Gutachten

IMMONETWORX Verkehrswertgutachten
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Bewertung einer Reallast
Gegenstand der Bewertung:
Objektadresse:
Auftraggeber:
Wertermittlungsstichtag:
Qualitätsstichtag:
Reallast „Wart und Pflege“
Xxxxxxxxxxstr. 14, 04319 Leipzig
Fr. Ines Xxxxxx, Xxxxxxxxstr. 11, 83209 Prien
09.08.2005/10.12.2012
dto.
Michael Kleisel
Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken (TÜV)
Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle
TAR-Zert Nr. 01 SGR 23214
Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS
Lindenstr. 7 A
85716 Unterschleißheim b. München (Sitz)
Tel: 089-4309470
Fax: 0177-99-4309470
Email: [email protected]
Internet : www.immonetworx-gutachten.de
IMMONETWORX Verkehrswertgutachten
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Inhaltsverzeichnis
Nr.
Abschnitt
1.0
Vorbemerkung
2.0
Allgemeine Informationen
2.1
Wortlaut der Pflegeverpflichtung
2.2
Begriffsdefinition
2.2.1 Wart
2.2.2 Pflege
2.2.3 Zusammenfassung
2.2.4 Relevanz für die Bewertung
2.2.5 Berechnung
2.3
Berechtigte Personen
2.4
Wohnfläche
3.0
Wert der Reallast zum 09.08.2005
3.1
Fr. Erika Xxxxxx
3.1.1 Gesundheitlicher Zustand
3.1.2 Berechnung des üblichen Aufwandes
3.2
Hr. Edgar Winter
3.2.1 Gesundheitlicher Zustand
3.2.2 Berechnung des üblichen Aufwandes
3.3
Ehepaar Xxxxxx
3.3.1 Zinssatz
3.3.2 Kapitalisierte Belastung der Wart
3.3.3 Kapitalisierte Belastung der Pflege
3.3.3.1 Erika Xxxxxx
3.3.3.2 Edgar Xxxxxx
3.4
Fahrtkosten
3.5
Wert der Reallast gesamt
4.0
Wert der Reallast zum 10.12.2012
4.1
Hr. Edgar Winter
4.1.1 Gesundheitlicher Zustand
4.1.2 Berechnung des üblichen Aufwandes
4.2
Fr. Erika Xxxxxx
4.2.1 Gesundheitlicher Zustand
4.2.2 Berechnung des üblichen Aufwandes
4.3
Ehepaar Xxxxxx
4.3.1 Zinssatz
4.3.2 Kapitalisierte Belastung der Wart
4.3.3 Kapitalisierte Belastung der Pflege
4.3.3.1 Erika Xxxxxx
4.3.3.2 Edgar Xxxxxx
4.4
Fahrtkosten
4.5
Wert der Reallast gesamt
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1. Vorbemerkung
Die Auftraggeberin, Fr. Ines Xxxxxx, benötigt für einen Rechtsstreit, der beim Amtsgericht in
04552 Borna unter der Geschäftsnummer 8F1070/13 anhängig ist, die Bewertung einer
Pflegeverpflichtung.
Diese ist den Reallasten zuzuordnen und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), §§1105-1112
gesetzlich geregelt:
Gesetzliche Definition gem. BGB:
§ 1105
Gesetzlicher Inhalt der Reallast
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten
die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind
(Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden
Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der
Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks
bestimmt werden können.
(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks
bestellt werden.
Gegenstand des Rechtsstreits ist die Ehescheidung der Auftraggeberin und die damit evtl.
verbundenen Ansprüche des Ehemanns aus Zugewinn.
Die zu bewertende Pflegeverpflichtung wurde zwischen der Auftraggeberin und ihren Eltern,
im Rahmen einer Immobilienschenkung vereinbart. Es handelte sich um eine Übertragung des
elterlichen Wohnhauses im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.
Objektadresse: 04319 Leipzig, Xxxxxxxxxxstr. 14.
Für dieses Einfamilienhaus wurde vom Amtsgericht Borna ein Verkehrswertgutachten beim
Sachverständigenbüro Xxxxxxxxxx GmbH, Xxxxxxxx Str. 29, 041556 Leipzig, in Auftrag
gegeben. Das Gutachten wurde am 29.05.2015 vom Sachverständigen Hr. Frank Schulze
erstellt.
Die Auftraggeberin bezweifelt die Richtigkeit der von Hr. Schulze in diesem Gutachten
vorgenommenen Wertabschläge für die Pflegeverpflichtung. Fr. Xxxxxx hat mich daher mit
deren erneuten Bewertung beauftragt.
Als Bewertungsstichtage wurden bestimmt:
1. 09.08.2005
2. 10.12.2012
Für die Bewertung einer Pflegeverpflichtung muss die Einschätzung des Pflegerisikos
vorgenommen werden. D. h. es ist die Wahrscheinlichkeit zu beurteilen, ob, wann und wie
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lange die berechtigten Personen, voraussichtlich Anspruch auf die vereinbarten Leistungen
haben werden. Dazu sind folgende Fragen relevant:
Wie war der Gesundheitszustand der Berechtigten an den beiden
Wertermittlungsstichtagen?
Wie ändert sich voraussichtlich der Gesundheitszustand während der Restlebenszeit
der Berechtigten?
Dem Sachverständigen ist nicht bekannt, in welcher gesundheitlichen Verfassung sich die
Eltern der Auftraggeberin an den beiden Stichtagen befanden. Diese Fragen können im
Allgemeinen auch nicht von einem Bewertungssachverständigen sondern nur von einem
Mediziner beantwortet werden, wobei die zweite Frage wohl auch von diesem nicht
abzuschätzen ist. Allerdings ist die Bewertung der Pflegeverpflichtung, nicht primär
abhängig von einer genauen ärztlichen Prognose.
Begründung:
In dem genannten Rechtsstreit sind Zugewinnansprüche zu klären. Hierzu wird der mit der
Pflegeverpflichtung belastete Verkehrswert des Einfamilienhauses an den beiden Stichtagen
benötigt. Unter dem Verkehrswert versteht man den Marktwert, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr gezahlt wird. Siehe nachstehende gesetzliche Definition gem. §194 des
Baugesetzbuches (BauGB):
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den
sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage
des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Demnach ist bei der Bewertung, die Preisfindung von normalen, wirtschaftlich vernünftig
handelnden Marktteilnehmern nachzuvollziehen, die im Regelfall, ebenfalls keine
medizinische Experten sind.
2. Allgemeine Informationen
2.1 Wortlaut der Pflegeverpflichtung
Siehe nachfolgender Auszug aus der Überlassungsurkunde Nr. 1532/2005 des Notars Holger
Leukel, Koburger Str. 33, 04416 Merkkleeberg:
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Dem Sachverständigen sind aus seiner Tätigkeit in ähnlichen Fällen, die zusammen
verwendeten Begriffe „Wart und Pflege“ bekannt. Der Begriff „Wart“ fehlt in dem o. a.
