Nicht steil, aber stetig - Armin Quester Immobilien GmbH

dave
Duisburg
ausgabe N˚3 — 2015/2016
immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds
Nicht steil,
aber ____
stetig
Positive Entwicklung am Duisburger
Immobilienmarkt
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anlagemarkt Duisburg
Nicht steil, aber stetig
____
Positive Entwicklung am Duisburger
Immobilienmarkt
1. Günstige Zinslandschaft
mit positiver Wirkung
Die Stadt Duisburg profitiert am Immobilienmarkt auch
im Jahr 2015 von den anhaltend günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere den niedrigen
Finanzierungszinsen. Der die Stimmung belastende
Stillstand im Bereich Neuprojekte, insbesondere in der
Duisburger Innenstadt scheint sich langsam aufzulösen. Rund um den Hauptbahnhof entstehen zwei neue
Hotels und das Verwaltungsgebäude einer Landesbehörde. Viele verkündete Investitionen bleiben dennoch
in der Warteschleife, angefangen von zwei Möbelhäu-
sern, ein Factory-Outlet-Center, das Mercatorquartier,
das „ewige“ Eurogate und eine Baugrube an der Steinsche Gasse. Der Umsatz bei den Bestandsimmobilien
ist im Investmentmarkt wie auch im Vorjahr überdurchschnittlich hoch. Insgesamt wurden Renditeimmobilien im Wert von rund 227 Millionen Euro umgesetzt.
Nicht enthalten in dieser Summe sind Sharedeals. Im Gesamtumsatz enthalten sind zwei größere Mehrfamilienhauspakete, die 2014 den Besitzer gewechselt haben. Die
Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5 % auf 6,5 % zu
dave Duisburg
Jahresbeginn 2015 hat den Markt zunächst nicht belastet, die Umsätze sind
nicht eingebrochen, eine Auswirkung
auf die erzielten Kaufpreise in den ersten
Monaten ist, nicht zu beobachten. Über
die Gefahren und Nachteile der Grunderwerbsteuererhöhung wurde ausführlich diskutiert, die Argumente unseres
Berufsverbandes IVD wurden im Landtag angehört, aber nicht berücksichtigt.
Die erhöhte Grunderwerbsteuer wird
dann den Markt zusätzlich belasten,
wenn die augenblicklich positive Stimmung am Markt nachlässt.
2. Investoren risikobewusster
Für sicherheitsbedürftige Anleger ist der
Markt eng. Modernisierte Mehrfamilienhäuser in mittleren und guten Lagen
ohne Leerstand sind ebenso wenig zu
finden wie reine Gewerbeimmobilien
mit bonitätsmäßig einwandfreien Mietern und langfristigen Verträgen. Dies
führt dazu, dass auch Standorte zweiter
Wahl attraktiv werden und Immobilien
mit höherem Risiko- und Betreuungsaufwand gekauft werden.
Dazu gehören Sanierungsimmobilien mit
Leerstand, durchmischte Innenstadtimmobilien mit Einzelhandel, Büro und
Wohnraum und auch Renditeimmobilien
in den weniger attraktiven Lagen der
Stadt. Die Nachfrage ist vielschichtig,
gerade die risikoorientierten Immobilien werden häufig von kleineren, inhabergeführten Immobilienunternehmen
mit regionalem Hintergrund erworben,
strukturiert und modernisiert und dann
weiterverkauft. Regionaler Hintergrund
heißt in diesem Fall Unternehmen
schwerpunktmäßig aus dem Gebiet
der Rheinschiene, aber auch aus den
Büromarkt 2014
04
13,5
⁄m²
Spitzenmiete Durchschnittsmiete 9,20 4 ⁄m²
29.350 m² Büroumsatz 1. Halbjahr 2015
Büroumsatz 2014
Leerstand Büro
Trendentwicklung 59.700 m²
3,9 %
gleichbleibend
anlagemarkt Duisburg 2015–2016
angrenzenden Regionen der Niederlande. Dabei ist die
Bandbreite der erzielbaren Marktpreise groß. Wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien bewegen sich zwischen
dem 8-Fachen der nachhaltigen Jahresnettomiete und
einem Quadratmeterpreis von rund 350 Euro in einfachen
Lagen und Instandhaltungsstau bis hin zum 14-Fachen
der nachhaltigen Jahresnettomiete mit einem Quadratmeterpreis von rund 1.200 Euro in den guten bis sehr
guten Lagen bei entsprechend erstklassigem Modernisierungsstand des Gebäudes. Durchschnittliche Vervielfältiger bewegen sich bei rund dem 10,5-Fachen der Jahresnettomiete.
