungsqualität = guter Wohnwert) werden in Rostock momentan durchschnittlich 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt. Das sind
rund 4 Prozent mehr als noch im Vorjahr. Auch die Preissteigerungen im NeubauSegment liegen in Rostock über dem Vorjahresniveau. In Schwerin sind die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen zwischen 2 und 3 Prozent gestiegen. Auch
hier sind die aktuellen Preissteigerungen niedriger als im Vorjahr.
Einfamilienhäuser in guten Lagen begehrt
Freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (Einfamilienhaus, mittlere
Lage, mittlere Ausstattungsqualität, ca. 125 m2 Wohnfläche, Gesamtobjektpreis inkl.
ortsüblich großem Grundstück, bezugsfrei, kein Neubau) haben sich ebenfalls in der
Hansestadt Rostock um 4,5 Prozent (230.000 Euro) und in Schwerin um knapp 3
Prozent verteuert (175.000 Euro).
Objekte in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (EFH, guter Wohnwert, 150 m2
Wohnfläche) kosten in Rostock durchschnittlich 320.000 Euro, in Schwerin 250.000
Euro. Ein vergleichbares Einfamilienhaus kostet in Bad Doberan 200.000 Euro, in
Bergen 195.000 Euro, in Graal-Müritz 310.000 Euro, in Güstrow 170.000 Euro, in
Neubrandenburg 190.000 Euro, Stralsund 300.000 Euro, in Waren 230.000 Euro und
Wismar 170.000 Euro. Für das gleiche Objekt zahlt man in Heringsdorf und im
Rostocker Ortsteil Warnemünde beispielsweise 525.000 bzw. 600.000 Euro.
Ähnlich dem Bundestrend lagen in Schwerin und in den Städten, in denen die Kaufpreise angezogen haben, die diesjährigen Preisanstiege im Einfamilienhaussegment
unterhalb des Vorjahres. „Die Preissteigerungen, die in den letzten drei Jahren beobachtet wurden, haben von Jahr zu Jahr an Intensität verloren. Diese Entwicklung
spricht in Teilen des Marktes für eine Marktberuhigung“, so Hübner.
Rostock bildet auch hier wieder eine Ausnahme: Hier liegen die aktuellen Preissteigerungen für Einfamilienhäuser im guten und sehr guten Segment jedoch über denen des Vorjahres. „Die Nachfrage nach raren guten und sehr guten Objekten ist halt
in Rostock noch ungebrochen“, ergänzt Vorstandskollege Andreas Heyder, ebenfalls
Makler in Rostock.
Die Entwicklung der Wohnungsmieten
In der zweitgrößten Stadt Mecklenburg-Vorpommerns, Schwerin, beträgt die Nettokaltmiete für eine Mietwohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert (Mietwohnung, Nettokaltmiete je Quadratmeter monatlich, gute Lage, gute Ausstattungsqualität) 6,95 Euro/m2 und ist gegenüber dem Vorjahr 1,5 Prozent teurer als im Vorjahr
(Rostock: 8,50 Euro/m2 – plus 2,4 Prozent). Die Quadratmetermiete für eine Neubauwohnung bei Erstbezug (guter Wohnwert) beträgt in Schwerin unverändert 7,60
Euro/m2 (Rostock: 9,10 Euro/m2 – plus 3,4 Prozent). Die Mietsteigerungen in
Rostock und Schwerin sind im Jahr 2015 mit zwischen 1 bis 3 Prozent als moderat
einzustufen und liegen entsprechend unter den Preissteigerungen des Vorjahres.
Diese Entwicklung spricht auch in diesem Segment für eine Marktberuhigung.
Insgesamt kann in der Landeshauptstadt von stabilen Marktverhältnissen geredet
werden. Allerdings führt die Nachfrage nach Objekten in den beliebten Lagen auch
mal zu Engpässen. Junge Familien suchen Einfamilienhäuser im mittleren bis guten
Preissegment. Objekte in guter und sehr guter Lage mit Seeblick oder direktem Seeanschluss waren schon immer begehrt. Nach wie vor nachgefragt werden Stadtteile
wie die Altstadt, Schelfstadt sowie das Schlossgartenviertel. Das Angebot an Wohnraum führt aber auch in weniger gesuchten Lagen zum Preisstilstand. So besteht ein
reichhaltiges Angebot insbesondere an Mitte der 90er Jahre erbauten Eigentumswohnungen z.B. in Krebsförden.
Baugrundstücke begehrt
Preisstabilität und leichte Preiserhöhungen gibt es auch bei Grund und Boden. „So
entwickelten sich die Preise für Flächen für den Wohnungsneubau in Rostock, und
ebenfalls die wenigen Neubau-Grundstückslagen in attraktiven Wasserlagen, positiv,“ erklärt Heyder.
