V Das Bauhandwerkerpfandrecht: Segen für den Unternehmer – Fluch für den Grundeigentümer? Dr. Thomas Gelzer, LL.M. A umfänglich) bezahlt wird. Dafür kommen verschie- Ausgangslage dene Gründe in Betracht: Häufig verweigert ein Bei der Realisierung von grossen Bauprojekten ist unter liegt der Grund ganz einfach darin, dass der die Wahrscheinlichkeit gross, dass sich ein Grund- Grundeigentümer bzw. der direkte Auftraggeber eigentümer (auch als Bauherr bezeichnet) mit dem nicht (mehr) zahlungsfähig ist. Das Gesetz trägt Institut des Bauhandwerkerpfandrechtes befassen diesem Umstand Rechnung: Es räumt dem Bau- muss. Es ist ratsam, dass er dies nicht erst tut, handwerker zur Sicherung seiner Werklohnforde- wenn Bauhandwerker die Eintragung von Bauhand- rungen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück werkerpfandrechten erwirkt haben, sondern pro- des Bauherrn ein. Bauherr bzw. der Auftraggeber die Zahlung, weil er mit der Qualität der Arbeit nicht zufrieden ist; mit- aktiv – vor Abschluss von Werk- und Generalunternehmerverträgen. Ausgangspunkt bilden die Be- Der Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechts stimmungen in Art. 837 ff. des Schweizerischen entsteht mit dem Abschluss des Werkvertrages Zivilgesetzbuches. Danach haben Bauhandwerker und erlischt vier Monate nach Vollendung der Ar- in der Schweiz die Möglichkeit, ihre Werklohnforde- beit. Das Pfandrecht muss im Grundbuch auf dem rungen mit einem gesetzlichen Pfandrecht auf dem entsprechenden Grundstück eingetragen werden. Grundstück, auf dem sie arbeiten, zu sichern. Dies Die Eintragung ist beim zuständigen Gericht am Ort ist für die Grundeigentümer unangenehm und der gelegenen Sache zu beantragen. Es muss in- meist mit Kosten verbunden. Bauherren können nerhalb der Viermonatsfrist nach Vollendung der sich vor Bauhandwerkerpfandrechten und deren Arbeit bewilligt und im Grundbuch eingetragen Auswirkungen nicht gänzlich schützen. Sie können sein. Die Hürden sind in der Praxis nicht hoch. Es jedoch Vorkehrungen treffen, um die Nachteile zu genügt, dass der Bauhandwerker seinen Anspruch minimieren. glaubhaft macht. Gerichte neigen dazu, Anträgen auf provisorische Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten ohne vertiefte Prüfung stattzugeben. B Wird der Antrag gewährt, hat der Bauhandwerker Worum geht es? fürs Erste seine (behauptete) Forderung pfand- Bauhandwerker müssen regelmässig in Vorleistung Gerichtsverfahren detailliert beweisen. Dies kann gehen: Sie erbringen die vertraglich zugesicherten anspruchsvoll und aufwändig sein. In der Praxis Leistungen und werden erst anschliessend bezahlt. kommt es allerdings selten zu diesem ordentlichen Für diese Unternehmer ist es aus wirtschaftlichen Gerichtsverfahren. Gründen meist unmöglich, Vorauszahlungen oder handwerker suchen meist erfolgreich eine einver- Sicherheitsleistungen zu verlangen. Auch die Mög- nehmliche Lösung. rechtlich gesichert. Der Bauhandwerker muss seinen Anspruch anschliessend in einem ordentlichen Grundeigentümer und Bau- lichkeit eines Retentionsrechts oder des Eigentumsvorbehalts entfällt, da das verbrauchte Mate- Für den Bauherrn ist das Instrument des Bauhand- rial als Folge des Akzessionsprinzips Teil des werkerpfandrechtes eine Art tickende Zeitbombe. Grundstücks wird und damit sachenrechtlich dem Er weiss nicht, ob und gegebenenfalls wann der Eigentümer gehört. Dies birgt für den Unternehmer Bauhandwerker davon Gebrauch machen wird. die Gefahr, dass er für seine Leistungen nicht (voll- Bauhandwerkerpfandrechte haben für den Grund- Immobilien Das Bauhandwerkerpfandrecht: Segen für den Unternehmer – Fluch für den Grundeigentümer? 