Nach wie vor bewegen Verkäufe im Bestand den Markt,
Neubauaktivitäten sind gering. Der Neubau von frei finanzierten Mietwohnungen ist selbst beim augenblicklichen Zinsniveau nicht attraktiv.
Wohnungsmieten im Neubau von bis zu 9 Euro pro m²
und entsprechend niedrigere Mieten in der Nachvermietung reichen nicht, um eine marktübliche Rendite darstellen zu können. Aber auch der Büroneubau
stockt – zu wenige verwertbare größere Anfragen,
kaum noch baureife Grundstücke in 1-A-Lagen, für
einige Nutzer zu lange Wartezeiten bis zur Realisierung
und abseits der Toplagen vergleichsweise niedrige Neuvermietungsmieten sind die Hauptgründe.
3. Büroumsatz Solide,
ohne Euphorie
Mit knapp 60.000 m² im Jahr 2014 und 29.000 m² im
ersten Halbjahr 2015 ist der Duisburger Büromarkt
solide auf dem Niveau der Vorjahre. Die erste Adresse im Bürobereich ist der Innenhafen. 2015 stehen
endlich nach sehr langem Vorlauf auch Baukräne am
Hauptbahnhof. Es entstehen zwei Hotelneubauten und
die Verwaltung einer Landesbehörde. Die Erweiterung
der Targo Bank ist fertiggestellt. Weitere Flächen stehen zur Verfügung, zum Beispiel ein attraktives Grundstück zwischen dem Sitz der Industrie- und Handelskammer und dem Hauptbahnhof.
Die Bahnhofsplatte und die angrenzenden Gebiete am
Hauptbahnhof haben das Potenzial, sich zu einer gefragten Bürolage zu entwickeln. Die Nachfrage nach
Büroflächen ist in erster Linie regional und kleinteilig.
Große Flächenanfragen über 2.000 m² sind zwar vorhanden, aber in der Regel durch die zeitlichen Vorgaben und die Preisvorgaben für eine Neuprojektierung
nicht geeignet. Im Bürobestand können die Flächen
häufig nicht angeboten werden. Bei einem weiter sehr
niedrigen Leerstand von 3,9 % sind größere, zusammenhängende Flächen in Bürogebäuden jüngeren Baujahrs Mangelware. Flächenreserven, um größere Andave Duisburg
Wohnen 2014
ach
8-f
Vervielfältiger einfache Lage
Einfache Lage 350 4 ⁄m²
h
fac
4
1
Vervielfältiger gute/sehr gute Lage
Gute/sehr gute Lage
1.200 4 ⁄m²
h
fac
510,
Durchschnittlicher Vervielfältiger
655 4
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis
Leerstand Wohnungen
5,7 %
Trend Wohnungsleerstand
leic
h
t ab
neh
men
d
anlagemarkt Duisburg 2015–2016
Transaktionsvolumen laut Gutachterausschuss
1.050
1.054,6
1.000
950
900
850
800
812
811
Gesamtumsatz Duisburg in Mio. 3
750
700
702
650
600
672
624
611
603
550
566
544
500
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
4.000
3.900
3.869
3.800
3.700
3.701
3.600
3.664
3.629
3.520
Stückzahl der Kaufverträge
3.500
3.447
3.400
3.492
3.300
3.280
3.200
3.211
3.160
3.100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
dave Duisburg
fragen zu befriedigen, fehlen insbesondere im Süden
und im Bereich der Innenstadt. Duisburg generiert den
Büroumsatz in den letzten Jahren aus regionaler Nachfrage. Größere überregionale Anfragen für den Bürostandort sind eher selten, der Innenhafen als besonderes
Alleinstellungsmerkmal hat sich abgenutzt, neue Standorte mit ähnlicher Qualität und Aufmerksamkeit sind
zurzeit nicht vorhanden.
Die großen Umsätze 2015 waren die Targobank mit 6.000 m²
Fläche, eine Erweiterung der bestehenden Flächen, die
Firma Krohne Messtechnik GmbH mit 6.500 m², ebenfalls eine Erweiterung auf eigenem Grundstück, und die
Volksbank Rhein-Ruhr mit ihrem neuen Sitz am Duisburger Innenhafen mit 7.800 m², eine Verlagerung der bestehenden Räumlichkeiten der Duisburger Innenstadt an
den Duisburger Innenhafen. Alle drei Großumsätze gehen
auf bereits in Duisburg ansässige Unternehmen zurück.