Laut IVD Nord kostete der Quadratmeter baureifes Land in Rostock im vergangenen
Jahr je nach Wohnlage (mittlere, gute, sehr gute Wohnlage) zwischen 125 und 240
Euro/m2. Im Ortsteil Rostock-Warnemünde werden auch Preise zwischen 300 und
750 Euro/m2 bezahlt. In Schwerin ist das Preisniveau im Durchschnitt etwas niedriger
als in Rostock und liegt zwischen 90 und 200 Euro/m2. Die raren und teuren Baugrundstücke finden sich natürlich in den in sehr guten Wohnlagen in Waremünde, in
Heringsdorf und in Binz.
Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in guter Lage werden in Bad Doberan 85 Euro/m2, in Bergen 100 Euro/m2,
in Binz 300 Euro/m2, in Graal-Müritz 210 Euro/m2, Güstrow 75/m2 Euro, in Heringsdorf 280 Euro/m2, in Neubrandenburg 65 Euro/m2, in Rostock 180/m2, in Schwerin ,
140/m2, in Stralsund 125 Euro/m2 und in Waren/M. und Wismar 110 bzw. 70 Euro/m2. In der Mehrzahl der Städte haben sich die Preise für Baugrundstücke in den
häufig raren guten Lagen zwischen 3 und 8 Prozent verteuert.
Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Mecklenburg-Vorpommern:
Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern ist auch im Jahr 2015 weiterhin differenziert zu betrachten. Die Kernstädte mit Rostock und Schwerin an der Spitze stehen für steigend gute Nachfrage ebenso wie touristische Hochburgen. Jedoch sind
hier die teils hohen Preissteigerungen der letzten Jahre geringer geworden. In der
Fläche sind vorwiegend stabile Preise auf niedrigem Niveau zu beobachteten, in
Teilsegmenten ist aber auch mit rückläufigen Preisen zu rechnen
Mecklenburg-Vorpommern profitiert nicht zuletzt davon, dass die Wirtschaft des Bundeslandes weniger abhängig ist vom stark krisenanfälligen Export. Auch die Tourismuszahlen mit einer wachsenden Schar an Ostseeurlaubern geben Anlass zu weiterem Optimismus.
Die Wertschätzung von Wohneigentum bleibt allgemein hoch. Angesichts fehlender
Anlagealternativen, steigender Mieten und einem historisch niedrigen Zinsniveau
stimmt auch die Motivation, in „sicheres Betongold“ zu investieren. Das gilt für
Selbstnutzer und für private Anleger gleichermaßen. „Dies belegt auch die Nachfrage
nach Renditeobjekten, insbesondere nach reinen Wohn- bzw. Mehrfamilienhäusern
in Rostock“, so Hübner.
Das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern mit seiner traditionsreichen Bäderkultur
ist klassisches Ferienland. Hier rückt die Entscheidung für eine Ferienimmobilie weiter verstärkt in den Fokus. Der stellvertretende Vorsitzende des IVD Nord, Tom Hübner dazu: „Das bestehende Landesbaurecht erlaubt aber nur eine sehr eingeschränkte Nutzung von Eigentumswohnungen zu Ferienwohnungszwecken in allgemeinen Wohngebieten. Somit findet derzeit auf der einen Seite eine künstliche Erhöhung von gesichert zu Ferienwohnungsnutzung geeigneten Objekten statt, während
auf der anderen Seite ein Wertverlust von Eigentumswohnungen, die ehemals zu
Ferienwohnungszwecken genutzt wurden, verzeichnet werden kann. Eine Handhabung des Landesbaurechts mit mehr Augenmaß für das praktische Leben und die
geschaffenen Werte in unserem Land, die durch dieses „Verbot“ um bis zu 50 Prozent an Wert verlieren könnten, stünde der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung sicher gut zu Gesicht.“
Entwicklung der Immobilienpreise in Rostock:
Für freistehende Einfamilienhäuser
(Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem
2
2
Bestand, kein Neubau; einfacher Wohnwert ca. 100 m Wohnfläche/ mittlerer Ww ca 125 m Wohnfl.
2
2
guter Ww 150 m Wohnfl., sehr guter Ww 200 m , Wohnfl.)