Notarvertrag. Demnach war zunächst zu klären, ob für den vorliegenden Fall nur die reinen
Pflegeleistungen, ohne der Wart, maßgeblich sein sollen. Lt. Auskunft des Notariats Leukel,
ist davon auszugehen, daß zwischen den Parteien, beide Leistungen gewollt und vereinbart
wurden (siehe Anlage, Schreiben des Notariats Leukel).
2.2 Begriffsdefinitionen
Im Zusammenhang mit einer Reallast, versteht man unter Wart und Pflege üblicherweise
Leistungen, die im Rahmen der Laienpflege zu erbringen sind und nicht professionelle
Pflegeleistungen, die von Fachkräften z. B. ambulanten Diensten, übernommen werden.
2.2.1 Wart
Wart bedeutet im Allgemeinen Sprachgebrauch „Unterstützen“ „in gutem Zustand erhalten“
„sich kümmern“.
Die Wart innerhalb einer Pflegeverpflichtung umfasst mitwirkende Leistungen in der
Haushaltsführung. Diese sind:
•
•
•
•
•
Reinigen der Wohnung
Einkäufe und sonstige Besorgungen
Wäschepflege
Zubereitung von Mahlzeiten
Gänge bzw. Fahrten zum Einkaufen, zu Ärzten, Krankenhäusern, Kirche etc.
Diese Hilfstätigkeiten können unabhängig von der Pflegeleistung entstehen.
2.2.2 Pflege
Von den Hilfsverpflichtungen der Wart sind die Pflegeverpflichtungen gem. §14 des
Sozialgesetzbuches XI zu unterscheiden:
Sozialgesetzbuch (SGB) - Elftes Buch (XI) - Soziale Pflegeversicherung (Artikel
1 des Gesetzes vom 26. Mai 1994, BGBl. I S. 1014)
§ 14 Begriff der Pflegebedürftigkeit
(1) Pflegebedürftig im Sinne dieses Buches sind Personen, die wegen einer
körperlichen, geistigen oder seelischen Krankheit oder Behinderung für die
gewöhnlichen und regelmäßig wiederkehrenden Verrichtungen im Ablauf des
täglichen Lebens auf Dauer, voraussichtlich für mindestens sechs Monate, in
erheblichem oder höherem Maße (§ 15) der Hilfe bedürfen.
(2) Krankheiten oder Behinderungen im Sinne des Absatzes 1 sind:
1.
Verluste, Lähmungen oder andere Funktionsstörungen am Stütz- und
Bewegungsapparat,
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2.
Funktionsstörungen der inneren Organe oder der Sinnesorgane,
3.
Störungen des Zentralnervensystems wie Antriebs-, Gedächtnis- oder
Orientierungsstörungen sowie endogene Psychosen, Neurosen oder geistige
Behinderungen.
(3) Die Hilfe im Sinne des Absatzes 1 besteht in der Unterstützung, in der
teilweisen oder vollständigen Übernahme der Verrichtungen im Ablauf des
täglichen Lebens oder in Beaufsichtigung oder Anleitung mit dem Ziel der
eigenständigen Übernahme dieser Verrichtungen.
(4) Gewöhnliche und regelmäßig wiederkehrende Verrichtungen im Sinne des
Absatzes 1 sind:
1.
im Bereich der Körperpflege das Waschen, Duschen, Baden, die Zahnpflege,
das Kämmen, Rasieren, die Darm- oder Blasenentleerung,
2.
im Bereich der Ernährung das mundgerechte Zubereiten oder die Aufnahme der
Nahrung,
3.
im Bereich der Mobilität das selbständige Aufstehen und Zu-Bett-Gehen, Anund Auskleiden, Gehen, Stehen, Treppensteigen oder das Verlassen und
Wiederaufsuchen der Wohnung,
4.
im Bereich der hauswirtschaftlichen Versorgung das Einkaufen, Kochen,
Reinigen der Wohnung, Spülen, Wechseln und Waschen der Wäsche und
Kleidung oder das Beheizen.
2.2.3 Zusammenfassung
Die zu bewertende Pflegeverpflichtung umfasst folgende Leistungen:
Wart =Hilfsverpflichtungen im Rahmen der hauswirtschaftlichen Versorgung,
die unabhängig von der Pflegebedürftigkeit entstehen, inklusive Fahrdienste
Pflege = Auf Dauer angelegte Unterstützung für die gewöhnlichen und
regelmäßig wiederkehrenden Verrichtungen im Ablauf des täglichen Lebens
Weiterhin ist geregelt:
Die Feststellung der Pflegebedürftigkeit durch einen Arzt ist nicht erforderlich
Die Leistungen sind nicht abhängig von der Zuteilung einer amtlichen Pflegestufe
Die Leistungen können auch von Dritten durchgeführt werden
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Die Dauer der Leistungserbringung ist nicht limitiert und gilt daher auf die
Lebenszeit der Berechtigten
Die Leistungen ruhen während der Dauer eines medizinisch angeordneten
Krankenhausaufenthaltes
Die Leistungen ruhen bei Zuwendung von gesetzlichen Leistungen (z. B.
Pflegegeld)
2.2.4 Relevanz für die Bewertung
Wie unter 1. dargestellt, sind, für die Bewertung der vorliegenden Pflegeverpflichtung, nicht
die zum Stichtag von der Auftraggeberin tatsächlich erbrachten Leistungen maßgeblich. Es ist
vielmehr, die Einschätzung des voraussichtlichen Aufwandes durch einen externen
Marktteilnehmer nachzuvollziehen. Dieser übernimmt im Erwerbsfalle, eine umfassende
Fürsorgeverpflichtung für Personen, die in keiner Beziehung zu ihm stehen. Es ist daher
davon auszugehen, daß ein fiktiv gedachter Käufer, diese Leistungen auf eine externe
Pflegekraft übertragen und die dafür voraussichtlich aufzuwendenden Kosten, anhand von
Sterbetafeln und sonstigen amtlichen oder anderen geeigneten Statistiken, hochrechnen und
den Kaufpreis entsprechend mindern wird.
Im vorliegenden Fall ist das Ruhen der Leistungen für die Dauer von
Krankenhausaufenthalten und bei staatlichen Zuwendungen (z. B. Pflegegeld) vereinbart.
Diese Gegenleistungen sind allerdings vorab nicht kalkulierbar. Die Prognose von evtl.
künftigen Krankenhausaufenthalten stellt ein rein spekulatives Element dar, das bei der
Bewertung nicht zu berücksichtigen ist. Die Zahlung von Pflegegeld kann durch den
Eigentümer nicht beeinflusst werden sondern ist u. a. von der Beantragung durch Hr. u. Fr.
Xxxxxx abhängig. In der Praxis wird die Zuteilung einer amtlichen Pflegestufe von den
betroffenen Personen oft als Stigma empfunden und die Antragsstellung entsprechend
aufgeschoben.