Alle drei Umsätze sind Erweiterungen oder Umsiedlungen im Eigentum oder in eigentumsähnlichen Umständen.
4. Gewerbe- und Industriegrundstücke
In Zeiten guter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen
sind die Duisburger Gewerbegebiete gut gefüllt. Flächen
für Erweiterungen und Neuansiedlungen sind insgesamt
knapp. Insbesondere im Süden und rund um die Innenstadt ist der Markt für bebaute und unbebaute Gewerbegrundstücke angespannt. Insbesondere Grundstücksflächen zwischen 800 m² und 5.000 m² sind gefragt. Die
positive Entwicklung ist kein Selbstläufer. Die Sperrung
und Teilsperrung der A-40-Brücke über den Rhein und
der erschwerte Zugang über den Brückenzug zur Duisburger Halbinsel Ruhrort hat für viele Gewerbetreibende
sehr deutlich gemacht, welchen Einfluss die bröckelnde Verkehrsinfrastruktur bei den anhaltenden Finanzproblemen von Stadt und Land haben kann. Einer der
Pluspunkte von Duisburg im Standortwettbewerb mit
Nachbarstädten ist die exzellente Verkehrsanbindung an
Straße, Schiene und Wasserwege. Diesen Standortvorteil
zu erhalten sollte hohe Priorität haben, zumal andere
Städte und Kommunen mittlerweile auf anderem Gebiet
punkten. Unter dem Druck der Haushaltskonsolidierung
ist die Duisburger Gewerbesteuer und Grundsteuer auf
Rekordniveau. In unmittelbarer Nachbarschaft gibt es
„Steueroasen“ mit deutlich niedrigeren Hebesätzen.
Zu guter Letzt lebt die Entwicklung der gewerblichen
Wirtschaft in Duisburg von der Ausweisung neuer Flächen. Die Ausweisung neuer Gewerbeflächen im Rahmen
des neuen Flächennutzungsplanes Duisburg 2027 ist ein
ständiger Wettkampf und Interessenausgleich zwischen
Mittelstand, Industrie, Logistik, Wohnwirtschaft, Handel,
Landwirtschaft, dem Bedarf nach Freizeit und Naturschutz. Neue Flächen sind in der Diskussion, auf dem
Gelände der Aurelis im Duisburger Süden ist schon seit
Längerem auch eine gewerbliche Nutzung angedacht,
die großen Duisburger Industrieunternehmen werden
mittelfristig nicht mehr betriebsnotwendige Flächen freigeben, aber bis zur Entwicklung baureifer Grundstücke
ist es ein weiter Weg.
anlagemarkt Duisburg 2015 – 2016
5. Ausblick und Trends
Anhaltend niedrige Zinsen und wirtschaftlich positive Rahmendaten haben deutschlandweit bereits im
dritten Jahr in Folge die Immobilienmärkte beflügelt.
Dieser Schwung ist im Ruhrgebiet etwas gedämpft angekommen. Beim Verkauf von Bestandsimmobilien,
Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern, Gewerbeflächen und Einzelhandelsimmobilien werden Rekordumsätze erzielt.
Bei der Neuentwicklung von Flächen ist das Interesse
von Investoren eher verhalten. Eine hohe Arbeitslosigkeit, negative Schlagzeilen in der Presse und ein hoch
verschuldeter städtischer Haushalt drücken auf die
Stimmung der Investoren. Regionale Marktteilnehmer
kennen die Vorteile des Marktes und sind aktiv, über-
regionale Player müssen zurückgewonnen werden.
Trotz vieler Probleme und Aufgaben sind die Marktaussichten insgesamt günstig. Als nördliches Ende
der Rheinschiene Bonn /Köln /Düsseldorf profitiert
Duisburg weiter von den engen und teuren Märkten in
den Nachbarstädten. Der Duisburger Süden als „düsseldorfnahe Zone“ ist mittlerweile auch von Investoren
stark angefragt, eine Nachfrage, die kaum befriedigt
werden kann. Auch in der Stadt selber sind erste Zeichen erkennbar, dass insbesondere im Bereich der Innenstadt Bewegung in bislang stillstehende Projekte
kommt.
Armin Quester, Geschäftsführer
dave Duisburg wird vertreten durch:
Armin Quester Immobilien GmbH • Axel Quester
Friedrich-Wilhelm-StraSSe 7 • 47051 Duisburg • Tel.: 02 03 / 28 28 70 • e-Mail: [email protected]
www.quester.de

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