einfacher Wohnwert:
mittlerer Wohnwert:
guter Wohnwert:
sehr guter Wohnwert:
2015: 170.000 Euro
2015: 230.000 Euro
2015: 320.000 Euro
2015: 430.000 Euro
Veränderung (gegenüber dem Vorjahr): + 6,3 %
Veränderung: + 4,5 %
Veränderung: + 10,3 %
Veränderung: + 3,6 %
Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau)
(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)
einfacher Wohnwert:
mittlerer Wohnwert:
guter Wohnwert:
sehr guter Wohnwert:
2015: 1.000 Euro
2015: 1.300 Euro
2015: 1.800 Euro
2015: 2.500 Euro
Veränderung: + 11,1 %
Veränderung: + 8,3 %
Veränderung: + 5,9 %
Veränderung: + 8,7%
Renditeobjekte / Zinshäuser (Multiplikatoren)
Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator / Ertragsfaktor ausgedrückt, da die
Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden
(Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete)
Mehrfamilienhaus (ohne Gewerbeanteil)
Vervielfältiger in Toplagen
2015: 13,0 bis 16-fach Veränderung: + ca. 3,5 %
2015: 18-fach
Für Mietwohnungen
2
Mietwohnungen (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m , 3 Zimmer, Neuvertragsmiete)
Bestand
einfacher Wohnwert:
mittlerer Wohnwert:
guter Wohnwert:
sehr guter Wohnwert:
2015: 6,50 Euro
2015: 7,50 Euro
2015: 8,50 Euro
2015: 9,50 Euro
Veränderung: +/- 0 %
Veränderung: + 1,4 %
Veränderung: + 2,4 %
Veränderung: + 1,1 %
Neubau/Erstbezug
mittlerer Wohnwert:
2015: 8,30 Euro
guter Wohnwert:
2015: 9,10 Euro
sehr guter Wohnwert: 2015: 10,0 Euro
Veränderung: + 3,8 %
Veränderung: + 3,4 %
Veränderung: + /- 0 %
Entwicklung der Immobilienpreise in Schwerin:
Für freistehende Einfamilienhäuser
(Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem
2
2
Bestand, kein Neubau; einfacher Wohnwert ca. 100 m Wohnfläche/ mittlerer Ww ca 125 m Wohnfl.
2
2
guter Ww 150 m Wohnfl., sehr guter Ww 200 m , Wohnfl.)
einfacher Wohnwert:
mittlerer Wohnwert:
guter Wohnwert:
sehr guter Wohnwert:
2015: 120.000 Euro
2015: 175.000 Euro
2015: 250.000 Euro
2015: 370.000 Euro
Veränderung (gegenüber dem Vorjahr): + 4,3 %
Veränderung: + 2,9 %
Veränderung: + 2,0 %
Veränderung: + 1,4 %
Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau)
(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)
einfacher Wohnwert:
mittlerer Wohnwert:
guter Wohnwert:
sehr guter Wohnwert:
2015: 900 Euro
2015: 1.300 Euro
2015: 1.550 Euro
2015: 1.900 Euro
Veränderung: + 1,1 %
Veränderung: + 4,0 %
Veränderung: + 3,3 %
Veränderung: + 2,7 %
Renditeobjekte / Zinshäuser (Multiplikatoren)
Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator / Ertragsfaktor ausgedrückt, da die
Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden
(Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete)
Mehrfamilienhaus (ohne Gewerbeanteil)
Vervielfältiger in Toplagen
2015: 10,0 bis 13-fach Veränderung: ca. + 7,5 %
2015: 16-fach
Für Mietwohnungen
2
Mietwohnungen (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m , 3 Zimmer, Neuvertragsmiete)
Bestand
einfacher Wohnwert:
mittlerer Wohnwert:
guter Wohnwert:
sehr guter Wohnwert:
2015: 4,90 Euro
2015: 5,90 Euro
2015: 6,95 Euro
2015: 8,20 Euro
Neubau/Erstbezug
mittlerer Wohnwert:
2015: 6,60 Euro
guter Wohnwert:
2015: 7,60 Euro
sehr guter Wohnwert: 2015: 8,60 Euro
Veränderung: + 1,0 %
Veränderung: + 3,5 %
Veränderung: + 1,5 %
Veränderung: +/- 0 %
Veränderung: +/- 0%
Veränderung: +/- 0%
Veränderung: +/- 0%
Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: Immobilienverband IVD Nord e.V.
Kontaktdaten IVD Nord:
Immobilienverband Deutschland IVD
Verband der Immobilienberater, Makler,
Verwalter und Sachverständigen
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Büschstraße 12
20354 Hamburg
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Telefax: 040 - 34 58 95
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Internet: www.ivd-nord.de
Vereinsregister Hamburg Nr.: VR 18161 Amtsgericht Hamburg
Vorstand:
Axel-H. Wittlinger (Vorsitzender)
Jan Gladigau (Stellvertretender Vorsitzender und Schatzmeister)
Michael Bruns (Stellvertretender Vorsitzender)
Tom Hübner (Stellvertretender Vorsitzender)
Sabine Kölln-Daase (Stellvertretende Vorsitzende)
Björn Petersen (Stellvertretender Vorsitzender)
Maria del Carmen Weber (Stellvertretende Vorsitzende)
Geschäftsführerin: Carolin Hegenbarth
Pressesprecher: Peter-G. Wagner
IVD – Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger
Diese und weitere Pressemitteilungen finden Sie im Internet unter www.ivd-nord.de (Pressemitteilungen) sowie unter www.ivd.net (Presse)
Über den IVD
Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist bundesweit mit ca. 6.000 Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Der IVD Nord ist einer der großen
regionalen Verbände im IVD und setzt sich aus den Mitgliedern der fünf Bundesländer Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein zusammen. Derzeit sind in
ihm rund 1.500 Mitglieder organisiert. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater, Immobilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige
und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist im Jahr 2004 als Zusammenschluss aus den bis dahin selbständigen Traditionsverbänden Ring Deutscher Makler (RDM) und Verband Deutscher Makler (VDM) entstanden. Die Aufnahme in den IVD erfolgt nach Abschluss einer
umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.

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