Die Marktteilnehmer handeln nach dem Vorsichtsprinzip und es ist nicht wahrscheinlich, daß
derartig unbestimmbare Zahlungen, vorab in die Preisfindung einfließen. Evtl. künftige
Krankenhausaufenthalte und Pflegegelder bleiben daher außer Ansatz.
2.2.5 Berechnung
Zur Bewertung der gegenständlichen Reallast wird das in der Fachwelt anerkannte ExcelTool des Bayerischen Landesverbandes der öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen (LVS) herangezogen (siehe auch Fachzeitschrift Grundstücksmarkt und
Grundstückswert: GuG, Ausgabe 05.2012 und Ausgabe 06.2014). Dieses Programm ist
deutschlandweit anwendbar.
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Das Excel-Tool basiert auf folgenden Tabellenwerken:
• Kuratorium für Technik und Bauwesen in der Landwirtschaft e. V. (KTBL)
Bartningstr. 49, 64289 Darmstadt. www.ktbl.de
Verpflegung und Service,
Raumreinigung und Raumpflege
Wäschereinigung und Wäschepflege
• Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages veröffentlichte Pflegestatistik des
statistischen Bundesamtes, Wiesbaden, www.destatis.de (hier: Pflegestatistik vom
15.12.2003 für den Wertermittlungsstichtag 09.08.2005 sowie Pflegestatistik vom
15.12.2011 für den Wertermittlungsstichtag 10.12.2012
• Bevölkerungszahlen, Sterbetafeln und Leibrentenbarwertfaktoren des statistischen
Bundesamtes, Wiesbaden
Das Programm berechnet den üblichen Aufwand für die Wart und Pflege der Berechtigten
und berücksichtigt, sowohl die Eintrittswahrscheinlichkeit als auch die voraussichtliche
Entwicklung der Pflegebedürftigkeit. Demnach ist es geeignet, insbesondere die
wirtschaftlichen Aspekte nachzuvollziehen, so wie es den Überlegungen des Publikums im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
Der für die hauswirtschaftliche Versorgung anzusetzende Stundensatz ist daran zu messen,
wieviel einer externen Arbeitskraft, auf dem freien Markt für die genannten Leistungen
bezahlt werden muss. Dabei ist zu berücksichtigen, daß hierfür üblicherweise ein höheres
Entgelt vergütet wird als für eine reine Reinigungskraft.
Als Orientierungshilfe können die zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages
geschlossenen Vereinbarungen über Leistungen der häuslichen Krankenpflege gem. §37
Sozialgesetzbuch V herangezogen werden (siehe nachfolgender Auszug):
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Demnach anzusetzender Stundensatz: € 7,57 für den Wertermittlungsstichtag 09.08.2005
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Demnach anzusetzender Stundensatz: € 8,55 für den Wertermittlungsstichtag 10.12.2012
2.3 Berechtigte Personen
Hr. Edgar Xxxxxx, geb. 05.10.1939
Fr. Erika Xxxxxx, geb. 30.05.1940
Beide wohnhaft in 04319 Leipzig, Xxxxxxxxxxstr. 14.
Dieser Wohnsitz bestand an beiden Wertermittlungsstichtagen.
2.4 Wohnfläche
Von der Reallast umfasste Wohnfläche:
101,38 m² (gem. Bauplan P1/79 des Dipl. Ing. Großhans) siehe Anlage
(Ansatz ohne Putzabzug, Terrasse zu ¼, gem. Wohnflächenverordnung v. 25.11.2003)
Es handelt sich um das gesamte Erdgeschoss des Einfamilienhauses.
Berechnung der Wohnfläche im Erdgeschoss:
Wohnzimmer: 22,03 m²
Kinderzimmer: 17,15 m²
Schlafzimmer: 16,56 m²
Kinderzimmer: 11,88 m²
Bad: 4,81 m²
WC: 2,81 m²
Küche: 8,33 m²
Flur: 6,79 m²
Windfang: 4,93 m²
Terrasse: 4,97 x 4,90/4 = 6,09
Gesamt: 101,38 m²
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3.0 Wert der Reallast zum Wertermittlungsstichtag 09.08.2005
3.1. Fr. Erika Xxxxxx
Alter des Berechtigten zum Stichtag: 64 Jahre
Vollendetes, finanzmathematisches Alter: 65 Jahre (= aufgerundetes Alter)
3.1.1 Gesundheitlicher Zustand
Lt. Aufstellung der Krankenkasse (siehe Anlage) hatte Fr. Erika Xxxxxx kurz vor dem
Stichtag folgende Krankheiten oder Beschwerden:
Behandelt am:
Zwölffingerdarmgeschwür (Ulcus duodeni)
Magengeschwür (Ulcus ventriculi)
Bluthochdruck ( Benigme essentielle Hypertonie)
Blasenkrebs
(Bösartige Neubildung, Hintere Harnblasenwand)
Asthma (Asthma bronchiale)
Überfunktion der Nebenschilddrüsen
(Hyperparathyreoidismus)
Lähmung der Stimmlippen
Knochenschwund (Osteoporose)
Nierenstein
Verschleiß des Kniegelenks (Gonarthrose)
27.01.2005
27.01.2005
10.01.2005
11.07.2005
27.01.2015
10.01.2005
10.01.2005
10.01.2005
10.01.2005
11.07.2005
Lt. Auskunft der Auftraggeberin wurden von ihr zum Zeitpunkt des Stichtages folgende
Leistungen erbracht:
Regelmäßige Hilfe im Haushalt (insbesondere Wäsche waschen, Fenster putzen,
Einkäufe erledigen, Bad-WC reinigen)
Regelmäßige Hilfe beim Heben schwerer Sachen
Regelmäßige Fahrten zur Heilgymnastik und Blutkontrolle (einfache Fahrt ca. 10 KM)
Vor diesem Hintergrund ist von folgender Einschätzung eines fiktiv angenommenen, normal
handelnden Marktteilnehmers, ohne Medizinkenntnisse, auszugehen:
• Die Verpflichtungen zu Leistungen im Bereich der Wart sind eingetreten
• Die Verpflichtungen zu Leistungen im Bereich der dauerhaften Pflege sind noch
nicht eingetreten. Das Pflegerisiko ist aber bereits erkennbar.