18 eigentümer unangenehme Folgen: Besteht der An- pfandrechtes auf dem Grundstück des Grundeigen- spruch des Bauhandwerkers zu Recht, kann er das tümers sichern. Gleiches gilt, wenn ein General Grundstück verwerten lassen. Zudem sind einge- unternehmer oder ein anderes Glied in der Sub- tragene Bauhandwerkerpfandrechte für den Grund- unternehmerkette in Zahlungsschwierigkeiten ge- eigentümer hinderlich bei der Beschaffung von zu- rät oder gar zahlungsunfähig ist. Der Bauhandwer- sätzlichen Hypothekarkrediten. ker wird seine Werklohnforderungen mit einem Bauhandwerkerpfandrecht sichern. Der Bauherr Erschwerend wirkt sich aus, dass der gesetzliche kann dies nicht verhindern, auch dann nicht, wenn Anspruch auf Eintragung von Bauhandwerker- er seinen Zahlungspflichten gegenüber dem Gene- pfandrechten auch für den Subunternehmer (Nach- ralunternehmer vertragsgemäss nachgekommen unternehmer) besteht, obwohl dieser mit dem Bau- ist. Der Grundeigentümer läuft somit Gefahr, zwei- herrn in keinem vertraglichen Verhältnis steht. mal zahlen zu müssen. Diese Konstellation ist regelmässig gegeben, wenn der Bauherr zur Realisierung seines Bauvorhabens einen Generalunternehmer einsetzt. Bei der Reali- C sierung von grossen Immobilienprojekten ist dies Wie kann sich ein Grundeigentümer gegen Bauhandwerkerpfandrechte schützen? häufig der Fall. Für den Grundeigentümer hat die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer mehrere Vorteile: Er hat nur einen Vertragspartner. Er kann sich für alle den Bau betreffenden Fragen an eine einzige Person halten. Er muss die einzelnen Gewerke und die verschiedenen Unternehmen nicht koordinieren. Im Falle von Mängeln ist immer die gleiche Person verantwortlich und Einen umfassenden Schutz gegen Bauhandwerker- Ansprechpartner. Meist ist der Bauherr fachlich pfandrechte gibt es nicht. Der Anspruch auf Eintra- und personell gar nicht in der Lage, sämtliche an gung eines Pfandrechts steht dem Bauhandwerker einem komplexen Bauvorhaben beteiligten Perso- von Gesetzes wegen zu. Der Bauherr eines Gross- nen und Handwerker zu koordinieren. projektes kann jedoch die negativen Folgen von Bauhandwerkerpfandrechten mit einer sorgfältigen Der Generalunternehmer seinerseits erbringt nicht Redaktion des Generalunternehmungsvertrages in alle vertraglichen Leistungen selbst. Er gibt (Teil-) Grenzen halten. Im Vordergrund stehen folgende Leistungen an Subunternehmer weiter. Subunter- Möglichkeiten der Vertragsgestaltung: nehmer dürfen in der Regel ihrerseits Teile der von –Im Sinne einer vertraglichen Gewährleistung ihnen übernommenen Leistungen an «Sub-Sub kann der Generalunternehmer verpflichtet unternehmer» weitergeben. Auf diese Weise ent- werden, alles daran zu setzen, dass seitens stehen bei Grossprojekten sogenannte «Subunter- der am Bauwerk beteiligten beauftragten nehmerketten». Allen beteiligten Subunternehmen