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3.1.2 Berechnung des üblichen Aufwandes für Wart und Pflege für Erika Xxxxxx
Grunddaten
Wertermittlungsstichtag
Berechtigte:
Sachkosten berechnen
7,57 EUR/Std. (§ 37 SGB V ab 2004)
09.08.2005
Preisindex (2010 = 100) 92,8
Erika Widmer
Geburtsdatum
vollendetes Alter
Mann
30.05.1940
65 Jahre
Frau
HAUSWIRTSCHAFTLICHE VERSORGUNG (WART)
VERPFLEGUNG
einfache Ansprüche
mittlere Ansprüche
Arbeitszeit
Sachkosten
Std./Tag
EUR
gehobene Ansprüche
1.703,23
Std./Woche
1,51
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
Std./Jahr
10,63
552,82
4.184,87
5.888,10
RAUMREINIGUNG
Wohnunsggröße kleiner 40 m²
Sachkosten
EUR
EUR/m²
482,46
4,78
Wohnungsgröße größer 70 m²
Wohnungsgröße 40 bis 70 m²
Arbeitszeit [je m²] bei 101 m² Wohnfläche
Std./Tag
0,91
Std./Woche
[0,01]
7,40
Std./Jahr
[3,81] 333,30
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
EUR/m²
[3,30] 2.523,10
EUR/m²
24,98 3.005,56
29,76
WÄSCHEREINIGUNG und WÄSCHEPFLEGE
Arbeitszeit
Sachkosten
Std./Tag
EUR
WART bei 100 %
Std./Woche
112,31
0,44
2.297,99 EUR
2,87 Std./Tag
3,08
Std./Jahr
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
160,03
1.211,43
1.323,74
21,10 Std./W. 1.046,16 Std./J.
7.919,40 EUR
10.217,39 EUR
EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT
Versorgung bereits eingetreten
Versorgung mittlere Wahrscheinlichkeit
Versorgung nur bei Pflege
Versorgung geringe Wahrscheinlichkeit
Versorgung hohe Wahrscheinlichkeit
Versorgung nur bis zur Pflege
2.297,99 EUR
WART bei 100 %
7.919,40 EUR
10.217,39 EUR
PFLEGEAUFWAND
PFLEGESITUATION
Pflege noch nicht eingetreten
Pflegestufe I bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis zur Zuordnung
Pflege noch ohne Zuordnung "0"
Pflegestufe II bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis einschl. Stufe I
Pflegestufe III bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis einschl. Stufe II
Pflege- PflegeStufe
risiko
Arbeitszeit
Std./Tag
Std./Woche
Std./Jahr
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
I
7,00%
1,38
9,65
501,88
3.799,19
265,99
II
5,13%
3,00
21,06
1.095,00
8.289,15
425,21
III
1,76%
6,00
42,12
2.190,00
16.578,30
291,85
0*
0,05%
1,38
9,65
501,88
3.799,19
2,03
0,36 Std./Tag
2,50 Std./W.
130,13 Std./J.
*ohne Zuordnung
PFLEGE gesamt
13,94%
WART und PFLEGE (im Jahr)
985,07 EUR
11.202,46 EUR
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3.2 Hr. Edgar Xxxxxx
Alter des Berechtigten zum Stichtag: 65 Jahre
Vollendetes, finanzmathematisches Alter: 66 Jahre
3.2.1 Gesundheitlicher Zustand
Herzerkrankung:
Lt. Aufstellung der Krankenkasse (siehe Anlage) hat Hr. Edgar Winter seit dem Jahr 1995
Herzprobleme. Es fanden bis zum Jahr 2004 laufende Behandlungen im Krankenhaus statt
(Coronare Herzerkrankung, Agina Pectoris). Weiterhin erlitt Hr. Winter mehrere Infarkte und
musste notärztlich behandelt werden. Im Jahr 2003 wurde eine neue Herzklappe eingesetzt
(Aortenklappenstenose, behandelt vom 08.05.2003 – 02.06.2003).
Die Rehabilitationsbehandlung aufgrund der Herzprobleme war bis zum Stichtag anhaltend
(Unterwasserdruckmassagen, Warmpackungen, Massagen).
Weiterhin: Im Jahr 1999 wurde Hr. Edgar Winter ein künstliches Hüftgelenk eingesetzt.
Lt. Auskunft der Auftraggeberin sind zum Stichtag die gleichen Leistungen angefallen, wie
bei Fr. Erika Xxxxxx.
Vor diesem Hintergrund ist für die Bewertung von folgender Annahme auszugehen:
• Die Verpflichtungen zu Leistungen im Bereich der Wart sind eingetreten
• Die Verpflichtungen zu Leistungen im Bereich der dauerhaften Pflege sind noch
nicht eingetreten. Das Pflegerisiko ist aber bereits erkennbar.
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3.2.2 Berechnung des üblichen Aufwandes für Wart und Pflege für Edgar Xxxxxx
Grunddaten
Wertermittlungsstichtag
Berechtigter:
Sachkosten berechnen
7,57 EUR/Std. (§ 37 SGB V ab 2004)
09.08.2005
Preisindex (2010 = 100) 92,8
Edgar Widmer
Geburtsdatum
vollendetes Alter
Mann
05.10.1939
66 Jahre
Frau
HAUSWIRTSCHAFTLICHE VERSORGUNG (WART)
VERPFLEGUNG
einfache Ansprüche
mittlere Ansprüche
Arbeitszeit
Sachkosten
Std./Tag
EUR
gehobene Ansprüche
Std./Woche
1,51
1.703,23
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
Std./Jahr
10,63
552,82
4.184,87
5.888,10
RAUMREINIGUNG
Wohnunsggröße kleiner 40 m²
Sachkosten
EUR
EUR/m²
4,78
482,46
Wohnungsgröße größer 70 m²
Wohnungsgröße 40 bis 70 m²
Arbeitszeit [je m²] bei 101 m² Wohnfläche
Std./Tag
0,91
Std./Woche
[0,01]
7,40
Std./Jahr
[3,81] 333,30
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
EUR/m²
[3,30] 2.523,10
EUR/m²
24,98 3.005,56
29,76
WÄSCHEREINIGUNG und WÄSCHEPFLEGE
Arbeitszeit
Sachkosten
Std./Tag
EUR
WART bei 100 %
Std./Woche
112,31
0,44
2.297,99 EUR
2,87 Std./Tag
3,08
Std./Jahr
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
160,03
1.211,43
1.323,74
21,10 Std./W. 1.046,16 Std./J.
7.919,40 EUR
10.217,39 EUR
EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT
Versorgung bereits eingetreten
Versorgung mittlere Wahrscheinlichkeit
Versorgung nur bei Pflege
Versorgung geringe Wahrscheinlichkeit
Versorgung hohe Wahrscheinlichkeit
Versorgung nur bis zur Pflege
2.297,99 EUR
WART bei 100 %
7.919,40 EUR
10.217,39 EUR
PFLEGEAUFWAND
PFLEGESITUATION
Pflege noch nicht eingetreten
Pflegestufe I bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis zur Zuordnung
Pflege noch ohne Zuordnung "0"
Pflegestufe II bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis einschl. Stufe I
Pflegestufe III bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis einschl. Stufe II
Arbeitszeit
Pflege- PflegeStufe
risiko
I
Std./Tag
Std./Woche
Std./Jahr
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
3,79%
1,38
9,65
501,88
3.799,19
143,88
21,06
1.095,00
8.289,15
239,18
II
2,89%
3,00
III
0,86%
6,00
42,12
2.190,00
16.578,30
141,75
0*
0,03%
1,38
9,65
501,88
3.799,19
1,10
0,19 Std./Tag
1,34 Std./W.
69,47 Std./J.
*ohne Zuordnung
PFLEGE gesamt
WART und PFLEGE (im Jahr)
7,56%
525,91 EUR
10.743,30 EUR
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IMMONETWORX Verkehrswertgutachten
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3.3 Wart und Pflege für das Ehepaar Xxxxxx
Bei Ehepaaren in häuslicher Gemeinschaft ist von gegenseitiger Unterstützung auszugehen.
D. h. der Aufwand kompensiert sich teilweise und verändert sich erneut, wenn einer der
Berechtigten verstirbt.
o Im Bereich der Verpflegung ändert sich, aufgrund der längeren Vorbereitungszeit für
die gemeinsamen Mahlzeiten, der Zeitaufwand gegenüber einer Einzelperson nur
geringfügig. Der Sachaufwand für die Lebensmittel erhöht sich überschlägig um den
Faktor 2. Nach Rücksprache mit der Auftraggeberin sind die Ansprüche des Ehepaars
Winter an die Verpflegung mit „einfach“ zu beurteilen.
o Die Raumreinigung ist primär abhängig von der Wohnungsgröße und nicht davon, ob
die Leistung für eine Einzelperson oder ein Ehepaar zu erbringen ist. Auch durch den
Tod eines Berechtigten ändert sich an der Wohnsituation in der Regel nichts, so daß
der Aufwand für die Reinigung nahezu gleich bleibt.
o Der Aufwand für die Wäschereinigung und Wäschepflege erhöht sich für eine zweite
Person nur für das Bügeln und Zusammenlegen der Wäsche. Es wurde vom KTBL
festgestellt, daß die Waschmaschine bei zwei Personen nicht häufiger läuft sondern
lediglich besser gefüllt ist.
Gem. KTBL ergibt sich insgesamt ein Mehraufwand für die 2. Person von rund 30% (siehe
Fachzeitschrift GuG, Ausgabe 05.2012, S. 263).
Zur Kapitalisierung werden die Leibrentenbarwertfaktoren für Verbindungsrenten des
statistischen Bundesamtes herangezogen.
3.3.1 Zinssatz
Für die Kapitalisierung der berechneten Aufwendungen zum Stichtag ist der
Liegenschaftszinssatz maßgeblich (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken,
Online-Ausgabe, Teil VIII, 4.2.12.1 bzw. Wertermittlungsrichtlinien des Bundes WertR 2006,
4.2).
Definition Liegenschaftszinssatz gem. §14.3 ImmoWertV:
Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach
Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.
Demnach bringt der Liegenschaftszinssatz die allgemein vom Grundstücksmarkt erwartete
Entwicklung der wertbestimmenden Parameter, insbesondere der Ertragsverhältnisse zum
Ausdruck. Er wird üblicherweise von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen auf der
Grundlage geeigneter Kaufpreise und der entsprechenden Reinerträge, für gleichartig bebaute
und genutzte Grundstücke, unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude, nach
den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens gem. §§17-20 ImmoWertV ermittelt.
Der zuständige Gutachterausschuss für die Stadt Leipzig hat in seinem Jahresbericht 2004, S.
41, folgende Liegenschaftszinssätze für Ein- u. Zweifamilienhäuser veröffentlicht:
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Einfamilienhäuser, Baujahre ab 1975: 3,0 – 3,5%
Diese Angaben basieren allerdings nicht auf eigenen, lokalen Auswertungen sondern
stammen aus einer deutschlandweiten Studie des Jahres 1993 von Sommer/Piehler/Kröll.
Hierbei wurden Daten aus rund 50 Gutachterausschüssen ausgewertet und das Ergebnis in der
Fachzeitschrift GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert), Ausgabe 05.1995
veröffentlicht.
Die o. a. Liegenschaftszinssätze sind demnach 12 Jahre alt. Im Jahre 2004 wurde von den o.
a. Autoren eine Aktualisierung der Studie durchgeführt und die Ergebnisse in der GuG,
Ausgabe 03.2006 erneut veröffentlicht. Die hierin ausgewerteten Daten stammen demnach
aus der Zeit, ca. 1 Jahr vor dem Stichtag und sind den Angaben in dem o. a. Jahresbericht des
Gutachterausschusses vorzuziehen.
Vorgehensweise nach GuG 03.2006:
1. Schritt: Einfamilienhaus
2. Schritt: entfällt
3. Schritt: lange Restnutzungsdauer:
Bandbreite 2,26% - 3,85%
Ober Hälfte der Bandbreite 3,05 – 3,85
Zur finalen Ableitung des anzuwendenden Liegenschaftszinssatzes ist die konjunkturelle
Situation zu berücksichtigen. Lt. Jahresbericht 2004 des Leipziger Gutachterausschusses war
für die Marktpreise im Segment der 1-2-Familienhäuser eine Seitwärtsbewegung
festzustellen:
Demnach ist ein Liegenschaftszinssatz in der Mitte der letzten Bandbreite zu wählen.
Aufgrund der durchschnittlichen Lagequalität wird ein geringfügig über dem Mittelwert
liegender Satz für angemessen gehalten.
4. Schritt: Anzuwendender Liegenschaftszinssatz: 3,5%
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Seite 20
Anhand dieses Zinssatzes kann nunmehr eine Kapitalisierung der voraussichtlichen
monetären Aufwendungen für die Wart und Pflege, über die statistische restliche Lebenszeit
der Berechtigten vorgenommen werden. Dies erfolgt durch Anwendung der
Leibrentenbarwertfaktoren für die Jahre 2002/204 des statistischen Bundesamtes. (Quelle:
www.destatis.de).
Diese sind allerdings auf das kürzere Leben berechnet, während für den vorliegenden Fall die
Kapitalisierung auf das längere Leben erfolgen muss. Dazu sind Übergangsfaktoren zu
berechnen.
3.3.2 Kapitalisierte Belastung der Wart:
Siehe Fachzeitschrift GuG, Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Ausgabe 05.2012
Formel:
Erläuterung:
B = Gesuchter Barwert
R = Rentenbetrag, hier: Jährlicher Aufwand für die Leistungen der Wart.
m = Anzahl der Zahlungen pro Jahr (hier: 1x)
Fx = Übergangsfaktor Mann (hier:
Wart f. Edgar Xxxxxx = € 10.217,39
+ 2. Person 30% = € 10.217,39 * 1,30 = € 13.282,61
Bei Tod eines Berechtigten reduziert sich der Aufwand
Wieder auf € 10.217,39. Dies entspricht: rund 77%.
Demnach 0,77
(m)
äy = Leibrentenbarwertfaktor Mann (hier: 11,434 (3,5%/66Jahre/monatlich vorschüssig)
Quelle: Versicherungsbarwerte für Leibrenten 2002/2004, Statistisches Bundesamt
Wiesbaden)
Fy = Übergangsfaktor Frau (hier: gleich mit Übergangsfaktor Mann, 0,77)
(m)
äy = Leibrentenbarwertfaktor Frau (hier: 13,793 (3,5%/65Jahre/monatlich vorschüssig)
Quelle: s. o.