Personen, Subunternehmer und Lieferanten ist gemeinsam, dass sie zum Bauherrn in keiner keine Bauhandwerkerpfandrechte eingetra- vertraglichen Beziehung stehen. Er wählt die Sub- gen werden. unternehmer nicht aus und oft kennt er diese gar –Für den Fall, dass es trotzdem dazu kommt, nicht. Das Gleiche gilt auch für den Generalunter- dass ein Bauhandwerkerpfandrecht einge- nehmer: Er steht einzig mit dem von ihm ausge- tragen wird, ist der Generalunternehmer wählten Subunternehmer in einem vertraglichen vertraglich zu verpflichten, unverzüglich für Verhältnis, nicht aber mit den von seinen Subun- dessen Löschung im Grundbuch zu sorgen, ternehmern Unterneh- indem er die Werklohnforderung entweder mern. Es ist in erster Linie diese in der Praxis häu- beigezogenen weiteren bezahlt oder eine Sicherheit im Sinne von fige Konstellation (d. h. diese Subunternehmerket- Art. 839 Abs. 3 ZGB leistet. Als hinreichende ten), die für den Grundeigentümer Gefahren birgt: Sicherheit kommt in der Regel eine Bankga- Wenn es zwischen dem Generalunternehmer und rantie in Betracht. einem Subunternehmer zu Meinungsverschieden- – Der Bauherr sollte sich zusätzlich für den heiten über die Qualität der erbrachten Leistungen Fall, dass der Generalunternehmer der Pflicht kommt, hat dies in der Regel zur Folge, dass der zur Löschung des Bauhandwerkerpfandrech- Generalunternehmer bis zur Klärung der Sachlage tes innert Frist nicht nachkommt, das Recht den Werklohn zurückhält. In diesen Fällen kommt einräumen lassen, selbst die erforderliche das Bauhandwerkerpfandrecht zum Tragen. Der Sicherheit zu leisten. Dies sollte mit dem betreffende Unternehmer wird seine Werklohnfor- Recht verbunden werden, dass der Grundei- derung mit der Errichtung eines Bauhandwerke- gentümer den entsprechenden Betrag bei Immobilien Das Bauhandwerkerpfandrecht: Segen für den Unternehmer – Fluch für den Grundeigentümer? 19 der nächsten fälligen Zahlung zurückbehalten oder im entsprechenden Umfang die vom Generalunternehmer üblicherweise zu leistenden und Garantien (Ausführungsgarantien Gewährleistungsgarantien) beanspru- chen darf. –Zudem ist der Generalunternehmer vertraglich zu verpflichten, dass er diese Pflichten allen weiteren am Werk beteiligten Beauftragten, insbesondere seinen Subunter nehmern mit der Verpflichtung überbindet, dass diese ihrerseits diese Pflichten den von ihnen beigezogenen Subunternehmern auferlegen. D Fazit Das Institut des Bauhandwerkerpfandrechtes ist für die Bauhandwerker ein wichtiges Mittel, ihre Werklohnforderungen zu sichern. Es schafft den Ausgleich für den Umstand, dass Bauhandwerker in der Regel in Vorleistung gehen müssen. Arbeitet ein Bauherr mit einem Generalunternehmer zusammen, gehen von Bauhandwerkerpfandrechten besondere Gefahren aus. Im schlimmsten Fall muss der Grundeigentümer Leistungen doppelt bezahlen. Bauherren können sich vor den Folgen von Bauhandwerkerpfandrechten nicht gänzlich schützen. Mit einer sorgfältigen Vertragsredaktion können sie den Schaden jedoch in Grenzen halten. Grundeigentümer Generalunternehmer Subunternehmer I Subunternehmer II Subunternehmer II Subunternehmer II Subunternehmerkette Immobilien Das Bauhandwerkerpfandrecht: Segen für den Unternehmer – Fluch für den Grundeigentümer? 20
© Copyright 2024 ExpyDoc