Fxy= Gemeinsamer Übergangsfaktor Mann u. Frau (hier: ( 0,77+0,77)-1 = 0,54
(m)
äxy= Leibrentenbarwertfaktor Mann und Frau (hier: 9,838, Quelle: s. o. )
13.282,61*(0,77*11,434+0,77*13,793-0,54*9,838) = € 187.447,77
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3.3.3 Kapitalisierte Belastung der Pflege
Die Pflege stellt eine individuelle Leistung dar, so daß normalerweise keine
Einsparmöglichkeiten durch eine Aufteilung von fixen Kosten erfolgen kann. Somit ist der
Aufwand für Mann und Frau getrennt zu kapitalisieren.
3.3.3.1 Erika Xxxxxx
Pflegeaufwand p. A. zum Stichtag: € 985,07
€ 985,07 * Leibrentenbarwertfaktor Frau: 13,793 = € 13.587,07
3.3.3.2 Edgar Winter
Pflegeaufwand p. A. zum Stichtag: € 525,91 p. A.
€ 525,91 * Leibrentenbarwertfaktor Mann 11,434 = € 6.013,25
3.4 Fahrtkosten
Mit der notariellen Pflegeverpflichtung wurden auch Fahrdienste vereinbart. Es ist nicht
explizit geregelt, ob darunter nur Fahrten zu medizinischen Behandlungen zu verstehen sind
oder auch sonstige Fahrten wie z. B. Urlaubsfahrten. Da die Vereinbarung primär zur
Versorgung der Berechtigten getroffen wurde, ist anzunehmen, daß lediglich die unter 2.1
aufgeführten Fahrdienste, insbesondere Bring- und Holfahrten für notwendige medizinische
Untersuchungen und Rehabilitationsmaßnahmen, zu leisten sind.
Im vorliegenden Fall ist der Leistungsbedarf der Wart bereits eingetreten. Demnach wird
unterstellt, daß zum Stichtag auch die genannten Fahrdienste anfallen. Der dafür erforderliche
zeitliche Aufwand ist in den Leistungen für die Wart bereits enthalten. Nicht enthalten sind
die Fahrtkosten, also die Kosten für Treibstoff, Verschleiß, Unterhalt und Wertminderung des
Fahrzeuges. Diese müssen daher noch zusätzlich berücksichtigt werden.
Der Bedarf für die Fahrten ist nicht genau zu prognostizieren. Es muss daher eine Schätzung
vorgenommen werden. Wie unter 3.1.1 erwähnt, waren für Fr. Erika Xxxxxx, zum Zeitpunkt
des Stichtages, regelmäßige Fahrten zur Blutkontrolle und Heilgymnastik erforderlich. Hr.
Edgar Winter musste, aufgrund seiner Herzprobleme, an laufenden
Rehabilitationsmaßnahmen teilnehmen (siehe 3.2.1).
Nach telefonischer Rücksprache mit der Auftraggeberin waren Fahrten für Erika u. Edgar
Xxxxxx, mehrmals monatlich zu getrennten Ärzten erforderlich. Der gemeinschaftliche
Besuch eines Arztes war, aufgrund der Verschiedenheit der erforderlichen Behandlungen,
nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund wird folgender Ansatz für sachgerecht gehalten:
Für Mann und Frau, jeweils 2 Fahrten/Monat, einfache Strecke 10KM
Anzusetzender Kostensatz zum Stichtag gem. §9.4 Einkommensteuergesetz: 0,30/KM.
Zuzüglich 0,02 Cent/KM bei Mitnahme einer Person.
Demnach gesamt 0,32 Cent/KM.
20KM * 0,32*12 Monate = € 76,80 p. A.
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€ 76,80 * Leibrentenbarwertfaktor Frau 13,793 = € 1.059,30
€ 76,80 * Leibrentenbarwertfaktor Mann 11,434 = € 878,13
3.5 Wert der Reallast gesamt
Zusammenfassung des kapitalisierten Aufwands:
Aufwendungen Wart Ehepaar Xxxxxx:
Aufwendungen Pflege Erika Xxxxxx:
Aufwendungen Pflege Edgar Xxxxxx:
Fahrtkosten Erika Xxxxxx:
Fahrtkosten Edgar Xxxxxx:
Gesamt:
€ 187.446,08
€ 13.587,07
€ 6.013,25
€ 1.059,30
€
878,13
€ 208.983,83
Das Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr, kaufmännisch
gerundet.
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Wert der Wart- und
Pflegeverpflichtung zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag 09.08.2005 geschätzt auf
€ 210.000,00
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Seite 23
4.0 Wert der Reallast zum Wertermittlungsstichtag 10.12.2012
4.1. Hr. Edgar Xxxxxx
Alter des Berechtigten zum Stichtag: 73 Jahre
Vollendetes, finanzmathematisches Alter: 73 Jahre
4.1.1 Gesundheitlicher Zustand
Hr. Edgar Winter hatte laufende Herzprobleme. Zum Stichtag waren, lt. Aufstellung der
Krankenkasse, folgende Krankheiten oder Beschwerden relevant:
Z. B. Diagnostiziert bzw. behandelt am:
Amputation eines Daumens
Bluthochdruck (Essentielle Hypertonie)
Arterienverkalkung (Atherosklerotische Herzkrankheit
Sicherungspflege
Durchblutungsstörungen der Herzkranzgefässe (Agina Pectoris)
Herzrhythmusstörung
(Vorhofflimmern, paroxysmal, Atrioventrikulärer Block)
Herzmuskelerkrankung (Hypertensive Herzkrankheit)
Zuckerkrankheit (Diabetes Mellitus Typ 2)
Erhöhter Cholesterinspiegel ( Hyperlipidämie)
Fettleibigkeit (Adipositas)
Magen-Darm-Entzündung (Gastroenteritis)
Herzschwäche (Linksherzinsulfizienz)
Erhöhter Harnsäurespiegel ( Hyperurikämie)
Herzgefäßerkrankungen (Periphere Angiopathie)
Herzinfarkt (Akuter subendokardialer Mykardinfarkt)
Wiederholung der Krankheitsbilder aus 2010 u. 2011
Medizinische Fußpflege
Physiotherapie
Rückenbeinschmerz (Lumboischialgie)
Arterienverkalkung (Atherosklerotische Herzkrankheit
24.07.2010
24.07.2010
24.07.2010
26.07.2010
07.02.2011
07.02.2011
07.02.2011
07.02.2011
07.02.2011
07.02.2011
30.04.2011
10.08.2011
10.08.2011
10.08.2011
07.05.2012
10.07.2012
29.10.2012
09.11.2011
04.01.2012
25.10.2012
Lt. Auskunft der Auftraggeberin sind zum Stichtag die gleichen Leistungen angefallen, wie
zum Stichtag in 2005. Demnach folgende Tätigkeiten:
Regelmäßige Hilfe im Haushalt (insbesondere Wäsche waschen, Fenster putzen,
Einkäufe erledigen, Bad-WC reinigen)
Regelmäßige Hilfe beim Heben schwerer Sachen
Regelmäßige Fahrten zu ärztlichen Behandlungen und Rehabilitationsmaßnahmen
(einfache Fahrt ca. 10 KM)
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Seite 24
Vor diesem Hintergrund wird folgende Annahme getroffen:
• Die Verpflichtungen zu Leistungen im Bereich der Wart sind eingetreten
• Die Verpflichtungen zu Leistungen im Bereich der dauerhaften Pflege sind noch
nicht eingetreten, das Pflegerisiko ist aber absehbar.
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Seite 25
4.1.2 Berechnung des üblichen Aufwandes für Wart und Pflege für Edgar Xxxxxx
Grunddaten
Wertermittlungsstichtag
Berechtigter:
Sachkosten berechnen
8,55 EUR/Std. (§ 37 SGB V ab 2012)
10.12.2012
Preisindex (2010 = 100) 105,0
Edgar Widmer
Geburtsdatum
vollendetes Alter
Mann
05.10.1939
73 Jahre
Frau
HAUSWIRTSCHAFTLICHE VERSORGUNG (WART)
VERPFLEGUNG
einfache Ansprüche
mittlere Ansprüche
Arbeitszeit
Sachkosten
Std./Tag
EUR
gehobene Ansprüche
Std./Woche
1,51
1.927,14
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
Std./Jahr
10,63
552,82
4.726,64
6.653,78
RAUMREINIGUNG
Wohnunsggröße kleiner 40 m²
Sachkosten
EUR
EUR/m²
5,40
545,88
Wohnungsgröße größer 70 m²
Wohnungsgröße 40 bis 70 m²
Arbeitszeit [je m²] bei 101 m² Wohnfläche
Std./Tag
0,91
Std./Woche
[0,01]
7,40
Std./Jahr
[3,81] 333,30
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
EUR/m²
[3,30] 2.849,74
EUR/m²
28,22 3.395,62
33,62
WÄSCHEREINIGUNG und WÄSCHEPFLEGE
Arbeitszeit
Sachkosten
Std./Tag
EUR
WART bei 100 %
Std./Woche
127,07
0,44
2.600,10 EUR
2,87 Std./Tag
3,08
Std./Jahr
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
160,03
1.368,26
1.495,33
21,10 Std./W. 1.046,16 Std./J.
8.944,63 EUR
11.544,73 EUR
EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT
Versorgung bereits eingetreten
Versorgung mittlere Wahrscheinlichkeit
Versorgung nur bei Pflege
Versorgung geringe Wahrscheinlichkeit
Versorgung hohe Wahrscheinlichkeit
Versorgung nur bis zur Pflege
2.600,10 EUR
WART bei 100 %
8.944,63 EUR
11.544,73 EUR
PFLEGEAUFWAND
PFLEGESITUATION
Pflege noch nicht eingetreten
Pflegestufe I bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis zur Zuordnung
Pflege noch ohne Zuordnung "0"
Pflegestufe II bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis einschl. Stufe I
Pflegestufe III bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis einschl. Stufe II
Arbeitszeit
Pflege- PflegeStufe
risiko
Std./Tag
Std./Woche
Std./Jahr
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
I
5,97%
1,38
9,65
501,88
4.291,03
256,02
II
3,74%
3,00
21,06
1.095,00
9.362,25
350,38
III
1,10%
6,00
42,12
2.190,00
18.724,50
206,83
0*
0,04%
1,38
9,65
501,88
4.291,03
1,64
0,26 Std./Tag
1,83 Std./W.
95,31 Std./J.
*ohne Zuordnung
PFLEGE gesamt
10,85%
WART und PFLEGE (im Jahr)
814,88 EUR
12.359,61 EUR
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Seite 26
4.2 Fr. Erika Xxxxxx
Alter des Berechtigten zum Stichtag: 72 Jahre
Vollendetes, finanzmathematisches Alter: 73 Jahre
4.2.1 Gesundheitlicher Zustand
Lt. Aufstellung der Krankenkasse (siehe Anlage) wurden bei Fr. Erika Xxxxxx, zum
Zeitpunkt des Stichtages, laufende Rehabilitationsmaßnahmen durchgeführt (Heilgymnastik,
Bandagen, Elektro-Physikalische Behandlungen, Physikalische Heilmittel, Physiotherapie).
Außergewöhnliche ärztliche Behandlungen oder Operationen sind nicht ersichtlich.
Daraus ist zu schließen, daß sich der Gesundheitszustand gegenüber dem Stichtag in 2005
verbessert hat.
Lt. Auskunft der Auftraggeberin, waren die o. a. Reha-Maßnahmen durch den noch nicht
beseitigten Blasenkrebs von Fr. Erika Xxxxxx begründet. Es wurden von ihr im Wesentlichen
die gleichen Hilfsdienste im Haushalt geleistet, wie zum Stichtag in 2005.
Ob der von der Auftraggeberin geleisteten Dienste, ist der verbesserte Gesundheitszustand zu
berücksichtigen. Es ist von folgender Einschätzung eines fiktiv gedachten, normalen
Marktteilnehmers, ohne medizinische Fachkenntnisse, auszugehen:
• Die Verpflichtungen zu Leistungen im Bereich der Wart sind, bedingt durch den
Gesundheitszustand des in häuslicher Gemeinschaft lebenden Ehepartners, Hr.
Edgar Xxxxxx, eingetreten. Allerdings ist, aufgrund eines verbesserten
Gesundheitszustandes von Fr. Erika Xxxxxx, von einem reduzierten
Leistungsumfang für die 2. Person auszugehen.
• Die Verpflichtungen zu Leistungen im Bereich der dauerhaften Pflege sind noch
nicht eingetreten. Das Pflegerisiko ist aber bereits erkennbar.
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Seite 27
4.2.2 Berechnung des üblichen Aufwandes für Wart und Pflege für Erika Xxxxxx
Grunddaten
Wertermittlungsstichtag
Berechtigte:
Sachkosten berechnen
8,55 EUR/Std. (§ 37 SGB V ab 2012)
10.12.2012
Preisindex (2010 = 100) 105,0
Erika Widmer
Geburtsdatum
vollendetes Alter
Mann
30.05.1940
73 Jahre
Frau
HAUSWIRTSCHAFTLICHE VERSORGUNG (WART)
VERPFLEGUNG
einfache Ansprüche
mittlere Ansprüche
Arbeitszeit
Sachkosten
Std./Tag
EUR
gehobene Ansprüche
1.927,14
Std./Woche
1,51
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
Std./Jahr
10,63
552,82
4.726,64
6.653,78
RAUMREINIGUNG
Wohnunsggröße kleiner 40 m²
Sachkosten
EUR
EUR/m²
545,88
5,40
Wohnungsgröße größer 70 m²
Wohnungsgröße 40 bis 70 m²
Arbeitszeit [je m²] bei 101 m² Wohnfläche
Std./Tag
0,91
Std./Woche
[0,01]
7,40
Std./Jahr
[3,81] 333,30
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
EUR/m²
[3,30] 2.849,74
EUR/m²
28,22 3.395,62
33,62
WÄSCHEREINIGUNG und WÄSCHEPFLEGE
Arbeitszeit
Sachkosten
Std./Tag
EUR
WART bei 100 %
Std./Woche
127,07
0,44
2.600,10 EUR
2,87 Std./Tag
3,08
Std./Jahr
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
160,03
1.368,26
1.495,33
21,10 Std./W. 1.046,16 Std./J.
8.944,63 EUR
11.544,73 EUR
EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT
Versorgung bereits eingetreten
Versorgung mittlere Wahrscheinlichkeit
Versorgung nur bei Pflege
Versorgung geringe Wahrscheinlichkeit
Versorgung hohe Wahrscheinlichkeit
Versorgung nur bis zur Pflege
2.600,10 EUR
WART bei 100 %
8.944,63 EUR
11.544,73 EUR
PFLEGEAUFWAND
PFLEGESITUATION
Pflege noch nicht eingetreten
Pflegestufe I bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis zur Zuordnung
Pflege noch ohne Zuordnung "0"
Pflegestufe II bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis einschl. Stufe I
Pflegestufe III bereits eingetreten
Pflege begrenzt bis einschl. Stufe II
Pflege- PflegeStufe
risiko
Arbeitszeit
Std./Tag
Std./Woche
Std./Jahr
I
10,25%
1,38
9,65
501,88
Arbeitskosten
Gesamtkosten
EUR
EUR
4.291,03
439,69
II
5,96%
3,00
21,06
1.095,00
9.362,25
557,59
III
2,17%
6,00
42,12
2.190,00
18.724,50
405,99
0*
0,06%
1,38
9,65
501,88
4.291,03
2,61
0,45 Std./Tag
3,16 Std./W.
164,43 Std./J.
*ohne Zuordnung
PFLEGE gesamt
18,43%
WART und PFLEGE (im Jahr)
1.405,88 EUR
12.950,61 EUR
IMMONETWORX Verkehrswertgutachten
Seite 28
4..3 Wart und Pflege für das Ehepaar Xxxxxx
Erläuterungen siehe 3.3
Aufgrund des verbesserten Gesundheitszustandes von Fr. Erika Xxxxxx ist von einem
geringeren Mehraufwand für die 2. Person, als zum Stichtag in 2005, auszugehen. Es wird
hierfür ein Ansatz von 15% für angemessen gehalten.
4.3.1 Zinssatz
Aus dem Marktberichten 2011 des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig ist eine
Seitwärtsbewegung der Preise für 1-2-Familienhäuser zu entnehmen:
Der Marktbericht2012, erschienen nach dem Stichtag, in 2013, weist steigende Preise auf.
Erfahrungsgemäß betrifft dies aber primär die bevorzugten Wohnlagen. Für die
durchschnittliche Lagequalität des gegenständlichen Wohnhauses, wird daher von einer
unveränderten konjunkturellen Situation, gegenüber dem Stichtag 2005, ausgegangen.
Anzuwendender Liegenschaftszinssatz: 3,5%
4.3.2 Kapitalisierte Belastung der Wart:
Siehe 3.3.2
IMMONETWORX Verkehrswertgutachten
Seite 29
Formel:
Erläuterung:
B = Gesuchter Barwert
R = Rentenbetrag, hier: Jährlicher Aufwand für die Leistungen der Wart.
m = Anzahl der Zahlungen pro Jahr (hier: 1x)
Fx = Übergangsfaktor Mann (hier:
Wart f. Edgar Xxxxxx = € 11.544,73
+ 2. Person 15% = € 11.544,73 * 1,15 = € 13.276,44
Bei Tod eines Berechtigten reduziert sich der Aufwand
Wieder auf € 11.544,73. Dies entspricht: rund 87%.
Demnach 0,87
(m)
äy = Leibrentenbarwertfaktor Mann (hier: 9,286 (3,5%/73Jahre/monatlich vorschüssig)
Quelle: Versicherungsbarwerte für Leibrenten 2009/2011, Statistisches Bundesamt
Wiesbaden)
Fy = Übergangsfaktor Frau (hier: gleich mit Übergangsfaktor Mann, 0,87)
(m)
äy = Leibrentenbarwertfaktor Frau (hier: 10,757 (3,5%/73Jahre/monatlich vorschüssig)
Quelle: s. o.
Fxy= Gemeinsamer Übergangsfaktor Mann u. Frau (hier: ( 0,87+0,87)-1 = 0,74
(m)
äxy= Leibrentenbarwertfaktor Mann und Frau (hier: 7,498 Quelle: s. o. )
13.276,44*(0,87*9,286+0,87*10,757-0,74*7,498) = € 157.842,13
4.3.3 Kapitalisierte Belastung der Pflege
Erläuterungen siehe 3.3.3
4.3.3.1 Erika Xxxxxx
Pflegeaufwand p. A. zum Stichtag: € 1.405,88
€ 1.405,88 * Leibrentenbarwertfaktor Frau: 10,757 = € 15.123,05
4.3.3.2 Edgar xxxxx
Pflegeaufwand p. A. zum Stichtag: € 814,88 p. A.
€ 814,88 * Leibrentenbarwertfaktor Mann 9,286 = € 7.566,98
IMMONETWORX Verkehrswertgutachten
Seite 30
4.4 Fahrtkosten
Erläuterungen siehe 3.4
20KM * 0,32*12 Monate = € 76,80 p. A.
€ 76,80 * Leibrentenbarwertfaktor Frau 10,757 = € 826,14
€ 76,80 * Leibrentenbarwertfaktor Mann 9,286 = € 713,16
4.5 Wert der Wart- und Pflegeverpflichtung gesamt
Zusammenfassung:
Aufwendungen Wart
Aufwendungen Pflege Erika Xxxxxx:
Aufwendungen Pflege Edgar Xxxxxx:
Fahrtkosten Erika Xxxxxx:
Fahrtkosten Edgar Xxxxxx:
Gesamt:
€ 157.842,13
€ 15.123,05
€ 7.566,98
€
826,14
€
713,16
€ 182.071,46
Das Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr, kaufmännisch
gerundet.
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Wert der Wart- und
Pflegeverpflichtung zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag 10.12.2012 geschätzt auf
€ 180.000,00
Ich versichere, das Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis
angefertigt zu haben.
Michael Kleisel
Sachverständiger
Anlagen
Schreiben Notariat Leukel
Ausdruck der Krankenkasse für Fr. Erika Xxxxxx
Ausdruck der Krankenkasse für Hr. Edgar Xxxxxx
Baupläne
Amtlicher Lageplan

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